程林莊項(xiàng)目可行性分析報告一、河?xùn)|區(qū)區(qū)域概況河?xùn)|區(qū)位于天津市區(qū)東部，因地處海河?xùn)|岸而得名。河?xùn)|區(qū)現(xiàn)有居民65萬人，占地40平方公里。與河西區(qū)、河北區(qū)、東麗區(qū)接壤。轄區(qū)內(nèi)有11個街道辦事處。1區(qū)域定位與整體規(guī)劃方向結(jié)合天津市的整體規(guī)劃，河?xùn)|區(qū)定位于與天津發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)相適應(yīng)的輻射力強(qiáng)的商貿(mào)物流基地、直沽文化旅游基地、新興的加工制造基地，進(jìn)而建成充滿活力的開放型服務(wù)型現(xiàn)代化新城區(qū)。（1）五個功能區(qū)商貿(mào)物流基地建設(shè)以南站、十一經(jīng)路為主體的商貿(mào)商務(wù)功能區(qū)；文化旅游基地以大直沽地區(qū)為主體的商貿(mào)文化旅游功能區(qū)；加工制造基地以張貴莊地區(qū)為主體的集散型貿(mào)易物流功能區(qū)和以富民路地區(qū)為主體的生產(chǎn)要素交易園區(qū)；以萬新村地區(qū)為主體的商業(yè)功能區(qū)；以天津站后廣場為主體的交通樞紐和商貿(mào)功能區(qū)。（2）六個商圈以家樂購物廣場、三聯(lián)商貿(mào)廣場為依托的六緯路地區(qū)商圈；以沃爾瑪、華潤大型超市為依托的華昌大街地區(qū)新商圈；以勸業(yè)商貿(mào)廣場為依托的張貴莊路新商圈；以榮眾家電、家居廣場為依托的中環(huán)線紅星路地區(qū)新商圈；以順馳、聯(lián)華為依托的衛(wèi)國道地區(qū)新商圈；程林莊地區(qū)新商圈。2基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)近幾年，區(qū)內(nèi)加強(qiáng)了道路的整修，拓寬改造了華昌大街、大直沽中路、天善社大街、民族路、十字街、八緯北路及郭莊子大街等區(qū)內(nèi)重點(diǎn)道路；改造了津塘路、九緯路、瑞金路、上杭支路、上杭路、晨陽路及中山門12條道路，形成了以衛(wèi)國道、張貴莊路、新開路、昆侖路橫縱交錯的快速路網(wǎng)和程林莊路、津塘路、十一經(jīng)路、華昌道、六緯路組成的主干道路網(wǎng)；近年該區(qū)興建的中山門蝶式立交橋、東興立交橋、李公樓立交橋、十一經(jīng)路立交橋、順馳立交橋以及富民立交橋等大型橋梁，使該區(qū)的交通優(yōu)勢明顯增強(qiáng)。城市建設(shè)的步伐加快，使該區(qū)城市載全功能明顯增強(qiáng)。目前，該區(qū)經(jīng)化覆蓋率達(dá)2318，人均占有綠地面積達(dá)298平方米，綠地率達(dá)679。目前該區(qū)供熱面積總量達(dá)394萬平方米，熱化率達(dá)60。二、房地產(chǎn)市場分析1天津市市場供需狀況指標(biāo)名稱2000年2001年2002年02比01年增長率（）施工面積（萬平米）178300186348213556146住宅15821515906217461398辦公樓562380349629199商業(yè)營業(yè)用房98021637522672385其他4660287766421309竣工面積（萬平米）58351690487464481住宅53263626636730074辦公樓15241064811238商業(yè)營業(yè)用房249846065623221其他1066715910273商品房銷售面積（萬平米）39176537485640049住宅37834514595382646辦公樓344545694273商業(yè)營業(yè)用房9011731177626其他0970131047000從上表中可以看出來，近幾年住宅上市的供應(yīng)量增長比較穩(wěn)定，相對于需求來說，總體上還是供給大于需求。但是從今年上半年開始，由于全市大范圍的拆遷、海河改造，河?xùn)|又是其中之重點(diǎn)，導(dǎo)致需求量直線上升。