物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)（管理類(lèi)）一、組織規(guī)范1組織機(jī)構(gòu)健全。2建立、健全內(nèi)部管理、服務(wù)提供、人力資源、財(cái)務(wù)管理、質(zhì)量管理、信息管理、資產(chǎn)管理等各項(xiàng)企業(yè)管理制度，制訂各崗位工作標(biāo)準(zhǔn)及其具體的落實(shí)和考核辦法。3公司制訂年度工作計(jì)劃和三年或五年戰(zhàn)略規(guī)劃，制訂一定時(shí)期內(nèi)的企業(yè)方針、目標(biāo)，并進(jìn)行有效的宣傳，使全員熟知。二、業(yè)務(wù)規(guī)范（一）辦公環(huán)境與禮儀1辦公場(chǎng)所環(huán)境清潔，物品擺放整齊，分類(lèi)明確，私用物品統(tǒng)一管理，無(wú)雜物堆放。2辦公桌椅擺放整齊，辦公人員離開(kāi)辦公位時(shí)，應(yīng)將椅子歸位。辦公桌面外側(cè)上角擺放辦公名牌，電話(huà)、電腦等用品清潔、整齊。3打印機(jī)、復(fù)印機(jī)整潔，無(wú)散亂紙屑。電器類(lèi)辦公用品有靜電防范措施。4辦公區(qū)域禁止進(jìn)食，公共辦公區(qū)域禁止吸煙。5工作人員著裝符合規(guī)定要求，禁止服裝混穿。工牌佩戴在左胸處，工作吊牌懸掛于胸前。6工作人員服裝干凈，無(wú)褶皺，破損。頭發(fā)干凈，發(fā)式整齊，男士禁止留長(zhǎng)發(fā)。7工作人員精神狀態(tài)飽滿(mǎn)，坐立行走姿態(tài)端莊、嚴(yán)謹(jǐn)，言談舉止得體。（二）文件資料管理1明確崗位負(fù)責(zé)文件的管理，所有文件、記錄標(biāo)識(shí)清晰，存放整齊，分類(lèi)合理，方便檢索，能保證在三分鐘內(nèi)取閱。2文件資料保持完整，無(wú)缺失、破損。3業(yè)主檔案、工程檔案、物業(yè)檔案資料齊全、管理完善。4保持文件的現(xiàn)實(shí)有效性，作廢文件應(yīng)做適當(dāng)標(biāo)識(shí)。5涉及到公司機(jī)密的文件應(yīng)確保安全，設(shè)置借閱權(quán)限，借閱手續(xù)完備。6為安全起見(jiàn)，存儲(chǔ)于電腦中的公司內(nèi)部及公司與外部單位間的來(lái)往審批文件、與業(yè)主相關(guān)的資料、行政管理制度等重要電腦文件必須備份。7文件柜內(nèi)文件擺放整齊，所有文件夾應(yīng)設(shè)置標(biāo)識(shí)。柜內(nèi)無(wú)塵、無(wú)潮、無(wú)蟲(chóng)。8合同資料應(yīng)保存完整，設(shè)置合同清單，并注明合同有效期限。（三）品質(zhì)管理1公司應(yīng)建立ISO9000質(zhì)量管理和運(yùn)作模式，定期進(jìn)行內(nèi)部審核。2通過(guò)ISO9000外部審核的管理小區(qū)，年度累計(jì)外部審核中出現(xiàn)的觀(guān)察項(xiàng)5項(xiàng)，輕微不合格項(xiàng)3項(xiàng)，嚴(yán)重不合格項(xiàng)0項(xiàng)。（四）CI管理公司和各管理項(xiàng)目相關(guān)場(chǎng)所、人員、設(shè)備設(shè)施應(yīng)有符合規(guī)定的標(biāo)識(shí)。（五）采購(gòu)管理1具有合格供方一覽表，供方選擇的相關(guān)評(píng)估手續(xù)完整，每年應(yīng)對(duì)供方進(jìn)行評(píng)估。2物資采購(gòu)應(yīng)具有相關(guān)申請(qǐng)手續(xù)和物品驗(yàn)收手續(xù)。3實(shí)行采購(gòu)行為回訪(fǎng)制度，采購(gòu)物資單價(jià)在2000元以上的（含2000元），應(yīng)全部回訪(fǎng)；每次單宗采購(gòu)物資金額達(dá)1000元以上的（含1000元），應(yīng)全部回訪(fǎng)。（六）倉(cāng)庫(kù)管理1倉(cāng)庫(kù)內(nèi)物資擺放整齊，分類(lèi)標(biāo)識(shí)，容易領(lǐng)取，質(zhì)量不確定的物資應(yīng)隔離存放。2倉(cāng)庫(kù)應(yīng)配備溫度計(jì)、濕度計(jì)，具有防火、防潮、防腐、防盜、防揮發(fā)等保管和安全措施。3易燃易爆物資存放倉(cāng)庫(kù)應(yīng)具有相應(yīng)的消防、滅火器材和防爆燈具。4庫(kù)存物資進(jìn)出倉(cāng)、領(lǐng)借用手續(xù)完整。5所以庫(kù)存物資應(yīng)建立庫(kù)存物資臺(tái)帳，定期盤(pán)點(diǎn)，保證帳物相符。6報(bào)廢物資、待處理物資應(yīng)具備相關(guān)手續(xù)。（七）資產(chǎn)管理1建立資產(chǎn)管理臺(tái)帳，定期對(duì)所有資產(chǎn)進(jìn)行全部實(shí)物盤(pán)點(diǎn)，保證帳帳相符和帳物相符。2資產(chǎn)的購(gòu)置、調(diào)撥、轉(zhuǎn)讓、報(bào)廢應(yīng)具備相關(guān)手續(xù)。（八）安全管理1公司應(yīng)建立安全管理機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)緊急安全事務(wù)的處理，其相關(guān)人員和緊急聯(lián)系電話(huà)應(yīng)予以公布。（九）裝修管理1裝修應(yīng)辦理相關(guān)的審批手續(xù)。2裝修人員應(yīng)有統(tǒng)一識(shí)別標(biāo)志。3裝修現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)關(guān)閉門(mén)窗，保持封閉。消防通道禁止堆放物品。裝修現(xiàn)場(chǎng)禁用明火，禁止亂拉電線(xiàn)，特種作業(yè)應(yīng)取得相關(guān)資質(zhì)證明。4裝修現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)配備一定的消防器材，原則上每50平方米至少應(yīng)配備1臺(tái)2公斤滅火器，不足50平方米的，按50平方米計(jì)算。5裝修期無(wú)破壞周邊環(huán)境現(xiàn)象，裝修垃圾應(yīng)在指定時(shí)間，搬運(yùn)到指定地點(diǎn)。（十）鑰匙管理1管理項(xiàng)目應(yīng)指定崗位對(duì)鑰匙進(jìn)行管理，鑰匙應(yīng)加以標(biāo)識(shí)，分類(lèi)保管。2鑰匙的領(lǐng)借用應(yīng)具備相關(guān)手續(xù)。（十一）業(yè)主財(cái)產(chǎn)管理1對(duì)業(yè)主委托管理的鑰匙、房屋、資金、資料、物品等應(yīng)辦理相關(guān)接收和領(lǐng)取手續(xù)，明確責(zé)任，妥善保管。