銀行管理論文-個(gè)人住房信貸“假個(gè)貸”的成因及風(fēng)險(xiǎn)防范隨著我國(guó)“十一五”規(guī)劃戰(zhàn)略的實(shí)施、城市化進(jìn)程的力n快和居民收入持續(xù)快速增長(zhǎng)，居民購(gòu)房消費(fèi)需求將進(jìn)一步增強(qiáng)，個(gè)人住房信貸業(yè)務(wù)的發(fā)展空間巨大。作為成長(zhǎng)性和厚利性的個(gè)人金融產(chǎn)品，個(gè)人住房信貸業(yè)務(wù)已經(jīng)成為國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行大力發(fā)展的戰(zhàn)略支柱業(yè)務(wù)。在個(gè)人住房貸款規(guī)模急劇擴(kuò)張的同時(shí)，其自身積累的風(fēng)險(xiǎn)也隨著時(shí)間的推移逐漸暴露，特別是不符合大數(shù)定律的群發(fā)性“假個(gè)貸”風(fēng)險(xiǎn)的屢屢曝光已經(jīng)引起監(jiān)管當(dāng)局和社會(huì)各界的廣泛關(guān)注，各家商業(yè)銀行也使出渾身解數(shù)對(duì)“假個(gè)貸”進(jìn)行排查和化解。在此，筆者結(jié)合工作實(shí)踐談?wù)劮婪秱€(gè)人住房信貸“假個(gè)貸”的粗淺看法。1、個(gè)人住房信貸“假個(gè)貸”的主要表現(xiàn)形式（1）個(gè)人住房信貸“假個(gè)貸”的定義目前個(gè)人住房信貸的“假個(gè)貸”無論在理論界還是實(shí)務(wù)界都沒有統(tǒng)一的定義。筆者認(rèn)為：個(gè)人住房信貸的“假個(gè)貸”主要是指不以真實(shí)購(gòu)買住房為目的，通過虛構(gòu)住房買賣交易或以虛假的借款主體或違背借款人的真實(shí)意識(shí)表示向銀行提出住房按揭申請(qǐng)，騙取銀行信貸資金的行為。（2）個(gè)人住房信貸“假個(gè)貸”的主要表現(xiàn)形式在個(gè)人住房信貸操作實(shí)務(wù)中，碰到的“假個(gè)貸”的形式多種多樣，筆者從“假個(gè)貸”給銀行造成危害程度的角度對(duì)“假個(gè)貸”的形式進(jìn)行歸納：惡意套取銀行資金的“假個(gè)貸”。這類“假個(gè)貸”往往是一些資金實(shí)力較差的項(xiàng)目公司因項(xiàng)目運(yùn)作不成功，在項(xiàng)目銷售過程中通過勾結(jié)銀行內(nèi)部人員、房地產(chǎn)管理部門有關(guān)人員，實(shí)施的旨在騙取購(gòu)房人和銀行資金的“假個(gè)貸”。開發(fā)商在資金到手后，迅速轉(zhuǎn)移資金，對(duì)項(xiàng)目的后續(xù)建設(shè)置之不理，或注銷公司或攜款潛逃，給銀行、購(gòu)房人、社會(huì)造成重大不良影響。還有部分規(guī)模小、資金實(shí)力差的房地產(chǎn)中介公司為籌集資金進(jìn)行炒房，通過虛構(gòu)二手房買賣交易、勾結(jié)銀行內(nèi)部人員、房地產(chǎn)管理部門有關(guān)人員，實(shí)施“假個(gè)貸”騙取銀行信貸資金，在獲利后進(jìn)行提前還款，如炒房失敗則攜款潛逃。融資用于項(xiàng)目建設(shè)的“假個(gè)貸”。這種類型的“假個(gè)貸”是開發(fā)商在開發(fā)建設(shè)過程中，或由于項(xiàng)目銷售不理想或由于戰(zhàn)線過長(zhǎng)、在建項(xiàng)目多、后續(xù)資金不到位，或銷售雖好但其他資金未按計(jì)劃到位、項(xiàng)目不能停工、工程款又必須支付，于是就以假購(gòu)房者的名義申請(qǐng)貸款，解決資金短缺，在后續(xù)資金到位時(shí)提前歸還貸款或在找到合適的買家時(shí)再通過轉(zhuǎn)按的形式變假為真。還有部分開發(fā)商不出于購(gòu)房人的真實(shí)購(gòu)房意識(shí)表示，以威逼利誘的方式借用關(guān)系人如公司內(nèi)部職工、或花錢雇用民工的名義向銀行申請(qǐng)按揭貸款，公司為其出具虛假未實(shí)際支付資金的首付款證明、虛假的收入證明并且告知其應(yīng)對(duì)銀行面談的技巧，從而輕松套取銀行貸款資金，用于后續(xù)項(xiàng)目的建設(shè)，后續(xù)貸款歸還由開發(fā)商統(tǒng)一轉(zhuǎn)賬或存入假借款人開立的歸還貸款的賬戶中由銀行按委托協(xié)議進(jìn)行扣款。債權(quán)債務(wù)抵沖的“假個(gè)貸”。如買房人與賣房人之間存在債權(quán)債務(wù)之間的糾紛，通過房子的抵債，債權(quán)人再將房子向銀行申請(qǐng)按揭貸款，最典型的是開發(fā)商將房子抵作項(xiàng)目施工隊(duì)的工程款。目前雖然建設(shè)主管部門規(guī)定不允許建筑施工單位墊資施工，但在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的過程中建筑施工單位墊資施工、帶料施工早已成為“行規(guī)”。