物業(yè)管理基本制度與政策復(fù)習(xí)綱要 第一章 物業(yè)管理概述本章要求：掌握：條例對(duì)物業(yè)管理的定位，條例的指導(dǎo)思想以及確立的基本法律關(guān)系。熟悉：物業(yè)管理的基本特征，物業(yè)管理在社會(huì)經(jīng)濟(jì)中的地位和作用，條例確立的基本制度，條例涉及的主要問題。了解：物業(yè)管理的產(chǎn)生和發(fā)展，我國(guó)物業(yè)管理制度建設(shè)的歷史沿革。本章考試知識(shí)要點(diǎn)： 1. 條例對(duì)物業(yè)管理的定位2. 物業(yè)管理的特征3. 物業(yè)管理的市場(chǎng)化特征4. 市場(chǎng)原則作為物業(yè)管理活動(dòng)的前提條件5. 我國(guó)物業(yè)管理的產(chǎn)生和發(fā)展6. 我國(guó)改革開放前城鎮(zhèn)住房制度的主要特征7. 物業(yè)管理在社會(huì)經(jīng)濟(jì)中的地位和作用8. 我國(guó)物業(yè)管理制度建設(shè)的歷史沿革9. 政府在我國(guó)物業(yè)管理發(fā)展中的特殊地位10. 條例頒布前物業(yè)管理制度建設(shè)的主要特點(diǎn)11. 城市新建住宅小區(qū)管理辦法12. 條例頒布后物業(yè)管理制度建設(shè)的主要特點(diǎn)13. 條例的指導(dǎo)思想14. 條例創(chuàng)設(shè)的法律制度及其內(nèi)容15. 條例的主要內(nèi)容16. 條例法律責(zé)任的特點(diǎn)17. 條例確立的基本法律關(guān)系；一、物業(yè)管理的概念（掌握）1.物業(yè)管理定義物業(yè)管理?xiàng)l例第二條明確規(guī)定：物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。2.物業(yè)管理定義的含義物業(yè)管理是由業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)的方式來實(shí)現(xiàn)的活動(dòng)物業(yè)管理活動(dòng)的基礎(chǔ)是物業(yè)服務(wù)合同物業(yè)管理的內(nèi)容是對(duì)物業(yè)進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，對(duì)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序進(jìn)行維護(hù)3.物業(yè)管理?xiàng)l例調(diào)整的范圍既調(diào)整住宅物業(yè)的物業(yè)管理活動(dòng)，也調(diào)整非住宅物業(yè)的物業(yè)管理活動(dòng)既包括城市，也涵蓋鄉(xiāng)村4.物業(yè)管理的特征社會(huì)化、專業(yè)化、市場(chǎng)化是物業(yè)管理的三個(gè)基本特征社會(huì)化社會(huì)化有兩個(gè)基本含義：一是物業(yè)的所有權(quán)人要到社會(huì)上去選聘物業(yè)管理企業(yè)；二是物業(yè)管理企業(yè)要到社會(huì)上去尋找可以代管的物業(yè)。物業(yè)的所有權(quán)、使用權(quán)與物業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理權(quán)相分離是物業(yè)管理社會(huì)化的必要前提。專業(yè)化專業(yè)化是指專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)通過合同或契約的簽訂，按照產(chǎn)權(quán)人和使用人的要求去實(shí)施專業(yè)化管理。市場(chǎng)化市場(chǎng)化是物業(yè)管理的最主要特點(diǎn)。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，物業(yè)管理的屬性是經(jīng)營(yíng)，所提供的商品是勞務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主和使用人提供勞務(wù)和服務(wù)，業(yè)主和使用人購(gòu)買并消費(fèi)這種服務(wù)。二、我國(guó)物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展（了解）1. 伴隨著建筑技術(shù)的不斷進(jìn)步，高層建筑附屬設(shè)備增多，結(jié)構(gòu)的復(fù)雜，日常維修養(yǎng)護(hù)和管理事務(wù)的繁瑣復(fù)雜，孳生了物業(yè)管理行業(yè)2. 我國(guó)物業(yè)管理是在城市房地產(chǎn)綜合開發(fā)和住房制度改革背景下，通過實(shí)行住房商品化制度而逐漸發(fā)展起來的3. 1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理的專業(yè)公司深圳市物業(yè)管理公司掛牌成立。4. 1993年，深圳市人大頒發(fā)了全國(guó)第一部物業(yè)管理地方性法規(guī)深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例5. 建設(shè)部在認(rèn)真總結(jié)深圳和廣州經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，于1994年頒布了城市新建住宅小區(qū)管理辦法，確立了物業(yè)管理新體制6.四次全國(guó)物業(yè)管理工作會(huì)議1995年，建設(shè)部在青島召開了全國(guó)第一次物業(yè)管理工作會(huì)議，推廣青島對(duì)住宅小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理的經(jīng)驗(yàn)。