1、萬科廣告產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目營銷推廣競標(biāo)方案 2012.11月勛石機(jī)構(gòu),Architecture - Our Tribute To Life,讓建筑贊美生命,技術(shù)標(biāo)部分,站在巨人的肩上，超越巨人,在萬眾矚目中，萬科如一座高峰。 現(xiàn)在，執(zhí)著追求的萬科正站在住宅的制高點(diǎn)， 向商業(yè)的頂峰攀登， 正如同站在巨人肩上行進(jìn)。 這個(gè)巨人不是別人，正是萬科自己。 萬科要做的， 是超越自己，再造下一個(gè)輝煌！,前 言,基于萬科的輝煌，相信我們無需再重復(fù)萬科品牌的發(fā)展之路。值得關(guān)注的是，在29年的企業(yè)歷程中，萬科歷經(jīng)多元化、專業(yè)化、精細(xì)化的發(fā)展階段，在相當(dāng)長的時(shí)間內(nèi)，萬科作為行業(yè)標(biāo)桿，被看做是中國住宅行業(yè)的領(lǐng)跑者。 在不少人

2、的印象中，萬科仍是只做住宅產(chǎn)品的企業(yè)。然而，時(shí)移事遷，受住宅宏觀調(diào)控政策、土地規(guī)劃與拿地模式、城市化進(jìn)程對商業(yè)的需求等諸多因素影響，從2010年就透露進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的萬科，近年來，逐步涉足商業(yè)領(lǐng)域，并不斷深入實(shí)踐，萬科進(jìn)軍商業(yè)也引起眾多業(yè)內(nèi)人士及媒體的關(guān)注，萬科廣場、萬科紅、萬科大廈等產(chǎn)品線不斷刷新，規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大，昭示了萬科在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的不斷摸索和不朽雄心。 如今，本項(xiàng)目作為萬科在青島開發(fā)的國家級廣告產(chǎn)業(yè)園區(qū)，是萬科創(chuàng)意地產(chǎn)系列的前鋒作品，承擔(dān)著萬科品牌在新興商業(yè)模式的探索重任，既需要萬科品牌的號召力來成就項(xiàng)目，也需要借助本項(xiàng)目深入探索，成就萬科品牌邁向新的臺階。,如何將萬科住宅品牌的影響

3、力延伸到本項(xiàng)目上， 樹立項(xiàng)目“中國第一廣告創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園”的高端形象？,我們認(rèn)為，本項(xiàng)目應(yīng)該實(shí)現(xiàn)： 有震撼力的品牌立勢 有說服力的展示中心 有沖擊力的視覺設(shè)計(jì) 極具競爭力的個(gè)性產(chǎn)品來成就項(xiàng)目 從而完成萬科住宅品牌到商業(yè)品牌的嫁接,Part 1 目標(biāo)解析 Part 2 本體分析 Part 3 客群分析 Part 4 案例分析 Part 5 營銷推廣 Part 6 平面視覺,方案邏輯:,目標(biāo)清晰,案例分析，市場啟示,目 錄,本體定位,客群分析，精準(zhǔn)鎖定,營銷推廣,平面視覺,Part 1.1 萬科青島品牌版圖分析,同樣系出萬科，本項(xiàng)目充當(dāng)什么角色？,自2006年入駐青島以來，萬科先后在市北、四方、李滄、

4、城陽、即墨、膠南、平度創(chuàng)建項(xiàng)目，在短短6年的時(shí)間里，萬科住宅產(chǎn)品在各自區(qū)域確立了“龍頭”地位，萬科城、萬科生態(tài)城、萬科東郡、萬科青島小鎮(zhèn)等項(xiàng)目在取得銷售桂冠的同時(shí)，也在很大程度上影響了島城樓市的走向。,相較于具有絕對品牌優(yōu)勢的住宅產(chǎn)品，萬科商業(yè)尚處于起步階段，主營仍是以社區(qū)商業(yè)居多，與全國知名的萬達(dá)廣場、華潤中心等存在較大差距。 就本項(xiàng)目而言，憑借30萬的超大商業(yè)體量，國家級廣告產(chǎn)業(yè)園的強(qiáng)大政府支持，本項(xiàng)目必將成為萬科進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)的重要里程碑。,低風(fēng)險(xiǎn),利潤,口碑,就萬科而言，本案承載著嫁接“萬科住宅品牌“到“萬科商業(yè)品牌”的使命:口碑第一，低風(fēng)險(xiǎn)第二，利潤第三。,在首批國家級九大廣告產(chǎn)業(yè)園中

5、，萬科出品，有何不同？,Part 1.2 首批九大國家級廣告園區(qū),2012年4月19日，國家工商行政管理總局在南京為首批9個(gè)國家廣告產(chǎn)業(yè)園區(qū)授牌，青島榜上有名。,2013房地產(chǎn)策劃設(shè)計(jì)大全，300G移動(dòng)圖書館！專業(yè)地產(chǎn)智庫、淘寶雙鉆信用 ,從上表中可以看出： 1.城市：青島為二線城市，與北京、上海、廣州等相比，城市建設(shè)與廣告產(chǎn)業(yè)規(guī)模有待提升； 2.規(guī)模：青島國家廣告產(chǎn)業(yè)園總建面75萬，在九大產(chǎn)業(yè)園中屬于超大規(guī)模體量，僅小于陜西國家產(chǎn)業(yè)園區(qū)，位列第二； 3.輻射范圍：雖較難與北京國家廣告產(chǎn)業(yè)園輻射范圍相比，但本項(xiàng)目可以充分依托青島所處的山東半島地域優(yōu)勢，在山東乃至整個(gè)北中國形成產(chǎn)業(yè)覆蓋圈； 4.

6、開發(fā)企業(yè)：在九大國家廣告產(chǎn)業(yè)園中，參與青島國家廣告產(chǎn)業(yè)園開發(fā)的萬科集團(tuán)無疑是眾多企業(yè)中品牌、實(shí)力最為雄厚的開發(fā)企業(yè)。 綜上所述，本項(xiàng)目必將憑借萬科集團(tuán)的強(qiáng)力入駐、30萬的超大體量和強(qiáng)大的政府扶持，成就為立足青島，輻射山東，覆蓋北中國的大廣告產(chǎn)業(yè)集散地，成為九大國家級廣告產(chǎn)業(yè)園區(qū)之首。,同樣是產(chǎn)業(yè)園，青島產(chǎn)業(yè)園的現(xiàn)狀如何？,Part 1.3 青島市創(chuàng)意園區(qū)分析,就創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園而言，青島市的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園主要集中于市內(nèi)，以中聯(lián)U谷2.5產(chǎn)業(yè)園、動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)園、創(chuàng)意100產(chǎn)業(yè)園等為代表，部分產(chǎn)業(yè)園相對成熟，但存在品牌實(shí)力不明顯、產(chǎn)業(yè)平臺尚未形成等諸多問題。,1919創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園,國際動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)園,青島軟件園,中聯(lián)

