無錫惠山賽維拉金融商貿(mào)苑項(xiàng)目報(bào)告目錄第一部分 無錫惠山區(qū)簡(jiǎn)介第二部分 無錫整體房地產(chǎn)市場(chǎng)分析第三部分 無錫惠山區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析第四部分 項(xiàng)目簡(jiǎn)介第五部分 競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析第六部分 項(xiàng)目SWOT分析第七部分 項(xiàng)目市場(chǎng)定位分析第一部分 無錫惠山區(qū)簡(jiǎn)介無錫市惠山區(qū)位于中國經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的“長(zhǎng)三角”腹地，南臨萬頃太湖，北靠萬里長(zhǎng)江，東接上海、蘇州，西鄰南京、常州。2000年12月21日，因無錫市建設(shè)特大城市的需要，正式建立“江蘇省無錫市惠山區(qū)”。全區(qū)現(xiàn)有區(qū)域面積327平方公里，下轄1個(gè)省級(jí)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，5個(gè)建制鎮(zhèn)和2個(gè)街道，總?cè)丝?9.5萬人，是無錫特大城市規(guī)劃藍(lán)圖中的副中心之一，“長(zhǎng)三角”國際制造業(yè)基地的重要板塊。惠山區(qū)的前身為名聞遐爾的“華夏第一縣”江蘇省無錫縣，是著名的中國古代吳文化發(fā)源地，中國近代民族工業(yè)、當(dāng)代鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的發(fā)祥地之一。八十年代初，江蘇省第一個(gè)億元鎮(zhèn)（前洲鎮(zhèn)）、第一個(gè)億元村（前洲西塘村）、江蘇省第一家中外合資企業(yè)（江海木業(yè)公司）均誕生在惠山區(qū)。建區(qū)五年來，惠山區(qū)緊緊圍繞“兩個(gè)率先”目標(biāo)，牢固樹立科學(xué)發(fā)展觀，全區(qū)經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康穩(wěn)定協(xié)調(diào)發(fā)展，社會(huì)事業(yè)全面進(jìn)步，人民生活水平逐年提高。2005年，全區(qū)完成地生產(chǎn)總值232億元，人均GDP達(dá)到7500美元，人均財(cái)政收入在無錫市率先突破一萬元，成為全省繼太倉之后第二個(gè)實(shí)現(xiàn)人均財(cái)政收入突破一萬元的縣（區(qū)）；并在無錫市率先通過小康指標(biāo)的考核，小康社會(huì)建設(shè)全面達(dá)標(biāo)；在2005年度全國中小城市綜合實(shí)力100強(qiáng)評(píng)選中獲得第7名；獲得民政部、全國紅十字總會(huì)、共青團(tuán)中央辦公廳中青辦授予的國家級(jí)榮譽(yù)稱號(hào)2項(xiàng)，江蘇省委、省政府、省綜治委、省科協(xié)、省殘聯(lián)、省紅十字會(huì)等授予的省級(jí)榮譽(yù)稱號(hào)12項(xiàng)；“平安惠山”創(chuàng)建工作自2003年起連續(xù)三年蟬聯(lián)江蘇省“社會(huì)治安安全區(qū)”光榮稱號(hào)；在崗職工平均工資23554元，增長(zhǎng)18.8%；農(nóng)民人均年純收入8552元，增長(zhǎng)12.5%?！笆晃濉逼陂g，惠山區(qū)將不斷加快統(tǒng)籌發(fā)展，在實(shí)現(xiàn)全面小康的基礎(chǔ)上，構(gòu)建和諧社會(huì)，樹立創(chuàng)新立區(qū)理念，力爭(zhēng)將惠山區(qū)建設(shè)成為無錫市最具有實(shí)力、最具活力、最具發(fā)展?jié)摿Φ慕?jīng)濟(jì)強(qiáng)區(qū)、現(xiàn)代新區(qū)、生態(tài)好區(qū)，到2010年率先基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化。第二部分 無錫整體房地產(chǎn)市場(chǎng)分析（一）市場(chǎng)總體概述1.1市場(chǎng)成交，一旺到底今年以來我市商品房市場(chǎng)需求十分旺盛。1-9月市區(qū)累計(jì)成交各類商品房375.23萬平米，成交金額185.91億元，同比分別上漲36.44%和37.52%，其中住宅成交面積329.23萬平米，成交金額153.96億元，同比分別上漲57.40%和61.82%。尤其是第三季度，住宅銷售極其火爆，成交面積達(dá)125.92萬平米，成交金額61.40億元，同比分別上漲94.80%和125.16%。從商品房銷售量的月度走勢(shì)來看，除2月份受春節(jié)影響，其他月份均保持較好的銷售水平；由于房貸政策及傳統(tǒng)銷售旺季的原因，9月市場(chǎng)成交尤為活躍，商品房銷售面積達(dá)58.04萬平米。1.2房?jī)r(jià)飆升，3月上漲195元今年以來的房?jī)r(jià)可以用“飆升”兩個(gè)字來形容。據(jù)錫房指數(shù)報(bào)名顯示，2007年三季度末，市區(qū)商品住宅加權(quán)均價(jià)為4712元/平米，同比上漲13.08%，環(huán)比上漲4.32%。也就是說，3個(gè)月內(nèi)，無錫房市每平米均價(jià)上漲了195元，而此前半年里也只漲了202元。對(duì)于房?jī)r(jià)以如此迅猛的態(tài)勢(shì)繼續(xù)上漲，房管部門人士稱，這是在周邊城市房?jī)r(jià)快速上漲、本地頻頻推出高檔樓盤的標(biāo)桿效應(yīng)帶動(dòng)下的整體房?jī)r(jià)增漲。在各行政區(qū)域中，南長(zhǎng)區(qū)增漲最快，房?jī)r(jià)環(huán)比上漲8%，漲幅排全市七區(qū)之首。1.3加速開發(fā)，供應(yīng)加大面對(duì)量?jī)r(jià)齊增的房地產(chǎn)市場(chǎng)，房地產(chǎn)商們紛紛加大了開發(fā)投資力度，加快了商品房新增供給節(jié)奏。據(jù)統(tǒng)計(jì)，1-9月市區(qū)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資190.92億元，同比增長(zhǎng)45.27%；市區(qū)商品房在建施工面積、新開工面積、竣工面積同比分別增長(zhǎng)24.78%、23.67%、38.26%，各項(xiàng)房地產(chǎn)投資指標(biāo)增幅比較顯著，商品房建設(shè)規(guī)模繼續(xù)加大，使得后市商品房供應(yīng)進(jìn)一步增加。從商品房市場(chǎng)供應(yīng)情況來看，今年第三季度市區(qū)新批準(zhǔn)上市預(yù)售商品房面積163.89萬平米，同比上漲57.92%，其中住宅124.79萬平米，同比上漲45.61%，商品房新增供給節(jié)奏加快。1.4爭(zhēng)搶土地，再創(chuàng)地價(jià)新高土地，作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的最基本生產(chǎn)資料，自然也成為爭(zhēng)相搶購的對(duì)象。