1、所謂商品房預(yù)售,是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購(gòu)人,由承購(gòu)人支付定金或房?jī)r(jià)款的行為。我國(guó)的商品房預(yù)售制度是從上個(gè)世紀(jì)九十年代初開始逐步建立的。十多年的發(fā)展表明,這項(xiàng)制度對(duì)培育我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)、推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到了重要的歷史性作用。然而,商品房預(yù)售制度在實(shí)施過(guò)程中也產(chǎn)生了大量的道德風(fēng)險(xiǎn)和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。2005年8月15日,中國(guó)人民銀行發(fā)布的2004中國(guó)房地產(chǎn)金融報(bào)告稱:“很多市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和交易問題都源于商品房的預(yù)售制度。目前經(jīng)營(yíng)良好的房地產(chǎn)商已經(jīng)積累了一定的實(shí)力,可以考慮取消現(xiàn)行的房屋預(yù)售制度,改期房銷售為現(xiàn)房銷售。中國(guó)商品房預(yù)售制度的存與廢一時(shí)成為實(shí)務(wù)界和學(xué)術(shù)界所熱烈討論的焦點(diǎn)話題

2、。 我認(rèn)為,實(shí)現(xiàn)商品房預(yù)售制度的調(diào)整在客觀上需要三個(gè)條件:首先,現(xiàn)行法律文本與社會(huì)秩序有難以克服的缺位和缺陷;其次,為制度的調(diào)整找到足以令人信服的理論依據(jù);再次,在現(xiàn)實(shí)社會(huì)資源中能夠?qū)ふ业阶阋蕴娲撝贫劝l(fā)揮作用的新的調(diào)整手段。而這三者的現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)是否具備值得我們認(rèn)真思考。一、商品房預(yù)售制度考察:文本與實(shí)踐 房產(chǎn)預(yù)售制度起源于上個(gè)世紀(jì)五、六十年代的香港，而我國(guó)大陸房地產(chǎn)法律制度的復(fù)興從1979年改革開放之后才開始。 1988全國(guó)人大通過(guò)新中華人民共和國(guó)土地管理法。此后,我國(guó)房地產(chǎn)立法地位不僅提高,房地產(chǎn)法調(diào)整的對(duì)象和范圍也不斷擴(kuò)大,從開始時(shí)的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、私房買賣、租賃擴(kuò)展到房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、房地產(chǎn)

3、交易、抵押以及房地產(chǎn)使用、消費(fèi)等新的領(lǐng)域。但是由于商品房需求的普遍性和生產(chǎn)周期的長(zhǎng)期性,處于起步階段的房地產(chǎn)企業(yè)普遍面臨開發(fā)資金短缺的問題。為解決房地產(chǎn)開發(fā)商先期工程建設(shè)資金不足、降低房地產(chǎn)業(yè)門檻、增加商品房供應(yīng)以活躍房地產(chǎn)市場(chǎng), 1994年7月第八屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第八次會(huì)議通過(guò)中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法。這部全面規(guī)范城市房地產(chǎn)開發(fā)的法律借鑒了香港的房地產(chǎn)開發(fā)模式,正式確立了商品房預(yù)售制度。由于此法律規(guī)章中關(guān)于預(yù)售制度的規(guī)定較為零散,對(duì)其進(jìn)行歸納分析,認(rèn)為目前我國(guó)商品房預(yù)售制度的內(nèi)容主要包括以下幾個(gè)方面: (一)商品房預(yù)售歸口管理制度。2004年7月20日建設(shè)部修正的城市商品房

4、預(yù)售管理辦法第4條規(guī)定:國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門歸口管理全國(guó)城市商品房預(yù)售管理;省、自治區(qū)建設(shè)行政主管部門歸口管理本行政區(qū)域內(nèi)城市商品房預(yù)售管理;市、縣人民政府建設(shè)行政主管部門或房地產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)城市商品房預(yù)售管理。 (二)商品房預(yù)售條件法定制度。出于對(duì)城市房地產(chǎn)管理法第44條的細(xì)化, 2004年修正的城市商品房預(yù)售管理辦法第5條規(guī)定商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件:一是已交付全部土地使用權(quán)出讓金,取得土地使用權(quán)證書;二是持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證;三是按提供預(yù)售的商品房計(jì)算,投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上,并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。 (三)商品房預(yù)售許可