（十二）食堂管理1食堂應(yīng)干凈、整潔，做到餐具凈、臺(tái)凈、墻凈、地凈、燈具凈、玻璃窗凈。2食堂的設(shè)備、設(shè)施做到無(wú)灰塵、無(wú)油漬、無(wú)臟水、無(wú)雜物。3食堂內(nèi)應(yīng)具有防火消防設(shè)施。4餐、廚具要擺放整齊，工作服、工作鞋等要統(tǒng)一擺放。5食堂應(yīng)定期進(jìn)行消殺工作，無(wú)蒼蠅、老鼠、蟑螂。6食品擺放整齊，生熟食品分開(kāi)擺放。7存儲(chǔ)食品應(yīng)保持新鮮，具有相應(yīng)的防爛、防腐、防潮、防變質(zhì)等措施。8餐具應(yīng)按規(guī)定消毒后方可使用，消毒后的餐具不能有污跡、水印等。9食堂工作人員應(yīng)統(tǒng)一著裝，服裝干凈，無(wú)油漬、無(wú)破損。10食堂工作人員應(yīng)具有健康證，每年至少進(jìn)行一次體檢。11員工應(yīng)在體檢合格后，方可到食堂就餐。三、信息管理1公司建立內(nèi)部和外部專(zhuān)業(yè)網(wǎng)頁(yè)，用以對(duì)內(nèi)管理和對(duì)外宣傳。有專(zhuān)門(mén)崗位負(fù)責(zé)信息的及時(shí)登載、更新與維護(hù)。2建立信息管理制度，公司內(nèi)及各物業(yè)管理小區(qū)設(shè)立專(zhuān)門(mén)崗位負(fù)責(zé)信息的收集和傳遞。3按要求定時(shí)編制并傳遞半月報(bào)、季度報(bào)及重要的管理和服務(wù)信息。4重大的質(zhì)量事故、突發(fā)事件、業(yè)主投訴必須在一個(gè)工作日內(nèi)通報(bào)給相關(guān)部門(mén)或人員。5按照集團(tuán)信息管理的相關(guān)要求，及時(shí)、準(zhǔn)確的向集團(tuán)傳遞相關(guān)信息。6公司應(yīng)加強(qiáng)與同行業(yè)的交流，每年至少組織兩次外部交流活動(dòng)。7公司應(yīng)推進(jìn)辦公網(wǎng)絡(luò)化管理，公司和各管理項(xiàng)目應(yīng)實(shí)行電腦聯(lián)網(wǎng)，職能部門(mén)的電腦普及率應(yīng)達(dá)到80，管理項(xiàng)目必須具有1臺(tái)可聯(lián)網(wǎng)電腦。8物業(yè)管理、物業(yè)資產(chǎn)、物業(yè)人事軟件資料應(yīng)及時(shí)更新與維護(hù)，其內(nèi)容至少應(yīng)2個(gè)月更新一次。四、人力資源1公司應(yīng)通過(guò)大專(zhuān)院校、人才市場(chǎng)、勞務(wù)市場(chǎng)等專(zhuān)門(mén)機(jī)構(gòu)招聘人員。新聘人員應(yīng)通過(guò)筆試、面試或現(xiàn)場(chǎng)操作合格后方可錄用。2管理人員和專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員應(yīng)具有相應(yīng)資格，持證上崗。專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員持證上崗率達(dá)到100，管理人員物業(yè)管理證持有率達(dá)到80。3對(duì)所有正式員工，應(yīng)按照國(guó)家勞動(dòng)法的規(guī)定簽訂勞動(dòng)合同，并按照國(guó)家和地方政府的有關(guān)規(guī)定為其購(gòu)買(mǎi)相應(yīng)的社會(huì)保險(xiǎn)。4為員工提供符合勞動(dòng)法要求的勞動(dòng)保護(hù)，所有員工都應(yīng)接受職業(yè)安全培訓(xùn)。5各崗位有相應(yīng)的崗位任職標(biāo)準(zhǔn)。6每年針對(duì)不同的崗位人員，制訂相應(yīng)的培訓(xùn)計(jì)劃，并落實(shí)和實(shí)施，保證所有人員每季度接受培訓(xùn)的時(shí)間不少于8小時(shí)，并實(shí)施考核。7公司每年至少聘請(qǐng)兩次外部專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)相關(guān)人員進(jìn)行專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)。8物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)軟件在公司和管理項(xiàng)目得到推廣和應(yīng)用，相關(guān)人員應(yīng)接受相應(yīng)培訓(xùn)，能熟練使用軟件辦公。9每年至少進(jìn)行一次員工滿(mǎn)意度調(diào)查，并對(duì)調(diào)查結(jié)果進(jìn)行分析，整改落實(shí)。10實(shí)行全員績(jī)效考核。11建立創(chuàng)新機(jī)制，鼓勵(lì)員工開(kāi)展各種管理、服務(wù)和技術(shù)創(chuàng)新活動(dòng)。公司應(yīng)確保每年度有超過(guò)3項(xiàng)在內(nèi)部管理、業(yè)主服務(wù)、企業(yè)經(jīng)營(yíng)上的創(chuàng)新措施得以有效應(yīng)用。五、業(yè)主關(guān)系1所有物業(yè)管理項(xiàng)目應(yīng)與業(yè)主簽訂業(yè)主臨時(shí)公約，接管原有物業(yè)的管理項(xiàng)目無(wú)簽定的，應(yīng)補(bǔ)簽業(yè)主臨時(shí)公約。2物業(yè)管理項(xiàng)目?jī)?nèi)應(yīng)設(shè)立業(yè)主意見(jiàn)箱。3物業(yè)管理項(xiàng)目應(yīng)向業(yè)主提供緊急聯(lián)系電話(huà)及日常服務(wù)電話(huà)。4建立12小時(shí)接聽(tīng)電話(huà)制度，接聽(tīng)業(yè)主保修、求助、投訴等，并做好相關(guān)記錄。5物業(yè)管理項(xiàng)目至少每半年召開(kāi)一次業(yè)主懇談會(huì)，加強(qiáng)與業(yè)主的溝通與聯(lián)絡(luò)，聽(tīng)取業(yè)主的建議與意見(jiàn)。6物業(yè)管理項(xiàng)目至少每半年進(jìn)行一次業(yè)主意見(jiàn)調(diào)查，并對(duì)調(diào)查結(jié)果進(jìn)行分析，對(duì)調(diào)查中所反映的問(wèn)題采取相應(yīng)措施進(jìn)行改進(jìn)。7物業(yè)管理項(xiàng)目應(yīng)設(shè)置專(zhuān)門(mén)崗位負(fù)責(zé)業(yè)主服務(wù)。及時(shí)反饋和處理業(yè)主投訴，所有投訴應(yīng)在收到信息之日起2個(gè)工作日內(nèi)反饋給業(yè)主，并不斷跟進(jìn)、反饋處理結(jié)果。