1、對外承接項目操作方案及項目管理標準物業(yè)公司外接項目操作物業(yè)開發(fā)市場，是物業(yè)管理企業(yè)生存、持續(xù)發(fā)展的立足之本。作為物業(yè)管理這樣一種新興的又是微利的行業(yè)，站穩(wěn)或擴大市場份額更是至關重要。因此，物業(yè)管理企業(yè)要全力拓展市場。但公司市場的拓展不是簡單的外延，而是為了品質的提升，不是為追求形式上的大，而是要追求實質上的強。對外承接項目是物業(yè)公司發(fā)展的一條必經之路，由于公司在各方面具備了對外承接項目的能力，為更好地保證公司外接項目操作，保證物業(yè)管理招投標各方面工作的正常運轉（含協議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)），一般按如下程序進行： 1、物業(yè)公司成立對外承接項目的專項物業(yè)開發(fā)部門，物業(yè)開發(fā)部門的主要職能是為物業(yè)公司

2、拓展業(yè)務，保證接管項目物業(yè)管理各項工作的開展和運作； 2、 物業(yè)開發(fā)部門通過各方面渠道收集相關信息，并確定信息的真實性； 3、 物業(yè)開發(fā)部門組織各專業(yè)人員對擬承接項目進行實地考察，并針對考察結果向物業(yè)公司負責人做可行性分析報告； 4、 物業(yè)開發(fā)部門根據實際情況決定是否承接該項目，并報于物業(yè)業(yè)公司負責人及集團公司； 5、在集團公司和物業(yè)公司決定承接前提下擬定該項目物業(yè)管理標書、物業(yè)管理方案和物業(yè)管理委托合同報物業(yè)公司負責人及集團公司審核； 6、物業(yè)開發(fā)部門參與招投標各方面工作，并及時將工作情況向物業(yè)公司及集團公司匯報；承接項目的管理和監(jiān)控承接的物業(yè)管理項目成立物業(yè)服務處，日常工作按公司現行的各項

3、規(guī)章制度進行運作，具體如下： 1、集團公司人力資源部負責人員的招聘，培訓工作由物業(yè)公司負責； 2、物業(yè)公司組織服務處人員負責進場前各項工作的準備，并及時在項目操作過程中檢查各項工作的落實情況，發(fā)現不合格項及時整改； 3、物業(yè)服務處直接負責承接項目的管理，重大事件及時向物業(yè)公司報告； 4、集團公司財務部安排人員對承接項目財務工作進行監(jiān)督和管理； 5、承接項目所在地與相關單位的往來聯系一般由該項目服務處主任負責，重大事件向物業(yè)公司報告； 6、承接項目的物業(yè)服務標準嚴格以物業(yè)管理委托合同進行；承接項目時注意重點物業(yè)公司對外承接項目時，由于對項目各方面情況了解不夠全面，為避免因項目本身相關問題引起的漏

4、洞，須注意以下幾個方面： 1、新建住宅小區(qū)的接管1）設計隱患物業(yè)公司在前期介入的早時，在實際上起到了參謀作用，就可以避免許多設計上存在的隱患。這些隱患對于開發(fā)商來說可能不是什么問題，但對業(yè)戶使用房屋和物業(yè)企業(yè)管理來說，可能會帶來相當大的風險。2）物業(yè)管理委托合同簽定的價位（成本費用的測算）物業(yè)管理市場競爭相當的激烈，尤其是福建省內占據了一定的市場份額，部分物業(yè)管理企業(yè)也受到市場價格競爭的影響，為了市場占有率，一味降低價格，甚至在成本附近徘徊，抗風險能力明顯不足，稍有風吹草動，都可能導致虧損。在成本測算上物業(yè)公司開發(fā)部門因按實際情況進行市場調研，物業(yè)管理費用定價不應過低。3）開發(fā)商的配合沒有開發(fā)

5、商的配合，住宅類的物業(yè)管理幾乎很難做好。市場上接來的物業(yè)由于種種原因，開發(fā)商的配合可能很不到位，這個時候，需要服務處主任有相當的交際能力來化解，一手托著業(yè)主，一手舉著開發(fā)商，這碗水必須端平。比如設備交接的時候，是否提供了完整的資料，其中很多的資料關系到以后巨大價值設備的保修、保養(yǎng)。小區(qū)水電性質的轉換時間給業(yè)戶帶來的影響將直接反映在業(yè)戶滿意率中。周邊配套服務設施和交通狀況，所有開發(fā)商所能左右或者施加影響的因素都會在隱蔽處影響著我們的工作。所以在新建住宅小區(qū)接管的時候，必須考慮到開發(fā)商不夠配合的情況下，給企業(yè)經營帶來的風險。2、老（舊）樓盤的接管1）業(yè)主委員會原有的物業(yè)管理企業(yè)的離開肯定是有原因的

