西安曲江金谷城項(xiàng)目市場調(diào)研報告曲江4金谷城不經(jīng)意間，又見南湖RUIYUAQUJIANGJINGUCHENG市場調(diào)研報告第一部市場篇一、曲江市場特征1曲江住宅市場銷售分析曲江商品房銷售量數(shù)據(jù)包含項(xiàng)目一覽以上部分項(xiàng)目商業(yè)配套以上部分項(xiàng)目商業(yè)配套大雁塔北廣場商服用房金地曲江尚林苑世紀(jì)花園別墅高檔住宅曲江航天御苑曲江航天御苑高檔住宅曲江溪園曲江溪園高檔住宅曲江公館曲江公館曲江溪園高檔住宅湖濱花園湖濱花園湖濱花園高檔住宅翠竹園小區(qū)中檔住宅曲江南苑翠竹園小區(qū)中檔住宅曲江城市花園曲江春曉苑曲江佳園國際公寓中檔住宅鉆石半島鉆石半島旺園小區(qū)中檔住宅曲江華府曲江華府泛渼花園中檔住宅曲江蘭亭曲江蘭亭曲江春曉苑中檔住宅曲江6號曲江6號曲江6號中檔住宅豐景佳園豐景佳園豐景佳園中檔住宅2007年17月2006年2005年2曲江住宅市場銷售分析32938827141590地下室/車庫2303124270794257商服用房3232032052568318798高檔住宅282908146941353476264296中檔住宅320824189062431545277351曲江總量2007年17月2006年17月2006年2005年類別時間注中檔住宅和高檔住宅通過產(chǎn)品形式和價格區(qū)分高檔住宅為聯(lián)排、獨(dú)棟和類別墅項(xiàng)目均價在6000元/平米以上中檔住宅則為小高層、高層和花園洋房等均價在6000元/平米以下。曲江市場中端產(chǎn)品去貨量仍為主力320062007年曲江各檔次項(xiàng)目綜合分析表一表二表三表四4曲江中高端成交價格走勢觀點(diǎn)從市場分析中可以得出，目前曲江普通高端市場需求的產(chǎn)品以三室、四室為主，總價在5590萬之間；大四室及五室以上的戶型銷售速度相對緩慢。根據(jù)項(xiàng)目的素質(zhì)綜合分析，一般來說，普通高端類產(chǎn)品的消化速度應(yīng)保持在在6000/月，銷售金額預(yù)計(jì)估應(yīng)保持在30004000萬/月?？紤]到企業(yè)品牌、產(chǎn)品規(guī)劃、營銷模式、物業(yè)服務(wù)等綜合指標(biāo)，普通高端產(chǎn)品之間的差價可達(dá)到5001000元/平米。從整體的銷售情況來看，曲江普通高端類產(chǎn)品的銷售季節(jié)起伏狀況不大，基本保持平穩(wěn)。這同時也說明了，曲江的客戶群對季節(jié)的抗性不大。二2008年曲江房地產(chǎn)市場預(yù)測除了已經(jīng)在售的項(xiàng)目外，該區(qū)域還有大量的項(xiàng)目正在進(jìn)行前期的運(yùn)作，據(jù)我們了解到的項(xiàng)目見下表所示。根據(jù)曲江發(fā)展態(tài)勢，隨著南湖等竣工和完善，資源型高端樓盤仍將陸續(xù)入市。類別墅、洋房、小高層占地約1000畝南湖版塊深圳金地金地南湖項(xiàng)目高層、小高層204畝雁南五路融僑集團(tuán)融僑曲江觀邸占地約9280畝芙蓉路東，翠竹園南占地約1531畝芙蓉路以東，雁南五路以北，南湖西側(cè)。低密度、生態(tài)化的高端住宅社區(qū)占地約1000畝長安區(qū)，富力城南端上海大華大華長安項(xiàng)目別墅、小高層占地約200畝芙蓉路以東，航天御苑以南。深圳金地金地曲江項(xiàng)目建筑形式規(guī)模項(xiàng)目位置開發(fā)商項(xiàng)目名稱一20072008年待推出項(xiàng)目005年曲江高檔住宅成交面積主要集中在200250平米之間，2006年以后，250平米以上的戶型大增，2007年19月250平米以下戶型所占比例明顯較06年有所變小，由2006年的31下降為10；而250300平米戶型所占比例則上升了22個百分點(diǎn)；400450平米則上升了16，說明區(qū)域客群對高端產(chǎn)品的需求以舒適度為主要目標(biāo)。二高檔住宅對大面積產(chǎn)品的需求呈現(xiàn)增長態(tài)勢三高檔住宅購房者年齡分布2007年17月，30歲以下的購房者所占比重下降12，3040歲比重上升了14個百分點(diǎn)，4050歲下降了6個百分點(diǎn)，5060歲年齡段的購房者比重上升了4。