今年1-9月我市共出讓經(jīng)營性用地337.95萬平米，同比下降11.85%。雖然新增上市土地面積有所減少，但開發(fā)商拿地?zé)崆楦邼q，土地市場(chǎng)成交活躍。此外土地單價(jià)不斷提升，今年1-9月我市出讓土地平均地價(jià)為173萬元/畝，同比上漲86.29%。其中新生路西南側(cè)地塊以單價(jià)3473萬元/畝出讓，創(chuàng)本市地價(jià)新高。1.5二手房?jī)r(jià)，漲幅為5年最高在商品房成交屢創(chuàng)新高的同時(shí)，二手房市場(chǎng)也呈現(xiàn)出極大的市場(chǎng)潛力。今年上半年度二手房成交平平，但進(jìn)入第三季度后，二手房市場(chǎng)成交活躍，累計(jì)成交各類二手房73.01萬平米，同比上漲35.78%；其中二手住房36萬平米，同比上漲21.75%。二手房在增量的同時(shí)，價(jià)格也像坐上了直升梯。錫房指數(shù)報(bào)告顯示，三季度市區(qū)二手住房加權(quán)均價(jià)為4695元/平米，同比上漲22.46%，環(huán)比上漲10.86%，漲幅為近五年來最高。這一跳躍式增漲，也使得二手房?jī)r(jià)幾乎接近于商品房?jī)r(jià)。1.6供銷比例，首次倒掛大批放盤仍不及旺盛的需求。今年前三季度新增商品住房供銷比分別為1.02:1、0.98:1、0.99:1，市場(chǎng)首次出現(xiàn)年度供銷比小于1的現(xiàn)象。從成交量觀察，銷售量逐季增多，新增供應(yīng)及時(shí)得到消化，充分體現(xiàn)了今年住宅市場(chǎng)交量十分活躍、住宅市場(chǎng)正在消化部分存量的態(tài)勢(shì)。從各行政區(qū)新增住房供銷比來看，由于商品住宅市場(chǎng)銷售狀況良好，至三季度末，大部分區(qū)域的供銷比均有明顯的下降，其中惠山區(qū)下降最為明顯，表明其價(jià)格優(yōu)勢(shì)與潛力逐漸被發(fā)覺，市場(chǎng)認(rèn)知度逐步提高。供銷比低于1的區(qū)域有崇安、北塘、新區(qū)，原因主要在于這些區(qū)域新增住宅供應(yīng)不足，市場(chǎng)供不應(yīng)求；濱湖、錫山、惠山供銷比位于1-1.2之間，供銷比較為均衡；南長(zhǎng)供銷比大于1.2，原因在于三季度新盤集中供給，但后期南長(zhǎng)的供銷比會(huì)逐步下降。1.7區(qū)位觀念，逐漸轉(zhuǎn)變隨著城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度的加大，我市道路交通日趨完善、環(huán)境不斷美化，遠(yuǎn)郊區(qū)域的價(jià)格優(yōu)勢(shì)與潛力凸顯，購房者的住房區(qū)位消費(fèi)觀念逐漸轉(zhuǎn)變。1-9月我市商品住房成交主要集中在東區(qū)、北區(qū)，分別占34.62%和33.44%，其中北區(qū)成交量大幅提高，所占份額比去年同期提高11.8%。而其他區(qū)域由于新增供應(yīng)量偏少，市場(chǎng)成交量所占份額不高。從成交面積段來看，2007年1-9月市區(qū)商品住宅戶均成交面積為125平米，與去年持平。從商品住宅成交面積段來看，市場(chǎng)成交主要集中在90-144平米，占商品住宅市場(chǎng)成交的69.56%，其中100-144平米的中等戶型的房源最受市場(chǎng)歡迎，銷售率高。在購買對(duì)象方面，本市購房者占93.30%（含江陰、宜興），外地占6.70%。1.8總結(jié)“商品房與二手房需求旺盛局面短期內(nèi)還不會(huì)改變?！睂?duì)于后期無錫房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)，房管部門人士表示。今年1-9月份市場(chǎng)需求極其旺盛，在改善型需求、前兩年受抵制需求集中釋放及投資需求上升等綜合因素的作用影響下，今年第四季度商品房市場(chǎng)需求將依然旺盛，這將促使開發(fā)企業(yè)加快上市節(jié)奏。預(yù)計(jì)第四季度市區(qū)商品房上市總量在150萬平米左右，主要集中在東區(qū)、北區(qū)及西南片區(qū)。此外，隨著拆遷改選力度的繼續(xù)加大，二手房需求也將保持比較活躍的勢(shì)頭。目前我市中小戶型比例雖然有所增加，但與政策提出的90平米以下的中小戶型要達(dá)到70%這一要求相比仍有一定差距?！懊娣e結(jié)構(gòu)問題依然存在，有待進(jìn)一步加大中小戶型建設(shè)力度。”房管部門人士稱，四季度我市商品房在供應(yīng)的戶型、價(jià)格結(jié)構(gòu)方面將有所調(diào)整。隨著國家宏觀調(diào)控的深入貫徹，中小戶型、中低價(jià)位商品住宅所占比例及建設(shè)規(guī)模將繼續(xù)擴(kuò)大，住宅供給結(jié)構(gòu)將進(jìn)一步得到優(yōu)化。（二）無錫房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀分析2.1無錫過去三年市區(qū)房地產(chǎn)概況2004年2005年2006年房地產(chǎn)開發(fā)投資（億元）143.28165.28202.07其中住宅投資（億元）107.02112.85135.91商品房施工面積（萬平米）1054.41256.541611.38其中住宅施工面積（萬平米） 817.41970.711205.51商品房新開工面積（萬平米） 460.57542.44563.02其中住宅新開工面積（萬平米） 342.16436.21423.09商品房竣工面積（萬平米）239.28263.06364.01其中住宅竣工面積（萬平米）196.66200.29278.06商品房成交面積358.06361.06 412.13 其中住宅成交面積（萬平米）310.71300.78 327.87 商品房銷售額（億元）140.47163.85 200.76 其中住宅銷售額（億元）102.38121.47 147.83 2.2開發(fā)企業(yè)對(duì)未來信心指數(shù)分析開發(fā)企業(yè)未來信心指數(shù)=商品房新開工面積/施工面積因?yàn)樾麻_工面積反映了從現(xiàn)在起12年后市場(chǎng)預(yù)售供應(yīng)量以及23年后的現(xiàn)房供應(yīng)量，新開工面積占施工面積的比例高低，反映了當(dāng)前市場(chǎng)運(yùn)行的狀況和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)市場(chǎng)預(yù)期的信心；從下圖可以看出，市區(qū)商品房開發(fā)的勢(shì)頭有所回落，2006年達(dá)到最低點(diǎn)，這與近兩年來國家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控有關(guān)。但從商品住宅市場(chǎng)狀況看，2005年信心指數(shù)有所反彈，這也就導(dǎo)致了兩年后的現(xiàn)階段無錫市區(qū)商品住宅供應(yīng)量的持續(xù)增大，整體市場(chǎng)供大于求現(xiàn)象的顯現(xiàn)。