1、江南大學(xué)現(xiàn)代遠(yuǎn)程教育 第二階段測(cè)試卷考試科目:房地產(chǎn)評(píng)估第4章至第6章（總分100分）時(shí)間：90分鐘 學(xué)習(xí)中心（教學(xué)點(diǎn)） 批次： 層次： 專業(yè)： 學(xué)號(hào)： 身份證號(hào)： 姓名： 得分： 一、單項(xiàng)選擇題：（本題共10小題，每題2分，共20分）1、在市場(chǎng)法選擇可比實(shí)例的過(guò)程中，可比實(shí)例的規(guī)模應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的規(guī)模相當(dāng)，選取的可比實(shí)例規(guī)模一般應(yīng)在估價(jià)對(duì)象規(guī)模的（）范圍之內(nèi)。 A0520 B1520 C0515 D10152、承租人甲與出租人乙于5年前簽訂了一套住宅的租賃合同，該套住宅面積為200，租賃期限為8年，年租金固定不變?yōu)?80元/。現(xiàn)市場(chǎng)上類似住宅的年租金為600元/。若折現(xiàn)率為8%，則承租人甲目前

2、的權(quán)益價(jià)值為（）萬(wàn)元。 A619 B642 C720 D9583、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面積120，單位建筑面積的重置價(jià)格為800元/，建筑物殘值率6%，年折舊率22%，計(jì)算該建筑物的現(xiàn)值是（）元。 A76800 B79104 C77952 D815624、從理論上講， 獲取凈收益的可靠性越低， 選用的資本化率應(yīng)（ ）。A越高B越低C不變D越可靠5、根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)租金與租約租金差額的現(xiàn)值之和求出的價(jià)值是()。A.有租約限制下的價(jià)值B.共有房地產(chǎn)的價(jià)值C.無(wú)租約限制下的價(jià)值D.承租人權(quán)益的價(jià)值6、某商場(chǎng)的正常月租金按可出租面積計(jì)為40元/，出租率為85%，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用占有效毛收入的35%

3、，報(bào)酬率為2%，商場(chǎng)建筑面積為40 000，可供出租的比例為95%，運(yùn)營(yíng)期為38年，該商場(chǎng)的收益價(jià)值為（）萬(wàn)元。 A690.40 B8284.79 C8720.83 D9746.817、建筑物凈收益=（）建筑物資本化率（凈收益每年不變且持續(xù)無(wú)限年期）。 A建筑物重置價(jià) B建筑物現(xiàn)值 C土地價(jià)格 D房地產(chǎn)價(jià)格8、收益法中所指的收益是（）。 A估價(jià)時(shí)點(diǎn)前一年的收益 B估價(jià)時(shí)點(diǎn)前若干年的平均收益 C估價(jià)時(shí)點(diǎn)以后的未來(lái)預(yù)期正常收益 D估價(jià)時(shí)點(diǎn)前最高盈利年份的收益9、有一宗房地產(chǎn)總價(jià)為100萬(wàn)元，綜合資本化率為7%，土地資本化率為6%，建筑物資本化率為8%，則該宗房地產(chǎn)的土地價(jià)格為（）萬(wàn)元（收益可視為無(wú)

4、限年）。 A30 B40 C50 D6010、采用安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法確定資本化率的基本公式為（）。 A資本化率=安全利率+投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償-投資帶來(lái)的優(yōu)惠 B資本化率=安全利率+投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償+管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償+投資帶來(lái)的優(yōu)惠 C資本化率=安全利率+投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償+管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償+通貨膨脹補(bǔ)償-投資帶來(lái)的優(yōu)惠 D資本化率=安全利率+投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償+管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償+缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償-投資帶來(lái)的優(yōu)惠二、多項(xiàng)選擇題：（本題共10小題，每題2分，共20分）1、建筑物重置價(jià)格的求取方法有（）等。 A單位比較法 B工料測(cè)量法 C指數(shù)調(diào)整法 D分部分項(xiàng)法 E成新折扣法2、下列表述中，正確的有（）。 A開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期可分為開(kāi)發(fā)期

