1、資產(chǎn)評(píng)估教案 第一章 總 論教學(xué)目的與要求通過(guò)本章的學(xué)習(xí)，使學(xué)生了解資產(chǎn)評(píng)估的基本理論和基本概念，掌握資產(chǎn)評(píng)估理論的基本框架，為學(xué)好該課程打下良好的基礎(chǔ)。通過(guò)學(xué)習(xí)，學(xué)生必須深刻領(lǐng)會(huì)資產(chǎn)評(píng)估的概念、目的、假設(shè)、原則、資產(chǎn)評(píng)估與會(huì)計(jì)及審計(jì)的聯(lián)系與區(qū)別，了解資產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值類(lèi)型及其特點(diǎn)、市場(chǎng)價(jià)值和非市場(chǎng)價(jià)值的關(guān)系和內(nèi)涵，了解評(píng)估在中國(guó)的發(fā)展?？己艘c(diǎn)資產(chǎn)的概念及分類(lèi)；資產(chǎn)評(píng)估的概念和特點(diǎn)；資產(chǎn)評(píng)估目的；資產(chǎn)評(píng)估假設(shè)；資產(chǎn)評(píng)估原則；資產(chǎn)評(píng)估與會(huì)計(jì)計(jì)價(jià)及審計(jì)的區(qū)別?？己诵问郊胺种缔q析題 3-5分。教學(xué)內(nèi)容第一節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估及其特點(diǎn) 一、資產(chǎn)評(píng)估定義資產(chǎn)評(píng)估是專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)和人員，按照國(guó)家法律法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則，根

2、據(jù)特定目的，遵循評(píng)估原則，依照相關(guān)程序，選擇適當(dāng)?shù)膬r(jià)值類(lèi)型，運(yùn)用科學(xué)方法，對(duì)資產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)定和估算的行為。二、資產(chǎn)評(píng)估的種類(lèi)和特點(diǎn)（一） 資產(chǎn)評(píng)估的種類(lèi)1按資產(chǎn)評(píng)估工作的內(nèi)容分為評(píng)估、評(píng)估復(fù)核和評(píng)估咨詢。2按資產(chǎn)評(píng)估與評(píng)估準(zhǔn)則的關(guān)系分為完全評(píng)估和限制評(píng)估。3按資產(chǎn)評(píng)估對(duì)象及適用原則分為單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估和整體資產(chǎn)評(píng)估。（二） 資產(chǎn)評(píng)估的特點(diǎn)市場(chǎng)性、公正性、專(zhuān)業(yè)性、咨詢性。三、資產(chǎn)評(píng)估的功能（一） 評(píng)價(jià)及評(píng)估功能它是指資產(chǎn)評(píng)估具有評(píng)定估算資產(chǎn)價(jià)值的內(nèi)在功效和能力。（二） 管理的功能它是指在以公有制為基礎(chǔ)的社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)初級(jí)階段中，國(guó)家賦予資產(chǎn)評(píng)估的特殊功能。（三） 公證的功能它是指資產(chǎn)業(yè)務(wù)、評(píng)估對(duì)象

3、和評(píng)估報(bào)告的使用者的特殊性要求資產(chǎn)評(píng)估發(fā)揮公證作用的職能。 第二節(jié) 價(jià)值類(lèi)型和評(píng)估目的一、 資產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值類(lèi)型資產(chǎn)評(píng)估中的價(jià)值類(lèi)型是指資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果的價(jià)值屬性及其表現(xiàn)形式。二、 資產(chǎn)評(píng)估目的資產(chǎn)評(píng)估的目的有資產(chǎn)評(píng)估一般目的和特定目的之分。資產(chǎn)評(píng)估一般目的包含著特定目的，而資產(chǎn)評(píng)估特定目的則是一般目的的具體化。（一）資產(chǎn)評(píng)估一般目的資產(chǎn)評(píng)估的一般目的或資產(chǎn)評(píng)估的基本目標(biāo)是由資產(chǎn)評(píng)估的性質(zhì)及其基本功能決定的。（三） 資產(chǎn)評(píng)估的特定目的1資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 2企業(yè)兼并 3企業(yè)出售 4企業(yè)聯(lián)營(yíng)5股分經(jīng)營(yíng) 6中外合資 7企業(yè)清算 8抵押9擔(dān)保 10企業(yè)租賃 11債務(wù)重組 第三節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估的假設(shè)與原則一、 資產(chǎn)評(píng)估假

4、設(shè)（一）交易假設(shè)交易假設(shè)是資產(chǎn)評(píng)估得以進(jìn)行的一個(gè)最基本的前提假設(shè)，它是假定所有待評(píng)資產(chǎn)已經(jīng)處在交易過(guò)程中，評(píng)估師根據(jù)待評(píng)估資產(chǎn)的交易條件等模擬市場(chǎng)進(jìn)行估價(jià)。（二）公開(kāi)市場(chǎng)假設(shè)公開(kāi)市場(chǎng)假設(shè)是對(duì)資擬進(jìn)入的市場(chǎng)條件，以及資產(chǎn)在這樣的市場(chǎng)條件下接受何種影響的一種假說(shuō)明或限定。（三）持續(xù)使用假設(shè)持續(xù)使用假設(shè)也是對(duì)資產(chǎn)擬進(jìn)入的市場(chǎng)條件，以及在這樣的市場(chǎng)條件下的資產(chǎn)狀態(tài)的一種假定性描述或說(shuō)明。（四）清算假設(shè)清算假設(shè)是對(duì)資產(chǎn)在非公開(kāi)市場(chǎng)條件下被迫出售或快速變現(xiàn)條件的假定說(shuō)明。二、資產(chǎn)評(píng)估的原則（一）資產(chǎn)評(píng)估的工作原則真實(shí)性原則、科學(xué)性原則、公平性原則、可行性原則、簡(jiǎn)易性原則。（二）資產(chǎn)評(píng)估經(jīng)濟(jì)原則預(yù)期收益原則

5、、供求原則、貢獻(xiàn)原則、替代原則、估價(jià)日期原則。第四節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估與會(huì)計(jì)和審計(jì)的關(guān)系 一、資產(chǎn)評(píng)估與會(huì)計(jì)和審計(jì)的聯(lián)系（一） 資產(chǎn)評(píng)估與會(huì)計(jì)的聯(lián)系二者的聯(lián)系主要表現(xiàn)在：特定條件下資產(chǎn)會(huì)計(jì)計(jì)價(jià)和財(cái)務(wù)報(bào)告需要利用資產(chǎn)評(píng)估結(jié)論，資產(chǎn)評(píng)估也同樣需要參考會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)資料兩個(gè)方面。（二）資產(chǎn)評(píng)估與審計(jì)的聯(lián)系二者的聯(lián)系主要表現(xiàn)在：資產(chǎn)評(píng)估中的資產(chǎn)清查階段，有相當(dāng)部分工作采用了審計(jì)的方法；流動(dòng)資產(chǎn)和負(fù)債的評(píng)估有相當(dāng)部分可借鑒審計(jì)的方法進(jìn)行；在企業(yè)價(jià)值評(píng)估中，經(jīng)審計(jì)后的企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表及相關(guān)數(shù)據(jù)可以作為企業(yè)價(jià)值評(píng)估的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。二、資產(chǎn)評(píng)估與會(huì)計(jì)和審計(jì)的區(qū)別(一)資產(chǎn)評(píng)估與會(huì)計(jì)的區(qū)別(二)資產(chǎn)評(píng)估與審計(jì)的區(qū)別 第五節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估

6、在中國(guó)的發(fā)展第二章 資產(chǎn)評(píng)估的基本方法教學(xué)目的與要求通過(guò)本章的學(xué)習(xí),使學(xué)生了解市場(chǎng)法運(yùn)用的步驟和指標(biāo)的選擇,掌握市場(chǎng)法、收益法、成本法的概念、前提、評(píng)估思路以及具體的評(píng)估方法,熟悉各種評(píng)估方法這間的關(guān)系。為學(xué)好以后各專(zhuān)項(xiàng)評(píng)估打下良好的基礎(chǔ)?？己艘c(diǎn)市場(chǎng)法、收益法、成本法的概念、步驟、具體評(píng)估方法；收益法中各項(xiàng)參數(shù)的選擇與確定以及主要技術(shù)方法；各種評(píng)估方法這間的區(qū)別與聯(lián)系；選擇資產(chǎn)評(píng)估方法應(yīng)考慮的因素?？己诵问郊胺种当嫖鲱}和計(jì)算題 8-10分教學(xué)內(nèi)容第一節(jié) 市場(chǎng)法一、市場(chǎng)法的基本涵義市場(chǎng)法是指利用市場(chǎng)上同樣或類(lèi)似資產(chǎn)的近期交易價(jià)格,經(jīng)過(guò)直接比較或類(lèi)比分析以估測(cè)資產(chǎn)價(jià)值的各種評(píng)估技術(shù)方法的總稱(chēng)。二

