目 錄前 言第一篇 市場研究篇一、 湘潭市房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟指標二、 湘潭市房地產(chǎn)市場總體特征三、 湘潭高檔住宅物業(yè)市場分析四、 湘潭高檔物業(yè)目標消費群分析第二篇 項目概況及區(qū)域理解一、項目選址及基本情況（一）地理位置（二）交通（三）項目社區(qū)配套二、開發(fā)機會點及風險因素（一）開發(fā)機會點（二）風險因素第三篇 市場定位篇一、項目定位前的思考二、目標客戶群掃描（一）目標客戶群年齡層次（二）目標客戶群職業(yè)層次（三）目標客戶群心態(tài)（四）結(jié)論三、同類樓盤調(diào)查四、項目市場定位推導（一）定位主題元素提煉（二）項目市場定位初步建議五、項目主題形象定位六、項目價格定位（一）核心客戶的購房消費能力分析（二）價格定位建議七、項目產(chǎn)品設計定位（一）戶型配比（二）小區(qū)規(guī)劃設計定位八、軟件及附加值建議（一）目的（二）形式第四篇 營銷策略篇一、整體營銷策略（一） 總體策劃策略（二） 營銷策略推廣主題（三） 營銷策略主題分析二、銷售策略三、廣告媒體組合策略 前 言首先，衷心感謝貴司對我們的支持和信任，為我們提供一個可以充分發(fā)揮的機會。在此，謹祝我們能夠合作愉快，為項目的成功開發(fā)寫上精彩的一頁！從認識項目開始，我們便開始不斷思考與構(gòu)思有助于項目市場定位、開發(fā)、銷售推廣的各種方式，從而今天很榮幸能夠借用這一機會表述我們思路，同時也將毫無保留的展開我們的觀點。本案由四大部分構(gòu)成：為項目定位前，量化市場資訊工作的準備市場研究篇充分理解項目自身及前瞻發(fā)展趨勢項目理解篇針對市場及目標消費群特性對項目進行定位市場定位篇組織令項目贏得市場的系統(tǒng)性營銷思維營銷策略篇現(xiàn)在立即延伸本報告相關(guān)內(nèi)容第一篇 市場研究篇一、 湘潭市概況湘潭地處湖南省政治、經(jīng)濟、文化教育最發(fā)達的：“金三角”地區(qū)，南依衡岳，北鄰長沙，得湘江之利，上通衡陽，下貫洞庭。近代以來一直是商家云集的江南名鎮(zhèn)，素有“金湘潭”的美稱。 湘潭歷史悠久，人杰地靈。尤其是現(xiàn)代，一代偉人毛澤東、開國元勛彭德懷、世界文化名人齊白石皆誕生于此，山山水水留下他們不朽的足跡。名人故里，名勝薈萃：始建于南宋的文廟和明代的關(guān)圣殿，雕梁畫棟，獨具匠心；湘江西岸的望亭，可遠觀衡岳，近聽濤聲，湘江東側(cè)的昭山，為瀟湘八景之一，登山遠眺，三湘風物盡收眼中。市中心有南湘佛地海會寺、秋瑾故居、齊白石紀念館等，構(gòu)成了道道奇特的人文景觀。毛澤東故里韶山，鐘靈毓秀，韶峰，滴水洞、虎歇坪與毛澤東銅像廣場、毛主席詩詞碑林連成一片，交湘輝映。彭德懷故鄉(xiāng)烏石寨，壯觀的紀念頭園和秀麗的田園山水風光渾然一體，如詩如畫。湘潭交通發(fā)達，GO65、GO30高速公路和G107、G320國道及京廣鐵路和湘黔鐵路和正在修建的洛湛鐵路縱橫交織。乘車經(jīng)長潭高速公路30分鐘即可抵長沙黃花機場。在“長、株、潭”三市融城的進程中，湘潭的發(fā)展速度將得到更大提升，輕軌鐵路規(guī)劃的通過將更加拉近與省會長沙的距離，迅速拉動經(jīng)濟增長。二、 湘潭房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟指標1、湘潭市2004年房地產(chǎn)開發(fā)完成投資（按用途）表1 湘潭市2004年房地產(chǎn)開發(fā)完成投資（按用途分） 單位：億元時間合計住宅辦公樓商業(yè)營業(yè)用房其它2004年31.7220.231.029.341.13從（表1）可以看出2004年，全市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資中，住宅部分建設完成投資20.23億元，占總投資的63.78%，比上年同期的15.18億元增長33.27%；辦公樓部分建設完成投資1.02億元，占總投資的3.22%，比上年同期的0.85億元增長20%；商業(yè)營業(yè)部分建設完成投資9.34億元，占總投資的29.45%，比上年同期的4.69億元增長99.15%；其他用房部分建設完成投資1.13億元，占總投資的3.56%，比上年同期的1.84億元減少38.59%。 通過數(shù)據(jù)我們可以非常明確地看出，消費者日益增長的改善現(xiàn)有居住條件的需求和現(xiàn)實生活中相對落后的人居環(huán)境之間的矛盾，仍然是引導房地產(chǎn)市場蓬勃發(fā)展的內(nèi)在動力。只有真正做到準確而細致地了解并且滿足消費者的潛在需求，才能在激烈的市場競爭中占有一席之地。并且，預計這一局面在今后將繼續(xù)維持一段較長的時間。2、湘潭市2004年房地產(chǎn)開發(fā)房屋施工面積(按用途) 2004年全市商品房施工面積為109.72萬平方米，比上年同期的78.63萬平方米增長了39.54%。表2 湘潭市2004年房屋施工面積（按用途分) 單位：萬平方米時 間合 計住 宅辦公樓商業(yè)營業(yè)用房其他高檔別墅普通公寓1-9月109.7280.095.5710.4313.6313.2666.83 從（表3）可以看出，住宅部分施工面積為80.09萬平方米，占總施工面積的72.99%，比上年同期的64.15萬平方米增長了24.85%。其中高檔別墅部分施工面積為13.26萬平方米，占總施工面積的12.09%；普通公寓部分施工面積為66.83萬平方米，占總施工面積的60.91%，比上年同期的50.34萬平方米增長了32.76%。