（數(shù)據(jù)來源于房地局備案數(shù)據(jù)）2004年以來，中檔住宅的銷售價格保持了年均6左右的增長幅度，略高于西安同期的普遍增長水平，但05年銷售面積卻實(shí)現(xiàn)了128的激增06年仍保持了33的高增長率，07年19月更比去年同期增長60。四中檔住宅增長勢頭旺盛，客群仍以本地人群為主。（數(shù)據(jù)來源于房地局備案數(shù)據(jù)）五高端住宅外埠購房者的購房人數(shù)比例呈上升態(tài)勢（數(shù)據(jù)來源于房地局備案數(shù)據(jù)）六中檔住宅對產(chǎn)品面積的需求集中在144180平米之間（數(shù)據(jù)來源于房地局備案數(shù)據(jù)）上圖可以看出2540歲年齡段的購房者比例在2007年17月增加而其他年齡段有所下降。七中檔住宅購房者年齡分布（數(shù)據(jù)來源于房地局備案數(shù)據(jù)）目前，曲江商品住宅市場存量約有836萬平米。其中，普通高端住宅為75萬平米，別墅類產(chǎn)品86萬平米?？梢?，在2007年到2008年初，曲江的房地產(chǎn)市場將進(jìn)入一個持續(xù)的穩(wěn)定銷售期。隨著市場的發(fā)展，全國性品牌地產(chǎn)項(xiàng)目的推出，曲江房地產(chǎn)市場進(jìn)進(jìn)入一個“戰(zhàn)國時期”，保守估計(jì)未來二三年內(nèi)的曲江房地產(chǎn)潛在的總供應(yīng)量在100萬平米以上，而我們項(xiàng)目所面臨的市場競爭會更加激烈?，F(xiàn)狀趨勢觀點(diǎn)第二部、競爭篇（一）同區(qū)域競爭概況富力城富力城中海國際社區(qū)金地曲江尚林苑曲江航天御苑世紀(jì)花園別墅曲江溪園曲江航天御苑曲江公館曲江溪園湖濱花園曲江公館翠竹園小區(qū)湖濱花園曲江溪園曲江南苑翠竹園小區(qū)湖濱花園曲江城市花園曲江春曉苑曲江佳園國際公寓鉆石半島鉆石半島旺園小區(qū)曲江華府曲江華府泛渼花園曲江蘭亭曲江蘭亭曲江春曉苑曲江6號曲江6號曲江6號豐景佳園豐景佳園豐景佳園2007年19月2006年2005年主要競爭對手均為中高端產(chǎn)品產(chǎn)品質(zhì)素接近區(qū)域市場客源相近均為國內(nèi)知名地產(chǎn)品牌競爭概況20062007年曲江開發(fā)樓盤存量說明33萬101000039500曲江溪園28萬401000053333航天御苑12萬701期均價10300期均價8600元35600曲江公館13萬305200一期（20萬）中海國際社區(qū)46萬407000（小高）72600金地曲江尚林苑167萬403600300000曲江蘭亭137萬304700250000曲江南苑90萬303900（高）4300（多）128175曲江城市花園20萬205700300000鉆石半島90萬605023220000曲江華府存量總體銷售率均價總規(guī)模高層小高層別墅類項(xiàng)目名稱曲江放量分析（1）中海國際社區(qū)品牌營銷宣揚(yáng)國際大手筆打造5大國際價值體系營銷策略大盤大品牌特色別墅高端產(chǎn)品、小高層中端產(chǎn)品、高層低三檔產(chǎn)品三大地塊項(xiàng)目規(guī)劃曲江核心國際生活區(qū)項(xiàng)目定位中海國際社區(qū)1項(xiàng)目基礎(chǔ)資料毛坯房裝修程度會所、社區(qū)景觀、一站式教育配套、商業(yè)社區(qū)配套未開盤銷售情況一期熙岸景觀施工、樣板段施工工程進(jìn)度預(yù)計(jì)2007年11月底開盤時間一房、兩房、三房、四房至別墅、聯(lián)排別墅戶型結(jié)構(gòu)50400余不等面積區(qū)間低層住宅、小高層、高層產(chǎn)品結(jié)構(gòu)公攤率225容積率43綠化率135萬平米，教育配套6萬平米，46萬建筑面積的商業(yè)配套總建面積1300畝占地面積一期“熙岸”均價48005800元/平米銷售價格住宅項(xiàng)目類型雁環(huán)路東段位置描述965200620059套174278四室三廳兩衛(wèi)50520062008套247三室三廳兩衛(wèi)1004800580071套157163三室三廳兩衛(wèi)五室四（三）廳三衛(wèi)三室兩廳兩衛(wèi)三室兩廳一衛(wèi)獨(dú)立開間1962441322211131145675產(chǎn)品1004800580086套725200620018套10042005000198套1005200600016套去貨比例成交價格上市體量一期上市高層產(chǎn)品“棲岸”，2007年10月開盤，整體中高檔產(chǎn)品約500戶，面積區(qū)間50420平方米。