7、U谷2.5產(chǎn)業(yè)園,創(chuàng)意100,海爾信息產(chǎn)業(yè)園,本項(xiàng)目,青島市區(qū)內(nèi)的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)，雖然配套成熟，但整體功能趨向老化，難以滿足創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的辦公需求。 盡管存在諸多問題，但目前市場對集中辦公區(qū)的需求依舊非常旺盛，本項(xiàng)目應(yīng)需而建，在萬科強(qiáng)有力的品牌號召下，建成后的產(chǎn)業(yè)園區(qū)將形成以廣告為主、其他創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)為輔的產(chǎn)業(yè)鏈，推動(dòng)青島、山東、北中國的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展。,市場現(xiàn)狀與項(xiàng)目現(xiàn)狀對比,小結(jié),1.萬科在青島住宅市場占據(jù)絕對優(yōu)勢，引導(dǎo)樓市走向，但在商業(yè)市場缺乏案例支撐，亟待有力度的項(xiàng)目為萬科商業(yè)確立口碑。 2.作為九大國家廣告產(chǎn)業(yè)園之一，本項(xiàng)目肩負(fù)著調(diào)整青島整體廣告產(chǎn)業(yè)走向?qū)I(yè)化、規(guī)范化的重任，隨著萬科入駐，本項(xiàng)目

8、的發(fā)展目標(biāo)將不僅僅局限于青島，而是推動(dòng)山東，乃至北中國廣告產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 3.青島創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園分布較多，多數(shù)名不副實(shí)，雖存在諸多問題，但依舊為市場所需，市場急需集中型產(chǎn)業(yè)園區(qū)，以推動(dòng)創(chuàng)意行業(yè)自身的辦公需求和產(chǎn)業(yè)發(fā)展。,Part 2 項(xiàng)目本體分析,城陽以“七區(qū)統(tǒng)籌”發(fā)展為契機(jī)，加快推進(jìn)城區(qū)“東擴(kuò)南延西進(jìn)”和重點(diǎn)組團(tuán)建設(shè)，推動(dòng)區(qū)域協(xié)調(diào)平衡發(fā)展，不斷豐富和完善城市功能，努力構(gòu)建“一核、五軸、多組團(tuán)”的城市發(fā)展新格局，打造環(huán)灣生態(tài)宜居區(qū)。 確立青島國際航空城“一港九區(qū)兩帶”的城市發(fā)展新框架，啟動(dòng)8大特色服務(wù)業(yè)聚集區(qū)和7大特色制造業(yè)聚集區(qū)建設(shè)。,項(xiàng)目本體分析區(qū)域分析,2013房地產(chǎn)策劃設(shè)計(jì)大全，300G移動(dòng)

9、圖書館！專業(yè)地產(chǎn)智庫、淘寶雙鉆信用 ,區(qū)位簡介,項(xiàng)目位于青島市城陽區(qū)興陽路與長城路交匯處，經(jīng)過幾年的發(fā)展，本區(qū)域已經(jīng)成為城陽區(qū)的高端居住區(qū)，萬科魅力之城、萬科城市花園、水榭花都等居住小區(qū)均位于本區(qū)域，有著較為濃厚的生活氣息及消費(fèi)氛圍，相對而言，商務(wù)氣氛有所欠缺。,周邊配套：,本項(xiàng)目,周邊住宅項(xiàng)目,萬科魅力之城,水榭花都,萬科城市花園,臻園,弘通漫城,陽光公園1號,城中城,首創(chuàng)空港國際中心,招商LAVIE公社,項(xiàng)目本體分析,項(xiàng)目現(xiàn)狀： 建筑面積：總建筑面積約30萬 占地面積：占地18萬 開發(fā)周期：三個(gè)地塊，整體4-5年開發(fā)完畢 開發(fā)策略：萬科創(chuàng)意地產(chǎn)先鋒作品，借助創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)概念，叫好叫座，爭取快速

10、銷售回款 功能定位：在廣告創(chuàng)意及文化產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)上，打造成為融商業(yè)辦公、居住、精品購物、時(shí)尚消費(fèi)、 餐飲娛樂、展覽展示等功能為一體的混合型商業(yè)地產(chǎn) 產(chǎn)品形態(tài)： 跨界LOFT+自由SOHO +創(chuàng)智寫字樓+ 溜達(dá)街區(qū) +創(chuàng)意展覽,項(xiàng)目優(yōu)劣勢分析,優(yōu)勢： 項(xiàng)目位于城陽中心位置，臨近城陽區(qū)政府重點(diǎn)發(fā)展的商務(wù)區(qū)，亦屬市政規(guī)劃重點(diǎn)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)園區(qū)； 項(xiàng)目緊鄰城陽空港區(qū)，距流亭機(jī)場、青銀高速、世紀(jì)公園約2公里，交通便捷，自然景觀資源優(yōu)良； 區(qū)域現(xiàn)狀為高端居住區(qū)，具有一定的人氣和消費(fèi)能力，且有萬科多個(gè)項(xiàng)目在內(nèi)，在品牌宣傳力度上，萬科占有區(qū)域內(nèi)的絕對口碑優(yōu)勢； 本項(xiàng)目是國家首批九大廣告產(chǎn)業(yè)園之一，也是青島首個(gè)國家級廣

11、告園，具有良好的形象定位與政府扶持優(yōu)勢。 本項(xiàng)目是萬科進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)的實(shí)踐作品，容易獲得媒體及業(yè)內(nèi)關(guān)注，具有一定的品牌號召力。 項(xiàng)目建筑面積30萬，自身是集合商業(yè)辦公、居住、精品購物、時(shí)尚消費(fèi)、餐飲娛樂、展覽展示等功能的大園區(qū)，將為周邊補(bǔ)充充分的商業(yè)配套，萬科出品，必將帶動(dòng)周邊商業(yè)商務(wù)氛圍的整體升級。 社區(qū)內(nèi)部各種業(yè)態(tài)自成體系，互為補(bǔ)充，不限購，不限貸，投資價(jià)值高。,劣勢：目前，項(xiàng)目周邊商業(yè)配套較為缺乏，商務(wù)氛圍有待完善，距區(qū)政府、核心商圈仍有一定距離，項(xiàng)目商業(yè)商務(wù)氛圍還需一段時(shí)間培育；商業(yè)商務(wù)地產(chǎn)的空白，機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存，既是本案的機(jī)遇，也是極大的挑戰(zhàn)。,基于對萬科品牌的了解，萬科一貫追求： 別

12、人沒有的，我及格； 別人及格的，我優(yōu)秀； 別人優(yōu)秀的，我卓越！,人無我有，人有我優(yōu)！,項(xiàng)目3C定位,本案是萬科轉(zhuǎn)型進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)的實(shí)踐之作，對萬科而言，意味著 品牌全面大提升、豐富商業(yè)產(chǎn)品線、提煉新發(fā)展模式,目 標(biāo),2013房地產(chǎn)策劃設(shè)計(jì)大全，300G移動(dòng)圖書館！專業(yè)地產(chǎn)智庫、淘寶雙鉆信用 ,項(xiàng) 目 定 位,基于之前對項(xiàng)目的梳理，得出如下物理定位： 海陸空三港樞紐，30萬財(cái)智創(chuàng)意基地,青島城陽區(qū)，是海陸空三棲聚集的區(qū)域，各項(xiàng)交通便利,項(xiàng)目超大建筑體量，重量級廣告園區(qū)規(guī)劃面積,創(chuàng)意萌芽、拓展、交流、展示、交易的服務(wù)平臺,項(xiàng) 目 定 位,推廣語： 財(cái)智萬科，創(chuàng)意中國,萬科品牌的號召力； 萬科轉(zhuǎn)型進(jìn)軍