辦公樓部分施工面積為5.57萬平方米，占總施工面積的5.08%;商業(yè)營業(yè)用房部分施工面積為10.43萬平方米，占總施工面積的9.5%；其他部分施工面積為13.63萬平方米，占總施工面積的12.42%。三、湘潭市房地產(chǎn)市場總體特征1、湘潭市樓盤基本狀況分析1.1關(guān)于價格今年住宅價格上漲幅度較大，漲幅為11.55%。去年住宅均價1030元/，現(xiàn)住宅均價1149元/。1.2 已售樓盤分析1）、成熟商圈及城市中心區(qū)域樓盤熱銷由于該類區(qū)域地理位置優(yōu)越，市政配套設施齊全，商業(yè)氛圍濃厚，故該區(qū)域樓盤銷售呈火爆態(tài)勢。2）、近郊中低檔樓盤熱銷隨著市政府南遷，三市融城的發(fā)展，給原意義上的城鄉(xiāng)結(jié)合處帶來巨大的商機，城市高品位的規(guī)劃，優(yōu)美的生態(tài)環(huán)境及巨大的升值空間致使該區(qū)域樓盤熱銷。1.3 新開樓盤分析1）、項目開發(fā)逐步趨于理性，更趨于市場化，產(chǎn)品定位逐步準確。2）、“內(nèi)部認購”開始出現(xiàn)，少數(shù)樓盤采用內(nèi)部認購，該形式一方面聚集資金，另一方面烘托氣氛提升人氣，從而達到開盤之日熱銷的大好形象。1.4 滯銷樓盤分析1）、裙樓門面由于面積偏大，單價高，投資門檻高，已成為湘潭商住樓滯銷的主要原因。2）、高檔樓盤缺失，大量樓盤集中在中低檔進行同質(zhì)化競爭，部分項目由于市場定位于同一階層、同時產(chǎn)品設計存在一定的不合理性使之成為中低檔市場的“雞肋”。2、湘潭市房地產(chǎn)新動向2.1 高速交通網(wǎng)絡形成，推動房地產(chǎn)快速發(fā)展湘潭日趨完善的高速交通網(wǎng)絡正在迅速推動樓市的發(fā)展，尤其是隨著河東開發(fā)區(qū)的逐步成型以及市政府的即將搬遷，住宅郊區(qū)化進程正在加快。 2.2 大盤時代即將來臨隨著湘潭市政府遷往河東新址，浙江金華等一批項目即將進入實質(zhì)性操作階段。三大橋的拉通同時也帶動湘潭樓市發(fā)展。目前，錦繡湘江銷售情況良好。 2.3 “8.31”大限逐漸規(guī)范土地市場,房地產(chǎn)將面臨重新洗牌和重組回顧2004年3月30日，國土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知（簡稱“71號令”）規(guī)定8月31日后不得再以歷史遺留問題為由采用協(xié)議方式出讓經(jīng)營性土地使用權(quán)，而是國有土地使用權(quán)必須以公開的招標拍賣掛牌出讓方式進行。8月31日，因此被喻為地產(chǎn)市場的大限，在這種情況下，樓盤放量的萎縮，減少自在情理之中。縱觀湘潭樓市，今年樓盤供應量相比2004年明顯有所減少，就證明了這一點。但同時減少樓盤量的背后，需求量卻在穩(wěn)定增長。湘潭樓市近段持續(xù)火爆，似乎也佐證了這一態(tài)勢，再加之去年在央行“121文件”襯托下，國務院出臺的“18號文”展望2004年的湘潭樓市，很可能出現(xiàn)“市場好過，行業(yè)難過”。也就是說，市場很可能保持房價、銷售量的增長，但行業(yè)和企業(yè)的景氣程度卻比往年差，尤其是企業(yè)利潤不比往年。僅單純的依靠“開發(fā)模式”的發(fā)展將企業(yè)做大、做強已受到局限，只有在新變化下，湘潭房地產(chǎn)企業(yè)的操作策略應更加豐富，以適應發(fā)展的變化。四、湘潭市高檔住宅物業(yè)市場分析1、湘潭市高檔住宅物業(yè)現(xiàn)狀在90年代湘潭幾乎沒有有高檔樓盤，這是由于受到當時居民整體購買力偏低的限制而造成的。大多數(shù)想開發(fā)高檔樓盤的開發(fā)商都不敢輕易投資。然而，不可否認的是，住宅高檔、精品化已經(jīng)成為房地產(chǎn)發(fā)展的必然趨勢，必將成為房地產(chǎn)發(fā)展的主流。在近幾年的時間內(nèi)，湘潭的住宅業(yè)跨越了很大一步，高檔樓盤逐步出現(xiàn)，且銷售較好。通觀各個高檔樓盤的具體經(jīng)濟指標，我們不難看出其具有共同點。 盡管湘潭住宅價格較大部分其他同類型城市低，但房價相比去年已經(jīng)有了較大的升幅，并且有著繼續(xù)上揚的趨勢。 從目前湘潭市的住宅發(fā)展情況來看，住宅消費呈現(xiàn)了兩種勢頭：一方面是價格在1300元左右乃至以下的低檔商品房或經(jīng)濟適用房受到了大多數(shù)工薪階層的歡迎；而另一方面，價格在1500元以上的中高檔住宅，還是住宅市場上的一個點綴品，是以滿足極少數(shù)人的需要而存在，這將面臨著巨大的購買群體。 不可否認的是，住宅高檔、精品化已經(jīng)成為房地產(chǎn)發(fā)展的必然趨勢，必將成為房地產(chǎn)發(fā)展的主流。在近幾年的時間內(nèi)，湘潭市的住宅業(yè)跨越了很大一步，通觀各個樓盤的具體經(jīng)濟指標，我們不難看出其具有以下共同點：A. 開發(fā)樓盤規(guī)模較大，規(guī)劃形態(tài)集中為多層建筑群。從目前住宅產(chǎn)業(yè)較為流行的趨勢來看，住宅規(guī)劃形態(tài)“單一化”將逐漸成為主流，這是受到了購買者心態(tài)的指引，大多數(shù)購買高檔樓盤的消費者，其購買住宅已經(jīng)不僅僅在于其可居住性了，同時還是一種身份和品位的象征，他們要求其所購買的樓盤除了自身品質(zhì)之外，對其購買人群層次也有一定的要求。普通住宅由于開發(fā)規(guī)劃形態(tài)面較廣，同一住宅區(qū)內(nèi)不同價格的住宅差距拉得很開，使得購買人群的層次也很分散，這樣一來，就不能滿足這部分人群對品牌與身份的要求了。而高檔樓盤恰恰可以很好的避免這一問題。B. 