1、舊城改造項(xiàng)目工作要點(diǎn)介紹,城市化進(jìn)程不平衡留下的頑疾，,一是政府主導(dǎo)模式，即政府是改造的主體，由政府投入大部分資金進(jìn)行改造，政府負(fù)責(zé)村民的安置補(bǔ)償。二是由政府和房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行改造的市場改造模式，開發(fā)商在政策范圍內(nèi)負(fù)責(zé)村民的安置補(bǔ)償，并按照改造方案進(jìn)行開發(fā)，政府給開發(fā)商提供一定的優(yōu)惠政策并在其中起監(jiān)督、規(guī)劃的作用。三是由村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民自行改造，改造資金由村集體經(jīng)濟(jì)組織和村民自行解決。政府則在稅收、貸款和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等方面提供優(yōu)惠或協(xié)助。 （深圳漁民村、田貝村改造）,為什么要改造,如何改造,幾個關(guān)鍵名詞,村民的基層管理組織，相當(dāng)于居委會。股份公司對村民信息掌握全面，熟悉村民心理，在村民中有

2、一定的威望，在村民的聯(lián)系、召集、組織、確權(quán)、談判過程中能起到重要作用，能減少過程中產(chǎn)生的矛盾,村民股份公司,對拆遷房屋的結(jié)構(gòu)形式、層數(shù)、原面積、違建面積、附屬物等做詳細(xì)的登記，明確房屋產(chǎn)權(quán)歸屬（集體、個人、國家）（有時(shí)需補(bǔ)辦土地用地手續(xù)，房屋產(chǎn)權(quán)證等 ），經(jīng)過業(yè)主、開發(fā)商、政府部門的三方確認(rèn)，備案，作為拆遷賠償依據(jù)。,丈量、確權(quán),新建的建筑總面積與拆除的原有建筑總面積的比值。又叫拆建比，是拆賠方案的核心。深圳一般是 10.8，還有拆一賠一,拆賠比,定向摘牌,拆遷業(yè)主和政府協(xié)商，設(shè)立土地出讓條件，保證出讓的凈地可以自己拿到。,拆遷成本,拆遷中所有的費(fèi)用，是開發(fā)成本的一部分，包括拆除費(fèi)、 安置費(fèi)、

3、搬遷費(fèi)用、拆遷管理費(fèi)、測繪費(fèi)、評估費(fèi)、拆除費(fèi)等費(fèi)用。一般換算到還建面積的平米單位。,與普通房地產(chǎn)開發(fā)流程不同，舊改項(xiàng)目的開發(fā)鏈延長至土地開發(fā)環(huán)節(jié)，業(yè)主承擔(dān)土地一級運(yùn)營的工作。,區(qū)域經(jīng)濟(jì)/房地產(chǎn)項(xiàng)目價(jià)值鏈,市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)七通一平,運(yùn)營 管理,營銷 銷售,營銷 銷售,施工 管理,項(xiàng)目 融資,項(xiàng)目 設(shè)計(jì),項(xiàng)目規(guī)劃定位,開發(fā) 招商,土地 出讓,土地 融資,土地開發(fā),項(xiàng)目開發(fā),管理運(yùn)營,拆遷 安置,向土地所有人收購?fù)恋?拆遷和安置 把土地出售/轉(zhuǎn)讓給房地產(chǎn)開發(fā)商或駐商,商業(yè)模式,房地產(chǎn)開發(fā)商,代理商/中介機(jī)構(gòu),運(yùn)營管理商,進(jìn)行宣傳及談判等工作以吸引開發(fā)商/駐商來進(jìn)行土地開發(fā),在所購?fù)恋厣弦?guī)劃并建造房地

4、產(chǎn)等項(xiàng)目 把所建房地產(chǎn)等項(xiàng)目出售/出租給駐商,進(jìn)行宣傳及談判等工作以吸引駐商來購買/租用已開發(fā)的房產(chǎn)等項(xiàng)目,負(fù)責(zé)日常的運(yùn)營、維修及其它管理,土地一級運(yùn)營,幫助開發(fā)商/駐商規(guī)劃總體及單一項(xiàng)目的建設(shè),在土地一級運(yùn)營實(shí)施過程主要包括三個階段,前期準(zhǔn)備,拆遷實(shí)施,開發(fā)實(shí)施,可前置，開發(fā)主體的合法性確立,前期準(zhǔn)備工作流程,規(guī)劃研究,編制實(shí)施方案,組建機(jī)構(gòu),現(xiàn)狀核查,制定拆賠方案,擬定優(yōu)惠政策,規(guī)劃報(bào)批,計(jì)劃申報(bào),規(guī) 劃 局,區(qū)舊改辦,拆遷辦公室,市 政 府,市 政 府,主管部門,審 批,審 批,項(xiàng)目招商,拆遷實(shí)施階段工作流程,物業(yè)核查公告,物業(yè)登記權(quán)屬確認(rèn),業(yè) 主 訪 談,確定拆賠方案,土地供應(yīng)申請,拆

5、 遷 動 員,拆 遷 談 判,拆遷辦公室,區(qū)舊改辦,開 發(fā) 商,區(qū)舊改辦,業(yè) 主,審 批,簽訂拆補(bǔ)協(xié)議,談判小組,市國土局,股份公司,開發(fā)實(shí)施階段工作流程,制定開發(fā)方案,編制詳細(xì)規(guī)劃,房屋拆除,辦理前期手續(xù),開發(fā)建設(shè),拆遷手續(xù)辦理,風(fēng)險(xiǎn)控制,區(qū)舊改辦,規(guī)劃部門,開發(fā)商,拆遷公司,拆遷公司,發(fā)布拆遷信息,區(qū)政府,舊城改造涉及政府、開發(fā)商、村民的三方利益，一切美好愿望的實(shí)現(xiàn)都要基于利益博弈,政府利益,企業(yè)開發(fā)利潤及品牌建立,舊改項(xiàng)目,企業(yè)利益,改造后 區(qū)域價(jià)值提升，承擔(dān)城市功能的城市增長極,改造前 社區(qū)臟亂差，公共配套不完善，區(qū)域價(jià)值被貶損,村集體 及村民利益,村民居住環(huán)境改善,城市歸屬感增強(qiáng),村

