第一部分 項(xiàng)目總論 第一部分 項(xiàng)目總論 目背景 多情的山水，演繹無數(shù)靈動的故事與傳奇，禮花閃耀的星空，傳承多少歷史的經(jīng)典與不朽。這就是瀏陽，一個(gè)有著一千八百年歷史的山水名城。 優(yōu)美的環(huán)境、便利的交通吸引越來越多的外地人來瀏旅游度假。據(jù)市旅游局統(tǒng)計(jì)，去年 “十一 ”黃金假日共接待游客 人次，同比增長 今年預(yù)計(jì)翻番。特別是長瀏、大瀏、瀏醴高速的建成通車和城鐵拉通，都將直接帶動周邊都市人群來瀏度假休閑。 而按照目前瀏陽房地產(chǎn)市場供應(yīng)狀況來看， 2009 平方米，新 開工面積達(dá) 平方米，今年預(yù)計(jì)新增約 100 萬平方米商品房投量，市場將迎來一個(gè)高峰。 展望未來，隨著瀏陽“十二五”規(guī)劃的全面實(shí)施，一個(gè)“西融長株潭、南接珠三角、東連長三角”的區(qū)域性中心城市藍(lán)圖正在漸漸展開。屆時(shí)，瀏陽現(xiàn)代服務(wù)業(yè)比重大、高新產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展、外貿(mào)業(yè)的比率上升，尤其是城鐵的正式開工，必然帶來城市產(chǎn)業(yè)的重組，城市價(jià)值和等級將發(fā)生本質(zhì)的提升。高端商務(wù)地產(chǎn)因?yàn)橄∪保厝辉诠┣箨P(guān)系方面表現(xiàn)出供不應(yīng)求，高端商務(wù)地產(chǎn)的租賃和出售價(jià)格一定會大有提升。本項(xiàng)目位于湖南省長株潭一體化和“一點(diǎn)一線” 區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展重 大戰(zhàn)略規(guī)劃生物醫(yī)藥基地的核心載體；長沙市國家生物醫(yī)藥科技園。 湖南省“十五”規(guī)劃重點(diǎn)建設(shè)的十大標(biāo)志工程之一； 長沙市政府重點(diǎn)建設(shè)的十大標(biāo)志工程之一。 隨著政府對園區(qū)基礎(chǔ)建設(shè)的不斷投入和眾多企業(yè)相繼入園，園區(qū)已經(jīng)形成具規(guī)模、有影響的生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)聚集地，改變了長沙市、瀏陽市的工業(yè)格局，提升了城市工業(yè)的科技水平。 園區(qū)的發(fā)展也極大地促進(jìn)了區(qū)域房地產(chǎn)市場的發(fā)展，現(xiàn)有的商業(yè)地產(chǎn)及住宅地產(chǎn)已不能滿足園區(qū)發(fā)展，本項(xiàng)目在此背景下上馬，將承擔(dān)園區(qū)商業(yè)與住宅配套的升級換代。同時(shí)，通過項(xiàng)目的建設(shè)，提升整個(gè)生物園區(qū)的形象及招商實(shí)力 。為瀏陽的經(jīng)濟(jì)又好又快發(fā)展做出貢獻(xiàn)。 目所在區(qū)域發(fā)展情況 項(xiàng)目位于長沙國家生物產(chǎn)業(yè)基地醫(yī)藥科技園，生物醫(yī)藥園距離長沙市 35公里，距黃花機(jī)場 18公里，距離瀏陽市區(qū) 25 公里，是湖南省唯一一個(gè)沒有母城依托的開發(fā)區(qū)。 8 年來，瀏陽自籌資金抓園區(qū)建設(shè)和醫(yī)藥專業(yè)化服務(wù)體系建設(shè)，已整體開發(fā) 方公里，引進(jìn)各類醫(yī)藥企業(yè) 110多家，配套企業(yè) 80多家，總投資 46 億元。 2006 年，園區(qū)實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值 元、利稅第一部分 項(xiàng)目總論 元， 2007 年產(chǎn)值將突破 70 億元，利稅突破 5 億元。由于我園的貢獻(xiàn)，湖南醫(yī)藥工業(yè)從 2001 年全國第 22 位上升到目前的第 16位，成為中西部地區(qū)最大的生物醫(yī)藥園。園區(qū)也因此成為聯(lián)合國工業(yè)發(fā)展組織在中國合作建設(shè)的唯一醫(yī)藥園、國家科技部火炬計(jì)劃基地、國家商務(wù)部醫(yī)藥出口基地和省政府重點(diǎn)工程、長沙市十大標(biāo)志性工程。 2006 年 10月，園區(qū)被國家發(fā)改委認(rèn)定為長沙國家生物產(chǎn)業(yè)基地。擁有較有特色的城建風(fēng)格。園區(qū)建設(shè)注重環(huán)境保護(hù)和生活生產(chǎn)設(shè)施的配套，以健康產(chǎn)業(yè)為特色的城鎮(zhèn)已初具雛形，被譽(yù)為全省最美的工業(yè)園區(qū)之一。 擁有較為到位的管理體系。園區(qū)人、財(cái)、物相對獨(dú)立，瀏陽市所有相關(guān)行政管理權(quán)限已授權(quán)到位，并經(jīng)人民銀行 批準(zhǔn)建有一級金庫，所有地方縣級收入全部返還投入園區(qū)建設(shè)。園區(qū)投資公司按“市場運(yùn)作，滾動開發(fā)”方式經(jīng)營、開發(fā)園區(qū)。園區(qū)投資公司今后將采取市場化運(yùn)作，通過資產(chǎn)置換、引入社會資本和民間資本增資擴(kuò)股、合資投建企業(yè)、股份轉(zhuǎn)讓及管委會員工持股等方式，拓展盈利模式，實(shí)現(xiàn)上市融資。從 1999年至今的十年園區(qū)以集聚生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)為主，未來十年園區(qū)將以“生物經(jīng)濟(jì)社區(qū)”為追求方向，一方面繼續(xù)做強(qiáng)產(chǎn)業(yè)形成世界知名的生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)基地；另一方面則以完善生活配套為主線進(jìn)行城鎮(zhèn)化建設(shè)，建設(shè)生態(tài)宜居的生態(tài)社區(qū)城。同時(shí)積極引進(jìn)社會投資者，大力建 設(shè)園中園及各種生活服務(wù)、生產(chǎn)服務(wù)設(shè)施。瀏陽生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園區(qū)，正準(zhǔn)備著力打造世界生物經(jīng)濟(jì)社區(qū)和臨空第一部分 項(xiàng)目總論 經(jīng)濟(jì)區(qū)，使長沙這座深厚底蘊(yùn)的文化古城，又將成為生物經(jīng)濟(jì)中心和生物產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)之都。 目發(fā)起人及發(fā)起緣由 本項(xiàng)目由瀏陽市東玉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)建設(shè)，該公司是在長沙市瀏陽市工商行政管理局辦理了注冊登記的法人資格的房地產(chǎn)開發(fā)機(jī)構(gòu)，并且經(jīng)長沙市瀏陽市規(guī)劃建設(shè)局批準(zhǔn)取得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)。公司經(jīng)營范圍以房地產(chǎn)開發(fā)為主營業(yè)務(wù)，涵蓋物業(yè)管理、酒店經(jīng)營、投資實(shí)業(yè)等多個(gè)領(lǐng)域的綜合公司。瀏陽市東玉房 地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事長陳小英，瀏陽市政協(xié)委員，大專文化， 2002年至 2006年分別獲瀏陽市、長沙市“三八紅旗手”、省農(nóng)村“巾幗科技帶頭人”、全國“雙學(xué)雙比”女能手?！