2006年該指數(shù)相對(duì)回落，這將有利于市場(chǎng)在未來13年的結(jié)構(gòu)性調(diào)整，07年銷售量明顯上升，有利于市場(chǎng)長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展。2.3市場(chǎng)供求關(guān)系分析供求指數(shù)商品房施工面積/商品房竣工面積根據(jù)在建項(xiàng)目的實(shí)際情況，施工面積通常為竣工面積的34倍，故施工面積反映了12年后的現(xiàn)房供應(yīng)量，其值小于3倍時(shí)，會(huì)出現(xiàn)供應(yīng)短缺，大于4倍時(shí)，未來供應(yīng)量將會(huì)放大。就商品房供求情況看，2004年以來，無錫市區(qū)商品房供求指數(shù)雖然經(jīng)歷了2005年的快速攀升后有所反彈，但是三年的供求指數(shù)始終維持在4以上，這就說明整個(gè)市場(chǎng)未來12年將處在供大于求的狀態(tài)下。就商品住宅情況看，其波動(dòng)雖然較整個(gè)商品房市場(chǎng)劇烈，但是也是始終維持在4以上，這就說明整個(gè)商品住宅市場(chǎng)也將維持在供大于求的狀態(tài)下。2.4收益率指數(shù)收益率指數(shù)商品房銷售額/開發(fā)投資額收益率指數(shù)反映房地產(chǎn)投入產(chǎn)出的效益指標(biāo)，比值小于1時(shí)，既反映該城市房地產(chǎn)開發(fā)的總體效率不高，也表明空置率可能過高，同時(shí)將影響未來的房地產(chǎn)投資規(guī)模和開、竣工面積。從整個(gè)商品房市場(chǎng)看，2004年以來，無錫商品房市場(chǎng)收益率指數(shù)始終維持在1以下，雖然有所上升但幅度較緩，可見整個(gè)市場(chǎng)開發(fā)投資收益相對(duì)處在較低水平。從商品住宅市場(chǎng)看，2004年以來，無錫商品住宅市場(chǎng)收益率指數(shù)始終維持在1以上，而且進(jìn)入2005年上升幅度明顯，這就說明商品住宅市場(chǎng)投資收益相對(duì)處在較高的水平。這從側(cè)面說明了無錫非住宅物業(yè)形態(tài)如：商業(yè)、辦公等現(xiàn)階段開發(fā)收益率較低。2.5商品房市場(chǎng)宏觀分析2007年成為無錫商品房市場(chǎng)發(fā)展的一個(gè)拐點(diǎn)，經(jīng)歷了2007年無錫商品房市場(chǎng)呈現(xiàn)出以下特點(diǎn)：n 商品房尤其是商品住宅的價(jià)格進(jìn)入快速上升的通道，房?jī)r(jià)漲幅較快；n 區(qū)域消費(fèi)者購買力正在穩(wěn)步釋放，但同時(shí)消費(fèi)者挑選余地明顯變大，好房好價(jià)、差房差價(jià)甚至滯銷已經(jīng)在局部區(qū)域局部個(gè)案上表現(xiàn)出來；n 消費(fèi)者購買力的釋放成為區(qū)域房地產(chǎn)持續(xù)發(fā)展最好的土壤，但這也要求發(fā)展商不斷創(chuàng)新產(chǎn)品，創(chuàng)造出高品質(zhì)的住房來贏得相對(duì)穩(wěn)定的市場(chǎng)。2.6市區(qū)成交價(jià)格分析從2004年2006年無錫市區(qū)商品房以及商品住房成交情況看，商品住宅漲幅明顯高于商品房漲幅，2005年商品住房漲幅為743元/平方米，2006年在2005年基礎(chǔ)上漲幅為470元/平方米。這相對(duì)于同期商品房漲幅的615元/平方米和333元/平方米要分別高出100余元。而2007年三季度無錫商品房均價(jià)已達(dá)到4712元/平方米，同比上漲13.08%，這也從市場(chǎng)層面反映了無錫市區(qū)商品住房進(jìn)入一個(gè)新的上升通道，與宏觀層面表現(xiàn)出來的特點(diǎn)相符合。第三部分 無錫惠山區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析（一）、惠山區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況2007年上半年惠山區(qū)成交商品房(含住宅及其他物業(yè))達(dá)5867萬平方米，其中商品住宅成交面積為5454萬平方米，商品住宅半年的成交量就超過去年全年，增幅較大。進(jìn)入下半年，710月，惠山區(qū)的商品房成交量在七個(gè)區(qū)中都是第一名，4個(gè)月的總成交量達(dá)到5383萬平方米，與上半年5867萬平方米的總量相差僅有5萬平方米左右。惠山區(qū)710月的成交量比位列第二的濱湖區(qū)的4048萬平方米多出13萬平方米以上。這樣，惠山區(qū)今年前10個(gè)月的成交量就達(dá)到112萬平方米以上。而2006年全年，惠山區(qū)的商品房成交量為6814萬平方米，約占當(dāng)年無錫市區(qū)商品房成交總量的20?？梢哉f，惠山區(qū)今年的商品房成交量比去年高出100已成定局。在商品房新批準(zhǔn)銷售方面，710月惠山區(qū)同樣獲得頭名。這4個(gè)月惠山區(qū)的新增供應(yīng)量為6826萬平方米，比第二名南長(zhǎng)區(qū)的6048萬平方米高出10以上，同期濱湖區(qū)的新批準(zhǔn)預(yù)售量還不到30萬平方米。 2005年以來，惠山區(qū)的商品房供應(yīng)充足。在商品房供應(yīng)方面，2005年和2006年商品房核準(zhǔn)面積分別為10061萬和9345萬平方米，基本上占到當(dāng)年市區(qū)商品房供應(yīng)總量的25左右，其中商品住宅分別占到當(dāng)年惠山區(qū)商品房核準(zhǔn)面積的951和764，所占的比例較大。2007年上半年惠山區(qū)商品房核準(zhǔn)面積為6093萬平方米，算上710月份的6826萬平方米，今年前10個(gè)月的供應(yīng)量就超過129萬平方米，已經(jīng)超過去年。在這些商品房當(dāng)中，商品住宅的比例要達(dá)到85以上?；萆絽^(qū)與其他板塊的差異是，商品房供應(yīng)以住宅為主，大型的集中商鋪和寫字樓比較少。 供應(yīng)充足和成交旺盛，讓惠山區(qū)成為今年錫城樓市的熱點(diǎn)板塊。業(yè)內(nèi)人士分析說，惠山區(qū)成交量放大，主要原因是這個(gè)板塊的樓盤價(jià)格便宜，是當(dāng)今無錫少有的住宅價(jià)格低地。在其他板塊，每平方米5200元以下較難找到合適的樓盤，許多樓盤的價(jià)格都在每平方米5800元以上，而在惠山區(qū)，在惠山新城，在錢橋板塊、洛社板塊，每平方米3400元左右就可以購買到住宅，價(jià)格比較高的樓盤，每平方米3800一4200元就可以購買到。在有的樓盤40萬元就可以購買到95平方米的住宅，而在其他板塊，40萬記現(xiàn)在只能購買到55平方米。惠山區(qū)的好多樓盤讓中等收入家庭能夠圓自己的安居夢(mèng)想。中小套型供應(yīng)短缺 近三年來，惠山區(qū)商品住宅供應(yīng)中，100平方米以下的中小套型供應(yīng)是市區(qū)七區(qū)中特別少的，這與錫山區(qū)相差很多。原因是這個(gè)板塊房?jī)r(jià)低，開發(fā)商覺得較大的套型總價(jià)也不高。