元通置業(yè)元通大廈項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 1 元通大廈項(xiàng)目 第一章 項(xiàng)目概要 一、項(xiàng)目名稱： 元通大廈 二、建設(shè)地點(diǎn)：成都市高新區(qū)神仙樹北路 三、項(xiàng)目性質(zhì)： 1為配套商業(yè)設(shè)施、 7為高層住宅 四、項(xiàng)目業(yè)主簡(jiǎn)介 五、編制依據(jù)及主要研究范圍 我公司根據(jù)具體情況，對(duì) 元通大廈項(xiàng)目 進(jìn)行 可行性研究并提交相關(guān)報(bào)告，本項(xiàng)目總建筑面積 51496 平方米，本次研究?jī)?nèi)容主要包括：業(yè)主情況、項(xiàng)目建設(shè)必要性、市場(chǎng)預(yù)測(cè)、建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模、建設(shè)方案、投資估算及資金籌措、效益分析等。本可行性研究報(bào)告主要編制依據(jù)如下： 1、項(xiàng)目用地范圍圖； 2、總平規(guī)劃圖 3、成都關(guān)于 報(bào)建、規(guī)劃等方面法規(guī)。 六、可研報(bào)告概要及結(jié)論 （一）該項(xiàng)目的建設(shè)有利于改善我市的居住環(huán)境，實(shí)現(xiàn)成都市“十二五”及 2013 年發(fā)展規(guī)劃中提出的至 2013 年實(shí)現(xiàn)人均居住面積不低于 13 平方米的目標(biāo)。項(xiàng)目位于 成都市神仙樹北路 ，作為成都市一流居住板塊的高品質(zhì)住宅，之于區(qū)域、之于社會(huì)所帶來的品質(zhì)引領(lǐng)，其社會(huì)價(jià)值是非常巨大的。同時(shí)，項(xiàng)目開發(fā)商秉承“以人為本”的開發(fā)理念，通過專業(yè)的開發(fā)技術(shù)，與專業(yè)的營(yíng)銷機(jī)構(gòu)、設(shè)計(jì)單位等優(yōu)勢(shì)資源的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，必將打造成都一流的品質(zhì)大盤，預(yù)計(jì)將給開發(fā)商帶來巨大的經(jīng)濟(jì)效益。因此，項(xiàng)目的建設(shè)是十 分必要的。 （二）項(xiàng)目具有居住及商業(yè)用途價(jià)值，環(huán)境配套條件好，適應(yīng)目標(biāo)消費(fèi)群的需求。 （三）項(xiàng)目所處地理位置相對(duì)獨(dú)特，交通方便，規(guī)劃合理，設(shè)計(jì)超前，建設(shè)外部條件具備。 （四）建設(shè)內(nèi)容、規(guī)模及主要建筑指標(biāo) 元通置業(yè)元通大廈項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 2 項(xiàng)目規(guī)劃總占地 方米 項(xiàng)目 數(shù)量 居住（套）數(shù) 460 戶 總建筑面積 51496 平方米 地上建筑面積 46820 平方米 住宅建筑面積 30976 平方米 商業(yè)建筑面積 15274 平方米 住宅平均層數(shù) 33 層 架空面積 370 平方米 物管用房面積 200 平方米 地下部分面積 4676 平方米 容積率 地率 （五）物業(yè)管理 本項(xiàng)目的物業(yè)管理將由小區(qū)業(yè)主委員會(huì)委托物管公司進(jìn)行管理。 第二章 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 一、 國(guó)際化大都市，呼喚具有國(guó)際化品質(zhì)的樓盤 成都市是我國(guó)西南特大型中心城市，是西南地區(qū)科技、商貿(mào)、金融中心和交通、通訊中心。 “ 旋渦效應(yīng) ” 很好地透射出這種效果 ,西南地區(qū)的人力、財(cái)力、物力，都如水一般，逐漸向旋渦中心：成都，匯集。川內(nèi)、西南地區(qū)、中國(guó)、其它國(guó)家其它地區(qū)，不同類型的資源也 元通置業(yè)元通大廈項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 3 逐漸向成都這個(gè)國(guó)際化大都市匯聚。 國(guó)際化大都市，需要具有國(guó)際品質(zhì)的樓盤，品質(zhì)上的 吻合，文化上的包容，服務(wù)上的細(xì)致。本項(xiàng)目坐落于歷史文化深厚的紫荊片區(qū)、二環(huán)外的絕佳地段，周邊大盤林立，具備成為國(guó)際化大盤的硬件條件。 二、 消費(fèi)者呼喚品質(zhì)樓盤 近幾年隨著本市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，改革不斷深入，我市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值持續(xù)增長(zhǎng)， 2012 年城市居民人均收入 26959 元 。