白非笸昝榔焚|(zhì)，超越用戶期望”是陳小英對房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的承諾。 公司秉承“以人為本，服務(wù)為先”的企業(yè)理念，“服務(wù)瀏陽、服務(wù)長沙、服務(wù)湖南”經(jīng)營理念開發(fā)本項(xiàng)目。 本項(xiàng)目坐落于長沙市生物科技園區(qū)，項(xiàng)目的建設(shè)承擔(dān)著長沙市商業(yè)的輔助配套及園區(qū)商業(yè)、住宅的配套需求，為配合項(xiàng)第一部分 項(xiàng)目總論 目的建設(shè)開發(fā)，公司精心準(zhǔn)備，整合了多方優(yōu)勢資源，搭建了由工程、規(guī)劃、營銷、物管等多領(lǐng) 域?qū)I(yè)人才組建的開發(fā)團(tuán)隊(duì)，為區(qū)域市場的發(fā)展和當(dāng)?shù)厣?、住產(chǎn)品品質(zhì)的提升貢獻(xiàn)力量，同時(shí)也為公司在房地產(chǎn)開發(fā)之路探索模式，積累經(jīng)驗(yàn)，儲備人才，對項(xiàng)目所在區(qū)域及公司本身意義重大。 目投資的必要性 隨著瀏陽城市中心區(qū)開發(fā)的深度推進(jìn)，純居住地產(chǎn)已漸次退出了市場舞臺，取而代之的是后來居上的商務(wù)地產(chǎn)。例如聯(lián)邦房產(chǎn)打造的香山國際名苑、創(chuàng)意房產(chǎn)打造的財(cái)富新世界、醴瀏鐵路打造的醴瀏大廈、鴻宇房產(chǎn)打造的中央公園、湘鑫房產(chǎn)打造的名河鑫都商務(wù)性質(zhì)已經(jīng)慢慢凸顯，很多購房者看中的還是它們的地段價(jià)值和商務(wù)前景。目前 ，瀏陽城市中心商業(yè)地產(chǎn)正呈現(xiàn)兩個(gè)特點(diǎn)：一是從推出規(guī)模上看，中心區(qū)的商務(wù)地產(chǎn)大大超過以前的住宅；二是從樓盤品質(zhì)上看，商務(wù)地產(chǎn)也將超過以前開發(fā)的住宅，成為打造中心區(qū)形象的名片。 與國外接軌的寫字樓類型公寓正成為一些投資者的首選。無論是在瀏陽主城區(qū)還是在工業(yè)新城區(qū)域，人口的聚集和企業(yè)的增加勢必直接導(dǎo)致優(yōu)越地段的商務(wù)地產(chǎn)成為稀缺資源。 展望未來，隨著瀏陽十二五規(guī)劃的全面實(shí)施，一個(gè)西融長株潭、南接珠三角、東連長三角的區(qū)域性中心城市藍(lán)圖正在漸漸展開。屆時(shí)，瀏陽現(xiàn)代服務(wù)業(yè)比重大、高新產(chǎn)業(yè)快速發(fā) 展、外第一部分 項(xiàng)目總論 貿(mào)業(yè)的比率上升，尤其是城鐵的正式開工，必然帶來城市產(chǎn)業(yè)的重組，城市價(jià)值和等級將發(fā)生本質(zhì)的提升。高端商務(wù)地產(chǎn)因?yàn)橄∪?，必然在供求關(guān)系方面表現(xiàn)出供不應(yīng)求，高端商務(wù)地產(chǎn)的租賃和出售價(jià)格一定會大有提升。當(dāng)新四路正迅速拉近瀏陽與世界的距離，當(dāng)城鐵滿載希望沿著融入長株潭兩型社會試驗(yàn)區(qū)的跑道奔來，當(dāng)工業(yè)新城建設(shè)的步伐全面開啟，瀏陽城，這個(gè)古時(shí)易守難攻的要塞之地今天正全力融入長株潭，孕育著新一輪建設(shè)的高潮。 伴隨著城市的提質(zhì)和交通的提速，在市場調(diào)研的基礎(chǔ)上，依托新四路帶來的區(qū)位優(yōu)勢，積極引導(dǎo)主動對 接域外市場，探索度假型、商務(wù)型、養(yǎng)老型等復(fù)合型特色房地產(chǎn)市場，實(shí)現(xiàn)差異化發(fā)展將成為瀏陽房地產(chǎn)發(fā)展的未來大勢。瀏陽工業(yè)新城啟動的投資優(yōu)勢。近三年來，瀏陽市委、市政府提出了建設(shè)工業(yè)新城、助推瀏陽經(jīng)濟(jì)進(jìn)入高速時(shí)代的戰(zhàn)略構(gòu)想并大力推動。目前，形成了工業(yè)新城投資公司、長沙國家生物產(chǎn)業(yè)基地、瀏陽制造產(chǎn)業(yè)基地三個(gè)投資主體，永安、洞陽、北盛、蕉溪四個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)分片負(fù)責(zé)、共同發(fā)力的開發(fā)熱潮。瀏陽在對接長沙省會經(jīng)濟(jì)圈、連通珠三角、長三角的思路和實(shí)踐上，達(dá)到了前所未有的高度統(tǒng)一。這有利于瀏陽全市發(fā)展現(xiàn)代工業(yè)精力集中、資源集中，有利于政 策持續(xù)、長遠(yuǎn)規(guī)劃，對激活投融資、企業(yè)招商引資、產(chǎn)業(yè)集聚和城市建設(shè)都是很好的契機(jī)。十二五期間園區(qū)將新增開發(fā)面積 10 平方公里，規(guī)劃人口達(dá)到 15 萬人，項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)一步完善了工業(yè)園區(qū)的配套，促進(jìn)了商業(yè)的繁榮、提高了園區(qū)人民生活的品質(zhì)。 第一部分 項(xiàng)目總論 目概況 目名稱：瀏陽園中園（暫定名）項(xiàng)目 目建設(shè)單位概況：瀏陽市東玉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 目地塊位置及周邊現(xiàn)狀 地塊位置 項(xiàng)目位于長沙長沙國家生物產(chǎn)業(yè)基地醫(yī)藥科技園， 東經(jīng) 1131848 1132431 ，北緯 2811 52 281452 。西距長沙市區(qū) 35花機(jī)場 18距瀏陽市區(qū) 25起砰山屋場、西南至洞陽河、北至撈刀河，總規(guī)劃用地面積 28 平方公里。其中克里小學(xué)以西范圍用地面積 方公里作為近期建設(shè)范圍，克里小學(xué)以東約 10 平方公里范圍作為規(guī)劃生物醫(yī)藥園區(qū)遠(yuǎn)景發(fā)展的備用地予以控制。 園區(qū)總體規(guī)劃充分考慮瀏陽 長沙中間的區(qū)域關(guān)系，挖掘、創(chuàng)立、堅(jiān)持自己的產(chǎn)業(yè)特色，講求經(jīng)濟(jì)效益確保長久持續(xù)發(fā)展，考慮與周圍環(huán)境的融合、共生，提高規(guī)劃的彈性，合理有效利用國土資源，建設(shè) “ 生態(tài)型、環(huán)保型 ” 園區(qū)。地塊 北靠康寧路，南鄰銀河生化制藥廠，西至健康大道，東面緊挨東風(fēng)制藥廠和綠 之 韻 生 物 工 程 有 限 公 司 。地塊地勢屬于園區(qū)內(nèi)最高點(diǎn)，地塊內(nèi)場地平整，無其他建第一部分 項(xiàng)目總論 筑雜物； 地塊由南往北臨近康寧路的位置地塊與整體地塊有較大落差，最大處落差將近在 10米 左右（在地塊東面），最小落差在 2米左右（在地塊西北面）。 (2)析 優(yōu)勢（ S）： 1、地塊方正，場地平整； 2、周邊交通路網(wǎng)十分發(fā)達(dá)，交通便捷； 3、凈地，無拆遷工作； 4、臨街面開闊，適宜發(fā)展商業(yè)。 劣勢（ W）： 1、地塊內(nèi)的高低落差增加開發(fā)成本； 2、周邊配套不完善 。 第一部分 項(xiàng)目總論 機(jī)會（ O）： 1、園區(qū)中心位置，緊鄰園區(qū)中央商務(wù)區(qū)； 2、隨著園區(qū)日益發(fā)展地塊優(yōu)勢日益凸顯； 3、園區(qū)發(fā)展起步階段，存在相當(dāng)?shù)氖袌鰴C(jī)會。 