據(jù)調(diào)查，購買高檔住宅的人群主要集中在以下幾個層次：（1）各大中型企業(yè)、公司負責人；（2）高級科技人員；（3）演藝界人士；（4）“金領”階層；從以上各層次不難看出，這類人群的共同點在于：收入水平較高且穩(wěn)定，知識層次較高，對生活品質(zhì)要求較高。同時，該類人群由于在90年代我市住宅產(chǎn)業(yè)化剛剛起步階段即成為最早購買商品房住宅的極少部分人，到現(xiàn)在，其早期所購買住宅無論從房型結(jié)構(gòu)還是物業(yè)服務水平來說早已不能滿足其要求，現(xiàn)在已經(jīng)到了其“換房”階段，因此，高檔樓盤正好滿足其需要，其所提出的“為成功人士度身定造”的口號也正好符合這部分人群追求高品質(zhì)生活，求“精”不求“多”的要求。C. 從調(diào)查得知，該類購買群對于新型戶型的接受度普遍高于普通消費者。D. 樓盤售價基本上都在1300元左右，在湘潭市房地產(chǎn)市場上來看處于高檔房價水平。E. 戶型較為齊全，從二室二廳到復式都有涉及。對這部分消費群的調(diào)查得知，面積在140以上的住宅才可滿足其需要。F. 各大樓盤的配套情況基本相似，配套齊備，寬帶、三網(wǎng)合一，全封閉物業(yè)管理等等，從湘潭市目前操作較為成功的項目分析看來，現(xiàn)在的消費者逐步變得更加理性了，他們不僅僅只是注重樓盤本身的品質(zhì)，還開始注重樓盤的整體物業(yè)管理水平、所提供的服務。因此，高水準的物業(yè)管理對樓盤的整體品質(zhì)的提升具有很大作用。綜上所述，湘潭市現(xiàn)時高端物業(yè)市場仍不成熟，豪宅的定義仍停留在“總價高”的水平，尚未發(fā)展到“品質(zhì)高”的階段。隨著經(jīng)濟的發(fā)展，市場對高端物業(yè)的需求及要求高端物業(yè)將成為湘潭市住宅業(yè)發(fā)展的一個新的熱點。我們有理由相信：湘潭市的住宅發(fā)展將由于其更大的可塑性、更寬的上揚空間、更多的需求量而以更快的速度進步。2、湘潭市高檔住宅物業(yè)發(fā)展動向高檔住宅作為住宅中的最高端產(chǎn)品，它應該有更全面、更深刻的內(nèi)涵。現(xiàn)在人們已經(jīng)意識到問題所在，以往別墅似乎是豪宅的唯一代名詞，如今Townhouse、小高層，高層，甚至超高層都紛紛搶奪高檔住宅市場，形成了以別墅為代表的平面式豪宅（包括Townhouse）與空中豪宅（包括小高層、高層）共存的局面。高檔住宅的成長，一方面是湘潭城市經(jīng)濟發(fā)展和個人收入提高的客觀要求，另一方面是房地產(chǎn)開發(fā)商追求更大利潤空間和品牌知名度所致。隨著時代的進步，居者對生活方式、生活內(nèi)容的不斷更新，高檔住宅這種類型產(chǎn)品的特征，也隨之變遷、演化，留下了時代的痕跡。一是復雜化、科技化。它成為了高檔住宅發(fā)展的趨勢，現(xiàn)代生活內(nèi)容的極大豐富，家庭生活的互動，使高檔住宅的布局組成更加復雜化，簡單的功能分區(qū)（動、靜分區(qū)，私密與公共分區(qū)）已不可能解決高檔住宅這一獨特類型產(chǎn)品的矛盾。二是序列的深化和豐富。廚房系統(tǒng)：設備增加，如雙門冰箱、冰柜、洗碗消毒柜等，廚房劃分為操作廚房和服務廚房兩種，操作廚房相對封閉，服務廚房相對開放，潔污、油煙進行了分區(qū)，部分廚房操作系統(tǒng)融入家庭其它功能生活中。起居廳與客廳系統(tǒng)：起居廳越來越復雜，逐步演化成家庭廳，集家庭交往、休閑甚至就餐為一體，是使用最頻繁的空間，甚至增添了辦公性質(zhì)的功能，而客廳越來越單一化。其他，像多媒體、家庭劇場、家庭辦公室、家庭圖書館、健身房等成為高層豪宅必不可少的組成部分。三是高檔住宅的變遷始終貫穿著一種生活方式和理念，即不注重十分奢華的裝飾，而注重空間布局本身，生活所涉及的內(nèi)容更加追求專業(yè)化，如登山運動，需要極為專業(yè)的配置；如做法式大餐，需要的是最正宗的廚具和餐具；生活方式更加精致化；消費的方式追求單獨化等等。湘潭房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度與容量，給了高檔住宅以巨大的機會，也會帶給眾多高檔住宅開發(fā)商以無盡的想象空間，伴隨加入WTO、西部大開發(fā)、經(jīng)濟高速發(fā)展等一系列利好因素的刺激下，湘潭高檔住宅的發(fā)展一定會呈現(xiàn)出更多的形態(tài)，更加體現(xiàn)這個城市的魅力。五、湘潭高檔物業(yè)目標消費群分析1、 目標客戶家庭收入本項目的目標客戶屬于社會中高收入階層，家庭月收入平均水平在4000元左右，推導出目標客戶能承受的月供款在1000-1500元之間。在統(tǒng)計中還發(fā)現(xiàn)：家庭收入與戶型并不成正比，高收入家庭選擇三房的也有一定的比例，說明三房在湘潭高收入群體中相當?shù)氖袌觥?、 目標客戶受教育程度本項目目標客戶受教育水平較高，本科學歷以上的占了七成，高中學歷不足一成。數(shù)據(jù)顯示：目標客戶非常希望小區(qū)會所中能配置小型圖書館，比較注意是新知識的吸收，并對樓宇智能化配置要求較高。3、 目標客戶的職業(yè)分布情況在目標客戶的職業(yè)中：從事管理工作的占了五成，其中大部分屬于商界成功人士，私營業(yè)主占了二成；自由職業(yè)者和公務員僅一成左右。4、 目標客戶主力戶型偏好目標客戶群偏好的主力戶型為三房，其次為四房。5、 目標客戶購買面積偏好目標客戶對建筑面積在120180m2之間的戶型需求占八成，建筑面積在250m2以上的市場需求量很小。結(jié)合主力戶型偏好分析可知：本項目應以面積范圍在120-180之間的三房及四、五房為主。6、戶選擇住宅單位時考慮的因素數(shù)據(jù)顯示目標客戶高端物業(yè)的關(guān)心因素是全面化的，同時代表未來高端物業(yè)將走向綜合性能的競爭層面。