13、商業(yè)； 創(chuàng)意、商業(yè)的結(jié)合； 萬科產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)首作。,品牌的號召力！,國家級廣告園區(qū)； 用創(chuàng)意改變中國； 萬科，用創(chuàng)意改變一座城。,創(chuàng)意的影響力！,本項(xiàng)目價(jià)值體系,國家級廣告產(chǎn)業(yè)園區(qū)：立足青島，輻射山東，面向全國，首批九家國家級廣告產(chǎn)業(yè)園區(qū)之一。 萬科產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)作品： 由萬科開發(fā)、轉(zhuǎn)型進(jìn)軍商業(yè)，創(chuàng)意地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)的結(jié)合之作。 30萬創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)航母：匯聚廣告創(chuàng)意行業(yè)的示范園區(qū)，約30萬建面的超大體量。 海陸空三港樞紐：位于城陽核心區(qū)，臨近流亭機(jī)場、青銀高速，坐擁海陸空三棲優(yōu)勢。 世紀(jì)公園繁華圈：毗鄰世紀(jì)公園，位于城陽區(qū)政府2公里輻射范圍之內(nèi)，商業(yè)、金融、酒店機(jī)構(gòu)齊全。 政府扶持政策：園區(qū)注冊企業(yè)享受政府財(cái)

14、政補(bǔ)貼，高級管理人員享受補(bǔ)貼待遇。 不限購不限貸：沿街商業(yè)、寫字樓、SOHO、LOFT、集中商業(yè)等多種業(yè)態(tài)，不限購不限貸。,一期產(chǎn)品賣點(diǎn)梳理,國家級廣告產(chǎn)業(yè)園區(qū) 萬科商業(yè)地產(chǎn)品牌先鋒作品 30萬創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)航母 海陸空三港樞紐 世紀(jì)公園繁華圈 政府扶持優(yōu)惠政策 不限購不限貸 SOHO居住、辦公一體 LOFT高性價(jià)比，買一層送一層 辦公成本低，未來升值空間大,明確項(xiàng)目的本體之后，項(xiàng)目的目標(biāo)客群是哪些，分布在哪里？,Part 3 客群分析,“建筑無限生活”“讓建筑贊美生命”,是萬科企業(yè)的核心理念，也是萬科堅(jiān)持的核心價(jià)值觀。,人,2013房地產(chǎn)策劃設(shè)計(jì)大全，300G移動(dòng)圖書館！專業(yè)地產(chǎn)智庫、淘寶雙鉆信用

15、 ,從人出發(fā)，萬科構(gòu)筑人文關(guān)懷： 關(guān)心人的需求； 關(guān)注人的個(gè)性； 關(guān)照人的內(nèi)心。,因此，萬科關(guān)注人，尤其關(guān)注項(xiàng)目目標(biāo)客群的需求。,通過前期市場分析與同類項(xiàng)目調(diào)研，判斷本項(xiàng)目客群如下：,我們本案的客群定位應(yīng)該以青島市區(qū)、城陽區(qū)域?yàn)橹鳎鄭u周邊區(qū)域、外地客戶為輔。,他們是泛青島市的投資客群，具有一定的財(cái)富積累與社會(huì)經(jīng)驗(yàn)，對投資產(chǎn)品具有敏銳的判斷意識； 他們追求自我實(shí)現(xiàn)，追求讓錢生錢的財(cái)富游戲； 他們對政府政策較為敏感，順應(yīng)政策的導(dǎo)向，青睞選擇風(fēng)險(xiǎn)低、回報(bào)率相對較高的投資產(chǎn)品。,核心客戶青島市區(qū)、城陽區(qū)域客戶70%,他們屬于省內(nèi)外財(cái)富階層； 他們喜歡青島的大環(huán)境，看重城陽的未來價(jià)值； 他們具有強(qiáng)烈的

16、投資意識。,邊緣客戶：省內(nèi)外10%，投資為主,他們對城市區(qū)位發(fā)展前景有著前瞻性的分析和自己的判斷; 他們具有投資意識，具有一定的財(cái)富積累。,次要客戶青島周邊區(qū)域客戶20%,他們有著光鮮的外表，有著體面的工作和高薪收入,2013房地產(chǎn)策劃設(shè)計(jì)大全，300G移動(dòng)圖書館！專業(yè)地產(chǎn)智庫、淘寶雙鉆信用 ,他們的年齡主要聚集在30-45歲之間，多為一家三口的生活模式,他們具有一定的財(cái)富積累，具有強(qiáng)烈的投資意識和投資敏銳性，時(shí)刻關(guān)注政府政策與導(dǎo)向,在關(guān)注創(chuàng)意園區(qū)的客群中，投資和自住客戶有哪些關(guān)注點(diǎn)？,承租客戶十大關(guān)注點(diǎn),2013房地產(chǎn)策劃設(shè)計(jì)大全，300G移動(dòng)圖書館！專業(yè)地產(chǎn)智庫、淘寶雙鉆信用 ,明確客戶關(guān)

17、注點(diǎn)，那么我們的準(zhǔn)客戶應(yīng)該如何挖掘？,1、借勢“國家級廣告產(chǎn)業(yè)園區(qū)”，依托政府有力政策，深入現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)園與孵化基地，尋找準(zhǔn)客戶：,青島市綜合型創(chuàng)業(yè)孵化基地名錄,2、項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)為城陽區(qū)的高端居住區(qū)，入住業(yè)主多為私營企業(yè)主、企事業(yè)單位、教師等收入較高階層， 可成為本案的潛在投資客群：,3、深入青島市區(qū)，廣泛挖掘投資客群：,就本案潛在投資客群所在的商務(wù)辦公區(qū)進(jìn)行廣泛宣傳：,就本案潛在投資客群所在的高端住宅社區(qū)進(jìn)行DM直投（報(bào)箱派單），宣傳本案：,2013房地產(chǎn)策劃設(shè)計(jì)大全，300G移動(dòng)圖書館！專業(yè)地產(chǎn)智庫、淘寶雙鉆信用 ,4、異業(yè)資源嫁接，大客戶的重點(diǎn)挖掘：,商會(huì)資源 挖掘； 高端車行客戶 挖掘；

18、 銀行VIP客戶挖掘；,5、廣泛布展，確定區(qū)域精準(zhǔn)鎖定客群：,青島區(qū)域巡展： 佳世客 商圈； 市北CBD 商圈； 臺東 商圈 李村商圈,萬達(dá)廣場,臺東商圈,清晰了項(xiàng)目定位、項(xiàng)目客群后，作為與住宅完全不同的投資性產(chǎn)品，營銷執(zhí)行如何在青島市場內(nèi)展開？,Part 4 青島商業(yè)運(yùn)作成功案例,個(gè)案分析,本部分選取了青島商業(yè)物業(yè)操作的成功案例，涉及商業(yè)、LOFT、公寓、寫字樓等建筑形式，與本項(xiàng)目有若干類似，進(jìn)行對比。 萬達(dá)39克拉 青建 太陽島 首創(chuàng) 空港國際中心 名匯國際,萬達(dá)39克拉為萬達(dá)在青島的成功落地典型案例，一炮打響，全城轟動(dòng)，成為大品牌進(jìn)駐青島的經(jīng)典案例。 今年從整個(gè)公寓市場來看，隨著青島樓市

