1、1,房地產(chǎn)投資分析,主 講： 王 望 珍 單 位： 武漢大學土建學院 工程管理系,2,主 要 內(nèi) 容,1.導論：房地產(chǎn)、房地產(chǎn)市場與房地產(chǎn)投資 2.房地產(chǎn)投資的環(huán)境分析 3.房地產(chǎn)投資的市場分析 4.房地產(chǎn)投資的財務分析 5.房地產(chǎn)投資的融資分析 6.房地產(chǎn)投資的風險分析,3,一、房地產(chǎn)與房地產(chǎn)市場 （一）房地產(chǎn) 1.房地產(chǎn)：指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分以及附帶的各種權益。 （1）不可分離的部分：不僅包括土地上的建筑物、道路、停車場、水電設施等，也包括土地上的樹木及苗圃等。 （2）房地產(chǎn)也稱不動產(chǎn)，不動產(chǎn)是指內(nèi)生于不動產(chǎn)所有者的法律權利、權益和利潤，也就是說擁有土地不是擁

2、有自然土地，而是擁有在一定限制條件下使用、處置和使用土地的權利。,第一章 導論,4,2.房地產(chǎn)的特點,（1）物理特征 1）不可移動性； 2）異質(zhì)性； 3）不滅性。 （2）經(jīng)濟特征 1）稀缺性； 2）經(jīng)濟壽命長； 3）增值性； 4）位址。,5,（二）房地產(chǎn)市場,1.概念 （1）狹義的房地產(chǎn)市場：指房地產(chǎn)商品交易的場所。 （2）廣義的市場： 一是房地產(chǎn)商品所擁有的現(xiàn)實和潛在的消費者總和； 二是房地產(chǎn)商品流通過程中各種交換關系的總和。具體地說，它包括房地產(chǎn)所有權的買賣、租賃、抵押、典當及產(chǎn)權互換以及土地使用權的有償出讓、轉讓、出租等活動，還包括各種中介對土地、房屋所進行的經(jīng)營性活動。,6,2.房地產(chǎn)

3、市場的特點,房地產(chǎn)市場與其他的市場不同，其差別是因為個人資產(chǎn)的價值、政府在房地產(chǎn)市場中的角色，人們獲得資產(chǎn)的方式和人們希望資產(chǎn)帶來的效用等因素造成的。 （1）價值量大； （2）政府干預； （3）感覺； （4）愿望； （5）心理效用。,房地產(chǎn)市場博弈各方,7,王望珍,在下列情況下，哪種情形對金融機構最有利： 1、房價上升； 2、房價下降； 3、房價相對穩(wěn)定。,消費者,銀行,開發(fā)商,8,3.房地產(chǎn)市場的分類,現(xiàn)階段中國的房地產(chǎn)市場根據(jù)其組成可以分為房產(chǎn)市場、地產(chǎn)市場、房地產(chǎn)金融市場、房地產(chǎn)勞務市場和房地產(chǎn)信息市場五種類型。 （1）房產(chǎn)市場 按交換形式分：買賣市場、租賃市場和互換市場 從供房時間分：

4、現(xiàn)貨市場和期貨市場,9,（2）地產(chǎn)市場 一級市場：即城市土地出讓市場，各級政府代表國家這一所有權主體將指定地段通過招標、拍賣、協(xié)議出讓等形式提供給開發(fā)者，開發(fā)者一次性支付出讓期內(nèi)享有的土地使用權的出讓費用。 二級市場：即城市地產(chǎn)轉讓市場，指土地在一級市場上出讓后，受讓者將土地通過一定的投資過渡，再轉讓給其他的土地或房屋需求者。 思考:原行政劃撥的土地使用權可否直接轉讓？,10,（3）房地產(chǎn)金融市場：指通過房地產(chǎn)專業(yè)銀行或其他商業(yè)銀行的房地產(chǎn)信貸部，采用信貸、發(fā)行股票和債劵以及開展住房出席業(yè)務，或者運用按揭等方式為房地產(chǎn)買賣和租賃活動融通資金而形成的輔助性的金融市場。 （4）房地產(chǎn)勞務市場：指為

5、住戶和用戶提供房屋修繕、加固、改造、危房鑒定、方案設計、室內(nèi)外裝修、房屋附屬建筑和設備的維修、房屋管理以及中介活動等綜合活動的房地產(chǎn)輔助市場。 （5）房地產(chǎn)信息市場：指圍繞房地產(chǎn)業(yè)務和技術咨詢、房地產(chǎn)租賃和買賣行情以及有關資料等所形成的供需市場。,11,4.不完全競爭條件下的房地產(chǎn)價格問題,（1）基本概念和術語 1）交易價格：指房地產(chǎn)在進行交易過程中發(fā)生的價格，是雙方議價的結果，也稱為實際價格。 2）最可能銷售價格：是對未來交易中成交價格的一種最可能的估計。 3）市場價值：是經(jīng)濟學理論中認為的房地產(chǎn)市場價格波動的中心，也稱為不動產(chǎn)價值或理論價格。 4）評估價格：是估價人員對房地產(chǎn)客觀合理價格作