1997年，建設(shè)部在大連召開全國(guó)事二次物業(yè)管理工作會(huì)議，推廣大連整治改造舊住宅小區(qū)，推進(jìn)物業(yè)管理的經(jīng)驗(yàn)1999年，建設(shè)部在深圳召開了全國(guó)第三次物業(yè)管理工作會(huì)議，推廣深圳物業(yè)管理項(xiàng)目招投標(biāo)制度和經(jīng)驗(yàn)2003年，建設(shè)部在北京召開了全國(guó)第四次物業(yè)管理工作會(huì)議，貫徹落實(shí)宣傳物業(yè)管理?xiàng)l例7. 2000年，中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)成立，對(duì)加強(qiáng)行業(yè)指導(dǎo)和行業(yè)自律起到了重要作用8. 2003年6月8日，國(guó)務(wù)院頒布了物業(yè)管理?xiàng)l例，標(biāo)志著我國(guó)物業(yè)管理進(jìn)入了法制化、規(guī)范化發(fā)展的新時(shí)期三、我國(guó)物業(yè)管理制度的歷史沿革（了解）從我國(guó)物業(yè)管理制度建設(shè)的歷史沿革來看，可以物業(yè)管理?xiàng)l例為分水嶺，劃分成物業(yè)管理?xiàng)l例頒布前后兩個(gè)階段，兩個(gè)階段既存在著承繼的關(guān)系，也各自具有鮮明的特點(diǎn)1.從20世紀(jì)90年代初到條例頒布前，對(duì)于物業(yè)管理這一新生事物，無論國(guó)家還是地方都嘗試通過制度建設(shè)加以推動(dòng)和規(guī)范。這一階段的物業(yè)管理政策法規(guī)主要體現(xiàn)以下特點(diǎn)：一是借鑒性，主要借鑒新加桂、香港特區(qū)等國(guó)家和地區(qū)的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)；二是過渡性，主要考慮傳統(tǒng)房管模式的根深蒂固，采取漸進(jìn)式的方法進(jìn)行改革；三是針對(duì)性，主要是針對(duì)當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理實(shí)踐中出現(xiàn)的問題，選擇應(yīng)對(duì)性的政策和方法這一階段頒布的物業(yè)管理法規(guī)政策有：城市新建住宅小區(qū)管理辦法是我國(guó)第一部系統(tǒng)規(guī)范物業(yè)管理制度的規(guī)范性文件，是推動(dòng)我國(guó)全面開展物業(yè)管理活動(dòng)的基石，對(duì)我國(guó)建立物業(yè)管理活動(dòng)秩序產(chǎn)生了重大影響。全國(guó)優(yōu)秀管理住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)分細(xì)則關(guān)于修訂全國(guó)物業(yè)管理示范住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）標(biāo)準(zhǔn)及有關(guān)考評(píng)驗(yàn)收工作的通知關(guān)于實(shí)行物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理、部門經(jīng)理、管理員崗位培訓(xùn)合格上崗制度的通知城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法2. 2003年6月8日，物業(yè)管理?xiàng)l例正式頒布，這標(biāo)志著我國(guó)物業(yè)管理法制建設(shè)進(jìn)入新階段。這一階段物業(yè)管理政策法規(guī)主要體現(xiàn)出以下特點(diǎn)：一是配套性，主要是以條例的配套性文件和實(shí)施細(xì)則的方式出現(xiàn)，以貫徹落實(shí)條例為基本指針；二是經(jīng)驗(yàn)性，主要是總結(jié)物業(yè)管理實(shí)踐的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，有針對(duì)性地作出制度安排；三是操作性，主要是將條例中的基本制度和原則規(guī)定予以細(xì)化，使其在現(xiàn)實(shí)操作層面上得以實(shí)施。這一階段的物業(yè)管理政策法規(guī)主要有：（1）2003年6月，建設(shè)部發(fā)布業(yè)主大會(huì)規(guī)程；（2）2003年9月，建設(shè)部發(fā)布前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法；（3）2003年11月，國(guó)家發(fā)展改革委員會(huì)、建設(shè)部發(fā)布物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法；（4）2004年1月，中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)制訂普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)；（5）2004年3月，建設(shè)部發(fā)布物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法；（6）2004年7月，國(guó)家發(fā)展改革委員會(huì)、建設(shè)部發(fā)布物業(yè)服務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定；（7）2004年9月，建設(shè)部發(fā)布業(yè)主臨時(shí)公約（示范文本）和前期物業(yè)服務(wù)合同（示范文本）；（8）2005年11月，人事部、建設(shè)部發(fā)布物業(yè)管理師制度暫行規(guī)定、物業(yè)管理師資格考試實(shí)施辦法和物業(yè)管理師資格認(rèn)定考試辦法。四、物業(yè)管理?xiàng)l例（掌握并熟悉）1.