19、整體好轉(zhuǎn)，公寓市場也漸成回暖之勢。其中，首創(chuàng)空港國際中心、招商LAVIE、青建太陽島等LOFT產(chǎn)品，以其時(shí)尚稀缺性、高性價(jià)比等特性成為銷售的主流，為市場所認(rèn)可。,海航萬邦中心,中鐵青島中心,遠(yuǎn)雄國際廣場,中海SOHO國際,卓越大廈,青島亞歐中心,7080中心廣場,萬達(dá)39克拉,諾德廣場,匯通大廈,青建太陽島,蘇寧電器廣場,鵬利南華,深藍(lán)公寓,名匯國際,大榮中心,招商LAVIE公社,紫玥國際,首創(chuàng)空港國際中心,銀盛泰國際大廈,本項(xiàng)目,普通公寓/寫字樓,典型案例,萬達(dá)39克拉,2013房地產(chǎn)策劃設(shè)計(jì)大全，300G移動(dòng)圖書館！專業(yè)地產(chǎn)智庫、淘寶雙鉆信用 ,9月,2009年4月,8月,4.8日，臨時(shí)售

20、樓處開放,2008年4月,6.9日，舉行生活品鑒會(huì)，與加拿大高力國際物業(yè)簽約,9月,11月,8.29日，產(chǎn)品說明會(huì)，同期開始選房,9.7日，正式開盤，樣板間開放,11.13日，白領(lǐng)置業(yè)計(jì)劃啟動(dòng),4.23-5.3日，五一購房優(yōu)惠活動(dòng),8.24-31日，寫字樓認(rèn)購享2%優(yōu)惠,9.13日，客戶聯(lián)合會(huì)克拉水果節(jié)活動(dòng),11.27日，萬達(dá)廣場商業(yè)開業(yè),案例分析： 1.品牌效應(yīng)：萬達(dá)廣場是萬達(dá)集團(tuán)最成熟的商業(yè)產(chǎn)品，開發(fā)流程清晰，產(chǎn)品成熟，臺東萬達(dá)的繁華商業(yè)氛圍深入人心，萬達(dá)39克拉充分借助萬達(dá)廣場的品牌效應(yīng)，成功嫁接為產(chǎn)品口碑，為購房者所認(rèn)可。 2.精準(zhǔn)產(chǎn)品推廣策略：作為新興小戶型酒店式公寓，萬達(dá)39克拉充

21、分借助產(chǎn)品的時(shí)尚性、低總價(jià)等屬性大力宣傳，在青島市形成廣泛的市場效應(yīng)，造成哄搶之勢。,核心發(fā)力點(diǎn)：萬達(dá)品牌+CBD+小戶型+懸念營銷,青建太陽島,4p,8月,9月,10月,7.7日，售樓處暨樣板間同期開放,7月,9.6日，LOFT釋放價(jià)格，總價(jià)50萬起,8.5日，佳世客簽約入駐,10.8正式開盤,9.28日公開認(rèn)籌，認(rèn)籌金10萬,11月,12月,8.18-19日，全市推行“阿不快閃”活動(dòng),11月底計(jì)劃舉辦產(chǎn)品說明會(huì),案例分析： 1.個(gè)性化創(chuàng)意：青建太陽島針對LOFT產(chǎn)品時(shí)尚稀缺的特點(diǎn)，推行個(gè)性化的宣傳策略，塑造“阿不”形象代表購房群體，充分引發(fā)客戶共鳴。 2.投資熱點(diǎn)炒作：青建太陽島根據(jù)項(xiàng)目所

22、處的新都心區(qū)域，地鐵口的升值潛力、LOFT的高性價(jià)比等賣點(diǎn)進(jìn)行集中炒作，形象直觀地將未來的投資收益展現(xiàn)出來，堅(jiān)實(shí)客戶的投資信心。,核心發(fā)力點(diǎn)：新都心+地鐵口+LOFT+創(chuàng)意營銷,首創(chuàng)空港國際中心,2012年1月,5月,2011年12月22日，客戶聯(lián)誼及產(chǎn)品品鑒會(huì),9月,7.8日，“全新商務(wù)提 全球影響力”招商盛典,7.21日首創(chuàng)置業(yè)理財(cái)課堂,9月,12月,7.29日，招商中心正式開放,7月,9.9日，客戶答謝會(huì),10.21日，首創(chuàng)創(chuàng)業(yè)者成長講堂,7.15日，正式開盤,案例分析： 1.借力政府規(guī)劃：首創(chuàng)空港國際中心所屬區(qū)域?yàn)槌顷栒攸c(diǎn)打造的“空港總部基地”板塊，項(xiàng)目充分借助政府規(guī)劃，通過多頻次

23、的論壇、峰會(huì)等形式，集中宣傳地域優(yōu)勢，贏得客戶認(rèn)可。 2.精準(zhǔn)客戶宣傳：在開盤前后的一段時(shí)間里，首創(chuàng)置地就客戶多為中小企業(yè)主或投資客的共同屬性，以月均12次的頻次舉辦企業(yè)發(fā)展論壇，將客戶自身需求與產(chǎn)品營銷相結(jié)合，取得了品牌與收益雙贏的效果。,核心發(fā)力點(diǎn)：首創(chuàng)置地+空港總部基地+LOFT+事件營銷,名匯國際,2012年1月,5月,2011年12月24日，愛心書屋慈善捐助活動(dòng),11月,8月,9月,2.28日，微博營銷高峰論壇,6月,7月,10月,6.11-13日，山東省民營企業(yè)家協(xié)會(huì)企業(yè)文化建設(shè)經(jīng)驗(yàn)交流會(huì),6.18日，“匯名流，醉青島”酒會(huì),6.30日，“北大人與青島歷史淵源”主題活動(dòng),8.25日

24、，豪華VIP游艇會(huì),8.29-9.3日，“拉斯維加斯之夜”主題活動(dòng),9.29日，冠名第二屆“青島經(jīng)濟(jì)論壇”,7.22日，正式開盤,案例分析： 1.政府扶持：名匯國際又名”山東民營科技大廈“，是由山東省民營企業(yè)家協(xié)會(huì)籌建的總部經(jīng)濟(jì)基地，政府扶持力度大，項(xiàng)目充分利用政策扶持吸引大批客源。 2.持續(xù)性的圈層活動(dòng)：自開始推廣以來，名匯國際先后與商會(huì)、車友會(huì)、高爾夫協(xié)會(huì)等多種中高端團(tuán)體合作，舉辦客戶圈層活動(dòng)，在業(yè)內(nèi)外形成良好口碑的同時(shí)，取得了階段性的產(chǎn)品熱銷。,核心發(fā)力點(diǎn)：政府扶持+雙地鐵+圈層營銷,2013房地產(chǎn)策劃設(shè)計(jì)大全，300G移動(dòng)圖書館！專業(yè)地產(chǎn)智庫、淘寶雙鉆信用 ,小 結(jié),就以上案例分析可以