7、、市場(chǎng)法的基本前提通過(guò)市場(chǎng)法進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估需要滿足兩個(gè)最基本的前提條件:其一是要有一個(gè)活躍的公開(kāi)市場(chǎng);其二是公開(kāi)市場(chǎng)上要有可比的資產(chǎn)及其活動(dòng)。三、市場(chǎng)法的基本程序及有關(guān)指標(biāo)通過(guò)市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估大體上要經(jīng)歷以下程序:(一) 選擇參照物(二) 在評(píng)估對(duì)象與參照物之間選擇比較因素(三) 指標(biāo)對(duì)比、量化差異(四) 在各參照物成交價(jià)格的基礎(chǔ)上調(diào)整已經(jīng)量化的對(duì)比指標(biāo)差異(五) 綜合分析確定評(píng)估結(jié)果運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估單項(xiàng)資產(chǎn)應(yīng)考慮的可比因素主要有:1.資產(chǎn)的功能2.資產(chǎn)的實(shí)體特征和質(zhì)量3.市場(chǎng)條件4.交易條件四、市場(chǎng)法中的具體評(píng)估方法(一) 直接比較法直接比較法是指利用參照物的交易價(jià)格及參照物的某一基本特征直接與評(píng)

8、估對(duì)象的同一基本特征進(jìn)行比較而判斷評(píng)估對(duì)象價(jià)值的方法。(二) 類(lèi)比調(diào)整法類(lèi)比調(diào)整法是市場(chǎng)法中最基本的評(píng)估方法.該法并不要求參照物與評(píng)估對(duì)象必須一樣或基本一樣。只要參照物與評(píng)估對(duì)象在大的方面基本相同或相似,該法通過(guò)對(duì)比分析調(diào)整參照物與評(píng)估對(duì)象之間的差異,在參照物成交價(jià)格的基礎(chǔ)上調(diào)整估算評(píng)估對(duì)象的價(jià)值。 第二節(jié) 收益法一、收益法的基本涵義收益法是指通過(guò)估測(cè)被評(píng)估資產(chǎn)未來(lái)預(yù)期收益的現(xiàn)值來(lái)判斷資產(chǎn)價(jià)值的各種評(píng)估方法的總稱(chēng)。二、收益法的基本前提應(yīng)用收益法必須具備的前提條件是:第一,被評(píng)估資產(chǎn)的未來(lái)預(yù)期收益可以預(yù)測(cè)并可以用貨幣衡量;第二,資產(chǎn)擁有者獲得預(yù)期收益所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也可以預(yù)測(cè)并可以用貨幣衡量;第三,

9、被評(píng)估資產(chǎn)預(yù)期獲利年限可以預(yù)測(cè)。三、收益法的基本程序和基本參數(shù)采用收益法進(jìn)行評(píng)估，其基本程序如下：第一，搜集并驗(yàn)證與評(píng)估對(duì)象未來(lái)預(yù)期收益有關(guān)的數(shù)據(jù)資料，包括經(jīng)營(yíng)前景、財(cái)務(wù)狀況、市場(chǎng)形勢(shì)以及經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)等；第二，分析測(cè)算被評(píng)估對(duì)象未來(lái)預(yù)期收益；第三，確定折現(xiàn)率或本金化率；第四，用折現(xiàn)率將評(píng)估對(duì)象未來(lái)預(yù)期收益折算成現(xiàn)值；第五，分析確定評(píng)估結(jié)果。運(yùn)用收益法進(jìn)行評(píng)估涉及到許多經(jīng)濟(jì)參數(shù)，其中最主要的參數(shù)有三個(gè)，它們是收益額、折現(xiàn)率和獲利期限。三、 收益法中的主要技術(shù)方法第三節(jié) 成本法一、 成本法的基本涵義成本法也是資產(chǎn)評(píng)估的基本方法之一。成本法是指首先估測(cè)被評(píng)估資產(chǎn)的重置成本，然后估測(cè)被評(píng)估資產(chǎn)業(yè)已存在的各

10、種貶損因素，并將其從重置成本中予以扣除而得到被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的各種評(píng)估方法的總稱(chēng)。二、成本法的基本前提采用成本法評(píng)估資產(chǎn)的前提條件是：第一，被評(píng)估資產(chǎn)處于持續(xù)使用狀態(tài)或被假定處于持續(xù)使用狀態(tài)；第二，應(yīng)當(dāng)具備可利用的歷史資料；第三，形成資產(chǎn)價(jià)值的耗費(fèi)是必須的。三、成本法中的基本要素（一）資產(chǎn)的重置成本簡(jiǎn)單地說(shuō)，資產(chǎn)的重置成本就是資產(chǎn)的現(xiàn)行再取得的成本。（二） 資產(chǎn)的實(shí)體性貶值資產(chǎn)的實(shí)體性貶值是指資產(chǎn)由于使用及自然力的作用導(dǎo)致的資產(chǎn)的物理性能的損耗或下降而引起的資產(chǎn)的價(jià)值損失。（三） 資產(chǎn)的功能性能貶值資產(chǎn)的功能性貶值是指由于技術(shù)進(jìn)步引起的資產(chǎn)功能相對(duì)落后而造成的資產(chǎn)價(jià)值損失。（四） 資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)性貶

11、值資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)性貶值是指由于外部條件的變化引起資產(chǎn)閑置、收益下降等而造成的資產(chǎn)價(jià)值損失。四、 重置成本的具體評(píng)估方法（一）重置成本的估算方法1重置核算法重置核算法是利用成本核算的原理，根據(jù)重新取得資產(chǎn)所需的費(fèi)用項(xiàng)目，逐項(xiàng)計(jì)算然后累加得到資產(chǎn)的重置成本。2價(jià)格指數(shù)法價(jià)格指數(shù)法是利用與資產(chǎn)有關(guān)的價(jià)格變動(dòng)指數(shù)，將被估資產(chǎn)的歷史成本調(diào)整為重置成本的一種方法。3功能價(jià)值法功能價(jià)值法是尋找一個(gè)與被評(píng)估資產(chǎn)相同或相似的資產(chǎn)為參照物，根據(jù)參照資產(chǎn)的重置成本及參照物與被評(píng)估資產(chǎn)生產(chǎn)能力的比例，估算被評(píng)估資產(chǎn)的重置成本。4規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法資產(chǎn)生產(chǎn)能力和成本之間只成同方向變化，而不是等比例變化，這是由于規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益

12、作用的結(jié)果。用被評(píng)估資產(chǎn)與參照物之間資產(chǎn)和重置成本和生產(chǎn)能力相比較，估算被估資產(chǎn)和重置成本。（二）實(shí)體性貶值的測(cè)算方法 1觀測(cè)法，也稱(chēng)成新率法它是指由具有專(zhuān)業(yè)知識(shí)和豐富經(jīng)驗(yàn)的工程技術(shù)人員對(duì)被評(píng)估資產(chǎn)的實(shí)體各主要部位進(jìn)行技術(shù)鑒定，判斷被評(píng)估資產(chǎn)的成新率，從而估算實(shí)體性貶值。2使用年限法它是利用被評(píng)估資產(chǎn)的實(shí)際已使用年限與其總使用年限的比值來(lái)判斷其實(shí)體性貶值率，進(jìn)而估測(cè)資產(chǎn)的實(shí)體性貶值。（三）資產(chǎn)的功能性貶值測(cè)算方法 估算功能性貶值時(shí)，主要根據(jù)資產(chǎn)的效用、生產(chǎn)加工能力、工耗、物耗、能耗水平等功能方面的差異造成的成本增加或效益降低，相應(yīng)確定功能性貶值。（五） 資產(chǎn)經(jīng)濟(jì)性貶值的估算第四節(jié) 評(píng)估方法的選

13、擇一、 評(píng)估方法之間的關(guān)系（一）資產(chǎn)評(píng)估方法之間的聯(lián)系（二）資產(chǎn)評(píng)估方法之間的區(qū)別二、資產(chǎn)評(píng)估方法的選擇在評(píng)估方法的選擇過(guò)程中應(yīng)注意以下因素：1評(píng)估方法的選擇要與評(píng)估目的，評(píng)估時(shí)的市場(chǎng)條件被評(píng)估對(duì)象在評(píng)估過(guò)程中所處的狀態(tài)，以及由此所決定的資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類(lèi)型相適應(yīng)。2評(píng)估方法的選擇受評(píng)估對(duì)象和類(lèi)型、理化狀態(tài)等因素制約。3評(píng)估方法的選擇受各種評(píng)估方法運(yùn)用所需的數(shù)據(jù)資料及主要經(jīng)濟(jì)參數(shù)能否搜集的制約。第三章 機(jī)器設(shè)備評(píng)估教學(xué)目的與要求通過(guò)本章的學(xué)習(xí)，使學(xué)生了解機(jī)器設(shè)備的概念、范圍及類(lèi)別，了解確定機(jī)器設(shè)備評(píng)估應(yīng)注意的問(wèn)題，了解機(jī)器設(shè)備評(píng)估的基本程序，掌握機(jī)器設(shè)備描述與鑒定信息及常用價(jià)值類(lèi)型，掌握機(jī)器設(shè)備評(píng)