部分房地產(chǎn)開發(fā)商在施工過程中或在工程價(jià)款結(jié)算時(shí)因?yàn)橘Y金緊缺沒有錢支付工程款，往往會(huì)將房子作價(jià)抵作工程款給施工隊(duì)，施工隊(duì)就拿抵債的房子向銀行申請(qǐng)按揭貸款進(jìn)行變現(xiàn)，在房子找到新買主后或轉(zhuǎn)按或提前還款。由于施工隊(duì)的流動(dòng)性很強(qiáng)，一旦在當(dāng)?shù)氐墓こ探Y(jié)束沒有新的項(xiàng)目，施工隊(duì)便會(huì)逃廢債將房子留給銀行進(jìn)行處置。2、個(gè)人住房信貸“假個(gè)貸”的成因分析剖析個(gè)人住房信貸“假個(gè)貸”形成的深層次原因，可以發(fā)現(xiàn)，地方行政部門對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的“軟”管理和預(yù)銷售制度的缺陷為開發(fā)商實(shí)施“假個(gè)貸”提供了土壤，而銀行內(nèi)控不到位又為開發(fā)商實(shí)施“假個(gè)貸”提供了便利。（1）地方行政部門的原因地方行政部門對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理的力度有待進(jìn)一步加強(qiáng)眾所周知，房地產(chǎn)行業(yè)屬資本密集型行業(yè)，對(duì)資本的要求相對(duì)較高，一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的成功運(yùn)作，需要成千萬(wàn)乃至上伍元的資金。住房的生產(chǎn)銷售關(guān)系到、千家萬(wàn)戶老百姓的切身利益，關(guān)系到地方行政部門“以人為本”施政理念的實(shí)施，也關(guān)系到社會(huì)的安定團(tuán)結(jié)，地方行政部門對(duì)關(guān)系國(guó)計(jì)民生的房地產(chǎn)行業(yè)管理的力度需進(jìn)一步加強(qiáng)。主要表現(xiàn)在：一是對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資本充足率要求過低。根據(jù)建設(shè)部2000年頒布的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定的有關(guān)規(guī)定，一級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要注冊(cè)資本5000萬(wàn)元，二級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要注冊(cè)資本2000萬(wàn)元，三級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要注冊(cè)資本800萬(wàn)元，四級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只需要注冊(cè)資本100萬(wàn)元。1998年頒布的城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例第十三條規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)建立資本金制度，資本金占項(xiàng)目總投資的比例不得低于20%，這一規(guī)定直到2004年才變更為資本金占項(xiàng)目總投資的比例不得低于35%.過低的入門門檻和項(xiàng)目資本金制度使得絕大部分資金實(shí)力不強(qiáng)、經(jīng)驗(yàn)不足的企業(yè)紛紛進(jìn)軍房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，為后續(xù)房地產(chǎn)領(lǐng)域一系列問題的產(chǎn)生埋下了風(fēng)險(xiǎn)隱患。二是房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序尚需進(jìn)一步規(guī)范，房地產(chǎn)領(lǐng)域的虛假?gòu)V告、囤積房源、哄抬房?jī)r(jià)、偷稅漏稅和商業(yè)欺詐等不規(guī)范經(jīng)營(yíng)行為和違法行為屢禁不止。預(yù)售資金管理制度設(shè)計(jì)不合理根據(jù)商品房銷售管理辦法第十一條的有關(guān)規(guī)定，“開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房所得款項(xiàng)應(yīng)當(dāng)用于有關(guān)的工程建設(shè)，但商品房預(yù)售款監(jiān)管的具體辦法，由房地產(chǎn)管理部門制定”，這一制度設(shè)計(jì)的結(jié)果是各房地產(chǎn)管理部門要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銀行開立預(yù)售資金專戶，由銀行履行資金監(jiān)管職能。由于資金開戶方和資金使用方都是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，地方行政部門沒有在資金開戶方和資金使用方之間架設(shè)“防火墻”，在房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要求支用自己賬戶的資金，銀行不可能真正起到監(jiān)管的作用。