1、房產(chǎn)1032三組 組長(zhǎng)：賈慧慧 組員：孫溪溪 張傳紅王美云,濟(jì)南小戶型的調(diào)研,調(diào)研計(jì)劃,任務(wù)分配 調(diào)研背景 調(diào)研目的 調(diào)研組織及范圍 調(diào)研指標(biāo)、內(nèi)容及要求 調(diào)研輔助輔料、方法及實(shí)施,任務(wù)分配,賈慧慧負(fù)責(zé)撰寫調(diào)研計(jì)劃 孫溪溪和張傳紅負(fù)責(zé)查詢資料 張傳紅負(fù)責(zé)做PPt、Word 王美云負(fù)責(zé)打印成稿 賈慧慧與王美云負(fù)責(zé)校對(duì),調(diào)研背景,近年來，隨著住房制度改革逐步深入，國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策驅(qū)動(dòng)，全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)均呈現(xiàn)出強(qiáng)勁的發(fā)展勢(shì)頭。就濟(jì)南市而言，這一行業(yè)，更是嶄露頭角，商品房增量市場(chǎng)、二手房存量市場(chǎng)、住房租賃市場(chǎng)都得到持續(xù)快速發(fā)展。在很大程度上改善了濟(jì)南市廣大居民的住房條件，有力推動(dòng)了濟(jì)南市城鄉(xiāng)和社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快

2、速發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)已成為濟(jì)南市國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要行業(yè)，對(duì)改善住房狀況起到了關(guān)鍵作用，然而對(duì)剛畢業(yè)的大學(xué)生或沒有足夠資金的社會(huì)青年而言，小戶型已成為這類人群關(guān)注的焦點(diǎn)。,調(diào)研目的,調(diào)研目的 了解濟(jì)南市小戶型的一些情況 研究目的 為即將畢業(yè)的大學(xué)生或資金不足的社會(huì)青年提供更多關(guān)于購買小戶型的技巧和訊息。,調(diào)研組織及范圍,調(diào)研組織 （1）監(jiān)控負(fù)責(zé)人：孔媛媛 （2）調(diào)研人員：賈慧慧，孫溪溪，張傳紅， 王美云 調(diào)研范圍 （1）調(diào)研地點(diǎn)：濟(jì)南市 （2）調(diào)研樓盤：丁豪廣場(chǎng)，中建文化廣場(chǎng)， 香格里拉，巴黎花園，中齊未來城,調(diào)研指標(biāo)、內(nèi)容及要求,調(diào)研指標(biāo)及內(nèi)容 (1)主打小戶型樓盤 ：小戶型的情況 (2)交通路網(wǎng) ：

3、交通情況及路網(wǎng)情況 (3)國(guó)家政策 調(diào)研的樓盤 丁豪廣場(chǎng)、香格里拉、巴黎花園、 中建文化廣場(chǎng)、中齊未來城 調(diào)研要求 按調(diào)研指標(biāo)詳細(xì)調(diào)研，畫出小戶型圖,調(diào)研輔助輔料、方法及實(shí)施,輔助輔料 濟(jì)南樓市圖，調(diào)研表格，筆記本，紙筆，計(jì)算器等 方法 （1）觀察法 （2）詢問法 （3）資料查詢 實(shí)施 （1）調(diào)研時(shí)段及相關(guān)方法 （2）調(diào)研管理和監(jiān)控,調(diào)研表格的設(shè)計(jì),樓盤名稱 調(diào)研項(xiàng)目 開發(fā)商 投資商 項(xiàng)目特色 環(huán)線位置 所屬商圈 物業(yè)類別 建筑類別 裝修狀況 物業(yè)地址 交通狀況 開盤時(shí)間 入住時(shí)間 開工時(shí)間 竣工時(shí)間,調(diào)研時(shí)間 占地面積 建筑面積 容積率 綠化率 戶數(shù) 戶型種類 戶型特點(diǎn) 物業(yè)費(fèi) 物業(yè)公司 售