14、估的各種方法，熟悉機(jī)器設(shè)備評(píng)估中各項(xiàng)參數(shù)的確定?？己艘c(diǎn)機(jī)器設(shè)備的概念和分類(lèi)；機(jī)器設(shè)備評(píng)估的特點(diǎn)；機(jī)器設(shè)備描述與鑒定信息及常用價(jià)值類(lèi)型；成本法在機(jī)器設(shè)備評(píng)估中的應(yīng)用；市場(chǎng)法在機(jī)器設(shè)備評(píng)估中的應(yīng)用；收益法在機(jī)器設(shè)備評(píng)估中的應(yīng)用?？己诵问郊胺种缔q析題和計(jì)算題 8-10分教學(xué)內(nèi)容 第一節(jié) 概 述一、 資產(chǎn)評(píng)估中機(jī)器設(shè)備的定義和范圍資產(chǎn)評(píng)估中的機(jī)器設(shè)備指所有代替人類(lèi)體力勞動(dòng)和輔助人類(lèi)智力勞動(dòng)的人造物。在企業(yè)資產(chǎn)評(píng)估中，通常把納入固定資產(chǎn)管理范圍的機(jī)器設(shè)備作為機(jī)器評(píng)估對(duì)象。二、機(jī)器設(shè)備的分類(lèi)1按國(guó)家固定資產(chǎn)分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)分類(lèi)。分為通用設(shè)備、專(zhuān)用設(shè)備、交通運(yùn)輸設(shè)備、電氣設(shè)備、電子及通信設(shè)備、儀器儀表、計(jì)量標(biāo)準(zhǔn)器

15、具及工具、衡器。2按現(xiàn)行會(huì)計(jì)制度規(guī)定分類(lèi)。對(duì)機(jī)器設(shè)備而言有生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)用機(jī)器設(shè)備、非生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)用機(jī)器設(shè)備、租出機(jī)器設(shè)備、未使用機(jī)器設(shè)備、不需用機(jī)器設(shè)備、融資租入機(jī)器設(shè)備。3按機(jī)器設(shè)備的組合程度分類(lèi)?？煞譃閱闻_(tái)設(shè)備、機(jī)組、成套設(shè)備。4按機(jī)器設(shè)備的來(lái)源分類(lèi)。通?？煞譃樽灾圃O(shè)備和外購(gòu)設(shè)備。三、確定機(jī)器設(shè)備評(píng)估范圍應(yīng)注意的幾個(gè)總是問(wèn)題（一） 機(jī)器設(shè)備和土地、房屋及構(gòu)筑物（二） 機(jī)器設(shè)備和無(wú)形資產(chǎn)（三） 機(jī)器設(shè)備和流動(dòng)資產(chǎn) 四、機(jī)器設(shè)備的描述與鑒定信息資產(chǎn)評(píng)估人員觀察、調(diào)查和描述設(shè)備時(shí)應(yīng)關(guān)注它們的用途、能力、質(zhì)量、狀態(tài)等，以便對(duì)其合理利用。五、 機(jī)器設(shè)備資產(chǎn)評(píng)估常用的價(jià)值類(lèi)型機(jī)器設(shè)備評(píng)估涉及的價(jià)值類(lèi)型或是本書(shū)

16、已經(jīng)提到的基本類(lèi)型，或是基本類(lèi)型的衍生類(lèi)型，后者如保險(xiǎn)更新重置成本價(jià)值、貶值后保障價(jià)值、報(bào)廢價(jià)值、廢料價(jià)值等。六、 機(jī)器設(shè)備評(píng)估的基本程序（一）接受委托階段（二）評(píng)估準(zhǔn)備階段（三）現(xiàn)場(chǎng)工作階段（四） 評(píng)定估算階段（五） 撰寫(xiě)評(píng)估報(bào)告階段及評(píng)估說(shuō)明，整理評(píng)估底稿（六） 評(píng)估報(bào)告的審核和報(bào)出階段 第二節(jié) 成本法在機(jī)器設(shè)備評(píng)估中的應(yīng)用在機(jī)器設(shè)備評(píng)估中成本法是被普遍采用的一種方法，基本原理用公式表示為：機(jī)器設(shè)備評(píng)估值 = 重置成本 實(shí)體性貶值 功能性貶值 經(jīng)濟(jì)性貶值一、 重置成本的估算 （一）細(xì)分加和法（二）物價(jià)指數(shù)法（三）成本規(guī)模指數(shù)法二、機(jī)器設(shè)備的貶值（一） 機(jī)器設(shè)備評(píng)估中貶值的概念設(shè)備貶值額 =

17、 被評(píng)估設(shè)備重置成本 被評(píng)估設(shè)備評(píng)估值（二）實(shí)體性貶值及估算實(shí)體性貶值 = 設(shè)備重置成本 實(shí)體性貶值率實(shí)體性貶值的估算方法：1 觀察法2 比率法 （三）功能性貶值及其估算 1機(jī)器設(shè)備功能性貶值主要由于技術(shù)進(jìn)步的結(jié)果導(dǎo)致的設(shè)備貶值。 2功能性貶值的估算3估算功能性貶值時(shí)對(duì)比參照物的選擇4功能性貶值估算中的幾個(gè)問(wèn)題（四）經(jīng)濟(jì)性貶值及其估算1因生產(chǎn)能力降低造成的經(jīng)濟(jì)性貶值的估算2因收益減少造成的經(jīng)濟(jì)性貶值的估算第三節(jié) 市場(chǎng)法在機(jī)器設(shè)備評(píng)估中的應(yīng)用一、運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估機(jī)器設(shè)備的基本步驟 （一）根據(jù)確定的評(píng)估目的和適用的價(jià)值類(lèi)型，在同一供需圈內(nèi)，選擇合適的交易市場(chǎng)；（二）明確鑒定被評(píng)估對(duì)象；（三）選擇參照

18、物（四）調(diào)整參照物價(jià)格及估算被評(píng)設(shè)備的評(píng)估值二、比較的方法（一）直接匹配方法（二）可比因素比較方法（三）成本百分率比較方法第四節(jié) 收益法在機(jī)器設(shè)備評(píng)估中的應(yīng)用運(yùn)用收益法評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值，其前提是該資產(chǎn)應(yīng)具備獨(dú)立的生產(chǎn)能力獲利能力。就單項(xiàng)機(jī)器設(shè)備而言，大部分不具有獨(dú)立獲利能力。因此，單項(xiàng)設(shè)備評(píng)估通常不采用收益法評(píng)估。對(duì)于自成體系的成套設(shè)備、生產(chǎn)線，以及可以單獨(dú)作業(yè)的車(chē)輛等設(shè)備，特別是租賃設(shè)備則可以采用收益法評(píng)估。 第五節(jié) 進(jìn)口設(shè)備評(píng)估中的稅項(xiàng)計(jì)免一、了解進(jìn)口設(shè)備涉稅情況二、評(píng)估進(jìn)口設(shè)備時(shí)有關(guān)稅項(xiàng)計(jì)免問(wèn)題的處理（一）按評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)的減免政策處理（二）符合海關(guān)監(jiān)管政策規(guī)定（三）考慮評(píng)估報(bào)告的不同用途（

19、四）原不享受稅收優(yōu)惠方的進(jìn)口設(shè)備轉(zhuǎn)移所有權(quán)給享受進(jìn)口稅收優(yōu)惠方的情況 第四章 房 地 產(chǎn) 評(píng) 估教學(xué)目的與要求 通過(guò)本章學(xué)習(xí)，使學(xué)生了解地租與地價(jià)理論和地價(jià)的特征，了解評(píng)估土地使用權(quán)價(jià)格的基本思路、適用范圍、計(jì)算公式、操作步驟及其應(yīng)用，掌握房地產(chǎn)評(píng)估的概念、特征及其價(jià)格分類(lèi)，熟悉土地與土地使用權(quán)的基本概念、基本程序、基準(zhǔn)地價(jià)修正法的基本內(nèi)容、在建工程評(píng)估的特點(diǎn)、資料搜集和主要方法，掌握房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素及其評(píng)估原則，掌握運(yùn)用收益法、市場(chǎng)法、成本法、剩余法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格的基本思路、適用范圍、計(jì)算公式、操作步驟及其應(yīng)用?？己艘c(diǎn)房地產(chǎn)的概念及其特征；土地與土地使用權(quán)的概念；地租與地價(jià)理論；房地產(chǎn)