預(yù)計天津市場整體還會因?yàn)槌掷m(xù)大幅度拆遷，而在一段時間內(nèi)持需求大于供給的狀態(tài)。2各區(qū)市場銷售對比區(qū)域南開和平河西河?xùn)|河北紅橋20019731639498411097103420028152071041039827548增長率162710242547從上表可以看出，2002年比2001年河?xùn)|區(qū)商品房銷售增長了24，說明河?xùn)|區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)擁有很好的發(fā)展勢頭，市場需求增長快速，市場容量較大。根據(jù)政府規(guī)劃，0305年河?xùn)|區(qū)拆遷面積將在193萬平方米，由此推算河?xùn)|整體市場還將以大幅度銷售增長率維持房地產(chǎn)發(fā)展的勢頭，此時繼續(xù)入市，還將保持上升空間。3河?xùn)|區(qū)03年三季度市場狀況圖表分析單位平方米供應(yīng)量本期新增供應(yīng)量本期銷售量面積比例面積比例面積比例均價（元）普通住宅1706672989832994183945475256149792716別墅10329860500145524034554辦公用房7513650400000商業(yè)用房1680012588191887655789383165313工業(yè)用房0000000商品房用途其它85202040078532021920從上表可以看出，普通住宅不論是供應(yīng)還是銷售，都是市場的絕對主流，呈供銷兩旺狀態(tài)。從辦公用房銷售量為0、商業(yè)用房銷售量16上可以看出該區(qū)商務(wù)商業(yè)市場極不成熟。住宅市場比較成熟，但商務(wù)、商業(yè)市場還有一定的開發(fā)風(fēng)險。單位平方米供應(yīng)量本期新增供應(yīng)量本期銷售量面積比例面積比例面積比例均價（元）2000以下1823344410700690704214517762000250032854995193222588267104521792223112500300056247257331733267552517799947375275830003500386860882276967078211816544172323935004000106378622498329762663234563657住宅單價4000以上14007704823970219121537772324803從上表可以看出，普通住宅的低價房求還是大于供的，3000元以上的中高檔住宅，呈供大于求狀態(tài)，但35004000元的中高檔住房因?yàn)楣?yīng)量有限，銷售量還是可以的，說明在河?xùn)|區(qū)中高檔住宅市場上還是有一定的需求量的。單位平方米供應(yīng)量本期新增供應(yīng)量本期銷售量面積比例面積比例面積比例均價元60以下3826575221617685491010816213800普通住宅面積60809827485583510321138516658125738010050012745293994203630119061112401253910012044692033262762616523111754117247270612015034941847205929607828278168531642890150以上273666031641611871264031061853115從上表可以看出，60平方米以下，均價3800元的小戶型的住宅本期供應(yīng)量比例和銷售量比例基本持平，80100平米的住宅依然以其適中的價格居供銷量的榜首，說明總價在2030萬元的住宅還是居民投資和購買的重點(diǎn)，總房款依然是影響購房的一個主要方面。但是，從120150平方米，均價2890元，銷售率達(dá)164看出，中高檔住宅在河?xùn)|區(qū)有一定的市場。4源動力市場大片拆遷面積將大大推動河?xùn)|二手房市場，由此推動改善住房客戶的增加；另外部分有一定存款的拆遷客戶也將成為整個河?xùn)|新增商品房的源動力。同時，根據(jù)調(diào)查表明，河?xùn)|區(qū)居民區(qū)域內(nèi)購房的認(rèn)可度非常高，居民外遷比例較小。