威脅（ T）： 1、周邊多為廠區(qū)，商業(yè)氛圍較差； 2、周邊同類型項(xiàng)目的建設(shè)。 （ 3） 項(xiàng)目周邊配套 項(xiàng)目位于園區(qū)核心位置，緊鄰園區(qū)商貿(mào)街，配套完善，主要有： 1、 通信：中國移動、中國聯(lián)通； 2、 銀行：中國郵政、工商銀行； 3、 園區(qū)管委會； 第一部分 項(xiàng)目總論 4、 商業(yè)：家潤多超市、商貿(mào)街及中央大街； 5. 交通 : 開 元 東 路及建 設(shè) 中的 長瀏 高速、 瀏 醴高速、大 瀏 高速、即 將啟動 的 長瀏輕軌線 ，都在 園區(qū) 有 連 接口和站點(diǎn)，使 園區(qū) 的區(qū) 位交通即 將 成 為 新的 優(yōu)勢 目規(guī)劃控制要點(diǎn) 規(guī)劃控制要點(diǎn) :（技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)） 序號 內(nèi)容 數(shù)據(jù) 1. 土地面積 2. 地價(jià)總款 100000000 元 3. 容積率 . 總建面積 289108 5. 商業(yè)面積 30% 6. 樓面地價(jià) / 目現(xiàn)狀： . 010 年 11 月通過競拍取得土地使用權(quán)，擬計(jì)劃在 2011年 5 月投資建設(shè)； 劃 4 年開發(fā)周期，分三期開發(fā)； 2011年開發(fā)一期 2012年開發(fā)二期 2013年開發(fā) 基礎(chǔ)設(shè)施已在完善中 ,建設(shè)方案已經(jīng)形成 . 第一部分 項(xiàng)目總論 行性研究報(bào)告編制依據(jù) （ 1）城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范 （ 2）長沙市城市拆遷管 理?xiàng)l例 （ 3）城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置規(guī)定 （ 4）住宅設(shè)計(jì)規(guī)范 （ 5）住宅建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn) （ 6）建筑工程交通設(shè)計(jì)及停車場設(shè)置標(biāo)準(zhǔn) （ 7）城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計(jì)規(guī)范 （ 8）高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范 (9)瀏陽市發(fā)改局 ”十二五 ”規(guī)劃 .(10)項(xiàng)目單位提供的資料及數(shù)據(jù) . 行性研究綜合評價(jià) 該項(xiàng)目的建設(shè)符合本市經(jīng)濟(jì)發(fā)展城市建設(shè)需要 ， 對拉動瀏陽工業(yè)化經(jīng)濟(jì)發(fā)展，城鎮(zhèn)化建設(shè)健康穩(wěn)定發(fā)展起著極大的輔助作用。 目前項(xiàng)目所在區(qū)域的開發(fā)氛圍逐步成熟，隨著瀏陽融入大長沙，必定為區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶來更廣 闊的空間和強(qiáng)大的城市發(fā)展效應(yīng)，房地產(chǎn)市場將迎來較大的發(fā)展空間。 本項(xiàng)目屬于長沙副市級商業(yè)配套的綜合商業(yè)中心，是完善生物科技園區(qū)商業(yè)及居住配套，形成區(qū)域大發(fā)展的重要組成部分，項(xiàng)目的開發(fā)對于當(dāng)?shù)氐陌l(fā)展起到積極的推動作用，本項(xiàng)目的開發(fā)價(jià)值也隨著項(xiàng)目服務(wù)功能的完善以及項(xiàng)目功能檔次的提升而得以提升。本項(xiàng)目的開發(fā)，符合該園區(qū)位物業(yè)供給的基本特征，有助于改善該區(qū)域商業(yè)服務(wù)配套物業(yè)結(jié)構(gòu)局部供給相對失衡，且充分利用了城市寶貴的土地資源，適應(yīng)了園區(qū)整體配套現(xiàn)代化的趨勢，也有利于城市總體規(guī)劃的具體實(shí)施。 第二部分 市場研究 觀環(huán)境分析： ， 最近幾年，瀏陽房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)增長，房產(chǎn)開發(fā)用地保持一定規(guī)模；結(jié)構(gòu)逐漸改善，商品住宅占比提高，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房占比下降；房地產(chǎn)信貸增長趨緩，貸款結(jié)構(gòu)優(yōu)化，信貸資產(chǎn)質(zhì)量穩(wěn)定。這些特征都展現(xiàn)了湖南房地產(chǎn)市場良好的發(fā)展?fàn)顩r。而在公眾敏感的市場和價(jià)格運(yùn)行問題上，瀏陽房地產(chǎn)價(jià)格有小幅上漲，增幅較穩(wěn)定；房產(chǎn)市場價(jià)格結(jié)構(gòu)基本合理，仍是滿足中等收入消費(fèi)者的大眾市場。與國內(nèi)其他地區(qū)相比，瀏陽房地產(chǎn)市場運(yùn)行更為平穩(wěn)、理性。 從這些趨勢預(yù)測，未來幾年，瀏陽房地產(chǎn)的發(fā)展仍然有很大的升值空間，主要的城市發(fā) 展將呈現(xiàn)空間多中心化、生活社區(qū)化、資源集約化等趨勢，而在大的城市發(fā)展政策環(huán)境下，瀏陽房地產(chǎn)市場發(fā)展也將呈現(xiàn)開發(fā)增速減緩，土地資源優(yōu)化配置；市場需求旺盛，房價(jià)穩(wěn)中有升；金融信貸緊縮，企業(yè)競爭激烈等總體趨勢。 具體來說，在土地政策方面，政府將實(shí)行“有保有壓、區(qū)別對待”的土地供應(yīng)原則；在房產(chǎn)價(jià)格方面，由于供應(yīng)與需求基本平衡，房產(chǎn)價(jià)格將會穩(wěn)中有升；在樓盤品質(zhì)方面，由于開發(fā)門檻提高，樓盤品質(zhì)將會大幅度提高；在政策環(huán)境方面，商業(yè)房產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)即將納入城市規(guī)劃；在融資渠道方面，銀行與外資開始進(jìn)入房產(chǎn)市場；在物業(yè)管理方面， 物業(yè)糾紛問題逐漸受到關(guān)注，新型沖突不斷呈現(xiàn)；在住房保障方面，經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房問題得到重視；此外，“產(chǎn)權(quán)式商鋪”漸遭冷落，整體持有型物業(yè)的增加；項(xiàng)目開發(fā)形態(tài)多元化，社區(qū)購物中心成熱點(diǎn)；專業(yè)化服務(wù)更受重視，復(fù)合型人才嚴(yán)重奇缺也將成為最近一段時(shí)期瀏陽商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢。 瀏陽市居民房產(chǎn)位置選擇（單位： %） 按人口變量細(xì)分，包括年齡、性別、家庭人數(shù)、收入、職業(yè)、宗教信仰、國籍和民族等。如表 1 和表 2所示，大部分瀏陽購房計(jì)劃居民中都打算購買一般商品房和經(jīng)濟(jì)適用房，在房產(chǎn)結(jié)構(gòu)的選擇上，七成居民計(jì)劃購買普通板式樓房。 不同年齡層的消費(fèi)者對房產(chǎn)類型和結(jié)構(gòu)的偏好也有所區(qū)別，開發(fā)商根據(jù)自己的資源選擇不同的細(xì)分市場。 