20、評(píng)估的原則和程序；房地產(chǎn)價(jià)格的種類(lèi)和影響因素；房地產(chǎn)評(píng)估的各種方法；在建工程評(píng)估的特點(diǎn)和方法?？己诵问郊胺种缔q析題和計(jì)算題 10-15分?？己藘?nèi)容第一節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估概述一、 土地與土地使用權(quán) （一）土地土地一般是指地球表層的陸地部分，包括內(nèi)陸水域和灘涂。（二）土地的特征1土地的自然特性：位置的固定性、質(zhì)量的差異性、不可再生性、效用永續(xù)性。2土地的經(jīng)濟(jì)特性：供給的稀缺性、可壟斷性、土地利用多方向性、效益級(jí)差性。（三）土地使用權(quán)在我國(guó)實(shí)行國(guó)有土地所有權(quán)與使用權(quán)相分離的制度，土地使用權(quán)可以擁有和轉(zhuǎn)讓?zhuān)虼说貎r(jià)一般是土地使用權(quán)的價(jià)格。二、地租與地價(jià)理論（一）地租理論根據(jù)地租產(chǎn)生的原因和條件，地租可區(qū)分

21、為級(jí)差地租和絕對(duì)地租兩種基本形式。房地產(chǎn)評(píng)估中的地租理論基礎(chǔ)，是馬克思的地租理論。（二）地價(jià)理論馬克思指出，地價(jià)不是土地的購(gòu)買(mǎi)價(jià)格，而是土地所提供的地租的購(gòu)買(mǎi)價(jià)格，因此地價(jià)是地租的資本化。（三）地價(jià)的特征1地價(jià)是地租的資本化。 2地價(jià)是權(quán)益價(jià)格。 3土地具有增值性。4地價(jià)與用途相關(guān)。 5地價(jià)具有個(gè)別性。 6地價(jià)具有可比性。三、房地產(chǎn)及其特征（一）位置固定性。由于房屋固著在土地上，因此房地產(chǎn)的相對(duì)位置是固定不變的。（二）供求區(qū)域性。一個(gè)城市房地產(chǎn)的供給過(guò)剩并不能解決另一個(gè)城市供給不足的問(wèn)題。（三）長(zhǎng)期使用性。由于土地可以永續(xù)利用，建筑物也是耐用品，使用年限可達(dá)數(shù)十年甚至長(zhǎng)達(dá)上百年。（四）大量投資

22、性。房地產(chǎn)生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)管理要經(jīng)過(guò)一系列過(guò)程：取得土地使用權(quán)、土地開(kāi)發(fā)和再開(kāi)發(fā)、建筑設(shè)計(jì)和施工、房地產(chǎn)銷(xiāo)售等環(huán)節(jié)，都要投入大量的資金。（五）保值與增值性。在正常的市場(chǎng)條件下，從長(zhǎng)期來(lái)看房地產(chǎn)的價(jià)值呈上升走勢(shì)。同時(shí)，對(duì)房地產(chǎn)的改良和城市基礎(chǔ)設(shè)施的不斷完善，使土地原有的區(qū)位條件改善，導(dǎo)致房地產(chǎn)增值。（六）投資風(fēng)險(xiǎn)性。房地產(chǎn)使用的長(zhǎng)期性和保值性使之成為投資回報(bào)率較高的行業(yè)，同時(shí)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)也比較大。（七）難以變現(xiàn)性。由于房地產(chǎn)位置固定性、用途不易改變等，房地產(chǎn)不像股票和外匯那樣，可以迅速變現(xiàn)，變現(xiàn)性較差。（八）政策限制性。房地產(chǎn)市場(chǎng)受?chē)?guó)家和地區(qū)政策影響較大。四、房地產(chǎn)評(píng)估的原則（一）供需原則。由于房地

23、產(chǎn)具有與一般商品不同的自然和人文特性，因此它不完全遵循一般商品的供求均衡法則，而形成它所特有的供給和需求原則。（二）替代原則。根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)的替代原理，在同一市場(chǎng)上效用相同或相似的房地產(chǎn)，由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的影響，必然使其價(jià)格趨于一致。（三）最有效使用原則評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，應(yīng)結(jié)合預(yù)期原則考慮何種情況下房地產(chǎn)才能達(dá)到最佳使用及實(shí)現(xiàn)的可能，以最佳使用權(quán)所能帶來(lái)的收益評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)格。（四）貢獻(xiàn)原則根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)中的邊際收益原則，衡量各生產(chǎn)要素的價(jià)值大小，可依據(jù)其對(duì)總收益的貢獻(xiàn)大小來(lái)決定。房地產(chǎn)的純收益是由土地及建筑物等構(gòu)成要素共同作用的結(jié)果。（五）合法原則。合法原則是指房地產(chǎn)評(píng)估要在法律規(guī)定的條件下進(jìn)行。五、房

24、地產(chǎn)評(píng)估程序（一）明確評(píng)估基本事項(xiàng)：明確評(píng)估目的、了解評(píng)估對(duì)象、確定評(píng)估時(shí)點(diǎn)、簽訂評(píng)估合同。（二）制定工作計(jì)劃（三）實(shí)地勘察與收集資料（四）測(cè)算被估房地產(chǎn)價(jià)格（五）綜合分析確定評(píng)估結(jié)果（七） 撰寫(xiě)房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告第二節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格及其影響因素 一、房地產(chǎn)價(jià)格的種類(lèi) （一）根據(jù)權(quán)益的不同，可分為所有權(quán)價(jià)格、使用權(quán)價(jià)格、其他權(quán)利價(jià)格。 （二）按價(jià)格形成方式可分為市場(chǎng)交易價(jià)格和評(píng)估價(jià)格。（三）按房地產(chǎn)的實(shí)物形態(tài)可劃分為土地價(jià)格、建筑物價(jià)格和房地產(chǎn)價(jià)格。（四）按房地產(chǎn)價(jià)格表示單位可劃分為總價(jià)格、單位價(jià)格、樓面地價(jià)等。（五）其他價(jià)格類(lèi)型。二、房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素（一）一般因素經(jīng)濟(jì)因素、社會(huì)因素、行政因素、

25、心理因素。（二）區(qū)域因素商服繁華因素、道路通達(dá)因素、交通便捷因素、城市設(shè)施狀況因素、環(huán)境狀況因素。（三）個(gè)別因素。 第三節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估的收益法一、基本思路房地產(chǎn)在交易時(shí)，隨著房地產(chǎn)所有者權(quán)利的讓渡，房地產(chǎn)的收益轉(zhuǎn)歸房地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)者。房地產(chǎn)所有者讓渡出去的權(quán)利必然要在經(jīng)濟(jì)上得以實(shí)現(xiàn)，房地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)者必須一次性支付一定的金額，補(bǔ)償房地產(chǎn)所有者失去的收益。這一貨幣額每年給房地產(chǎn)所有者帶來(lái)的利息收入必須等于他每年能從房地產(chǎn)獲得的純收益。二、適用范圍收益法適用于有收益的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，如商場(chǎng)、寫(xiě)字樓、旅館、公寓等，對(duì)于政府機(jī)關(guān)、學(xué)校、公園等公用、公益性房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估大多不適用。三、純收益（一）純收益的含義純收益

26、是指歸屬于房地產(chǎn)的除去各種費(fèi)用后的收益，一般以年為單位。（二）客觀總收益總收益是指以收益為目的的房地產(chǎn)和與之有關(guān)的各種設(shè)施、勞動(dòng)力及經(jīng)營(yíng)管理者要素結(jié)合產(chǎn)生的收益。也就是指被估房地產(chǎn)在一年內(nèi)所能得到的所有收益。（二） 客觀總費(fèi)用總費(fèi)用是指取得該收益所必需的各項(xiàng)支出，如維修費(fèi)、管理費(fèi)等，也就是為創(chuàng)造總收益所必須投入的正常支出。四、資本化率資本化率又稱(chēng)還原利率，它是決定評(píng)估價(jià)格的最關(guān)鍵的因素。（一）資本化率的實(shí)質(zhì)收益性房地產(chǎn)的購(gòu)買(mǎi)實(shí)際上是一種投資行為。投資的目的是為了賺取利潤(rùn)。在收益性房地產(chǎn)交易中，投資者購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)支付的價(jià)格就是他的投資，房地產(chǎn)帶來(lái)的純收益就是利潤(rùn)。因此，資本化率的大小，同投資風(fēng)險(xiǎn)的