7、 目標客戶的單價選擇能接受單價在14001800元/m2之間的目標客戶占了七成左右，這一群體將是本項目的主流客戶。湘潭住宅市場長期缺乏“精品”，價格一直得不到提升，除與消費水平和土地成本有關(guān)外，產(chǎn)品自身科技含量不夠，綜合質(zhì)素與沿海地區(qū)相比需要進一步提高也有很大的關(guān)系。8、 目標客戶能承受的總價能接受總房款在2025萬元之間的目標客戶占了近五成，參照湘潭房地產(chǎn)市場上同類物業(yè)的銷售價格，本項目的主力戶型的總價也在這一區(qū)間上下浮動。9、 目標客戶對住宅附設功能的需求從上圖中看出，目標客戶對“主臥衛(wèi)生間”、“空中花園”、“工作陽臺”的關(guān)注程度較高。10、 目標客戶認為高檔住宅所需元素12.1%18.3%18.3%8.0%19.60%3.50%18.40%0.40%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%直飲水戶式中央空調(diào)熱水系統(tǒng)公共區(qū)域高檔裝修精致園林高檔會所深度智能化其他百分比深度智能化、精致園林、熱水系統(tǒng)、戶式中央空調(diào)、直飲水是目標客戶比較關(guān)注的配套設施，在本項目的硬件設施配備上建議考慮客戶的需求。第二篇 項目概況及區(qū)域理解一、 項目選址及基本情況1、地理位置 本項目北臨霞光中路，西臨吉安路，坐擁百畝原生態(tài)綠地，是湘潭市便捷和生態(tài)兼得獨一無二的都市綠色家園。市政府的搬遷，河東區(qū)域的中央政務、生活區(qū)已基本形成，對本項目的開發(fā)尤其有利。2、交通本項目距建設路口商業(yè)中心約3分鐘車程，上建設中路即可暢快的到達湘潭市東、南、西區(qū)，并有多條公交線路經(jīng)過，交通十分便捷。3、項目SWOT分析優(yōu)勢分析：湘潭市高新技術(shù)開發(fā)區(qū)的一個重要組成部分。在未來城市的遠景發(fā)展中，在地理上占據(jù)了先機。作為絲綢北路的地理優(yōu)勢，以及“金僑世紀苑”的成功開發(fā)，高尚居住區(qū)的外部形象在湘潭市民的心理上已經(jīng)形成。劣勢分析-項目地處一個新的城市生活區(qū)域，需要不斷完善生活配套設施和商業(yè)配套設施。在近段時間里，在公共交通上需要改善。拉近與城市中心的距離。在生活成本上進行改善。機會分析-多個項目準備啟動，在一定程度上意味著本區(qū)域的興起。在適當?shù)臅r機，推出適合市場的產(chǎn)品。威脅分析-在絲綢中路周邊，多個項目的存在，在市場上是享有同等的機會，但是也存在著產(chǎn)品同類化的競爭，在價格上也存在競爭威脅。而且，今年將有近80萬平米的多層房屋供應，市場競爭加劇。通過上述分析，在本項目中優(yōu)勢和劣勢共存，機會和威脅同在，如何化劣勢為優(yōu)勢，如何最大限度的規(guī)避風險，并挖掘本項目所具有的所有機會，如何將本項目的各種資源全面整合將成為本項目成功的關(guān)鍵。二、 開發(fā)機會點及風險因素1、開發(fā)機會點 景觀座擁原生態(tài)綠地及本小區(qū)景觀； 區(qū)域地理位于湘潭市高新技術(shù)開發(fā)區(qū)霞光中路的核心地段，交通便捷、亦動亦靜； 知名度高霞光中路的全面拉通及周邊高尚居住圈在湘潭人心目中逐步形成，項目地理環(huán)境的升值性和發(fā)展?jié)摿θ怂苤?市場缺口湘潭現(xiàn)時高檔住宅有相當市場缺口，項目的可塑性非常廣闊； 環(huán)境指數(shù)“金僑悉尼水城”小區(qū)所處位置及周邊風水是項目寶貴環(huán)境資源； 產(chǎn)業(yè)復合未來通過高新技術(shù)開發(fā)區(qū)各項優(yōu)惠措施對該區(qū)域產(chǎn)業(yè)進行激活，將為項目開發(fā)帶來無限的利益點； 板塊聯(lián)動湘潭“河東”板塊并不是孤立的，而是與市政府東遷、浙江金華等大型項目相聯(lián)動的，板塊合作共同制造市場焦點的機會甚多； 品牌價值金僑集團本身在湘潭的品牌優(yōu)勢和湘潭高新技術(shù)開發(fā)區(qū)的發(fā)展以及區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的強勁態(tài)勢是成功開發(fā)的堅實后盾。2、風險因素 市場容量小湘潭市整體宏觀經(jīng)濟仍較國內(nèi)其他同類型城市落后，市場消費力仍未充分激活； 市場競爭激烈近兩年湘潭房產(chǎn)均呈熱銷態(tài)勢，至使許多大規(guī)模的小區(qū)樓盤紛紛上馬，產(chǎn)品同質(zhì)化愈演愈烈； 市場聚焦度不足本項目地處城東開發(fā)區(qū)，而且湘潭市場對該區(qū)域房地產(chǎn)的認識仍停留在地價低廉的層面上，且公共配套不完善，許多優(yōu)勢資源尚未發(fā)掘；同時湘潭市場焦點均集中在城中繁華地段，所以項目推廣需要采用各種聚焦手法將市場熱點集中在區(qū)域范圍內(nèi)； 建筑形態(tài)的接受度低由于湘潭市民的傳統(tǒng)消費心態(tài)，以及別墅物業(yè)充斥市場，很大程度削弱了消費者對多層小區(qū)型高檔物業(yè)的接受度第三篇 市場定位篇一、項目定位前的思考根據(jù)上篇針對本項目自身狀況及切合市場的分析研究，我們可以得出結(jié)論：思考一本項目具備優(yōu)異的資源基礎同時這些資源具有不可復制性這些資源基礎的整合必將催生出巨大的市場沖擊力產(chǎn)業(yè)資源品牌資源房地產(chǎn)業(yè)-住宅項目及配套休閑產(chǎn)業(yè)-酒店、會所商業(yè)產(chǎn)業(yè)-專業(yè)市場企業(yè)品牌-金僑集團強勢品牌企業(yè)實力-多年房地產(chǎn)開發(fā)實力+支持點思考二河東板塊的市政發(fā)展戰(zhàn)略蓄勢待發(fā)這種態(tài)勢賦予項目特殊的戰(zhàn)略意義這種戰(zhàn)略意義使項目必須具備領先的產(chǎn)品地位用地規(guī)模市政建設城市運營的啟動點，城市東移的發(fā)展格局+支持點思考三可供開發(fā)的土地資源不存在局限性使項目規(guī)劃可向縱深發(fā)展縱深發(fā)展的建筑規(guī)劃使項目基本定型為多層建筑群用地規(guī)模規(guī)劃要點總用地約8萬平方米，有效用地面積7萬平方米容積率1。