5、證制度。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要進(jìn)行商品房預(yù)售,應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門申請(qǐng)預(yù)售許可,取得商品房預(yù)售許可證。未取得商品房預(yù)售許可證的,不得進(jìn)行商品房預(yù)售。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)辦理商品房預(yù)售登記,應(yīng)當(dāng)提交土地使用權(quán)證書、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、營(yíng)業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)等級(jí)證書、工程施工合同、預(yù)售商品房分層平面圖、商品房預(yù)售方案。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)自收到商品房預(yù)售申請(qǐng)之日起10日內(nèi),作出同意預(yù)售或者不同意預(yù)售的答復(fù)。同意預(yù)售的,應(yīng)當(dāng)核發(fā)商品房預(yù)售許可證明;不同意預(yù)售的,應(yīng)當(dāng)說(shuō)明理由。 (四)商品房預(yù)售廣告限制制度。城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例第26條規(guī)定:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得進(jìn)行虛假?gòu)V告宣傳,商品房預(yù)售廣告中應(yīng)當(dāng)

6、載明商品房預(yù)售許可證的文號(hào)。此外,城市商品房銷售管理辦法第23、42條規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在訂立商品房買賣合同之前向買受人明示城市商品房預(yù)售管理辦法和商品房買賣合同示范文本。否則處以警告,責(zé)令限期改正,并可處以1萬(wàn)元以上3萬(wàn)元以下罰款。 (五)商品房預(yù)售合同登記備案制度。城市商品房預(yù)售管理辦法第10條規(guī)定:商品房預(yù)售,開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購(gòu)人簽訂商品房預(yù)售合同。開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自簽約之日起30日內(nèi),向房地產(chǎn)管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)。房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)積極應(yīng)用網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù),逐步推行商品房預(yù)售合同網(wǎng)上登記備案。商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)可以委托代理人辦理。委托代

7、理人辦理的,應(yīng)當(dāng)有書面委托書。 (六)商品房預(yù)售款專用制度。城市房地產(chǎn)管理法第44條第2款規(guī)定:商品房預(yù)售所得款項(xiàng),必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。城市商品房預(yù)售管理辦法第11條進(jìn)一步進(jìn)行授權(quán)性規(guī)定:商品房預(yù)售款監(jiān)管的具體辦法,由房地產(chǎn)管理部門制定。也就是說(shuō)在工程竣工前,預(yù)售款必須用于相應(yīng)樓盤的工程建設(shè)。 (七)預(yù)售商品房權(quán)屬登記制度。城市商品房預(yù)售管理辦法第12條規(guī)定:預(yù)售的商品房交付使用之日起90日內(nèi),承購(gòu)人應(yīng)當(dāng)依法到房地產(chǎn)管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理權(quán)屬登記手續(xù)。開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助,并提供必要的證明文件。由于開發(fā)企業(yè)的原因,承購(gòu)人未能在房屋交付使用之日起90日內(nèi)取得房屋權(quán)屬證書的,

8、除開發(fā)企業(yè)和承購(gòu)人有特殊約定外,開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。 同時(shí)也觀察到:房地產(chǎn)商在房產(chǎn)預(yù)售中的經(jīng)驗(yàn)法則是把預(yù)售作為融資和轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)的重要手段。一方面由于商品房貸款規(guī)模過(guò)于龐大,使銀行存在的隱性金融風(fēng)險(xiǎn)逐年提高,另一方面由于現(xiàn)階段我國(guó)的商品房預(yù)售及相關(guān)法律制度尚不健全,整個(gè)社會(huì)還缺乏行之有效的誠(chéng)信約束機(jī)制,實(shí)踐中開發(fā)商濫用其優(yōu)勢(shì)地位損害購(gòu)房者利益進(jìn)行重復(fù)買賣和抵押的情況屢見不鮮,嚴(yán)重?fù)p害預(yù)購(gòu)人的合法權(quán)益,破壞房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常交易秩序;作為房地產(chǎn)開發(fā)的管理主體政府,則為了規(guī)范房產(chǎn)預(yù)售行為、遏制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng),采用政府規(guī)章的形式,嚴(yán)格商品房預(yù)售許可管理,完善房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng),提高房產(chǎn)交易成本,以期打