25、看出，被市場認(rèn)同的一些公寓型產(chǎn)品，多存在共通的屬性： 1.產(chǎn)品稀缺：相較于傳統(tǒng)公寓，小戶型酒店公寓、LOFT以其“買一層送一層”等產(chǎn)品特色占據(jù)了投資客戶的青睞，獲得了優(yōu)秀的銷售成績；但短期內(nèi)LOFT產(chǎn)品大量入市，造成同類產(chǎn)品競爭激烈。 2.品牌效應(yīng)：就投資型產(chǎn)品而言，品牌與口碑對購買群體影響較大，萬達(dá)、首創(chuàng)等國內(nèi)知名的品牌房企更易于得到客戶的認(rèn)同。 3.精準(zhǔn)客戶宣傳：熱銷公寓項(xiàng)目，均根據(jù)自身客群制定精準(zhǔn)的推廣策略，在有效節(jié)省成本的同時(shí)，完成了產(chǎn)品的口碑宣傳及銷售任務(wù)。 4.政府扶持：從以上列舉的案例來看，萬達(dá)、首創(chuàng)、名匯國際等都有各類政府規(guī)劃扶持，借助政府優(yōu)惠政策推動(dòng)宣傳，進(jìn)而形成產(chǎn)品熱銷。,

26、超高的性價(jià)比產(chǎn)品,超牛的開發(fā)企業(yè),精準(zhǔn)的客戶宣傳,強(qiáng)大的政策扶持,借鑒以上青島商業(yè)項(xiàng)目的成功運(yùn)作之后，對本案有何借鑒意義？,Part 5 本案項(xiàng)目整體推廣策略,Part 5.1 項(xiàng)目整盤推廣五大周期,一、項(xiàng)目整盤推廣五大周期,口碑效應(yīng),投資價(jià)值,升值潛力,產(chǎn)品價(jià)值,2,3,4,5,針對萬科廣告產(chǎn)業(yè)園的整體開發(fā)和營銷推廣，我們制定了以下五大戰(zhàn)略周期。每個(gè)周期針對不同的開發(fā)組團(tuán)和營銷階段，突出產(chǎn)品的優(yōu)勢和價(jià)值，進(jìn)行深層疊加，促進(jìn)銷售的順利進(jìn)行。,第一階段：樹立項(xiàng)目形象階段。,1、舉行萬科商業(yè)品牌戰(zhàn)略發(fā)布會(huì)，集中介紹本階段面世的萬科商業(yè)項(xiàng)目，借勢國家級產(chǎn)業(yè)園區(qū)的號召力，結(jié)合政府資源及相關(guān)政策扶持等賣

27、點(diǎn)，保證項(xiàng)目的高姿態(tài)面世。 2、以富有沖擊力的畫面增強(qiáng)項(xiàng)目對客戶印象。,產(chǎn)品價(jià)值,2,第二階段：制造項(xiàng)目持續(xù)被關(guān)注的新聞熱點(diǎn)與活動(dòng)話題， 奠定項(xiàng)目公信力與影響力，借勢重點(diǎn)宣傳第一階段推售產(chǎn)品。,1、梳理項(xiàng)目產(chǎn)品，根據(jù)不同產(chǎn)品確定產(chǎn)品系列方向； 2、以有效的媒體組合形式向客戶傳達(dá)產(chǎn)品賣點(diǎn)； 3、以富有沖擊力的畫面表現(xiàn)，吸引客戶關(guān)注 4、合理利用事件營銷，吸引客戶關(guān)注； 5、整合行業(yè)資源平臺，吸引高端客群或企業(yè)的關(guān)注，實(shí)施重點(diǎn)公關(guān)。,第三階段：炒作區(qū)域、投資潛力及產(chǎn)品特性,1、借勢萬科品牌炒作本區(qū)域投資價(jià)值； 2、以政府牽頭（也可借意向名企的關(guān)系資源）與國外知名園區(qū)形成戰(zhàn)略合作，以掛牌形式再度拉升

28、園區(qū)形象，樹立項(xiàng)目投資價(jià)值； 3、根據(jù)本案不同產(chǎn)品的特點(diǎn)，深入挖掘賣點(diǎn)，建立有針對性說辭及有特色的平面表現(xiàn)。,投資價(jià)值,3,升值潛力,4,第四階段：炒作項(xiàng)目區(qū)域升值潛力與國家政策支持，突出良好的升值潛力,1、加強(qiáng)萬科品牌宣傳，給客戶以投資信心； 2、政府扶持優(yōu)惠政策的重申與執(zhí)行； 4、 通過主流媒體宣傳，借助名企進(jìn)駐本園并運(yùn)營良好的示范作用，擴(kuò)大園區(qū)影響力。,口碑效應(yīng),5,第五階段：持續(xù)的暖場活動(dòng)，借助口碑傳播，加強(qiáng)萬科商業(yè)品牌塑造,1、加強(qiáng)對成交客戶的維護(hù)，充分發(fā)揮客帶客渠道的執(zhí)行； 2、持續(xù)的暖場活動(dòng)與項(xiàng)目宣傳，保持項(xiàng)目在市場上的熱度； 3、借助客戶口碑加強(qiáng)萬科商業(yè)品牌塑造與宣傳。,Par

29、t 5.2 產(chǎn)品分析及推售策略,通過產(chǎn)品特色、市場去化難度、客戶接受程度、面積（總價(jià)）等因素進(jìn)行嚴(yán)謹(jǐn)分析后，結(jié)合實(shí)際情況，我們將項(xiàng)目產(chǎn)品類別進(jìn)行了分類：瘦狗產(chǎn)品、明星產(chǎn)品、現(xiàn)金牛產(chǎn)品和嬰兒產(chǎn)品。,2013房地產(chǎn)策劃設(shè)計(jì)大全，300G移動(dòng)圖書館！專業(yè)地產(chǎn)智庫、淘寶雙鉆信用 ,Part 5.3 2013年項(xiàng)目推廣計(jì)劃及媒體策略,節(jié)點(diǎn)： 1、品牌形象 2、物料導(dǎo)視到位 3、銷售環(huán)境到位 4、品牌新聞發(fā)布會(huì) 核心攻擊點(diǎn)：政府支持 、品牌入市 、 戶外媒體,5-6月，產(chǎn)品宣傳期,品牌形象期 1月5月,節(jié)點(diǎn)：1、萬科園區(qū)開園儀式 核心攻擊點(diǎn)：產(chǎn)品賣點(diǎn)、開園、 業(yè)內(nèi)渠道、多渠道炒作,開盤期7月8月,節(jié)點(diǎn)：1

30、、正式開盤 2、盛大開盤活動(dòng) 核心攻擊點(diǎn)：強(qiáng)勢入市 渠道攻勢,訴求：商業(yè)品牌亮相 攻擊點(diǎn)：首次亮相,1-5月，前期準(zhǔn)備,節(jié)點(diǎn)：強(qiáng)銷準(zhǔn)備到位、廣泛蓄客 攻擊點(diǎn)：產(chǎn)品賣點(diǎn),促銷期 1112月,節(jié)點(diǎn)：促銷活動(dòng) 促銷政策 核心攻擊點(diǎn)： 促銷計(jì)劃 新一輪的銷售攻勢,第一階段,第二階段,第三階段,第五階段,7-8月，開盤活動(dòng),節(jié)點(diǎn)：認(rèn)籌開盤 攻擊點(diǎn)：開盤活動(dòng),11-12月，促銷活動(dòng),節(jié)點(diǎn)：促銷加推 攻擊點(diǎn)：促銷活動(dòng),強(qiáng)銷期 910月,節(jié)點(diǎn)：1、暖場活動(dòng) 2、創(chuàng)意沙龍 核心攻擊點(diǎn)：公關(guān)活動(dòng)圈層營銷,第四階段,本項(xiàng)目2013年品牌營銷推廣思路,營銷 目標(biāo),一舉成名天下知,一入市即傾城,開盤即全城熱銷,創(chuàng)意活動(dòng)

