1、靜態(tài)經(jīng)濟(jì)測算,前言,經(jīng)濟(jì)測算是房地產(chǎn)前期策劃中必不可少的環(huán)節(jié)。它是從財務(wù)方面對項(xiàng)目進(jìn)行可行性分析的重要依據(jù)。一般在產(chǎn)品定位，價格定位等環(huán)節(jié)完成之后，會對方案進(jìn)行經(jīng)濟(jì)測算。 經(jīng)濟(jì)測算包括靜態(tài)經(jīng)濟(jì)測算與動態(tài)經(jīng)濟(jì)測算。靜態(tài)經(jīng)濟(jì)測算需要對項(xiàng)目成本、銷售收入及投資效益等方面進(jìn)行估算。以下將簡單講講靜態(tài)經(jīng)濟(jì)測算。,一、成本估算,房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資包括開發(fā)建設(shè)投資和期間費(fèi)用，其中開發(fā)建設(shè)和期間費(fèi)用又包括若干項(xiàng)。,開發(fā)建設(shè)成本,期間費(fèi)用,土地費(fèi)用 前期工程費(fèi) 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 建筑安裝工程費(fèi) 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 管理費(fèi)用 開發(fā)前期稅費(fèi) 不可預(yù)見費(fèi) 其他費(fèi)用,財務(wù)費(fèi)用 營銷費(fèi)用,（一）開發(fā)建設(shè)成本,1、土地費(fèi)用

2、 房地產(chǎn)項(xiàng)目土地費(fèi)用是指為取得房地產(chǎn)項(xiàng)目用地而發(fā)生的費(fèi)用。 以開發(fā)商提供數(shù)據(jù)為準(zhǔn)。,2、前期工程費(fèi)用 房地產(chǎn)前期工程費(fèi)用主要包括項(xiàng)目前期規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究，水文、地質(zhì)勘測，以及“三通一平”等階段的費(fèi)用支出。 前期規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究，水文、地質(zhì)勘測費(fèi)用按建筑面積80元/計；宗地內(nèi)“三通一平”費(fèi)用按土地面積60元/計。（此取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為目前成都地區(qū)一般取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，以下皆同。具體項(xiàng)目取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可能有所不同。）,3、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是指建筑物2米以外和項(xiàng)目用地紅線以內(nèi)的各種管線和道路工程，其費(fèi)用包括供水、供電、供氣、排污、道路、路燈、環(huán)衛(wèi)設(shè)施等建設(shè)費(fèi)用，以及各項(xiàng)設(shè)施與市政設(shè)施干線、干管、干

3、道的接口費(fèi)用。 該部分費(fèi)用按建筑面積160元/計。,4、建安工程費(fèi) 建筑安裝工程費(fèi)用是指建造房屋建筑物所發(fā)生的建筑工程費(fèi)用、設(shè)備采購費(fèi)用和安裝工程費(fèi)用。,（一）開發(fā)建設(shè)成本,影響建安成本的因素: 建筑結(jié)構(gòu) 一般情況下各建筑結(jié)構(gòu)造價為:磚混框架框剪鋼結(jié)構(gòu) 建筑樓層 建筑樓層的不同使其電梯配置、安防設(shè)施、地基深度等都 有所不同，一般情況下樓層越高建安成本越高。 建筑材料 所選取的建筑材料不同 ,成都地區(qū)建安成本一般標(biāo)準(zhǔn)：,5、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)是指居住小區(qū)內(nèi)為居民服務(wù)配套建設(shè)的各種非贏利性的公共配套設(shè)施（又稱公建設(shè)施）的建設(shè)費(fèi)用。主要包括：會所、健身活動設(shè)施、公共廁所、物管用房

4、、地上停車場等。 測算時一般按項(xiàng)目公共配套設(shè)施的建筑面積計算。由于其裝修標(biāo)準(zhǔn)不同，取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也不同。 會所的情況比較特殊，有的項(xiàng)目是將其作為公共配套設(shè)施來建設(shè)，其體量不計入地塊總?cè)莘e率；有的項(xiàng)目將會所以商業(yè)建筑進(jìn)行報建，其體量納入總?cè)莘e率計算。,（一）開發(fā)建設(shè)成本,6、景觀打造費(fèi)用 景觀打造費(fèi)用是指項(xiàng)目社區(qū)內(nèi)部景觀所投入的建設(shè)費(fèi)用。 基于項(xiàng)目發(fā)展策略及項(xiàng)目品質(zhì)因素考慮，內(nèi)部景觀打造水平高低不一，因此打造費(fèi)用也不定。成都地區(qū)一般品質(zhì)景觀打造費(fèi)用按土地面積計算為150元/m。需要注意的是，有的項(xiàng)目是按地塊綠地率所限定的綠地面積進(jìn)行計算。,7、管理費(fèi)用 管理費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理