9、擊投機(jī)需求、維護(hù)房?jī)r(jià)穩(wěn)定;作為預(yù)售商品房的購(gòu)買者的經(jīng)驗(yàn)法則則是在神秘、緊張的市場(chǎng)氛圍下,要么排隊(duì)購(gòu)房,要么持幣觀望。市場(chǎng)參與各方的經(jīng)驗(yàn)法則,引發(fā)了對(duì)預(yù)售制度的探討和反思。二、商品房預(yù)售制度存與廢: 通過(guò)前文對(duì)我國(guó)商品房預(yù)售制度的法律文本和實(shí)施現(xiàn)狀的分析,我們不難看出預(yù)售制度是我國(guó)商品房銷售的法定方式之一,隨意廢止是不行的。同時(shí)預(yù)售在實(shí)際操作中也是問題多多。因此商品房預(yù)售制度的存與廢,不僅是一個(gè)嚴(yán)肅的立法問題,而且也是事關(guān)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展、國(guó)民生活質(zhì)量改善的問題。 首先,商品房預(yù)售制度保留論:認(rèn)為目前應(yīng)當(dāng)保持商品房預(yù)售政策的穩(wěn)定和連續(xù)。因?yàn)橐皇悄壳皣?guó)家為商品房預(yù)售所設(shè)置的門檻并不低。要取得房產(chǎn)預(yù)

10、售證,需投入人力、物力。并且開始預(yù)售只是獲取現(xiàn)金流的開始,離投資目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)還相差很遠(yuǎn),開發(fā)商還要防范和控制各種風(fēng)險(xiǎn),協(xié)調(diào)各方利益;二是取消預(yù)售、筑高門檻,把中小開發(fā)商清出市場(chǎng),不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的公平競(jìng)爭(zhēng)和健康發(fā)展;三是目前的房產(chǎn)糾紛不能都算在預(yù)售制度頭上,主要是預(yù)售制度的相關(guān)配套制度沒有跟進(jìn),應(yīng)該進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)預(yù)售的有效監(jiān)管。 其次,商品房預(yù)售制度廢除論: 政府制定和調(diào)整房地產(chǎn)政策是由房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r和主要矛盾決定的,任何政策的穩(wěn)定和連續(xù)都是相對(duì)的。房地產(chǎn)起步階段為培育市場(chǎng),制定寬松的預(yù)售政策,有利于擴(kuò)大投資規(guī)模、縮短生產(chǎn)周期、增加市場(chǎng)供應(yīng)。但當(dāng)市場(chǎng)出現(xiàn)供過(guò)于求就要適當(dāng)調(diào)整政策,提高準(zhǔn)入條件,控

11、制投資規(guī)模。在目前商品房空置率連年上升的背景下,取消預(yù)售制度是必要的。因?yàn)?商品房預(yù)售制的基本特點(diǎn)是為開發(fā)商賣期房。其正常運(yùn)轉(zhuǎn)需要建立在兩個(gè)基礎(chǔ)之上:其一,商品住宅市場(chǎng)出現(xiàn)供不應(yīng)求現(xiàn)象;其二,社會(huì)信用體系完備而有效。但是,由于國(guó)內(nèi)對(duì)商品房預(yù)售制缺乏相應(yīng)的管制而導(dǎo)致許多法律糾紛。同時(shí),它不僅大大降低了房地產(chǎn)行業(yè)的入市門檻,也使國(guó)家行政的、經(jīng)濟(jì)的制約手段相形見絀,削弱了政府行政的和經(jīng)濟(jì)的宏觀調(diào)控措施的影響力度。(一)預(yù)售制度“先天不足” 1.監(jiān)管的單一:我國(guó)立法確立的是國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門和地方各級(jí)建設(shè)、房產(chǎn)管理部門歸口管理全國(guó)城市商品房預(yù)售。管理的內(nèi)容是以行政許可的方式審查預(yù)售的條件,頒發(fā)許可

