1 第一章 總 論 目概況 項目名稱： 項目建設單位： 項目建設單位法 人： 目 建設地址： 設內容： 設項目 規(guī)劃 占地 建筑面積 方米， 擬建項目為 1 棟 ， 地下 1 層地上16層 框 架 結構 的商業(yè)與住宅高層樓房 ，其 中 1 建設 目標 ： 充分利用所具有的自然條件、區(qū)位條件與交通條件，抓住 升縣城品位、加快城鎮(zhèn)化建設、打造宜居縣城、強化基礎設施建設的 良好契機，將本區(qū)建設成為具有較大吸引力與 品牌效應并 達到以下目標的商業(yè)與住宅 2 小 區(qū)： 1自然生態(tài)環(huán)境優(yōu)美的小 區(qū)； 2景觀優(yōu)美的小 區(qū)； 3功能完善、質量優(yōu)良的小 區(qū)； 4人居文化上乘的小 區(qū)； 5物質、精神可持續(xù)發(fā)展的小 區(qū)。 6. 商貿(mào)交易集中、物流快捷便利小區(qū)。 項目總投資： 擬建項目 總投資 資金籌措： 項目資金全部由 承辦 單位自籌 解決。 工程建設進度計劃 ： 17個月 設單位概況 磐石市 成立于 2009 年 6 月 5 日，注冊資金 2000 萬元人民幣， 具有四級房地產(chǎn)開發(fā)資質。現(xiàn)有工程部、售樓部、招 商部、財務部、人力資源保障部和公司直屬辦公室 6 個部門組成。公司現(xiàn)有職工 26人，其中，具有高級職稱工程師 1人，中級職稱工程師 3 人，初級職稱工程師 3 人，中級職稱會計 2 人，中級職稱 3 統(tǒng)計師 1 人，中級職稱經(jīng)濟師 1人。 公司始終堅持“用戶就是上帝，質量就是市場”的宗旨，致力于推動房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，優(yōu)化人居環(huán)境，實現(xiàn)“讓建筑適應生活”的居住理想，在開發(fā)項目中倡導“以人為本”的思想，致力打造“高品質、園林式、新社區(qū)”的 商業(yè) 居家生活典范。 制原則 1、 樹立可持續(xù)發(fā)展的概念，規(guī)劃成果在總體規(guī)劃的指導下，持續(xù)性進行詳細規(guī)劃，力 求規(guī)劃成果具有彈性，既利于逐步開發(fā)，又利于規(guī)范管理。 2、 適應經(jīng)濟發(fā)展的要求，有效利用土地資源，合理安排各項建設用地。 3、 注重環(huán)境效益，力爭使未來的居住區(qū)成為“花園式居住區(qū)”。 4、 繼承和延續(xù)地方的歷史文化，發(fā)展和塑造 人文景觀，體現(xiàn)人性化設計，樹立天人合一的觀點，創(chuàng)造優(yōu)美的居住環(huán)境。 5、 基礎設施長遠規(guī)劃， 合理 實施。 6、 堅持統(tǒng)籌規(guī)劃，因地制宜，合理布局，綜合配套，兼顧發(fā)展的原則。 7、 受建設場地相對固定和建設投資額的局限，本項目要 4 在功能完善的基礎上，盡量做到簡潔、大方。 8、 嚴格執(zhí)行國家和地方有關節(jié)能、環(huán)保、消防等規(guī)定、標 準和規(guī)范。 制依據(jù) 1、 項目 可研 報告編制委托書 2、 國家建設部及 吉林 省頒布的住宅建設的相關法律和政策 3、 國家發(fā)改委、建設部建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù) 4、 劃平面圖 5、 總體規(guī)劃 （ 2010 6、 吉林省 建筑工程概算定額 7、 有關其它國家行業(yè)規(guī)范、規(guī)定 8、 建設單位提供的有關資料 究范圍 1、根據(jù)國家政策、當?shù)亟?jīng)濟和社會發(fā)展情況以及項目所在地區(qū)域環(huán)境，研究項目的必要性。 2、根據(jù)項目區(qū)域需求及發(fā)展前景，按照城市住宅建設標準和適度超前的要求，考慮項目建設規(guī)模。 3、根據(jù)當?shù)亟ㄔO條 件、資金來源、建設規(guī)模和建筑材料等情況，研究項目的可行性。 5 4、根據(jù)環(huán)保要求，當?shù)厣鷳B(tài)環(huán)境和項目建設對環(huán)境的影響，提出相應的環(huán)保措施。 5、研究項目實施的社會效益，作出對項目的評價結論。 要技術經(jīng)濟指標 主要技術經(jīng)濟指標表 序號 項目名稱 單位 指標 備注 一 規(guī)劃占 地 面積 二 總 建筑面積 棟 三 建筑層數(shù) 地下 1 層地上 16 層 四 商鋪層 1 西長： 南北寬： 五 住宅層 4 西長： 南北 寬： 四 住宅套數(shù) 套 96 四個單元 五 結構形式 框 架 結構 六 建筑密度 % 七 容積率 % 八 綠地率 % 九 項目總投資 萬元 十 建設工期 月 17 究結論 項目建設的宗旨是采用一流的設計，一流的技術，打造 * 縣 一流環(huán)境的 商業(yè)住宅小區(qū)。隨著項目的建成，將會大大提高縣城基礎設施建設 水平，提高 人們居住水平 。同時，為 市容、市貌建設增添了一道亮麗的風景線。 第二章 項目建設背景和必要性 目背景 目區(qū)域環(huán)境 城市概況 二松花江上游，地處東經(jīng) 126o 30 127 16，北緯 42 06 42 48。