物業(yè)管理?xiàng)l例的立法過程1999年4月，建設(shè)部成立物業(yè)管理?xiàng)l例起草小組2001年3月，經(jīng)建設(shè)部常務(wù)會(huì)議討論通過，形成物業(yè)管理?xiàng)l例（送審稿），提請(qǐng)國(guó)務(wù)院審議2002年10月16日，經(jīng)國(guó)務(wù)院同意，國(guó)務(wù)院法制辦將物業(yè)管理?xiàng)l例（草案）登報(bào)公開向社會(huì)征求意見2003年5月28日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)第九次會(huì)議審議并原則通過了條例（草案）2003年6月8日，國(guó)務(wù)院總理溫家寶簽署中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院379號(hào)令頒布了物業(yè)管理?xiàng)l例2003年9月1日，物業(yè)管理?xiàng)l例正式實(shí)施2.物業(yè)管理?xiàng)l例的指導(dǎo)思想物業(yè)管理?xiàng)l例的立法指導(dǎo)思想，主要表現(xiàn)在以下三個(gè)方面：一是強(qiáng)調(diào)保護(hù)業(yè)主的財(cái)產(chǎn)權(quán)益，協(xié)調(diào)單個(gè)業(yè)主與全體業(yè)主的共同利益關(guān)系；二是強(qiáng)調(diào)業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)是平等的民事主體，是服務(wù)和被服務(wù)的關(guān)系；三是強(qiáng)調(diào)業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)通過公平、公開和協(xié)商方式處理物業(yè)管理事項(xiàng)。3.物業(yè)管理?xiàng)l例的立法原則物業(yè)管理?xiàng)l例在立法過程中，主要遵循以下基本原則：物業(yè)管理權(quán)利和財(cái)產(chǎn)權(quán)利相對(duì)應(yīng)的原則維護(hù)全體業(yè)主合法權(quán)益的原則現(xiàn)實(shí)性與前瞻性有機(jī)結(jié)合的原則從實(shí)際出發(fā)，實(shí)事求是的原則4.物業(yè)管理?xiàng)l例創(chuàng)設(shè)的法律制度創(chuàng)設(shè)了業(yè)主大會(huì)、業(yè)主公約、前期物業(yè)管理招投標(biāo)、物業(yè)承接查驗(yàn)、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理、物業(yè)管理從業(yè)人員職業(yè)資格、住宅專項(xiàng)維修資金等七項(xiàng)物業(yè)管理的基本制度（具體內(nèi)容見第三章）5.物業(yè)管理?xiàng)l例的主要內(nèi)容物業(yè)管理?xiàng)l例分為七章70條6.物業(yè)管理?xiàng)l例確立的基本法律關(guān)系業(yè)主相互之間的關(guān)系物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間的關(guān)系開發(fā)企業(yè)與業(yè)主以及物業(yè)管理企業(yè)之間的關(guān)系供水、供電等單位與業(yè)主以及物業(yè)管理企業(yè)之間的關(guān)系社區(qū)居委會(huì)與業(yè)主、業(yè)主大會(huì)及物業(yè)管理企業(yè)的關(guān)系物業(yè)管理各方主體與政府之間的關(guān)系 五、涉及物業(yè)管理?xiàng)l例的有關(guān)數(shù)字知識(shí)匯總（掌握）（一）時(shí)間數(shù)字1、物業(yè)管理?xiàng)l例經(jīng)2003年5月28日國(guó)務(wù)院第9次常務(wù)會(huì)議通過，2003年6月8日以國(guó)務(wù)院第379號(hào)令公布，自2003年9月1日起施行。物業(yè)管理?xiàng)l例是我國(guó)第一部物業(yè)管理行政法規(guī)，確立了一系列重要的物業(yè)管理制度，對(duì)業(yè)主及業(yè)主大會(huì)、前期物業(yè)管理、物業(yè)管理服務(wù)、物業(yè)的使用與維護(hù)等方面作了明確規(guī)定，并明確了相應(yīng)的法律責(zé)任。2、籌備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起30日內(nèi)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下，組織業(yè)主召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。3、召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開15日以前通知全體業(yè)主。住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)同時(shí)告知相關(guān)的居民委員會(huì)。4、推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)于參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議3日前，就業(yè)主大會(huì)會(huì)議擬討論的事項(xiàng)書面征求其所代表的、業(yè)主意見，凡需投票表決的，業(yè)主的贊同、反對(duì)及棄權(quán)的具體票數(shù)經(jīng)本人簽字后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會(huì)投票時(shí)如實(shí)反映。5、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，將業(yè)主大會(huì)的成立情況、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主公約及業(yè)主委員會(huì)委員名單等材料向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。6、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。