8物業(yè)管理項(xiàng)目至少每月一次將具有共性的業(yè)主投訴處理結(jié)果，以適當(dāng)方式向業(yè)主公布。9物業(yè)管理項(xiàng)目至少半年公布一次物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收支情況。10兩個(gè)業(yè)主以上的物業(yè)管理項(xiàng)目應(yīng)編制季度管理報(bào)告，每季度將管理、服務(wù)及財(cái)務(wù)信息向業(yè)主公布；單個(gè)業(yè)主的物業(yè)管理項(xiàng)目，應(yīng)編制物業(yè)管理周報(bào)，定期向業(yè)主公布管理、服務(wù)信息。季度管理報(bào)告和物業(yè)管理周報(bào)應(yīng)全面、真實(shí)。六、居家、商務(wù)服務(wù)1服務(wù)人員服務(wù)及時(shí)、不拖沓，赴約提前到達(dá)時(shí)間不超過(guò)5分鐘，遲到最遲不應(yīng)超過(guò)2分鐘。2服務(wù)過(guò)程中服裝要求穿戴整齊，符合公司CI手冊(cè)的規(guī)定，不濃妝艷抹，金銀首飾不外露，禮儀規(guī)范，面帶微笑。3對(duì)顧客的資料、物品、現(xiàn)金應(yīng)有明確收交記錄。4提供服務(wù)的項(xiàng)目，必須在醒目的地方公布價(jià)格表，并在服務(wù)前向服務(wù)對(duì)象說(shuō)明服務(wù)內(nèi)容及相應(yīng)的價(jià)格。5零修、急修及時(shí)率100，返修率不高于1（隨即抽樣值）。服務(wù)質(zhì)量回訪(fǎng)滿(mǎn)意率不低于95。七、遺留問(wèn)題1在接管一月內(nèi)，對(duì)重大遺留問(wèn)題有解決的方案；2接管三月，已解決問(wèn)題占總遺留問(wèn)題的50；3接管半年，無(wú)較大遺留問(wèn)題的存在。八、經(jīng)營(yíng)管理1公司應(yīng)開(kāi)展與物業(yè)有關(guān)的多種經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，物業(yè)管理項(xiàng)目應(yīng)開(kāi)展各種生活配套服務(wù)項(xiàng)目及公共配套設(shè)施代理經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)等。2不斷滿(mǎn)足業(yè)主個(gè)性化服務(wù)需求。物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)（安全類(lèi)）一、人員素質(zhì)1安全員崗位人員按照企業(yè)形象策劃手冊(cè)統(tǒng)一著裝，各崗位按照工作要求統(tǒng)一形式配戴警用器械、臂章和鑰匙等工具，符合應(yīng)急要求；私用物品的配帶不影響統(tǒng)一形象；站立時(shí)至少保持跨立姿勢(shì)。2安全員應(yīng)熟悉小區(qū)的環(huán)境，熟悉小區(qū)的消防設(shè)施位置，熟悉本崗位工作方法和流程。3安全員行為言語(yǔ)規(guī)范、作風(fēng)嚴(yán)謹(jǐn)、值勤文明、訓(xùn)練有素、認(rèn)真負(fù)責(zé)。4安全員具有使用消防器材、撲滅初始火災(zāi)、人工呼吸、外傷包扎、火災(zāi)救援等技能。5安全員每周至少一次身體素質(zhì)訓(xùn)練，一次業(yè)務(wù)素質(zhì)的培訓(xùn)，突發(fā)事件處理協(xié)助正確處理獨(dú)立正確處理獨(dú)立正確處理二、內(nèi)務(wù)管理1安全崗位所用器具保持完好，擺放整齊，標(biāo)識(shí)清楚，電器設(shè)備電力充足，不影響正常使用。2集中住宿房間應(yīng)保持干凈、整齊、無(wú)異味、無(wú)亂掛亂放亂貼等現(xiàn)象，并具有完善的監(jiān)督制度。3每周至少安排一次內(nèi)部溝通，并保存記錄。4項(xiàng)目須保存足夠處理突發(fā)事件的力量，原則上安全員外出人數(shù)不超過(guò)不當(dāng)班安全員總?cè)藬?shù)的50（不含50）。三、綜合安全1安全崗位實(shí)行24小時(shí)值班及巡邏制度，并有交接班記錄。2根據(jù)社區(qū)狀況實(shí)行至少二級(jí)監(jiān)控安全保衛(wèi)工作，整個(gè)小區(qū)安全防范有一個(gè)較封閉或有效的管理體系。3對(duì)高空作業(yè)人員行為應(yīng)符合作業(yè)安全需要。4對(duì)危機(jī)人身安全處應(yīng)設(shè)有明顯標(biāo)識(shí)和具體的防范措施。5可控事件年發(fā)生數(shù)2件以下。四、治安管理1有效控制外來(lái)人員，確保形跡可疑人員或無(wú)明確目的的探訪(fǎng)人員逗留小區(qū)。2對(duì)大型和貴重物資搬運(yùn)要做到責(zé)任可追溯到用戶(hù)本人。3社區(qū)公共區(qū)域無(wú)易爆、劇毒、強(qiáng)腐蝕、放射嚴(yán)重危害生命和財(cái)產(chǎn)安全的危險(xiǎn)品存放。4對(duì)突發(fā)事件如偷盜搶、意外傷害、非法集會(huì)、在逃通緝犯等行之有效的處理辦法，對(duì)相關(guān)技能應(yīng)能把握。5在小區(qū)范圍內(nèi)若發(fā)生緊急事件至少應(yīng)作如下有效反應(yīng)7層以下10層以下10層以上作出正確判斷和指揮統(tǒng)一、即時(shí)、恰當(dāng)人防2分鐘內(nèi)3分鐘內(nèi)采取封鎖行動(dòng)機(jī)防即時(shí)徒步2分鐘內(nèi)3分鐘內(nèi)5分鐘趕到事發(fā)地點(diǎn)時(shí)間機(jī)動(dòng)2分鐘內(nèi)攜帶事發(fā)性質(zhì)對(duì)應(yīng)工具正確，有效6每個(gè)小區(qū)應(yīng)具有兩套以上的巡邏路線(xiàn)圖，巡邏簽到周期與規(guī)定周期差誤不能超過(guò)整個(gè)周期時(shí)間的20，特殊原因有注明的除外。7對(duì)非本公司員工的施工人員或供方人員需進(jìn)行登記、易識(shí)別性和其行為舉止的管理。五、交通管理1停車(chē)場(chǎng)有清晰、有效、規(guī)范的安全、交通標(biāo)識(shí)。2小區(qū)區(qū)域內(nèi)嚴(yán)禁機(jī)動(dòng)車(chē)?guó)Q笛，有明確的限速標(biāo)志。3經(jīng)營(yíng)性停車(chē)場(chǎng)須具有當(dāng)?shù)卣蟮暮戏ㄗC件。4所有機(jī)動(dòng)車(chē)施行一車(chē)一單據(jù)、進(jìn)出有憑據(jù)或車(chē)車(chē)進(jìn)出要登記的封閉管理，對(duì)紙制憑據(jù)和電子憑據(jù)的至少保持1個(gè)月的追溯根據(jù)。5對(duì)車(chē)輛進(jìn)出敬禮且動(dòng)作標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范。