東鄰撫松縣，西靠輝南縣和柳河縣，南與江源縣相連，北與樺甸市接壤，面積 2010 年末總人口 人。其中：農(nóng)業(yè)人口 78786 人，占人口總數(shù)的 境內有滿、朝、蒙、回、錫伯、白、水、苗、藏、侗等 10個少數(shù)民族，占人口總數(shù)的 2013 年我縣經(jīng)濟社會發(fā)展的預期目標是：地區(qū)生產(chǎn)總值比上年增長 15%，達到 元；規(guī)模以上工業(yè) 增加值比上年增長 17%，達到 元；全社會固定資產(chǎn)投資比上年增長 25%，達到 68億元 ;全口徑財政收入比上年增長 達到 方級財政收入比上年增長 達到 元；招商引資到位資金比上年增長 達到 83 億元；城鎮(zhèn)居民人均可支 7 配收入和農(nóng)民人均純收入分別比上年增長 15%和 17%，達到15617元和 5686元。 煤、鐵、石灰?guī)r、輝綠巖、磷礦、金礦、銅礦等礦產(chǎn)資源。 炭查明資源總量 2490萬噸，是吉林省的后備煤田。金礦查明資 源總量為 882 公斤。目前 他仍處于原生狀態(tài)。 水文、地質條件 1、區(qū)域地質 項目區(qū)域地質構造 由 地礦通化地質工程勘察院進行勘探，確定項目建設地質結構為，第 層雜填土，厚度 ，第層粗沙，厚度 ，第層卵石層， ，第層安山巖。項目建設地地質結構適于高層樓房建設。 2、地形地貌 該場地位于 2號 ，原 ，地勢較平坦， 位于縣城中心地段，交通便利，周邊無高大建筑，視野開闊。 場地水文地質條件 （ 1）地下水的類型及埋藏、分布特點 本次勘察深度 內，未揭露到地下水。 （ 2）地下水補給、排泄條件及動態(tài)變化 8 地下水主要補給來源為大氣降水補給及河流側向補給，場地地下水位隨季節(jié)變化，水位年變化幅度約 右。 （ 3）地下水與土的腐蝕性評價 根據(jù)地區(qū)經(jīng)驗，地下水及土對混凝土和鋼筋無腐蝕性。 （ 4）抗浮水位 無地下室，不需提供抗浮水位。 水文資料 地下水水源地保護區(qū)位于 江鄉(xiāng)境內，從四海龍灣一帶的龍崗起經(jīng)丁小山至青龍河口，為老嶺 龍崗山脈中間延展的熔巖臺地，其面積近 300武巖層總厚度 8120m。據(jù)吉林省地礦局調 查 資料，該臺地分布著 許多的火山渣孔隙潛水。地下水沿巖層的裂隙、孔洞和構造破碎帶運移，受地形的制約，流向呈東北向。由于青龍河及支流的切割，在低洼的山谷地及構造破碎帶，地下水大量富集，在低洼處溢出地表，形成冬季不凍的暖水泉群。巨龍泉群、青龍泉群、吊水湖泉、錯草泉、五龍泉、飛龍泉等，均為各河的源頭。地下水類型分為玄武巖孔洞裂隙水、火山渣孔隙潛水、斷裂破碎帶構造裂隙水以及第四孔隙水等四種類型。水質為低礦化、低鈉、重碳酸鎂鈣型偏硅酸礦泉水，已有多處泉群經(jīng)省級國家鑒定，符合 然飲用礦泉水標準，是理想的供水水源地。 成兩峽一川的窄谷地貌特 9 征，場址地形較平坦地層自上而下為：第一層為雜填土，第二層 粗砂 ， 第三層為卵石層，第四層為安山巖層， 無不良工程地質構造。 本項目場區(qū)現(xiàn)已完成 市 級勘察評價。 場地穩(wěn)定性和適宜性評價 1、抗震設防烈度 根據(jù)吉林省地震 參數(shù)區(qū)劃工作圖， ，設計基本地震加速度值為 計特征周期為 計地震分組為第一組。 2、 建筑場地類別 場地雜填土、 粗沙 、為軟弱土，建筑場地類別為類。 3、 不良地質作用評價 本場地無滑坡、崩塌、泥石流等 不良地質作用。 場地抗震設防烈度為度，場地無液化土層，不存在液化問題。 綜上所述：場地穩(wěn)定，適宜建筑。 4、凍深、凍脹評價 根據(jù)中國季節(jié)性凍土標準凍深線圖，大凍結深度為 凍脹性評價：場地雜填土、 粗沙 為強凍脹，凍脹等級為級。 10 目建設的必要性 1、項目建設符合當?shù)爻墙ú季终w規(guī)劃 了認真貫徹落實國家、省關于城 鎮(zhèn)化 建 設 工作的安排意見，先后出臺了一系列城建工作措施，以進一步優(yōu)化城市基礎實施配置，提升城市品味，推進城市全面發(fā)展，滿足日益增長的消費需求。 該項目建設完全符合當?shù)爻墙ú季终w規(guī)劃。 2、項目建設有利于增強 城市綜合實力 城市綜合實力是一個地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的標志。在全球化的經(jīng)濟時代， 須奮起直追，必須加快建設商務區(qū)，使之產(chǎn)生強大的吸納、集聚、輻射效應，取得新一輪競爭優(yōu)勢的必然手段。 3、 項目建設可較好地滿足消費者購房需求 項目建成后，無疑可 有效緩解城市住房供求矛盾，較好地滿足工礦企業(yè)主進城購房、 林業(yè)在職、轉產(chǎn)轉崗工人、 外地來我縣 經(jīng)商辦企業(yè)購房、年青人結婚購房，以及“以舊換新、以小換大”等各類消費群體的購房需求。為建設和諧社會、和諧城市創(chuàng)造 有利條件。 4、項目建設有利于加快 城市發(fā)展進程。 城市是經(jīng)濟、政治、文化、教育、科技、交通、信息等中心，也是一個創(chuàng)新和創(chuàng)富中心，經(jīng)濟學家認為，未來區(qū)域經(jīng)濟競爭是城市化水平的競爭，是城市與城市之間的競爭，鑒于此， 11 商務區(qū)建設成為城市發(fā)展的一股潮流，經(jīng)濟要素加速流動，城市規(guī)模表現(xiàn)了迅速擴張的態(tài)勢。