6、，其中關系最大的當屬樓盤的業(yè)主委員會。在接管老的樓盤的時候，首先要考察現有的業(yè)主委員會成立的程序是否合法規(guī)范，是否辦理了相關的手續(xù)。只有在確認我們的合同對方是合格主體的情況下，我們才去調查這個業(yè)主委員會的成熟程度，辦事是否理性，在業(yè)主中是否具代表性。否則在日后的管理服務中，將不斷的出現措手不及的問題。2）歷史遺留問題許多老的樓盤換物業(yè)公司，要么是原來的物業(yè)公司經營服務不到位，要么是歷史上積累的問題解決不了，所以我們必須看這些歷史遺留的問題是否可以化解。比如許多樓盤像老人一樣疾病纏身，卻沒有養(yǎng)老錢（維修基金的積累）。接管過來讓業(yè)戶一下子拿那么多錢出來是很困難的，但問題又不能那么放著。這樣使物業(yè)管

7、理企業(yè)進退兩難，處理的好則罷，處理不好，就是一敗筆。3、簽訂物業(yè)管理服務合同時的風險防范： 1) 明確停車場使用關系的性質，排除將來車輛損壞和丟失導致不公平的責任； 2) 明確管理服務區(qū)域及區(qū)域內的人身財產關系的性質 ； 3)對管理費的性質進行免誤導式描述，明確支出范圍、作用； 4、其余的包括： 1)和開發(fā)建設單位交接房屋的時候，注意將檢查到的質量問題詳細羅列，并要求開發(fā)單位相關負責人在清單上簽署，防止以后的推諉扯皮現象； 2)注意向開發(fā)建設單位索取本小區(qū)相關建材配件的供應商名單和詳細情況，特別是定做的特殊材料，必要時要求開發(fā)商采購部分備用，或者自行采購； 3)及時報請相關部門將小區(qū)的水電性質

8、進行更改，以改變供給價格，避免居民用電承擔其他用電的較高的價格；樓盤的日常管理樓盤的日常管理屬于物業(yè)管理周期中最長的一個階段，因此也是產生風險的一個多發(fā)期和重災期，下面就一些常見的問題進行舉例，期待更多的問題能夠引起我們足夠的重視。1、車輛管理 由于汽車屬于較大數額的財產，物業(yè)公司一般難以抵抗這個風險，除了建議車主購買相應的保險外，必須加強自身的管理。一車一卡，在每戶有多部車的情況也下必須堅持這一原則，以防止車輛混淆和丟失；24小時進行定時和不定時巡邏，保證巡邏到位，并留下詳細記錄。2、人員物品出入的嚴格控制和處理事情的靈活性。在制定嚴格的制度的情況下，對于門崗隊員進行相應的培訓，達到既控制了

9、人員物品出入又不得罪客戶的目的，一是選擇處事靈活的隊員上崗，二是加強接待禮儀和技巧的培訓。3、社區(qū)活動的參加者一般是老人和小孩，都是容易受到意外傷害的人群，因此必須在舉辦社區(qū)文化活動以前，充分考慮活動的安全性，適當調整活動內容或加強安全措施，防止帶來意外。4、泳池和其他小區(qū)配套設施經營中，必須達到相應的標準，由專業(yè)人員操作，例如水質處理和救生等，防止意外事件的發(fā)生，不管責任在哪一方，對管理單位來說，影響都是相當消極的。5、在處理協助投訴和無效投訴時，慎重處理和周邊單位以及政府部門等公共關系，避免卷入糾紛。6、內部員工的職業(yè)安全 包括保潔高空作業(yè)、使用腐蝕性藥品，救生員和保安人身安全，維修人員的

10、安全等，須按情況考慮購買相應的保險，降低安全方面對企業(yè)經營的影響，同時起到關心員工的作用。7、進行保潔、維修等作業(yè)時，必須設置醒目的警示牌，防止產生人身和財產損失。8、給業(yè)戶提供其他單位的服務電話時，需要慎重選擇，防止連帶責任的產生。9、特約服務項目必須請律師或法律顧問審核相關的協議，才可以進行。樓盤的裝修管理綜合以往的管理經驗，日常管理期的許多問題都是在裝修期留下的隱患造成的，所以在裝修期將隱患盡可能多的排除，將非常有利于我們以后的管理服務工作，為我們減少許多開支和麻煩。1、裝修期間隱蔽工程的巡視檢查記錄、特別事件的記錄要求完整，以免因裝修活動給業(yè)戶自身或相鄰單位造成損失時，被開發(fā)商和業(yè)主追

11、究管理責任或者帶來不必要的麻煩； 2、有防水要求的房間防水層在裝修過程中，被破壞的時候，必須按規(guī)定重做，并進行閉水試驗，防止以后出現滲漏現象。在目前裝修隊伍素質不齊的情況下，這個頑疾始終困擾著很多業(yè)戶和物業(yè)管理企業(yè)； 3、進戶電線主線一般不得改動，除非經特別審批，不能超出相應負荷，室內電線的重新布線，需持有上崗證的專業(yè)電工進行操作； 4、進行焊接作業(yè)的工人，必須持有相應的上崗證件，否則在發(fā)生事故的情況下，物業(yè)管理企業(yè)有承擔責任的風險； 5、商鋪的排煙、排污和噪聲、散熱問題必須充分的考慮，否則可能引發(fā)糾紛和沖突，在有的地方甚至演變成社會不穩(wěn)定的因素，故應給予較高的重視； 6、鑒于小區(qū)裝修管理中違規(guī)裝修的跟風和示范效應，必須在裝修正式展開以前，制定