6、出的一種最可能的估計、推測或判斷。 5）投資價值：對于投資者而言，就是預期的未來收益的價值。反映了投資者對某一房地產(chǎn)未來預期利潤能力的一種假定。,12,（2）需求與房地產(chǎn)價格,1）需求：指消費者在各種可能的情況下，對某種產(chǎn)品愿意并且能夠購買的數(shù)量。 只有有效需求才與不動產(chǎn)的定價有關，因此開發(fā)商必須進行詳細的分析。以便弄清楚某一空間在可供使用有效需求所能達到總空間的比例。例如某一特定的有效需求為100，若4個開發(fā)商都預測到這一點，并且都作出行動，結果將是400個單元同時陷入同一市場。,13,在一個較穩(wěn)定的需求市場上，價格與需求存在以上的關系，可以看出： （1）較高的價格對需求有抑制作用； （2）

7、當市場的需求發(fā)生變化時，曲線會發(fā)生移動。若經(jīng)濟不景氣，有效需求降低，曲線會從D0移向D1 ，反之則從D0移向D2。其結果是在同一價格P0上，其需求會從Q0下降到Q1，從而使需求相對過剩Q0-Q1；若仍保持供給量不變，其價格會從P0下到P1.,14,（3）房地產(chǎn)的供給與價格,（1）供給：供給是在某一特定的時間類，市場的價格與供應者愿意提供的物品數(shù)量之間的關系，反應的是一定價格區(qū)間內(nèi)，價格與供給量的關系。 （2）供給量指的是在某一特定的價格水平下，單位時間內(nèi)市場上某種商品的供給數(shù)量。,15,供給量是供給與需求曲線的相交點，其對應的價格稱為均衡點。 一般來說，不動產(chǎn)的供給始終滯后于需求。,16,（4

8、）房地產(chǎn)交易價值的形成,當VpVs，賣，Vs為最低價（a端）,當VbVI，買，VI為最高可接受價格（d端）,賣方,買方,當ad時，交易有可能發(fā)生，否則無法成交,房地產(chǎn)交易價格的形成取決于交易雙方對同一宗房地產(chǎn)價值的不同認知，只有買方對房地產(chǎn)投資價值的評估不低于賣方時，交易才會發(fā)生。在這一區(qū)間內(nèi)，實際成交價格會在某一位置發(fā)生，取決于雙方的議價技巧。,17,（三）時間因素與房地產(chǎn)市場的均衡,房地產(chǎn)交易價格是由買賣雙方博弈的結果，即雙方力量達到均衡點時的成交價。在實際操作中，交易往往由雙方多重博弈之后完成，因此必須引進時間因素。 假設市場的其余條件相同，僅從供給角度進行分析。（蛛網(wǎng)定理） 假設房地產(chǎn)

9、開發(fā)者根據(jù)市場價格行情，修正其開發(fā)計劃，一般在1年或2年以后新的供給生效。 假定供給調(diào)整需要1年的市場，同時購房者對新價格的調(diào)整被認為是瞬時的。,18,假設目前市場的需求從1開始，此時開發(fā)者計劃按價格P1供給，1年后較大的供給實現(xiàn)，此時只能以較低的價格出現(xiàn)并移向3點，此時的低價使開發(fā)商泄氣，于是削減供給，供給量的減少在1年后，即點4生效，但這一生效又導致價格上揚到點5。如此重復，每一次運動使市場向均衡價格和均衡供給量（P0,Q0）靠近。,價格是波動的，波幅是遞減的，而供求愈來愈趨于均衡水平P0,19,第二節(jié) 房地產(chǎn)投資概述,投資是將一定的資金投放于某一項目，以獲得未來的預期利潤。 由于項目面臨

10、許多的不確定性，因此在期待投資回報的同時也伴隨著較大的風險。 為了降低風險，投資者必須對項目進行更多的調(diào)查，提高預測的準確性。,20,一、房地產(chǎn)的投資方式,（一）投資開發(fā)的對象 1.未開發(fā)的土地： （1）舊城改造：對房屋陳舊、破損或基礎設施落后的老城區(qū)進行的投資開發(fā)，包括拆遷安置、改造建設。 特點：地價高、拆遷難度大，因此開發(fā)成本高、周期長。要求從事該領域的投資，必須熟悉城市規(guī)劃，進行未來發(fā)展的預測。 （2）新區(qū)開發(fā)：對城市郊區(qū)新征土地的投資開發(fā)。 特點：地價便宜，開發(fā)成本低。 開發(fā)成敗的關鍵：準確把握土地的使用性質(zhì)，了解配套設施、基礎設施和公共服務設施是否完備等。,21,2.住宅 投資的主要