6、民社會保障增加,利益主體博弈模型滿足各方長短期利益,城市功能完善,城市價(jià)值提升,旅游消費(fèi)升級,政府、企業(yè)、村民三房的利益動態(tài)平衡,三方在拆賠談判中的具體分工和工作,負(fù)責(zé)村民的聯(lián)系、召集、組織 作為工作組成員逐戶進(jìn)行談判，做好講解工作 保證拆遷穩(wěn)定 已身作則，起到拆遷帶頭作用,拆遷政策和實(shí)施方案的宣傳解釋 股份公司和村民思想工作 負(fù)責(zé)擬定各種具體詳細(xì)的拆遷補(bǔ)償方案 聯(lián)合各單位人員組成多個工作小組 談判培訓(xùn)和準(zhǔn)備 制定談判策略 工作小組進(jìn)駐大沖村逐戶實(shí)施談判 談判過程中組織會議，改進(jìn)策略、修改方案、解決問題,政府,股份公司,不參與具體談判工作 與股份公司和村民簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議 實(shí)施補(bǔ)償,開發(fā)商,開

7、發(fā)模式,城市更新主要的運(yùn)作模型研究,城市發(fā)展基金模式（Urban Development Fund） MUT模式（Mixed Used Theory） SUR模式（軟性城市更新） IDP模式（通過改建和開發(fā)計(jì)劃來進(jìn)行改造）,見世聯(lián)地產(chǎn)顧問叢書城市更新之市場模式,城市更新運(yùn)作模型研究,城市發(fā)展基金模式（Urban Development Fund） MUT模式（Mixed Used Theory） SUR模式（軟性城市更新） IDP模式（通過改建和開發(fā)計(jì)劃來進(jìn)行改造）,城市發(fā)展基金以吸引私人投資為目的，將私人資金吸引到對投資缺乏吸引力的城市內(nèi)城，從而推動城市更新運(yùn)動，抑制日益嚴(yán)重的城市衰退。,中

8、央財(cái)政撥款,城市發(fā)展基金,城市內(nèi)城更新工程,無償資助,利潤分成,低息貸款,私人資本投資,陽光海岸項(xiàng)目較難爭取到中央財(cái)政的撥款。 三亞市年GDP不足50億，財(cái)政收入不足7億，市財(cái)政較難投入。,模式匹配度：較差,案例借鑒：英國城市發(fā)展基金（1982）,城市更新運(yùn)作模型研究,城市發(fā)展基金模式（Urban Development Fund） MUT模式（Mixed Used Theory） SUR模式（軟性城市更新） IDP模式（通過改建和開發(fā)計(jì)劃來進(jìn)行改造）,針對大規(guī)模的，多功能的城市更新項(xiàng)目，由于單一主體，單次難以直接完成，因此產(chǎn)生MUT更新模式，利用模塊劃分思路，保證模塊的相對獨(dú)立與完整性，保證

9、單模塊開發(fā)的資金收回。 MUT的適用環(huán)境是大型的，需要進(jìn)行全面功能改變，且必須是開發(fā)目標(biāo)明確的多功能配套地區(qū)的開發(fā)。,本項(xiàng)目規(guī)劃為多功能綜合旅游服務(wù)區(qū)，需要作區(qū)域功能的全面改變。 地塊狹長，權(quán)屬復(fù)雜，公間比例較大，難以一次完成。,模式匹配度：好,案例借鑒：伯明翰市的布林德利地區(qū)（全歐洲規(guī)模最大的運(yùn)用MUT模式進(jìn)行改造開發(fā)的項(xiàng)目）,城市更新運(yùn)作模型研究,城市發(fā)展基金模式（Urban Development Fund） MUT模式（Mixed Used Theory） SUR模式（軟性城市更新） IDP模式（通過改建和開發(fā)計(jì)劃來進(jìn)行改造）,SUR模式是軟性城市更新模式（Soft Urban Ren

10、ewal）的縮寫，在時(shí)間應(yīng)用中其突出的特點(diǎn)是，在城市更新過程中不強(qiáng)制原住民一次性搬遷，而是采取邊更新邊搬遷的方式。 在目前城市更新的應(yīng)用中這一模式主要用于對小規(guī)模住宅區(qū)的改造。,模式匹配度：較差,案例借鑒：澳大利亞Vienna鎮(zhèn)的城市更新,城市更新運(yùn)作模型研究,城市發(fā)展基金模式（Urban Development Fund） MUT模式（Mixed Used Theory） SUR模式（軟性城市更新） IDP模式（通過改建和開發(fā)計(jì)劃來進(jìn)行改造）,這項(xiàng)計(jì)劃目的在于對街區(qū)進(jìn)行空間改造。 這種改造模式不宜于控制改造進(jìn)程，而且由多主體參與改造的方式很容易降低改造標(biāo)準(zhǔn)。,大型開發(fā)商,小型開發(fā)商,小型開發(fā)

11、商,區(qū)位最好,區(qū)位較好,區(qū)位不好,大范圍，高層的高檔居住區(qū),小范圍，四到五層的家庭住宅,小型的家庭公寓住宅,土地租金上升,政治經(jīng)濟(jì)實(shí)力,建造和出售,自助改建,模式匹配度：較差,大規(guī)模、多功能的城市更新項(xiàng)目主要采用MUT模式,Mixed Used Theory 混合功能開發(fā)理論,大規(guī)模的、多功能的城市更新項(xiàng)目，由于單一開發(fā)商，單次難以直接完成，因此產(chǎn)生MUT更新模式。 適用環(huán)境：大型的，需要進(jìn)行全面的功能改變，且必須是開發(fā)目標(biāo)明確的多功能配套地區(qū)的開發(fā)。,利用項(xiàng)目規(guī)劃組（委員會）與開發(fā)商（業(yè)主）的互動，保證整個項(xiàng)目目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。 利用模塊劃分思路，保證模塊的相對獨(dú)立與完整性，保證單模塊開發(fā)的資金收

12、回。 每個建設(shè)階段保證相對完整，盡量保證每一建設(shè)階段能夠收回成本供下一階段建設(shè)使用。 尋求各模塊新的增長點(diǎn)，在此基礎(chǔ)上形成整體價(jià)值的全面重建。 規(guī)劃委員會和開發(fā)業(yè)主、承包商保持互動，保證所有建設(shè)階段的完成滿足最初的規(guī)劃目標(biāo)。,強(qiáng)有力的組織機(jī)構(gòu),模塊劃分，各自平衡 滾動開發(fā),增長點(diǎn)的價(jià)值標(biāo)桿,多角度互動,MUT模式的組織實(shí)施流程,政府,規(guī)劃組（委員會）,開發(fā)商,確定增長點(diǎn),招標(biāo)確定開發(fā)商,互動監(jiān)督,制定總體設(shè)計(jì),商定劃分功能模塊與開發(fā)次序,與承包商互動開發(fā),部分安置、部分出售、分期投入、滾動開發(fā)，是舊城改造項(xiàng)目的基本思路,滾動開發(fā)模式： 利用安置區(qū)作為啟動，每期部分安置拆遷居民，剩余房產(chǎn)出售，產(chǎn)