金融機(jī)構(gòu)存款 元。城市居民水平持續(xù)攀高。 同時(shí)，隨著居民生活水平的持續(xù)提升，外地客戶赴蓉比例的提高，對(duì)高檔次居住樓盤也逐漸趨旺。這就要求有更多品質(zhì)樓盤，更多高檔次樓盤面世。當(dāng)然，高檔次樓盤的成都的銷售情況，也一直處于一個(gè)比較健康的 狀態(tài)（在市場(chǎng)篇，我們將會(huì)以高端電梯住宅作為研究對(duì)象，對(duì)此進(jìn)行印證）。 三、 城市的合理規(guī)劃，需要品質(zhì)大盤共同造勢(shì) 高新片區(qū)，作為成都人文積淀深厚，風(fēng)景一流的名勝匯集區(qū)，具有極高房地產(chǎn)開發(fā)價(jià)值。它的再次升溫和發(fā)力，離不開品牌開發(fā)商的鼎力支持。紫檀、龍湖世紀(jì)封景、華潤(rùn)依云府、神仙樹大院三期，眾多品牌開發(fā)商的共同造勢(shì)，必將打造一個(gè)更大區(qū)域的高尚居住區(qū)域。這對(duì)于城市的價(jià)值，對(duì)于人居品質(zhì)的價(jià)值，都意義深遠(yuǎn)。 第三章 市場(chǎng)前景預(yù)測(cè) 一、成都房地產(chǎn) 2012 年整體發(fā)展情況 2012 年，成都房地產(chǎn)市場(chǎng)供銷兩旺，供求緊 張狀況進(jìn)一步緩解；中小戶型住房供應(yīng)量增長(zhǎng)迅速，供應(yīng)結(jié)構(gòu)明顯改善；受國(guó)家在成都設(shè)立全國(guó)統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)等因素的影響，近期房?jī)r(jià)有所上揚(yáng)，但漲幅繼續(xù)回落；二手房市場(chǎng)有所回暖。 1、 樓市規(guī)模將繼續(xù)擴(kuò)大 雖然 12年成都市主城區(qū)土地成交面積較上年有所下降，但由于對(duì)單宗土地規(guī)模的控制，成交的地塊數(shù)量較 11 年增加 10 余宗，根據(jù)開發(fā)政策，這些土地將會(huì)陸續(xù)轉(zhuǎn)化為供應(yīng)量上市。同時(shí)由于郊縣中的雙流、溫江、郫縣、都江堰、龍泉等到區(qū)縣土地供應(yīng)量較大，供應(yīng)量亦將有較大幅度的增加。再之由于新政的影響，那些延遲上市的項(xiàng)目，將會(huì)在 13 年推出。綜合各方面的因素， 13 年成都樓市規(guī)模將會(huì)繼續(xù)擴(kuò)大。 2、 三環(huán)外交易量將加大 在土地供應(yīng)方面， 2013 年成都的土地供應(yīng)量將繼續(xù)加大，其中以城北、城南土地供應(yīng)為主。分環(huán)線來看，住宅用地的供應(yīng)主要集中在三環(huán)以外，受此影響，住宅的供應(yīng)也將在三環(huán) 元通置業(yè)元通大廈項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 4 以外。同時(shí)，三環(huán)外隨著區(qū)域配套的不斷完善，以及品牌項(xiàng)目開發(fā)商的進(jìn)入，其住宅的成交量將有較大的增加 。成都房地產(chǎn)發(fā)展正式進(jìn)入“居住郊區(qū)”化發(fā)展階段。 3、市場(chǎng)需求以自住為主的兩房、三房為主 經(jīng)過一輪新的土地政策與貸款緊縮等政策在很程度上打擊了成都房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資行為 ，使以自住為主要消費(fèi)環(huán)境的成都房地產(chǎn)市場(chǎng)減少了地產(chǎn)泡沫，但同時(shí)也由于政策的剛性作用是成都房地產(chǎn)市場(chǎng)需求趨于經(jīng)濟(jì)性、實(shí)用性。預(yù)計(jì)成都 2013 年房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然會(huì)以 110平方米以下的兩房、三房為主要供應(yīng)與購買面積。 4、 市場(chǎng)價(jià)格穩(wěn)中見漲 成都房地產(chǎn)市場(chǎng)在現(xiàn)今階段區(qū)別于廣州、深圳等城市的房地產(chǎn)消費(fèi)結(jié)構(gòu)。首先成都地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格并沒有出現(xiàn)像深圳那樣的高價(jià)格，仍然有一定的上漲空間；其二、成都房地產(chǎn)市場(chǎng)主要是以自住為主要消費(fèi)，而深圳、廣州在 2010 年時(shí)的市場(chǎng)環(huán)境就是以投資為主要的消費(fèi)環(huán)境，故其市場(chǎng)泡沫較大；其三、成都城市本身正處 于一個(gè)快速發(fā)展階段，其城市本身擁有的對(duì)人口、資金的吸附能力使其市場(chǎng)前景看好。但其漲幅會(huì)回歸理性，預(yù)計(jì)的 2012 年 6215 元的基礎(chǔ)上上漲 10%。 