31、聚圈層,促銷完美收官,節(jié)點(diǎn)：節(jié)日客戶維系 攻擊點(diǎn)：公關(guān)圈層營銷,9-10月，現(xiàn)場活動(dòng),推廣主題,萬科，給城市更多精彩,讓創(chuàng)意改變生活,遷徙，跟隨萬科的腳步,萬科，和廣告人的對話,國家廣告產(chǎn)業(yè)園，萬科智造,產(chǎn)品宣傳期 5月-6月,媒介營銷執(zhí)行計(jì)劃,戶外,12月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月,報(bào)紙,網(wǎng)絡(luò),青島新聞網(wǎng)、搜房島內(nèi)知名網(wǎng)絡(luò)媒體，借助官方網(wǎng)站、微博等進(jìn)行廣泛覆蓋,短信,開盤前期密集投放、實(shí)時(shí)銷售政策告知、公關(guān)、暖場活動(dòng)發(fā)布,活動(dòng),廣播,DM,開盤前后以夾報(bào)形式投放各園區(qū)或相關(guān)場所，效果明顯,現(xiàn)場,軟文,費(fèi)用低廉、覆蓋本地有車一族,通過現(xiàn)場精神堡壘、展示中

32、心，集中展示項(xiàng)目形象,會(huì)展,春季房展,樓宇,覆蓋相關(guān)創(chuàng)意企業(yè)集中地及相關(guān)消費(fèi)人群,通過戶外、高炮快速豎立產(chǎn)品形象,網(wǎng)絡(luò)軟文、重要事件、創(chuàng)意居住辦公理念，炒作軟文深化形象主題,秋季房展,萬科品牌新聞發(fā)布會(huì),盛大開園（直升機(jī)揭幕、廣告博物館、萬科巴士開通等）,認(rèn)籌、開盤活動(dòng),行業(yè)峰會(huì)、創(chuàng)意沙龍、北方廣告節(jié),特價(jià)房一口價(jià)、涂鴉大賽、創(chuàng)意周作品征集,國家廣告產(chǎn)業(yè)園，萬科智造,2013房地產(chǎn)策劃設(shè)計(jì)大全，300G移動(dòng)圖書館！專業(yè)地產(chǎn)智庫、淘寶雙鉆信用 ,一、項(xiàng)目形象立勢期 2013年1月-2013年5月 階段目標(biāo)：借勢國家級廣告產(chǎn)業(yè)園區(qū)的定位，迅速奠定項(xiàng)目形象 階段任務(wù)：借助政府支持、炒作國家級產(chǎn)業(yè)園區(qū)

33、概念、發(fā)揮萬科品牌效應(yīng)，強(qiáng)勢樹立萬科商業(yè)品牌形象 傳播主題：國家廣告產(chǎn)業(yè)園，萬科智造 公關(guān)活動(dòng)：萬科商業(yè)品牌發(fā)布會(huì)，奠定形象基礎(chǔ)。 廣告策略：通過現(xiàn)場包裝，同時(shí)結(jié)合新聞炒作熱點(diǎn)，以部分網(wǎng)絡(luò)、報(bào)廣、活動(dòng)，達(dá)到樹立優(yōu)秀園區(qū)的品牌形象，并將萬科打造國家級創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)的概念傳播出去。 新聞策略：利用政府支持，借國家級廣告園區(qū)落戶城陽，進(jìn)行政府支持、萬科轉(zhuǎn)型進(jìn)軍商業(yè)等新聞炒作，將萬科與創(chuàng)意園區(qū)進(jìn)行綁定宣傳，重點(diǎn)進(jìn)行政府支持下的行業(yè)公關(guān)活動(dòng)、萬科商業(yè)先鋒作品等新聞炒作。 推廣手段：現(xiàn)場包裝、精神堡壘樹立、春季房展會(huì)、行業(yè)網(wǎng)站、報(bào)紙廣告、公關(guān)活動(dòng)導(dǎo)入企業(yè)品牌形象。,“一舉成名天下知”,一、設(shè)計(jì)制作極具視覺沖

34、擊力的精神堡壘，在感官上給客戶和過往潛在客戶第一形象展示,確保過目不忘的感官刺激。,1、“一舉成名天下知”,點(diǎn),二、塑造富有設(shè)計(jì)空間感的營銷中心，由內(nèi)而外具備廣告創(chuàng)業(yè)園的視覺享受，注重細(xì)節(jié)品質(zhì)，給客戶以深入、舒心、驚喜的第二印象。,“一舉成名天下知”,“一舉成名天下知”,線,媒體投放利用媒體資源，如網(wǎng)絡(luò)、報(bào)廣、論壇、戶外、電視、樓宇等手段，有效推廣項(xiàng)目信息，尋找開發(fā)潛在意向客群。,“一舉成名天下知”,通過一系列平面表現(xiàn)手法，如案場包裝、導(dǎo)視設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)、圍擋設(shè)計(jì)、報(bào)廣設(shè)計(jì)、高炮設(shè)計(jì)等營造文化與商業(yè)氛圍。,面,體,活動(dòng)主題： 萬科，用創(chuàng)意改變一座城 活動(dòng)構(gòu)想： 時(shí)間：2013年3月 地點(diǎn)：五星

35、級酒店 人員：區(qū)政府、媒體代表、房產(chǎn)協(xié)會(huì)、行業(yè)先鋒、廣告行業(yè)客戶共約300人左右 活動(dòng)亮點(diǎn)： 剖析萬科進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)的背景，傳達(dá)本案“萬科出品，必屬精品”的愿景目標(biāo)。 邀請 市區(qū)官員、廣告行業(yè)協(xié)會(huì)、主流媒體，借勢官方平臺發(fā)聲，展示萬科商業(yè)品牌的實(shí)力，樹立項(xiàng)目的影響力和形象力。 參加新聞發(fā)布會(huì)的新客戶可以領(lǐng)取3000元的購房禮券，可對后續(xù)銷售起到一定促進(jìn)作用。,萬科商業(yè)品牌新聞發(fā)布會(huì)暨產(chǎn)業(yè)園說明會(huì),“一舉成名天下知”,體,活動(dòng)背景： 1、在2013年樓市開局之際，搶占先機(jī)。 2、介紹萬科商業(yè)品牌發(fā)展戰(zhàn)略，傳達(dá)本案的目標(biāo)發(fā)展愿景及萬科商業(yè)品牌實(shí)力。 3、首批九大國家級廣告 園區(qū)落戶青島，奠定項(xiàng)目園區(qū)

36、之首的形象。 活動(dòng)目的： 樹立萬科商業(yè)品牌的高姿態(tài)形象； 通過活動(dòng)樹立萬科進(jìn)軍商業(yè)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的嶄新形象。 借助官方、媒體，向客戶傳達(dá)萬科進(jìn)軍產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的實(shí)力和能力。,“一舉成名天下知”,體,青島春季房展會(huì) 活動(dòng)主題： 財(cái)智萬科，創(chuàng)意中國 活動(dòng)時(shí)間：2013年3-4月 地點(diǎn)：青島國際會(huì)展中心 展會(huì)目的： 1、通過搭建個(gè)性展會(huì)平臺，傳達(dá)項(xiàng)目創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)特性； 2、通過相關(guān)文藝演出、客戶交流體驗(yàn)互動(dòng)，讓人體驗(yàn)創(chuàng)意園區(qū)的獨(dú)特性； 3、通過展示，奠定國家級廣告園區(qū)及萬科品牌形象，進(jìn)一步宣傳萬科商業(yè)品牌新形象。,“一舉成名天下知”,萬科商業(yè)“鯨”世亮相，給城市更多精彩,2013房地產(chǎn)策劃設(shè)計(jì)大全，300G移動(dòng)圖書