13、生利潤，滾動進(jìn)入下一期的開發(fā)成本中。 該開發(fā)模式，首先保證項(xiàng)目安置區(qū)啟動，保障原居民利益，其次保障了開發(fā)商的資金安全，調(diào)動開發(fā)熱情，最后實(shí)現(xiàn)了區(qū)域更新的政府目標(biāo)。,項(xiàng)目開發(fā)策略,舊城改造中7種盈利模式,舊改項(xiàng)目分為一級開發(fā)收益和二級開發(fā)收益兩大類盈利模式,獲取一級開發(fā)的收益,獲取二級開發(fā)和土地增值的收益,自主開發(fā),合作開發(fā)承諾投資回報(bào)率,合作開發(fā)按股份利潤分紅,項(xiàng)目公司取地自主開發(fā),項(xiàng)目公司取地轉(zhuǎn)讓變現(xiàn),合資公司合作開發(fā),BOT項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓,熟地招標(biāo)、拍賣、掛牌獲取土地出讓金,通過項(xiàng)目開發(fā)和土地轉(zhuǎn)讓開發(fā)，獲取開發(fā)利潤和土地增值收益,1,2,3,4,5,6,7,下面以三亞城投開發(fā)陽光海岸項(xiàng)目為例,模

14、式一：城投自主進(jìn)行一級開發(fā),三亞政府,陽光海岸拆遷工作小組,三亞城投,拆賠談判,拆遷補(bǔ)償,土地平整,凈地,權(quán)益資金,商業(yè)銀行,債務(wù)/股權(quán)融資,信托/私募基金,簽訂協(xié)議,出讓金,模式一運(yùn)作過程示意圖：,城投單獨(dú)進(jìn)行一級開發(fā)，政府將熟地出讓之后全額返還給城投。,城投自主進(jìn)行一級開發(fā)模式評價(jià),好處是利用財(cái)務(wù)杠桿,使得利潤最大化。盡可能的減少股權(quán)融資，對于高利潤低風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目來講積累資金的意義重大。 城投需投入巨大的人力、物力、財(cái)力運(yùn)作實(shí)施。,單純的政府背景具有較強(qiáng)的公信力 對政策的把握度高 能夠保證項(xiàng)目的順利實(shí)施 較高比例的債務(wù)融資所形成的杠桿效應(yīng),資金壓力過大 市場化程度低 操作缺乏靈活性 容易抬高建

15、造成本,利,弊,模式二 ：城投尋求合作開發(fā)，并約定投資回報(bào)率,三亞政府,陽光海岸改造領(lǐng)導(dǎo)小組,三亞城投,拆賠談判,拆遷補(bǔ)償,土地平整,凈地,權(quán)益資金+土地入股,簽訂協(xié)議,出讓金,三亞城投通過約定投資回報(bào)率吸引其他投資者合作進(jìn)行一級開發(fā) 實(shí)際上是一種融資性質(zhì)的合作，城投主導(dǎo)整個開發(fā)進(jìn)程，在階段性一級開發(fā)完畢收回土地出讓價(jià)之后，向合作方支付承諾的投資收益。,模式二運(yùn)作過程示意圖：,其他主體,注入資金,約定投資回報(bào)率,按約定投資回報(bào)率,城投自主進(jìn)行融資型合作開發(fā)模式評價(jià),城投對資金的要求和投資者對短期穩(wěn)定利潤的要求是合作的基礎(chǔ) 合作者甚至并非房地產(chǎn)企業(yè)，比如投資機(jī)構(gòu)、基金公司等。,緩解獨(dú)自開發(fā)所造成

16、的資金壓力 城投主導(dǎo)開發(fā)具有較強(qiáng)的公信力 對政策的把握度高 固定合作方的投資回報(bào)率后，城投可以實(shí)現(xiàn)利潤最大化,風(fēng)險(xiǎn)獨(dú)自承擔(dān) 市場化程度低 不能調(diào)動投資者的積極性 不利于安撫原住民情緒,利,弊,模式三：城投謀求戰(zhàn)略性合作開發(fā)，并按股分紅,三亞政府,陽光海岸改造領(lǐng)導(dǎo)小組,三亞城投,拆賠談判,拆遷補(bǔ)償,土地平整,凈地,權(quán)益資金+土地入股,簽訂協(xié)議,出讓金,戰(zhàn)略性合作，是與卓越的合作伙伴面向整各改造和開發(fā)過程的長期合作。 城投與其他開發(fā)商合資成立項(xiàng)目公司，操作具體的一級開發(fā)項(xiàng)目，并為接下來的進(jìn)一步二級開發(fā)奠定基礎(chǔ)。 城投靠安置土地或者土地抵押貸款，以及與政府達(dá)成的框架性協(xié)議作為合作資本。,模式三運(yùn)作過

17、程示意圖：,其他主體,具體項(xiàng)目公司,注資入股,按股分紅,戰(zhàn)略性合作進(jìn)行一級開發(fā)的模式分析,緩解獨(dú)自開發(fā)所造成的資金壓力 能夠保證項(xiàng)目的順利實(shí)施 分散風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也降低了利潤空間 良好的合作開發(fā)為二級開發(fā)打下基礎(chǔ) 知名開發(fā)商的相互學(xué)習(xí)借鑒，并調(diào)動了合作者的積極性,土地一級開發(fā)利潤需要分享,利,弊,總結(jié)：進(jìn)行一級開發(fā)合作的方式因地塊的具體情況而分為融資性合作和戰(zhàn)略性合作兩種主要形式,城投是否在一級開發(fā)后介入二級開發(fā)，取決于地塊價(jià)值的提升速度及其在項(xiàng)目整體中的重要性,土地價(jià)值迅速增值，是土地出讓的前提。 因此，在出讓土地之前的區(qū)域營銷、規(guī)劃和形象宣傳、基礎(chǔ)設(shè)施、交通路網(wǎng)、綠化景觀建設(shè)、關(guān)鍵配套和邊界處