這對 于 入全國城市發(fā)展新潮流、贏得比較優(yōu)勢和發(fā)展優(yōu)勢，具有重要意義。 基于以上原因，擬建項目順應 會發(fā)展的需要，采用統(tǒng)一的標準，統(tǒng)一建設，真正做到質量化、規(guī)范化、舒適化、美觀化，以滿足居民的需 要，因此項目的興建是十分必要的。 第三章 市場分析 國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析 2008 年，中國房地產(chǎn)市場全面萎縮，房地產(chǎn)交易量 、交易價 格普遍下 跌，企業(yè)面臨困境。 1998 年 ，中國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷黃金十年，銷售額平均增長 2008 年初，全國商品房交易開始萎縮，至 8 月起開始出現(xiàn)環(huán)比價格下跌，全年總計商品房銷售面積下跌 銷售額下跌 十年來首次出現(xiàn)年度房價下跌。 2009年春節(jié)后，中國房地產(chǎn)交易出現(xiàn)反彈，一些 2008 年推遲 了購房計劃的居民開始入市購房。這一階段的特點是購房者主要是自用的首次購房者，投資性購房、改善型購房較少，小 12 戶型成交量較大，房產(chǎn)交易中成交量上升但房價繼續(xù)下跌。 中經(jīng)網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示， 2009 年 3 月商品房累計銷售面積同比增長 但全國 70個大中型城市房屋銷售價格同比下降 實際下跌幅度可能更大。 而 吉林省 ，有其得天獨厚的自然資源，依據(jù)資源而富裕起來的人不在少數(shù)，他們完全有能力為各地新建的高品質房買單；另外，由于 房地產(chǎn)市場起步較晚，發(fā)展雖很迅速，但還遠遠沒有到產(chǎn)生 泡沫的時候， 在 全國出現(xiàn) 冷淡 階段 而 到 任何 影響，因此以發(fā)展的眼光來看， 房地產(chǎn)市場還是有很大 發(fā)展 潛力的。 地產(chǎn)市場發(fā)展態(tài)勢 綜合分析， 2013 年加快我 縣 房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)發(fā)展的有利條件較多。一方面，近兩年國家雖然出臺了一系列宏觀調控的新政策，但其目的都是為了促使房地產(chǎn)市場的健康、穩(wěn)定、快速發(fā)展。另一方面， 產(chǎn)開發(fā)業(yè)起步較晚，發(fā)展不足，但發(fā)展?jié)摿^大。我 縣 房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)繼續(xù)保持快速、健康發(fā)展的態(tài)勢，并將呈現(xiàn)以下特點： 1、房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)將保持快速、健康發(fā)展態(tài)勢 隨著我 縣 城鎮(zhèn)化建設步伐的加快和居民收入的不斷提高，居民消 費需求將會與日俱增，住房更新?lián)Q代步伐也將明顯加快， 13 加之 農(nóng)夫山泉 、大連萬達、 娃哈哈 等國內知名企業(yè)的進入和 安居工程 的實施、 宜居城市 評選活動的開展、棚戶區(qū)改造的力度加大，必將為我 縣 的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)注入新的活力。 2、住宅價格增長幅度將趨向理性回歸 、 需求量大 在國家出臺的一系列宏觀調控政策作用下，尤其是我 縣 加大經(jīng)濟適用房、限價房、廉租房等保障性住房的投資力度，房地產(chǎn)價格的上漲幅度不會太大，局部區(qū)域的商品住宅價格較快上漲的勢頭將得到有效遏制，全年住宅價格水平將趨向理性回歸的合理區(qū)間。 從目前我 縣 房地產(chǎn)的消費市場 來看， 大部分 消費者都采用了商業(yè)貸款或組合貸款的方式進行購房置業(yè)，而且更多的人因貸款利率較低則更希望采用公積金貸款 ；還有居民的 福利性住房觀念已經(jīng)開始向商品化轉變，使得市場積累的需求量在短時期內釋放出來。 3、住房供應結構將會更加趨于合理 隨著宏觀調控措施的進一步落實，以及國家關于調整住房供應結構的各項措施的實施，中小戶型住房所占比例將會繼續(xù)上升，住房供應結構會更加合理，房地產(chǎn)市場將會更加健康快速發(fā)展， 將健全和完善住房保障體系、解決城市低收入家庭的住房困難列入政府工作的重要議事日程。因此，隨著我縣 對國 家宏觀調控措施的進一步落實，廉租住房、經(jīng)濟適用房制度的逐步健全，我 縣 中小戶型房源將會明顯增多，住房供應 14 結構將會更加趨向合理。 地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 地產(chǎn)市場處于初級發(fā)展階段，消費者對住宅的需求正從生存型向舒適型轉變，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展正從速度規(guī)模型向質量效益型轉變。