5、政策信息 1）房地產(chǎn) 政策 與信息透析： 繼在上海浦東新區(qū)、天津?yàn)I海新區(qū)后，成都成為全國(guó)第三個(gè)綜合配套改革實(shí)驗(yàn)區(qū)。可以預(yù)見，新特區(qū)的確立將會(huì)給成都帶來的巨大影響，進(jìn)一步推動(dòng)成都成為中西部經(jīng)濟(jì)文化新中心。因 “ 新特區(qū) ” 的 政策利好 ，成都將吸引更多的外來人口 和外來投資 ，從而徹底影響成都的房地產(chǎn)市場(chǎng) 。 2） 土地市場(chǎng)政策 表現(xiàn) 國(guó)土資源部部長(zhǎng)表示今年（ 12 年）將不會(huì)出臺(tái)更強(qiáng)硬土地政策 ， 列席政協(xié)開幕式的國(guó)土資源部部長(zhǎng)表示，今年不會(huì)再出臺(tái)更強(qiáng)硬的土地調(diào)控政策，主要是落實(shí)已經(jīng)出臺(tái)的政策。 二、成都市房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展形狀 （一） 2012 年成都房地產(chǎn)市場(chǎng)成交分布分析 成都房地產(chǎn)市場(chǎng)在傳統(tǒng)意義上，仍然按照東西南北分為四個(gè)發(fā)展方位，同時(shí)因?yàn)椴煌男姓^(qū)域的劃分又分為成華區(qū)、錦江區(qū)、武侯區(qū)等 5 大行政區(qū)域及各個(gè)衛(wèi)星城市或附屬城市（區(qū)、縣、市），由于各個(gè)行政區(qū)域或是區(qū)域由于發(fā)展力度、發(fā)展歷程與政府相關(guān)規(guī)劃的不同而促使不同的區(qū)位有著不同的發(fā)展，但就其發(fā)展的共性有： 2012 年各個(gè)區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)都表現(xiàn)出快速 發(fā)展，都呈現(xiàn)出旺盛的市場(chǎng)供應(yīng)量土成交量； 其旺盛的市場(chǎng)需求在 2012 年 11 月后都進(jìn)入了一個(gè)相對(duì)低迷的時(shí)期； 其成交商品房面積以 110 平方米以下的兩房、三房為主流。 其分布特點(diǎn)為： 1、按照方位分布統(tǒng)計(jì)分析為： 元通置業(yè)元通大廈項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 5 總成交量 (萬 ) 成交套數(shù)（套） 成交量占比（） 城東 5183 南 9285 西 4962 北 3866 中心 821 計(jì) 22118 截止 2012年 12月，成都房地產(chǎn)市場(chǎng)按照五大方位分析其分布為：城動(dòng)總成交量為 交總套數(shù)為 35183 套，其成交比例占成都整個(gè)市場(chǎng)的 平方米，成交套數(shù)為 29285 套，占成都市場(chǎng)份額的 城西房地產(chǎn)市場(chǎng)總成交量為 平方米，成交套數(shù)為 34962 套，占成都份額的 城北成交量為 平方米，成交了 13866 套，占成都市場(chǎng)份額的 市中心成交達(dá)到 就該方位分布量來看，成都房地產(chǎn)市場(chǎng) 2012 年城東與城西及城南為主，城北表現(xiàn)較弱，市中心由于土地出讓少量，其成交量保持相對(duì)平衡（同比 2011 年），其中城東、西、南成為成都房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的主要區(qū)域，城北成為潛力股。 2、按行政區(qū)域分布統(tǒng)計(jì)分析 總成交量 (萬 ) 成交套數(shù)（套） 成交量占比（） 成華區(qū) 24667 高新區(qū) 19862 金牛區(qū) 21627 錦江區(qū) 18438 元通置業(yè)元通大廈項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 6 青羊區(qū) 16975 武侯區(qū) 0549 計(jì) 22118 100 00 就上圖來看，成都房地產(chǎn)市場(chǎng)按照行政區(qū)域劃分來分析，成華區(qū)成交量最高， 2012 年成華區(qū)成交總量為 平方米，成交總套數(shù)為 24667 套，占成都 2012 年整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的 高新區(qū)、金牛區(qū)與武侯區(qū)都保持相對(duì)高的成交量，占成都 2012 其中錦江區(qū)與青羊區(qū)的成交量最低，其市場(chǎng)份額 不足市場(chǎng)總份額的 15%。就其行政區(qū)域市場(chǎng)的發(fā)展分析，成華區(qū)、高新區(qū)仍然是成都房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要需求區(qū)域，金牛區(qū)成為潛力股。 （二）成都市 2012 年房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格分析 成都房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格 2012 年保持了良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)，在 2011 年 5220 元 /平方米的市場(chǎng)均價(jià)上，一路上揚(yáng)，將成都房?jī)r(jià)提高到 7215 元 /平方米，就總體上來說，成都房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格在成都房地產(chǎn)市場(chǎng)供需兩旺的階段得到了飛快發(fā)展，究其原因： 第一方面，是由于成都住宅需求量表現(xiàn)較強(qiáng)； 第二方面，成都土地市場(chǎng)價(jià)格與商品房?jī)r(jià)格相持相漲； 第三方面，成都房地產(chǎn)市場(chǎng)中 投資成分逐漸增加。 同時(shí)成都房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上漲的過程里伴隨的是政府的宏觀調(diào)控制，新的土地出讓政策與銀行信貸緊縮等政策的多次執(zhí)行，使成都房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格快速上漲態(tài)勢(shì)在 2012 年 11 月左右進(jìn)入了一個(gè)低迷時(shí)期，該時(shí)期使成都房地產(chǎn)市場(chǎng)均價(jià)在 7215 元 /平方米的發(fā)展基礎(chǔ)上，進(jìn)入了一個(gè)理性的、平穩(wěn)的發(fā)展階段，直到今天。 1 、 2012 年成都房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格整體發(fā)展分析 2012 年成都房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格在 2011 年市場(chǎng)均價(jià) 5220 元 /平方米的基礎(chǔ)上，保持著快速上升，從 1份的 5321 元 /平方米增長(zhǎng)到年末的 7215 元 /平方米其 發(fā)展分布為： 元通置業(yè)元通大廈項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 7 就該圖表統(tǒng)計(jì)的成都房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格發(fā)展來看， 2012 年成都房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格一路上揚(yáng)，在一年的時(shí)間內(nèi)成都房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格由 2012 年初的 5321 元 /平方米，在 2012 年 8 月時(shí)提高到 6769 元 /平方米的市場(chǎng)均價(jià)，到年末發(fā)展到 7215 元 /平方米。成都房地產(chǎn)市場(chǎng)整體銷售均價(jià)保持了快速、健康的發(fā)展速度，其年增長(zhǎng)率達(dá)到 2、按照方位分析 2012 年成都房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格 2012 年成都房地產(chǎn)市場(chǎng)按照分布方 位來統(tǒng)計(jì)其銷售均價(jià)，其分布如左圖：城東 2012 年區(qū)域市場(chǎng)銷售均價(jià)格為 8138 元 /平方米，城西房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售均價(jià) 8327 元 /平方米；城南房地產(chǎn)市場(chǎng)均價(jià)保持在 8837 元 /平方米；城北市場(chǎng)銷售均價(jià)最低，市場(chǎng)銷售均價(jià)在 6328 元 /平方米，市中心商品房市場(chǎng)銷售均價(jià)拉升到 10368 元 /平方米。 3、按行政區(qū)域分析成都 2012 年市場(chǎng)均價(jià) 2012 年成都房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格發(fā)展分析 5321 5885 6769 7215 0 2000 3000 4000 5000 6000 7000 8000 1份 4份 7份 10 份 單位：元 銷售均價(jià) 銷售均價(jià) 8138 8327 8837 6328 10368 0 4000 6000 8000 10000 城東 城西 城南 城北 市中心 單位：元 銷售均價(jià) 元通置業(yè)元通大廈項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 8 按照成都市行政區(qū)域的劃分統(tǒng)計(jì)研究成都市 2012 年房地產(chǎn)市場(chǎng)均價(jià)的發(fā)展及分布來看，市場(chǎng)均價(jià)最高的錦江區(qū)，銷售均價(jià)達(dá)到了 9126 元 /平方米；其次是青羊區(qū)與武侯區(qū)，其 2012 年市場(chǎng)銷售均價(jià)達(dá)到了 8578 元 /平方米與 8325 元 /平方米；其中高新區(qū)市場(chǎng)均價(jià)為7841 元 /平方米，其中這里的高新區(qū)分為高新南區(qū)與西區(qū) ,高新西區(qū)整體均價(jià)保持在 6300 元 /平方米 ,主要是由于中海國(guó)際社區(qū)等大盤抬高了平均價(jià)格，項(xiàng)目所在區(qū)域均價(jià)在 5388 元 /平方米。 