地方行政部門把本該自己承擔(dān)的責(zé)任轉(zhuǎn)由銀行來承擔(dān)導(dǎo)致的結(jié)果是這一制度形同虛設(shè)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以任意支用預(yù)售購(gòu)房款包括銀行按揭貸款，廣大購(gòu)房群體的利益得不到應(yīng)有的保護(hù)，同時(shí)也為有不良企圖的企業(yè)實(shí)施“假個(gè)貸”提供了土壤。融資渠道單一房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，同時(shí)它又屬于資源消耗型行業(yè)，它對(duì)國(guó)家宏觀調(diào)控政策和貨幣緊縮政策的實(shí)施十分敏感，從房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展歷程分析發(fā)現(xiàn)，每一輪的宏觀調(diào)控，首當(dāng)其沖受影響的就是房地產(chǎn)行業(yè)。追根究源是因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)先天資本積累不足，大部分的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金實(shí)力弱，都是以1000萬(wàn)元左右的注冊(cè)資金來運(yùn)作總投資上億元的項(xiàng)目。在面臨資本市場(chǎng)門檻高、房地產(chǎn)信托基金條件苛刻且規(guī)模小的情況下只能通過銀行貸款來進(jìn)行籌融資。這也是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率居高不下的主要原因。目前，房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)資金來源主要有企業(yè)自有資金、銀行貸款、預(yù)收資金和其他資金。在操作實(shí)務(wù)中，這四項(xiàng)資金來源的比例一般是30%、3040%、2030%、510%.單一的融資渠道、脆弱的資金鏈條和風(fēng)生水起的宏觀調(diào)控環(huán)境為部分資金實(shí)力差的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)施“假個(gè)貸”提供了外部條件。誠(chéng)信缺失，社會(huì)信用制度不健全市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是信用經(jīng)濟(jì)、契約經(jīng)濟(jì)，完善的信用制度是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)走向成熟的標(biāo)志，也是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定程度自然形成的要求。但長(zhǎng)期以來，信用觀念弱化和信用體系殘缺是我國(guó)20多年改革以來一系列經(jīng)濟(jì)問題如假冒偽劣、偷稅逃稅、虛假?gòu)V告、撕毀合同、欺騙股民、三角債、欠帳賴帳不還等現(xiàn)象的重要根源。社會(huì)信用制度的不健全已經(jīng)成為制約我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的嚴(yán)重障礙。同時(shí)由于我國(guó)目前仍停留在建立個(gè)人征信制度的起步階段，還沒有一部規(guī)范征信行業(yè)行為的專門法律、法規(guī)，使得個(gè)人信用信息的采集與利用無法可依。社會(huì)信用法制建設(shè)的滯后以及失信懲罰機(jī)制的缺位又助長(zhǎng)了部分企業(yè)和個(gè)人不講信用行為的發(fā)生。（2）銀行內(nèi)部的原因?qū)︼L(fēng)險(xiǎn)與發(fā)展的把握不到位個(gè)人住房貸款因其收益穩(wěn)定、成長(zhǎng)性好，已經(jīng)成為各家商業(yè)銀行的必爭(zhēng)之地。但在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中，受粗放經(jīng)營(yíng)時(shí)代形成的信貸文化的影響，各家商業(yè)銀行在爭(zhēng)搶市場(chǎng)份額過程中存在著不同程度的“冒進(jìn)”主義思想，特別是個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)暴露往往在貸款發(fā)放的58年后開始，眼前賬面上相對(duì)對(duì)公貸款而言較低的不良率便助長(zhǎng)了這種“冒進(jìn)”主義思潮在住房金融業(yè)務(wù)條線的蔓延。同時(shí)由于國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行的資產(chǎn)業(yè)務(wù)主要以公司類貸款為主，經(jīng)營(yíng)個(gè)人類貸款的時(shí)間不長(zhǎng)、經(jīng)驗(yàn)不足，對(duì)個(gè)人住房貸款的市場(chǎng)風(fēng)。