6對(duì)機(jī)動(dòng)車(chē)車(chē)主應(yīng)有雙方明確車(chē)輛及車(chē)輛物品的管理責(zé)任關(guān)系。7機(jī)動(dòng)車(chē)出入口都應(yīng)設(shè)有緩沖和防強(qiáng)闖設(shè)施，并能有效發(fā)揮功能。8機(jī)動(dòng)車(chē)場(chǎng)地應(yīng)標(biāo)識(shí)明顯的車(chē)位線(xiàn)，車(chē)位、交通線(xiàn)路、出入口規(guī)劃合理。9機(jī)動(dòng)車(chē)停放整齊有序，指揮車(chē)輛動(dòng)作標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范。10夜晚在機(jī)動(dòng)車(chē)場(chǎng)值勤的安全員應(yīng)著反光衣。11非機(jī)動(dòng)車(chē)管理有序，停放整齊，存取方便，無(wú)亂停、亂放、疊放現(xiàn)象。12車(chē)場(chǎng)現(xiàn)金應(yīng)和票據(jù)相吻合，移交清晰。13惡性交通事故發(fā)生數(shù)為0。六、消防管理1有效按照消防安全責(zé)任制度落實(shí)，定期進(jìn)行檢查，并有保存總結(jié)資料。2對(duì)小區(qū)業(yè)主每年至少兩次的普及消防知識(shí)宣傳。3消防設(shè)備設(shè)施完好無(wú)損，可隨時(shí)啟用，嚴(yán)禁挪為他用。4消防通道暢通，無(wú)阻礙物和不符合消防規(guī)定的門(mén)。5火警通報(bào)后緊急救援隊(duì)成員應(yīng)攜帶相應(yīng)消防器具應(yīng)在2分鐘內(nèi)（參照緊急事件處理相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)）趕到現(xiàn)場(chǎng)，各崗位能熟練地按照規(guī)定的滅火流程投入滅火工作。6滅火器選擇和配置數(shù)量標(biāo)準(zhǔn)燃燒特性及場(chǎng)所滅火器類(lèi)型配置基準(zhǔn)（每只2公升）一般由含碳固體可燃物組成的場(chǎng)所，如公共場(chǎng)所、過(guò)道走廊水型、泡沫、磷酸銨鹽干粉、鹵代烷型滅火器1只/20M2存放有汽油、煤油、柴油、酒精、油漆等場(chǎng)所，如油類(lèi)倉(cāng)庫(kù)、機(jī)房等干粉、泡沫、鹵代烷、二氧化碳型滅火器。1只/10M2大量電器或帶電設(shè)備場(chǎng)所，如配電房等干粉、鹵代烷、二氧化碳型滅火器。1只/10M2補(bǔ)充說(shuō)明A地下建筑滅火器配置基準(zhǔn)數(shù)量應(yīng)在配置基準(zhǔn)上增加30。B設(shè)有消防栓的場(chǎng)所，可相應(yīng)減少30；設(shè)有滅火系統(tǒng)的場(chǎng)所，可減少50；設(shè)有滅火系統(tǒng)、消防栓的場(chǎng)所，可相應(yīng)減少70。C一個(gè)滅火器配置場(chǎng)所內(nèi)的滅火器不應(yīng)少于2只，每個(gè)設(shè)置點(diǎn)的滅火器不宜多于5只。D滅火器設(shè)置明顯便于拿取，并有明顯標(biāo)識(shí)。7每個(gè)小區(qū)必須備有消防斧頭、消防扳手、鐵撬、鐵錘等消防工具，以及警戒帶、醫(yī)療箱、防煙防毒工具等。8對(duì)燃油罐儲(chǔ)備時(shí)，要進(jìn)行隔離管理，區(qū)域內(nèi)嚴(yán)禁煙火，配置足夠滅火器材。9公共火災(zāi)發(fā)生數(shù)為0，火警有效控制率為100。七、智能防范1監(jiān)視攝像機(jī)設(shè)置位置、攝影范圍合理、畫(huà)面清晰。重要場(chǎng)所停車(chē)場(chǎng)和出入口應(yīng)設(shè)有錄像，錄像至少保持一個(gè)月。2消防中心和監(jiān)控中心實(shí)行24小時(shí)不間斷值勤，對(duì)信號(hào)隨時(shí)做出反應(yīng)，并做必要記錄。3紅外報(bào)警系統(tǒng)等安全防范系統(tǒng)應(yīng)確保全天侯布防的需要，信號(hào)接受反應(yīng)靈敏。物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)（環(huán)境類(lèi)）一、人員素質(zhì)1熟悉小區(qū)的環(huán)境，熟悉本崗位職責(zé)范圍、工作方法和流程，掌握本崗位的工作技能。2按照物業(yè)企業(yè)形象策劃手冊(cè)統(tǒng)一著裝，保持整潔，正確佩戴工牌。3言語(yǔ)文明、作業(yè)規(guī)范、認(rèn)真負(fù)責(zé)、精益求精、積極上進(jìn)、保持熱情。二、內(nèi)務(wù)管理1保潔、綠化工具管理落實(shí)到人，統(tǒng)一存放于指定的干燥場(chǎng)地，擺放整齊、保持清潔，存放處及對(duì)應(yīng)標(biāo)識(shí)不能有礙觀(guān)瞻。機(jī)械性工具應(yīng)做到連接部位無(wú)異常、機(jī)油不發(fā)黑且無(wú)明顯渾濁現(xiàn)象、動(dòng)作無(wú)異音、操作靈敏，機(jī)身清潔。2集體住宿房間應(yīng)保持干凈、整齊、無(wú)異味、無(wú)亂掛亂放亂貼等現(xiàn)象。3每周至少安排一次內(nèi)部溝通活動(dòng)。三、綠化管理1小區(qū)公共綠地、庭院綠地及道路兩側(cè)綠地合理分布，花壇、樹(shù)木、建筑小品配置得當(dāng)、層次分明。2花草樹(shù)木長(zhǎng)勢(shì)良好，修剪整齊美觀(guān)，無(wú)明顯病蟲(chóng)害，無(wú)折損現(xiàn)象，無(wú)斑禿，無(wú)灼傷。3小區(qū)無(wú)枯死喬木，枯死灌木、枯萎地被植物每塊不超過(guò)05平方米，且枯死灌木、枯萎地被植物每1000平方米范圍內(nèi)累計(jì)面積不超過(guò)2平方米?？菟劳炀葐棠究芍槐Ａ魳?shù)干但須能見(jiàn)青皮，新移植喬木需保留部分樹(shù)葉，要達(dá)到景觀(guān)效果。4小區(qū)植物干體和葉片上無(wú)明顯積塵、無(wú)泥土，綠地?zé)o紙屑、煙頭、石塊等雜物,無(wú)積水5喬木類(lèi)樹(shù)干正常生長(zhǎng)挺直，骨架均勻，樹(shù)冠完整。6喬灌木應(yīng)保持美觀(guān)的形狀、造型植物必須形態(tài)明顯、枝條無(wú)雜亂現(xiàn)象。7綠地和花壇無(wú)雜草（人不常經(jīng)過(guò)區(qū)無(wú)明顯雜草）、無(wú)破壞、無(wú)積水、無(wú)雜物、無(wú)枯枝、無(wú)踐踏、無(wú)鼠洞及隨意占用、無(wú)直面向天裸露黃土現(xiàn)象。8草坪長(zhǎng)勢(shì)良好，目視平整，生長(zhǎng)季節(jié)濃綠，莖葉高度在4CM左右，立春前可修剪為2CM左右。