11、對象： （1）出租性住宅 （2）銷售性住宅 開發(fā)成敗的關鍵：市場定位是否準確，價格是否合理，配套設施是否是否完善，營銷是否到位。 3.辦公樓宇 一般是租賃經(jīng)營，風險大，其風險與環(huán)境、結構、裝修、物管水平有關，同時與宏觀經(jīng)濟、區(qū)域經(jīng)濟關系密切。,22,4.商場、酒樓、旅店等 特點：投資回報高，但風險大，競爭激烈，受區(qū)域內(nèi)商業(yè)、旅游及經(jīng)濟因素的影響，波動較大。 5.工業(yè)廠房、倉儲性物業(yè) 主要影響因素：土地位置 特點：物業(yè)適應性差，風險大。 6.休閑性物業(yè) 包括電影院、劇院、保健醫(yī)院、網(wǎng)球場、高爾夫球場等娛樂、休閑性的房地產(chǎn)項目。 （1）非人類的基本需求。（受經(jīng)濟水平影響大） （2）與人口年齡結構關

12、系密切。 （3）區(qū)位因素的影響。,23,（二）房地產(chǎn)投資資金的投入方式,1.房地產(chǎn)信托 采用股份公司的所有制形式，將被動的股東投資者的資金吸引到房地產(chǎn)中來。 優(yōu)點: （1）以股份公司的形式募集資金，可以吸納社會上閑散資金進入房地產(chǎn)市場，而且房地產(chǎn)信托受到政府的嚴格監(jiān)督，安全性高。 （2）受益憑證可在資本市場自由買賣，降低了房地產(chǎn)投資的流動性風險，可以吸引社會上的游資進入市場，增加房地產(chǎn)資金的供給。 （3）受益憑證的流通可擴大資本市場的規(guī)模，促使資本市場更加完善。 （4）有利于社會公平與效率的兼顧。 （5）使資產(chǎn)的可分割性增加，達到分散風險的效果。,24,缺點： （1）投資者不具有直接控制其資金

13、和管理的機會。 （2）信托憑證系于資本市場，易受市場波動的影響。 2.房地產(chǎn)辛迪加 辛迪加是企業(yè)組織的合伙方式： （1）一般合伙形態(tài)：每個合伙人地位相同，損益依其比例或首先約定參與分配或分攤，都有管理與決策權。 （2）有限合伙形態(tài)：分為主要合伙人和有限合伙人。主要合伙人負責管理、決策、承擔無限責任。有限合伙人不參與管理和決策，承擔有限責任。 作為有限合伙人的優(yōu)點是： （1）擁有小額資金即可進行房地產(chǎn)投資。 （2）無房地產(chǎn)經(jīng)驗，但可獲得可觀的回報。 （3）只承擔有限責任。 缺點: （1）流動性差；（2）風險大。（3）有限合伙股額發(fā)行不完，變成小規(guī)模投資，風險大，其回報可能有名無實。,25,3.房

14、地產(chǎn)抵押貸款和抵押貸款證劵 4.直接購置房地產(chǎn) 優(yōu)點：可直接參與管理。 缺點： （1）必須承擔全部投資風險，而且負無限責任。（2）需資金量大，個人投資往往無法實現(xiàn)。 5.混合房地產(chǎn)基金 由大銀行、保險公司或房地產(chǎn)投資公司提供退休基金作為房地產(chǎn)的投資渠道。 操作方法：混合基金經(jīng)理向各個退休基金募集資金，然后進行投資。,26,二、房地產(chǎn)投資的構成,（一）投資主體 指直接從事房地產(chǎn)投資活動的投資者。 1.國家 2.企業(yè) 3.個人 （二）投資資金的構成 （1）企業(yè)自有資金 （2）信貸資金 （3）集資 （4）利用外資 （5）財政資金 （6）預售款 （7）承包商帶資承包。,27,三、房地產(chǎn)投資的三要素,（

15、一）時機 購入的時機（土地、物業(yè)） 開發(fā)的時機 樓盤推出的時機 （二）地段 地段不僅指其所處的地理位置，還指其所處的社會位置。 （三）質(zhì)量 好的質(zhì)量是獲得良好的投資效果的保障。,28,四、房地產(chǎn)投資的特性,（一）優(yōu)點 有形的投資 通貨膨脹中保值增值的手段 易于融資 享有稅收優(yōu)惠 潛在的增值性 投資回報高 可以獲得多重收益 非同質(zhì)性,29,四、房地產(chǎn)投資的特性（續(xù)）,（二）缺點 投資量大 投資合作性強 投資回收期長 投資風險大 投資技巧性強 投資流動性差 投資的固定性,30,五、房地產(chǎn)的投資周期,投資周期指從項目立項開始，到項目完成預定目標為止所經(jīng)歷的時間間隔。 分為三個時期： （1）投資前期 1）投資機會研究 2）投資項目建議 3）項目的可行性分析 4）項目的投資