武漢科技大學碩士學位論文第I頁摘要二十一世紀，房地產(chǎn)業(yè)以突飛猛進的速度不斷發(fā)展壯大，觸角已伸向各中小型城市，甚至發(fā)達的縣鄉(xiāng)，隨著國家宏觀調控政策的不斷深入，市場競爭益發(fā)激烈化，地產(chǎn)行業(yè)的利潤空間日漸縮小，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的盈利能力已呈下降趨勢。如何控制成本、樹立品牌、實現(xiàn)利潤最大化，成為了房地產(chǎn)企業(yè)生存與發(fā)展的核心問題。一般來說，房價成本包括建筑成本、房企管理成本、土地成本、各類稅費和企業(yè)利潤等，其中建筑成本約占總成本的35%50%，而材料費用約占建筑成本的70%左右。這就決定了降低采購成本必然成為提高企業(yè)利潤的有效手段，同時，采購供應管理的有效性對于建筑物是否能如期完工及擁有優(yōu)秀品質起到了關鍵作用。恒大地產(chǎn)集團有限公司作為一家全國性大型房地產(chǎn)綜合企業(yè)，其發(fā)展歷程代表了目前國內最強大的民營企業(yè)的創(chuàng)業(yè)史，其材料采供模式代表了目前國內最先進的房地產(chǎn)企業(yè)的供應鏈管理方法。恒大集團的采購供應模式是材料全國性甲供的一個成功案例，在成本控制及品牌強化方面，為恒大集團的高速發(fā)展作出了卓越貢獻，這對于未來其他房地產(chǎn)企業(yè)的采供供應管理亦具有借鑒性與參考性。論文首先闡述了選題的背景與研究意義，綜述了目前國內外學者對房地產(chǎn)采購供應管理的研究和應用狀況；接著概述了房地產(chǎn)材料采購供應管理模式；然后深入分析了恒大地產(chǎn)材料采購供應管理的現(xiàn)狀；最后通過對恒大集團現(xiàn)有甲供模式的實踐應用進行分析，應用項目采購管理和目標管理思想，針對現(xiàn)行材料采購供應管理中存在的問題，通過諸如低價供應、按時供應、保質供應、行之有效的內部考核以及完善的供應商管理體系等一系列管控措施，以達到自如控制材料供應、降低開發(fā)成本、樹立企業(yè)品牌的目的。關鍵詞：材料采購；供應管理；新甲供模式第II頁武漢科技大學碩士學位論文AbstractInthe21stcentury,therealestateindustrygrowsstrongerandstrongerwiththefastspeed.Theantennahasextendedtoeachmiddleandsmallscalecity,eventhedevelopedcountytownship.Alongwithunceasinglythoroughofnationalmacroeconomicregulationandcontrolpolicy,Marketcompetitionismoreandmoreintensification.Therealestateprofessionsprofitspacereducesdayafterday.Thepropertydevelopmententerprisesprofitabilityhasassumedthedecliningtrend.Howtocontrolthecost,tosetupthebrand,torealizetheprofitmaximizationhasbecomethecorequestionoftherealestateenterprisesurvivalandthedevelopment.Generallyspeaking,housepricecostincludesconstructioncost,roombusinessmanagedcost,landcost,eachkindoftaxesandfeesaswellastheprofitofenterpriseandsoon.Theconstructioncostcomposesthetotalcost35%50%approximately,andthematerialexpensecomposestheconstructioncostabout70%approximately.ThisdecidesthatReducingtheprocurementcostbecomesaneffectivemeasuretoenhancetheprofitofenterprise.Simultaneously,thevalidityofpurchasesupplymanagementplaysacrucialroleregardingtothequestionofthebuildingwhethercouldfinishasscheduledandhavethesuperiorquality.ThedevelopmentprocessofEvergrandeRealEstateGroupwhichtakesanationwidelarge-scalerealestatecomprehensiveenterprisehasrepresentedtheundertakinghistoryofthepresenthomemostformidablePrivateenterprise.Itsmaterialpurchaseandsupplypatternhasrepresentedthepresentmostadvancedsupplychainmanagementinthedomesticrealestateenterprise.ThepurchasesupplypatternofEvergrandeRealEstateGroupisasuccessfulcaseinthematerialnationwidearmorsupply.Inthecostcontrolandbrandstrengtheningaspect,ithasmadetheoutstandingcontributionfortheEvergrandeRealEstateGroupshighspeeddevelopment.ItUsesforreferencewithrefersforotherrealestateenterprisespickingforsupplymanagementinthefuture.First,thepaperelaboratedthebackgroundandtheresearchsignificance,summarizedthepresentdomesticandforeignscholarsresearchandtheapplicationconditionabouttherealestatepurchasesupplymanagement,outlinedtherealestateacquisitionofmaterialsupplymanagementpattern,thenanalyzedtheEvergrandeRealEstateGroupspresentsituationofmaterialsupplymanagementthoroughly.Atlast,throughanalyzingpracticeapplicationoftheEvergrandeRealEstateGroupspresentarmorpattern,usingprojectprocurementmanagementandobjectivemanagementthought,thethesiscarriedonaseriesofcontrolmeasuresuchasthelowpricesupply,supplyontime,guarantingthenaturesupply,theeffectiveinternalinspectionandtheconsummatesuppliermanagementsystemtoachievethegoalthatcontrolsthematerialhandling,reducesthedevelopmentcost,setsuptheenterprisebrandfreelyunderthequestionwhichexistsinviewofthepresentacquisitionofmaterialsupplymanagement.Keywords:acquisitionofmaterial/supplymanagement/thenewarmorsupplypattern武漢科技大學碩士學位論文第III頁目錄摘要.IAbstract.II第一章緒論.11.1研究背景及意義.11.1.1研究背景.11.1.2研究意義.11.2國內外相關研究綜述.21.2.1國外相關研究綜述.21.2.2國內相關研究綜述.31.3論文研究的主要內容與方法.41.3.1論文研究的主要內容.41.3.2論文采用的研究方法與思路.5第二章房地產(chǎn)材料采購供應管理模式概述.62.1房地產(chǎn)材料采購供應管理傳統(tǒng)模式.62.1.1房地產(chǎn)采購供應模式的定義.62.1.2傳統(tǒng)采購供應模式的特點.62.1.3傳統(tǒng)采購供應模式的弊端.62.2全國性材料采購供應管理模式.62.2.1全國性材料采購供應管理模式的定義.72.2.2采用全國性采購供應模式的必要性.72.2.3全國性采購供應模式的特點.8第三章恒大地產(chǎn)材料采購供應管理現(xiàn)狀分析.93.1恒大地產(chǎn)簡介.93.2早期材料采購供應管理模式.93.2.1材料乙供時期.93.2.2材料甲招乙供時期.93.2.3以項目為主體的甲供時期.103.3采購供應管理機構設置.103.4采購供應管理基本流程.113.4.1采購計劃的制定.113.4.2材料供應商的選擇.113.4.3合同的簽訂.113.4.4材料的需求計劃與訂購.123.4.5材料的配送與驗收管理.13第IV頁武漢科技大學碩士學位論文3.4.6結算管理.133.4.7供應商管理.133.5材料采購供應相關情況.143.5.1信息化應用.143.5.2標準化的推行.143.5.3合同價格核定機制.143.6材料采購供應管理存在的問題.153.6.1材料需求計劃多變.153.6.2供貨及時性存在風險.153.6.3材料質量達不到要求.153.6.4實際操作中存在損耗.153.6.5供應商管理較薄弱.153.6.6影響與材料供應商關系的因素.16第四章恒大房地產(chǎn)項目材料采供特色新模式的實施.174.1低價供應.174.1.1周詳?shù)牟少徲媱?174.1.2嚴謹?shù)恼袠宋募?174.1.3嚴密的供應商征召過程.174.1.4有針對性的市場價格情況.174.1.5公平的招標議價.184.1.6真實的合同履行價格.184.2按時供應.184.2.1準確的材料計劃.184.2.2充分的備料及庫存.214.2.3精準