37、館！專業(yè)地產(chǎn)智庫、淘寶雙鉆信用 ,二、產(chǎn)品宣傳期 （2013月5-6月 ） 階段目標(biāo)：主打產(chǎn)品品牌，進(jìn)一步提升項(xiàng)目形象，為后期的銷售進(jìn)行廣泛蓄客 傳播主題：萬科，給城市更多精彩 廣告策略：采用立體的媒體攻勢，充分利用報(bào)紙、電視、電臺、戶外、樓宇廣告創(chuàng)建品牌形象，并將項(xiàng)目的產(chǎn)品賣點(diǎn)傳播出去，同時(shí)利用公關(guān)活動(dòng)進(jìn)一步強(qiáng)化園區(qū)的品牌形象。 活動(dòng)策略：利用大型活動(dòng)引爆市場，配合線上線下網(wǎng)絡(luò)炒作、報(bào)廣，頻繁舉辦創(chuàng)意相關(guān)活動(dòng)，如舉辦開園儀式等引爆市場，爭取入市傾城，集中有效的傳播到目標(biāo)客群中。 推廣手段：報(bào)紙、電視、電臺、戶外廣告、公關(guān)活動(dòng)、DM單頁、樓宇,2013房地產(chǎn)策劃設(shè)計(jì)大全，300G移動(dòng)圖書館！專

38、業(yè)地產(chǎn)智庫、淘寶雙鉆信用 ,一、盛大開園儀式 時(shí)間：2013年6月 地點(diǎn)：項(xiàng)目接待中心 參加人員：區(qū)政府、媒體代表、房產(chǎn)協(xié)會(huì)、行業(yè)先鋒、潛在客戶500組 物料及人力：活動(dòng)公司、廣告公司人員、銷售團(tuán)隊(duì)、物料支持 活動(dòng)內(nèi)容：屆時(shí)將邀請省有關(guān)部門領(lǐng)導(dǎo)、市領(lǐng)導(dǎo)、入駐企業(yè)代表，有關(guān)行業(yè)協(xié)會(huì)單位代表共同拉開活動(dòng)帷幕。,萬科，給城市更多,爆點(diǎn)1、開園儀式 邀請省有關(guān)部門領(lǐng)導(dǎo)、市領(lǐng)導(dǎo)、萬科領(lǐng)導(dǎo)、入駐企業(yè)代表、明星、有關(guān)行業(yè)協(xié)會(huì)單位代表共同拉開活動(dòng)帷幕。,開園儀式,開園當(dāng)天邀請政府領(lǐng)導(dǎo)、萬科領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行開園致詞、剪彩。,萬科，給城市更多,12,爆點(diǎn)2：直升機(jī)揭幕營銷中心與精神堡壘,活動(dòng)內(nèi)容：營銷中心、精神堡壘整體用

39、幕布覆蓋，采用直升機(jī)揭幕形式，以精彩、創(chuàng)意的形式，隆重揭幕。 活動(dòng)配合：活動(dòng)公司、機(jī)長、操作儀器、廣場以及揭幕物料等。,萬科，給城市更多,12,爆點(diǎn)3：高科技三維智能展示區(qū),創(chuàng)意大爆棚，營銷中心采用全新LED高科技智能顯示項(xiàng)目規(guī)劃及戶型等，打造炫彩高科技創(chuàng)意革命。 售樓處三維立體效果顯示，配環(huán)幕投影大廳，展示電子沙盤、電子樓書、園區(qū)規(guī)劃、戶型圖、樓座等，一鍵在手，自由選擇。 展示：置業(yè)顧問引領(lǐng)購房者進(jìn)入售樓中心，進(jìn)入洽談區(qū)，舒適的沙發(fā)，品著紅茶，隨著售樓小姐演示，全景展示城市全景、小區(qū)鳥瞰、周邊配套、交通動(dòng)線、園林景觀、樓層景觀、三維可視戶型、建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)、按揭計(jì)算等。,萬科，給城市更多,12

40、,爆點(diǎn)4：廣告創(chuàng)意博物館揭幕,本項(xiàng)目具有展覽展示中心，在接待中心開放時(shí)機(jī)，宣布在青島建立廣告創(chuàng)意博物館，聯(lián)合政府、廣告學(xué)院、企業(yè)、廣告雜志共同舉行揭牌儀式，奠定本項(xiàng)目在業(yè)內(nèi)的龍頭地位和行業(yè)高度。 博物館的功能： 主要負(fù)責(zé)展示、交流、培養(yǎng)新人； 梳理新資料和發(fā)展，出書和定期出版刊物； 組織業(yè)內(nèi)創(chuàng)意沙龍、專業(yè)培訓(xùn)交流會(huì)等。,萬科，給城市更多,12,爆點(diǎn)5：園區(qū)開通萬科號巴士直達(dá)全城,時(shí) 間：2013年開園日前3天-開園當(dāng)天 地 點(diǎn)：本項(xiàng)目停車場及沿路景觀區(qū) 活動(dòng)內(nèi)容：開啟“萬科號”廣告園區(qū)專用巴士，既可通過車體宣傳本項(xiàng)目，又可用作本項(xiàng)目每日接送工作人員及看房客戶進(jìn)出市南、市北、嶗山等市區(qū)場所，弱化

41、本案區(qū)位帶來的劣勢。,萬科，給城市更多,其他創(chuàng)意營銷建議：微電影營銷 活動(dòng)：微電影 拍攝活動(dòng) 拍攝時(shí)間：2013年5月-6月 入市時(shí)間：7-8月開盤期 目的：項(xiàng)目亮相前，利用網(wǎng)絡(luò)資源進(jìn)行話題炒作，提高項(xiàng)目關(guān)注度 主題：創(chuàng)意狂人無處不在！ 說明：拍攝30-120S，微電影通過郵件、光盤、QQ、微博、電視、交通廣播、戶外LED、樓宇LED等形式推出。 故事梗概：以微電影形式開篇，講述廣告創(chuàng)意人的生存狀態(tài)、生活理想、創(chuàng)業(yè)故事，拍攝固定場所為公寓、SOHO、LOFT、商街等，通過日常生活中的喜怒哀樂，進(jìn)而由一個(gè)人講述整個(gè)廣告創(chuàng)意圈，鎖定本項(xiàng)目的目標(biāo)圈層。 推廣途徑：樓宇、網(wǎng)絡(luò)媒體(郵件、QQ、微博)、