認(rèn)購階段小高層（臨海洋館）48005800元/，均價5500元/，高層（三兆路口）4300元/。2銷售狀況3開盤當(dāng)月銷售狀況238324201五室四廳三衛(wèi)銷售均價505619元/19661五室三廳三衛(wèi)676772萬元17427254四室三廳兩衛(wèi)銷售總金額1570727254三室三廳兩衛(wèi)1337961328613591三室兩廳兩衛(wèi)銷售總面積1136511403三室兩廳一衛(wèi)94面積區(qū)間戶型類別10月銷售總套數(shù)4、客戶定位第一客戶群中小型企業(yè)老總，私企老板第二客戶群政府、企事業(yè)單位一定級別的人員第三客戶群原始積累較豐厚的個體經(jīng)營者客戶特征分布區(qū)域分布范圍較為廣泛，以覆蓋西安整體南部區(qū)域南部客戶為主，如散布在城南經(jīng)濟(jì)帶各處的中小企業(yè)老板和個體經(jīng)營者；曲江和鄰近區(qū)域政府里具一定級別的公務(wù)員；小寨、南二環(huán)沿線、城東各大學(xué)里的較具實(shí)力的教職員工；項(xiàng)目附近中鐵局、西鐵局等單位的中層以上人員；城北部分較具實(shí)力的私營企業(yè)主也為主要群體之一。年齡集中在3545歲。5個性特征及消費(fèi)決策行為模式事業(yè)或生意正處于穩(wěn)定成長期或平穩(wěn)期；收入穩(wěn)定，小有積蓄，支付力較強(qiáng)；均擁有私家車或自駕車，活動半徑較大；不斷追求更高的社會認(rèn)同感；通過選擇物業(yè)提供生活素質(zhì)；購買以自住為主，愛好大社區(qū)、大配套有些優(yōu)雅，又具備很強(qiáng)情境感，有些品味，又具備深厚的內(nèi)涵，有些炫耀，又具備獨(dú)特的價值。不只占有財(cái)富，還有品味、修養(yǎng)；不只崇尚主流認(rèn)同，還追求與眾不同的標(biāo)簽；不刻意炫耀，卻樂于贏得羨慕；不貼金戴銀，卻好顯性符號；不是最有錢的，卻自視很高；不只注重使用價值，更在乎精神意義；不只追求事業(yè)上升，更期待生活更上層樓；不只追求安居之所，更追求精神家園；不只強(qiáng)調(diào)身份地位，更重視精神擴(kuò)張。2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版策劃人士必備資料庫貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)FANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598690317896項(xiàng)目物業(yè)規(guī)劃定位別墅THOUSE洋房小高層小高層純復(fù)式樓高層沿街式商鋪大型集中商業(yè)圖示蘭色為項(xiàng)目開發(fā)一期區(qū)域、黃色為項(xiàng)目開發(fā)二期區(qū)域、紅色為項(xiàng)目開發(fā)三期區(qū)域。首批放量440套全部售磬二期將推出300套左右預(yù)計(jì)提價5001000營銷進(jìn)展板式、低密創(chuàng)新戶型設(shè)計(jì)特色東方地緣，容世界經(jīng)典的國際文化解讀16低密建筑簡歐園林外引內(nèi)優(yōu)英倫臺地項(xiàng)目規(guī)劃陽光下的湖與宅項(xiàng)目定位7第一組團(tuán)熙岸介紹第一批銷售第二批銷售（2）金地尚林苑9460元/平米8230元/平米成交均價7502128331440平米聯(lián)排7607396245310平米疊加去貨比例銷售套數(shù)推出套數(shù)面積范圍銷售產(chǎn)品類型總占地103畝規(guī)劃中式院落整體規(guī)劃配套拉發(fā)基屋面系統(tǒng)、外墻45CM厚保溫材料景觀退臺坡地，“珞溪九疊”水景園林上市2007年6月均價8281元/平方米總價區(qū)間230400萬/套金地曲江尚林苑簡單以產(chǎn)品類型的切入時機(jī)為手段競爭壓力同類同質(zhì)產(chǎn)品的對比（08