2005年、2006年和2007年上半年，惠山區(qū)成交得最多的套型與市區(qū)總體是一樣的，那就是以120一144平方米的為主，上述三個(gè)時(shí)間段這種套型的成交比例分別達(dá)到4441、4354、4574，這種套型所占的比例比七區(qū)同期總的比例還要高，120144平方米的套型供應(yīng)量是相當(dāng)大的。由于價(jià)位低，惠山區(qū)144180平方米的大套型成交比例也很高，2005年和2007年上半年比例分別為2135和1255，都是列第二位；2006年所占比例為1049，列第三位?；萆絽^(qū)商品住宅中，100120平方米的套型同樣是暢銷的，2006年成交比例達(dá)到2192，居第二位；2005年和2007年上半年比例分別為1547和1125，均為第三位。 值得關(guān)注的是，惠山區(qū)2005年以來100平方米以下套型供應(yīng)很少，導(dǎo)致成交少。上述三個(gè)時(shí)間段，90一100平方米的套型成交所占比例分別為664、813、5 82，低于全市平均水平。90平方米以下的套型成交所占比例更低。其中60平方米以下成交比例2005年為0，2006年僅為019，2007年上半年更是下降到可以忽略不計(jì)的004。也就是說，2007年上半年惠山區(qū)成交商品住宅近55萬平方米，60平方米以下的套型僅成交220平方米，以平均每套55平方米計(jì)算僅有4套。6080平方米的套型成交比例同樣很低，2006年為078，2007年上半年為027。80一90平方米套型成交比例稍高，2006年僅有444，2007年上半年則下降到351。 2006年和2007年上半年惠山區(qū)90平方米以下的套型成交比例低，僅有541和382，表明開發(fā)商們認(rèn)為，在惠山區(qū)建造住宅應(yīng)當(dāng)以康居為主，以本地居民的需求為主。這樣的套型供應(yīng)比例是適合當(dāng)時(shí)惠山區(qū)情況的。到這個(gè)區(qū)域購房的人士外地人不是很多，用來出租的房源也不多。但將來惠山區(qū)的需求會(huì)發(fā)生改變，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)多開發(fā)些90平方米以下的住宅。到2008年，一批需要執(zhí)行“9070”新政策的房源將面市，其中會(huì)有小套型。而一些2006年6月以前出讓的地塊，開發(fā)商也會(huì)考慮到市民對(duì)中小套型的需求，100平方米以下套型會(huì)逐步增多。商品房供應(yīng)仍將充裕 近兩年來惠山區(qū)的土地出讓面積是比較多的，2006年惠山區(qū)的土地出讓面積約為320萬平方米，2007年前10個(gè)月出讓面積達(dá)到230萬平方米左右，同時(shí)這個(gè)區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)加大，2006年惠山區(qū)的房地產(chǎn)投入近36億元，同比增長(zhǎng)超過40；2007年前10個(gè)月惠山區(qū)房地產(chǎn)投人已經(jīng)達(dá)到36億元以上，超過去年全年的投入水平。惠山區(qū)30萬平方米以上的大型樓盤較多，大多數(shù)為分期開發(fā)，即使土地供應(yīng)不增加，在未來兩三年時(shí)間內(nèi)供應(yīng)也不會(huì)減少。復(fù)地公園城、理想城市、百大春城、綠地世紀(jì)城、晴山藍(lán)城、天一城等樓盤的后續(xù)房源都將會(huì)陸續(xù)面市。在錢橋、洛社、玉祁等惠山區(qū)樓市的重要組成部分，也將會(huì)有多個(gè)大中型樓盤接連開盤。 有開發(fā)商說，由于惠山區(qū)在將來兩三年內(nèi)都將會(huì)是錫城樓市的價(jià)格低地，會(huì)有更多本地和外地市民前來購房。由于惠山區(qū)的樓盤在景觀和套型方面已經(jīng)為市民們所熟悉，中短期內(nèi)就難以出現(xiàn)需求激增的現(xiàn)象，需求將是平穩(wěn)增長(zhǎng)。惠山區(qū)2005年以來都是以本地居民購買為主，2005年、2006年分別達(dá)到9365、9159；，今年也會(huì)在90以上?；萆絽^(qū)目前大型商業(yè)企業(yè)和大型工業(yè)企業(yè)都不多，還沒有進(jìn)入外來高素質(zhì)人口導(dǎo)人的快速增長(zhǎng)期，因此，這個(gè)區(qū)商品住宅將來仍然以本地市民購買為主。大多數(shù)購房者為改善型自住需求，本地人與外地人購買用來出租投資的比例較低，因?yàn)檫@個(gè)板塊的房屋租金便宜，投資的收益目前還不理想。 商品房?jī)r(jià)格將穩(wěn)步上漲 惠山區(qū)商品住宅吸引大量購買力的重要原因就是價(jià)格低廉，而這個(gè)板塊商品住宅的價(jià)格將有可能迎來一輪升浪。 惠山區(qū)到今年還有許多每平方米2500元以下的房源，2005年這個(gè)價(jià)位的房源占到總成交量的1817，2006年則下降到4 47，2007年上半年又上升到1459。近三年來，每平方米30004000元的房源一直是惠山區(qū)成交的重頭，2005年、2006年、2007年上半年分別達(dá)到4762、7424、62 96；同期每平方米40005000元的房源成交比例都沒有超過10，分別僅有583、4 97、892，即單價(jià)“4字頭”房源的成交量是增長(zhǎng)的。每平方米50006000元的房源2005年沒有成交記錄，2006年和2007年上半年的成交比例可以忽略不計(jì)。 到2007年第三季度，惠山區(qū)商品住宅平均價(jià)格也就是3700元左右，這與9月份洛社橄欖園大量房源在每平方米3130元附近成交有關(guān)。業(yè)內(nèi)人士說，惠山區(qū)“3字頭”和“4字頭”的房源還有一定的剩余量，但新推出的房源“5字頭”和“6字頭”的比例會(huì)提高。部分“3字頭”“4字頭”的房源將自動(dòng)升格為“4字頭”“5字頭”，這是因?yàn)椴糠謽潜P前期為了聚集人氣低姿態(tài)開盤，利潤空間比較小，而到后期，小區(qū)的景觀已經(jīng)建造好，部分組團(tuán)已經(jīng)交付，加上版塊的認(rèn)可度大幅提升，新開的房源價(jià)格就會(huì)高開，高開以后購房者也能認(rèn)同。惠山新城的大型樓盤較多，都要分幾個(gè)組團(tuán)開發(fā)，后開的會(huì)比前開的價(jià)格高出許多。百大春城，去年12月花園洋房開價(jià)為每平方米3800元，現(xiàn)在的價(jià)格是4800元，將來再開盤就是5000元以上。綠地世紀(jì)城，去年10月，波土頓公館花園洋房?jī)r(jià)格是每平方米4100一4500元，到明年花園洋房開出，價(jià)格估計(jì)為每平方米53005500元。另一方面，部分樓盤推出的住宅形態(tài)不一樣，價(jià)格自然是高開。比如前不久開盤的奧林匹克花園，聯(lián)排別墅折合成每平方米有的達(dá)到9000元以上。部分樓盤新推出花園洋房、聯(lián)排別墅，起始價(jià)格就高，也會(huì)直接拉動(dòng)價(jià)格上行。惠山區(qū)的低價(jià)位房源將集中在普通的高層和多層里面。惠山區(qū)近年供銷比：2007年上半年惠山區(qū)商品房供應(yīng)量為64.64萬平米，成交量為59.27萬平米，供銷比上升到1.09。