27、大小成正相關(guān)的關(guān)系。（二）求取資本化率的方法1純收益與售價(jià)比率法。評(píng)估人員搜集市場(chǎng)上近期交易的與被房地產(chǎn)相同或相近似的房地產(chǎn)的純收益、價(jià)格等資料，反算出它們各自的資本化率。2安全利率加上風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法。首先選擇市場(chǎng)上無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的資本投資的收益作為安全利率，通常銀行中長(zhǎng)期利率作為安全利率，然后根據(jù)影響被估房地產(chǎn)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境，估計(jì)投資風(fēng)險(xiǎn)程度，確定一個(gè)調(diào)整值，把它與安全利率相加或在安全利率上加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值。3各種投資風(fēng)險(xiǎn)、收益率排序插入法。評(píng)估人員搜集市場(chǎng)上各種投資的收益率資料，然后把各項(xiàng)投資收益率的大小排隊(duì)。評(píng)估人員估計(jì)被估房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)在哪個(gè)范圍內(nèi)，并將它插入其中，然后確定資本化率的大小。（三）資本

28、化率的種類(lèi)1綜合資本化率。這是將土地和附著于其上的建筑物看作一個(gè)整體評(píng)估所采用的資本化率。2建筑物資本化率。建筑物資本化率用于評(píng)估建筑物的自身價(jià)格。3土地資本化率。土地資本化率用于求取土地自身的價(jià)格。五、計(jì)算公式（一）評(píng)估房地合在一起的房地產(chǎn)價(jià)格房地產(chǎn)價(jià)格 = 房地產(chǎn)純收益/綜合資本化率房地產(chǎn)純收益 = 房地產(chǎn)總收益 房地產(chǎn)總費(fèi)用房地產(chǎn)總費(fèi)用 =管理費(fèi) + 維修費(fèi) + 保險(xiǎn)費(fèi) + 稅金 +空房損失費(fèi)（二）單獨(dú)評(píng)估土地的價(jià)格1由土地收益評(píng)估土地價(jià)格。土地價(jià)格 = 土地純收益/土地資本化率土地純收益 = 土地總收益 土地總費(fèi)用土地總費(fèi)用 = 管理費(fèi) + 維修費(fèi) + 稅金2由房地產(chǎn)收益評(píng)估土地價(jià)格（

29、1）土地價(jià)格 = 房地產(chǎn)價(jià)格 建筑物現(xiàn)值（2）土地價(jià)格 = （房地產(chǎn)純收益 建筑物純收益）/土地資本化率（三）單獨(dú)評(píng)估建筑物的價(jià)格1建筑物價(jià)格 = 房地產(chǎn)價(jià)格 土地價(jià)格2建筑物價(jià)格 =（房地產(chǎn)純收益 土地純收益）/建筑物資本化率六、應(yīng)用舉例 第四節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估的市場(chǎng)法一、基本思路市場(chǎng)法是房地產(chǎn)評(píng)估方法中最常用的基本方法之一，也是目前國(guó)內(nèi)外廣泛應(yīng)用的經(jīng)典評(píng)估方法。市場(chǎng)法的基本含義是：在求取一宗被估房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，依據(jù)替代原理，將被估房地產(chǎn)與類(lèi)似房地產(chǎn)的近期效果價(jià)格進(jìn)行對(duì)照比較，通過(guò)對(duì)交易情況、交易日期、區(qū)域因素和個(gè)別因素等修正，得出被估房地產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日的價(jià)格。一、適用范圍市場(chǎng)法只要有適合的類(lèi)似房

30、地產(chǎn)交易實(shí)例即可應(yīng)用，因此在房地產(chǎn)市場(chǎng)比較發(fā)達(dá)的情況下，市場(chǎng)法得到廣泛應(yīng)用。在同一地區(qū)或同一供求范圍內(nèi)的類(lèi)似地區(qū)中，與被評(píng)估房地產(chǎn)相類(lèi)似的房地產(chǎn)交易越多，市場(chǎng)法應(yīng)用越有效。三、計(jì)算公式市場(chǎng)法的基本計(jì)算公式是：被估房地產(chǎn)價(jià)格 = 可比交易實(shí)例價(jià)格交易情況修正系數(shù)交易日期修正系數(shù)區(qū)域因素修正系數(shù)個(gè)別因素修正系數(shù)四、操用步驟（一）交易資料收集運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格，必須有充裕的交易資料，這是市場(chǎng)法運(yùn)用的基礎(chǔ)和前提條件。（二）可比交易實(shí)例確定在進(jìn)行一宗房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估時(shí)，需要針對(duì)被估房地產(chǎn)的特點(diǎn)，從平時(shí)搜集的眾多房地產(chǎn)交易實(shí)例中選擇符合一定條件的交易實(shí)例作為供比較參照的交易實(shí)例。（三）因素修正因素修正

31、包括：交易情況修正、期日修正、區(qū)域因素修正、個(gè)別因素修正、容積率修正、土地使用年期修正等。五、應(yīng)用舉例 第五節(jié) 房評(píng)估的成本法一、基本思路成本法是依據(jù)開(kāi)發(fā)或建造被估不動(dòng)產(chǎn)或類(lèi)似不動(dòng)產(chǎn)所需要的各項(xiàng)必要正常費(fèi)用，包括正常的利潤(rùn)、利息和稅費(fèi)，從而決定評(píng)估對(duì)象價(jià)格的方法。二、適用范圍成本法與其他估價(jià)方法相比具有特殊用途，一般特別適用于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育不成熟，成交實(shí)例不多，無(wú)法利用市場(chǎng)法、收益法等方法進(jìn)行曲估價(jià)的情況。三、土地評(píng)估的成本法操作步驟 （一）計(jì)算土地取得費(fèi)用土地取得費(fèi)是為取得土地而向原土地使用者支付的費(fèi)用。（二）計(jì)算土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用一般來(lái)說(shuō)，土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用涉及到基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、公共事業(yè)建設(shè)配套費(fèi)和小

32、區(qū)開(kāi)發(fā)配套費(fèi)。（三）計(jì)算投資利息投資利息就是資金的時(shí)間價(jià)值。（四）計(jì)算投資利潤(rùn)投資的目的是為了獲取相應(yīng)的利潤(rùn)，用為投資伯回報(bào)，對(duì)土地投資，當(dāng)然也要獲取相應(yīng)的利潤(rùn)。（五）土地增值收益確定土地增值收益主要是由于土地的用途改變或土地功能變化而引起的。四、新建房地產(chǎn)評(píng)估的成本法操作步驟新建房地產(chǎn)項(xiàng)目，如果估價(jià)基準(zhǔn)日為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建成日，無(wú)需考慮折舊，則可直接接用開(kāi)發(fā)成本計(jì)算。開(kāi)發(fā)成本為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)和管理費(fèi)用等。五、舊建筑物評(píng)估的成本法操作步驟運(yùn)用成本法評(píng)估舊建筑物的現(xiàn)時(shí)價(jià)格時(shí)，由于建筑物是在過(guò)去某時(shí)點(diǎn)建造的，

33、所以，不能采用建筑物原來(lái)的建造成本，而應(yīng)以估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新建造成本為基礎(chǔ)，考慮評(píng)估對(duì)象的使用和磨損，扣除建筑物的折舊。六、應(yīng)用舉例 第六節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估的剩余法一、基本思路剩余法是將被估地產(chǎn)的預(yù)期開(kāi)發(fā)價(jià)值，扣除正常投入費(fèi)用、正常稅金及合理利潤(rùn)后，依據(jù)該剩余值測(cè)算被估地產(chǎn)價(jià)格的方法。二、適用范圍待開(kāi)發(fā)土地的估價(jià)、將生地開(kāi)發(fā)成熟的土地估價(jià)、待拆遷改造的再開(kāi)發(fā)地產(chǎn)的估價(jià)。三、計(jì)算公式購(gòu)置土地的價(jià)格 = A - （B + C + D + E）A開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值B整個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本C投資利息D開(kāi)發(fā)商合理利潤(rùn)E正常稅費(fèi)四、操作步驟根據(jù)剩余法估價(jià)的基本思路，剩余法估價(jià)的程序?yàn)椋赫{(diào)查房地產(chǎn)基本情況，確定

34、被房地產(chǎn)的最佳開(kāi)發(fā)利潤(rùn)方式，預(yù)測(cè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成后的收益，測(cè)算開(kāi)發(fā)總投資，確定開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，估算被估房地產(chǎn)價(jià)格。五、應(yīng)用舉例 第七節(jié) 基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法一、基準(zhǔn)地價(jià)的含義基準(zhǔn)地價(jià)是按照城市土地級(jí)別或均質(zhì)地域分別評(píng)估的商業(yè)、住宅、工業(yè)等各類(lèi)用地和綜合土地級(jí)別的土地使用權(quán)的平均價(jià)格。二、基準(zhǔn)地價(jià)測(cè)算的基本思路基準(zhǔn)地價(jià)測(cè)算主要采用如下方法：依據(jù)土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、房屋出租、買(mǎi)賣(mài)、以地?fù)Q房、征地拆遷、聯(lián)營(yíng)入股竺資料，分別采用多種方法試算樣點(diǎn)地價(jià)，對(duì)樣點(diǎn)地價(jià)經(jīng)過(guò)年期、容積率、交易情況、土地條件等修正，得到標(biāo)準(zhǔn)宗地地價(jià)，然后根據(jù)評(píng)估區(qū)域內(nèi)的標(biāo)準(zhǔn)宗地求取基準(zhǔn)地價(jià)。三、基準(zhǔn)地價(jià)的特點(diǎn)與作用（一）基準(zhǔn)地價(jià)的特