18、理等必須先期著重投入。,模式四：城投取地自主進(jìn)行二級開發(fā),三亞政府,陽光海岸改造領(lǐng)導(dǎo)小組,三亞城投,拆賠談判,拆遷補(bǔ)償,土地平整,凈地,簽訂協(xié)議,項(xiàng)目后期城投自有資金比較充裕 積累一定開發(fā)經(jīng)驗(yàn)后 項(xiàng)目開發(fā)利潤率高 一級開發(fā)結(jié)束后，應(yīng)在掛牌前對熟地價(jià)值作市場評估，之后按照評估價(jià)格通過土地空轉(zhuǎn)來獲地，并以此作為再融資的手段。,模式四運(yùn)作過程示意圖：,凈地,掛牌出讓,定向摘牌取地,項(xiàng)目公司,二級開發(fā),賺取利潤,模式五：城投取地轉(zhuǎn)讓變現(xiàn),三亞政府,陽光海岸改造領(lǐng)導(dǎo)小組,三亞城投,拆賠談判,拆遷補(bǔ)償,土地平整,凈地,簽訂協(xié)議,城投自有資金比較充裕 需要在戰(zhàn)略上控制土地開發(fā)進(jìn)程 土地需要一定時(shí)間來提升價(jià)值

19、 項(xiàng)目開發(fā)利潤相對土地增值利潤較低,模式五運(yùn)作過程示意圖：,凈地,掛牌出讓,定向摘牌取地,土地轉(zhuǎn)讓,賺取土地增值收益,控制土地開發(fā)節(jié)奏,凈地,成立項(xiàng)目公司,模式六：城投與其他公司合作取地進(jìn)行二級開發(fā),三亞政府,陽光海岸改造領(lǐng)導(dǎo)小組,三亞城投,拆賠談判,拆遷補(bǔ)償,土地平整,凈地,簽訂協(xié)議,項(xiàng)目開發(fā)利潤率較高 項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)程需要控制 項(xiàng)目前期城投自有資金比較緊張 項(xiàng)目前期缺乏足夠開發(fā)經(jīng)驗(yàn),模式六運(yùn)作過程示意圖：,凈地,掛牌出讓,定向摘牌取地,合資公司,二級開發(fā),賺取利潤,其他公司,利潤分成,土地入股,資金入股,綜上，城投可以通過定向摘牌獲得土地二級開發(fā)權(quán)，根據(jù)具體情況獲取二級開發(fā)和土地增值收益,土地

20、價(jià)值在一級開發(fā)后尚未達(dá)到峰值，將隨項(xiàng)目進(jìn)展進(jìn)一步增值 對于項(xiàng)目整體意義重大，必須對開發(fā)進(jìn)程進(jìn)行嚴(yán)密控制的土地,項(xiàng)目公司取地自主開發(fā),項(xiàng)目公司取地轉(zhuǎn)讓變現(xiàn),合資公司合作開發(fā),直接獲得土地增值收益,參與二級開發(fā)獲利,項(xiàng)目后期城投自有資金比較充裕 積累一定開發(fā)經(jīng)驗(yàn)后 項(xiàng)目開發(fā)利潤率高,項(xiàng)目前期城投自有資金比較緊張 項(xiàng)目前期缺乏足夠開發(fā)經(jīng)驗(yàn) 項(xiàng)目開發(fā)利潤率較高，但整體利潤相對較低,項(xiàng)目后期城投自有資金比較充裕 項(xiàng)目開發(fā)利潤相對土地增值利潤較低 土地需要一定時(shí)間來提升價(jià)值 非重點(diǎn)地塊，通過規(guī)劃控制土地,一些非盈利文化娛樂項(xiàng)目也可以采取BOT項(xiàng)目招商方式開發(fā)，城投通過協(xié)議獲得招商傭金,BOT項(xiàng)目招商面臨的

21、問題是如何提供一個有吸引力的盈利模式來吸引投資者,BOT概念 BOT（BuildOperateTransfer），即建設(shè)經(jīng)營轉(zhuǎn)讓方式，是政府將一個設(shè)施項(xiàng)目的特許權(quán)授予承包商。承包商在特許經(jīng)營期內(nèi)負(fù)責(zé)項(xiàng)目設(shè)計(jì)、融資、建設(shè)和運(yùn)營，并回收成本、償還債務(wù)、賺取利潤，特許期結(jié)束后將項(xiàng)目所有權(quán)移交政府。,如果單純靠文化娛樂項(xiàng)目的后期經(jīng)營收入仍無法彌補(bǔ)項(xiàng)目的虧損，則BOT項(xiàng)目將對開發(fā)商不具有吸引力。,拆賠方案,如何確定拆賠方案 拆配比？,舊改項(xiàng)目的關(guān)鍵點(diǎn)是拆遷，而拆遷的關(guān)鍵點(diǎn)就是找到各方的利益平衡點(diǎn),拆賠中涉及到的補(bǔ)償方式主要有實(shí)物補(bǔ)償、貨幣補(bǔ)償、實(shí)物為主貨幣為輔補(bǔ)償和貨幣為主實(shí)物為輔補(bǔ)償四種方式,實(shí)物補(bǔ)償

22、即依據(jù)拆賠比給出還建房屋的面積，按照計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償。 貨幣補(bǔ)償即根據(jù)相應(yīng)的市場價(jià)格給出單位面積補(bǔ)償款，按照現(xiàn)有房屋建筑面積進(jìn)行貨幣補(bǔ)償。 實(shí)物加貨幣補(bǔ)償即以實(shí)物補(bǔ)償已有建筑為主，再輔以相應(yīng)的貨幣補(bǔ)償不全接受實(shí)物補(bǔ)償?shù)牟疬w者。 貨幣和實(shí)物相結(jié)合的補(bǔ)償即根據(jù)建筑面積給出貨幣補(bǔ)償款，對于拆遷居民的回購商品房采取優(yōu)惠措施，在一定的面積下按照當(dāng)?shù)貑挝唤ò渤杀緝r(jià)購買房屋。,實(shí)物,貨幣,實(shí)物為主 貨幣為輔,貨幣為主 實(shí)物為輔,“實(shí)物賠償，產(chǎn)權(quán)置換”的關(guān)鍵因素是拆賠比,按照政府政策規(guī)定,一般政府政策會有指導(dǎo)拆建比。（見三亞政府138附件） 在深圳市，采用賠償面積的方式比較普遍，一般的拆賠比為10.8左右，成

23、熟旺區(qū)更高。 村民一般要求拆一賠一。,拆賠模式,完全市場化拆賠模式：市場賠償標(biāo)準(zhǔn)是在市場操作中由開發(fā)商與村民談判達(dá)成的，完全根據(jù)村民意愿 有條件市場化拆賠：采取不界定建房時(shí)間的方式，由政府控制綜合拆賠比直接對現(xiàn)有私房按市場方式拆賠 準(zhǔn)政策方案一：完全政策方案的基礎(chǔ)上對違法私房給予合理的賠償，但建房時(shí)間界定仍由規(guī)劃國土部門界定。 準(zhǔn)政策方案二：完全政策方案的基礎(chǔ)上對違法私房給予合理的賠償，但建房時(shí)間界定由集體股份公司 完全政策拆賠：若政府能夠保證落實(shí)“有效界定建房時(shí)間”（即界定合法違法的標(biāo)準(zhǔn)）和“強(qiáng)制拆除違法建筑”兩個關(guān)鍵環(huán)節(jié)，項(xiàng)目能夠按照政府政策要求完全實(shí)施。(政府強(qiáng)勢，西部城市),建議從可操

