1、“舊樓翻新”項(xiàng)目頻現(xiàn)南京樓市副標(biāo)題：多位于黃金地段，價(jià)格相對(duì)便宜，但不少存在硬傷作者：韋雨瑄劉曉霞點(diǎn)擊數(shù)： 53 更新時(shí)間： 2007-6-29 13:01:08最近本報(bào)接到不少市民打來(lái)的電話，他們紛紛詢問(wèn)南京主城區(qū)一些老樓翻新的項(xiàng)目能否購(gòu)買(mǎi)。為此記者特意到市場(chǎng)上了解了一番，發(fā)現(xiàn)今年以來(lái)南京舊樓翻新熱已經(jīng)成為一種風(fēng)尚，不少類似項(xiàng)目經(jīng)過(guò)華麗包裝后相繼現(xiàn)身，目前已經(jīng)知曉的在售項(xiàng)目有民族公寓、自由生活、止馬公館、老友記公寓等7 個(gè)，據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露還有增多的趨勢(shì)。這些項(xiàng)目都位于通常所說(shuō)的黃金地段、精裝修、小戶型、低總價(jià)，類比來(lái)看性價(jià)比優(yōu)勢(shì)尤為明顯， 這對(duì)于飽受高房?jī)r(jià)困擾的一些買(mǎi)房人來(lái)說(shuō)誘惑力確實(shí)不小。

2、那么，這樣的房子現(xiàn)在能買(mǎi)嗎？9000 元 /m2 安家市中心在建鄴區(qū)朝天宮附近記者找到市民口中所說(shuō)的止馬公館，據(jù)售樓人員介紹，該項(xiàng)目均價(jià) 9000 元 / 平方米， 104 套房子現(xiàn)在就剩下4、5 套，除了土地使用年限稍微“縮水”，兩證齊全、水電都是民用水電，這么看來(lái)價(jià)格實(shí)在太便宜了，讓記者都有些心動(dòng)。豐富路上由民族飯店“變身”來(lái)的民族公寓正在緊張地改頭換面，售價(jià)比止馬公館高出許多， 均價(jià)為 13000 元/ 平方米， 共有 81 套，戶型面積從49 至 90 平方米不等，但這一價(jià)格還是比新街口目前在售的其他酒店式公寓每平方米便宜了幾千元。同樣受買(mǎi)房人歡迎的此類項(xiàng)目還有位于城東月牙湖附近的老友

3、記公寓，售樓人員告訴記者，該項(xiàng)目均價(jià)暫定為8500-9000 元 / 平方米，共有97 套，主力戶型為25-40平方米，預(yù)計(jì)在6 月底 7 月初開(kāi)盤(pán)，目前電話和到現(xiàn)場(chǎng)登記的人數(shù)已達(dá)兩三百人。不少翻新項(xiàng)目有硬傷業(yè)內(nèi)人士告訴記者，這些翻新的項(xiàng)目之所以得到一些買(mǎi)房人，尤其是年輕群體的偏愛(ài)，關(guān)鍵在于優(yōu)勢(shì)明顯，總價(jià)低、戶型小，精裝又在好的地段，但是，不管是投資還是居住，該項(xiàng)目存在的硬傷也是明顯的，買(mǎi)房人在購(gòu)買(mǎi)時(shí)要三思而后行。該業(yè)內(nèi)人士表示，這類項(xiàng)目的首要硬傷是土地使用年限問(wèn)題。此類樓盤(pán)均屬于二1 / 3手房買(mǎi)賣(mài)程序， 其土地使用年限都是按照當(dāng)初建設(shè)時(shí)計(jì)算的，如果當(dāng)初是酒店式公寓，使用年限只有50 年，1