年預(yù)計(jì)上市30套別墅類產(chǎn)品及230套大面積小高層產(chǎn)品）相同客源的分流與爭奪相對好的區(qū)位與業(yè)已形成的客群口碑（數(shù)據(jù)來源于房地局備案數(shù)據(jù)）1項(xiàng)目基礎(chǔ)資料主要配套學(xué)校陜師大附小、附中、大雁塔小學(xué)、翠華路小學(xué)、85中、99中、明達(dá)中學(xué)陜師大等商業(yè)小寨商業(yè)中心、家樂、麥德龍、好又多、軍人服務(wù)社銀行中國銀行，農(nóng)業(yè)銀行，建設(shè)銀行等醫(yī)院同濟(jì)醫(yī)院、醫(yī)學(xué)院附屬醫(yī)院、二六二醫(yī)院、解放軍三十五醫(yī)院裝修程度毛坯房供暖系統(tǒng)地輻熱集中供暖、分戶控制、分戶計(jì)量銷售率60以上開盤時間2007年6月10日建筑風(fēng)格產(chǎn)品類型物管費(fèi)用物業(yè)管理金地物業(yè)管理公司均價10000元/平方米均價12500元/平方米價格范圍房一價230400萬/套，聯(lián)排均價12500元，疊加起價9000元主力戶型面積范圍210320平米（不含贈送面積）產(chǎn)品車位費(fèi)車庫156個，疊加11聯(lián)排12總戶數(shù)124綠化率34建筑密度容積率18總建筑面積一期10萬平米總占地面積103畝技術(shù)指標(biāo)代理商售摟電話85530000售摟地址曲江雁塔南路與雁南三路交匯處案場位置大雁塔正南14公里路東廣告策劃規(guī)劃設(shè)計(jì)投資商開發(fā)商金地集團(tuán)基本資料2戶型配比狀況1）別墅類以五房為主，四、六房為輔。30270350六房三廳50250330五房三廳20220300四房三廳比例面積（M）戶型2）小高層戶型面積配比以三房為主，二、四房為輔躍層15130160四房三廳平層40120150三房兩廳兩衛(wèi)平層30100120三房兩廳一衛(wèi)平層1580120兩房兩廳樓面形式比例面積（M）戶型3銷售狀況1684012余量2322072總面積76總套數(shù)862973385616850458268月842052291914621026257月826970601732853787躍層256月成交均價成交總價面積房型成交套數(shù)月份小高層185240/平米園林設(shè)計(jì)理念為“一苑5園”產(chǎn)品建立與周邊樓盤的差異性“別墅區(qū)里的小高層”以“純粹”建立其價值感目前小高層銷售近100套營銷策略均價7000價格別墅收官，小高層入市1029日舉行產(chǎn)品發(fā)布會1017日開盤正在推4近期營銷推廣（3）曲江華府臨近項(xiàng)目體驗(yàn)式、情景式、文化營銷組團(tuán)式推售小高層洋房小高層營銷策略具有中式符號的現(xiàn)代建筑特色低密社區(qū)，占地面積206742畝，總建筑面積約22萬平方米；綠化率44，類型花園洋房、板式小高層、高層等。首創(chuàng)唐詩園林項(xiàng)目規(guī)劃新中式人文大宅項(xiàng)目定位天地源曲江華府12612139、10、11（未售）18192021花園洋房3714815151617本項(xiàng)目持續(xù)的文化情境塑造庭院文明可預(yù)售總套數(shù)1226可預(yù)售總面成交套數(shù)66，當(dāng)前可售套數(shù)465當(dāng)前可售面積7593041已出售總面積12035863已出售總套數(shù)761營銷進(jìn)展52005900元/平米價格140170面積二期房源德苑小高層組團(tuán)1317德苑140170正在推近期營銷推廣（4）富力城體驗(yàn)式、情景式、強(qiáng)促銷、組團(tuán)式推售客群以產(chǎn)業(yè)園中高層管理、政府官員、中小企業(yè)主大學(xué)教師居多營銷策略精裝修特色精裝修均價4600元/平方米起A區(qū)均價4500元，9B區(qū)的均價高層為4700元左右小高層為5200元5700元/平方米。10月7號的總銷售套數(shù)659套目前最高價格6000銷售及價格毛坯房終結(jié)者項(xiàng)目定位富力城已售銷控中銷售中體驗(yàn)式、情景式、強(qiáng)促銷、組團(tuán)式推售客群以產(chǎn)業(yè)園中高層管理、政府官員、中小企業(yè)主大學(xué)教師居多營銷策略精裝修特色精裝修均價4600元/平方米起A區(qū)均價4500元，B區(qū)的均價高層為4700元左右小高層為5200元5700元/平方米。