9主要部位設(shè)置有與植物相符的綠化標(biāo)識(shí)牌，并安裝位置妥當(dāng)、醒目，標(biāo)識(shí)清晰、完整、干凈。10水系每周/兩周更換一次水源（夏季），保證水面清透，無(wú)味，無(wú)污物。四、清潔衛(wèi)生（一）公共設(shè)施1房屋的公共樓梯、走道、天臺(tái)、地下室等公共部位保持清潔，無(wú)亂貼、亂畫(huà)，無(wú)擅自占用和堆放雜物現(xiàn)象。2房屋雨棚、消防樓梯等公共設(shè)施保持清潔、暢通，地面無(wú)積水、無(wú)紙屑煙頭等，無(wú)蜘蛛網(wǎng)、無(wú)異味、無(wú)積塵，不得堆放雜物和占用。3門(mén)目視表面無(wú)塵、無(wú)油跡、無(wú)污物、無(wú)明顯手印、無(wú)水跡、無(wú)蜘蛛網(wǎng)、呈本色。手接觸處要求用白色紙巾擦拭50CM無(wú)明顯污跡。4玻璃A距地面2米范圍內(nèi)，潔凈光亮無(wú)積塵，用白色紙巾擦拭50CM無(wú)明顯污跡。B距地面2米以外玻璃目視無(wú)積塵。C通風(fēng)窗側(cè)視無(wú)明顯灰塵、呈本色。5地面A需打蠟的地面光亮、顯本色。B大理石地面目視無(wú)明顯腳印、污跡、一米之內(nèi)有明顯輪廓。C瓷磚地面目視無(wú)明顯污跡、灰塵、腳印。D膠質(zhì)地面無(wú)明顯灰塵、污跡；辦公場(chǎng)所蠟地光亮且無(wú)明顯蠟印。E水磨石地面目視無(wú)灰塵、污漬、膠跡。F水泥地面目視無(wú)雜物、明顯油跡、污跡。G廣場(chǎng)磚地面目視無(wú)雜物、無(wú)明顯油跡、污跡、大面積烏龜紋及青苔。H車(chē)道線(xiàn)、斑馬線(xiàn)清晰、無(wú)明顯油跡、污跡。6墻面A涂料墻面無(wú)明顯污跡、腳印。B大理石貼瓷內(nèi)墻面無(wú)污漬、膠跡白色紙巾擦拭50CM無(wú)灰跡；外墻面無(wú)明顯積塵。C水泥墻面目視無(wú)蛛網(wǎng)、呈本色。D不銹鋼內(nèi)墻面目視無(wú)指印、無(wú)油跡、光亮，用白色紙巾擦拭50CM無(wú)污跡。不銹鋼外墻面無(wú)積塵，呈本色。7天花無(wú)蜘蛛網(wǎng)、無(wú)污跡、無(wú)變形、無(wú)損缺、無(wú)明顯灰塵。8人體不常接觸到的設(shè)施位置處目視無(wú)明顯灰塵、無(wú)油跡、無(wú)污跡、無(wú)雜物、無(wú)蜘蛛網(wǎng)；能常接觸到的設(shè)施位置處手摸無(wú)污跡感；所有設(shè)施表面基本呈本色。這里的設(shè)施包括滅火器、消防栓、開(kāi)關(guān)、燈罩、管道、扶梯欄、室外休閑娛樂(lè)設(shè)施、座椅、雕塑、裝飾物、倒車(chē)架、電話(huà)亭、宣傳欄、標(biāo)識(shí)牌等。9噴泉水景水質(zhì)不渾濁、無(wú)青苔、明顯沉淀物和漂浮物；溝渠河等無(wú)異味、無(wú)雜物、無(wú)污水橫流、無(wú)大量泡沫、無(wú)漂浮異物、孑孓（蚊的幼蟲(chóng)）不超過(guò)1只/100ML。10空置房無(wú)蜘蛛網(wǎng)、無(wú)異味、無(wú)雜物、無(wú)積塵。11停車(chē)場(chǎng)、立體車(chē)庫(kù)、架空層、車(chē)行道、走道無(wú)污跡、無(wú)雜物、無(wú)積水、無(wú)明顯油跡、無(wú)明顯灰塵、無(wú)異味、無(wú)蜘蛛網(wǎng)。12排水溝、明溝部分無(wú)異味、無(wú)蚊蠅、無(wú)雜物、無(wú)污水橫流、蓋板完好、蓋板間縫不大于3CM；排污井、暗溝部分無(wú)明顯蚊蠅蟑螂活動(dòng)、無(wú)堵積、沉淀物不超過(guò)管徑1/5、井蓋完整，覆蓋緊貼。13垃圾車(chē)停放于指定點(diǎn)，車(chē)輛干凈，擺放整齊，場(chǎng)地干凈無(wú)強(qiáng)異味。14垃圾中轉(zhuǎn)站、垃圾桶（箱），垃圾不得散裝，無(wú)超載、無(wú)強(qiáng)異味、無(wú)蚊蠅滋生、無(wú)污水橫流、無(wú)有礙觀(guān)瞻，外表無(wú)污跡、油跡。15標(biāo)識(shí)牌、指示牌無(wú)污跡、無(wú)積塵。16煙灰盅標(biāo)志圖案清晰，內(nèi)置物（水、石米、沙）保持清潔。17洗手間，地面、臺(tái)面、鏡面無(wú)積水、無(wú)水跡、無(wú)污跡、無(wú)紙屑煙頭等雜物；便池?zé)o污垢、無(wú)異味，紙簍不過(guò)滿(mǎn)，洗手液、紙巾用品充足，各項(xiàng)設(shè)施完好。C門(mén)窗、開(kāi)關(guān)、電腦、打印機(jī)、復(fù)印機(jī)、燈具、風(fēng)扇、空調(diào)、百葉窗等目視無(wú)塵無(wú)污。D桌椅、文件柜、電話(huà)無(wú)塵無(wú)污，用白色紙巾擦拭50CM無(wú)污跡，棉麻布材料目視無(wú)污跡，拍打無(wú)飛塵。E垃圾簍不過(guò)滿(mǎn)、無(wú)異味。F飲水設(shè)施無(wú)污跡、無(wú)積水。G會(huì)議室、培訓(xùn)室、電腦教室等及時(shí)清掃、歸位。H洗手間洗手液、紙巾、花瓣香料等補(bǔ)充及時(shí)。（二）環(huán)境消殺1定期進(jìn)行衛(wèi)生消毒滅殺，并有評(píng)估記錄。2房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備部分無(wú)白蟻害。3夜晚公共照明燈光附近無(wú)明顯蚊蟲(chóng)、白蟻飛舞。4無(wú)明顯的鼠洞、鼠糞、鼠路。5投放消殺藥品的場(chǎng)所必須設(shè)置醒目、符合消殺工作要求的警示牌，必要時(shí)采取有效措施防范。（三）綜合項(xiàng)目1小區(qū)內(nèi)環(huán)衛(wèi)設(shè)施完備，設(shè)有垃圾箱、果皮箱、垃圾中轉(zhuǎn)站等保潔設(shè)施，且設(shè)置合理。2清潔衛(wèi)生實(shí)行責(zé)任制，有專(zhuān)職的清潔人員和明確的責(zé)任范圍，實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化清掃保潔，垃圾日產(chǎn)日清，收倒過(guò)程不干擾用戶(hù)正常工作、生活。3排放油煙、嗓音等符合國(guó)家環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)、外墻無(wú)污染。4公共設(shè)施或場(chǎng)所標(biāo)識(shí)應(yīng)按照物業(yè)企業(yè)形象策劃手冊(cè)設(shè)置，標(biāo)識(shí)無(wú)損壞、無(wú)明顯灰塵、無(wú)銹跡、字跡清晰、位置妥當(dāng)。5對(duì)清潔過(guò)程中有安全隱患或造成使用不便活動(dòng)，應(yīng)設(shè)有明顯標(biāo)識(shí)或采取有效防范措施。6底商管理有序，符合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)，整潔干凈；無(wú)亂設(shè)攤點(diǎn)、廣告牌、亂貼、亂畫(huà)現(xiàn)象。