4、樓地址 物業(yè)顧問 公司景觀設(shè)計(jì)單位 建筑設(shè)計(jì)單位 房?jī)r(jià) 配套設(shè)施,調(diào)研分析,小戶型的定義 小戶型的形式及復(fù)合地產(chǎn) 濟(jì)南小戶型樓盤的分布特征 濟(jì)南小戶型樓盤的對(duì)比分析,小戶型的定義,小戶型（SOLO）原本的意思是指獨(dú)奏、單獨(dú)、單飛。在這里，它指的是超小的戶型，主要的定義要素是：每套建筑面積在35平方米左右，臥室和客廳沒有明顯的劃分，整體浴室，開敞式環(huán)保節(jié)能型整體廚房；公共空間也SOLO化，即24小時(shí)便利店、24小時(shí)自助型洗衣店、24小時(shí)自助式健身房等。SOLO的消費(fèi)群體是年輕人，他們或是外地人，或是本地想獨(dú)立的年輕人。SOLO的戶形設(shè)計(jì)以超小為特點(diǎn)，一般為10多平方米至50平方米左右。,小戶型的

5、形式及復(fù)合地產(chǎn),形式 （1）酒店式公寓 （2）小戶型公寓 （3）小戶型住宅 （4）小戶型寫字間 復(fù)合地產(chǎn) 復(fù)合地產(chǎn)屬于一種創(chuàng)新的開發(fā)、經(jīng)營(yíng)模式，也是一種創(chuàng)新的力作。復(fù)合型地產(chǎn)，說白了，就是打破以往地產(chǎn)開發(fā)中的但以理念支持，以地產(chǎn)為載體，整合多種產(chǎn)業(yè)（農(nóng)業(yè)、商業(yè)、旅游業(yè)、生態(tài)、科技等），創(chuàng)造出一種全新的地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式。,濟(jì)南小戶型樓盤的分布特征,（1）其分布也大致集中于經(jīng)一路沿線、北園大街、山大路和文化東路。 （2）這些地方第三產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，外來人口多，特別是個(gè)體工商戶比較多，如北園大街個(gè)體私營(yíng)業(yè)主和山大路的從事IT產(chǎn)業(yè)的年輕人比較多。 （3）山大路文化路是高校集中的地區(qū)，租賃市場(chǎng)空間大，市場(chǎng)供不應(yīng)求

6、，需求量極大。 （4）這些地方交通方便、人口流動(dòng)性大，商務(wù)、商業(yè)發(fā)達(dá)。,調(diào)研樓盤的對(duì)比分析,從價(jià)位方面分析 小戶型價(jià)位較集中在8000元/平方米左右浮動(dòng)，只有巴黎花園均價(jià)較高一些。由于小戶型物業(yè)在建筑（建材）成本及施工成本上高于其他類型的物業(yè)，所以小戶型的單價(jià)略高于同區(qū)位、同類型的其他戶型的單價(jià)，差價(jià)約在1015之多.,從容積率方面分析,上述五個(gè)樓盤的容積率均在2.5左右，只有巴黎公園的稍低于2。由公式：容積率=總建筑面積/總占地面積 可得，上述五個(gè)樓盤的總建筑面積都比較大。國(guó)家對(duì)于容積率的規(guī)定，一個(gè)良好的居住小區(qū)，高層住宅容積率應(yīng)不超過5，多層住宅不應(yīng)超過3，這就限制了開發(fā)商的開發(fā)程度。,從