10月7號的總銷售套數(shù)659套目前最高價格6000銷售及價格毛坯房終結(jié)者項(xiàng)目定位富力城推廣界定裝修程度精裝修銷售率開盤時間2006年9月13日建筑風(fēng)格品類型純板式高層、純板式小高層物管費(fèi)用12元物業(yè)管理北京恒富物業(yè)管理有限公司均價精裝修均價4800元/平方米，A區(qū)均價4500元，B區(qū)的均價高層為4700元左右，小高層為5200元5700元/平方米。按揭付款99折，一次性付款98折。價格范圍45005700元/主力戶型面積范圍73300平方米車位費(fèi)車庫總戶數(shù)6500戶綠化率36建筑密度容積率246總建筑面積1134090平方米總占地面積446886平方米代理商售摟電話85607777售摟地址雁塔南路南端向東800米案場位置雁塔南路南端向東800米廣告策劃規(guī)劃設(shè)計(jì)投資商西安富力房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)商西安濱湖花園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司基本資料2基本情況分析3戶型配比狀況5200300復(fù)式160176四房65130145三房8096兩房3070一房比例面積（M）戶型注復(fù)式戶型位于B區(qū)中央景觀區(qū)周圍部分小高層的首層，均價為7000元/，這種戶型屬于改造戶型，旨在抬高整棟均價。5100元/平米4400元/平米成交均價4390去貨比例900864套數(shù)85270平米以130175為主72156戶型面積區(qū)間16萬平米14萬平米入市體量2007年2月3日2006年9月13日入市時間一期B區(qū)8棟樓一期A區(qū)8棟樓總占地670畝總建筑面積110萬平方米教育配套幼兒園2430平米商業(yè)配套一期9000平米院落式風(fēng)情商業(yè)街，緊鄰水景一期上市A區(qū)，2006年9月B區(qū)，2007年2月均價4800元/平方米面積區(qū)間73300平方米4富力城成品房式的快速傾銷分析競爭壓力較低價格的精裝成品房一期A區(qū)的良好銷售態(tài)勢一期B區(qū)剩余約9萬平方米供應(yīng)量的客源搶壓后續(xù)體量的持續(xù)供應(yīng)（剩余盤量80萬平方米）（數(shù)據(jù)來源于房地局備案數(shù)據(jù)）整盤定價狀況精裝修均價4800元/平方米，A區(qū)均價4500元，B區(qū)的均價高層為4700元左右，小高層為5200元5700元/平方米。按揭付款99折，一次性付款98折。首付為3成，第一次購房且是90平米下為2成。一期A區(qū)共864戶，8棟樓，3棟11層、5棟24層，已于2007年8月31日交房。已售90。一期B區(qū)共9棟樓，小高層高層均價4800元/。已售3035。一期A區(qū)B區(qū)共30萬平米（2006年913日開盤）平均銷量152左右萬平方米/月?，F(xiàn)二期已建，但未開始銷售。預(yù)計(jì)推出時間2008年初。5銷售狀況6開發(fā)策略簡析以全盤精裝修產(chǎn)品填補(bǔ)西安市場的稀缺性，并在未來的地產(chǎn)開發(fā)市場中為精裝類產(chǎn)品項(xiàng)目樹立參照標(biāo)桿。首發(fā)臨街的社區(qū)周邊區(qū)域產(chǎn)品，以4200元/認(rèn)購價試探市場，用一年的時間進(jìn)行引導(dǎo)性營銷，做好產(chǎn)品細(xì)節(jié)等，今年推出湖心水景周圍產(chǎn)品，將價格依次抬高52007000元/。現(xiàn)狀趨勢觀點(diǎn)品牌角逐，品質(zhì)逐力，大發(fā)展商先后建立曲江的長期發(fā)展戰(zhàn)略小發(fā)展商空間受到極大擠壓。富人區(qū)成為新高尚區(qū)。曲江大宗土地的拍賣、國內(nèi)各大地產(chǎn)商的大手筆競拍，帶來的是規(guī)模化開發(fā)。曲江不再僅僅將目光鎖定富人，大量社會中堅(jiān)必須涌入曲江，才能完成這種巨大的吞吐量。曲江市場在這個時刻扮演的是一個分流的角色