物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)（設(shè)備類(lèi)）一、人員素質(zhì)1身體健康，經(jīng)醫(yī)生鑒定無(wú)妨礙工作的疾病。2具備必要的專(zhuān)業(yè)知識(shí)且按其職務(wù)和工作性質(zhì)熟悉國(guó)家的有關(guān)規(guī)程，并經(jīng)當(dāng)?shù)刂鞴懿块T(mén)考試合格；取得相應(yīng)工種的操作許可證明。3上班時(shí)間內(nèi)，必須穿戴工作服裝，佩戴工牌。二、設(shè)備房管理（一）基本要求1設(shè)備房門(mén)上有相應(yīng)設(shè)備房標(biāo)識(shí)。2設(shè)備房?jī)?nèi)地面干凈，無(wú)無(wú)關(guān)物品，物品擺放整齊，無(wú)雜物；3設(shè)備現(xiàn)場(chǎng)的作業(yè)指導(dǎo)書(shū)齊備有效，各類(lèi)設(shè)備維修檢修記錄完整。4配備足夠的滅火器和應(yīng)急燈，通風(fēng)良好。5設(shè)備房?jī)?nèi)的開(kāi)關(guān)、閥門(mén)、單體設(shè)備等要有明顯的狀態(tài)標(biāo)志。流體要流向標(biāo)識(shí)；重要和操作有危險(xiǎn)的設(shè)備、部件要有警告標(biāo)識(shí)。6設(shè)備房?jī)?nèi)設(shè)備外觀(guān)清潔，油漆無(wú)脫落，設(shè)備的轉(zhuǎn)動(dòng)部位要有防護(hù)罩。7設(shè)備完好各類(lèi)儀表使用正常無(wú)損壞，無(wú)跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，責(zé)任人明確。8所有標(biāo)識(shí)安裝位置適當(dāng)、醒目，清晰、完整。9房?jī)?nèi)嚴(yán)禁吸煙，嚴(yán)禁堆放易燃、易爆及與管理無(wú)關(guān)的物品，滅火器選擇和配置數(shù)量標(biāo)準(zhǔn)（2公升/只）燃燒特性及場(chǎng)合滅火器類(lèi)型配置基準(zhǔn)會(huì)所過(guò)道走廊公共場(chǎng)所水型泡沫鹵代烷型滅火器1只/20平米汽油柴油酒精等干粉泡末二氧化碳滅火器1只/10平米配電房帶電設(shè)備干粉鹵代烷二氧化碳滅火器1只/10平米地下建筑滅火器配置基準(zhǔn)數(shù)量應(yīng)在配置基準(zhǔn)上整加30。如設(shè)有消火栓的，可相應(yīng)減少30。如設(shè)有滅火系統(tǒng)的，可相應(yīng)減少50。如設(shè)有消火栓和滅火系統(tǒng)的，可相應(yīng)減少70。一個(gè)滅火器配置場(chǎng)所的滅火器不應(yīng)少于2只，每個(gè)設(shè)置點(diǎn)的滅火器不宜多于5只。10設(shè)備房門(mén)應(yīng)有機(jī)房重地，非請(qǐng)勿進(jìn)或類(lèi)似的標(biāo)識(shí)，并符合集團(tuán)之CI手冊(cè)的要求。11設(shè)備房中重要設(shè)備上端如有排污管等設(shè)施時(shí)，應(yīng)在該設(shè)備上端加設(shè)喇叭口、擋板等設(shè)施，做好防護(hù)措施，以保證重要設(shè)備的使用。12重要設(shè)備房?jī)?nèi)應(yīng)配置干濕溫度計(jì)，對(duì)環(huán)境的溫、濕度進(jìn)行檢測(cè)，設(shè)備房?jī)?nèi)氣溫應(yīng)保持在40攝氏度以下，相對(duì)濕度應(yīng)保持在80以下。13參觀(guān)來(lái)訪(fǎng)需進(jìn)設(shè)備房，指定專(zhuān)人陪同方可進(jìn)入。14無(wú)人值守的設(shè)備房必須加鎖，鑰匙由維修員及控制中心掌握。15設(shè)備表面無(wú)積塵、無(wú)油污，應(yīng)急照明能在停電事故下至少工作半小時(shí)。16設(shè)備房排水通暢。17具有防蟲(chóng)、防鼠措施。18專(zhuān)用工具安全用品應(yīng)放置在指定位置。三、資料管理（一）新建房屋接管驗(yàn)收應(yīng)提交資料產(chǎn)權(quán)資料項(xiàng)目批準(zhǔn)文件；用地批準(zhǔn)文件；建筑執(zhí)照；拆遷資料；技術(shù)資料1竣工圖包括總平面、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程有隱蔽管線(xiàn)的全套圖紙；2地質(zhì)勘察報(bào)告；3工程合同及開(kāi)、竣工報(bào)告；4工程預(yù)決算；5圖紙會(huì)審記錄；6工程設(shè)計(jì)變更通知及技術(shù)核定單位（包括質(zhì)量事故處理記錄）；7隱蔽工程驗(yàn)收簽證；8沉降觀(guān)測(cè)記錄；9竣工驗(yàn)收證明書(shū)；10鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書(shū)；11新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書(shū)；12水、電、暖、通、衛(wèi)生器具、電梯等設(shè)備的檢驗(yàn)合格證書(shū)；13砂漿、混凝土試塊試壓報(bào)告；14供水、供暖、管道煤氣的試壓報(bào)告；（二）原有房屋接管驗(yàn)收應(yīng)驗(yàn)交的資料產(chǎn)權(quán)資料1房屋所有權(quán)證；2土地使用權(quán)證；3有關(guān)司法、公正文書(shū)和協(xié)議；4房屋分戶(hù)使用清冊(cè)；5房屋設(shè)備及其固定附著物清冊(cè)。技術(shù)資料1房地產(chǎn)平面圖；2房屋分間平面圖；3房屋及設(shè)備技術(shù)資料。四、供配電系統(tǒng)1供給三級(jí)負(fù)荷的配電設(shè)備至少每日須由維修員巡視檢查兩次并記錄。供給二級(jí)負(fù)荷的配電設(shè)備至少每日須四次并記錄。供給一級(jí)負(fù)荷的配電設(shè)備每?jī)尚r(shí)須巡檢并記錄。2動(dòng)力配電柜互投裝置手動(dòng)、自動(dòng)轉(zhuǎn)換靈敏，功能完好，指示正常。配電設(shè)備接地電阻值小于4歐姆。3變壓器出口線(xiàn)電壓380V5范圍內(nèi)。干式變壓器溫度110度繼電保護(hù)報(bào)警；155度繼電保護(hù)延時(shí)跳閘；70度變壓器自動(dòng)吹風(fēng)散熱裝置動(dòng)作。油侵式變壓器溫度105度繼電保護(hù)延時(shí)跳閘；90度繼電保護(hù)報(bào)警。4補(bǔ)償柜管理（1）功率因數(shù)控制器功能完好。