42、交通廣播、光盤、手機(jī)媒體,讓創(chuàng)意改變生活,三、盛大開盤 （2013月7-8月 ） 階段目標(biāo)：項(xiàng)目盛大開盤，完成銷售任務(wù) 傳播主題：讓創(chuàng)意改變生活（項(xiàng)目開盤） 廣告策略：采用立體集中的媒體攻勢，充分利用報(bào)紙、電視、電臺、戶外廣告創(chuàng)建樓盤的品牌形象，并將開盤信息傳播出去。 活動(dòng)策略：利用認(rèn)籌、開盤活動(dòng)引爆市場，配合線上線下網(wǎng)絡(luò)炒作、報(bào)廣，炒作氛圍和熱銷氣氛，爭取廣泛簽約并認(rèn)籌，營造開盤即熱銷的氣氛。 推廣手段：報(bào)紙、電視、電臺、戶外廣告、公關(guān)活動(dòng),2013房地產(chǎn)策劃設(shè)計(jì)大全，300G移動(dòng)圖書館！專業(yè)地產(chǎn)智庫、淘寶雙鉆信用 ,12,認(rèn)籌啟動(dòng),時(shí) 間：2013年開盤前15天，利用3天時(shí)間集中客戶進(jìn)行認(rèn)

43、籌 地 點(diǎn)：本項(xiàng)目接待中心 活動(dòng)內(nèi)容：客戶集中認(rèn)籌，制定促銷政策，促進(jìn)客戶成交,讓創(chuàng)意改變生活,活動(dòng)時(shí)間：2013年7-8月開盤 活動(dòng)地點(diǎn)：售樓處前廣場 活動(dòng)內(nèi)容：10:0010:40 開盤典禮儀式 活動(dòng)對象：區(qū)政府、媒體代表、房產(chǎn)協(xié)會(huì)、行業(yè)先鋒、潛在客戶500組,萬科智造，創(chuàng)意開盤用創(chuàng)意改變世界,一、 剪彩儀式、畫龍點(diǎn)睛,主持人宣布開盤典禮正式開始，嘉賓剪彩，領(lǐng)導(dǎo)移步臺下，進(jìn)行點(diǎn)睛儀式和舞獅表演。,二、 空中滑翔,動(dòng)力傘極具觀賞性，更能突顯本項(xiàng)目開盤的盛大場面：,三、 開盤選房,活動(dòng)時(shí)間：2013年7-8月開盤 活動(dòng)地點(diǎn)：接待中心 活動(dòng)內(nèi)容：選房活動(dòng) 活動(dòng)對象：前期認(rèn)籌客戶,萬科，和廣告人的

44、對話,2013房地產(chǎn)策劃設(shè)計(jì)大全，300G移動(dòng)圖書館！專業(yè)地產(chǎn)智庫、淘寶雙鉆信用 ,強(qiáng)銷期 （2013月9-10月 ） 階段目標(biāo)：持續(xù)熱銷，鞏固產(chǎn)業(yè)園形象 階段任務(wù)：加大推廣力度，持續(xù)熱銷，造成全城熱議的轟動(dòng)效果。 傳播主題：萬科，和廣告人的對話 廣告策略：持續(xù)的公關(guān)活動(dòng)結(jié)合秋季房展會(huì)、廣告節(jié)、廣播、電視、報(bào)紙、電梯、戶外、公交媒體鞏固品牌的形象，利用DM郵件深入創(chuàng)意行業(yè)、孵化基地，進(jìn)行一對一深度溝通，建立良好的客戶關(guān)系網(wǎng)絡(luò)。 公關(guān)活動(dòng)：舉辦沙龍活動(dòng)、創(chuàng)意集市等暖場活動(dòng)，拔高產(chǎn)業(yè)園區(qū)調(diào)性，進(jìn)一步塑造高端園區(qū)形象。 推廣手段：會(huì)展活動(dòng)、廣播、電視、電梯、報(bào)紙、戶外、公交媒體、DM郵件。,體,活動(dòng)

45、主題： 創(chuàng)意無國界 精彩在萬科 活動(dòng)構(gòu)想： 時(shí)間：2013年9月 地點(diǎn)：萬科創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園 人員：媒體代表、房產(chǎn)協(xié)會(huì)、廣告行業(yè)先鋒、意向客戶共約300人左右 活動(dòng)亮點(diǎn)： 1、廣告行業(yè)先鋒可通過此活動(dòng)加強(qiáng)行業(yè)內(nèi)的資源共享，創(chuàng)建更好的發(fā)展平臺。 2、解讀2013年萬科創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園的整體規(guī)劃和發(fā)展方向。 3、樹立萬科商業(yè)品牌的影響力和形象力。,1、廣告行業(yè)峰會(huì),12,2、論壇沙龍 主題:創(chuàng)意VS創(chuàng)業(yè),時(shí) 間：2013年9-10月 地 點(diǎn)：萬科創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園會(huì)議廳 活動(dòng)內(nèi)容：國際創(chuàng)意企業(yè)家交流會(huì),國際廣告達(dá)人在這里將引起頭腦風(fēng)暴、創(chuàng)意激情碰撞。,12,3 、 全國性廣告節(jié) 主題:創(chuàng)意，在萬科,時(shí) 間：2013年

46、9-10月 地 點(diǎn)：青島會(huì)展中心 活動(dòng)內(nèi)容：借助每年一些全國性廣告節(jié)如中國廣告節(jié)、中國國際廣告節(jié)等，由政府及萬科聯(lián)合出面，舉辦分會(huì)場，或爭取主辦權(quán)，嫁接到本項(xiàng)目運(yùn)作，既起到火爆宣傳的作用，又聚集了行業(yè)內(nèi)巨頭，凸顯本項(xiàng)目影響力。,12,4、創(chuàng)意市集 主題:創(chuàng)意VS生活,時(shí) 間：2013年10月 地 點(diǎn)：萬科創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園停車場及沿路景觀區(qū) 活動(dòng)內(nèi)容：邀請國內(nèi)知名的創(chuàng)意團(tuán)隊(duì)，集原創(chuàng)、DIY手工加盟原創(chuàng)酷賣。,遷徙，跟隨萬科的腳步,促銷期 （2013月11-12月 ） 階段目標(biāo)：加大促銷力度，爭取快速有序銷售回款。 階段任務(wù)：運(yùn)用促銷活動(dòng)結(jié)合戶外、公交媒體持續(xù)促進(jìn)銷售。 傳播主題：遷徙，跟隨萬科的腳步

47、廣告策略：通過現(xiàn)場活動(dòng)、網(wǎng)絡(luò)、短信、軟文等宣傳促銷打折， 輔以活動(dòng)，實(shí)現(xiàn)快速銷售回款。 公關(guān)活動(dòng)：通過現(xiàn)場創(chuàng)意市集、創(chuàng)意周征集等將廣告行業(yè)專業(yè)人士、市民聚集起來，深入了解項(xiàng)目優(yōu)勢。 推廣手段：現(xiàn)場活動(dòng)、網(wǎng)絡(luò)、短信、軟文等。,1、特價(jià)房一口價(jià)、零元競拍,促銷時(shí)間：2013年11月-12月 促銷地點(diǎn)：項(xiàng)目接待中心 主力推出房源：SOHO產(chǎn)品 促銷目的：根據(jù)之前的產(chǎn)品策略，SOHO為瘦狗產(chǎn)品，以保證成本、快速銷售為目的。 促銷政策：針對前期銷售情況，對剩余房源進(jìn)行強(qiáng)力打折促銷，爭取快速去化回款。 優(yōu)惠1：推出10套特價(jià)房， 9折一口價(jià) 優(yōu)惠2：拿出一套SOHO房，與搜房網(wǎng)或新聞網(wǎng)合作，進(jìn)行網(wǎng)上報(bào)名，現(xiàn)場參