62、綠化率35%總建筑面積13 萬平方米建筑限高50米、建筑密度31%+支持點二、目標客戶群掃描既然項目開發(fā)為高檔物業(yè)走向必然，那就讓我們研究一下誰會對我們的這種產(chǎn)品產(chǎn)生興趣，或者換個角度，看看我們的產(chǎn)品能撩動誰？（一） 目標客戶群年齡層次1) 從項目市場分析可知，本項目面對的目標客戶群以中年買家為主，即3550歲年齡段的買家。這批客戶大部分的工作時間為1030年，手頭的積蓄較為豐厚，每月乃至每年的收入較高，但隨著置業(yè)消費觀念的改變，銀行按揭付款方式應是他們的首選；2) 不排除買家有年輕化的趨勢，即35歲以下的買家，因為這個年齡層次的部分客戶群正處于事業(yè)的沖刺階段，但已具備了一定的經(jīng)濟基礎。（二） 目標客戶群職業(yè)層次l 大、中型私營企業(yè)經(jīng)營者l 外資企業(yè)及私營企業(yè)的高層管理者l 高科技、IT、金融、證券、保險等朝陽行業(yè)的金領一族l 國企的高級管理人員及各政府部門的高級公務員l 港澳臺人士及華僑l 少部分省內(nèi)外居民等1) 大、中型私營企業(yè)經(jīng)營者該類型的目標客戶一般具備一定的經(jīng)濟實力，屬二、三次置業(yè)者，與其它類型目標客戶相比較，他們更為在意物業(yè)的升值潛力以及所選擇的樓盤是否是本區(qū)域最好的，甚至會考慮投資該項目，能否對其自身的企業(yè)經(jīng)營帶來新的發(fā)展機遇。2) 外資企業(yè)及私營企業(yè)的高層管理者這部分目標客戶有高層次學歷，工作經(jīng)驗豐富，大多數(shù)人事業(yè)有成，期盼在工作之余去尋找自身價值的體現(xiàn)，同時也為下一代的教育培養(yǎng)做好鋪墊。3) 高科技、IT、金融、證券、保險等朝陽行業(yè)的金領一族這部分買家是近幾年在高科技和金融界等行業(yè)崛起的專業(yè)開發(fā)技術(shù)人員和職業(yè)經(jīng)理人，年齡介于3545歲之間，受過良好的高等教育，有著515年以上的社會工作經(jīng)驗。他們初次置業(yè)的比例非常大，但也不排除有部分是二、三次置業(yè)。4) 國企的高級管理人員及各政府部門的高級公務員這部分人已享受著早期的國家福利分房，但隨著自身地位的不斷提高和可支配收入的增加，現(xiàn)有的居住環(huán)境、生活配套等元素逐漸不能滿足需要，促使他們有改善居住環(huán)境再置業(yè)的需求。5) 港澳臺人士及華僑隨著中國加入世貿(mào)組織和國內(nèi)經(jīng)濟環(huán)境的穩(wěn)定發(fā)展，不少享受天時地利的港澳臺商家會奔赴大陸內(nèi)地投資創(chuàng)業(yè)，而湘潭作為三市融城的一部分，具有相當強的地理、交通、政策、信息等優(yōu)勢，必定會吸引一定數(shù)量的港澳臺商家來此投資創(chuàng)業(yè)，他們也不可避免地需要置業(yè)居住或用以投資。6) 少數(shù)省內(nèi)外人士當項目推廣達到一定效果，項目定位得到社會認同，影響范圍進一步擴大，部分省內(nèi)外在長、株、潭經(jīng)商的人士或其他人士對本項目有了一定了解，也會購買本項目的產(chǎn)品。（三） 目標客戶群心態(tài)1) 尊貴身份的體現(xiàn)金僑悉尼水城項目主要面對的客戶將是境內(nèi)外富賈名流和高科技新貴，這部分客戶大都具有事業(yè)的成就感，因此對本項目的期盼值非常高，不僅要求項目自身價值的表現(xiàn)，也要求體現(xiàn)業(yè)主的高貴身份，同時提供晉升上流社圈的機會，為實現(xiàn)個人的價值創(chuàng)造機遇。2) 物業(yè)以自住為主目標客戶群里的外籍人士、金領一族等大部分曾經(jīng)有租房而居的經(jīng)歷，擁有自己的房子、告別租賃他人物業(yè)的心態(tài)將是其最大驅(qū)動力，其首要關(guān)心的問題是：金僑悉尼水城項目能否給予他一個理想中的家、是否物超所值。3) 注重幼兒園、小學和初中等基礎教育的綜合素質(zhì)幼兒園、小學和初中等基礎教育的綜合素質(zhì)將是本項目目標客戶群較為注重的問題。4) 對居住環(huán)境要求高，強調(diào)是富人聚居的社區(qū)良好的居住環(huán)境、和諧的社區(qū)氛圍以及高素質(zhì)的鄰居是影響目標客戶群做出最終購買選擇的一個重要因素，而居住在富人聚居的社區(qū)中，每一名業(yè)主都能體會到自身價值的高貴。5) 要求社區(qū)配套齊全目標客戶由于層次較高、身份特殊等原因，希望居住的社區(qū)內(nèi)擁有齊全的配套，以滿足日常的生活需求，而不必每一件事都需要出門到社區(qū)外去進行。6) 事業(yè)進取心較強，對社交環(huán)境要求甚高部分目標客戶年紀較輕，正處于事業(yè)沖刺期，為此他們會更加關(guān)注項目交通的便利性、物業(yè)管理水平和小區(qū)是否具備良好的智能化配套等。7) 容易接受新觀念、新事物，具有超前的遠見目標客戶群具有個性穩(wěn)重、受教育程度高等特點，他們對新文化、新事物的接受能力較強，選擇住宅的過程往往是他們吸收新資訊的過程，在購房子的時候，他們?nèi)菀资軙r代潮流的影響，喜歡美觀、新穎、有特色的優(yōu)越社區(qū)。