表 1 不同年齡消費(fèi)者房產(chǎn)類型選擇 （單位： %） 居民總體 1525354555經(jīng)濟(jì)適用房 般商品房 55 0 別墅 公房 二手房 4 它 樣本量（人） 269 66 75 74 37 *15 表 2 不同年齡消費(fèi)者房產(chǎn)結(jié)構(gòu)選擇 （單位： %） 居民總體 1525354555普通板式樓房 通塔式樓房 4 0 立體式（復(fù)式、躍式、錯(cuò)層等） 4 它 古典自然 別墅 樣本量（人） 269 65 74 75 38 *15 表 3 不同收入消費(fèi)者房產(chǎn)類型選擇 （單位： %） 沒收入 2000元及以下 2001- 4000元 4001- 6000元 6001- 8000元 8000元及以上 拒答 經(jīng)濟(jì)適用房 0 0 般商品房 0 50 墅 50 房 二手房 其它 樣本量 30 130 55 *7 *2 *2 42 （注：表 1 中縱向相加為 100，打 “ ” 的部分，由于樣本量不足 30，數(shù)據(jù)不穩(wěn)定，僅作參考，請慎用。） 從收入來看，中等收入消費(fèi)者的房產(chǎn)消費(fèi)較活躍（如表 3 所示）。這部分消費(fèi)者多為工薪階層，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)根據(jù)他們的消費(fèi)特征和需求，設(shè)計(jì)相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)適用房或低價(jià)位商品房，而對于高收入群體則開發(fā)高檔商品房和別墅。 類似的，心理和行為變量也可作為細(xì)分 市場的依據(jù)。例如，調(diào)查顯示，在事業(yè)上，瀏陽市居民是非常敬業(yè)的。他們中有 人認(rèn)為 “ 家 人認(rèn)為自己做的很成功是非常重要的 ” ， 人希望自己能夠達(dá)到職業(yè)的頂峰（如圖 2 所示）。 在房產(chǎn)價(jià)格方面，由于供應(yīng)與需求基本平衡，房產(chǎn)價(jià)格將會穩(wěn)中有升；在樓盤品質(zhì)方面，由于開發(fā)門檻提高，樓盤品質(zhì)將會大幅度提高；在政策環(huán)境方面，商業(yè)房產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)即將納入城市規(guī)劃；在融資渠道方面，銀行與外資開始進(jìn)入房產(chǎn)市場；在物業(yè)管理方面，物業(yè)糾紛問題逐漸受到關(guān)注，新型沖突不斷呈現(xiàn)；在住房保障方面，經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房問題得到重視；此 外，“產(chǎn)權(quán)式商鋪”漸遭冷落，整體持有型物業(yè)的增加；項(xiàng)目開發(fā)形態(tài)多元化，社區(qū)購物中心成熱點(diǎn)；專業(yè)化服務(wù)更受重視。 最近幾年，瀏陽 房地產(chǎn)開發(fā) 投資持續(xù)增長，房產(chǎn)開發(fā)用地保持一定規(guī)模；結(jié)構(gòu)逐漸改善，商品住宅占比提高，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房占比下降；房地產(chǎn)信貸增長趨緩，貸款結(jié)構(gòu)優(yōu)化，信貸資產(chǎn)質(zhì)量穩(wěn)定。這些特征都展現(xiàn)了湖南房地產(chǎn)市場良好的發(fā)展?fàn)顩r。而在公眾敏感的市場和價(jià)格運(yùn)行問題上，瀏陽 房地產(chǎn)價(jià)格 有小幅上漲，增幅較穩(wěn)定；房產(chǎn)市場價(jià)格結(jié)構(gòu)基本合理，仍是滿足中等收入消費(fèi)者的大眾市場。與省內(nèi)其他市區(qū)相比，瀏陽房地產(chǎn)市場運(yùn)行更為平穩(wěn)、理性。 房產(chǎn)論壇 ,裝修論壇 ,業(yè)主論壇 * - W5 % - _ 國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展分析： 中國 近年來最紅的經(jīng)濟(jì)話題莫過于房地產(chǎn)問題。中國人自古以來就有“安家立命”、“安居樂業(yè)”的說法，與此息息相關(guān)的“房子”在國人眼中自然有不可比擬的重要性。 我國真正意義上的房地產(chǎn)市場應(yīng)該是開始于 1996 年左右。房地產(chǎn)業(yè)在深圳、廣州等發(fā)達(dá)地區(qū)率先起步。 1998 年，中國開始了“房改”，那一年，為了擺脫亞洲金融危機(jī)為中國經(jīng)濟(jì)低增長的影響，國家又出臺了一系列拉動內(nèi)需的政策，為個(gè)人房貸提供了政策支持。由此，天時(shí)地利人和俱備，中國步入了房地產(chǎn)市場化的高速發(fā)展期。 房地產(chǎn)市場化的直接后果就是房地產(chǎn)價(jià)格的市場化，人們在 計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期被壓抑已久的對房產(chǎn)的需求被激發(fā)出來，供需規(guī)律開始發(fā)揮其魔力，雖然供應(yīng)量越來越大，但是需求更為強(qiáng)勁，房地產(chǎn)價(jià)格節(jié)節(jié)攀升。 從圖中我們可以清楚看到， 2006 年以前，房屋銷售價(jià)格一直處于一個(gè)比較穩(wěn)定的狀態(tài)。 2006 年到 2007 年，房價(jià)開始出現(xiàn)異動，呈現(xiàn)快速上升態(tài)勢。直到 2008 年，房價(jià)才有所回落，但仍然遠(yuǎn) 遠(yuǎn)高于以前。大多數(shù)普通老百姓發(fā)現(xiàn)，自己就算不吃不喝，光憑工資得幾十年才能擁有一套僅夠容身的房子。 二、對我國現(xiàn)在房地產(chǎn)價(jià)格合理性的分析 世界銀行認(rèn)為比較合理的房價(jià)與人均收入比是 4 6 倍，為房價(jià)收入比所設(shè)定了 5 的警戒線。而從上圖中可以清楚的看到，我國的房價(jià)收入比已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了這一警戒線。 我國的房地產(chǎn)市場在保持較高增長速度的同時(shí)也出現(xiàn)了有效需求不足，房產(chǎn)品結(jié)構(gòu)失衡的現(xiàn)象，房地產(chǎn)的總量大于有效需求，商品房空置率遠(yuǎn)超過國際警戒線。同時(shí)，房地產(chǎn)過剩與短缺并存，一方面，大量的商品房積壓， 這主要是指沒有充分分析市場需求，對市場有效需求估計(jì)不足，過多投資高檔住宅，導(dǎo)致了空置；另一方面，大多數(shù)居民的住房還十分緊張，普通住宅尤其是經(jīng)濟(jì)適用房供給短缺、增長緩慢。 對于一個(gè)發(fā)展中國家而言，這樣的高房價(jià)是不合理的。雖然房地產(chǎn)業(yè)的快速增長可能會使 現(xiàn)出一種非常繁華的景象，但神話一旦破滅，后果不堪設(shè)想。大量經(jīng)濟(jì)學(xué)者對此憂心忡忡，認(rèn)為我國目前的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)形成了泡沫，對我國是一個(gè)嚴(yán)重的隱患，這泡沫一旦破滅，就會對我國經(jīng)濟(jì)造成無法估量的損失。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站 2008 年 8 月 5 日消息， 2008 年全國各地一路 狂漲的房價(jià)開始出現(xiàn)分化，在一些大城市率先出現(xiàn)了下跌；由于對未來房價(jià)預(yù)期的改變，消費(fèi)者開始了對樓市的觀望，房屋銷售市場交易量開始急劇萎縮。 