險(xiǎn)、信用風(fēng)險(xiǎn)和操作風(fēng)險(xiǎn)等風(fēng)險(xiǎn)規(guī)律的形成、風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別和計(jì)量研究不夠。但以移植公司類貸款風(fēng)險(xiǎn)控制的經(jīng)驗(yàn)作為指導(dǎo)思想制定出來的業(yè)務(wù)運(yùn)作流程與風(fēng)險(xiǎn)控制流程往往又與市場(chǎng)脫節(jié)，得不到市場(chǎng)和客戶的認(rèn)同，不利于業(yè)務(wù)的發(fā)展。因此樹立新型科學(xué)的風(fēng)險(xiǎn)管理文化，正確把握風(fēng)險(xiǎn)與發(fā)展的平衡點(diǎn)，是商業(yè)銀行面臨的重要課題。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)項(xiàng)目以及房地產(chǎn)中介公司的審查不到位對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和項(xiàng)目的審查分兩種情況。一種情況是銀行無開發(fā)貸款支持的項(xiàng)目，一種是有銀行開發(fā)貸款支持的項(xiàng)目。對(duì)前一種情況由于銀行處于弱勢(shì)地位，只是面上按制度要求了解企業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等級(jí)、營(yíng)業(yè)執(zhí)照以及項(xiàng)目的國(guó)有土地使用權(quán)證、建設(shè)工程用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證是否齊全，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的基本情況和項(xiàng)目的土地出讓金支付情況等深層次問題掌握不到位或趨于競(jìng)爭(zhēng)的壓力不敢深入了解。對(duì)銀行有開發(fā)貸款支持的項(xiàng)目在企業(yè)現(xiàn)金流的分析不深人不全面，特別是對(duì)企業(yè)預(yù)收售房款的估計(jì)過于樂觀。在二手房按揭貸款中，由于缺乏量化指標(biāo)對(duì)房地產(chǎn)中介公司的審查也是形同虛設(shè)。對(duì)借款人的審查不到位對(duì)借款人的審查重點(diǎn)是對(duì)借款人購(gòu)房行為真實(shí)性、首付款的真實(shí)性以及房?jī)r(jià)的合理性進(jìn)行審查，因?yàn)閷?duì)借款申請(qǐng)人上述情況的審查對(duì)于銀行防范“假個(gè)貸”有著重要作用。盡管在銀行的個(gè)人住房貸款操作流程中對(duì)借款申請(qǐng)人的審查有著嚴(yán)格的制度要求，但在以效率取勝的激烈市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，絕大部分客戶經(jīng)理將面談和首付款憑證的真實(shí)性審查作為影響效率的重要因素之一，或流于形式敷衍了事，或?qū)⒚嬲劦膬?nèi)容格式化千篇一律，讓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)輕松掌握銀行面談的要求事先進(jìn)行針對(duì)性的準(zhǔn)備，從而輕而易舉地化解銀行為防范“假個(gè)貸”而設(shè)計(jì)的措施。貸后管理不到位個(gè)人住房貸款期限長(zhǎng)，嚴(yán)格的貸后管理有利于銀行貸款質(zhì)量的提高。但在以規(guī)模論英雄的今天，在個(gè)人住房貸款不良率較低的光環(huán)照耀下，銀行各級(jí)管理人員的貸后管理意識(shí)跟不上貸款質(zhì)量持續(xù)提高的管理要求，“重營(yíng)銷，輕管理”的思想還不同程度地存在于各級(jí)管理人員和客戶經(jīng)理的頭腦中。主要表現(xiàn)在：一是各級(jí)行配備的貸后管理人員嚴(yán)重不足、貸款催收手段單一、貸后管理的科技支撐缺乏，二是貸后管理制度的執(zhí)行不力。按照銀行個(gè)人住房貸款貸后管理規(guī)定的有關(guān)要求，貸后管理人員每季度對(duì)次級(jí)、可疑類貸款要進(jìn)行全面檢查，每季度要對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和項(xiàng)目進(jìn)行回訪，但這些制度的規(guī)定沒有落實(shí)到行動(dòng)上。