在過去的 3 年里，房地產(chǎn)市場和全國各中、小城市一樣，無論規(guī)模和效益都有了長跑的進展，住宅商品房的平均售價已達到 2000元 / ，上漲了 20%。在商品房價格快速攀升的同時，其建筑面積即單套面積也日趨超大化。目前 積已達 95 。即使這樣，商品房的銷售還是異常火爆。在未來 15 年內，隨著 小城鎮(zhèn)建設規(guī)模的擴大化 ,農(nóng)業(yè)人口入 住 城區(qū) 比例增大 ，對商品房的需求越來越大，房地產(chǎn)市場將出現(xiàn)蓬勃發(fā)展的局面。 近幾年來，城市基礎設施建設步伐加快，城市建成區(qū)人口、規(guī)模迅速擴張，城市建設與房地產(chǎn)開發(fā)兩者良性互動，房地產(chǎn)進入有序發(fā)展時期。到目前為止，居民住房質量顯著改善，產(chǎn)業(yè)結構趨向合理，市場體系基本建立。 房地產(chǎn)業(yè)主要特征表現(xiàn)在以下幾個方面 : 1、投資增幅大 2、房價平穩(wěn)上升 3、拉動 相關產(chǎn)業(yè) 效果顯著 15 伴隨著經(jīng)濟增長， 城鎮(zhèn)居民可支配收入逐年增多 房地產(chǎn)業(yè)保值、增值功能顯著，使得房地產(chǎn)市場成為投資的重要領域。 隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，居民住房消費觀念發(fā)生了明顯的變化。人們已不能滿足于“夠住就行”的傳統(tǒng)觀念，改善型住房的需求較為明顯。住房消費正由 “居住型”向“享受型”轉變。二次置業(yè)、三次置業(yè)的消費群體逐步擴大。 在不考慮有效購買力的情況下，單從住房需求分析，每年人口增長拉動的住房需求，加之城市外來人口的購買需求和城市拆遷需要，將為房地產(chǎn)業(yè)提供廣闊的發(fā)展空間。 場 析 優(yōu)勢及機會 1、該項目 地處 街建設， 集商貿(mào) 、 交通、 環(huán)保、生態(tài)于一體的亮 麗景觀帶，是一片理想的 商業(yè)與 居住用地。 2、近幾年 隨著 經(jīng)濟發(fā)展和市政建設步伐 加快 ，使得該區(qū)域 16 的房地產(chǎn)具有較大的升值空間。 3、周邊日趨成熟的居住配套，為該項目的市場價格奠定了一定的基礎。 4、公司與建設主管部門的良好公共關系背景，有利于公司今后在當?shù)氐陌l(fā)展。 劣勢及威脅 1、周邊原有的房地產(chǎn)開發(fā)形成一定競爭態(tài)勢。 2、新開競爭樓房不斷涌現(xiàn)，后市競爭壓力大 3、金融政策的調整和房地產(chǎn)相關政策的調整所帶來的不 可預測因素。 目市場定位 1、 消費目標群體定位 項目消費目標群體主要有以下人群： 1、周邊工礦企業(yè)主 、林業(yè)職工、林業(yè)轉產(chǎn)職工 2、當?shù)厍嗄杲Y婚成家者 3、農(nóng)村進城經(jīng)商務工者 4、以小換大，以次換好的二次購房者 5、看好房產(chǎn)增值的投資者 2、項目的市場價格定位 該項目 位于 街南側 ，地理位置優(yōu)越，具有很高的商 17 業(yè) 開發(fā)價值。 依照目前區(qū)域房地產(chǎn)市場已形成的價格分布體系，結合本項目規(guī)劃所設定的品質要求特征，并考慮明后幾年上述區(qū)域內房地產(chǎn)市場預期的良好發(fā)展前景，在參考目前區(qū)域內競爭樓盤市場價格的基礎上，預 測本項目住宅部分銷售均價大致在 3200元 / ；商業(yè)部分銷售價格大致在 5000元 / 。 3、銷售業(yè)績預測 項目銷售目標是：至工程全部竣工時，銷售率 100%。 第 四 章 項目 選址 目選址 根據(jù) 府及城市建設局的總體規(guī)劃， 磐石市 掛牌出讓摘牌 方式 取到了該宗土地的使用權，作為 層 樓房 建設 項目 用地。 層樓房建設項目位于 縣城干道 南側， 穿本區(qū)，交通便利。 規(guī)劃將按照“宜居 、 宜商貿(mào) ”的要求，把 小 區(qū)建成 集 商貿(mào)、 環(huán)保、生態(tài)于一體 的亮麗景觀帶， 打造 一片理想的 商貿(mào)與 居住用地。 項目建設地紅線距離： 樓房 高層 東距 道路 6 米，距 18 農(nóng)行外墻 8 米，高層西側 距 道路 8 米，南距 道路 20 米 5 米， 建筑退紅線 5 米。 址建設條件 1、 氣候條件 量充沛，無霜期短，光照適中等特點。屬我國東北部寒溫帶濕潤氣候區(qū)。四季分明，大陸性明顯。春季溫度變化劇烈，冷暖干濕變化大，多偏西北風；夏季短暫，溫涼潮濕，多局部暴雨；秋季涼爽，多晴朗天氣，受寒潮威脅嚴重；冬季漫長而寒冷。 年平均日照數(shù)： 均氣 溫： 10 積溫平均： 以七月份最大 年平均降水量： 780平均蒸發(fā)量： 950平均氣溫： 極端最高溫： 極端最低溫零下： 最長結凍期： 198d 最大積雪厚度： 平均無霜期： 116d 19 最大風速： 24m/s 年平均濕度： 71% 凍土深度： 主導風向： 西南風 項目地 冬季較 寒冷，對建筑物有較高的保溫節(jié)能要求，工程施工組織應滿足當 地氣象條件的特殊要求。 2、 水文條件 本區(qū)屬東亞季風氣候帶，東北寒溫氣候區(qū)，具有冷涼濕潤、雨量充沛、光照適中、四季分明的氣候特點，冬季寒冷漫長，夏季濕熱多雨，春秋季干旱溫和，年氣溫一般為 31 ,平均 。