的材料配送.214.2.4快速的現(xiàn)場收貨.224.2.5及時的結算貨款.224.2.6有效逾期供貨追究.224.3保質供應.234.3.1系統(tǒng)化的樣板管理.234.3.2嚴格的貨物質檢過程.244.3.3密切的材料使用情況跟蹤.254.3.4有效的質量問題追究.254.4行之有效的內部考核.264.4.1明確考核規(guī)定.264.4.2嚴格執(zhí)行考核.26武漢科技大學碩士學位論文第V頁4.4.3重點考核的環(huán)節(jié).264.5完善的供應商管理體系.264.5.1供應商認證管理.264.5.2供應商信息管理.274.5.3供應商考核管理.274.5.4供應商關系管理.27第五章結語.29參考文獻.30致謝.33武漢科技大學碩士學位論文第1頁第一章緒論1.1研究背景及意義1.1.1研究背景隨著市場經(jīng)濟的迅速發(fā)展，人們的物質文化生活水平日益提高，國內房地產(chǎn)市場發(fā)展十分迅猛。近年來，隨著國家宏觀調控政策的不斷深入，房地產(chǎn)市場競爭白熱化，地產(chǎn)行業(yè)的利潤空間日漸縮小，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的盈利能力已呈下降趨勢。如何提高競爭力、實現(xiàn)開發(fā)利潤的最大化，成為了房地產(chǎn)企業(yè)生存與發(fā)展的核心問題。目前，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)正向著規(guī)?；?、品牌化方向發(fā)展，品牌形象及成本控制能力是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核心競爭力的重要組成部分，很多綜合實力較強的房地產(chǎn)企業(yè)都將提高建筑質量、降低開發(fā)成本作為提高自身競爭力的重要手段。一般來說，房價成本包括建筑成本、房企管理成本、土地成本、各類稅費和企業(yè)利潤五大塊，其中建筑成本約占總成本的35%50%，而材料成本約占建筑安裝總造價的70%左右。這就決定了降低采購成本必然成為提高企業(yè)利潤的有效手段，同時，采購供應管理的有效性對于建筑物是否能如期完工及擁有優(yōu)秀品質起到了關鍵作用。房地產(chǎn)業(yè)的采購供應管理比較特殊，它兼具了制造業(yè)、流通業(yè)及服務業(yè)的特點，因覆蓋面較廣，實際操作復雜，目前國內大多數(shù)房地產(chǎn)公司的采購供應普遍存在以下問題：（1）采購物品種類繁雜，供應模式多樣，如甲供、乙供、甲招乙供等等；（2）項目開發(fā)地域性強，許多材料種類不宜全國采供；（3）項目開發(fā)過程中與采購相關聯(lián)的主體較多，如廠家、總包、分包、設計、監(jiān)理等，造成采供環(huán)節(jié)多、責任交叉面大。（4）采購的戰(zhàn)略高度不夠，通過招標降低成本、建立合作伙伴關系的理念未得到有效重視，招標效果較差。（5）信息化程度低，各類有效信息的數(shù)據(jù)庫未建立，用于采購的供應鏈系統(tǒng)不完善。采購供應管理的規(guī)范程度及管理模式，將影響到房地產(chǎn)企業(yè)的生存及發(fā)展。因房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模不同，采購管理的差異較大，但普遍都已采用了建設單位甲供重要材料類別的方式。中小型房地產(chǎn)企業(yè)項目較少，主要分布在同一區(qū)域，重要材料一般采取集中招標甲供；大型房地產(chǎn)企業(yè)項目分布較廣，由集團總部統(tǒng)一供應困難較大，重要材料一般采取總部指定品牌（或包括價格）、各項目自行采購供應，或者由當?shù)仨椖抗静少徆姆绞健?.1.2研究意義恒大地產(chǎn)集團有限公司（以下簡稱“恒大”）自1997年起涉足房地產(chǎn)開發(fā)領域，至今已有十余年。從剛開始廣州市海珠區(qū)金碧花園的拓荒者到如今覆蓋全國24個城市的大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，恒大地產(chǎn)經(jīng)歷了許多曲折。尤其是2008年3月IPO失敗，一度站在媒第2頁武漢科技大學碩士學位論文體評論的風口浪尖，成為了房地產(chǎn)經(jīng)濟轉折的標志性事件。此后，通過境外私募，恒大重振旗鼓，2009年上半年取得了令人側目的銷售業(yè)績，公司走上了正常運轉的軌道。恒大地產(chǎn)通過與眾不同的采供管理模式來有效控制開發(fā)成本，是保障其克服困難、再攀高峰的利器。恒大地產(chǎn)比起萬科、中海、保利等其他大型房地產(chǎn)企業(yè)起步較晚，但其發(fā)展速度幾乎可以用突飛猛進來形容。在一個高速發(fā)展的民營企業(yè)，如何通過先進的管理手段來規(guī)避各類因發(fā)展太快而潛在的風險，如何通過控制成本來增加開發(fā)利潤、提高企業(yè)競爭力，成為了恒大地產(chǎn)目前亟待解決的問題。一個科學的采購管理體系，將為恒大的戰(zhàn)略發(fā)展提供強勁的動力，同時對恒大品牌價值的迅速提升也將起到有力的推動作用。恒大在起步之初，大多數(shù)材料都采取了乙供方式，隨著企業(yè)的做大做強，采購供應管理逐漸引起重視，對于影響到建筑物質量、效果的重要材