12、證。然而對(duì)未建成房屋銷售行政許可的書面審查在房地產(chǎn)會(huì)計(jì)、審計(jì)信用機(jī)制尚未建立的條件下幾乎沒有發(fā)揮應(yīng)有的把關(guān)作用。并且政府主管部門在預(yù)售過(guò)程中對(duì)預(yù)售合同的強(qiáng)制登記、預(yù)售廣告的發(fā)布監(jiān)管、資金的監(jiān)管都是行政靜態(tài)的、事后的管理,缺乏動(dòng)態(tài)的、事前的防范,也沒有引入金融監(jiān)管、房產(chǎn)律師監(jiān)管等市場(chǎng)條件下行之有效的監(jiān)管手段。 2.性質(zhì)的混淆:預(yù)售合同成立時(shí)標(biāo)的物尚不存在,房地產(chǎn)商轉(zhuǎn)讓的是即將在約定日期交付的房地產(chǎn)所有權(quán)還是按照合同要求進(jìn)行修建的房屋及相應(yīng)的土地所有權(quán),現(xiàn)行法律并沒有明確,那么預(yù)售合同是買賣合同還是加工承攬合同的性質(zhì)混淆。而對(duì)預(yù)售合同性質(zhì)的混淆,又直接導(dǎo)致了預(yù)售合同登記備案的性質(zhì)不清。合同登記是物

13、權(quán)登記還是債權(quán)登記,其法律效力如何?可否對(duì)抗后來(lái)的購(gòu)買者或者銀行、建筑商行使的抵押權(quán)等等問題,都成了法律文本本身無(wú)法明確的問題。 3.諸法的沖突:預(yù)售合同性質(zhì)的不明確,也使得在預(yù)售商品房的再次轉(zhuǎn)讓在法律的適用上面臨沖突。預(yù)售商品房是尚未竣工的期待物。城市房地產(chǎn)管理法第45條規(guī)定:“商品房預(yù)售的,商品房預(yù)購(gòu)人將未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問題,由國(guó)務(wù)院規(guī)定。”但至今為止,國(guó)務(wù)院關(guān)于該問題的規(guī)定一直未出臺(tái)。各地就此問題的規(guī)定也各異,有的地方未作任何規(guī)定,有的地方允許再轉(zhuǎn)讓,有的地方禁止轉(zhuǎn)讓。有的地方還對(duì)預(yù)售對(duì)象細(xì)分:預(yù)售商品住房應(yīng)當(dāng)在竣工取得房產(chǎn)證后才能轉(zhuǎn)讓,而商品住房之外的其他商品房預(yù)購(gòu)人則可以

14、再轉(zhuǎn)讓。于法無(wú)據(jù)的預(yù)售商品房的轉(zhuǎn)讓在適用民法通則、合同法以及最高院相關(guān)司法解釋時(shí),面臨是適用物權(quán)法還是適用債權(quán)法的沖突。而預(yù)售合同的登記是只有行政意義還是兼具民商法上的意義這一根本問題上的模糊不清,也使商品房預(yù)售備案登記在法律適用上面臨沖突。(二)預(yù)售制度“后天異化”商品房預(yù)售法律制度在“監(jiān)管單一、性質(zhì)混淆、諸法沖突、疊架無(wú)狀”等四個(gè)方面的固有缺陷,導(dǎo)致該項(xiàng)制度異化: 1.競(jìng)爭(zhēng)不充分:我國(guó)國(guó)有土地使用權(quán)出讓采取掛牌交易制度,沒有市場(chǎng)化。而房產(chǎn)進(jìn)入市場(chǎng)則由政府職能部門通過(guò)行政許可進(jìn)行資源分配。由此導(dǎo)致開發(fā)商不惜高成本購(gòu)買土地,然后快速制造,通過(guò)預(yù)售制度賣期房,提前回籠資金,把高房?jī)r(jià)拋給購(gòu)房者。加