4、按照建筑形態(tài)分析 2012 年房地產(chǎn)市場(chǎng)均價(jià) 成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)按照產(chǎn)品形態(tài)的統(tǒng)計(jì)分析其市場(chǎng)均價(jià)為：成都市別墅產(chǎn)品形態(tài)的市場(chǎng)銷售均價(jià) 2012 年為 19827 元 /平方米，多層產(chǎn)品市場(chǎng)銷售均價(jià)在 2012 年為 9267 元 /平方米；小高層與高層的市場(chǎng)均價(jià)格 2012 年保持在 6367 元 /平方米左右。 小結(jié)：成都市場(chǎng)在經(jīng)歷了 2012 年的理性發(fā)展后，整個(gè)地產(chǎn)市場(chǎng)回歸理性，其表現(xiàn)出產(chǎn)品細(xì)分化，市場(chǎng)細(xì)分化等特點(diǎn)，預(yù)計(jì) 2013 都地產(chǎn)市場(chǎng)仍然以理性的、平穩(wěn)的態(tài)勢(shì)良性發(fā)展。 （三）成都房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品分析 1、 2012 年成都房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品研究 2007 年成都各個(gè)行政區(qū)域銷售均價(jià) 8268 8698 9126 8578 8325 7841 0 4000 6000 8000 10000 金牛區(qū) 成華區(qū) 錦江區(qū) 青羊區(qū) 武候區(qū) 高新區(qū) 單位：元 銷售均價(jià) 2012 都各種物業(yè)形態(tài)市場(chǎng)均價(jià)分析 19827 9267 6367 0 5000 10000 15000 20000 25000 別墅 多層 小高層 /高層 單位：元 系列 1 元通置業(yè)元通大廈項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 9 就我司對(duì) 2012 年成都房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品分布進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析后得出，成都市 2012 年地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)產(chǎn)品仍然以高層與小高層為主，占到成都整個(gè)供應(yīng)量的 別墅與多層逐漸淡出成都主城區(qū)市場(chǎng)，僅占整個(gè)成都市場(chǎng)的 就該組數(shù)據(jù)表明，成都房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展逐漸走“高”。由于主城區(qū)土地所具備的稀缺性，而使成都整個(gè)地產(chǎn)市場(chǎng)向高容積率發(fā)展。 對(duì) 2012 年成都地產(chǎn)市場(chǎng)戶型構(gòu)成分析 產(chǎn)品面積成交量上來看： 總成交量 (萬 ) 成交套數(shù)（套） 成交量占比（） 60 以下 7805 60 38862 90 29387 120 27624 144 以上 18440 合計(jì) 122118 由此可見 ,我們能發(fā)現(xiàn)戶型供應(yīng)市場(chǎng)的兩點(diǎn)發(fā)展趨勢(shì)： 2012 都房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品形態(tài)構(gòu)成 別墅 多層 小高層 高層 其他 元通置業(yè)元通大廈項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 10 各類型戶型產(chǎn)品比例91%6% 3%平層 躍層 錯(cuò)層40 以下的小戶型逐漸淡出市場(chǎng)，這說明了 40 以下的超小戶型由于不能有效滿足居家功能而逐漸淡出市場(chǎng)； 市場(chǎng)供應(yīng)主力戶型發(fā)展變化：從 2010年 120漸轉(zhuǎn)變成如今 2012 年 60的戶型為市場(chǎng)供應(yīng)主力戶型。