7、原業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在其任期屆滿之日起l0日內(nèi)，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會(huì)所有的財(cái)物移交新一屆業(yè)主委員會(huì)，并做好交接手續(xù)。8、業(yè)主委員會(huì)委員資格終止的，應(yīng)當(dāng)自終止之日起3日內(nèi)將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會(huì)所有的財(cái)物移交給業(yè)主委員會(huì)。9、業(yè)主委員會(huì)任期屆滿2個(gè)月前，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議進(jìn)行業(yè)主委員會(huì)的換屆選舉；逾期未換屆的，房地產(chǎn)行政主管部門可以指派工作人員指導(dǎo)其換屆工作。10、新設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè)，其資質(zhì)等級(jí)按三級(jí)資質(zhì)核定，并設(shè)一年的暫定期。11、物業(yè)管理企業(yè)發(fā)生變換時(shí)，代管的專項(xiàng)維修資金帳目經(jīng)業(yè)主委員會(huì)審核無誤后，應(yīng)當(dāng)辦理帳戶轉(zhuǎn)移手續(xù)。帳戶轉(zhuǎn)移手續(xù)應(yīng)當(dāng)自雙方簽字蓋章之日起l0日內(nèi)送當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門和業(yè)主委員會(huì)備案。（二）人民幣數(shù)字1、物業(yè)管理企業(yè)的條件中，一級(jí)資質(zhì)注冊(cè)資本人民幣500萬元以上；二級(jí)資質(zhì)注冊(cè)資本人民幣300萬元以上；三級(jí)資質(zhì)注冊(cè)資本人民幣50萬元以上。2、住宅物業(yè)的建設(shè)單位未通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)或者未經(jīng)批準(zhǔn)，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，可以并處10萬元以下的罰款。3、建設(shè)單位擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門處5萬元以上20萬元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的依法承擔(dān)賠償責(zé)任。4、不移交有關(guān)資料的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期仍不移交有關(guān)資料的，對(duì)建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)予以通報(bào)，處1萬元以上10萬元以下的罰款。5、未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)管理的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門沒收違法所得，并處5萬元以上20萬元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。6、物業(yè)管理企業(yè)聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動(dòng)的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令停止違法行為，處5萬元以上20萬元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。7、建設(shè)單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不按照規(guī)定配置必要的物業(yè)管理用房的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，沒收違法所得，并處10萬元以上50萬元以下的罰款。8、未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，物業(yè)管理企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房的用途的，由縣級(jí)以上地人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，并處1萬元以上10萬元以下的罰款。9、有下列行為之一的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，并按照規(guī)定處以罰款；所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會(huì)的決定使用： （1）擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施用途的； （2）擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場(chǎng)地，損害業(yè)主共同利益的； （3）擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的。個(gè)人有以上行為之一的，處1000元以上1萬元以下的罰款；單位有以上行為之一的，處5萬元以上20萬元以下的罰款。（三）百分?jǐn)?shù)及分?jǐn)?shù)數(shù)字1、業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式，但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有12以上投票權(quán)的業(yè)主參加。