補(bǔ)償接觸器、放電電阻、熔斷器動(dòng)作靈敏可靠無(wú)損壞。（2）補(bǔ)償控制手動(dòng)、自動(dòng)切換有效。（3）補(bǔ)償電容殼體無(wú)膨脹，相間絕緣電阻大于05兆歐。（4）功率因數(shù)大于095高低壓配電柜內(nèi)部連接螺栓無(wú)松動(dòng)；無(wú)發(fā)熱變色接線(xiàn)；儀表、蜂鳴器、電鈴、按鈕、指示燈完好無(wú)損壞無(wú)缺項(xiàng)；盤(pán)內(nèi)裝置無(wú)異常聲響、無(wú)焦糊氣味；配電回路標(biāo)識(shí)清楚準(zhǔn)確。6高壓繼電保護(hù)裝置應(yīng)靈敏可靠，電氣操作工人應(yīng)能識(shí)別各種掉牌信號(hào)性質(zhì)。7操作直流柜、應(yīng)急直流電源柜，應(yīng)按設(shè)備使用說(shuō)明書(shū)要求作好蓄電池的充放電保養(yǎng)工作，平時(shí)浮充電壓一般為235V55V。8蓄電池（1）鎘捏中倍率堿性蓄電池浮充使用時(shí)，每3年應(yīng)更換一次電解液。蓄電池不應(yīng)發(fā)生如下現(xiàn)象A電解液用量過(guò)少，露出部分極板。B蓄電池外部短路。C池外部電壓不正常。D電極板膨脹，氣塞孔堵塞。E電解液內(nèi)含有機(jī)扎雜質(zhì)。F爬堿嚴(yán)重。（2）酸性蓄電池經(jīng)常保持在浮充狀態(tài)，定期作定充保養(yǎng)。電池端子絕緣良好，表面清潔無(wú)電解殘液。電線(xiàn)絕緣完好無(wú)銹腐。充電狀態(tài)不允許開(kāi)蓋。9發(fā)生停電事故后，最多不超過(guò)5分鐘，發(fā)電機(jī)必須能夠啟動(dòng)運(yùn)行，并至少能連續(xù)運(yùn)行4小時(shí)。10發(fā)電機(jī)設(shè)備（1）內(nèi)燃機(jī)、減速箱、啟動(dòng)馬達(dá)、發(fā)電機(jī)潤(rùn)滑良好。潤(rùn)滑油泵管線(xiàn)接頭閥門(mén)無(wú)泄漏。（2）發(fā)電機(jī)、柴油內(nèi)燃機(jī)，潤(rùn)滑油泵、啟動(dòng)電機(jī)，無(wú)異常聲音、異常震動(dòng)。柴油發(fā)動(dòng)機(jī)轉(zhuǎn)速穩(wěn)定。發(fā)電機(jī)輸出電壓符合標(biāo)準(zhǔn)要求。（3）用柴油油量保持在容器容量的80附近。冷水箱水量保持在容積的80以上。四濾應(yīng)按體系文件要求及時(shí)更換。（4）配備符合要求的兩套蓄電池，按2各月周期輪換使用。備有符合要求的切換開(kāi)關(guān)裝置。（5）蓄電池電壓24V。蓄電池具備利用電網(wǎng)充電，設(shè)備本身充電功能。（6）柴油儲(chǔ)備應(yīng)房敷設(shè)足量的消防滅火沙或配備二氧化碳滅火系統(tǒng)。（7）正常情況下，發(fā)電機(jī)轉(zhuǎn)換開(kāi)關(guān)應(yīng)打在自動(dòng)位置。按體系文件要求每周設(shè)備啟動(dòng)運(yùn)行一次。（8）發(fā)電機(jī)可靠接地，發(fā)電機(jī)房應(yīng)有降噪音措施。五、給排水設(shè)備設(shè)施1生活水箱、水池必須加蓋上鎖，有通氣口和溢流口安裝防蟲(chóng)網(wǎng)，每半年或按當(dāng)?shù)胤ㄒ?guī)規(guī)定至少清洗一次，保證二次供水達(dá)到國(guó)家飲用標(biāo)準(zhǔn)，并附有當(dāng)?shù)厮|(zhì)檢測(cè)部門(mén)的合格報(bào)告。2水泵運(yùn)行無(wú)異響，無(wú)異常震動(dòng)。水泵軸無(wú)泄漏。（正常機(jī)密封泄漏應(yīng)小于滴分，填料密封泄漏應(yīng)小于10滴分。）潤(rùn)滑油箱內(nèi)不能混入水分，油位在油標(biāo)范圍內(nèi)。3設(shè)備、閥門(mén)、管道工作正常、無(wú)跑冒滴漏。止回閥動(dòng)作靈敏可靠，泵不反轉(zhuǎn)。4限水、停水按規(guī)定時(shí)間通知用戶(hù)。5高層變頻供水電氣系統(tǒng)變頻器、壓力調(diào)節(jié)器、控制柜、保持設(shè)備干燥、無(wú)灰塵、通風(fēng)良好、接線(xiàn)緊固。供水壓力波動(dòng)范圍在正負(fù)003MPA范圍內(nèi)。壓力傳感器每年定期檢驗(yàn)。6排水設(shè)施污水泵運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)無(wú)異響和震動(dòng)，閥門(mén)法蘭、止回閥、管線(xiàn)無(wú)漏水無(wú)嚴(yán)重銹蝕。污水水位控制裝置靈敏可靠，平時(shí)手自動(dòng)轉(zhuǎn)換開(kāi)關(guān)處在自動(dòng)控制狀態(tài)。控制箱開(kāi)關(guān)、指示燈完好。電機(jī)運(yùn)行電流小于額定值。7下水管道、水溝、污水池、地漏無(wú)堵塞、無(wú)淤積。各種井蓋的面板完好，安裝牢固。六、消防設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)1消防控制中心主機(jī)、消防聯(lián)動(dòng)控制柜運(yùn)行可靠。消防專(zhuān)用工具配備齊全。消防室內(nèi)設(shè)有報(bào)警記錄。2消防水泵、噴淋水泵供水系統(tǒng)具備任意時(shí)間啟動(dòng)不堵轉(zhuǎn)跳閘。不泄漏。止回閥動(dòng)作靈敏可靠。反向不泄漏。消火栓配置齊備，各配件功能良好。水流開(kāi)關(guān)、水壓力開(kāi)關(guān)動(dòng)作準(zhǔn)確穩(wěn)定。3溫感噴淋頭無(wú)泄漏，外觀(guān)完整。（紅色噴淋管溫度度，黃色噴淋管?chē)婎^噴淋溫度72度，綠色噴淋管?chē)婎^噴淋溫度93度。）消防煙感、溫度傳感器，定期檢驗(yàn)（香煙燃燒溫度、及煙濃度即可輸出報(bào)警）。4消防防排煙系統(tǒng)，消防廣播系統(tǒng)，區(qū)域火焰報(bào)警器，各種模塊。處在良好工作狀態(tài)。設(shè)施功能完備無(wú)損壞。5卷簾門(mén)電氣自動(dòng)控制、電氣手動(dòng)控制、關(guān)門(mén)動(dòng)作程序正確。6消防監(jiān)控中心（1）錄像畫(huà)面清晰；畫(huà)面切換穩(wěn)定。錄像帶更換時(shí)間定時(shí)，專(zhuān)人負(fù)責(zé)保管。（2）音頻視頻線(xiàn)路接線(xiàn)牢固，布線(xiàn)規(guī)范，標(biāo)識(shí)清楚。（3）監(jiān)視攝像鏡頭干凈無(wú)灰塵。焦距調(diào)整、云臺(tái)各角度動(dòng)作靈敏。（4）監(jiān)控的控制設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)良好，按旋鈕、開(kāi)關(guān)、插頭、指示燈無(wú)缺損。