（四）結(jié)論我們的客戶是雙高一族（高資本、高知本）三、類比樓盤調(diào)查項 目主力戶型主力面積（m2）目前均價(元/m2)陽光山莊32/42130-3301300霞光山莊32/42135-1601250新景花園32130-2301280百姓家園32/22137/1401200怡園花苑22/32127-1301230金源小區(qū)32/42120-1701150日晟花園32/42155-1851700金芙蓉22/3290-1801300電力小高層項目32/42124-136/百石花園/由上表的抽樣調(diào)查可以看出，目前湘潭市高尚居住小區(qū)以140平方米左右的戶型為主力戶型的項目占70%，大面積戶型只占20%左右，可見，目前湘潭市的消費市場仍偏向?qū)嵱弥髁x觀念。本項目定位資源整合領跑城東高尚建筑高檔物業(yè)市場沖擊典范產(chǎn)品產(chǎn)品條件基礎客戶需求基礎他們需要彰顯尊貴身份地位他們需要高素質(zhì)的物業(yè)他們樂于接受新鮮事物他們崇尚自我增值他們需要高尚社交氛圍嫁接催生四、市場定位推導（一） 定位主題元素提煉通過以上的定位思考及客戶掃描，我們得出本項目市場定位的關(guān)鍵元素：（二） 項目市場定位初步建議至此，本項目的市場定位的初步建議出來了高檔物業(yè)（資源整合為）（與客戶需求嫁接而催生）一個讓業(yè)主彰顯身份的，高品質(zhì)的高尚名流社區(qū)產(chǎn)品條件基礎本項目的一切資源條件在湘潭輻射范圍內(nèi)具有完美的唯一性！本項目的開發(fā)理念將在城市運營的高度與國際現(xiàn)代建筑接軌！本項目將為業(yè)主營造值得炫耀的名流交際平臺！本項目將為住戶提供自我增值的軟硬配套環(huán)境！本項目是湘潭城市精英云集的生活社區(qū)！五、項目主題形象定位本項目形象定位的五個基本法：規(guī)模上：能直觀體現(xiàn)建筑特征與優(yōu)勢內(nèi)涵上：能包容豪宅社區(qū)的檔次品位時間上：不會隨著時間的推移而衰落特征上：在同類樓盤中保持鮮明個性心理上：能讓目標消費群得到滿足感一個在城市運營的高度與國際現(xiàn)代建筑接軌的社區(qū)一個為業(yè)主營造值得炫耀的名流交際平臺的社區(qū)一個為住戶提供自我增值的軟硬配套環(huán)境社區(qū)一個湘潭城市精英云集的生活社區(qū)無論從哪個角度去思考本項目的形象定位，最終都可以回到這四點上來反證。在此，對本項目的市場定位進行一個簡單回顧：其實，以上這些概念已經(jīng)將本項目的形象定位闡述得較為清晰了，但落實到本項目的形象定位語時，需要把這些概念進一步融合、模糊、提煉，因為需要考慮盡可能避免這些概念在形象訴求時的消費群認知障礙風險，而項目的市場定位思路則不受影響，仍按以上所分析闡述地進行。因此，我們將本項目形象定位為澳大利亞悉尼水城，在本項目小區(qū)設計規(guī)劃當中重點突出“水”景理念，以便在推廣、營銷過程中打造“悉尼水城”概念。主打金僑悉尼水城獨家提出水-House開發(fā)理念，致力于在湘潭創(chuàng)建出澳洲水城悉尼特有的、令人渴望的親水生活。金僑悉尼水城之所以要為傳統(tǒng)的Town-house注入流水的靈性與氣息，創(chuàng)建別具一格的水景樓盤，是因為我們有了一種共識:“居住，應該以人為本”。基于此，金僑悉尼水城的主旨即：為每一位業(yè)主營造如水般充滿活力的極品生活。 所以，金僑悉尼水城的與其他樓盤最大的區(qū)別就是業(yè)主在擁有屬于自己的天空、庭院、車庫、車位的同時，還將擁有由曲水環(huán)繞、生態(tài)園林所營造出的清新空氣和寫意居住環(huán)境。 六、項目價格定位產(chǎn)品定價是一個嚴謹、客觀、科學的過程，我們不僅要考慮開發(fā)的成本因素，還要兼顧產(chǎn)品的市場價值及目標客戶的承受能力，因此，我們應該從上述幾方面綜合驗證本項目的價格定位。（一） 核心客戶的購房消費能力分析隨著銀行按揭有條件的放寬、消費觀念的不斷更新，以按揭形式付款購房置業(yè)的比例逐漸升高，成為購房付款方式的主流方式，本報告以按揭為例分析主力目標消費群的購房消費能力。按揭消費一般為家庭整體收入的30%左右，即計算其家庭月收入的30%即為其月供款。消費群家庭收入類型簡表家庭類型年收入幅度月收入幅度可承受月供款幅度超高收入型120,000180,000元10,00015,000元3,0005,000元高收入型60,000120,000元5,00010,000元1,5003,000元中上收入型36,00060,000元3,0005,000元1,0001,500元中等收入型24,00036,000元2,0003,000元8001,000元中下收入型18,00024,000元1,5002,000元500800元低收入型12,00018,000元1,0001,500元300500元超低收入型12,000元以下1,000元以下300元以下“雙高一族”的家庭收入類型主要為高收入型，中上和超高收入型也占有一定比例。各類型家庭購房可承受房款總額（以7成20年按揭付款為例）月供款額度按揭金額可承受物業(yè)總金額5,000元約75萬元約107萬元4,000元約60萬元約86萬元3,000元約45萬元約65萬元2,500元約38萬元約54萬元2,000元約30萬元約43萬元1,800元約27萬元約39萬元1,500元約22萬元約32萬元1,200元約18萬元約26萬元1,000元約15萬元約22萬元800元約12萬元約17萬元500元約9萬元約13萬元根據(jù)主力目標消費群的家庭收入類型，可以得出主力目標消費群可承受的房款總額在22-43萬元左右的區(qū)間；不排除有一定比例的主力目標消費群可承受超過43萬元的房款；目前金僑8成20年按揭貸款業(yè)務已獲批準，根據(jù)主力目標消費群的年齡特征，他們采用這一按揭貸款額度的比例可能更大，因而其可承受的物業(yè)總金額將在一定程度上大于上述數(shù)據(jù)。