1、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理一、單選共35題，每題1分，總計35分1、以（ ）為基礎的投資定義：強調(diào)投資過程中資本和相關資產(chǎn)的跨國界流動，這種跨國界的交易是在一種對外新建或者收購投資過程中進行的。A標的物B交易C資產(chǎn)D企業(yè)2、國際貨幣基金組織使用以（ ）為基礎的投資定義來統(tǒng)計國際收支平衡。A標的物B交易C資產(chǎn)D企業(yè)3、（ ），投資可分為基本建設投資、更新改造投資、房地產(chǎn)開發(fā)投資、國有其他固定資產(chǎn)投資、城鎮(zhèn)集體固定資產(chǎn)投資、農(nóng)村集體固定資產(chǎn)投資、城鎮(zhèn)和工礦區(qū)私人建房投資和農(nóng)村個人固定資產(chǎn)投資。A按投資主體的經(jīng)濟類型不同B按資金來源的不同C按固定資產(chǎn)投資的使用構(gòu)成D按我國固定資產(chǎn)投資的統(tǒng)計分類4、房地產(chǎn)市

2、場的運行環(huán)境，是指把房地產(chǎn)市場作為一個中心體時，它的（ ）的總和。A一切因素B主體因素C客體因素D周圍各種影響因素5、房地產(chǎn)市場的運行環(huán)境中的（ ）是投資者最敏感的問題。A社會環(huán)境B政治環(huán)境C經(jīng)濟環(huán)境D金融環(huán)境6、房地產(chǎn)市場的運行環(huán)境中的金融環(huán)境包括（ ）等主要影響因素。A產(chǎn)業(yè)與結(jié)構(gòu)布局B資本市場發(fā)育程度C利率和通貨膨脹D政府及公眾對待外資的態(tài)度7、（ ）是房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中最為重要的一個環(huán)節(jié)。A投資機會選擇與決策分析B前期工作C建設階段D租售階段8、獲取土地使用權(quán)是房地產(chǎn)項目的（ ）。A投資決策階段的工作B前期工作C建設階段的工作D租售階段的工作9、在房地產(chǎn)開發(fā)項目的（ ）過程中，開發(fā)商應

3、將其投資設想落實到一個具體的地塊上。A投資機會選擇B投資機會篩選C前期工作D施工10、（ ）是市場營銷活動的出發(fā)點，是了解市場、認識市場的一種有效方法和手段。A市場調(diào)查B市場細分C目標市場的選擇D市場定位11、市場調(diào)查中，（ ）的調(diào)查內(nèi)容屬于可控制因素的調(diào)查。A國內(nèi)外市場環(huán)境B競爭情況C技術發(fā)展D市場營銷因素12、（ ）是通過收集初步的數(shù)據(jù)揭示問題的真正性質(zhì)，從而提出一些推測和新想法。A預測性調(diào)查B試探性調(diào)查C描述性調(diào)查D因果性調(diào)查13、等差序列年費用系數(shù)為（ ）。A1/i-n/(1+i)n-1Bn/(1+i)Ci(1+i)n/(1+i)n-1D(1+i)n-1/i14、年利率為12%，存款額

4、為1000元，期限為1年，一年4次按季利率單利計息，則一年后的本利和為（ ）元。A1120B1125.51C1126.83D1126.1815、某筆貸款的季利率為2%，每季度計息一次，按復利計息，那么，年名義利率是（ ）。A8.24%B8%C6.12%D12.62%16、置業(yè)投資中的房地產(chǎn)出租成本（ ）。A含開發(fā)建設成本和出租成本B含開發(fā)建設成本和經(jīng)營成本C含購買成本和出租成本D含購買成本和經(jīng)營成本17、開發(fā)建設投資在開發(fā)建設過程中形成（ ）。A固定資產(chǎn)B固定資產(chǎn)和其他資產(chǎn)C以出售和出租為目的的開發(fā)產(chǎn)品成本和以自營為目的的固定資產(chǎn)和其他資產(chǎn)D以自營和出租為目的的固定資產(chǎn)和其他資產(chǎn)和以出售為目的

5、的開發(fā)產(chǎn)品成本18、房地產(chǎn)置業(yè)投資項目的期間費用計為（ ）。A開發(fā)建設投資B經(jīng)營成本C流動資金D運營費用19、當開發(fā)項目用地面積一定時，（ ）的大小就決定了項目可建設建筑面積的數(shù)量，而建筑面積直接關系到項目的租金收入、銷售收入和建安工程費用。A建筑密度B建筑物占地面積C容積率D建筑覆蓋率20、項目總開發(fā)價值或物業(yè)資本價值可用項目建成后（ ）除以資本化率來得到。A年凈經(jīng)營收入B年收入C年經(jīng)營收入D年銷售收入21、目前關于選擇房地產(chǎn)開發(fā)項目資本化率的常用辦法，是選取若干個參照項目的實際凈租金收入與售價的比值，取其（ ）作為評估項目的資本化率。A中位數(shù)B平均值C眾數(shù)D加權(quán)平均值22、（ ）是房地產(chǎn)開