雨季集中在 7 8 月，年平均降雨量 8001000大降雨量 1129 土深度為 凍期由11 月末至翌年 4 月。 3、周邊建筑物與環(huán)境條件 層樓房建設項目 ，為城區(qū) 集居住與商業(yè)于一體的高品質、高開發(fā)價值高層建筑 。 場地周邊環(huán)境狀況良好，沒有污染源， 有利于工程建設。 4、交通運輸條件 利 ， “一橫一縱四出口”的主框架基本形成 ，縣 級和鄉(xiāng)鎮(zhèn)級公路縱橫交錯，貫穿 全 縣境 內各地 。 5、公用設施 20 本項目建設符合 有完備的自來水管網(wǎng)、熱力管網(wǎng)等基礎設施，項目將充分利用這些配套公用設施，以降低投資成本。 6、環(huán)境保護要求 本項目建設所在地域開闊，大氣容量大，且項目本身基本沒有廢渣、廢氣、廢水排放，生活污水排入城市污水管網(wǎng)后統(tǒng)一處理，因此，本項目不會對當?shù)丨h(huán)境造成損害。 7、征地拆遷 本項目 用地為 二類居住用地 ， 場地內不涉及拆遷工作，具備了建 設條件。 8、施工條件 本項目所需的主要材料砂、石、水泥在本 縣 就可買到，其它鋼筋等用品可 在本縣 采購，通過汽車運輸?shù)绞┕がF(xiàn)場。水、電等可就近引入，以滿足施工需求。 第 五 章 建設規(guī)模 、建設內容 與工程方案 設規(guī)模 與建設內容 建設規(guī)模： 設項目 占地 建筑 面積 方米 ，商業(yè)建筑面積 21 住宅建筑面積 方米 。 總層數(shù) 17 層（含地下 1 層）。住宅樓層每單元均為 1 層 2戶， 提供住宅 96套， 4 種 戶型； 建設內容 ：新建 1 棟 集 住宅 與商業(yè) 功能 于一體的高層 樓 房 ，地上 16層，地下 1 層， 地下 1層為停車位，地上 14為住宅樓層， 框 架 結構 ， 新建 小區(qū)內道路、綠化以及給排水、熱力、電力、 照明、 通信等基礎設施 。 商業(yè)樓層內 盡量少 設隔墻 、增加面積利用率，滿足商場空間開闊、光線良好、適宜購物等要素 。 目總體指導思想 及工程方案 導思想 1、本設計以執(zhí)行國家的方針政策和法規(guī)，遵守安全衛(wèi)生、環(huán)境保護、節(jié)約用地、節(jié)約能源、節(jié)約用材、節(jié)約用水等有關規(guī)定。 2、住宅設計應符合城市規(guī)劃和居住區(qū)規(guī)劃的要求，使建筑與周圍環(huán)境相協(xié)調，創(chuàng)造 舒適、方便、優(yōu)美的生活空間。 3、項目設計應推行標準化、多樣化、積極采用新技術、新材料、新產(chǎn)品，促進住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化。 4、項目設計時需吸收南北方住宅的精華，使房屋的采光性、通透性、保暖性、舒適性、尺度空間的合理性得到充分體現(xiàn)。 5、住宅戶型設計新穎，動靜分區(qū)。 22 6、商業(yè)樓層設計開闊、寬敞、明亮、出入便捷。 程方案 工程 在規(guī)劃設計及建筑風格上充分體現(xiàn)“以人為本”的設計理念。注重環(huán)境的營造并賦予其濃郁的文化內涵，充分體現(xiàn)21世紀科技新城高品質住宅區(qū)的風貌。 根據(jù)多種消費對象的不同品位和要求，故選擇 了多種戶型，見下表： 戶 型 分 配 表 樓型 戶型 格 式 面積（ ） 數(shù)量（套） A 2室 2廳 1衛(wèi) 1廚 1陽臺 2 B 3室 2廳 1衛(wèi) 1廚 1陽臺 2 C 2室 2廳 1衛(wèi) 1廚 1陽臺 2 D 3室 2廳 2衛(wèi) 1廚 2陽臺 2 E 3室 2廳 1衛(wèi) 1廚 2陽臺1書房 2 F 3室 2廳 1衛(wèi) 1廚 2陽臺1書房 2 23 G 3室 1廳 1衛(wèi) 1廚 1陽臺 2 H 2室 1廳 1衛(wèi) 1廚 1陽 臺 2 43層 ) 總高 合計 計 96套 商業(yè)建筑：總面積 層總高 2. 技術設備條件 1) 室外 用高級進口外墻涂料，局部面磚裝飾。 澆平屋面、屋頂景觀裝飾 。 2) 室內： 、房為乳膠漆。廚房高級瓷磚到頂。 、房為乳膠漆。廚房鋁合金扣板吊頂。 、房為水泥砂漿拉毛。廚房、陽臺地面鋪設高級防滑磚。 鋼 窗。 戶門為高級防盜、防火門，陽 臺門為彩鋁門。 送套裝櫥柜（吊柜、地柜、洗菜盆、水龍頭）、抽油煙機。 衛(wèi)：內墻高級瓷磚到頂，頂棚鋁合金扣板吊頂，地面鋪設高級防滑磚。贈送淋浴間、冷熱水龍頭及花灑、柱盆、冷熱水柱盆龍頭、玻璃鏡、節(jié)水馬桶、預留熱水器接口 24 位。其余衛(wèi)生間：預留給、排水管道；地、墻面水泥砂漿拉毛。 面乳膠漆，地面及踏步為高級防滑地面磚。 3) 配套設備： 6 層以上商品房均配置高檔名牌電梯。 話、電訊系統(tǒng)：有線電視插口、電話插口、寬帶高速上網(wǎng)，報裝后可立即使用。 ：開關、照明、插座、電表各一個。 氣管道安裝到廚房。 頻式供水系統(tǒng)，每戶獨立水表。 組織排水，預設空調機專用冷凝水排水管。 4) 智能化系統(tǒng)： 庭緊急報警系統(tǒng)、紅外探測、可視對講防盜門、 24小時電子巡更系統(tǒng)、車庫管理系統(tǒng)等。 2.“一卡通” 智能系統(tǒng)： 區(qū)內停車、消費“一卡通”。 區(qū)局域網(wǎng)（可接入 背景音樂、視頻點播等。 