（二） 價格定位建議根據(jù)上述消費力分析，我們可以大致得出一個結(jié)論：在高端市場競爭中，控制總價等于控制價格競爭力。市場的承受力在乎于產(chǎn)品總價，而產(chǎn)品單價將服從于總價。根據(jù)我們在市場研究中的結(jié)論，湘潭市高端市場的心理承受界線在25萬左右，所以，項目的價格定位在每平方米單價1600至1800元左右（并根據(jù)產(chǎn)品素質(zhì)作相應高低調(diào)整）。注：價格定位中的市場比較法、成本比較法分析暫且略過，待執(zhí)行細案中提供。七、項目產(chǎn)品設計定位（一）戶型配比（1） 戶型配比標準根據(jù)我們對目標消費群以及市場環(huán)境的分析，項目的消費群體對戶型的寬敞性要求較高，同時考慮到現(xiàn)時長沙市場戶型普遍偏大及不實用的現(xiàn)況；我們可以通過品牌引導、充分展示的方式，推廣實用性強、面積控制適當?shù)倪m用性戶型，從而控制總價指標，令項目能獲得更強大的競爭力。具體指標如下：（以下涉及金額部分內(nèi)容以項目均價1700元/計算）面積戶型評估單價總價范圍戶型比例120-130三房兩廳兩衛(wèi)1700元22萬內(nèi)50%130-148四房兩廳兩衛(wèi)1700元25萬內(nèi)20%148-160四房兩廳三衛(wèi)1700元27萬內(nèi)12%90兩房兩廳1700元15萬內(nèi)15%復式175五房三衛(wèi)1700元50萬內(nèi)3%（2） 戶內(nèi)設備標準由于考慮到項目的業(yè)主是社會的高層人士，重視居所裝修的個性化，所以戶內(nèi)的裝修標準為毛坯房標準，但預留所有入戶管線。另外為保證項目外立面的持久美觀，建議外立面設計考慮隱藏式空調(diào)機位，避免空調(diào)機位對項目外觀的影響。（二）小區(qū)規(guī)劃設計定位1、設計原則1.1、設計意見1） 小區(qū)以六層多層為主，第一層可考慮部分架空綠化，2） 以中央廣場為主的綠化向四周輻射。3） 臨霞光路為二層裙樓配置，另外兩條臨路住宅第一層層高設計為6米）為門面或風情商業(yè)騎樓步行街。1.2、強調(diào)生態(tài)環(huán)境理念和水城理念。把“金僑悉尼水城”設計成為功能齊全、設施完善、環(huán)境優(yōu)美的居住區(qū)，并重點突出小區(qū)內(nèi)車道便捷、居家智能、綠化健康，還應體現(xiàn)美觀、經(jīng)濟、實用、安全、新穎等原則。1.3、本項目設計，一是以高起點、高水平進行總體規(guī)劃。二是本著開發(fā)建設分期開發(fā)原則，體現(xiàn)“可持續(xù)發(fā)展”的設計理念。1.4、本設計的宗旨為“以人為本、科學運動、健康生活”，致力在建筑形態(tài)上充分體現(xiàn)各棟之間的體育、休閑、園林的相互交融。中心步行綠化系統(tǒng)把各居住區(qū)的綠化聯(lián)系成一個整體，配套設施被精心的組織并延致每個居住區(qū)，體現(xiàn)新型居住環(huán)境的顯著特色。1.5、文化的演繹：設計時以浪漫主義手法，營造出自由的居住氛圍，對人居問題做了細致縝密的思考，通過設計手法，具體到居住各個層面的設計要素中。細微的尺度經(jīng)過仔細深入推敲，貫徹生態(tài)建筑理論以及對居住環(huán)境、生理、心理，全面關(guān)注的設計主旨。作為開發(fā)前提基調(diào)的設計宗旨和當?shù)剜l(xiāng)土文化的導入，使得整個設計具備了獨特的文化內(nèi)涵，以便在以后的營銷競爭中獨樹一幟。1.6、總體布局在嚴謹和活潑中尋找最佳切入點，以求在嚴謹中體現(xiàn)活潑，在統(tǒng)一中求得變化。1.7、充分協(xié)調(diào)周邊關(guān)系，即能滿足規(guī)劃要求和設計規(guī)范，又能最大限度地滿足市場需求和開發(fā)商的規(guī)劃理念及設計要求，并合理利用。1.8、交通組織力求合理便捷，做到人車分流。1.9、住宅單體設計力求戶型動靜分區(qū)合理、功能齊全、通風良好、采光極佳、室內(nèi)空間舒展、立面造型活潑中蘊含素雅。1.10、結(jié)構(gòu)設計求明確、簡單、安全、經(jīng)濟，公建部分設計力求合理，適當超前。1.11、用較多種頗具創(chuàng)新的建筑單體，尋求在常規(guī)中追求新的創(chuàng)新，但力保小區(qū)形象統(tǒng)一。2、對總平面布局的建議2.1、小區(qū)主入口的建議包括小區(qū)主入口的位置，主入口的綠化帶內(nèi)容形式與風格，都要力求突出小區(qū)的主題，體現(xiàn)本案的鮮明個性。我司建議小區(qū)的主入口設在項目地區(qū)的正北向。色調(diào)及造型應配合本案主題，采用動感、氣派的風格，選用中檔偏上的材料建造。小區(qū)次入口設在項目地塊東、西向。為使本項目獲得更大利潤,可將臨霞光路和吉安路一線建筑的一樓設為商業(yè)門面。以上所列舉的的主入口設計，有其值得借鑒的幾個共通點：1)其位置的選擇設在小區(qū)外側(cè)的主要道路上，以利于小區(qū)與外界的交通連接；2)其主入口在外觀構(gòu)型、建筑用料、色調(diào)處理手法等方面均迎合和突顯了小區(qū)的主題；3)均與小區(qū)內(nèi)的標志性會所及入口綠化帶相呼應，使得一進主入口，就望見小區(qū)的主題。對本案主入口設計的建議，應充分考慮其對小區(qū)主題的迎合與突顯作用?？