一方面和國(guó)家的政策調(diào)控也有著緊密的關(guān)系（ 90/70 政策），另一方面是 開發(fā)商在戶型設(shè)計(jì)上面下的功夫 。 （在確保功能房的基礎(chǔ)上盡量使空間更為緊湊實(shí)用） 從產(chǎn)品戶型上來看： 目前在售樓盤中 ,絕大多數(shù)仍以平層作為主力產(chǎn)品，躍層和錯(cuò)層僅作為樓盤的補(bǔ)充少量搭配在內(nèi)，以滿足不同客戶的差異化需求，但是沒有一個(gè)樓盤是以躍層或錯(cuò)層戶型為主。 2012 年 1成交面積來看： 針對(duì) 2012 年 1房地產(chǎn)市場(chǎng)成交走勢(shì)分析來看， 60方米以內(nèi)的兩房與三房成為市場(chǎng)需 求的主要構(gòu)成，其他面積需求相對(duì)分布較少， 60 平方米以下的戶型逐漸淡出市場(chǎng)。2012 戶型面積 分析成交量 (萬平方米 )走勢(shì) 0 以下 60 90 120 144 以上 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月 元通置業(yè)元通大廈項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 11 就該現(xiàn)象說明成都房地產(chǎn)市場(chǎng)需求在政策環(huán)境下，購買者更加注重產(chǎn)品的實(shí)用性、功能性與經(jīng)濟(jì)性。大面積戶型的奢侈性產(chǎn)品成為改善居住環(huán)境的置業(yè)選擇。 60 平方米以下的產(chǎn)品逐漸淡出市場(chǎng)。 （四） 2012 年成都房地產(chǎn)市場(chǎng)購買者分析 全市成交的商品房中，有 面積被外地個(gè)人買走，外省人買走 境外人士買走 只有 面積被本市個(gè)人買走，另有 面積被單位買走。 同期 五城區(qū)成交的商品 房中，有 面積被外地個(gè)人買走，其中省內(nèi)各地市州個(gè)人買走 外省人買走 境外人士買走 有 面積被五城區(qū)個(gè)人買走，有5%的面積被郊區(qū)（市）縣個(gè)人買走，另有 面積被單位買走。 三、成都市中心中高端電梯市場(chǎng) 由于本項(xiàng)目所處區(qū)位極佳，周邊項(xiàng)目均走中高端路線，這樣與本項(xiàng)目產(chǎn)品的價(jià)值相得益彰，價(jià)值得到一定程度的提升。目前市中心區(qū)域內(nèi)的新開盤售價(jià)在 6800 /平方米，鑒于我們的項(xiàng)目?jī)r(jià)值，可以預(yù)見本項(xiàng)目也一定會(huì)成為成都市場(chǎng)高端產(chǎn)品。為了更好地研究本項(xiàng)目的價(jià)值，我 們將成都市區(qū)內(nèi)高端電梯市場(chǎng)進(jìn)行分析，以為本項(xiàng)目參考。 成都高端項(xiàng)目基本數(shù)據(jù)表 項(xiàng)目名稱 開發(fā)商 占地面積 建筑面積 容積率 綠化率 樓 層 翡翠城 華潤(rùn)置地 1245 畝 100 萬平方米 三期：30 外 灘 成都信德房產(chǎn)開發(fā)有限公司 40 天和凱旋城 成都海特爾置業(yè)投資有限 公司 80 余畝 米 0% 28 31 晶藍(lán)半島 成都龍湖錦華置業(yè)有限公司 米 米 8% 粼江峰閣 新加坡吉寶置業(yè) 41178 平米 190000 平米 0% 元通置業(yè)元通大廈項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 12 萬達(dá)錦華城 萬達(dá)集團(tuán) 方米 400000 平方米 0% 29 蓉上坊 四川水井坊股份有限公司 62 畝 210000 0% 26 錦 都 四川鼎鑫置業(yè)有限責(zé)任公司 100 畝 299700 平米 0% 33 78 號(hào)官邸 四川三秦房地產(chǎn)公司 平米 33 優(yōu)品道 成 都博瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限 2 37% 9仙樹大院 成 都怡和天成房地產(chǎn)開發(fā)公司 17 歐 城 四川鑫瀾房地產(chǎn)開發(fā)公司 70 畝 21 萬平米 0% 21 層 二十四城 華潤(rùn)置地 840 畝 260 萬平方米 4 龍湖三千里 成都龍湖錦華置業(yè)有限公司 55094 平方米 300000 平方米 33電梯高層 首創(chuàng) 成都首創(chuàng)新資置業(yè)有限 公司 36 萬平方米 5% 一期 26紅南港 新希望實(shí)業(yè)投資有限公司 28 畝 91733 5% 15 首 座 招商（蛇口）成都房地產(chǎn)公司 40 畝 170000 平方米 5 30 下面從以下幾方面對(duì)目前成都房產(chǎn)市場(chǎng)在售電梯高端樓盤進(jìn)行分析： 元通置業(yè)元通大廈項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 13 價(jià)格方面 項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目地址 均價(jià)（元 /平米） 翡翠城 