由此也說明惠山區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)正在逐漸轉(zhuǎn)暖，市場(chǎng)前景良好。（二）、惠山新城規(guī)劃現(xiàn)狀及規(guī)劃范圍：惠山新城位于無錫市域東部中心，市區(qū)最北部。新城北接江陰腹地，南連中心城區(qū)和錫東新城。規(guī)劃范圍東至惠山區(qū)與錫山區(qū)交界，南到北環(huán)路一線，西臨錫澄運(yùn)河，北至市區(qū)與江陰交界，總用地約76.75平方公里?，F(xiàn)有人口約11萬人，其中堰橋街道下轄3個(gè)社居委、16個(gè)村委、人口6.47萬人；以外為惠山經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)；現(xiàn)狀城市化水平52.91%。功能定位：依托中心城區(qū)、服務(wù)惠山區(qū)、輻射江陰腹地、面向蘇北地區(qū)的無錫北部副中心；惠山區(qū)的行政文化經(jīng)濟(jì)中心；重要的現(xiàn)代制造業(yè)和研發(fā)轉(zhuǎn)化基地；市區(qū)北部交通樞紐和物流集散地；環(huán)境優(yōu)美宜人的都市化社區(qū)居住地。 發(fā)展規(guī)模：惠山新城總用地76.75平方公里，規(guī)劃建設(shè)用地61.64平方公里，占總用地的80.32%?？扇菁{居住人口約為40萬人，就業(yè)崗位容量約為25萬人。 空間布局結(jié)構(gòu)：規(guī)劃惠山新城“一核三片、三帶六區(qū)” 的結(jié)構(gòu)： “一核”： 惠山行政中心、吳文化公園和商業(yè)中心組成的具有較強(qiáng)輻射力的核心區(qū)域。 “三片”： 堰橋、西漳、長(zhǎng)安三大都市化居住片。 “三帶”： 滬寧、錫澄高速公路和錫北運(yùn)河生態(tài)綠帶。 “六區(qū)”：堰橋工業(yè)配套區(qū)、新城產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)、錫北物流集聚區(qū)、惠東物流集聚區(qū)、錫澄物流集聚區(qū)和科創(chuàng)農(nóng)業(yè)園。 土地利用規(guī)劃： 重點(diǎn)項(xiàng)目： 明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)位于北環(huán)路與惠山大道交叉口東北角，總用地21.67公頃。是集酒店、商業(yè)、餐飲、影城、娛樂、酒店式公寓為一體的綜合性建筑。 錫山高級(jí)中學(xué)堰橋校區(qū)南臨政和大道，北至堰新路，東靠堰橋河，西接金惠苑，總用地面積為31.7公頃。是布局合理、功能先進(jìn)、設(shè)施完備、建筑新穎、環(huán)境優(yōu)美的全省乃至全國一流的示范性高級(jí)中學(xué)。 無錫市惠山區(qū)人民醫(yī)院處于惠山行政中心區(qū)北面，南到堰新路，北至研園路，東靠惠源路，西臨河道。 該地塊規(guī)劃用地面積約53141.6平方米。為一所具有明顯?？铺厣亩?jí)甲等綜合性現(xiàn)代化醫(yī)院，其直接服務(wù)人口約10-15萬，醫(yī)療服務(wù)輻射人口約15-20萬。 第四部分 項(xiàng)目簡(jiǎn)介一、項(xiàng)目概況1、地理位置：本項(xiàng)目位于無錫市惠山區(qū)，北臨政和大道，西臨錫澄路，南沿陸區(qū)路。2、交通狀況：本項(xiàng)目所處位置是整個(gè)惠山新城的行政中心，周邊道路情況良好，政和大道以及錫澄路均為高等級(jí)主干道，路況良好。3、項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總用地面積：94678.9總建筑面積：176833.11住宅總建面積：69578.65建筑類型：小高層、多層3、周邊配套：醫(yī)療衛(wèi)生/建設(shè)中的惠山區(qū)人民醫(yī)院商業(yè)娛樂/天力商業(yè)廣場(chǎng)、明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)教育/錫山高級(jí)中學(xué)堰橋校區(qū)、天一中學(xué)周邊房產(chǎn)/項(xiàng)目所處位置為開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域樓盤較為集中，項(xiàng)目主要有：百大春城、加州洋房、金都花園、華夏清水灣、中體奧林匹克花園、復(fù)地公園城、以及尚未開盤的高山御花園和距離相對(duì)較遠(yuǎn)的綠地世紀(jì)城、華府莊園和順馳理想城市。第五部分 競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析 本項(xiàng)目位于惠山區(qū)中心區(qū)板塊，面臨著來自惠山區(qū)眾多樓盤激烈競(jìng)爭(zhēng)，本地客源已被大量掠奪，因此我們需要通過詳細(xì)分析惠山區(qū)各同質(zhì)樓盤的情況，確定自身的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，有效規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，使本項(xiàng)目能夠在市場(chǎng)上占具一席之地（1） 案名：加州洋房項(xiàng)目地址：文惠路吳韻路口開發(fā)商：上海龍倉機(jī)構(gòu)/無錫龍倉置業(yè)代理商：新聚仁機(jī)構(gòu)開盤時(shí)間2007.8入住時(shí)間2008年12月占地面積14萬總建筑面積23萬容積率1.4綠化率43%得房率85%物業(yè)類型多層、小高層、高層規(guī)劃戶數(shù)1600套在售戶數(shù)70主力房型面積141、133房型面積范圍102-222銷售均價(jià)4300元/（高層）5100元/（洋房）價(jià)格范圍4000-5300車位情況1：0.8物業(yè)費(fèi)0.8-1.2/月物業(yè)公司上海上實(shí)物業(yè)產(chǎn)品定位:南加州風(fēng)情洋房 產(chǎn)品分析：加州洋房，一種顛覆傳統(tǒng)的花園洋房，純正加州風(fēng)格建筑這是將洋房與別墅完美結(jié)合的新型住宅:退臺(tái)式群院花園洋房。220000原味加州群院洋房特區(qū),加州風(fēng)格的群院花園洋房與群院電梯洋房,再現(xiàn)美國加州富人小鎮(zhèn)風(fēng)情高尚社區(qū)。作為區(qū)域的明星個(gè)案，加州洋房更是全面“高熱”，二期中央水景洋房月日全新公開后僅二周銷售就逾以上。由于未來三期將不再規(guī)劃高層洋房，這也將是加州洋房絕版的高層電梯洋房。產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)：1、無錫首個(gè)南加州風(fēng)情洋房；2、戶型面積較合適；3、樓間距較大，主題景觀較好；4、區(qū)域未來規(guī)劃情況良好。銷售分析:目前二期電梯洋房在售，均價(jià)4300元/平米，銷售率已達(dá)到80%，一期多層洋房已售罄。二期電梯洋房適中得戶型以及前期良好得口碑都使得項(xiàng)目銷售情況良好，在區(qū)域中屬于較有競(jìng)爭(zhēng)力和領(lǐng)先得項(xiàng)目?？