闪谐鲆韵聨讉€要點：1)主入口在小區(qū)的位置如何與整體小區(qū)規(guī)劃融合成一體，以突顯主入口的標志作用，并與主題會所入口綠化帶相呼應。2)主入口在外觀構(gòu)型方面采用的外觀構(gòu)型要使小區(qū)主題得到充分體現(xiàn)，又使人有新鮮感；3)主入口的建筑用料采用中高檔材料，使其與外觀構(gòu)型配合，以突顯小區(qū)主題；4)主入口的色調(diào)處理很重要，要與建筑用料相配合，建議選用色彩比較鮮艷的顏色，如米黃、淺藍色等。點綴上述兩方面，以達到三者融為一體去突顯小區(qū)主題。2.2、對小區(qū)總平面布局的建議a)群體組合關(guān)系上的考慮建議；分組團的排布方式；組團采用的圍合方式。b)總體分區(qū)方面的考慮建議：各組團的總體性布局所采取的形式；小區(qū)分區(qū)的劃分方式。對本案的總平面規(guī)劃布局的建議有如下要點：在建筑組群關(guān)系：對各組群的排布及圍合方式的設計要提供開敞流動的空間感和通透的景觀面，形成有特色的，為精致主題水景園林景觀埋下伏筆的建筑組群，以彌補外部景觀不足的先天缺憾。建議采用半圍合方式，形成圍而不合的向心性布局，住宅組群自然形成一個圍繞中央綠地的中央?yún)^(qū)域，各組團、排列采取弧型布局。其優(yōu)點有：1)充分體現(xiàn)小區(qū)主題；2)在總體分區(qū)方面將小區(qū)的住宅樓群進行最恰當?shù)膭澐郑灾黝}為依據(jù)按功能區(qū)劃分，而這種劃分是為一個共同目的而服務，就是與小區(qū)主題相呼應。營造一個充滿動感與景觀感的小區(qū)，并強調(diào)街區(qū)鄰里的概念，充分體現(xiàn)小區(qū)的和諧溫情。注意運用迭落有序的建筑空間劃分，配合地塊的地勢作一個總體的劃分。妥善按項目的分期發(fā)展為導向，處理地塊分區(qū)上的劃分之間的關(guān)系；3)公建配套的布局，應考慮與建筑組群劃分配合，以使各公建融入整個小區(qū)的規(guī)劃之中，而其類型應充分滿足運動與健康的功能。公建配套的類型與布局，其布局的位置應考慮與建筑組群的劃分并加以配合，將各種類型的公建設施布在小區(qū)內(nèi)合理的位置上，以發(fā)揮其所具備的功能。公建類型的配置，應盡量迎合小區(qū)主題的需要，如何體現(xiàn)其運動生活的功能。除了運動場所外，我們還可以引入的是具備心理及素質(zhì)健康功能的配套公建，使身心的健康相結(jié)合。另外，還應注重建筑小品的運用。4)為突顯小區(qū)運動方在這一主題，可列出以下主題性配套設施。A、本著要體現(xiàn)無處不在的健康這一概念，因此規(guī)劃設計要跟運動設施密切銜接，有如下要點：在規(guī)劃設計中要規(guī)劃一條圍繞全小區(qū)的步徑，為晨運緩跑徑作準備；小型室外健身場、小型兒童游樂場、因其占地面積不大，應多設置幾個，應保證每個組團都應有一個小型室外健身場或兒童游樂場。其位置在樓旁宅間綠地及路旁。多功能步道的設置，在中心綠地。中央水景廣場設置在中央綠地上。上面不需要有太多的設施，但應配置極具澳大利亞風情的建筑小品,烘托出本項目的“澳洲風情水景”.B、運動設施及景觀設計的銜接要點： 將各室外運動設施融入整體的景觀設計。小型健身場和小型的兒童游樂場做在宅間路旁綠化中，色調(diào)處理要鮮明，造型要獨特，使上述的運動設施本身就能成為一個景觀。圍繞整個小區(qū)的晨運緩跑徑(約1000米)，使緩跑徑本身成為一景觀道，兩旁以綠化點綴。多功能健身步道亦設在中央綠地中，在水景的一旁，使人沿水景散步之際亦能進行健身鍛煉。石造的象、圍棋臺設在風雨廊及附近綠地。植物園：為孩子提供一個寓教于樂的第二課堂。C、小區(qū)綠化設計銜接要點珍奇趣味植物區(qū)文化趣味植物區(qū)(菩提樹、相思紅豆)動態(tài)趣味植物區(qū)（豬籠草、含羞草、舞女蘭）有毒趣味植物區(qū)(罌粟花、曼陀羅)奇異趣味植物區(qū)(面包樹、神秘果、除蟲菊)觀果趣味植物區(qū)(吊瓜樹、對葉榕)。基地采用非圍合的完全開放式，其背景是趣味植物園，即整個基地也是植物園，植物園各分區(qū)遍布中央綠地，構(gòu)成綠地的內(nèi)容，內(nèi)設水景、亭廊、曲橋。故基地位置最好利用本地塊的凹地，即基地是的融植物園，中心水景而形成以凹地為圓心形中央綠地，另外，會所就在其側(cè)。所提到的規(guī)劃原則是基地=植物園=中央綠地。基地主要是從動靜(運動與教育)兩個方面著手，全面培養(yǎng)青少年的興趣愛好。動的方面，基地內(nèi)設航模，武術(shù)(柔道、跆拳道等)、健康農(nóng)莊(培養(yǎng)青少年動手種植)、多功能健身步道(運動體能測試)，其中，航模、武術(shù)就利用前述的國術(shù)廣場作為道場，健康農(nóng)場可作原凹地上的水井旁，圈出一塊面積不大的土地種植些蔬果，既可達到動手目的，又可作為一景觀點。運動體能測試可設在多功能健身步道中進行。靜的方面，寫生園、棋藝園、小型飼養(yǎng)場、陶藝館家居中心，其中寫生園，可利用基地上的風雨亭中設置，其面積不需大，只要求同時讓幾個人寫生即可，棋藝園也可利用，風雨亭的石柱棋臺區(qū)，造2-3張石造棋臺，在綠樹鮮花簇擁中?？稍谒暗那鷺蚺栽O一小型飼養(yǎng)場，設專人飼養(yǎng)及其外放養(yǎng)水鴨，或如有條件可考慮放養(yǎng)鴛鴦，家課中心采取通透觀景處理，可做成全玻璃的溫室型式，設在水景的附近。讓孩子在鮮花綠樹、遠景的簇圍下，輕松完成家課。綜上所述，整個基地的規(guī)劃設計原則是青少年活動基地=植物園=中央綠地。上述原則是基于本項目占地面積較大。如果把基地獨立開來，整個小區(qū)顯得擠。這一樣，青少年活動基地的設立，既可豐富景觀的內(nèi)容，又可作為項目的一大賣點，再可突顯本項目所提倡主題健康、教育與運動。一舉三得，具有較強