7、綠化率方面分析,對(duì)于一般的小區(qū)而言，綠化率=綠地率，唯一不同的是，綠化率指的是規(guī)劃地塊內(nèi)各類綠化面積的總和占規(guī)劃地塊面積的比率，計(jì)算公式：綠化率=綠化面積/土地面積，這里的綠化面積逼近包括公共綠地、宅旁綠地、公共服務(wù)設(shè)施所屬綠地，還包括屋頂、曬臺(tái)的人共綠地；而綠地面積不包括后者。國(guó)家規(guī)定，良好小區(qū)的綠化面積不小于30%，從上圖可知，我們調(diào)查的濟(jì)南五個(gè)樓盤的綠化率均達(dá)標(biāo)。,從物業(yè)方面進(jìn)行分析,從下圖可知，五個(gè)樓盤的物業(yè)費(fèi)大都在1.50元/平米.月左右，可見濟(jì)南物業(yè)的收費(fèi)水平?jīng)]有太大的差別。,從建筑類別及物業(yè)類別分析,丁豪廣場(chǎng)的多為高層，住宅、公寓和城市綜合體；香格里拉的多為塔樓、高層，住宅、公寓

8、及商住樓；巴黎公園的多為多層、高層和小高層，住宅及寫字樓；中建文化廣場(chǎng)的多為板樓和高層，住宅和普通住宅；中齊未來城的較多為板樓結(jié)合、多層和高層，住宅、公寓及花園洋房。由此可見，不同區(qū)域的建筑類別及物業(yè)類別是不同的。,調(diào)研中的問題,1、在撰寫調(diào)研計(jì)劃時(shí)遇到的問題 （1）由于經(jīng)歷的少，撰寫計(jì)劃時(shí)所想的內(nèi)容欠缺 （2）有些計(jì)劃根本不符合現(xiàn)實(shí)，無法進(jìn)行下一步的調(diào)研工作 （3）在撰寫計(jì)劃時(shí)，組員意見發(fā)生分歧，會(huì)耽誤時(shí)間 2、在收集信息時(shí)遇到的問題 （1）由于組員太少，收集的信息不太全面 （2）關(guān)于小戶型的信息，更新的不太快，信息較落后，很多信息收集不到 （3）由于濟(jì)南小戶型的樓盤比較多，我們僅僅選擇的只

9、是濟(jì)南五個(gè)樓盤，代表性不強(qiáng) 3、在分析時(shí)遇到的問題 分析內(nèi)容不夠透徹，有些內(nèi)容因?yàn)槭占坏綗o法分析，加之時(shí)間比較緊，我們僅僅從房?jī)r(jià)、容積率及綠化率等方面進(jìn)行了分析，不能讓別人很清晰地了解小戶型的相關(guān)情況。,本周所學(xué)內(nèi)容,了解了濟(jì)南的一些小戶型的樓盤 學(xué)到了很多小戶型的相關(guān)內(nèi)容 團(tuán)結(jié)合作精神：分工協(xié)作的能力。 設(shè)計(jì)問卷調(diào)查的方法 了解了查詢資料的方法 與人溝通的能力與技巧,相關(guān)鏈接,濟(jì)南作為山東的省會(huì)城市、環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的龍頭，吸引了越來越多的省內(nèi)外人流。據(jù)統(tǒng)計(jì)，濟(jì)南目前流動(dòng)人口約50萬，而且以15%20%的年增長(zhǎng)率增長(zhǎng)，主要包括全國(guó)、全省各地駐濟(jì)人員，省內(nèi)外的大學(xué)生和個(gè)體工商戶。2005年，僅濟(jì)南市高校畢業(yè)生達(dá)到23萬人，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷成熟，房?jī)r(jià)的回歸和小戶型產(chǎn)品的出現(xiàn)為這些流動(dòng)人口提供了在濟(jì)南“成個(gè)家”的機(jī)會(huì)，許多人逐漸加入了購房大軍。他們對(duì)住宅的要求首先是為了解決落腳的地方，因而更注重其性價(jià)比，顯得比較務(wù)實(shí)，不會(huì)為那些炒得天花亂墜的概念所打動(dòng)。濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)可謂是紅紅火火，許多小戶型的樓盤都有不俗的銷售業(yè)績(jī)。,國(guó)家對(duì)于小戶型也有相關(guān)的政策，從國(guó)四條”到“國(guó)十一條”，從“遏制房?jī)r(jià)過快上漲”到“加快中低價(jià)位、