24、作性出發(fā)選擇拆賠方案。 如果側(cè)重于操作風(fēng)險(xiǎn)最小應(yīng)選擇“有條件市場方案”。 如果側(cè)重于維護(hù)兩規(guī)，應(yīng)選擇“準(zhǔn)政策方案1”，但必須解決時(shí)間界定中所存在的問題和風(fēng)險(xiǎn)，并能得到村民的認(rèn)可,月川村改造共形成六種補(bǔ)償方案,案例鏈接：三亞月川村舊改,具體拆賠方案,制定拆賠方案的技術(shù)路線,拆賠政策分析,制定拆賠方案,方案初步設(shè)計(jì),鹽田歷史拆賠分析,原有拆賠分析,綜合分析評價(jià),拆賠方案內(nèi)容及分類,拆賠方案制定原則,現(xiàn)狀數(shù)據(jù)分析,確定初步拆賠方案,政策拆賠方式研究,確定拆賠標(biāo)準(zhǔn),拆賠標(biāo)準(zhǔn)驗(yàn)證,方案評價(jià),反饋意見分析,拆賠難度分析,拆賠標(biāo)準(zhǔn)確定,制定拆賠方案,現(xiàn)實(shí)條件分析,拆賠方案實(shí)施過程,選擇總量較少的*村作為試點(diǎn)

25、村制定可行的拆賠方案,在改造范圍內(nèi)選取試點(diǎn)村,以政策或案例為依據(jù)初步制定標(biāo)準(zhǔn)較低的拆賠方案并發(fā)送集體組織或戶主,制定拆賠方案（初稿）,分析大部分戶主的真實(shí)想法和補(bǔ)償?shù)拙€,回收并分析反饋意見,對原方案進(jìn)行調(diào)整并確定拆賠方案,調(diào)整并發(fā)布拆賠方案,以拆賠方案為基準(zhǔn)在*村實(shí)施拆賠談判,在試點(diǎn)村進(jìn)行拆賠談判,以試點(diǎn)村拆賠標(biāo)準(zhǔn)改造在范圍內(nèi)全面實(shí)施拆賠,在改造范圍內(nèi)實(shí)施拆賠,拆遷補(bǔ)償在實(shí)踐中的細(xì)節(jié),階梯式的拆賠比。以180平米作為基數(shù)產(chǎn)權(quán)置換，剩下的用貨幣補(bǔ)償。如180以下按照全產(chǎn)權(quán)置換，180-300補(bǔ)償90%，300-400補(bǔ)償80%，剩余的就按照貨幣補(bǔ)償。只要不太離譜，不讓后面的補(bǔ)償難做就可以。（實(shí)踐

26、中的最佳方式。) 首層賠償商業(yè)。私房的首層是按10.82補(bǔ)償集中商業(yè)；私房的二層及以上是按10.88補(bǔ)償住宅或公寓。原村民不僅可以得到相應(yīng)面積的住宅，還可以在商業(yè)區(qū)得到集中商業(yè)的面積，并集中經(jīng)營和管理。 （崗廈河原村） 鼓勵搬遷。村民原先的房子有天有地，現(xiàn)在一下子接受不了高層的樓房生活。對于這種情況，誰先同意搬遷，誰先選擇高層的房子，鼓勵搬遷。 在政府政策中也有規(guī)定鼓勵搬遷，如選擇貨幣補(bǔ)償，獎勵10%；配合丈量安置搬遷，獎勵10%；（房屋貨幣補(bǔ)償金額） 居民組建物管公司。居民最擔(dān)心的是社區(qū)里面有物業(yè)管理費(fèi)，擔(dān)心生活成本增加。解決辦法就是交給社區(qū)來管理，社區(qū)自然轉(zhuǎn)變?yōu)槲飿I(yè)管理公司，可以創(chuàng)造就業(yè)機(jī)

27、會 商鋪返還。低層可以做商鋪，返利給居民，統(tǒng)一管理、統(tǒng)一經(jīng)營，把安置區(qū)的低層商鋪?zhàn)尷o老百姓，對于老百姓更有吸引力。水電費(fèi)可以直接由水電公司來處理。 以現(xiàn)狀賠償。對于沒有產(chǎn)權(quán)、不合法的建筑，一般以現(xiàn)狀為準(zhǔn)進(jìn)行賠償，不去區(qū)分有無產(chǎn)權(quán)，合章、違章不區(qū)分有其深層次原因。,賠償方式,鼓勵搬遷,安撫村民,以現(xiàn)狀賠償,設(shè)定拆賠方案之關(guān)鍵,查帳：拆遷區(qū)房屋有翔實(shí)的查帳資料，三方都確認(rèn)。拆遷改造之前，再次所有房屋按照查帳資料確認(rèn)，確認(rèn)之后搶建房屋不予賠償！ 確權(quán)：確認(rèn)建筑合法、非法的標(biāo)準(zhǔn)：關(guān)鍵是界定建房時(shí)間。但在實(shí)施中由于界定建房時(shí)間不確定性因素多，項(xiàng)目前期工作存在時(shí)間長、操作難等問題。界定人由規(guī)劃國土部門或

28、集體股份公司 ，可形成兩套方案。 可行性：,違章私房普遍： 產(chǎn)權(quán)關(guān)系混亂： 面積超標(biāo)嚴(yán)重： 建筑強(qiáng)度大： 業(yè)主來源復(fù)雜： 建房形式多樣：,舊城改造區(qū)域的普遍現(xiàn)狀特點(diǎn),經(jīng)濟(jì)測算及評價(jià),經(jīng)濟(jì)測算基礎(chǔ)及前提,拆賠比確定：比按1：0.6 開發(fā)商最低利潤確定：至少15的凈利潤 取地成本確定：享受暫行辦法中的地價(jià)優(yōu)惠 靜態(tài)or動態(tài)測算：動態(tài)需細(xì)致到每年,核心就是掙不掙錢？掙多少錢？ 所以經(jīng)濟(jì)測算的基礎(chǔ)就是財(cái)務(wù)知識：成本是什么？收入是什么？最終的總利潤是多少？成本利潤率多少？,開發(fā)單位收益原則為：NPV0，IRR 行業(yè)基準(zhǔn)收益率,拆遷成本包括村民舊房的拆除費(fèi)及過渡期間的安置費(fèi)，有貨幣補(bǔ)償?shù)倪€包括部分補(bǔ)償金額