整體來看，河?xùn)|區(qū)域的住房消費(fèi)潛力還是較大的。三、程林莊項(xiàng)目地塊分析1宗地分析（1）宗地描述地塊地處河?xùn)|區(qū)中部，出讓地塊按可連接部分劃分為北（出讓的AC地塊）、中（出讓的BD地塊）、南（出讓的E地塊）三部分。（2）宗地四至東一汽太脫拉倉庫圍墻南程林莊路（城市主干道，路寬40米）西泰興路規(guī)劃路（城市主干道，路寬40米）北晨陽路規(guī)劃延長線（城市次干道，路寬20米）（3）面積出讓面積為1846803平方米，約合277畝。（4）地上物現(xiàn)狀北部和中部現(xiàn)狀為中國人民武警部隊(duì)天津市總隊(duì)訓(xùn)練基地，主要作為部隊(duì)靶場和軍區(qū)倉庫用（基本廢棄）；南部為原城市擴(kuò)建之前郊區(qū)民宅，現(xiàn)狀為密度很大的平房。南部與北、中地塊由部分部隊(duì)保留用地（拆遷規(guī)劃項(xiàng)目）間隔，距離大約1000米左右。（5）控規(guī)指標(biāo)地塊名稱用地性質(zhì)出讓面積（M2）容積率建筑密度（）A、B地塊住、D地塊商業(yè)1032751650E地塊公建16093730502周邊環(huán)境分析（1）道路交通地塊北部毗鄰衛(wèi)國道快速路；西側(cè)毗鄰中環(huán)線；南側(cè)緊靠城市主干道程林莊路；西側(cè)的泰興路規(guī)劃路也為主干道。這幾條路是通往津漢、津京塘高速、外環(huán)、機(jī)場的重要干道。交通區(qū)域優(yōu)勢非常明顯。（2）自然環(huán)境地塊周邊有河?xùn)|公園，唐口公園，改造后的月牙河。自然環(huán)境較好，適于居住。（3）人文環(huán)境周邊教育配套包括7中，102中和45中三所市屬重點(diǎn)中學(xué)，津華中學(xué)，和天津工業(yè)大學(xué)，武警軍事學(xué)院兩所高等學(xué)校。（4）商務(wù)商貿(mào)環(huán)境商圈毗鄰衛(wèi)國道商圈、紅星路商圈、張貴莊商圈、程林莊路商圈。生活配套設(shè)施坐落在衛(wèi)國道上的易初蓮花超級市場、坐落在中環(huán)線上的家樂、家樂福超級市場；坐落在程林莊路上的金灣綜合市場；嘉華新苑底商的大橋道副食商場等。（5）醫(yī)療配套河?xùn)|醫(yī)院、武警醫(yī)院、向陽醫(yī)院、永康醫(yī)院、紹興醫(yī)院等。（6）環(huán)境污染住宅地塊除西側(cè)靠規(guī)劃中的泰興路主干道外，無臨街，沒有大的噪音污染；地塊東南為天津藥業(yè)集團(tuán)，目前已經(jīng)過處理，沒有明顯化工污染。3宗地的優(yōu)劣勢分析（1）優(yōu)勢地處成熟居住區(qū)內(nèi)地塊周邊生活配套設(shè)施齊全，緊鄰武警部隊(duì)居住區(qū)，周邊新項(xiàng)目較多，且產(chǎn)品形式和檔次也屬于中高檔水平。交通區(qū)域優(yōu)勢該區(qū)域靠近中環(huán)線，同時東南半環(huán)快速路的修建使此區(qū)域交通四通八達(dá)，附近張貴莊路通向塘沽、機(jī)場等，也是通往四郊五縣的重要交通路線；從該區(qū)域和市內(nèi)各區(qū)的聯(lián)系來看，它連接了河北、河西、和平幾個區(qū)域，是天津市重要的交通樞紐。地塊西界為泰興路規(guī)劃路城市主干道，路寬40米，預(yù)計2004年開工；北界為晨陽道規(guī)劃延長線城市次干道，路寬20米，尚不明確動工時間；南界程林莊路，距離中環(huán)線500米左右。晨陽道至衛(wèi)國道城市快速路僅500米左右。項(xiàng)目整體毗鄰中環(huán)線、快速路等城市主干道，既避免了噪音的污染，又享受了交通的便捷，道路修繕完畢后整體區(qū)域交通素質(zhì)將非常高。項(xiàng)目操作優(yōu)勢順馳發(fā)展公司在整個河?xùn)|區(qū)有較強(qiáng)的操作經(jīng)驗(yàn)，對產(chǎn)品理解和客戶認(rèn)知度較高，對本區(qū)域項(xiàng)目的操作水平較高。并且順馳品牌在本區(qū)域內(nèi)有一定的影響力。