35、點(diǎn)1基準(zhǔn)地價(jià)是區(qū)域性價(jià)格；2基準(zhǔn)地價(jià)是土地使用權(quán)價(jià)格；3因?yàn)榛鶞?zhǔn)地價(jià)是區(qū)域性價(jià)格，因而必定是平均價(jià)格；4基準(zhǔn)地價(jià)一般都要覆蓋整套城市建成區(qū)；5基準(zhǔn)地價(jià)是單位土地面積的地價(jià)；6基準(zhǔn)地價(jià)具有現(xiàn)實(shí)性，是評(píng)估出的一定時(shí)期內(nèi)的價(jià)格。（二）基準(zhǔn)地價(jià)的作用1具有政府公告作用；2宏觀調(diào)控地價(jià)水平的依據(jù)；3是國(guó)家征收城鎮(zhèn)土地稅收的依據(jù)；4是政府參與土地有償使用收益分配的依據(jù)；5是進(jìn)一步評(píng)估宗地地價(jià)的基礎(chǔ)；6引導(dǎo)土地資源在行業(yè)部門(mén)間的合理配置。四、基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)的基本思路基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法，是利用城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)和基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表等評(píng)估成果，按照替代原則，將被估宗地的區(qū)域條件和個(gè)別條件等與其所處區(qū)域的平均條件相比

36、較，并對(duì)照修正系數(shù)表選取相應(yīng)的修正系數(shù)對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正，從而求取被估宗地在估價(jià)基準(zhǔn)日價(jià)格 的方法。五、基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法的適用范圍（一）適用于完成基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的城鎮(zhèn)的土地估價(jià)；（二）可快速方便地進(jìn)行大面積的數(shù)量眾多的土地價(jià)格評(píng)估；（三）該方法一般在宗地地價(jià)評(píng)估中不作為主要的評(píng)估方法，而是作為一種輔助方法。六、基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法估價(jià)的程序（一）收集、整理土地定級(jí)估價(jià)成果資料；（二）確定修正系數(shù)表；（三）調(diào)查宗地地價(jià)影響因素的指標(biāo)指標(biāo)條件；（四）制定被估宗地因素 修正系數(shù)；（五）確定被估宗地使用年限修正系數(shù)；（六） 確定期日修正系數(shù)；（七） 確定容積率修正系數(shù)；（八） 評(píng)估宗地地價(jià)第八節(jié) 路 線

37、 價(jià) 法一、路線價(jià)估價(jià)法的含義和理論依據(jù)（一）路線價(jià)估價(jià)法的含義路線價(jià)估價(jià)法是根據(jù)土地價(jià)值高低隨距離增大遞減的原理，在特定街道上設(shè)定單價(jià)，并依此單價(jià)配合深度百分率表及其他修正率表，用數(shù)學(xué)方法來(lái)計(jì)算臨接同一街道的其他宗地地價(jià)的一種估價(jià)方法。（二）路線價(jià)估價(jià)法的理論依據(jù)路線價(jià)法實(shí)質(zhì)上也是市場(chǎng)法的一種，路線價(jià)是標(biāo)準(zhǔn)宗地的單位地價(jià)，可看作比較實(shí)例，對(duì)路線價(jià)進(jìn)行的各種修正可視為因素修正。因此路線價(jià)法的理論基礎(chǔ)也是替代原理。二、路線價(jià)估價(jià)法的計(jì)算公式宗地總價(jià) = 路線價(jià) 深度百分率 臨街寬度三、路線價(jià)估價(jià)法的適用范圍路線價(jià)法適宜于同時(shí)對(duì)大量土地進(jìn)行估價(jià)，特別適宜于土地課稅、土地重劃、征地拆遷等需要在大范圍

38、內(nèi)對(duì)大量土地進(jìn)行估價(jià)的場(chǎng)合。四、路線價(jià)估價(jià)法的程序路線價(jià)估價(jià)法的操作步驟主要包括以下內(nèi)容：路線價(jià)區(qū)段的劃分，標(biāo)準(zhǔn)深度的確定，路線 價(jià)的評(píng)估，深度百分率表和其他修正率表的制作，土地宗地價(jià)格的計(jì)算。五、深度百分率表在影響地價(jià)的因素當(dāng)中，深度對(duì)地價(jià)影響較大。地塊愈接近道路，利用價(jià)值愈高。六、幾個(gè)路線價(jià)法則介紹（一）四三二一法則（二）蘇慕斯法則（三）霍夫曼法則（四）哈柏法則七、路線價(jià)法的應(yīng)用舉例第九節(jié) 在 建 工 程 評(píng) 估一、 在建工程的含義與特點(diǎn)在建工程指在評(píng)估時(shí)點(diǎn)尚未完工或雖然已經(jīng)完工，但尚未竣工驗(yàn)收、交付使用的建設(shè)項(xiàng)目，以及為建設(shè)項(xiàng)目備用的材料、設(shè)備等資產(chǎn)。特點(diǎn)主要體現(xiàn)在：在建工程情況復(fù)雜、在

39、建工程之間可比性較差、在建工程的投資不能完全體現(xiàn)在建工程的形象進(jìn)度、建設(shè)工期長(zhǎng)短差別較大、在建工程的價(jià)格受后續(xù)工程的影響。二、在建工程評(píng)估的資料收集與分析（一）收集與被估在建工程有關(guān)的政府批準(zhǔn)文件和工程其他詳細(xì)資料。（二）評(píng)估人員到工程現(xiàn)場(chǎng)查勘工程進(jìn)度和工程形象進(jìn)度，明確工程竣工、達(dá)到交付使用的日期以及評(píng)估基準(zhǔn)日工程形象進(jìn)度是否與總工程進(jìn)度計(jì)劃相符。（三） 了解開(kāi)發(fā)商有關(guān)情況，檢查工程質(zhì)量。（四） 收集有關(guān)法定參數(shù)。三、在建工程評(píng)估的主要方法（一）形象進(jìn)度法形象進(jìn)度法是選擇足夠的可比銷(xiāo)售資料，根據(jù)在建工程建造完成后的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，結(jié)合工程形象進(jìn)度評(píng)估在建工程價(jià)格的方法。（二）成本法成本法評(píng)估

40、在建工程是按在建工程客觀投入的成本評(píng)估，即以開(kāi)發(fā)或建造被估在建工程已經(jīng)耗費(fèi)的各項(xiàng)必要費(fèi)用之和，再加上正常的利潤(rùn)和應(yīng)納稅金來(lái)確定被估在建工程的價(jià)格的方法。（三）假設(shè)開(kāi)發(fā)法假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估在建工程，是在求取被估在建工程的價(jià)格時(shí)，將被估在建工和預(yù)期開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值，扣除后續(xù)的正常的開(kāi)發(fā)費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、銷(xiāo)售稅金及利潤(rùn)，以確定被估在建工程價(jià)格的一種評(píng)估方法。四、在建工和評(píng)估方法的選擇根據(jù)在建工和的上述特點(diǎn)，在建工程評(píng)估一般根據(jù)工和形象進(jìn)度，選擇適用的方法進(jìn)行評(píng)估。 第五章 資 源 資 產(chǎn) 評(píng) 估教學(xué)目的與要求通過(guò)本章的學(xué)習(xí)，使學(xué)生了解森林資源資產(chǎn)、探礦權(quán)、采礦權(quán)的評(píng)估，熟悉自然資源的概念和分類(lèi)，熟悉礦產(chǎn)資

41、源資產(chǎn)價(jià)格的影響因素及其評(píng)估概念，掌握資源資產(chǎn)的特性和評(píng)估特點(diǎn)。考核要點(diǎn)自然資源的概念和分類(lèi)；資源資產(chǎn)的特性和評(píng)估特點(diǎn)；森林資源資產(chǎn)評(píng)估；礦產(chǎn)資源資產(chǎn)評(píng)估?？己诵问郊胺种缔q析題與計(jì)算題 1-3分教學(xué)內(nèi)容第一節(jié) 資 源 性 資 產(chǎn) 概 述一自然資源及其分類(lèi)自然資源是指自然界中人類(lèi)可以直接獲得的用于生產(chǎn)和生活的物質(zhì)要素。未被發(fā)現(xiàn)或發(fā)現(xiàn)了但不知其用途的物質(zhì)不是資源，因而也沒(méi)有價(jià)值。對(duì)自然資源可以進(jìn)行多種分類(lèi)。（一）根據(jù)自然資源在開(kāi)發(fā)過(guò)程中能否再生，可劃分為耗竭性資源和非耗竭性資源。（二）按照資源的性質(zhì)及自然資源與人類(lèi)的比濟(jì)關(guān)系，可劃分為環(huán)境資源、生物資源、土地資源、礦產(chǎn)資源和景觀資源等。二、資源性資