6、發(fā)項目項目評估報告中最關鍵的部分。A投資估算及資金籌措B項目評估基礎數(shù)據(jù)的預測和選定C項目經(jīng)濟效益評價D項目不確定性分析23、盈虧平衡分析主要是求取項目的盈虧平衡點，以說明項目的（ ）程度。A安全B盈利C資金平衡D資產(chǎn)平衡24、（ ）是開發(fā)建設項目投資決策的基礎，是在分析項目技術、經(jīng)濟可行性后做出投資與決策的關鍵步驟。A投資機會研究B初步可行性研究C詳細可行性研究D項目的評估25、某開發(fā)企業(yè)申請貸款8000萬元，期限3年，以商品房作抵押，該企業(yè)的信用等級為A級，項目風險等級為AAA級，則貸款綜合風險度為（ ）。A18%B24.2%C36.4%D45.8%26、綜合風險度超過（ ）的，即為高風險

7、貸款，對高風險貸款，銀行一般不予發(fā)放貸款。A50%B60%C70%D80%27、利用信貸資金經(jīng)營，實際上就是“借錢賺錢”，充分利用（ ）的作用。A財務杠桿B資金時間價值C盈利機制D經(jīng)濟規(guī)律28、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的職能包括物業(yè)管理、設施管理、資產(chǎn)管理和組合投資管理，上述四個職能之間有一定的沖突和重疊，但都有一個共同的目標，這就是使（ ）。A房地產(chǎn)的價值最大化B物業(yè)的凈經(jīng)營收入最大化C物業(yè)的有效毛收入最大化D物業(yè)的經(jīng)營費用最小化29、（ ）是制定物業(yè)管理計劃的基礎。A租金方案B物業(yè)的出租策略C物業(yè)管理的預算D物業(yè)所有者的目標30、稅法中規(guī)定的有關固定資產(chǎn)回收或折舊年限，往往是根據(jù)（ ）來確定的。A固

8、定資產(chǎn)的經(jīng)濟壽命B固定資產(chǎn)的自然壽命C不大于固定資產(chǎn)的自然壽命的原則D國家的稅收政策31、政府在道路等公共設施方面的投資，能顯著地提高附近房地產(chǎn)的價值。這體現(xiàn)的房地產(chǎn)的投資特性是（ ）。A位置的固定性或不可移動性B適應性C政策影響性D相互影響性32、房地產(chǎn)開發(fā)投資的起始工作是（ ）。A可行性研究B購買土地使用權(quán)C規(guī)劃設計D施工建設33、從房地產(chǎn)投資的角度來說，風險可以定義為（ ）。A與出現(xiàn)損失有關的不確定性B由風險因素引起的損失C可能出現(xiàn)的結(jié)果之間的差異D獲得預期收益可能性的大小34、我國房地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)計中銷售量采用是（ ）。A竣工的房屋面積B可銷售面積C建筑面積D實際銷售面積35、我國目前的各

9、類房地產(chǎn)價格指數(shù)，通?；冢?）。A平均價格B中位數(shù)價格C眾數(shù)價格D同質(zhì)物業(yè)的價格指數(shù)二、多選共15題，每題2分，總計30分36、在有關國際投資協(xié)定中，“投資”定義通常包括（ ）。A以資產(chǎn)為基礎的投資定義B以標的物為基礎的投資定義C以企業(yè)為基礎的定義D以所有者權(quán)益為基礎的定義E以交易為基礎的定義37、與一般市場相同，房地產(chǎn)市場也是由參與房地產(chǎn)交換的（ ）等要素構(gòu)成的。A權(quán)益B當事者C房地產(chǎn)商品D房地產(chǎn)交易需求E交易組織機構(gòu)38、房地產(chǎn)開發(fā)是通過多種資源的組合使用而為人類提供入住空間、并改變?nèi)祟惿娴奈镔|(zhì)環(huán)境的一種活動。這里的資源包括了（ ）等諸方面。A城市基礎設施B高新技術C城市公用配套設施D

10、資金E專業(yè)人員經(jīng)驗39、市場調(diào)查的內(nèi)容包括（ ）調(diào)查等。A國內(nèi)外市場環(huán)境B土地使用情況C技術發(fā)展D消費者E市場營銷因素40、對于房地產(chǎn)開發(fā)投資活動來說，（ ）等經(jīng)濟量，是構(gòu)成房地產(chǎn)開發(fā)投資項目現(xiàn)金流量的基本要素。A土地費用B固定資產(chǎn)折舊費C建造成本D銷售或出租收入E稅金利潤41、房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價中的動態(tài)盈利指標包括（ ）等。A成本收益率B投資收益率C現(xiàn)金回報率D財務內(nèi)部收益率E財務凈現(xiàn)值42、現(xiàn)金流量法對于（ ）等類型的開發(fā)項目評估尤其有效。A一棟高層寫字樓B居住小區(qū)綜合開發(fā)項目C商業(yè)區(qū)開發(fā)項目D工業(yè)開發(fā)項目E新區(qū)開發(fā)和舊城改造項目43、土地費用由于有（ ），在地塊現(xiàn)狀條件比較復雜和土地