5、房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括：管理人員工資、職工福利、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、折舊費(fèi)、工會經(jīng)費(fèi)、勞動保險費(fèi)及其他管理費(fèi)用。 管理費(fèi)用按土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、建安工程費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)之和的1%-3%計取。,（一）開發(fā)建設(shè)成本,8、開發(fā)前期稅費(fèi) 開發(fā)前期稅費(fèi)指項(xiàng)目在開發(fā)前期的稅費(fèi)，包括建設(shè)項(xiàng)目報建費(fèi)、人防異地建設(shè)費(fèi)、綠化補(bǔ)償費(fèi)、建材發(fā)展專項(xiàng)基金、散裝水泥專項(xiàng)基金等。 按政府相關(guān)部門的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，目前從事房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)繳納的前期稅費(fèi)共約140元/，按建筑面積計。,9、其他費(fèi)用 其他費(fèi)用主要包括臨時用地費(fèi)和臨時建設(shè)費(fèi)、工程造價咨詢費(fèi)、總承包管理費(fèi)、合同公證費(fèi)、施工執(zhí)照費(fèi)

6、、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、竣工圖編制費(fèi)、工程保險費(fèi)等。 按土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、建安工程費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)之和的1%-3%計取。 10、不可預(yù)見費(fèi) 不可預(yù)見費(fèi)是指在概算及投資估算中難以預(yù)料的工程費(fèi)用，如“三材”價格變動，設(shè)計變更，一般自然災(zāi)害的影響及質(zhì)量修復(fù)等不可預(yù)見因素的發(fā)生而產(chǎn)生的費(fèi)用。 按土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、建安工程費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)之和的1%-3%計取。,（一）開發(fā)建設(shè)成本,1、財務(wù)費(fèi)用 財務(wù)費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括借款和債券的利息、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)、代理費(fèi)、外匯匯兌損失以及其他財務(wù)費(fèi)用，為項(xiàng)目投資的期間費(fèi)用

7、。 項(xiàng)目的財務(wù)費(fèi)用主要由貸款利息構(gòu)成.貸款利率一般計5.76%，貸款期限為t年，貸款金額（A）按土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、建安工程費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)五項(xiàng)之和的相應(yīng)比例計， 所以計算公式如：財務(wù)費(fèi)用=A*(1+0.0576)t -1. 例：某項(xiàng)目貸款金額為1億，貸款3年，由此產(chǎn)生的財務(wù)費(fèi)用為： 100000000*(1+0.0576)3-118294438元 2、營銷費(fèi)用 包括銷售資料費(fèi)用、推廣宣傳費(fèi)用、營銷代理費(fèi)用等。 營銷費(fèi)用一般按總銷售額的3%左右計算。 由于銷售費(fèi)用是在項(xiàng)目銷售過程中產(chǎn)生的費(fèi)用，且與銷售價格銷售收入密切相關(guān)，所以通常在計算銷售凈收入的時候計算這部分費(fèi)用。,

8、（二）期間費(fèi)用,成本統(tǒng)計表：,二、銷售收入估算,銷售凈收入 = 總銷售額 - 營業(yè)稅及附加 營銷費(fèi)用,總銷售額=銷售面積*銷售面積,營業(yè)稅與及其附加稅（教育稅附加等）稅率之和一般按5.75%計算,總銷售額的3%左右,銷售收入統(tǒng)計表：,二、銷售收入估算,1、項(xiàng)目產(chǎn)值 即總銷售額。 2、項(xiàng)目總投資 即總成本。 3、稅前利潤 即銷售凈收入減總成本。 4、所得稅 目前企業(yè)所得稅稅率為25%，按銷售凈收入計算。,三、靜態(tài)經(jīng)濟(jì)效益分析,5、稅后利潤 即稅前利潤扣除所得稅。 6、投資利潤率 即稅前利潤與總投資的比率。 7、投資凈利率 即項(xiàng)目稅后利潤與總投資的比率。投資凈利率是對項(xiàng)目進(jìn)行靜態(tài)財務(wù)分析及論證項(xiàng)目