3. 道路系統(tǒng) 道路為小區(qū)主干道和組團內部道路兩極。主干道把小區(qū)中心、四個組團和 幼托串在一起，形成“樹枝狀”道路系統(tǒng)。 4. 小區(qū)建筑小品 25 入口：區(qū)內設保安。入口處有寬廣的地下停車場 指示牌：居住區(qū)設置各種指示牌，如指示公共服務設施位置、公共建筑以及管理處等方便居民使用。 庭院燈：保證居住區(qū)夜間行人車和公共次序安全、既有安全保護功能、又可美化環(huán)境。 座椅板凳：設在廣場、水邊，既綠化又方便使用。 計 理念 1回歸自然，打造“ 商貿(mào)、宜居 、生態(tài)、 人文 ” 小區(qū)。 2 項目 規(guī)劃力求布局合理、環(huán)境優(yōu)美、設施配套、安全衛(wèi)生，具有一定的超前性和地方特色。 3堅持 項目 建設的經(jīng)濟效益、環(huán)境效益和 社會效益的統(tǒng)一，在創(chuàng)造良好居住環(huán)境的前提下，努力節(jié)約用地，提高土地利用率。 4 住宅及住區(qū)能滿足人的生理需求、健康（運動、休閑）需求、安全需求、文化需求、心理需求、舒適需求、交往需求， 融合當?shù)爻鞘协h(huán)境的同時 形成舒適、優(yōu)美、宜人的居住環(huán)境。 5強化現(xiàn)代意識，開辟足夠的交通空間，滿足動、 26 靜態(tài)交通要求。 6按照新時期 項目 建設的要求，積極推廣和應用新技術、 新材料， 提高項目 規(guī)劃建設的技術含量。 7規(guī)劃適應開發(fā)階段性的需要，具有靈活性和彈性。 體布局 層樓房建設項目 平面 布置是按照整體性、系統(tǒng)性、功能性的規(guī)劃要求，建造舒適、優(yōu)美、安全、方便的居民住宅區(qū)和商業(yè)區(qū)。在空間上合理利用地形，分區(qū)規(guī)劃，合理建設。區(qū)內公用設施，如垃圾站、存車棚、機動車輛停車場等，應分區(qū)布置且便于出入，在較多方面滿足居民的生活需求。 根據(jù)規(guī)劃要求，宅間道路應滿足消防車、救護車、搬家車輛通行，路面全部硬化。 規(guī)劃住宅 96 戶， 4 種戶型， 每戶建筑面積 80總面積 方米 。 規(guī)劃住宅日照間距系數(shù) 考慮環(huán)境因素及便捷的原則，小區(qū)住宅院落設設置垃 圾收集點。 27 宅 與商業(yè) 戶型設計 要點 1、動靜分開?？蛷d、餐廳、廚房需要人來人往，活動頻繁，而主要為休息睡覺之用的臥室需要最大程度的靜謐，因此應將它們嚴格分開，確保休息的人能安心休息，要走動娛樂的人可以放心活動。 2、公私分開。家庭生活的私秘性必須得到充分的尊重與保護，不能讓訪客在進門后將主人家庭生活的方方面面一覽無余。這就要求不僅需要將臥室與客廳、餐廳進行區(qū)位分離，而且應注意各房間門的方向。 3、干濕分開。也即廚房、衛(wèi)生間等帶水、帶臟的房間應與精心裝修怕水怕臟的臥室等分開。 4、采光良好，空間寬敞，環(huán)境溫馨舒適。 5、戶型 規(guī)整 、 設置合 理。 筑工程設計 1、設計規(guī)范、規(guī)定 民用建筑設計通則 住宅設計規(guī)范 2003 年版） 住宅建筑設計 建筑設計防火規(guī)范 民用建筑隔聲設計規(guī)范 28 屋面工程技術措施 地下室工程防水規(guī)范 建筑地面設計規(guī)范 城市道路和建筑物無障礙設計規(guī)范 114建筑內部裝修設計 防火規(guī)范 民用建筑室內環(huán)境污染控制規(guī)范 、 建筑設計 1） 增強 設計的創(chuàng)新觀念，居住功能多元化，住宅從過去主要強調生存功能向同時重視發(fā)展功能、享受功能過渡。住宅不但是一個生存空間，同時也是發(fā)展空間、享受空間。 2） 住宅設計強調超前性和彈性。普通住宅應參照國家小康型示范小區(qū)設計導則進行設計，并在套型、功能、環(huán)境、配套設施等方面適當超前，預留可以調整、改造的余地。 3）商鋪設計充分考慮貨物進出通道寬敞、貨物擺放空間充足，整齊劃一，給人以舒適感。 4） 以市場為 導向，適應 商業(yè)、 居住潮流、住宅市場的變化， 公共空間與私密空間沒有相互干擾，交通順 29 暢，起居廳與餐廳、廚房空間配置緊密協(xié)調，并設有入戶的過渡空間，建筑使用面積系數(shù)達到 80以上。 5） 建筑風格服從全區(qū)整體定位，設計中將陽臺板，空調器放置板和凸窗結合考慮，強調水平線條，并利用窗框和陽臺欄桿等元素加強了這一趨勢 。 墻體裝飾材料使用 防水 涂料，以求達到良好的色彩搭配和視覺效果。臥室采用凸窗，增加室內的視野，并使立面更顯精致剔透。 6） 充分考慮高層建筑 防火、 防雷、防電要求，加強相關配置設施建設，為提高安全性建設 堅實的 保障設施。 構工程設計 一、自然條件 1、基本風壓： 面粗糙度： 2、基本雪壓： 3、抗震設防烈度為 7 度，設計基本地震加速度為 計地震分組為第三組。 4、建筑結構安全等級為二級，設計使用年限為 50年。 