11、交易市場不很健全的情況下，很難準確估算。A管理費用B出讓金C城市建設配套費D土地開發(fā)費用E不可預見費44、租售期(出租期或出售期)的長短與（ ）等有直接關系。A潛在消費者的情況B宏觀社會經(jīng)濟狀況C市場供求狀況D市場競爭狀況E預期未來房地產(chǎn)價格變化趨勢45、房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究的作用包括（ ）。A是項目投資決策的依據(jù)B是編制項目銷售方案的依據(jù)C是籌集建設資金的依據(jù)D是編制下一階段規(guī)劃設計方案的依據(jù)E是開發(fā)商與有關部門簽訂協(xié)議、合同的依據(jù)46、房地產(chǎn)開發(fā)項目成本費用中的前期工程費包括（ ）。A土地費用B城市建設配套費C規(guī)劃設計費D勘察費E可行性研究費47、房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)的資金在周轉(zhuǎn)過程中必

12、然存在的矛盾包括（ ）。A自有資金和借貸資金的矛盾B資金成本和資金結(jié)構(gòu)的矛盾C資金投入量大和每筆收入來源小的矛盾D投資回收期長和再生產(chǎn)過程連續(xù)性的矛盾E資金投入的集中性和來源分散性的矛盾48、房地產(chǎn)開發(fā)項目投資的融資渠道包括（ ）。A自有資金B(yǎng)銀行貸款C發(fā)行公司債券D開發(fā)項目的商品房預售E開發(fā)項目的商品房現(xiàn)售49、（ ）屬于收益性物業(yè)管理。A居住物業(yè)管理B寫字樓物業(yè)管理C公共物業(yè)管理D零售商業(yè)物業(yè)管理E酒店物業(yè)管理50、物業(yè)管理計劃的制定主要包括（ ）等方面的內(nèi)容。A確立目標B檢查物業(yè)質(zhì)量狀況C簽訂物業(yè)管理委托合同D制定租金收取辦法E協(xié)調(diào)與業(yè)主和承租人的關系三、判斷共15題，每題1分，總計15

13、分51、投資就是指為了獲得可能的不確定的未來值而做出的確定的現(xiàn)值的犧牲。（ ）52、按我國固定資產(chǎn)投資的統(tǒng)計分類，投資可分為建筑安裝工程、設備和工器具購置和其他費用投資。（ ）53、房地產(chǎn)市場可以理解為從事房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押、典當?shù)冉灰椎幕顒訄鏊＃?）54、房地產(chǎn)業(yè)在作為產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)時，金融資本供給方的決策會直接影響房地產(chǎn)市場的價格，進而影響市場供給及人們對房地產(chǎn)租金價格水平的預期，從而導致市場空置情況及實際租金水平的變化。（ ）55、投資機會篩選屬于房地產(chǎn)開發(fā)程序中的前期工作的內(nèi)容。（ ）56、可以通過劃撥方式取得商業(yè)類房地產(chǎn)項目的土地使用權(quán)。（ ）57、市場細分是企業(yè)進行市場分析與預測、

14、正確制訂市場營銷戰(zhàn)略和計劃的前提。（ ）58、調(diào)查了解消費者的情況及其購買行為，主要目的在于使企業(yè)掌握消費者的愛好、心理、購買動機、習慣等，以便正確細分市場和選擇目標市場、針對不同的消費者和市場，采取不同的市場營銷策略。（ ）59、現(xiàn)金流量圖中的時間點1表示第一個計息周期的開始。（ ）60、現(xiàn)金流量圖中的時間點零表示資金運動的時間始點或某一基準時刻，并不一定是指日歷年度的年初。（ ）61、 （ ）62、在項目評估過程中，租金或售價的確定是通過與市場上近期成交的類似物業(yè)的租金或售價進行比較、修正后得出的。（ ）63、項目評估是由決策部門組織或授權(quán)于建設銀行、投資銀行、咨詢公司或有關專家，代表建設單位對上報的建設項目可行性研究報告進行全面審核和再評估階段。（ ）64、某開發(fā)企業(yè)申請貸款8000萬元，期限3年，以商品房做抵押，該企業(yè)的信用等級為A級，項目風險等級為AAA級。則銀行一般不予發(fā)放該貸款。（ ）65、物業(yè)管理的核心工作是對房地產(chǎn)資產(chǎn)進行日常的維護與維修，并向入住的客戶或業(yè)主提供服務，以保障其始終處于正常的運行狀態(tài)。（ ）四、計算共2題，每題10分，總計20分66、某家庭估計在今后10年內(nèi)的月收入為16000元，如果其月收入的30%可以用來支付住房抵押貸款的月還款額，在年貸款利率為12%的情況下，該家庭有償償還能力的最大抵押貸款額是多少？67、某房地產(chǎn)開發(fā)商擬購置一寫字樓