上圖中的房地產(chǎn)開發(fā)綜合景氣指數(shù)，似乎也能說明我國的房地產(chǎn)市場正在走向低迷。 三、國家宏觀調(diào)控措施及效果分析 房地產(chǎn)問題引起了國家有關(guān)部門的高度重視 ，早在 2003 年年底開始的新一輪宏觀調(diào)控過程中，就根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)過熱的狀況，適時(shí)推出了一些政策措施。僅 2006 年，就出臺了一系列政策對房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控。其中最引人注目的莫過于 5 月 17 日國務(wù)院總理溫家寶在國務(wù)院常務(wù)會議上提出的促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的六項(xiàng)措施（即通常所稱的“國六條”），覆蓋了住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、稅收、信貸、土地、廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)等方面，這是行政手段開始調(diào)控房地產(chǎn)市場的開始。此外，央行也提高了銀行利率，國稅局對個(gè)人將購買不足年的住房的對外銷售全額征收營業(yè)稅，建設(shè)部對商品房戶型比例結(jié)構(gòu)進(jìn)行了 調(diào)整，國務(wù)院設(shè)立土地督察局監(jiān)管地方土地批租，外匯管理局和建設(shè)部共同發(fā)出通知限制外資進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)和 經(jīng)營領(lǐng)域，并且進(jìn)一步加強(qiáng)了土地調(diào)控。 2008 年政府還會出臺一系列配套政策來進(jìn)一步起到穩(wěn)定房價(jià)的作用，而且政策的針對性會更強(qiáng)一些，從需求上面，如加息、物業(yè)稅等，通過增加購房支出，減少收益角度入手，來降低購房需求。從供給上，政府會繼續(xù)加大對保障性住房的建設(shè)力度，以及加大對開發(fā)商土地開發(fā)進(jìn)程監(jiān)督，嚴(yán)防囤地和捂盤現(xiàn)象出現(xiàn)，最大限度地增加供給，緩解供需矛盾，達(dá)到穩(wěn)定房價(jià)的目的。 由此可見，國家在房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控上做 出了相當(dāng)?shù)呐Γ墙Y(jié)果到底如何呢？可以說是收效甚微。雖然增幅有所放緩，但絕對值仍然在大幅增長中。 2008 年以來，我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)一些明顯變化，交易量下降顯著，房價(jià)下跌、打折優(yōu)惠等類似字眼也時(shí)常見諸媒體報(bào)端。然而，國家發(fā)改委公布的月份 70 個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格指數(shù)為 同比上漲 這似乎顯示房價(jià)仍在上漲。從房屋銷售價(jià)格指數(shù)的新漲價(jià)因素看， 2008 年上半年，在 35 個(gè)大中城市中有個(gè)城市的房價(jià)出現(xiàn)了下跌，分別是：深圳、重慶、杭州、大連、廣州、沈陽，其中深圳下跌幅度最大，下跌 房價(jià)上漲幅度超過 4%（新漲價(jià)因素）的有 3 個(gè)城市，分別是北京、烏魯木齊、銀川，其中銀川上漲幅度最大，為 為什么會出現(xiàn)這種現(xiàn)象呢？主要有地方政府，房地產(chǎn)開發(fā)商，購房者三方面的原因。 在我國很多地方，都把房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)來發(fā)展。第一，房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈長，關(guān)聯(lián)度高，產(chǎn)業(yè)拉動能力極強(qiáng)，除了自身的發(fā)展， 還可以帶動如建材，家裝等很多相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對 快速增長有強(qiáng)勁的拉動作用。第二，房地產(chǎn)的活躍將大大推進(jìn)本地的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提高土地使用價(jià)值，對地方的形象提升和招商引資都會提供有力的后備支持。第三，在整 個(gè)房地產(chǎn)建設(shè)交易的過程中，政府得到的土地出讓金，各種稅費(fèi)收入絕對是一個(gè)不容小覷的數(shù)字。統(tǒng)計(jì)表明，在整個(gè)房地產(chǎn)的建設(shè)、交易的過程中，政府稅、費(fèi)收入占到了房地產(chǎn)價(jià)格的將近 30 40%左右。如果再加上占房地產(chǎn)價(jià)格20 40%的土地費(fèi)用，地方政府在房地產(chǎn)上的收入將近占到整個(gè)房地產(chǎn)價(jià)格的 50 80%。如此，房地產(chǎn)業(yè)給地方政府帶來如此巨大的好處，難怪地方會對中央的宏觀調(diào)控措施采取曖昧的態(tài)度，對房地產(chǎn)業(yè)的過熱投資不是遏制，而是采取默許甚至是鼓勵(lì)的態(tài)度。 實(shí)際上我國住房消費(fèi)水平已明顯提前，住房自有率，住房人均面積甚至 超過了很多發(fā)達(dá)國家。中國人對住房是有特殊情結(jié)的，而且從中國現(xiàn)實(shí)國情看，人多地少，人口數(shù)量繼續(xù)增加，經(jīng)濟(jì)高速增長，城市化進(jìn)程加速，家庭規(guī)模化小型化，超前消費(fèi)意識形成等等因素相互作用，導(dǎo)致需求膨脹，而且具有相當(dāng)?shù)膭傂?，不隨價(jià)格的上升而需求下降。再加上境內(nèi)外許多購房者并不是出于居住的需要，而完全是在投資或者說是投機(jī)的心理驅(qū)使下，在房價(jià)的高峰期蜂擁而上，導(dǎo)致房價(jià)進(jìn)一步上漲。不斷上漲的房價(jià)又使一大批本來持幣觀望的前仆后繼，出于“羊群效應(yīng)”，大量資金源源不絕進(jìn)入房地產(chǎn)市場。 市房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢 國房地產(chǎn)市場自 2003年開始升溫到 2007年達(dá)到頂峰，進(jìn)入 2008年以后，全國樓市逐漸走向低迷。截至今年上半年，尚未走出低谷。在這樣的大環(huán)境下，作為三線城市的瀏陽，其房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀怎樣？短期發(fā)展趨勢如何？目前狀況對于房地產(chǎn)市場的未來發(fā)展有何影響？為此，我們將力求多角度全方位來解讀瀏陽房地產(chǎn)市場，闡述一個(gè)真實(shí)的市場現(xiàn)狀并對短期內(nèi)的發(fā)展趨勢進(jìn)行客觀的預(yù)測。 第一章瀏陽經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展現(xiàn)狀及前景分析 一、地理位置有所局限，需把握自身的定位和發(fā)展方向 瀏陽作為長株潭兩型社會改革實(shí)驗(yàn)區(qū)的次中心區(qū)，一方面可以分 享相關(guān)的政策優(yōu)惠，另一方面可以借助長株潭城市群擴(kuò)大自己的影響。