七、電梯系統(tǒng)1電梯準(zhǔn)用證、年檢合格證、維修保養(yǎng)合同完備。非維修保養(yǎng)人員不得擅自進(jìn)行維修作業(yè)。2電梯運(yùn)行穩(wěn)定，開(kāi)關(guān)門(mén)靈活，舒適感好，平層準(zhǔn)確，轎廂通風(fēng)，照明良好。3電梯舒適性進(jìn)行試運(yùn)行，用身體感覺(jué)確認(rèn)從啟動(dòng)到平層皆無(wú)異常震動(dòng)、沖擊以及異常聲響。4平層狀態(tài)檢查合格平層狀態(tài)平層誤差在正負(fù)4MM以?xún)?nèi)。5曳引機(jī)制動(dòng)器檢查檢查曳引機(jī)轉(zhuǎn)動(dòng)時(shí)閘瓦制動(dòng)帶與制動(dòng)輪之間是否有相磨擦現(xiàn)象。檢查制動(dòng)時(shí)工作可靠性和是否有不正常的撞擊聲。閘瓦與制動(dòng)輪間隙7毫米。接觸面積不少于70。制動(dòng)器線(xiàn)圈溫升應(yīng)不超過(guò)相應(yīng)電梯溫度要求范圍。6曳引機(jī)電動(dòng)機(jī)要求軸承溫度應(yīng)不高于度。電動(dòng)機(jī)連接應(yīng)保持緊固。電機(jī)不應(yīng)有異常聲音。每工作小時(shí)更換新的潤(rùn)滑脂。7曳引機(jī)減速器要求應(yīng)保持減速器內(nèi)潤(rùn)滑油清潔和潤(rùn)滑性能。油面高度保持在油標(biāo)規(guī)定的范圍內(nèi)，其中箱蓋、窺視孔蓋和軸承蓋應(yīng)與箱體連接緊密不應(yīng)漏油。蝸桿軸伸出端橡膠材料機(jī)油密封，此處允許產(chǎn)生少量的潤(rùn)滑性滲油（每滴/35分鐘）。減速器的機(jī)件和軸承的溫度應(yīng)不高于75度。油溫不高于85度。減速器運(yùn)行時(shí)避免產(chǎn)生不均勻的噪聲或撞擊聲。緊固螺栓無(wú)松動(dòng)，無(wú)銹蝕。8曳引輪防止鋼絲繩在繩槽內(nèi)落底，鋼絲繩與槽底的間隙大于1MM。9限速器限速器動(dòng)作應(yīng)靈敏可靠，潤(rùn)滑良好。保持限速器張緊裝置正常工作，斷繩安全開(kāi)關(guān)的可靠性。10安全觸板的動(dòng)作應(yīng)靈敏可靠，其碰撞力不大于5牛頓。電梯故障停止運(yùn)行時(shí)，在轎箱內(nèi)能用手將門(mén)撥開(kāi)，其撥力應(yīng)在200300牛頓范圍內(nèi)。11轎箱門(mén)完全關(guān)閉，安全開(kāi)關(guān)閉合后電梯方能行駛。轎箱門(mén)刀對(duì)廳門(mén)地砍間隙為58毫米。轎箱地砍對(duì)門(mén)廳地砍間隙應(yīng)為25毫米。門(mén)廳鎖嚙合應(yīng)不小于7毫米。層門(mén)外面不允許能用手把門(mén)鈸開(kāi)。門(mén)扇下端距地砍應(yīng)為58毫米。門(mén)垂直誤差不大于05毫米。12門(mén)導(dǎo)軌、電機(jī)、軸承、鎖鉤、臂及各滾輪應(yīng)靈活轉(zhuǎn)動(dòng)潤(rùn)滑良好。無(wú)銹蝕。門(mén)廳鎖嚙合應(yīng)不小于7毫米。13轎頂、機(jī)房設(shè)備、井道設(shè)施、底坑無(wú)雜物，無(wú)油污，無(wú)積水。設(shè)備無(wú)灰塵。14轎廂導(dǎo)軌導(dǎo)靴。（1）導(dǎo)軌自動(dòng)潤(rùn)滑裝置的儲(chǔ)油盒油位，應(yīng)保持最低要求油位以上。（2）檢查滑動(dòng)導(dǎo)靴的襯墊磨損情況，襯墊工作面磨損量小于1毫米。間隙應(yīng)均勻。（3）導(dǎo)軌工作面要求光滑、無(wú)劃痕、無(wú)損傷。導(dǎo)軌固定裝置螺栓應(yīng)緊固，無(wú)松動(dòng)，無(wú)銹蝕。15緩沖器（1）油壓緩沖器用油凝固點(diǎn)應(yīng)在負(fù)10度以下。油面高度應(yīng)保持在最低油位以上。（2）緩沖器所有螺栓應(yīng)緊固無(wú)泄漏，無(wú)銹蝕。（3）緩沖器一低速壓到全壓縮位置，釋放回復(fù)自由高度位置時(shí)間應(yīng)小于90秒。16安全鉗（1）傳動(dòng)杠桿配合轉(zhuǎn)動(dòng)處應(yīng)有良好機(jī)油潤(rùn)滑鉗口滾動(dòng)或滑動(dòng)部位涂鋰基潤(rùn)滑脂。其動(dòng)作應(yīng)靈敏可靠。（2）安全鉗楔塊與導(dǎo)軌工作面間間隙一般為4毫米左右。17鋼絲繩（1）轎箱和對(duì)重側(cè)的鋼絲繩應(yīng)當(dāng)張力均勻。（2）鋼絲繩斷絲在各繩股之間均勻分布時(shí)，在一個(gè)擰距內(nèi)最大斷絲數(shù)不允許超過(guò)32根。（3）斷絲集中在1或2個(gè)繩股中，在一個(gè)擰距內(nèi)最大斷絲數(shù)不允許超過(guò)16根。（4）不允許鋼絲繩表面有較大的磨損或銹蝕。磨損的鋼絲繩直徑不得小于原直徑90。18補(bǔ)償裝置補(bǔ)償鏈在運(yùn)行中不允許產(chǎn)生噪音。消音繩應(yīng)完好無(wú)折斷，無(wú)嚴(yán)重磨損。19電梯電氣部分（1）繼電器接觸器觸點(diǎn)應(yīng)吻合，無(wú)積碳和熔焊現(xiàn)象?？刂票P(pán)、各種開(kāi)關(guān)、按鈕、蜂鳴器，電鈴，對(duì)講，指示燈、照明不缺損，工作正常，靈活可靠，接線(xiàn)端子壓接牢固，導(dǎo)線(xiàn)編號(hào)清楚無(wú)誤。（2）接地電阻小于4歐。動(dòng)力線(xiàn)絕緣電阻大于05兆歐?？刂凭€(xiàn)絕緣電阻大于025兆歐。20盤(pán)車(chē)、救人設(shè)施置于機(jī)房明顯位置。平層標(biāo)志明顯21運(yùn)行出現(xiàn)故障后，救援人員應(yīng)在10分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)處理。22如果電梯由分承包方維護(hù)保養(yǎng)，電梯的設(shè)備責(zé)任人每季度至少須向本部門(mén)負(fù)責(zé)人提交對(duì)分承包方維修保養(yǎng)工作的評(píng)估報(bào)告一次，并存檔。23電梯轎廂內(nèi)各種設(shè)施完好，衛(wèi)生清潔明亮。無(wú)手印、污跡、各類(lèi)標(biāo)識(shí)齊全。運(yùn)行無(wú)聲響。24電梯機(jī)房溫度保持在00度，電梯盤(pán)車(chē)操作作業(yè)指導(dǎo)書(shū)清晰。有效。室內(nèi)衛(wèi)生干凈，曳引機(jī)無(wú)油污、無(wú)灰塵。八、采暖及空調(diào)系統(tǒng)1采暖系統(tǒng)鍋爐和水泵的出口壓力數(shù)值恒穩(wěn)定，供回水溫度在規(guī)定的范圍內(nèi)，安全附件靈敏可靠，安全閥定期人工排放，管道閥門(mén)無(wú)泄漏保溫層完好。冬季供暖居室內(nèi)溫度不得低于16攝氏度。2燃油鍋爐要求（1）流量開(kāi)關(guān)（或其