（2）劣勢項(xiàng)目距離太陽城項(xiàng)目較近，由于地價較高等客觀因素，使產(chǎn)品難形成差異化，容易導(dǎo)致內(nèi)部競爭；地塊周邊規(guī)劃路尚未最終確定，可能影響地塊的開發(fā)時間，增大開發(fā)難度和開發(fā)費(fèi)用；地塊西北方有一供熱站煙囪。（3）機(jī)會河?xùn)|區(qū)整體住宅市場呈上升趨勢，顧客的認(rèn)可程度正在逐步提升；市場容量較大，區(qū)域發(fā)展空間較大；泰興路規(guī)劃作為連接程林莊路和張貴莊路的城市主干道，對沿街的底商將起到很大的提升作用。（4）威脅雖然地處商圈中，但目前商業(yè)氛圍不夠濃厚，商業(yè)的把握和操作有一定難度；區(qū)域內(nèi)同行操作水平較高，需要對項(xiàng)目有更高的行銷整合能力；地塊先出讓后拆遷，拆遷難度較大，可能由于拆遷問題增大開發(fā)費(fèi)用、影響開發(fā)周期和資金流的運(yùn)轉(zhuǎn)等問題。競爭對手不容小覷。由于地塊的優(yōu)越性，某公司入津一年多，一直積極運(yùn)作本地塊。從10月份到現(xiàn)在，本地塊經(jīng)過了招標(biāo)掛牌招標(biāo)三種預(yù)上市方式，并且有消息說本次招標(biāo)可能以邀標(biāo)形式出現(xiàn)，政府將提高企業(yè)報名的“門檻”，一些有過“不良業(yè)績”情況的企業(yè)一律不許報名。另外，競爭對手為了與地主方保持“親密”關(guān)系，已付出百萬有余。四、項(xiàng)目定位1客群定位河?xùn)|區(qū)、河北區(qū)、東麗區(qū)的中高收入者，拆遷有一定積蓄居民，對住房有要求改善者。2市場定位具有強(qiáng)勢品牌、優(yōu)秀物業(yè)品質(zhì)、產(chǎn)品具有差異化優(yōu)勢、毗鄰中環(huán)線與快速路交通優(yōu)勢明顯的高檔樓盤。3產(chǎn)品形式形式層數(shù)數(shù)量（棟）面積萬平方米小高9108板式高層20221222住宅點(diǎn)式高層2589沿街商業(yè)216524購物廣場324商業(yè)商住樓18244價格制定（1）天津市商品房總體價格趨勢天津市各個年份商品房均價05001000150020002500300095年2000年2001年2002年2003上半年商品房均價由圖表可以看出天津市近幾年房價程穩(wěn)步上升的趨勢。從今年時間（年）19952000200120022003上半年均價（元/）19242274230726052715上半年開始，大范圍的拆遷和海河改造，導(dǎo)致需求量直線上升，房價上揚(yáng)。受海河開發(fā)和拆遷的帶動，房地產(chǎn)價格不但將繼續(xù)保持這種上升的趨勢，而且上升的幅度將會加大。河?xùn)|區(qū)作為天津市海河開發(fā)、房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域，這種趨勢會更加明顯。（2）周邊項(xiàng)目分析項(xiàng)目名稱地理位置占地萬M2建筑面積萬M2容積率建筑形式開盤時間銷售率均價（元/平米）太陽城衛(wèi)國道18018010TOWNHOUSE多層小高獨(dú)體別墅2002628一期90；二期5060一期33003400（成品房）；二期31003200（毛坯）戀日銀河衛(wèi)國道，翠阜新村南101111多層20031018603100大通時尚花園程林莊路和紅星路交口13多層、疊拼、小高983400第六大道東風(fēng)立交橋旁6770105多層、聯(lián)排2002518一期98，二期認(rèn)購期內(nèi)一期3000；二期內(nèi)部認(rèn)購價2700由上表可以看出，該項(xiàng)目周邊樓盤的銷售率很高，距離本項(xiàng)目最近的戀日銀河，大通時尚花園的銷售均價在3100元/M23400元/M2，考慮到項(xiàng)目距開盤時樓價的上升空間及我們產(chǎn)品的品質(zhì)和品牌號召力，結(jié)合研發(fā)、運(yùn)營、銷售、企劃，我們預(yù)計未來本項(xiàng)目住宅均價在4200元/M2是可以實(shí)現(xiàn)的。（3）項(xiàng)目未來均價預(yù)估住宅均價4200