5、和經(jīng)營(yíng)期 B開(kāi)發(fā)期又可稱為建設(shè)期，對(duì)于在土地上進(jìn)行房屋建設(shè)的情況來(lái)說(shuō)，又可分為前期和建造期 C開(kāi)發(fā)期的終點(diǎn)是預(yù)計(jì)待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成的日期，起點(diǎn)與開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期起點(diǎn)相同 D經(jīng)營(yíng)期可具體化為銷售期和出租期 E在有租賃的情況下，租售期通常到開(kāi)發(fā)完成的日期3、確定路線價(jià)時(shí)，選取標(biāo)準(zhǔn)宗地應(yīng)符合（）等要求。 A一面臨街 B兩面臨街 C土地形狀為矩形 D土地形狀為正方形 E容積率為所在區(qū)段具有代表性的容積率4、下列經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，需要評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值的是（）。A增加抵押貸款B抵押期間對(duì)抵押房地產(chǎn)進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)C抵押貸款到期后需繼續(xù)以該房地產(chǎn)抵押貸款D處置抵押房地產(chǎn)E租賃抵押房地產(chǎn)5、下列估價(jià)事項(xiàng)中，僅根據(jù)估價(jià)目的

6、來(lái)確定的有（）。A估價(jià)對(duì)象B估價(jià)時(shí)點(diǎn)C價(jià)值類型D估價(jià)方法E估價(jià)所需材料6、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格之所以相互牽掣，相互之間關(guān)系不包括（ ）。A互補(bǔ)性B權(quán)益差別C替代性D外部環(huán)境差異7、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告中專門列出估價(jià)的假設(shè)和限制條件的目的是（）。A說(shuō)明估價(jià)報(bào)告的合法性、真實(shí)性B說(shuō)明估價(jià)的獨(dú)立、客觀、公正性C規(guī)避估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)D保護(hù)估價(jià)報(bào)告使用者E防止委托人提出高估或低估要8、征收集體土地下的土地取得成本中，征地補(bǔ)償安置費(fèi)用包括()。A.土地補(bǔ)償費(fèi)B.安置補(bǔ)助費(fèi)C.拙上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)D.土地使用權(quán)出讓金等土地有償使用費(fèi)用E.安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用9、可用于報(bào)酬資本化法中轉(zhuǎn)換為價(jià)值的收入或收益有()

7、。A.潛在毛租金收入B.有效毛收入C.凈運(yùn)營(yíng)收益D.稅前現(xiàn)金流量E.稅后現(xiàn)金流量10、房地產(chǎn)估價(jià)人員應(yīng)遵守的職業(yè)道德主要有（）等方面。A應(yīng)誠(chéng)實(shí)正直、公正執(zhí)業(yè)，不得做任何虛假的估價(jià)B應(yīng)保持估價(jià)的獨(dú)立性，必須回避自己、近親屬或其他利害關(guān)系人的估價(jià)業(yè)務(wù)C如果感到自己的專業(yè)能力有限而難以對(duì)某一房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)時(shí)，不應(yīng)接受該項(xiàng)估價(jià)委托、D應(yīng)妥善保管委托人的文件資料、除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，未經(jīng)委托人書(shū)面同意，不得將委托人的文件資料公開(kāi)或泄露給他人E應(yīng)接受繼續(xù)教育，并在合理的執(zhí)業(yè)范圍內(nèi)執(zhí)業(yè)三、名詞解釋：（本題共4小題，每題3分，共12分）1、同一供需圈：2、可比基礎(chǔ)：3、房地產(chǎn)凈收益：4、資本化率：四、填空

8、題（本題共10空，每題1分，共10分）1、采用市場(chǎng)比較法估價(jià)求得的價(jià)格，通常稱為 。2、 和 為成本法估價(jià)提供了理論基礎(chǔ)。3、運(yùn)用成本法需要確定兩個(gè)重要參數(shù) 和 。4、成本法計(jì)算投資利息，應(yīng)計(jì)息項(xiàng)目包括 、 和 。銷售費(fèi)用如發(fā)生的時(shí)間較晚，數(shù)額不大時(shí)可以不計(jì)利息，銷售稅費(fèi)一般不計(jì)利息。5、建筑物的折舊有 、 和經(jīng)濟(jì)折舊三種。五、簡(jiǎn)答題：（本題共4小題，每題6分，共24分）1、為什么要進(jìn)行交易情況修正？2、成本法如何求取估價(jià)對(duì)象的價(jià)格？3、收益法對(duì)于土地與建筑物合一的估價(jià)對(duì)象，當(dāng)建筑物耐用年限短于土地使用權(quán)年限時(shí)，如何確定收益年限？4、收益還原法中的資本化率的確定需要考慮哪些因素？六、計(jì)算題：（