但是長沙的主要交通優(yōu)勢是南北交通，而瀏陽地處長株潭城市群的東部邊緣，缺乏直接通向東部發(fā)達(dá)地區(qū)的向東主干道，影響了瀏陽和我國東部發(fā)達(dá)地區(qū)的聯(lián)系。因此瀏陽需要在長株潭城市群的發(fā)展大前提下，準(zhǔn)確把握自身的定位和發(fā)展方向，不要依賴長株潭城市群內(nèi)部產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移，而應(yīng)利用中部崛起和長株潭兩型社會改革實(shí)驗(yàn)區(qū)的名義，樹立搶的意識，主動吸引外來的資金、產(chǎn)業(yè)、技術(shù)和市場。 二、經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢良好，但人均地均經(jīng)濟(jì)指標(biāo)較低 本世紀(jì)以來，瀏陽市國內(nèi)生產(chǎn)總值以年 均 速度增長， 2007 年瀏陽市國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá) 元，居長沙四縣市第二位，列長株潭三個(gè)縣級市首位。但瀏陽人多地廣，按人均和地均指 標(biāo)衡量，瀏陽市各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)還處于較低水平。 三、城市化程度相對較低，人均收入提高較快 本世紀(jì)以來，瀏陽城市化程度提高較快，但相對全國來說，城市化程度仍然偏低。未來幾年，瀏陽市將加快城市化進(jìn)程，有助于房地產(chǎn)需求的增加。 2008 年瀏陽城鎮(zhèn)居民人均年可支配收入達(dá)到 16812 元，農(nóng)村居民人均年可支配收入達(dá)到 7618 元，居民收入在我國中部地區(qū)處于前列。 但居民的消費(fèi)能力沒有有效釋放，人均消費(fèi)支出和社會消費(fèi)品零售額還處于中等偏低水平。從居民收支結(jié)余來看，居民資產(chǎn)積累比較快。對房地產(chǎn)而言，有利于住宅改善需求能力的增加。 四、城市基礎(chǔ)設(shè)施投資高，市政配套日趨完善 本世紀(jì)以來，瀏陽市累計(jì)用于城市維護(hù)建設(shè)和市政建設(shè)投資的資金和累計(jì)投資市政道路橋梁建設(shè)、累計(jì)投資公共交通建設(shè)以及累計(jì)進(jìn)行綠化投資的金額均高于周邊縣級市，市政配套日趨完善，為房地產(chǎn)的發(fā)展提供了強(qiáng)有力的支持。 五、城區(qū)居住用地超標(biāo)，城區(qū)不再適合繼續(xù)供應(yīng)新增住宅用地 2007 年瀏陽城區(qū)居 民用地為 方公里，人均居住用地 ，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于建設(shè)部標(biāo)準(zhǔn)（居住用地占建設(shè)用地的比例為 20 32；人均居住用地指標(biāo)為 /人）。 本世紀(jì)以來，瀏陽城區(qū)建成區(qū)和建設(shè)用地?cái)U(kuò)大了 50%，其 中主要是居住用地的擴(kuò)張，公共設(shè)施、工業(yè)、倉儲、對外交通用地相對減少，瀏陽城區(qū)基本成為消費(fèi)城區(qū)。對于一個(gè)發(fā)展中城市來說，這種發(fā)展方向并不可取。就房地產(chǎn)開發(fā)而言，瀏陽城區(qū)已不再適合繼續(xù)供應(yīng)新增住宅用地。 第二章瀏陽市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀一、房地產(chǎn)投資開發(fā) 1、房地產(chǎn)開發(fā)投 資 2003 2007 年瀏陽市房地產(chǎn)開發(fā)投資年平均增長 累計(jì)投資 元， 2007 年達(dá)到 元，但投資規(guī)模相對仍然偏小。 2、房地產(chǎn)在建規(guī)模 2007 年瀏陽市房地產(chǎn)新開工面積比2006 年增長 施工面積增長 各種用房在建規(guī)模普遍擴(kuò)大；受經(jīng)濟(jì)形勢變化的影響， 2008 年施工面積相對減少，全市商品房在建施工面積 （其中住宅 ，商業(yè)營業(yè)用房 ），同比減少 二、房地產(chǎn)市場 1、房地產(chǎn)供需現(xiàn)狀 2006 年 2008 年累計(jì)批準(zhǔn)商品房預(yù)售面積 ，其中商品住宅 ； 2006 年 2008 年累計(jì)銷售商品房 ，銷售商品住宅 ； 07 年、 08年銷售面積分別是當(dāng)年新批準(zhǔn)預(yù)售面積的 截至2008 年底， 瀏陽市尚有 商品房未銷售，其中期房 ，現(xiàn)房 （住宅 、商業(yè)營業(yè)用房 、其他用房 ）。 2、商品住宅價(jià)格 瀏陽市商品房均價(jià)由 2001 年的 945 元 / ，上漲到 2007 年的 1919 元 / ，年均增長 低于全國（ 和長沙市（ 平均漲幅。 2006 年 2008 年瀏陽市商品住宅價(jià)格年均增長 2008 年達(dá)到 2018 元 / 。瀏陽市商品住宅價(jià)格遠(yuǎn)低于全國和長沙全市的房價(jià)水平。 2007 年商品住宅平均價(jià)格僅是全國平均價(jià)的 45%、長沙全市平均價(jià)的 長沙市區(qū)平均價(jià)的 3、商品住宅需求結(jié)構(gòu)銷售套面積結(jié)構(gòu) 2007 年 2008 年，瀏陽市共銷售 6500套住宅，占同期新批準(zhǔn)預(yù)售的 其中： 90 /套以下的 1077套，占 占同期新批準(zhǔn)預(yù)售的 90 120 /套的 864套，占 占同期新批準(zhǔn)預(yù)售的 120 144 /套的有2661 套，占 占同期新批準(zhǔn)預(yù)售的 144 /套以上的有 1898 套，占 占同期新批準(zhǔn)預(yù)售的 （ 2）價(jià)格結(jié)構(gòu) 在 2007 年 2008 年已銷售的 6500 套商品住宅中，銷售單價(jià)在 1500 元 / 以上的有 2411 套，占 1500 元 / 的有 2189套，占 2000 元 / 2500 元 / 的有 1299 套，占 2500 元 / 以上的有 601 套，占 2007 年已銷售單價(jià)在 2000元 / 以下的商品住宅占 2008 年下降到 2007 年已銷售單價(jià)在 2000 元 / 以上的商品住宅僅占 2008 因此銷售單價(jià)在 2000 元 2500 元 / 左右的商品住宅將逐漸 成為未來 2 年內(nèi)市場需求的主流。 （ 3）購買對象結(jié)構(gòu) 2007 年 2008 年，瀏陽市共銷售 商品房，其中城區(qū)居民購買 ，占 本市鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民購買 ，占 市外居民購買 ，占 2008 年市外居民購買瀏陽市商品房比 2007 年減少 本市居民是市場需求的主流。 4、存量房交易 人口增加相對穩(wěn)定的地區(qū)，一個(gè)健康成熟的房地產(chǎn)市場，改善需求是住房市場的主要需求，因此存量房交易將推動商品房的銷售。 2006 年 2008 年瀏陽市存量房交易面積達(dá) ，和同期商品房期房和現(xiàn)房銷售總量比為 1，不到正常比例 1： 1的一半，存量房交易比較低迷。 三、小結(jié) 1、 2008 年房地產(chǎn)開發(fā)投資和新開 工面積的減少，將緩解未來市場的供需矛盾。但由于房地產(chǎn)投資開發(fā)的慣性，未來 1 2 年市場仍將處于供大于求的狀態(tài)。 2、瀏陽市房地產(chǎn)市場基本是內(nèi)向的市場，市場主要需求來自瀏陽市域內(nèi)。 