2、業(yè)主大會(huì)作出決定，必須經(jīng)與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)12以上通過。業(yè)主大會(huì)作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，專項(xiàng)維修資金使用和統(tǒng)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)23以上通過。3、有下列情況之一的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議：20以上業(yè)主提議的；發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理的；業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或者業(yè)主公約規(guī)定的其他情況；4、經(jīng)業(yè)主委員會(huì)或者20以上業(yè)主提議，認(rèn)為有必要變更業(yè)主委員會(huì)委員的，由業(yè)主大會(huì)會(huì)議作出決定，并以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。5、經(jīng)13以上業(yè)主委員會(huì)委員提議或者業(yè)主委員會(huì)主任認(rèn)為有必要的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)召開業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)作書面記錄，由出席會(huì)議的委員簽字后存檔。6、物業(yè)管理企業(yè)的條件中，一級(jí)資質(zhì)管理兩種類型以上物業(yè)，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應(yīng)計(jì)算基數(shù)的百分比之和不低于100： （A）多層住宅200萬m2； （B）高層住宅100萬m2； （C）獨(dú)立式住宅（別墅）15萬m2； （D）辦公樓、工業(yè)廠房及其它物業(yè)50萬m2.二級(jí)資質(zhì)管理兩種類型以上物業(yè)，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應(yīng)計(jì)算基數(shù)的百分比之和不低于100： （A）多層住宅100萬m2； （B）高層住宅50萬m2； （C）獨(dú)立式住宅（別墅）8萬m2； （D）辦公樓、工業(yè)廠房及其它物業(yè)20萬m2.7、物業(yè)管理企業(yè)將一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，處委托合同價(jià)款30以上50以下的罰款8、專項(xiàng)維修資金的籌集分以下兩種情況： （1）商品住房在銷售時(shí)，購(gòu)房者與售房單位應(yīng)當(dāng)簽定有關(guān)專項(xiàng)維修資金繳交約定。購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)按購(gòu)房款23的比例，向售房單位繳交專項(xiàng)維修資金，收取比例由省、自治區(qū)、直轄市人民政府房地產(chǎn)行政主管部門確定，售房單位代為收取的專項(xiàng)維修資金屬全體業(yè)主共同所有。 （2）公有住房出售以后，專項(xiàng)維修資金由售房單位和購(gòu)房人雙向籌集。1）售房單位按照一定比例從售房款中提取，原則上該部分多層住宅不低于售房款的20，高層住宅不低于售房款的30，專項(xiàng)維修資金屬售房單位所有。2）購(gòu)房者按購(gòu)房款2的比例，向售房單位繳交專項(xiàng)維修資金。售房單位代為收取的專項(xiàng)維修資金屬全體業(yè)主共同所有，不計(jì)入住宅銷售收入。（四）面積數(shù)字1、物業(yè)管理企業(yè)的條件中，二級(jí)資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)可以承接30萬m2以下的住宅項(xiàng)目和8萬m2以下的非住宅項(xiàng)目的物業(yè)管理業(yè)務(wù)。三級(jí)資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)可以承接20萬m2以下住宅項(xiàng)目和5萬m2以下的非住宅項(xiàng)目的物業(yè)管理業(yè)務(wù)。（五）分項(xiàng)數(shù)字1、一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)，由該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成。2、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級(jí)分為一、二、三級(jí)。國(guó)務(wù)院建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)一級(jí)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理。省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)二級(jí)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理，直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)二級(jí)和三級(jí)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理，并接受國(guó)務(wù)院建設(shè)主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督。設(shè)區(qū)的