3、個(gè)人住房信貸“假個(gè)貸”防范的對(duì)策（1）地方行政部門方面加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的監(jiān)管，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的產(chǎn)品牽涉到千家萬(wàn)戶老百姓的切身利益，關(guān)系到國(guó)家建設(shè)和諧社會(huì)的大局，因此在房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)和國(guó)家對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)行調(diào)控促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展的今天，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的監(jiān)管，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)，提高其管理水平應(yīng)當(dāng)成為各級(jí)地方行政部門的頭等大事。一方面修改房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)管理暫行規(guī)定有關(guān)內(nèi)容，提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)立的注冊(cè)資金和房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的自有資金比例，抬高房地產(chǎn)行業(yè)的入門門檻，加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身資金實(shí)力的積累；另一方面規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的誠(chéng)信記錄如虛假?gòu)V告、囤積房源、偷漏稅和虛假按揭等不良記錄作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)年檢的重要要素，提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不講誠(chéng)信的成本，以此規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)行為。加強(qiáng)對(duì)預(yù)售商品房的管理，改革商品房預(yù)售資金的管理制度一方面修改商品房銷售管理辦法有關(guān)商品房預(yù)售的規(guī)定，要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須完成項(xiàng)目總投資的50%才能申領(lǐng)商品房預(yù)售許可證，另一方面充分利用現(xiàn)代信息技術(shù)建立起當(dāng)?shù)氐纳唐贩款A(yù)售房數(shù)據(jù)庫(kù)，并實(shí)行網(wǎng)上實(shí)時(shí)銷售備案登記和預(yù)抵押登記，增加商品房預(yù)售相關(guān)信息的透明度，有效防止房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用消費(fèi)者的信息不對(duì)稱進(jìn)行商業(yè)欺詐。同時(shí)改革商品房預(yù)售資金的管理模式，要求商品房預(yù)售資金統(tǒng)一由有一定公信力的第三方或由地方行政有關(guān)部門實(shí)行代管。當(dāng)預(yù)售商品房項(xiàng)目的后期工程建設(shè)需要資金時(shí)，由資金需求方提供相關(guān)證明并進(jìn)行支取，等工程完工決算后再將剩余資金劃轉(zhuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。改變由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銀行開設(shè)商品房預(yù)售資金專戶任由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自收自支的混亂局面。在資金的使用者和管理者之間建立起一堵防火墻，杜絕開發(fā)商隨意挪用預(yù)售資金和惡意騙貸行為的發(fā)生，切實(shí)保護(hù)購(gòu)房者的切身利益。拓寬房地產(chǎn)項(xiàng)目的融資渠道，改變房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作資金主要來源于銀行貸款的局面房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，因此要使房地產(chǎn)行業(yè)真正成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，必須拓寬其資金籌措渠道，提高整個(gè)行業(yè)的資金實(shí)力。一是根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)作特點(diǎn)發(fā)展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，在房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作過程中最需要資金的購(gòu)買土地階段通過房地產(chǎn)信托資金的投入解決符合條件的