3、瀏陽房地產(chǎn)價(jià)格遠(yuǎn)比長沙市平均房價(jià)低，是當(dāng)?shù)鼐用窨梢越邮艿摹?4、瀏陽存量房交易市場已形成但未成熟，其潛力的挖掘有利于房地產(chǎn)的進(jìn)一步發(fā)展。 一、土地供應(yīng) 1、土地供應(yīng)政策 瀏陽市政府于 2009 年 2 月 3 日制定頒布的瀏陽市國有土地有償使用若干規(guī)定，使房地產(chǎn)發(fā)展的源頭更趨有序和規(guī)范。與此同時(shí)，瀏陽 市政府對 2004年公布的基準(zhǔn)地價(jià)和容積率標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行修改，降低了正常容積率，相應(yīng)調(diào)整了基準(zhǔn)地價(jià)，樓面地價(jià)比 2004 年的標(biāo)準(zhǔn)平均提高約 80%。 2、土地供需 從瀏陽城區(qū)建設(shè)用地占瀏陽城區(qū)土地的比例來看，瀏陽城區(qū)仍具有土地供應(yīng)的能力，但由于地形、地貌和其他的原因，土地可供量已相當(dāng)有限。由于瀏陽城區(qū)土地利用結(jié)構(gòu)已趨不合理，因此未來可供住宅開發(fā)用地極其有限，將主要供應(yīng)產(chǎn)業(yè)用地。 從市場需求來看：一方面國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響了市場的需求；另一方面，瀏陽房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 2008 年受讓的土地達(dá) ，是 06 年、 07 兩年總和的 很難在短期內(nèi)消化。因此近期內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對土地需求的熱情將大幅度降低。 瀏陽市政府和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在主城區(qū)外，另辟房地產(chǎn)開發(fā)的戰(zhàn)場。 二、瀏陽市房地產(chǎn)市場未來供應(yīng)預(yù)測 根據(jù)瀏陽市近 2 年新開工面積和近 2 年期房銷售的情況，2008 年瀏陽市在建施工的 商品房中，約有 30 萬 未批準(zhǔn)上市供應(yīng)。 2008 年已批準(zhǔn)上市供應(yīng)而未實(shí)現(xiàn)銷售的商品房有 41 萬 。這 71 萬 將形成 2009 年及以后的供應(yīng)量。 2006年 2008年瀏陽市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)受讓 土地， 2008 年瀏陽市房地產(chǎn)新開工面積 ，根據(jù)上述情況和2004 年正常容積率標(biāo)準(zhǔn)，目前瀏陽尚有未開發(fā)土地 60 萬 70 萬 。現(xiàn)假設(shè)有 65 萬 土地未開發(fā)、平均容積率為 么可建 117 萬 商品房。因此未來 3 年內(nèi)，市場總供應(yīng)量約在 210 萬 左右，平均年供應(yīng)量在 70 萬 左右，和往年基本相近。 三、房地產(chǎn)市場未來需求預(yù)測 1、未來需求分析 （ 1）居民改善需求 2007 年瀏陽市城區(qū)居民人均住房建筑面積 ，超過全國平均水平。但和周邊地區(qū)相比，仍有一定的距離： 瀏陽城區(qū)周邊農(nóng)村居民人均住房面積普遍超過 50 （ 2007 年長沙全市農(nóng)村人均住房面積達(dá) ）；寧鄉(xiāng)縣 2007 年城鎮(zhèn)居民人均居住面積 。這種近距離的比較，將促使瀏陽市城區(qū)居民進(jìn)一步改善住房條件，增加住房面積。 （ 2）城市化程度的提高 一方面目前瀏陽市城市化程度還比較低， 2006 年瀏陽城鎮(zhèn)人口的比重為 比全國同期平均低 另一方面瀏陽農(nóng)村居民人均耕地面積較少，農(nóng)村富余勞動力向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移已勢成必然。本世紀(jì)以來，瀏陽市平均每年增加 4 萬多城鎮(zhèn)人口，城區(qū)平均每年增加 1 萬居住 人口。從城區(qū)居民改善住房和城鎮(zhèn)、城區(qū)人口機(jī)械增 長兩大需求來看，未來幾年城區(qū)平均每年住房需求量約 50 萬 60萬 （近兩年城區(qū)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民購買城區(qū)住房比例為 3： 2）。 2、瀏陽市居民購房能力 2008 年瀏陽市城鎮(zhèn)居民人均年可支配收入可購買當(dāng)年 城區(qū)商品住房，房價(jià)收入比遠(yuǎn)低于全國大部分地區(qū)：按三口之家人均35 計(jì)算，房價(jià)收入比僅是 三口之家人均 40 計(jì)算，房價(jià)收入比僅是 3、房地產(chǎn)市場未來價(jià)格的判斷 成本對未來價(jià)格的影響 根據(jù) 2006 2008年房地產(chǎn)開發(fā) 企業(yè)取得的土地平均價(jià)格在570 元 / 左右，按多層平均容積率 算，樓面地價(jià)約 420 元 / ，加上建筑安裝費(fèi)、小區(qū)建設(shè)費(fèi)、市政配套費(fèi)等平均成本約 1500元 / （不包括交易稅費(fèi)、銷售費(fèi)用、資金費(fèi)用和其他費(fèi)用），如全部計(jì)算，總成本約在 1700 元 / 左右（小高 層由于樓面地價(jià)減少和建安成本增加相抵，約增加 200 元 / 左右）。因此根據(jù)成本構(gòu)成和 2009年瀏陽市基準(zhǔn)地價(jià)的上調(diào)等因素預(yù)測，今后房價(jià)在 2008 年基礎(chǔ)上的下降空間有限，最多在 10%左右。 供需關(guān)系對價(jià)格的影響 未來幾年瀏陽市（主要是城區(qū)）房地產(chǎn) 供需基本平衡，供略大于求。在這種情況下，如沒有需求的心理預(yù)期作用，房價(jià)將趨于平穩(wěn)，并小幅上漲。 市場需求的心理預(yù)期 從瀏陽房地產(chǎn)市場目前情況來看，住宅投資需求比重相當(dāng)??；目前瀏陽房地產(chǎn)市場價(jià)格波動并不大，主要是區(qū)域外部市場價(jià)格的波動可能對瀏陽市場需求心理預(yù)期有一定的影響。這種影響主要作用于交易量，而不是價(jià)格。由于影響交易量，因此短期內(nèi)可能會打破供需平衡態(tài)勢，使供略大于求，從而使價(jià)格微幅下跌。由于瀏陽市場需求心理預(yù)期的影響主要來自外部，因此作用時(shí)間不會太長。 瀏陽房地產(chǎn)市場未來 2 3 年價(jià)格 走勢： 2009 年瀏陽城區(qū)房地產(chǎn)市場（商品住宅）價(jià)格基本在 2008 年價(jià)格的基礎(chǔ)上，有正負(fù) 5% 8%的微幅波動； 2010 年起，價(jià)格將會逐漸上漲，并隨時(shí)間呈加速度。 第四章 建議一、主城區(qū)房地產(chǎn) 發(fā)展方向一、主城區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展方向 1、主城區(qū)不宜再發(fā)展住宅房地產(chǎn)、主城區(qū)不宜再發(fā)展住宅房地產(chǎn) 主城區(qū)用地結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀中居住用地和產(chǎn)業(yè)用地已不成比例：2007 年主城區(qū)居住用地所占城市建設(shè)用地比例達(dá)到 人均居住用地達(dá)到、人均居住用地達(dá)到 ，都大大超過國家標(biāo)準(zhǔn)。