42、產(chǎn)的特性（一）自然屬性（二）經(jīng)濟(jì)屬性（三）法律屬性三、資源性資產(chǎn)評(píng)估及其特點(diǎn)資源性資產(chǎn)評(píng)估是對(duì)資源性資產(chǎn)價(jià)值的估算。資源性資產(chǎn)評(píng)估具有以下特點(diǎn)：（一）資源性資價(jià)格是自然資源的使用權(quán)價(jià)格；（二）資源性資產(chǎn)價(jià)格一般受資源的區(qū)位影響較大；（三）資源性資產(chǎn)評(píng)估遵循自然資源形成和變化的客觀規(guī)律。 第四節(jié) 森 林 資 源 資 產(chǎn) 評(píng) 估一、森林資源資產(chǎn)概述森林資源是一種可以再生的自然資源，包括森林、林木、林地以及依托森林、林木、林地生存的野生動(dòng)物、植物和微生物。（一）林木資產(chǎn)林木資產(chǎn)是指林地內(nèi)所有的林木。（二）林地資產(chǎn)林地資產(chǎn)是森林生長(zhǎng)的承載體，林地資產(chǎn)是指依法律確認(rèn)的用于林業(yè)用地中具有貨幣表現(xiàn)屬性的資產(chǎn)

43、。（三）森林景觀資產(chǎn)森林景觀資產(chǎn)，包括風(fēng)景林、部分名勝古跡和紀(jì)念林等。二、森林資源資產(chǎn)價(jià)格的主要構(gòu)成要素（一）營(yíng)林生產(chǎn)成本營(yíng)林生產(chǎn)成本是確定森林價(jià)格的基礎(chǔ)。營(yíng)林生產(chǎn)成本應(yīng)以能夠提供商品材的劣等宜林地的營(yíng)林生產(chǎn)成本作為依據(jù)。（二）資金的時(shí)間價(jià)值由于培育森林資源的長(zhǎng)期性，森林資源的生產(chǎn)周期長(zhǎng)，從栽植到采伐往往需要幾年、十幾年、甚至幾十年的時(shí)間。在營(yíng)林生產(chǎn)過(guò)程中，需不斷投入資金，森林資源資產(chǎn)價(jià)格的評(píng)估應(yīng)充分考慮資金時(shí)間價(jià)值對(duì)林木價(jià)值的影響，充分考慮資金占用的利息。（三）利潤(rùn)森林資源資產(chǎn)的價(jià)格中應(yīng)當(dāng)包括營(yíng)林利潤(rùn)。（四）稅金森林資源資經(jīng)營(yíng)過(guò)程中應(yīng)繳納的各種稅費(fèi)。（五）林木生產(chǎn)中的損失 在漫長(zhǎng)的森林培育過(guò)

44、程中，森林可能會(huì)遭受各種各樣的自然災(zāi)害，由此帶來(lái)一定的經(jīng)濟(jì)損失。（六）地租森林資源資產(chǎn)的價(jià)格中還應(yīng)包括絕對(duì)地租和級(jí)差地租。（七）地區(qū)差價(jià)和樹(shù)種差價(jià)林木是在一定的自然地理?xiàng)l件下形成的其成本與價(jià)格，既受自然條件的制約，又受林木自身生態(tài)特性的影響，導(dǎo)致了林木的地區(qū)差價(jià)和樹(shù)種差價(jià)。三、森林資源資產(chǎn)評(píng)估資料收集與資產(chǎn)核查（一）森林資源資評(píng)估資料收集（二）森林資源資產(chǎn)核查森林資源資產(chǎn)的實(shí)物量是價(jià)值量評(píng)估的基礎(chǔ)，評(píng)估機(jī)構(gòu)在森林資源資價(jià)值量評(píng)定估算前，應(yīng)由林定專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員對(duì)被評(píng)估的森林資源資產(chǎn)進(jìn)行實(shí)地核查。四、森林資源資產(chǎn)評(píng)估主要方法（一）市場(chǎng)法該方法是以相同或類(lèi)似林木資產(chǎn)的現(xiàn)行市價(jià)作為比較基礎(chǔ)，評(píng)估林木資產(chǎn)

45、價(jià)值的方法。（二）剩余法剩余法是用被評(píng)估林木采伐后所得的木材市場(chǎng)銷(xiāo)售總收入，扣除木材經(jīng)營(yíng)所消耗的成本及合理利潤(rùn)后，其剩余部分加林木資源的再生價(jià)值作為林木資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值。 （三）收益法收益法是將被評(píng)估林木資產(chǎn)在未來(lái)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)各年的凈收益按一定的折現(xiàn)率折現(xiàn)為現(xiàn)值，然后累計(jì)求和得出林木資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的主法。（四）成本法該種方法是按現(xiàn)時(shí)工價(jià)及生產(chǎn)水平，重新?tīng)I(yíng)造一塊與被評(píng)估林木資產(chǎn)相類(lèi)似的林分所需要的成本費(fèi)用，作為被評(píng)估林木資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的方法。五、森林資源資評(píng)估方法的適用范圍市場(chǎng)法從理論上講適合種有交易的森林資源資產(chǎn)的評(píng)估，采用該方法時(shí)，至少應(yīng)選取三個(gè)以上參照物進(jìn)行測(cè)算。但有些情況下，如防護(hù)林的評(píng)估，市場(chǎng)法就

46、并一適用。剩余法特別適合于成熟齡林木資產(chǎn)評(píng)估。收益法適合于有經(jīng)常性收益的林木資產(chǎn)，如經(jīng)濟(jì)林資、竹林資產(chǎn)、實(shí)驗(yàn)林資產(chǎn)、母樹(shù)林資產(chǎn)等。幼齡林常用成本法評(píng)估。第三節(jié) 礦 產(chǎn) 資 源 資 產(chǎn) 評(píng) 估 一、礦產(chǎn)資源資產(chǎn)評(píng)估概述我國(guó)的礦產(chǎn)資源屬于國(guó)家所有，由國(guó)務(wù)院行使國(guó)家對(duì)礦產(chǎn)資源的所有權(quán)，礦產(chǎn)資源物質(zhì)實(shí)體及其所有權(quán)屬于國(guó)家所有。二、影響礦產(chǎn)資源資產(chǎn)價(jià)值的因素影響礦產(chǎn)資源資價(jià)值的因素主要包括：礦產(chǎn)資源本身的稀缺程度和可替代程度、礦產(chǎn)品的供求狀況、礦床自然豐度和地理位置、科技進(jìn)步、資本化率和社會(huì)平均利潤(rùn)率等。三、礦產(chǎn)資源資產(chǎn)主要評(píng)估方法（一）貼現(xiàn)現(xiàn)金流量法根據(jù)礦山企業(yè)現(xiàn)有的或設(shè)計(jì)的礦山設(shè)備、生產(chǎn)條件和方案等

47、，預(yù)測(cè)礦山企業(yè)在預(yù)測(cè)收益期內(nèi)各年開(kāi)發(fā)利用礦產(chǎn)資源所取得的預(yù)期收益額，扣除生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)成本和稅費(fèi)等后折算成現(xiàn)值，即為采礦權(quán)的價(jià)值。（二）可比銷(xiāo)售法可比銷(xiāo)售法是利用已知休礦權(quán)轉(zhuǎn)讓中的市場(chǎng)價(jià)，經(jīng)過(guò)差異因素調(diào)整，來(lái)估算待估的采礦權(quán)價(jià)格的方法。（三）約當(dāng)投資貼現(xiàn)現(xiàn)金流量法約當(dāng)投資貼現(xiàn)現(xiàn)金流量法評(píng)估探礦權(quán)價(jià)值，是通過(guò)對(duì)新探礦權(quán)人未來(lái)開(kāi)采投入的全部資產(chǎn)的未來(lái)預(yù)期收益現(xiàn)值進(jìn)行估算，按原探礦權(quán)和新探礦權(quán)人投資的比例對(duì)預(yù)期收益現(xiàn)值進(jìn)行分割后，以原探礦權(quán)人分割所得的預(yù)期收益現(xiàn)值來(lái)確定探礦權(quán)的評(píng)估價(jià)值。（四）重置成材本法是在現(xiàn)行技術(shù)條件下，采用新的價(jià)格費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，獲得的與被評(píng)估的探礦權(quán)具有相同勘探效果的探礦權(quán)重置價(jià)值 ，扣