29、。 政府鼓勵搬遷，會規(guī)定搬遷獎勵費(fèi)按時(shí)簽協(xié)議10%、按時(shí)搬遷10% 舊村改造項(xiàng)目中，一般土地成本（包括的拆遷安置費(fèi)和取地成本）占總開發(fā)成本的40%-50%左右。 不可預(yù)見費(fèi):包括基本預(yù)備費(fèi)+漲價(jià)預(yù)備費(fèi)。,注：單價(jià)為按可銷售建筑面積分?jǐn)傆?jì)算的單價(jià),開發(fā)成本：取地費(fèi)用+拆遷費(fèi)用,成本細(xì)項(xiàng)（總投資）=開發(fā)成本+開發(fā)稅費(fèi),成本細(xì)項(xiàng)（總投資）=開發(fā)成本+開發(fā)稅費(fèi),銷售費(fèi)用：銷售額*（1-3%） 即相當(dāng)于給代理公司的點(diǎn)數(shù)。 銷售稅金及附加=營業(yè)稅（收入5）+印花稅（收入0.03）+城建稅（營業(yè)稅7）+教育費(fèi)附加（營業(yè)稅3）（目前算總銷售額的12%-15%比較合理） 預(yù)征土地增值稅=每期銷售總回款*1%（不

30、要嚴(yán)格按照國家規(guī)定來算，一般是預(yù)提1%比較合理） 財(cái)務(wù)費(fèi)用=借款利息支付（按照現(xiàn)時(shí)貸款利率來算） 所得稅：國家規(guī)定25%,開發(fā)稅費(fèi)=銷售費(fèi)用+銷售稅金及附加+土地增值稅（預(yù)提+結(jié)轉(zhuǎn)）+財(cái)務(wù)費(fèi)用+所得稅,收入細(xì)項(xiàng)=賣房+賣地+商業(yè)性物業(yè)持續(xù)經(jīng)營收入,注意： 測算時(shí)每期銷售面積需設(shè)定比例：如3年售完，第一年70%，第二年20%，第三年10%。 銷售售價(jià)根據(jù)市場有一個遞增額度：如年漲幅5% 根據(jù)項(xiàng)目情況，需要區(qū)分商業(yè)和住宅的 銷售情況。,案例：月川村舊改項(xiàng)目：銷售收入表,每年銷售凈收入=每年的賣房總回款-銷售稅金-預(yù)征土地增值稅,項(xiàng)目利潤測算,營業(yè)利潤=銷售收入-營業(yè)成本（動態(tài)測算中，得出每年的營業(yè)

31、利潤和凈利潤） 稅后凈利潤=營業(yè)利潤-所得稅(25%)（國家法定所得稅率），得出每年的資金凈流入。,案例：月川村舊改項(xiàng)目：利潤表,注意 在動態(tài)測算中，剛開始的營業(yè)利潤需抵補(bǔ)前期的資金投入（開發(fā)成本），（測算中有一個專項(xiàng)叫：補(bǔ)前期虧損）所以沒有利潤，當(dāng)然也不用繳納所得稅。,項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)收益指標(biāo)及評價(jià)。,每年凈現(xiàn)金流量=每年現(xiàn)金流入-每年現(xiàn)金流出（動態(tài)測算中用，作為后續(xù)測算的基礎(chǔ)） 采用凈現(xiàn)值公式，得到每年的凈現(xiàn)值流量表。 最后得出財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率、動態(tài)投資回收期,案例：月川村舊改項(xiàng)目：現(xiàn)金流量表,評價(jià)指標(biāo)（一般標(biāo)準(zhǔn)） 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 大于等于 行業(yè)基準(zhǔn)利潤率（20%） 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(i=12%)

32、= 動態(tài)投資回收期=,風(fēng)險(xiǎn)性分析,敏感性分析,一般是測試容積率變化、銷售價(jià)格變化對項(xiàng)目產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。 測試容積率、價(jià)格變化對于總收入、總投資、凈利潤、利潤率、凈現(xiàn)值、IRR，回收期的影響。,內(nèi)部收益率IRR：使投資方案在計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率,內(nèi)部收益率的“內(nèi)部”說明它只與項(xiàng)目本身的現(xiàn)金流量序列有關(guān)，與外界無關(guān)，不需要給定折現(xiàn)率，可以用來比較不同投資期限的項(xiàng)目。 內(nèi)部收益率是留在項(xiàng)目內(nèi)部尚未回收投資的那部分資金的收益率，它反映的是項(xiàng)目所占用資金的盈利能力， 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR)指標(biāo)考慮了資金的時(shí)間價(jià)值以及項(xiàng)目在整個計(jì)算期內(nèi)的經(jīng)濟(jì)狀況；,比較兩個投資方案的優(yōu)劣,提高

33、利潤率的主要方式及選擇順序,提高容積率,增加商住用地面積,降低拆賠比,政府補(bǔ)貼,提高利潤率的主要方式,1,3,4,2,舊改的組織構(gòu)架,比較理想的舊改項(xiàng)目組織結(jié)構(gòu),目前各個城市尚未成立專門的城市重建局，在組織上未明確政府的職能主體 一般成立舊改項(xiàng)目小組，河西區(qū)出組長，各個部門參加。河西區(qū)房產(chǎn)局、規(guī)劃局、綜合執(zhí)法局、信訪辦。 查處違法建筑工作辦公室是日常監(jiān)督和控制違法建設(shè)的機(jī)構(gòu)。 規(guī)劃和改造工作辦公室控制土地用途，并有落實(shí)“確權(quán)”工作責(zé)任。,組長 （區(qū)委書記）,常務(wù)組長（各部門副局長）,市信訪辦,市公安局區(qū)分局局長,市國土局副局長,市規(guī)劃局副局長,市房產(chǎn)管理局,市國資委副主任,市綜合行政執(zhí)法局,市