15、之房地產(chǎn)特有的空間固定性、異質(zhì)性、需求普遍性,使得在商品房銷售領(lǐng)域競(jìng)爭(zhēng)并不充分。質(zhì)次價(jià)高的商品房仍然有市場(chǎng),我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)不平等競(jìng)爭(zhēng)和低效率競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)。 2.權(quán)利不對(duì)等:商品房建設(shè)過(guò)程就是商品的制造過(guò)程,市場(chǎng)的參與方的權(quán)利應(yīng)該是對(duì)等的。然而預(yù)售過(guò)程中開發(fā)商利用政策、信息、資金、技術(shù)等優(yōu)勢(shì),混淆房地產(chǎn)領(lǐng)域中投資與消費(fèi)的界限,通過(guò)預(yù)售中隱瞞期房本身的合法性與質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)、模糊售樓承諾與售樓廣告的法律效力、單方對(duì)房屋設(shè)計(jì)作出重大調(diào)整、單方對(duì)預(yù)售房屋土地設(shè)定抵押等方法,將自己投資的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁到普通購(gòu)房者身上。而購(gòu)房者權(quán)利的實(shí)現(xiàn)則完全處于被動(dòng)地位,法律給予的救濟(jì)又由于前文所談及的“預(yù)售制度性質(zhì)的混淆”,而顯得

16、蒼白無(wú)力。 3.信息不公開:房產(chǎn)預(yù)售中參與方有開發(fā)商、政府、銀行、保險(xiǎn)公司、預(yù)購(gòu)人。預(yù)售關(guān)系也十分復(fù)雜,包括預(yù)售合同關(guān)系,預(yù)售貸款關(guān)系,預(yù)售轉(zhuǎn)讓關(guān)系,預(yù)售行政管理關(guān)系。在預(yù)售制度安排下,交易雙方的“標(biāo)的物”(商品房)并不存在。消費(fèi)者在一無(wú)實(shí)物可視,二無(wú)證據(jù)可查的條件下參與交易,一切都由開發(fā)商說(shuō)了算。加上我們的信息公開機(jī)制建設(shè)嚴(yán)重滯后,預(yù)售制度下的商品房交易是在完全的信息不對(duì)稱條件下發(fā)生的。雖然已經(jīng)開始著手建立房地產(chǎn)市場(chǎng)信息網(wǎng),但仍然不能滿足市場(chǎng)透明交易的需求。加之政府監(jiān)管缺乏聯(lián)動(dòng),助長(zhǎng)了開發(fā)商種種違法、違規(guī)、欺詐行為的發(fā)生,也為開發(fā)商囤積土地、哄抬房?jī)r(jià)、制造市場(chǎng)緊張氣氛創(chuàng)造了條件。 4.融資不

17、主動(dòng):房地產(chǎn)業(yè)是資金密集性產(chǎn)業(yè)。預(yù)售制度從香港引進(jìn)的初衷之一就是為開發(fā)商新開融資渠道,緩解資金瓶頸,扶持房地產(chǎn)業(yè)快速、健康發(fā)展。然而,目前預(yù)售已經(jīng)被開發(fā)商作為融資和轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)的重要手段。施工建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)和資金成本被過(guò)渡轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者,同時(shí)借助抵押貸款、按揭、流動(dòng)資金貸款,把開發(fā)項(xiàng)目龐大的債務(wù)負(fù)擔(dān)最終都落在銀行身上,使商品房的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)幾乎全部轉(zhuǎn)嫁給了銀行。而真正通過(guò)給予房產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)、可持續(xù)支撐的房產(chǎn)證券、債券等融資方式,則被認(rèn)為資金成本過(guò)高而放棄。 預(yù)售制度“先天不足”注定了該制度“后天異化”。預(yù)售中誠(chéng)信缺乏,廣大購(gòu)房者群體利益的被漠視以及我國(guó)金融風(fēng)險(xiǎn)的加大是競(jìng)爭(zhēng)不充分、權(quán)利不對(duì)等、信息不公開、融資不主