蛻舴治觯喉?xiàng)目客群以江陰、惠山區(qū)等周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)主及惠山區(qū)政府部門公務(wù)員為主，部分市區(qū)客群和投資客。（2）案名：華廈清水灣項(xiàng)目地址：無錫惠山區(qū)欣惠路開發(fā)商：江蘇華廈融創(chuàng)置地集團(tuán)代理商：自銷開盤時(shí)間2007.6入住時(shí)間2008.12占地面積8萬總建筑面積12萬容積率1.5綠化率43%得房率85-92%物業(yè)類型多層、小高層、疊加別墅規(guī)劃戶數(shù)783戶在售戶數(shù)32主力房型面積136、160房型面積范圍102-234銷售均價(jià)4000/價(jià)格范圍3600-4500車位情況1：1物業(yè)費(fèi)1-1.5元/平米/月物業(yè)公司集團(tuán)下屬物業(yè)公司產(chǎn)品定位:案名定位于“清水灣”，由此延伸出一種高尚水岸生活方式，一種高品質(zhì)的生活理念，一種居住與自然和諧統(tǒng)一的生活狀態(tài)。產(chǎn)品分析：該案位于無錫惠山區(qū)政府南面400米，總建面約12萬平方米。周邊交通順暢，距市區(qū)約7公里。整個(gè)小區(qū)就像一個(gè)大公園，中央8000 平方米湖泊區(qū)貫穿其中，亭廊水榭，曲橋通幽，使業(yè)主足不出戶便可領(lǐng)略到宜人的水景。小區(qū)充分利用周圍惠山濕地公園的自然景觀優(yōu)勢(shì)，創(chuàng)造了獨(dú)具特色的觀景視線。多層、小高層、疊加花園洋房、獨(dú)棟別墅多種建筑形態(tài)組合，可以滿足不同置業(yè)者的需求。產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)：1、小區(qū)景觀較好、靠濕地公園；2、單價(jià)較區(qū)域其他項(xiàng)目較低；3、未來區(qū)域規(guī)劃較好。銷售分析:華廈清水灣自今年以來，銷售勢(shì)頭持續(xù)上升，均價(jià)在4000左右，其大戶型低單價(jià)的定位也被購房者所認(rèn)同，項(xiàng)目前期推出量也去化90%以上了，由于其體量較小得關(guān)系，未來銷售壓力也較小?？蛻舴治觯喉?xiàng)目客群以江陰、惠山區(qū)等周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客群為主，部分市區(qū)客群。（3）案名：百大春城項(xiàng)目地址：文惠路與惠源路交叉處開發(fā)商：江蘇百大實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司代理商：無錫金達(dá)利開盤時(shí)間2007.7入住時(shí)間2009年9月占地面積40萬總建筑面積60萬容積率1.5綠化率40%得房率85-90%物業(yè)類型多層、花園洋房、小高層規(guī)劃戶數(shù)2000多套在售戶數(shù)312主力房型面積78、87（小高層）房型面積范圍77-142銷售均價(jià)4300元/（小高層）4700元/（洋房）價(jià)格范圍4000-5000車位情況1：1物業(yè)費(fèi)0.9-1.2/月物業(yè)公司百大酒店物業(yè)產(chǎn)品定位:原創(chuàng)洋房，純HOUSE，界定無錫洋房秩序。產(chǎn)品分析：百大春城位于惠山新城政和大道與惠山大道交匯處，總建筑面積60萬平方米，項(xiàng)目容積率1.50，綠化率40%左右。17萬平方米春城生態(tài)園、 7萬平方米湖泊、2公里沿河景觀層層環(huán)抱。百大春城一期6+1層電梯洋房，06年6月份開盤，400套花園洋房已全部售磬。其二期6-1層花園洋房 純HOUSE位于項(xiàng)目核心區(qū)域，新澳洲風(fēng)情花園洋房獨(dú)兼生活品質(zhì)與情趣格調(diào)，層層退臺(tái)，超大面寬，前后雙花園，多樣化戶型組合，成為界 定無錫洋房生活的新標(biāo)準(zhǔn)。產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)：1、洋房戶型較好，較獨(dú)特；2、先期開盤價(jià)格較低，有一定的口碑效應(yīng)；3、未來區(qū)域規(guī)劃較好。銷售分析:目前二期洋房和小高層在售，洋房均價(jià)4700元/平米，小高層均價(jià)4300元/平米。自2007年10月加推兩批二期房源后，去化速度較快，銷售勢(shì)頭良好。其純正洋房的口碑已深入人心，對(duì)其未來三期的推出積蓄了足夠的市場(chǎng)人氣?？蛻舴治觯喉?xiàng)目客群以江陰、惠山區(qū)等周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)主及惠山區(qū)政府部門公務(wù)員為主，部分市區(qū)客群和投資客。（4）案名：復(fù)地公園城項(xiàng)目地址：錫澄公路與政和大道交匯處開發(fā)商：復(fù)地集團(tuán)股份有限公司代理商：上海蓮花開盤時(shí)間2005.6入住時(shí)間2007.12占地面積318萬總建筑面積53萬容積率1.48綠化率41.2%得房率90%物業(yè)類型多層、小高層、高層、別墅規(guī)劃戶數(shù)3655戶在售戶數(shù)32主力房型面積137、139房型面積范圍73-189銷售均價(jià)4000元/（毛坯）4950元/（裝修）價(jià)格范圍3800-5200車位情況1：1物業(yè)費(fèi)0.9-1.2/月物業(yè)公司上海復(fù)瑞物業(yè)產(chǎn)品定位:秉承以人為本的理念，以純正自然清新的澳洲風(fēng)情為藍(lán)圖，為無錫帶來全新的魅力澳洲生活。 產(chǎn)品分析：復(fù)地公園城， 50萬未來中心生活樣板區(qū)，緊鄰46.7公頃吳文化公園。其地處無錫惠山新區(qū)核心地段，東臨錫澄南路，南連政和大道，西北面向堰橋港，網(wǎng)聚滬寧、錫澄、錫宜三條高速動(dòng)脈，于惠山之心貫穿南北，與政府隔街相鄰。此外，省重點(diǎn)中學(xué)錫山高級(jí)中學(xué)等名校林立周邊，超大商場(chǎng)正建設(shè)當(dāng)中，交通體系四通八達(dá)，生活設(shè)施面面俱到。項(xiàng)目規(guī)劃總用地33.4萬，總建筑面積約50萬，集多層、小高層、高層、聯(lián)體別墅等多種住宅形態(tài)，并結(jié)合酒店式公寓、商業(yè)、幼兒園等建筑配套，攜澳大利亞BAU等國際團(tuán)隊(duì)聯(lián)袂演繹。產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)：1、項(xiàng)目較大，物業(yè)形態(tài)較豐富；2、開發(fā)商實(shí)力較強(qiáng)；3、地理位置處于惠山新城入口處。銷售分析:目前，復(fù)地公園城精裝房均價(jià)在4900元/平米，毛坯房則在4000元/平米。精裝房已基本售罄，毛坯房還剩30多套，前期供應(yīng)量已基本消化完畢，作為有50多萬平米得大項(xiàng)目，未來供應(yīng)量仍將繼續(xù)上升?？蛻舴治觯喉?xiàng)目客群以堰橋當(dāng)?shù)鼐用?