34、政府副秘書長,查處違法建筑工作辦公室,規(guī)劃和改造工作辦公室,常設(shè)國土房產(chǎn)局,常設(shè)規(guī)劃局,居委會（股份公司）,舊改項(xiàng)目政府招商條件,根據(jù)各地塊的功能、規(guī) 模、開發(fā)量大小等不同 情況分別制定選擇條件,資金門檻，要求開發(fā)商必須有7億元的啟動資金 本項(xiàng)目涉及住宅、商業(yè)等綜合性大型社區(qū)的開發(fā)建設(shè)，開發(fā)商必須具有較好綜合開發(fā)經(jīng)驗(yàn) 有開發(fā)中心城社區(qū)的成功經(jīng)驗(yàn) 最好有舊城改造經(jīng)驗(yàn) 品牌房地產(chǎn)開發(fā)商優(yōu)先,設(shè)定原則,開發(fā)商的資質(zhì)、資金實(shí)力、開發(fā)經(jīng)驗(yàn)、品牌、舊城改造經(jīng)驗(yàn)、商業(yè)、辦公物業(yè)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)等，不同地塊考慮的重點(diǎn)應(yīng)不同,考慮因素,招 商 條 件,條件確認(rèn),投標(biāo)單位須提供擬投標(biāo)地塊改造資金證明，包括估算的拆遷、臨時(shí)

35、安置 費(fèi)、回遷房50的建設(shè)費(fèi)、可銷售商品房35建設(shè)費(fèi) 投標(biāo)單位須提供具體的改造實(shí)施方案和計(jì)劃 投標(biāo)單位須提供已開發(fā)建設(shè)的案例和經(jīng)驗(yàn) 投標(biāo)單位提供舊城（舊村）改造案例 投標(biāo)單位的近五年的財(cái)務(wù)狀況,舊改項(xiàng)目可能的優(yōu)惠政策,實(shí)施主體,優(yōu)惠政策,三亞市河?xùn)|區(qū)：在不違反城市規(guī)劃、保證有關(guān)功能設(shè)施配套的前提下，制定適當(dāng)?shù)膬?yōu)惠政策報(bào)市政府，由市政府批準(zhǔn)后執(zhí)行。,可能的優(yōu)惠政策有： 土地出讓收益返還； 政府補(bǔ)貼； 銀行貸款貼息； 政府投資建設(shè)公共配套設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè)施； 行政事業(yè)性收費(fèi)減半收?。?相關(guān)手續(xù)辦理享受“綠色通道”政策；,各項(xiàng)手續(xù)的辦理,主要風(fēng)險(xiǎn)控制,銀行由區(qū)舊改辦指定，在開發(fā)商辦理拆遷許可批準(zhǔn)之前，監(jiān)

36、管資金必須到位； 資金到賬時(shí)，舊改辦、銀行、開發(fā)商三方簽訂資金專項(xiàng)監(jiān)管協(xié)議,使監(jiān)管行為符合法律程序； 舊改辦與銀行簽定拆遷補(bǔ)償安置資金監(jiān)控受理合作協(xié)議。,參與各類協(xié)議的擬定，保證協(xié)議合法性。主要有股份公司與開發(fā)商合作協(xié)議、拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議、資金監(jiān)管協(xié)議等。 保障改造中各項(xiàng)工作程序合法。拆遷改造政策性強(qiáng)，訴訟風(fēng)險(xiǎn)大，在改造中程序一定要合法，律師參與可發(fā)揮監(jiān)督、保障作用。,專人研究、督辦優(yōu)惠政策的制定、辦理； 對本項(xiàng)目公共配套實(shí)施建設(shè)進(jìn)行費(fèi)用預(yù)算，并向上級申請資金； 針對本項(xiàng)目建立綠色通道，簡化相關(guān)手續(xù)辦理程序；,補(bǔ)償安置資金不到位，村民無法按時(shí)領(lǐng)取過渡費(fèi),開發(fā)商中途撤資或后續(xù)資金不足,政府優(yōu)惠政

37、策無法落實(shí)、公共配套設(shè)施建設(shè)資金不到位、各項(xiàng)手續(xù)審批程序繁瑣緩慢,補(bǔ)償安置資金監(jiān)管,引入律師,建立改造綠色通道,風(fēng)險(xiǎn)識別,舊改項(xiàng)目對于開發(fā)商的關(guān)鍵點(diǎn),舊改項(xiàng)目關(guān)鍵點(diǎn)：,拆遷進(jìn)度：舊改項(xiàng)目能否順利拆遷關(guān)系到項(xiàng)目工期以及銷售的重要節(jié)點(diǎn)的確定，否則則難以預(yù)計(jì)項(xiàng)目的進(jìn)度和競爭策略的制定； 規(guī)劃方案：容積率、物業(yè)比例等技術(shù)指標(biāo)，直接涉及到開發(fā)商利益和政府利益。 拆賠方案：（村民和開發(fā)商的利益沖突，涉及到拆配比、現(xiàn)狀建筑合法和非法的判別） 經(jīng)濟(jì)測算：保證項(xiàng)目開發(fā)的市場可實(shí)現(xiàn)性,舊城改造對于開發(fā)商的挑戰(zhàn),“城中村改造有很多歷史遺留問題，還有原村民的觀念問題，短期內(nèi)都無法解決，自然就影響工程進(jìn)度，而且利潤菲薄

38、，這也是開發(fā)商鮮少介入舊城改造的主要原因 ” “開發(fā)商所遇到的問題比想象的要復(fù)雜很多?！安坏麧櫸⒈?，而且工作相當(dāng)繁瑣復(fù)雜?！?困擾著城中村改造的，首先是產(chǎn)權(quán)困境，城中村大量違法違規(guī)建筑存在的現(xiàn)實(shí)與土地產(chǎn)權(quán)特殊性的矛盾，令改造陷入兩難境地；城中村改造需要以更細(xì)致、深入的調(diào)查研究為基礎(chǔ)，將其中的具體工作如土地、房產(chǎn)、產(chǎn)權(quán)現(xiàn)狀嚴(yán)格細(xì)化。 對物權(quán)法理解不一致，城中村改造涉及人口眾多，如果沒有相關(guān)的法律作為制定決策和方法的基礎(chǔ)，城中村改造將面臨更多的難題。 最大的難題就是村民的補(bǔ)償問題。村民們補(bǔ)償期望值過高和惡意搶建增加補(bǔ)償已成為城中村改造工作的最大障礙。由于開發(fā)商與原住民都有各自不同的利益，雙方就拆