二環(huán)路東五段 99 號(hào)東湖公園內(nèi) 7100 外 灘 宏濟(jì)中路 7250 天和凱旋城 青羊區(qū)光華村 7300 晶藍(lán)半島 九眼橋宏濟(jì)中路 38 號(hào) 6500 中海格林威治城 武侯區(qū)望江路 1 號(hào) 7650 萬達(dá)錦華城 二環(huán)路東五段與錦華路 7800 蓉上坊 一環(huán)路牛王廟巷口 7700 錦 都 成都市中心少城 通惠門路 7850 78 號(hào)官邸 錦里西路 78 號(hào) 7750 優(yōu)品道 青羊城西光華大道與青羊大道的交會(huì)處 7800 神仙樹大院 高新區(qū)紫荊西路普天電纜廠 8100 歐 城 武侯桐梓林路南路 7 號(hào) 7800 二十四城 成華二環(huán)路東三段 7435 龍湖三千里 成華二環(huán)路東二段 5 號(hào) 8125 首創(chuàng) 成華區(qū)建設(shè)路 2 號(hào) (原成都國(guó)光電氣股份有限公司 ) 7400 紅南港 二環(huán)路西一段外側(cè) 8800 首 座 人民南路四段 8600 元通置業(yè)元通大廈項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 14 從上表可以清晰看出，目前成都市場(chǎng)高品質(zhì)項(xiàng)目售價(jià)從 6800 /平米。目前市中區(qū)房?jī)r(jià)基本突破 7200 元 /平米；東門幾個(gè)區(qū)域如建設(shè)路，望江，萬年場(chǎng)片區(qū)的房市都異?；馃?，價(jià)格持續(xù)攀高目前在這幾個(gè)片區(qū)價(jià)格在 6800 /平米；西門房?jī)r(jià)穩(wěn)定維持在5700 /平米；而傳統(tǒng)“富人區(qū)”的南門由于土地放量少，出現(xiàn)的為 數(shù)不多的項(xiàng)目體量都較小，價(jià)格保持在 7500 /平米。 面積區(qū)間方面和銷售走勢(shì)方面 項(xiàng)目名稱 面積區(qū)間 銷售走勢(shì) 翡翠城 40 四期二批次余 10% 外 灘 76 住余 30% 天和凱旋城 127 余 180 套 晶藍(lán)半島 88 售完 粼江峰閣 71 售完 萬達(dá)錦華城 40 售完 蓉上坊 一期 118 2、 3 批次余 15% 錦 都 三期 90 四期 136 售完 78 號(hào)官邸 68 2 期 1 批次余 20% 優(yōu)品道 60 2 期銷售中 神仙樹大院 二期 80 咨詢中 歐 城 140 180 余 40% 二十四城 80 1 期 1 批次余 30% 元通置業(yè)元通大廈項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 15 龍湖三千里 二期 80 160 2 期 6 批次余 50% 首創(chuàng) 55 145 1 期余 10%， 3 期咨詢中 紅南港 30 1 期 1 批次余 40% 首 座 125 住房余 5% a) 從以上項(xiàng)目的面積區(qū)間來看： i. 戶型面積從 30 平米 平米不等； 受 70/90 政策影響，主力戶型集 中在 60 平米 米二室二廳一衛(wèi)和 110 b) 從以上項(xiàng)目的銷售走勢(shì)看 i. 在售項(xiàng)目的去化都比較不錯(cuò)，中小戶型走俏； 140 平米以上面積銷售遲緩； 市場(chǎng)反映出，目前高端項(xiàng)目購房者在置業(yè)時(shí)要么選擇地段優(yōu)勢(shì)明顯項(xiàng)目如 蓉上坊、 78 號(hào)官邸等，要么選擇品質(zhì)大盤如翡翠城、龍湖三千里、首創(chuàng) 小 結(jié)： 經(jīng)過調(diào)查走訪目前成都在售高端電梯項(xiàng)目，總結(jié)如下： （ 1） 品牌發(fā)展商打造規(guī)模社區(qū)，中高端市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加??； （ 2）目前市場(chǎng)高端項(xiàng)目均價(jià)在 7600 元 /平米左右； （ 3）市場(chǎng)反映出中小戶型走俏，暢 銷戶型區(qū)間為 65米； 四、區(qū)域市場(chǎng)市場(chǎng)研究 （一）區(qū)域市場(chǎng)特點(diǎn)介紹 總體特征：最令人矚目的片區(qū)，知名發(fā)展商云集，大體量大規(guī)模項(xiàng)目越來越多。 元通置業(yè)元通大廈項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 16 市場(chǎng)供應(yīng)： 2012 年全年商品房供應(yīng) 平米，銷售量 平米，供求基本平衡。 產(chǎn)品特征：大規(guī)模、中高檔次項(xiàng)目占主流，容積率為 6 左右居多。 戶型特征： 80 90 平米兩房， 110 120 平米三房為目前市場(chǎng)主流，以實(shí)用居家型為主。 2012 年全年需求戶型排列： 80 90 平米 60 平米以下 110 120平米 70 80 平米。 