9、可行性的最重要指標(biāo)。根據(jù)市場行情及行業(yè)經(jīng)驗(yàn)，當(dāng)投資凈利率大于10%時，項(xiàng)目具有較高的可行性。,三、靜態(tài)經(jīng)濟(jì)效益分析,投資效益統(tǒng)計表：,通過上述指標(biāo)的測算就可以對項(xiàng)目的整體財務(wù)情況有比較清晰的了解。 并可以對項(xiàng)目敏感性進(jìn)行分析。,三、靜態(tài)經(jīng)濟(jì)效益分析,某項(xiàng)目靜態(tài)經(jīng)濟(jì)測算成果： 通過初步靜態(tài)估算，全案總投資6.87億元，單位成本2864元。,案例1：,通過初步靜態(tài)估算，全案銷售凈收入近7.9億元。此外，未售的70%住宅車位為沉淀資產(chǎn)。,案例1：,某項(xiàng)目靜態(tài)經(jīng)濟(jì)測算成果：,通過初步靜態(tài)估算，該項(xiàng)目稅前利潤為1.05億元，稅后利潤7047萬元。稅前利潤率為15.3%,稅后利潤率為10.25%。,綜上所

10、述，本方案是較為穩(wěn)妥的投資方案，全案可行。,案例1：,某項(xiàng)目靜態(tài)經(jīng)濟(jì)測算成果：,敏感性分析,由于經(jīng)濟(jì)測算所采用數(shù)值大多為對未來的預(yù)估值，順著市場行情的變化，各數(shù)值都可能發(fā)生波動。敏感性分析就是研究項(xiàng)目成本、售價、銷售率等的變化對項(xiàng)目最終經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的影響程度。再通過對成本、售價、銷售率各敏感性之間的比較，以指導(dǎo)項(xiàng)目開發(fā)。,盈虧平衡 假設(shè)項(xiàng)目最終凈利率為0時，項(xiàng)目達(dá)到盈虧平衡。通過盈虧平衡是價格體系的研究可以對項(xiàng)目售價進(jìn)行更有效的把控。,三、靜態(tài)經(jīng)濟(jì)效益分析,若項(xiàng)目處于開發(fā)商拿地之前，則通常需要在可能的定位方案之下，研究既定的盈利目標(biāo)與土地價格之間的關(guān)系，以對拿地價格提供指導(dǎo)。,盈利目標(biāo)與土地價格的

11、關(guān)系,在投入成本不變，投入時間同上的情況下，銷售價格平均變?yōu)樵?來的87.7%時，達(dá)到盈虧平衡，此時銷售價格體系如下表：,案例2：案例盈虧平衡體系,銷售價格對經(jīng)濟(jì)效益的影響： 售價的變動對經(jīng)濟(jì)效益的影響是巨大的，售價增減5%，凈利率就將變動40.59%以上；而一旦售價增減10%，凈利率將變動81.27%。在該項(xiàng)目的實(shí)施中，售價是需要加強(qiáng)控制的重要部分。,案例2：某項(xiàng)目敏感性分析,成本對經(jīng)濟(jì)效益的影響：略 銷售速率對經(jīng)濟(jì)效益的影響：略,然后通過對以上三者的比較分析，以指導(dǎo)項(xiàng)目在開發(fā)過程中對各指標(biāo)的優(yōu)化控制。,案例2：盈利目標(biāo)與土地價格的關(guān)系,若開發(fā)目標(biāo)為項(xiàng)目凈利率不低于10%，則地價不能高于152萬元/畝； 目標(biāo)為凈利率不低于15%，則地價不能高于106萬元/畝； 目標(biāo)為凈利率不低于20%，則地價不能高于64萬元/畝。,在項(xiàng)目既定方案下，成本、銷售價格等不變，若要項(xiàng)目凈利率達(dá)到10%，則地價為152萬/畝；凈利率要到15%，則地價約為106元/畝；凈利率要達(dá)到20%時，地價為64萬/畝。,*以上盈利目標(biāo)以凈利率為例，有的目標(biāo)為凈利潤等指標(biāo)。,某項(xiàng)目經(jīng)過前期的調(diào)查研究，初步確定了兩個發(fā)展方向。需對兩套方案進(jìn)