39、賠比及補(bǔ)償方式等方面需要較長時(shí)間的博弈。 其次便是規(guī)劃和補(bǔ)償困境，城中村改造的“容積率”所引起的賠付與規(guī)劃問題同樣矛盾，給改造單位帶來巨大的風(fēng)險(xiǎn)。,工程進(jìn)度緩慢,利潤菲薄,確權(quán)困境,法律難題,賠償安置,容積率,舊改項(xiàng)目調(diào)研中應(yīng)該關(guān)注的方面,在過去的兩個多月中，項(xiàng)目組成員進(jìn)行了大量的數(shù)據(jù)收集與相關(guān)研究,進(jìn)行的調(diào)查,進(jìn)行的訪談,案例研究,進(jìn)行的研究,現(xiàn)場踏勘 項(xiàng)目地塊資源與四至查勘； 月川村現(xiàn)狀調(diào)查 資料收集 月川村人口、土地、建筑等資料； 問卷調(diào)查 發(fā)放問卷35份；,村民 月川村原居民20人； 老干部安置區(qū)內(nèi)的干部5人； 在月川村內(nèi)擁有房產(chǎn)的外來戶5人； 村股份公司 股份公司林董事長及其他相關(guān)領(lǐng)

40、導(dǎo)； 村委會相關(guān)領(lǐng)導(dǎo) 開發(fā)商 萬科、金地、復(fù)地、合富、恒大、雙建、泰華,深圳田面村城中村改造； 深圳漁民村城中村改造； 深圳漁農(nóng)村城中村改造 寧波鄞奉片區(qū)改造； 深圳崗廈村城中村改造； 珠海城中村改造； 廣州石牌村改造； ?？谟裆炒甯脑?,三亞拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)研究； 關(guān)于月川村改造的相關(guān)政策文件； 三亞市城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院關(guān)于月川新城控制性詳細(xì)規(guī)劃調(diào)整方案； 項(xiàng)目周邊土地、房地產(chǎn)市場研究； 補(bǔ)償方案設(shè)計(jì) 開發(fā)模式設(shè)計(jì) ,深入一線，獲得真實(shí)資料，訪談+調(diào)研，掌握村民改造意愿和安置補(bǔ)償要求，,調(diào)查的內(nèi)容,調(diào)查的對象,統(tǒng)計(jì)分析,村民 家庭結(jié)構(gòu)； 收入來源； 房屋情況； 現(xiàn)狀生活情況； 對改造所持的態(tài)度；

41、 拆賠要求； 租戶 家庭結(jié)構(gòu)及來源； 收入來源； 租金水平； 現(xiàn)狀生活情況； 股份公司 成立背景 經(jīng)營業(yè)績 ,村民 村原居民20人； 老干部安置區(qū)內(nèi)的干部5人； 在村內(nèi)擁有房產(chǎn)的外來戶5人； 租戶5人； 村股份公司 股份公司林董事長及其他相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)； 村委會相關(guān)領(lǐng)導(dǎo),運(yùn)用Spss、Excel等工具軟件對調(diào)查問卷做數(shù)據(jù)分析；,一般找到居委會或者股份公司負(fù)責(zé)人，由其發(fā)放調(diào)研問卷。（可能會產(chǎn)生費(fèi)用）,END,村民方案操作性,政策方案操作性,折衷方案操作性,村民安置補(bǔ)償方案,政策安置補(bǔ)償方案,折衷安置補(bǔ)償方案,技術(shù)路線,從改造目標(biāo)出發(fā),月川村現(xiàn)狀,村民安置補(bǔ)償要求,開發(fā)主體與開發(fā)模式,方案經(jīng)濟(jì)測算,舊城

42、改造成功因素與關(guān)鍵環(huán)節(jié),補(bǔ)償方案設(shè)計(jì),補(bǔ)償方案可操作性分析,安置區(qū)選擇與開發(fā)次序,實(shí)施策略,村內(nèi)所有村民一致要求就地安置，滿足村民就地安置的要求是月川村改造的前提條件,全部村民都要求就地安置,月川村是一個風(fēng)水寶地，祖祖輩輩都生活在三亞，是老三亞人，月川村比三亞還要早成立。所以一定要就地安置 要就地安置，村子已經(jīng)有幾百年的歷史了， 不愿意搬出村里 在月川村已經(jīng)有幾百年了，搬出去是不可能的，只要在村里，具體位置都可以。 要就地安置，村子已經(jīng)有幾百年的歷史了，從上一代到現(xiàn)在，家里沒人生病，月川村是風(fēng)水寶地，不愿意搬出村里。 月川村民,國家、河?xùn)|區(qū)、村居委會對改造的態(tài)度,中共中央關(guān)于構(gòu)建社會主義和諧社

43、會若干重大問題的決定中指出：“著力解決土地征收征用、城市建設(shè)拆遷、環(huán)境保護(hù)、企業(yè)重組改制和破產(chǎn)、涉法涉訴中群眾反映強(qiáng)烈的問題，堅(jiān)決糾正損害群眾利益的行為。” 月川舊城改造開發(fā)思路表明“目標(biāo)一是確保拆遷安置項(xiàng)目符合絕大多數(shù)群眾的要求，最大限度的照顧村民的利益；目標(biāo)二是安置好村民；”,82%村民要求宅基地+貨幣補(bǔ)償；100%村民要求住聯(lián)排別墅；90%以上村民要求改造后有穩(wěn)定的生活收入或工作機(jī)會,82%村民接受貨幣宅基地補(bǔ)償，其中貨幣補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不能低于現(xiàn)在的建房成本，宅基地補(bǔ)償不能低于120,由于目前村民已經(jīng)沒有土地，也沒有工作，故基本依靠房租生活，改造后希望也能有租賃用房，使家庭能有穩(wěn)定收入 希望賠

44、償一塊地，補(bǔ)償?shù)睾蟮姆孔右约航ǎ梢栽O(shè)計(jì)、規(guī)劃好后 月川村民,90%村民希望未來能有穩(wěn)定的收入來源,希望改造后建設(shè)一些經(jīng)營性物業(yè)，由村里來經(jīng)營，使村里的就業(yè)增加，這樣就能獲得固定的收入，如果一次性補(bǔ)償，就算再多錢也會花完，最終根本無法維持生計(jì) 補(bǔ)償土地后再入股股份公司是最好的了，以后可以分紅 月川村民,所有村民均反對公寓安置，要求住聯(lián)排別墅,要改造月川？可以??！把方案拿出來啊！ 我們住不慣公寓啦，不給地建房子？那還談什么，不用談，肯定不可能的 改造了肯定要比現(xiàn)在好啦，不然改做什么我們不要住高樓，住什么？ 當(dāng)然要住有天有地、獨(dú)門獨(dú)戶的房子啦！ 月川村民,考慮月川村民要求和可能的補(bǔ)償內(nèi)容，我們通過六項(xiàng)補(bǔ)償內(nèi)容的組合來設(shè)計(jì)補(bǔ)償方案,補(bǔ)償內(nèi)容,貨幣,宅基地 120,養(yǎng)老保險(xiǎn),工作和培訓(xùn),集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展預(yù)留地15畝,