客戶特征： 35 歲以 下為主，成都人是購買的主要人群，以第二次置業(yè)及以上為主，分別為企業(yè)事單位、都市白領(lǐng)、企業(yè)高管等，同時(shí)其它區(qū)域和外地客戶購房的比例也在大幅增加。 營(yíng)銷特征：多種營(yíng)銷渠道并用，注重現(xiàn)場(chǎng)包裝，營(yíng)銷出現(xiàn)創(chuàng)新。 （二） 、區(qū)域市場(chǎng)未來發(fā)展概況 總體特征：中心城市建設(shè)用地的減少，必然造成該區(qū)域中高端市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，尤其表現(xiàn)在產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)加劇。 發(fā)展階段： 2012 是城東市場(chǎng)高速發(fā)展增長(zhǎng)期， 08 年將是白熱化的階段。 發(fā)展特征：品牌發(fā)展商打造規(guī)?；⒏咂焚|(zhì)社區(qū)。 發(fā)展片區(qū)：在未來時(shí)間內(nèi)，市中心區(qū)域地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展仍然會(huì)以東大街、蜀都大 道及騾馬市片區(qū)為發(fā)展熱點(diǎn)。 市場(chǎng)趨勢(shì)：品牌開發(fā)商進(jìn)駐，產(chǎn)品與營(yíng)銷水平將進(jìn)一步細(xì)分與提高，體現(xiàn)項(xiàng)目成功與否。 競(jìng)爭(zhēng)領(lǐng)域：產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)加劇，產(chǎn)品價(jià)值將成為項(xiàng)目?jī)r(jià)值的關(guān)鍵因素。 客戶特征：客戶層面逐步提高，漸趨多元化，客戶區(qū)域來源也會(huì)進(jìn)一步外延而細(xì)分。 區(qū)域市場(chǎng)總結(jié)： 1、 土地機(jī)會(huì)使區(qū)域成為整個(gè)成都的房地產(chǎn)熱點(diǎn)。 伴隨市中心區(qū)域土地供應(yīng)越來越少，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，使成為成都房產(chǎn)市場(chǎng)最令人矚目的片區(qū)。知名發(fā)展商云集，大體量大規(guī)模項(xiàng)目越來越多，中高端市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)加劇。目前，市中心區(qū)域房產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展主要集中在東大街沿線、 大慈寺片區(qū)、騾馬寺片區(qū)。 元通置業(yè)元通大廈項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 17 2、 熱銷主力產(chǎn)品特征為：大盤、電梯高層，戶型 80 90 平米兩房， 110 120 平米三房 。 3、 市中心樓盤主流客戶特征： 35 歲以下為主， 成都人 是重點(diǎn)，分別為企事業(yè) 單位、其它區(qū)域、外地客戶等消化房源。 4、 城東樓盤營(yíng)銷特征：多種營(yíng)銷渠道并用，注重現(xiàn)場(chǎng)包裝，創(chuàng)新營(yíng)銷。 五、 項(xiàng)目分析 S 優(yōu)勢(shì)： 地段優(yōu)勢(shì)：位于城南中心區(qū)域，生活配套齊全，交通便利； 自然環(huán)境優(yōu)越：臨武侯，錦江多個(gè)市政公園，環(huán)境佳； 地塊優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目位于城南中心地段，由于市中心土地供應(yīng)較少，使本項(xiàng)目在規(guī)模上占據(jù)有時(shí)，易打造出高品質(zhì)的樓盤。 W 劣勢(shì)： 市內(nèi)同質(zhì)產(chǎn)品過多，產(chǎn)品風(fēng)格不突出； O 機(jī)會(huì)： 項(xiàng)目產(chǎn)品面積較大，在該區(qū)域內(nèi)容易形成較好的差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)； 不可復(fù)制性，帶來的市場(chǎng)機(jī)會(huì)：市中心土地的稀缺性，造就了項(xiàng)目的稀缺性。這也是本項(xiàng)目宣傳、推廣的機(jī)會(huì)； T 威脅： 區(qū)域樓盤蓉上坊、時(shí)代豪庭、 78 號(hào)官邸，以及即將啟動(dòng)的潛在項(xiàng)目，都將與項(xiàng)目形成直接競(jìng)爭(zhēng)； 第四章 建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模、收益 根據(jù)成都市城市建設(shè)規(guī)劃和項(xiàng)目業(yè)主的構(gòu)想以及市場(chǎng)需求，元通大廈項(xiàng)目為商品