，都大大超過國家標(biāo)準(zhǔn)。 本世紀(jì)以來（截至本世紀(jì)以來（截至 2007 年，下同）年，下同）瀏陽市累計(jì)用于城市維護(hù)建設(shè)的資金達(dá) 326776 萬元，市政建設(shè)累計(jì)投資萬元，市政建設(shè)累計(jì)投資 210205 萬元，但如此巨大的投 入，都被萬元，但如此巨大的投入，都被人口增長所抵消。截至 2007年，主城年，主城區(qū)人均道路面積僅 ，人均綠化面，人均綠化面積僅 ，萬人擁有公交車輛，萬人擁有公交車輛 （標(biāo)臺），都遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于全國平均水平，輛（標(biāo)臺），都遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于全國平均水平，同時(shí)也遠(yuǎn)低于周邊縣市水平，市政基同時(shí)也遠(yuǎn)低于周邊縣市水平，市政基礎(chǔ)設(shè)施已不堪人口增加的重負(fù)。與此同時(shí)，產(chǎn)業(yè)用地占城市建設(shè)用地的比同時(shí)，產(chǎn)業(yè)用地占城市建設(shè)用地的比例下降， 2007 年主城區(qū)工業(yè)用地、倉儲年主城區(qū)工業(yè)用地、倉儲用地、公共設(shè)施用地合計(jì)僅占城市建用地、公共設(shè)施用地合計(jì)僅占城市建設(shè)用地的 主城區(qū)就業(yè)崗位已。主城區(qū)就業(yè)崗位已很難適應(yīng)人口的增加。 瀏陽主城區(qū)已基本成為一個(gè)消費(fèi)城區(qū)，不宜再發(fā)展住宅房地 產(chǎn)。城區(qū)，不宜再發(fā)展住宅房地產(chǎn)。 2、主城區(qū)可適當(dāng)發(fā)展商業(yè)房地產(chǎn)，為此，為改善產(chǎn)業(yè)用地結(jié)構(gòu)比例，形成對主城區(qū)現(xiàn)有形態(tài)格局的補(bǔ)充，促進(jìn)主城區(qū)經(jīng)濟(jì)社會的發(fā)展，建議： 除已出讓的居住用地外，原則上主城區(qū)不再出讓新的住宅開發(fā)用地。 分階段出讓行政中心周邊的土地，用于開發(fā)辦公用房。地，用于開發(fā)辦公用房。 出讓在瀏陽河西南和天馬山公園之間的土地，用于開發(fā)現(xiàn)代商業(yè)設(shè)園之間的土地，用于開發(fā)現(xiàn)代商業(yè)設(shè)施，使之成為瀏陽 主城區(qū)新的、現(xiàn)代商施，使之成為瀏陽主城區(qū)新的、現(xiàn)代商業(yè)區(qū)。 3、控制主城區(qū) 房地產(chǎn)開發(fā)節(jié)奏 由于未來一年左右的時(shí)間內(nèi)，市場由于未來一年左右的時(shí)間內(nèi)，市場（包括土地市場）將進(jìn)入觀望階段，交易（包括土地市場）將進(jìn)入觀望階段，交易平淡。因此建議，未來一年左右的時(shí)間平淡。因此建議，未來一年左右的時(shí)間內(nèi)，暫緩供應(yīng)主城區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)土地。內(nèi)，暫緩供應(yīng)主城區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)土地。 二、建設(shè)和形成新的建成區(qū) 無論是當(dāng)前的形勢還是房地產(chǎn)業(yè)的長期發(fā)展，都需要瀏陽建設(shè)新的建的長期發(fā)展，都需要瀏陽建設(shè)新的建成區(qū)，并逐漸向?yàn)g陽新城過渡。成區(qū)，并逐漸向?yàn)g陽新城過渡。 1、新建成區(qū)選址 瀏陽 宜將目前的工業(yè)新城，建設(shè)瀏陽宜將目前的工業(yè)新城，建設(shè)形成新的建成區(qū)。工業(yè)新城不僅地理位置優(yōu)越，而且已有一定的產(chǎn)業(yè)發(fā)展位置優(yōu)越，而且已有一定的產(chǎn)業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)和市政設(shè)施基礎(chǔ)，形成了一定的基礎(chǔ)和市政設(shè)施基礎(chǔ)，形成了一定的城市規(guī)模。在工業(yè)新城建設(shè)形成新建成區(qū)，一是有利于進(jìn)一步擴(kuò)大工業(yè)新城的產(chǎn)業(yè)集聚；二是可平衡瀏陽城市建設(shè)用地的結(jié)構(gòu)；三可為瀏陽房地產(chǎn)發(fā)展提供新的更大的發(fā)展空間。 2、新的建成區(qū)發(fā)展方向 加快新建成區(qū)城市發(fā)展規(guī)劃和土地利用規(guī)劃的制定，在規(guī)劃指導(dǎo)下進(jìn)地利用規(guī)劃的制定，在規(guī)劃指導(dǎo)下進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。在繼續(xù) 引進(jìn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的同時(shí)，根據(jù)規(guī)劃布局，進(jìn)行公建設(shè)施的同時(shí)，根據(jù)規(guī)劃布局，進(jìn)行公建設(shè)施和住宅、商業(yè)房地產(chǎn)聯(lián)動開發(fā)，使新 建和住宅、商業(yè)房地產(chǎn)聯(lián)動開發(fā)，使新建成區(qū)形成以產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶動人口集聚的發(fā)展模式。 3、公建設(shè)施和房地產(chǎn)聯(lián)動開 任何新區(qū)的形成，除市政基礎(chǔ)設(shè)任何新區(qū)的形成，除市政基礎(chǔ)設(shè)施外，重要的是公建設(shè)施的配套。目施外，重要的是公建設(shè)施的配套。目前瀏陽地方財(cái)政很難承擔(dān)新建成區(qū)全部的公建設(shè)施配套，需要堅(jiān)持公建設(shè)部的公建設(shè)施配套，需要堅(jiān)持公建設(shè)施誰投資誰受益的原則或公建設(shè)施投資補(bǔ)償?shù)脑瓌t和房地產(chǎn)聯(lián)動開發(fā)。 4、新 建成區(qū)發(fā)展前景 由于工業(yè)新城的土地大部分屬 2009年公布的基準(zhǔn)地價(jià)五級地區(qū)，地年公布的基準(zhǔn)地價(jià)五級地區(qū)，地價(jià)遠(yuǎn)低于主城區(qū)的地價(jià)。而開發(fā)建成后的房價(jià)，在未來幾年將逐漸接近主后的房價(jià)，在未來幾年將逐漸接近主城區(qū)，其未來發(fā)展?jié)摿⒊^主城城區(qū)，其未來發(fā)展?jié)摿⒊^主城區(qū)。新建成區(qū)的開發(fā)建設(shè)，不僅可以區(qū)。新建成區(qū)的開發(fā)建設(shè)，不僅可以保證近期瀏陽地方財(cái)政的收益，同時(shí)保證近期瀏陽地方財(cái)政的收益，同時(shí)使瀏陽經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展有了新的增長點(diǎn)，促進(jìn)瀏陽城市化加快發(fā)展。點(diǎn)，促進(jìn)瀏陽城市化加快發(fā)展。 對房地產(chǎn)而言，新建成區(qū) 房地產(chǎn)市對房地產(chǎn)而言，新建成區(qū)房地產(chǎn)市場需求相當(dāng)大，房地產(chǎn)升值的空間也相場需求相當(dāng)大，房地產(chǎn)升值的空間也相當(dāng)大，無論是房地產(chǎn)投資開發(fā)的收益，還當(dāng)大，無論是房地產(chǎn)投資開發(fā)的收益，還是房產(chǎn)