、學(xué)校老師等為主，及部分市區(qū)客群和投資客。（5）案名：奧林匹克花園項(xiàng)目地址：惠山大道與政和大道交匯處開發(fā)商：無錫生命置業(yè)有限公司開盤時(shí)間2007.11入住時(shí)間2008.10占地面積213166.8總建筑面積2557000容積率1.16綠化率46%得房率100%物業(yè)類型一期別墅規(guī)劃戶數(shù)1778戶在售戶數(shù)110主力房型面積189、231房型面積范圍130-288銷售均價(jià)9500元/價(jià)格范圍9000-10000元/車位情況1：0.85物業(yè)費(fèi)1.002.20元/平方米/月物業(yè)公司上實(shí)物業(yè)產(chǎn)品定位:項(xiàng)目遵循“科學(xué)運(yùn)動(dòng)、健康生活”的規(guī)劃理念，在尊重自然、以人為本的準(zhǔn)則下，力圖創(chuàng)造一種運(yùn)動(dòng)型的、具有英式風(fēng)情的居住建筑環(huán)境，在充分利用基地東北側(cè)已建成的綠化景觀基礎(chǔ)上，創(chuàng)造園內(nèi)良好的景觀氛圍，成為惠山區(qū)集生態(tài)居住、運(yùn)動(dòng)休閑等功能為一體的精品小區(qū)之一。產(chǎn)品分析：奧林匹克花園是由中體產(chǎn)業(yè)集團(tuán)開創(chuàng)，并經(jīng)中國奧委會(huì)授權(quán)開發(fā)的體育主題社區(qū)，主要是將奧林匹克精神和體育文化融入社區(qū)的建設(shè)，提倡一種健康的生活方式。無錫奧林匹克花園位于無錫惠山新城無錫生命科技園區(qū)西南部，東鄰惠山大道和S形景觀帶，南接?xùn)|西景觀大道，西依南北景觀大道和惠山區(qū)行政中心。小區(qū)總用地面積19.76萬平方米，規(guī)劃總建筑面積約28.4萬平方米（其中地上23萬平方米，地下5.4萬平方米）。該項(xiàng)目主要由低層住宅、多層通廊式住宅、小高層單元式住宅、配套商業(yè)與公共建筑和地下車庫組成。13萬平米的奧林匹克公園、擬建網(wǎng)球場(chǎng)，足球場(chǎng)，籃球場(chǎng)，沙灘排球，高爾夫球場(chǎng)等多項(xiàng)熱門運(yùn)動(dòng)場(chǎng)館。此外還有老年人的健身設(shè)施以及兒童益智游樂設(shè)施等。1500平方的運(yùn)動(dòng)會(huì)所（包含瑜伽、有氧健美、恒溫游泳、器械健身、乒乓球等各種各樣的運(yùn)動(dòng)。）小區(qū)內(nèi)部還配套有英式風(fēng)情商業(yè)街，里面會(huì)有超市、餐飲、美容院、咖啡屋等等。后期還擬建有一個(gè)12班的私立幼兒園。產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)：1、項(xiàng)目產(chǎn)品和定位都比較新穎；2、開發(fā)商實(shí)力和口碑都較好；3、項(xiàng)目配套齊全，賣點(diǎn)較多。銷售分析:目前，奧林匹克花園一期推出得六聯(lián)排別墅均價(jià)在9500元/，一期推出共計(jì)110套，開盤兩周至今已去化30%，開盤情況良好。隨著產(chǎn)品的深入人心及品牌效應(yīng)的推廣，加之未來產(chǎn)品的多樣性推出，銷售前景看好。客戶分析：一期別墅客群主要以江陰、惠山區(qū)等當(dāng)?shù)厮綘I業(yè)主為主，后期小高層產(chǎn)品會(huì)增加惠山區(qū)及市區(qū)普通收入客群。（6）案名：綠地波士頓公館項(xiàng)目地址：惠山大道與金惠路交匯處東南面開發(fā)商：上海綠地集團(tuán)無錫置業(yè)有限公司代理商：金石地產(chǎn)開盤時(shí)間2007.9入住時(shí)間2008.7占地面積50萬總建筑面積78.3萬容積率1.02綠化率37%得房率90%物業(yè)類型聯(lián)排、洋房規(guī)劃戶數(shù)5875套在售戶數(shù)322主力房型面積133房型面積范圍100-196銷售均價(jià)4500元/（洋房）別墅：6500元/價(jià)格范圍洋房3600-4500元/車位情況1：1物業(yè)費(fèi)1.8/月物業(yè)公司上海科瑞物業(yè)產(chǎn)品定位:波士頓風(fēng)情的高品位城市生活社區(qū)產(chǎn)品分析：該項(xiàng)目位于無錫市北，惠山新城行政中心東南，緊靠惠山大道，是綠地集團(tuán)第四個(gè)“新里”品牌項(xiàng)目，總建筑面積約78萬平方米， 以聯(lián)排別墅、花園洋房為主，以1.02的超低容積率自然營造高尚私家生活靜地，建成后呈現(xiàn)別墅、情景洋房、小高層、高層及配套設(shè)施完美結(jié)合的高品位社區(qū)，凸顯“貴族、純正、涵養(yǎng)”的設(shè)計(jì)理念。該項(xiàng)目擁有最佳景觀資源和公共設(shè)施，無論地理、景觀、建筑、配置上都別具匠心。800平米中心湖，160平米水上花園，7000平米運(yùn)動(dòng)休閑俱樂部，15000平米風(fēng)情商業(yè)街，生活設(shè)施一應(yīng)俱全，氛圍溫馨典雅。項(xiàng)目一期BOSSTOWN首府，氣質(zhì)非凡的新英格蘭風(fēng)格建筑，獨(dú)具匠心的社區(qū)規(guī)劃，靈活多樣的建筑形態(tài)及戶型選擇，從每一個(gè)微小細(xì)節(jié)體現(xiàn)主人的品位，打造城市中堅(jiān)專屬的格調(diào)生活領(lǐng)地。產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)：1、項(xiàng)目規(guī)模較大，內(nèi)在生活設(shè)施規(guī)劃一應(yīng)俱全；2、獨(dú)特的建筑風(fēng)格，波士頓風(fēng)情的景觀設(shè)計(jì)具備一定的吸引力；3、遠(yuǎn)期規(guī)劃中利好因素較多，輕軌，公交線路等使人們對(duì)該項(xiàng)目預(yù)期增大；4、產(chǎn)品豐富，適合各類購房者選擇；5、綠地品牌具備很強(qiáng)的品牌競(jìng)爭(zhēng)力。銷售分析:該項(xiàng)目前期推廣比較到位，在尚未開盤之前，各項(xiàng)推廣措施如“綠地會(huì)”、“5000元購房禮券”、“波士頓文化之旅”、“購房VIP卡”等就已先期全面展開，因此其前期預(yù)約情況比較理想。同時(shí)綠地品牌在無錫已經(jīng)形成了比較大的影響力，對(duì)其銷售會(huì)有一定的推動(dòng)作用。并且綠地公司在銷售推廣方面，具備很強(qiáng)的實(shí)力，因此該項(xiàng)目的銷售狀況開盤之后較為理想，先期推出的A、B二個(gè)花園洋房組團(tuán)銷售狀況穩(wěn)定，C組團(tuán)將在近期推出。客戶分析：周邊企業(yè)中高層管理人員，認(rèn)同該區(qū)域的市區(qū)購房人群。