二、設計依據(jù) 本工程結構設計所采用的主要規(guī)范、規(guī)程及圖集 30 建筑結構可靠度設計統(tǒng)一標準 建筑工程抗震設防分類標準 建筑結構荷載規(guī)范（ 2006年版） 建筑抗 震設計規(guī)范（ 2008年版） 混凝土結構設計規(guī)范 砌體結構設計規(guī)范 地下工程防水技術規(guī)范 建筑地基基礎設計規(guī)范 建筑地基基礎設計規(guī)范 001、設計荷載 樓屋面等效均布活荷載標準值： 住宅： 鋪： 4.0 kN/梯： 人屋面： 上人屋面： 、主要結構材料 1、鋼筋 箍筋采 用 筋； 梁、板、柱、地下室外墻、地下室底扳、地下室頂板及上部結構樓板采用 筋； 31 2、混凝土 基礎墊層： C 10 基礎梁： 滲等級 余上部結構梁板： 、焊條 鋼筋采用 ； 鋼筋采用 ； 鋼筋采用 。 4、砌體 地下采用 上采用 漿采用 五、 地下停車位工程 本工程 地下 1層為 停車位工程 ，按 80個停車位計。 設計 出入口 分開通行。 地下停車庫面積為 排水工程 1、設計依據(jù) 建筑給排水設計規(guī)范 全國民用建筑工程設計技術措施一給水排水 民用建筑設計通則 32 生活飲用水衛(wèi)生標準 給水排水構筑物施工及驗收規(guī)范 建筑給水排水及采暖工程質量驗收規(guī)范 室外給水設計規(guī)范 室外排水設計規(guī)范 建筑設計防火規(guī)范 、給水工程 （ 1）指導思想 1）加強對水資源的統(tǒng)一管理，加強對地表、地下水源的保護，水塔或高位水池和輸配水管網(wǎng)安全運行的維護，完善供水管網(wǎng)，實現(xiàn)供水到戶。 2）進行有效的排水治理，包括對雨水排水系統(tǒng)和污水管網(wǎng)的完善，以及簡易污水設施的配置、治理和維護。 （ 2）用水量預測： 1）生活用水量 采用綜合生活用水定額法，根據(jù)規(guī)定，生活用水定額取為：140L/人 K=目設計人口按 1232人計算，則生活用水量為 d。 2）澆 灑道路廣場用水量 綠化及道路廣場澆灑用水量根據(jù)城市給水工程規(guī)劃規(guī)范，綠地用水量取 1000 m3/路廣場澆灑 33 用水量取 2000 m3/共綠地面積為 路及廣場用地為 綠地及道路廣場用水量為 15。 3）消防用水量 根據(jù)建筑設計防火規(guī)范要求，同一時間內的火災數(shù)為一次，一次滅火用水量為 10 升 /秒， 火災蔓延時間為 2 小時。 4） 未預見水量及管網(wǎng)漏水量： 規(guī)劃小區(qū)未預見水量及管網(wǎng)漏水量按其最高日用水量的 10%計。 綜上所述，得出小區(qū)總用水量， 最高日用水量為Q=480。 （ 3） 管網(wǎng)規(guī)劃 規(guī)劃供水管從 內 ，沿道路 邊側 敷設給水干管，支管接至用戶，滿足規(guī)劃區(qū)用水量要求，水質符合國家生活飲用水標準，給水管管徑為 火栓布置間距不大于 120 米，在主要交叉路口設置。 3、 污水工程規(guī)劃 規(guī)劃小區(qū)采用雨污水分流制，污水經(jīng)化糞池處理后方可排入污水主管道。 34 （ 1） 污水量計算 規(guī)劃設計污水量按給水量的 80%計算，則規(guī)劃區(qū)污水量為 。 （ 2） 污水系統(tǒng)規(guī)劃 依據(jù)豎向設計，污水經(jīng)化糞池處理后，排入 大街 污水管，最終排入縣城規(guī)劃污水處理廠。污水管盡可能以較短的管長和較小的埋深，實現(xiàn)最大面積的自流。管徑為 500 300端起點覆土厚度 4、 雨水工程規(guī)劃 （ 1） 根據(jù) 雨強度公式，進行雨水水力計算。 暴雨強度公式： q = 880（ 1 +(t+中： t=t1+t2(雨水流量公式： Q= (I/S) Q 設計雨水流量（ I/S） q 設計暴雨強度（ I/ P 設計重現(xiàn)期（ a） F 設計匯水面積（ 35 徑流系數(shù) t 降雨歷時（ 面匯流時間（ 渠內流行時間（ （ 2） 雨水系統(tǒng)規(guī)劃 規(guī)劃區(qū)內道路下敷設雨水管道，根據(jù)坡度 由北向南匯集， 就近排入 本區(qū)雨水回收利用系統(tǒng) 。 管徑根據(jù)雨 水量及管道坡度計算，設計流速不小于 s。 力電訊工程 1、設計依據(jù) 民用建筑電氣設計規(guī)范 以下變電所設計規(guī)范 供配電系統(tǒng)設計規(guī)范 低壓配電設計規(guī)范 建筑照明設計標準 建筑 設計防火規(guī)范 民用建筑設計通則 建筑物防雷設計規(guī)范 2000 年版 ) 國家其他有關電氣設計規(guī)程 2、供電工程設計 36 （ 1）電源及設計原則 電源由項目所在地供電所引入小區(qū)配電室。 1）線路宜采取地下敷設方式，滿足街道景觀和安全要求。 2）制訂合理的滿載系數(shù)，避免設備浪費或超負荷。 （ 2）負荷估算 住宅每百平米按一戶折算，每戶按 5算；商鋪每戶每百平 米按 8不可預見的負荷按總量的 10%計算，同時系數(shù)規(guī)劃采用 （ 3）供 電方式 由小區(qū)內箱式變壓所出線 380/220V 線路至用戶處，道路照明及廣場用電出單獨線路，采用三相四線制供電方式。 低壓電力線路規(guī)劃采用直埋電纜，埋設在冰凍線以下，并保證最小覆土厚度，過道路時穿鍍鋅鋼管保護。 10壓線路采用 低壓供電路采用 3、弱電工程設計 （ 1）電話裝機容量計算 根據(jù)住宅組團確定住宅需求電話數(shù)。考慮綜合因素，住宅按每戶 1 門設置，公共建筑按每百平方米 1 門設置，每門電話按 （ 2）電話電纜 通信線引進項目區(qū)內的交接箱（二臺） ，由交接箱分到用戶 37 的分線箱中接線分支。