48、除技術(shù)性貶值來(lái)評(píng)估探礦權(quán)凈值的方法。（五）地勘加和法地勘加和法利用地勘投入的重置成本加上以地勘投入所分配的超額利潤(rùn)來(lái)確定探礦權(quán)價(jià)值，是重置成本法和貼現(xiàn)現(xiàn)金流量法相結(jié)合的一種評(píng)估方法。（六）地質(zhì)要素評(píng)序法地質(zhì)要素評(píng)序法是以基礎(chǔ)購(gòu)置成本為基數(shù)，通過(guò)對(duì)地勘成果綜合評(píng)價(jià)，將定性的地質(zhì)要素轉(zhuǎn)化為定量的價(jià)值調(diào)整系數(shù)，對(duì)基礎(chǔ)購(gòu)置成本進(jìn)行調(diào)整來(lái)確定探礦權(quán)價(jià)值的方法。（七）聯(lián)合風(fēng)險(xiǎn)勘查協(xié)議法聯(lián)合風(fēng)險(xiǎn)勘查協(xié)議法是根據(jù)該勘查區(qū)已經(jīng)簽訂的聯(lián)合風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營(yíng)協(xié)議的條款，或類(lèi)似的勘查區(qū)所簽訂的協(xié)議條款，按照合作公司所承諾的勘查投資及其所獲得的相應(yīng)的股權(quán)，評(píng)估探礦權(quán)價(jià)值的方法。（八）粗估法粗估法是在低勘查精度階段采用的一種近似方

49、法。第六章 無(wú) 形 資 產(chǎn) 評(píng) 估教學(xué)目的與要求通過(guò)本章的學(xué)習(xí)，使學(xué)生熟悉無(wú)形資產(chǎn)的概念、功能特惦及類(lèi)型，熟悉影響無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的因素，了解無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估的程序，熟悉無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估的前提假設(shè)及對(duì)象，掌握無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估的方法及種各類(lèi)具體無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估，熟悉無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估中各項(xiàng)指標(biāo)的確定?？己艘c(diǎn)無(wú)形資產(chǎn)的概念、特點(diǎn)、分類(lèi)及載體；影響無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的因素；無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估的程序；無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估中的收益法、市場(chǎng)法和成本法；專(zhuān)利權(quán)和非專(zhuān)利技術(shù)的評(píng)估；商標(biāo)權(quán)的評(píng)估；商譽(yù)的評(píng)估?？己诵问郊胺种缔q析題及計(jì)算題 10-15分教學(xué)內(nèi)容第一節(jié) 無(wú) 形 資 產(chǎn) 評(píng) 估 概 述 一、無(wú)形資及其分類(lèi) （一）無(wú)形資產(chǎn)的定義無(wú)形資產(chǎn)是

50、批特定主體所控制的，不具有實(shí)物形態(tài)，對(duì)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)長(zhǎng)期發(fā)揮作用且能帶來(lái)經(jīng)濟(jì)利益的資源。（二）無(wú)形資產(chǎn)的功能特性附著性、共益性、積累性、替代性。 （三）無(wú)形資產(chǎn)的分類(lèi) 1按企業(yè)取得無(wú)形資產(chǎn)的方式，可分為企業(yè)自創(chuàng)的無(wú)形資產(chǎn)和外購(gòu)的無(wú)形資產(chǎn)。 2按有無(wú)專(zhuān)門(mén)法律保護(hù)分類(lèi)，可分為有專(zhuān)門(mén)法律保護(hù)的無(wú)形資產(chǎn)和無(wú)專(zhuān)門(mén)法律保護(hù)的無(wú)形資產(chǎn)。 3按能否獨(dú)存在，可分為可確指無(wú)形資產(chǎn)和不可確指無(wú)形資產(chǎn)。二、影響無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的因素（一）無(wú)形資產(chǎn)的取得成本無(wú)形資產(chǎn)與有形資產(chǎn)一樣，其取得也有成本。只是相對(duì)有形資產(chǎn)而言，其成本確定不是十分明晰和易于計(jì)量。（二）機(jī)會(huì)成本機(jī)會(huì)成本是指該項(xiàng)無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、投資、出售后失去市場(chǎng)而損失收益

51、的大小。（三）效益因素成本是從對(duì)無(wú)形資產(chǎn)補(bǔ)償角度考慮的，但無(wú)形資產(chǎn)更重要的特征是能創(chuàng)造效益。一項(xiàng)無(wú)形資產(chǎn)在環(huán)境、制度允許的條件下，獲利能力越強(qiáng)，其評(píng)估價(jià)值越高；獲利能力越弱，評(píng)估價(jià)值越低。（四）使用期限每一項(xiàng)無(wú)形資產(chǎn)，一般都有一定的使用期限。無(wú)形資產(chǎn)的使用期限，除了應(yīng)考慮法律保護(hù)期限外，更主要的是考慮其具有實(shí)際超額收益的期限。（五）技術(shù)成熟程度一般科技成果都有一價(jià)目發(fā)展成熟衰退的過(guò)程，這是競(jìng)爭(zhēng)規(guī)律作用的結(jié)果?？萍汲晒某墒斐潭热绾?，直接影響到評(píng)估價(jià)值的高低。（六）轉(zhuǎn)讓內(nèi)容因素從轉(zhuǎn)讓內(nèi)容看，無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓分為完全產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓和部分產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓。在轉(zhuǎn)讓過(guò)程中有關(guān)條款的規(guī)定會(huì)直接影響其評(píng)估價(jià)值。（七）國(guó)內(nèi)外該

52、種無(wú)形資產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)、更新?lián)Q代性況和速度無(wú)形資產(chǎn)的更新?lián)Q代越快，無(wú)形損耗越大，其評(píng)估價(jià)值越低。（八）市場(chǎng)供需狀況市場(chǎng)供需狀況一般反映在兩個(gè)方面：一是無(wú)形資產(chǎn)的市場(chǎng)需求情況；二是無(wú)形資產(chǎn)的適用程度。（九） 行業(yè)同類(lèi)無(wú)形資產(chǎn)的價(jià)格水平無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的高低，還取決于無(wú)形資產(chǎn)交易、轉(zhuǎn)讓的價(jià)款支付方式、各種支付方式的提成基數(shù)、提成比例等，在評(píng)估無(wú)形資產(chǎn)時(shí)，應(yīng)綜合考慮。三、無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估的程序（一）明確評(píng)估目的（二）鑒定無(wú)形資產(chǎn)（三）搜集相關(guān)資料（四）確定評(píng)估方法（五）整理并撰寫(xiě)報(bào)告，做出評(píng)估結(jié)論四、無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估的前提及對(duì)象（一）無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估一般應(yīng)以產(chǎn)權(quán)變動(dòng)為前提當(dāng)出現(xiàn)無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和投資、企業(yè)整體或部分資

53、產(chǎn)收購(gòu)處置及類(lèi)似經(jīng)濟(jì)活動(dòng)時(shí)，注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估人員可以接受委托，執(zhí)行無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)。（二）無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估是對(duì)其獲利能力的評(píng)估無(wú)形資產(chǎn)的價(jià)值從本質(zhì)上來(lái)說(shuō)，是能為特定持有主體帶來(lái)經(jīng)濟(jì)利益，也即無(wú)形資產(chǎn)的獲利能。無(wú)形資產(chǎn)只有能給購(gòu)買(mǎi)者帶來(lái)新地增收益，才能根據(jù)帶來(lái)的新增收益確定其價(jià)值。 第二節(jié) 無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估的收益法一、無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估中收益法的應(yīng)形式根據(jù)無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓計(jì)價(jià)方式不同，收益法在應(yīng)用上可以表示為兩種方式。二、最低收費(fèi)額的確定（一）重置成本凈值購(gòu)買(mǎi)方使用無(wú)形資產(chǎn)，就應(yīng)由購(gòu)買(mǎi)方補(bǔ)償成本費(fèi)用。當(dāng)購(gòu)買(mǎi)方與轉(zhuǎn)讓方共同使用該項(xiàng)無(wú)形資產(chǎn)時(shí)，則由雙方按運(yùn)用規(guī)模、受益范圍等分?jǐn)?。（二）機(jī)會(huì)成本由于無(wú)形資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓可能會(huì)導(dǎo)致停業(yè)而使由該項(xiàng)無(wú)形資產(chǎn)支撐的營(yíng)長(zhǎng)收益減少，也可能會(huì)因?yàn)樽约褐圃炝烁?jìng)爭(zhēng)對(duì)手而減少利潤(rùn)或是增加開(kāi)發(fā)支出。這些構(gòu)成無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的機(jī)會(huì)成本，應(yīng)由無(wú)形資產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)方來(lái)補(bǔ)償。三、收益法應(yīng)用中各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的確定（一）無(wú)形資產(chǎn)收益額的確定無(wú)形資產(chǎn)收益額是由無(wú)形資產(chǎn)帶來(lái)的超額收益。（二）無(wú)形資