18、動(dòng)的具體表現(xiàn)形式。商品房預(yù)售制度基本上是消費(fèi)者利益隨時(shí)受到侵害、房地產(chǎn)開發(fā)商獲得暴利、銀行承擔(dān)金融風(fēng)險(xiǎn)的癥結(jié)之所在。它作為一項(xiàng)法律制度,缺陷和缺位并存,并且自身難以克服。三、商品房銷售制度未來(lái) 如果說(shuō)預(yù)售制度是市場(chǎng)蕭條時(shí)期的靈丹妙藥,那么在市場(chǎng)繁榮時(shí)期它則是引發(fā)高燒的催化劑。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)要決勝未來(lái),必須從利益平衡和社會(huì)和諧的角度探討均衡與和諧機(jī)制的建立。 如果果斷地取消預(yù)售制度,無(wú)異于切斷了開發(fā)企業(yè)重要的資金來(lái)源。但是取消預(yù)售制度決不是矯枉過(guò)正,而是制度規(guī)則回歸正軌的所有進(jìn)程中的一個(gè)步驟。在平衡開發(fā)商、購(gòu)房人、銀行、保險(xiǎn)公司利益的同時(shí),我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)仍然要發(fā)展。在預(yù)售制度融資功能的替代上,我們

19、認(rèn)為可以在以下兩方面進(jìn)行相應(yīng)的制度設(shè)計(jì): (一)房地產(chǎn)資本市場(chǎng)市場(chǎng)化。市場(chǎng)化是資本市場(chǎng)的靈魂和其功能得以發(fā)揮的前提條件。房地產(chǎn)資本市場(chǎng)市場(chǎng)化,不僅能夠?qū)崿F(xiàn)房產(chǎn)公司資產(chǎn)的整體流動(dòng)性,而且能夠優(yōu)化股權(quán)結(jié)構(gòu)、改善公司治理。雖然短期會(huì)造成開發(fā)商資金成本的增加,但從長(zhǎng)遠(yuǎn)上看,則為房地產(chǎn)行業(yè)“納優(yōu)汰劣”、提供旺盛經(jīng)營(yíng)動(dòng)力提供了市場(chǎng)化的動(dòng)態(tài)調(diào)整。我國(guó)日益深化的金融體制改革,為取消商品房預(yù)售制后的開發(fā)商提供了各種融資渠道和融資工具。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)將會(huì)面臨多種可供選擇的融資模式。商品房預(yù)售制度取消后所帶來(lái)的項(xiàng)目融資的困難,也必將由新興的房地產(chǎn)金融體系予以解決。 (二)商品房抵押貸款證券化。住房抵押貸款證券化,可

20、以把銀行的住房信貸業(yè)務(wù)與證券市場(chǎng)聯(lián)系起來(lái),由專門的機(jī)構(gòu)在證券市場(chǎng)上發(fā)行特種債券籌措資金,收購(gòu)銀行等金融機(jī)構(gòu)發(fā)放的住房抵押貸款,專門機(jī)構(gòu)可用借款人的還本付息款償付債券的本息。抵押貸款證券化不僅降低了房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)向金融體系聚積的風(fēng)險(xiǎn),保證銀行穩(wěn)健經(jīng)營(yíng),而且也能通過(guò)擴(kuò)大個(gè)人住房抵押貸款的資金來(lái)源,平抑部分因高房?jī)r(jià)而折損的民眾福祉。 總而言之,我國(guó)商品房銷售制度中關(guān)于預(yù)售法律制度的構(gòu)建,是基于房地產(chǎn)市場(chǎng)化早期房地產(chǎn)行業(yè)幼稚和開發(fā)商資金鏈脆弱而進(jìn)行的制度傾斜,是過(guò)渡時(shí)期的特殊做法。從本文對(duì)法律文本的梳理與實(shí)施現(xiàn)狀的分析來(lái)看,商品房預(yù)售制度“先天不足”、“后天異化”。從均衡與和諧的價(jià)值理性角度來(lái)看,商品房預(yù)售制度與我國(guó)當(dāng)前的“