4、0 年后經(jīng)過(guò)改造就是40 年。因此購(gòu)買(mǎi)時(shí)首先要弄清樓盤(pán)的土地使用年限，再對(duì)照該地段同比二手房?jī)r(jià)格。另一個(gè)硬傷是產(chǎn)權(quán)證能否辦得下來(lái)。以位于建康路的自由生活為例，據(jù)說(shuō)現(xiàn)在大的產(chǎn)權(quán)證已經(jīng)辦下來(lái)了，但要分為129 個(gè)小產(chǎn)權(quán)還需要一段時(shí)間。再一個(gè)是水電計(jì)算問(wèn)題。目前市面上翻新的舊樓多屬于辦公性質(zhì)，水電方面為商業(yè)用水、用電，價(jià)格比民用水電貴得多，如果改不過(guò)來(lái)那生活成本會(huì)較大。雖然開(kāi)發(fā)商多承諾會(huì)幫客戶到相關(guān)部門(mén)申請(qǐng)轉(zhuǎn)換，但如果政策方面不允許的話，也只有看客戶自己的選擇。除此之外，還有房屋質(zhì)量、得房率分?jǐn)?、綠化率和戶型設(shè)計(jì)等問(wèn)題，該人士建議購(gòu)房者要考慮清楚再下手。他指出，這些項(xiàng)目大多由辦公房改造而來(lái)，戶型結(jié)構(gòu)

5、不是很理想，居住舒適度大大降低，有一定的投資風(fēng)險(xiǎn)。開(kāi)發(fā)捷徑投入小、獲利快不管有沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)， 能不能購(gòu)買(mǎi)， 越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商熱衷于此類項(xiàng)目是不爭(zhēng)的事實(shí)，據(jù)悉某開(kāi)發(fā)商曾前后接手了3 個(gè)這樣的項(xiàng)目在運(yùn)作，原因則在于高利潤(rùn)。 這種投入小、獲利快“短平快”的項(xiàng)目，由于是對(duì)原有房產(chǎn)的翻新重建，在開(kāi)發(fā)的過(guò)程中同拍地獲建的新樓盤(pán)相比，可以節(jié)省諸如規(guī)劃等一系列程序和時(shí)間。一般改建后的都是以現(xiàn)房銷售，總價(jià)又比較低，更容易受到那些急于購(gòu)房者和部分投資者的青睞。止馬公館的營(yíng)銷人員透露，這處房產(chǎn)前身是南京包寧公司，后被一位澳洲老板買(mǎi)下，買(mǎi)下后就是翻新，主要是刷新外墻，將大面積空間分割成小戶型，裝修后再行出售，這樣一來(lái)，沒(méi)

6、投入多少資金，原本老、舊的樓盤(pán)卻與周邊同等檔次的公寓品質(zhì)旗鼓相當(dāng)，售價(jià)再相應(yīng)的低一些，買(mǎi)房人自然想購(gòu)買(mǎi)。一位了解內(nèi)情的人稱，止馬公館當(dāng)初拍賣(mài)價(jià)格包括各種費(fèi)用每平方米的成本僅在4000 元左右， 經(jīng)過(guò)翻新改建后售價(jià)就翻了一倍，投資商獲利甚豐。這類情況在其他那些翻新項(xiàng)目上同樣存在，如今翻新改造舊樓正成為某些開(kāi)發(fā)商逐利的新捷徑?！芭f樓翻新”需要進(jìn)一步規(guī)范土地資源是不可再生的，再加上土地政策的變革，今后開(kāi)發(fā)商拿新地開(kāi)發(fā)用地建設(shè)新房將會(huì)越來(lái)越難，而城市住宅開(kāi)發(fā)過(guò)急，水平過(guò)低，導(dǎo)致很多城市寸土寸金的市2 / 3中心卻存在大量品質(zhì)低，設(shè)備設(shè)施老化，相關(guān)配套都落后的住宅建筑。因此這些建筑不僅影響了城市面貌，也給城市中心帶來(lái)一系列的問(wèn)題。據(jù)悉，在日本，目前已經(jīng)形成了一整套完整的法規(guī)和技術(shù)，并提出了一系列翻新后續(xù)內(nèi)容社區(qū)服務(wù)、環(huán)境保護(hù)、安全防范系統(tǒng)、延長(zhǎng)建筑使用壽命等；在香港，2001 年為了解決日益嚴(yán)重的社區(qū)老化問(wèn)題，還專門(mén)成立了市區(qū)重建局，專門(mén)進(jìn)行行業(yè)主立案法團(tuán)主導(dǎo)下的“樓宇修復(fù)”計(jì)劃。可見(jiàn)，舊樓翻新未嘗不是城市改造可以探索的一條途徑。但是，由于目前國(guó)內(nèi)沒(méi)有開(kāi)展舊樓翻新改造的相關(guān)政策引導(dǎo)，購(gòu)房人對(duì)這一類房源的特點(diǎn)認(rèn)識(shí)不足，容易被