（7）案名：金都花園項(xiàng)目地址：惠山區(qū)西新路北端開發(fā)商：無錫金都房地產(chǎn)有限公司代理商：上海新馳開盤時(shí)間2004.9入住時(shí)間一期已交付占地面積229079總建筑面積420000容積率1.80綠化率45%得房率75%-90%物業(yè)類型多層，小高層，高層規(guī)劃戶數(shù)3000套在售戶數(shù)812主力房型面積131-150房型面積范圍131-150銷售均價(jià)3900元/平米價(jià)格范圍3700-4200元/平米車位情況1：1物業(yè)費(fèi)1.10元/月物業(yè)公司無錫新馳物業(yè)產(chǎn)品定位:新城中央高尚住宅區(qū)產(chǎn)品分析：中環(huán)國際 金都花園 ，位于惠山區(qū)政府行政中心市民廣場(chǎng)正南面，占據(jù)了惠山新城CPD、CBD、CLD三大中心。本項(xiàng)目規(guī)劃總面積42萬平方，將建30萬平方高檔住宅和12萬平方商務(wù)辦公樓。計(jì)劃分三期開發(fā)，一期規(guī)劃15.5萬平方米商品住宅，主要由多層、小高層、高層住宅和商業(yè)步行街組成。有一條自然河流南北向穿越社區(qū)，形成了很強(qiáng)的水景支撐，使本項(xiàng)目具備了良好的宜居環(huán)景。產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)：1、位于惠山新城核心區(qū)的正中心位置，地理優(yōu)勢(shì)明顯；2、周圍生態(tài)環(huán)境良好，自然河流，大型廣場(chǎng)環(huán)布四周；3、規(guī)劃中的商業(yè)中心近在咫尺。銷售分析:該盤占據(jù)獨(dú)有的中心位置、具備較強(qiáng)的象征性，并且該項(xiàng)目是區(qū)域內(nèi)最先開盤的項(xiàng)目之一，因此占有了很好的市場(chǎng)先機(jī)，一批周邊客戶很快被該項(xiàng)目利用，因此前期銷售狀況還是比較理想的，一期已經(jīng)售完。二期項(xiàng)目將主推多層花園洋房，預(yù)計(jì)上市時(shí)間在2008年4月?？蛻舴治觯夯萆絽^(qū)公務(wù)員，惠山新區(qū)企業(yè)中高層管理人員。（8）案名：順馳理想城市項(xiàng)目地址：北環(huán)路與惠山大道交界處開發(fā)商：無錫順馳城市建設(shè)有限公司開盤時(shí)間2007.10入住時(shí)間2008.12占地面積555000總建筑面積832000容積率1.50綠化率49%得房率90%物業(yè)類型多層，小高層規(guī)劃戶數(shù)6000套在售戶數(shù)877套主力房型面積94、128房型面積范圍67-184銷售均價(jià)花園洋房4500元/價(jià)格范圍3200-5000元/車位情況1：1物業(yè)費(fèi)1.2/月物業(yè)公司無錫順馳物管產(chǎn)品定位:新城市中心大型綜合居住區(qū)產(chǎn)品分析：該項(xiàng)目東至白屈港,西至惠山新城區(qū)惠山大道,南至南環(huán)路,北至胡長(zhǎng)路，規(guī)模龐大，整個(gè)地塊由綠地集團(tuán)和順馳聯(lián)合開發(fā)，小區(qū)內(nèi)各項(xiàng)設(shè)施規(guī)劃完善，幼兒園，學(xué)校，商業(yè)設(shè)施，養(yǎng)老院等等一應(yīng)俱全，周邊交通狀況良好，是惠山新城里最大的居住區(qū)，猶如一座衛(wèi)星城。該項(xiàng)目以“商業(yè)廣場(chǎng)、運(yùn)動(dòng)廣場(chǎng)“為理想生活核心，通過人性化具有濃郁生活氛圍的建筑分布、公共開放空間-社區(qū)廣場(chǎng)設(shè)計(jì)、半私密空間-組團(tuán)院落設(shè)計(jì)、合理的組團(tuán)分區(qū)，打破傳統(tǒng)住宅為核的貫用模式，共同構(gòu)筑一個(gè)柔性空間，帶來一個(gè)充滿人性化的和諧社區(qū)，使人們得到了一個(gè)伸展到街道上的公共宅間和內(nèi)部私密庭院空間之間的特殊聯(lián)系的體驗(yàn)。產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)：1、項(xiàng)目規(guī)模較大，具有很大的影響力，內(nèi)在生活設(shè)施規(guī)劃一應(yīng)俱全；2、遠(yuǎn)期規(guī)劃中利好因素較多，且區(qū)域升值尚有潛力；3、順馳品牌實(shí)力雄厚；4、產(chǎn)品豐富，適合各類購房者選擇。銷售分析:從今年理想城市得銷售情況來看，項(xiàng)目已回本處于盈利階段，順馳沒參加07年得秋季房交會(huì)就足以證明銷售壓力正在逐漸減輕。且目前洋房?jī)r(jià)格也拉升至4500元/，雖然周邊項(xiàng)目同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)重，卻銷售情況依然良好，前景看好?？蛻舴治觯夯萆叫聟^(qū)企業(yè)中高管，長(zhǎng)期于此生活工作的人群，部分市區(qū)購房者。第六部分 項(xiàng)目SWOT分析Strength（優(yōu)勢(shì)）（一） 惠山新城核心位置，地理優(yōu)勢(shì)明顯本項(xiàng)目地處惠山區(qū)政和大道沿線，此處為惠山新城的核心區(qū)塊，行政、商業(yè)以及各大實(shí)力開發(fā)商的項(xiàng)目云集于此，路網(wǎng)狀況良好，規(guī)劃傾向性明顯。此區(qū)塊正在逐漸成為名副其實(shí)的區(qū)域核心，遠(yuǎn)期價(jià)值優(yōu)勢(shì)較大。（二） 新城為新開發(fā)區(qū)域自然生態(tài)保持良好，項(xiàng)目景觀資源良好惠山新城為新開發(fā)區(qū)域，各種自然生態(tài)保持良好，加上政府打造的各市民廣場(chǎng)和生態(tài)公園，其自然生態(tài)價(jià)值及景觀價(jià)值在錫城各區(qū)中較為突出。項(xiàng)目在此可以借用良好的自然及景觀資源。（三） 賽維拉品牌在全國經(jīng)營多年，口碑較好賽維拉品牌在全國有多年的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，項(xiàng)目眾多，在無錫也曾成功開發(fā)東亭賽維拉項(xiàng)目，在無錫賽維拉品牌已經(jīng)有一定的品牌基礎(chǔ)，在市民中有著良好的口碑。Weakness（劣勢(shì)）（一） 惠山區(qū)配套設(shè)施缺乏，生活便利性有待提高惠山新城為新開發(fā)區(qū)域，商業(yè)氣氛匱乏，公共交通線路較少，整個(gè)區(qū)域內(nèi)僅有少量零星商業(yè)可供使用，短期內(nèi)生活便利性難以保障。（二）沒有完善的工業(yè)體系的支撐對(duì)于一個(gè)成熟的居住區(qū)域來說，商業(yè)是為居住提供服務(wù)的，而工業(yè)體系是為居民導(dǎo)入的基礎(chǔ)，一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目不可能將在南面工作的人吸引到北面來，所以就近而居是所以人購房時(shí)必然會(huì)考慮的重要因素，人口導(dǎo)入首先就要提供相應(yīng)的工作崗位?；萆叫鲁谴笠?guī)模改造，將原有的污染企業(yè)全部遷走，這對(duì)改善居住環(huán)境是非常有利的，但同時(shí)也遷走了在這工作的人，遷走了客戶。所以一個(gè)完善的工業(yè)體系是一個(gè)區(qū)域所有房地產(chǎn)項(xiàng)目的生存之本，但是本項(xiàng)目所屬區(qū)域在改造過程中確缺少了這一點(diǎn)。（三