沿路邊綠化帶中敷設。過道路時穿鋼管保護。 （ 3）有線電視 有線電視線路由城區(qū)的有線引進，通過有線電視前端箱至每戶。 （ 4）敷設方式 電話電纜和電視電纜均埋地暗敷，基本同一路線，電話電纜和電視電纜的最小規(guī)劃距離為 氣供熱工程 1、設計依據(jù) 采暖通風與空氣調節(jié)設計規(guī)范 全國民用建筑工程設計技術措施暖通空調、動力 建筑設計防火規(guī)范 、燃氣工程設計 （ 1）煤氣 用氣量估算 1）居民生活用氣量 人均 氣量： 3351。 2）未預見用氣量 按居民生活用氣量的 15%計，即： 。 38 總用氣量即 。 （ 2）氣源 根據(jù) 體規(guī)劃以及項目用戶特點，本項目氣源由城區(qū)市政 規(guī)劃 管網(wǎng)接入 ，按此設置，待運行時直接接入管網(wǎng)，免后續(xù)建設成本高、費時、費力。目前仍按本地用氣方式供氣。 （ 3）管網(wǎng)布置 統(tǒng)一采用低壓管網(wǎng)系統(tǒng)，由城市燃氣管網(wǎng)直接接入。 根據(jù)項目特點采用環(huán)狀布置，管材選用焊接鋼管。管道采用聚乙烯防腐膠帶防腐，采用犧牲陽極法陰極保護。 3、供熱工程規(guī)劃 （ 1）供熱方式 管網(wǎng)采取兩級布置，一級管網(wǎng)與二級管網(wǎng)采用換熱站連接，用戶與二級管網(wǎng)直接連接，二級管網(wǎng)水溫為 95 /70 。 （ 2）熱負荷計算 根據(jù) 候資料及規(guī)劃區(qū)建筑特點并參照城市熱力網(wǎng)設計規(guī)范（ 定本規(guī)劃區(qū)的采暖綜合熱指標，采暖綜合熱指標采用 65W/ 規(guī)劃區(qū)總建筑面積 ， （ 3） 管網(wǎng)規(guī)劃 規(guī)劃區(qū)供熱由 中 供熱管 網(wǎng) 接入，供熱支管 39 沿小區(qū)內道路敷設，管徑為 （ 4）管網(wǎng)布置 管網(wǎng)采用無補償直埋敷設。直管 長度超過 8 米設彎頭或乙字彎自然補償。管道均敷設在人行道或綠化帶下，與道路中線平行，管道埋深不小于 。管網(wǎng)管道自然彎曲控制在 00 （ 5）管道防腐與保溫 熱網(wǎng)供、回水管采用普通型硬質聚氨脂發(fā)泡保溫，降低熱網(wǎng)損失。管道防腐采用耐高溫防腐漆，一道底漆，兩道面漆。 信規(guī)劃 規(guī)劃區(qū)電信線纜由 大街 縣城電信光纜接入，中部院落路旁設電信機房，電信電纜采用 ，敷設方式為電纜穿 護管地下直埋方式敷設。 實現(xiàn)電話網(wǎng)與數(shù)據(jù)網(wǎng)聯(lián)網(wǎng)，大力發(fā)展寬帶服務，提供影音、圖像、數(shù)據(jù)等 業(yè)務的綜合，建立信息高速公路。 樓 層 設計施工應保證電信線入戶，同時設置信報箱，便于通郵。 電話線容量指標按住宅 商鋪各 /戶，電話線容量 估算 600 對。 40 線綜合設計 本次設計包括：給水、雨水、污水、熱力、燃氣（低壓管網(wǎng)）、電力、通信七個專業(yè)基礎設施管線平面布置及高程位置的規(guī)劃。 管線綜合以各專業(yè)規(guī)劃為基礎，整體考慮，統(tǒng)籌安排，綜合確定各種管線地下、地上的空間位置，避免各專業(yè)規(guī)劃管線之間及與建筑物之間、構筑物之間、道路綠化之間相互矛盾和干擾，為各專業(yè)規(guī)劃設計和規(guī)劃管理提供依據(jù)。 1、采用的有關規(guī)范 及標準 中華人民共和國國家標準城市工程管線綜合規(guī)劃規(guī)范 2、設計原則 （ 1）根據(jù)道路橫斷面設計，以各專業(yè)管線規(guī)劃為基礎，整體考慮，統(tǒng)籌安排各種管線地下空間布置。 （ 2）各專業(yè)管線在道路水平、縱向位置應符合城市工程管線綜合規(guī)劃規(guī)范和各專業(yè)的規(guī)范、標準。 （ 3）考慮到各專業(yè)管線維護管理方便，管線盡量布置在人行道下。 （ 4）各種管線水平位置的處理，原則上各種管線盡量順行，減少穿越交叉路口。 （ 5）各種管線交叉時的處理原則 41 壓力管道讓重力管道 ; 小口徑管道讓大口徑管道 可彎曲管道讓不 易彎曲管道 對個別不能滿足規(guī)范要求的各專業(yè)管線，局部作特殊處理。 3、管線布置 （ 1） 由道路兩側向道路中心依次布置電力、通信、給水、燃氣、熱力、雨水、污水管線。 （ 2）雨水、污水管線，管徑較大，埋設較深，維護工作量小，一般布置在機動車道。 路交通 規(guī)劃結合城市總體規(guī)劃路網(wǎng)，布局小區(qū)內部道路。 結合各基地現(xiàn)狀及居民出行的便捷與安全，對外設有機動車出入 口與 聯(lián) 通 。 靜態(tài)交通規(guī)劃也是本次規(guī)劃設計的重要方面，適應小汽車的日異增長，充分考慮停車場的安排，機動車停車分為路邊停車和宅間停車 ，規(guī)劃 住宅院落 地面 停車位按每三戶一個車位考慮，不足部分采用地下停車方式 。 室外停車場地均采用空心植草磚進行地面鋪裝，增大綠地面積，減少日光反射。 嚴格限制外來機動車輛出入院落空間，保證院落生 42 活空間的寧靜、安全。 地景觀規(guī)劃 （一）綠地規(guī)劃 從 多方面考慮 區(qū)內的綠化，以創(chuàng)造綠色庭園，最大限度實現(xiàn)人、房、綠