9、本題共2小題，每7分，共14分）1、購(gòu)買某類房地產(chǎn)，通常抵押貸款占七成，抵押貸款年利率為6%，貸款期限為20年，按月等額還本付息，通過(guò)可比實(shí)例房地產(chǎn)計(jì)算出自有資金資本化率為12%，試計(jì)算綜合資本化率。2、某宗房地產(chǎn)的年客觀凈收益為25萬(wàn)元，綜合資本化率為12%，經(jīng)調(diào)查知該宗房地產(chǎn)中土地的使用年限尚有30年，建筑物的壽命為20年，建筑物殘值率為零，在建筑物報(bào)廢后土地尚能以30萬(wàn)元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓，土地的資本化率為8%，求該房地產(chǎn)的價(jià)格。附：參考答案：一、單項(xiàng)選擇題：（本題共10小題，每題2分，共20分）1、A 2、A 3、B 4、A 5、D 6、B 7、B 8、C 9、C 10、D二、多項(xiàng)選擇題：（本

10、題共10小題，每題2分，共20分）1、ABCD 2、ABC 3、ACE 4、ABCD 5、BC 6、ABD 7、CD 8、ABCE 10、ABCD三、名詞解釋：（本題共4小題，每題3分，共12分）1、是指比較案例房地產(chǎn)與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)具有相互替代關(guān)系，且其價(jià)格互為影響的適當(dāng)范圍，包括鄰近地區(qū)和類似地區(qū)。2、是指付款方式統(tǒng)一、單價(jià)的涵義統(tǒng)一、面積的內(nèi)容統(tǒng)一、貨幣單位統(tǒng)一。3、是由有效毛收入扣除運(yùn)營(yíng)費(fèi)用后得到的歸屬于房地產(chǎn)的凈收益。4、又稱還原化率、收益率，它與銀行利率一樣也是一種利率。實(shí)質(zhì)上是一種資本投資收益率。四、填空題（本題共10空，每題1分，共10分）1、比準(zhǔn)價(jià)格2、生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論、替代原

11、理3、重新購(gòu)建價(jià)格、折舊4、土地取得成本、開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用5、物質(zhì)折舊、功能折舊五、簡(jiǎn)答題：（本題共4小題，每題6分，共24分）1、由于房地產(chǎn)的特點(diǎn)，不易實(shí)現(xiàn)完全的市場(chǎng)交易，其交易價(jià)格往往因個(gè)別交易而形成，其價(jià)格受個(gè)別情況的影響很大，所以必須排除交易行為中的一些特殊因素所造成的交易價(jià)格偏差，使其正常化。也就是說(shuō)，基于特殊情況的交易價(jià)格是一種偏差價(jià)格，在運(yùn)用比較法時(shí)，不適合作為比較的對(duì)象，因而應(yīng)予以修正，使其成為正常價(jià)格。2、通常意義上的成本概念是指生產(chǎn)銷售過(guò)程中所花費(fèi)的代價(jià)，包括各種人、財(cái)、物的消耗所墊支的資金及墊支資金的代價(jià)（利息）。而估價(jià)中所稱的成本除了包括通常意義上成本外，還包括為此所付出的代價(jià)應(yīng)獲取的報(bào)酬，即利潤(rùn)。因此，成本法估價(jià)不是求取估價(jià)對(duì)象的成本，而是通過(guò)對(duì)其價(jià)格形成過(guò)程中各種花費(fèi)（通常意義上的成本）和利潤(rùn)的分析測(cè)算來(lái)求取估價(jià)對(duì)象的價(jià)格。3、對(duì)于土地與建筑物合一的估價(jià)對(duì)象，當(dāng)建筑物耐用年限短于土地使用權(quán)年限時(shí)，可先根據(jù)建筑物耐用年限確定未來(lái)可獲收益的年限，選用對(duì)應(yīng)的有限年的收益法計(jì)算公式，凈收益中不應(yīng)扣除建筑物折舊和土地取得費(fèi)用的攤銷；然后再加上土地使用權(quán)年限超出建筑物耐用年限的土地剩余使用年限價(jià)值的折現(xiàn)值。4、資本化率是收益法中最重要的敏感參數(shù)，也是房地產(chǎn)估價(jià)中最重要的參數(shù)之一。合理確定資本化率，是收益法運(yùn)用成敗的關(guān)鍵。但在實(shí)際評(píng)估中資本化率較難確定，主要是