行業(yè)經(jīng)濟(jì)論文-房地產(chǎn)虛擬性與價(jià)格背離摘要：從房地產(chǎn)買賣與租賃市場(chǎng)的四象限模型理論分析指出二者之間應(yīng)具有趨同性，而用上海從2001年第一季度到2006年第一季度數(shù)據(jù)的協(xié)整性實(shí)證分析表明現(xiàn)階段銷售價(jià)格與租賃價(jià)格之間已經(jīng)出現(xiàn)了背離，背離的根本是由房地產(chǎn)的虛擬性造成的。關(guān)鍵詞：銷售價(jià)格；租賃價(jià)格；背離；虛擬性1銷售價(jià)格與租賃價(jià)格的理論關(guān)系租賃市場(chǎng)是房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要有機(jī)組成部分，銷售價(jià)格與租賃價(jià)格有緊密的關(guān)系。圖1是房地產(chǎn)買賣市場(chǎng)與租賃市場(chǎng)的四象限模型，從理論層面探討銷售價(jià)格與租賃價(jià)格之間的關(guān)系。圖1中第象限和第象限代表租賃市場(chǎng)，第象限和第象限代表房地產(chǎn)買賣市場(chǎng)。我們首先從第象限開(kāi)始按逆時(shí)針?lè)较蚪忉屪饨鹱兓瘜?duì)銷售價(jià)格的影響。為了使租賃需求量和租賃存量達(dá)到均衡，必須確定適當(dāng)?shù)淖饨鹚?，使需求量等于存量。需求是租金和?jīng)濟(jì)狀況的函數(shù)：D（R，經(jīng)濟(jì)狀況）=S。因此，對(duì)于橫軸上某一數(shù)量的物業(yè)存量，向上畫(huà)一條垂直線與需求曲線相交，然后從交點(diǎn)畫(huà)一條水平線與縱軸相交，按照這種方法可以找出對(duì)應(yīng)的租金標(biāo)準(zhǔn)。第象限代表房地產(chǎn)買賣市場(chǎng)。以原點(diǎn)作為起點(diǎn)的射線的斜率代表了房地產(chǎn)資產(chǎn)的資本化率。一般的講，確定資本化率，要考慮經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的長(zhǎng)期利率、預(yù)期的租金上漲率、與租金收入量相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)以及政府管理部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)的稅收政策。以第象限確定的租金水平為起點(diǎn)，畫(huà)一條平行于橫軸的直線，這條直線與資本化率相交，再以該交點(diǎn)為起點(diǎn)，向下畫(huà)一條垂直于橫軸的直線，該直線與橫軸相交，這個(gè)交點(diǎn)便是在既定租金水平下確定的房地產(chǎn)銷售價(jià)格。第象限代表房地產(chǎn)買賣市場(chǎng)中的新增部分。這個(gè)象限對(duì)房地產(chǎn)的資產(chǎn)形成的原因進(jìn)行了解釋。這里的f(C)代表房地產(chǎn)的重置成本。新項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的重置成本隨著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)的增加而增加，所以這條曲線向下延伸。從第象限確定的房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)格，向下畫(huà)一條垂直線，再?gòu)脑撝本€與開(kāi)發(fā)成本線相交的點(diǎn)畫(huà)一條水平線，這條線與縱軸相交，這個(gè)交點(diǎn)就是在此價(jià)格水平下的新開(kāi)發(fā)建設(shè)量，此時(shí)開(kāi)發(fā)成本等于資產(chǎn)價(jià)格P=f(C)。第象限，年度新開(kāi)發(fā)建設(shè)量C，被轉(zhuǎn)換為房地產(chǎn)物業(yè)的長(zhǎng)期存量。在一定時(shí)期內(nèi)，存量變化S，等于新增房地產(chǎn)數(shù)量減去由于房屋拆除導(dǎo)致的存量損失。折舊率用表示，則：S=C-S，以原點(diǎn)作為起點(diǎn)的這條射線，代表了使每年的建設(shè)量正好等于縱軸上某一存量水平。這意味著，由于折舊及新竣工量，物業(yè)的存量不隨時(shí)間變化，此時(shí)，S=0,S=C/。通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)與租賃市場(chǎng)關(guān)系四象限模型的分析，我們認(rèn)為銷售價(jià)格與租賃價(jià)格的關(guān)系可以概括為：租賃價(jià)格的漲落會(huì)帶動(dòng)銷售價(jià)格的沉浮，二者相互影響，相互制約。2銷售價(jià)格與租賃價(jià)格的實(shí)證分析房地產(chǎn)作為一種投資品，價(jià)格將在一年內(nèi)發(fā)生顯著變化，運(yùn)用年度數(shù)據(jù)難以反映這種變化，應(yīng)盡量使用季度或者月度數(shù)據(jù)。為反映重要城市的房地產(chǎn)價(jià)格變化對(duì)其它城市的影響，我們以上海為基準(zhǔn)進(jìn)行研究。由于我國(guó)1998年才逐步從福利分房向貨幣分房轉(zhuǎn)變，而我國(guó)城市級(jí)房?jī)r(jià)所得數(shù)據(jù)從2001年才開(kāi)始對(duì)外公布，將以2001年1月-2006年1月的季度數(shù)據(jù)作為基礎(chǔ)。在進(jìn)行協(xié)整檢驗(yàn)前，對(duì)上面選定變量的平穩(wěn)性進(jìn)行檢驗(yàn)，然后在對(duì)他們之間的協(xié)整性進(jìn)行檢驗(yàn)。由于銷售價(jià)格與租賃價(jià)格具有很高的波動(dòng)性，為消除異方差將各變量取對(duì)數(shù)，得到新的變量lnXJ、lnZJ。新變量的ADF檢驗(yàn)結(jié)果表明，原序列l(wèi)nXJ、lnZJ都是非平穩(wěn)序列，而一階差分序列均已平穩(wěn)。檢驗(yàn)結(jié)果如表1所示。由于銷售價(jià)格與租賃價(jià)格均為一階單整序列，滿足協(xié)整檢驗(yàn)前提，可以對(duì)其進(jìn)行協(xié)整檢驗(yàn)。用變量lnXJ對(duì)lnZJ進(jìn)行普通最小二乘法回歸，得到回歸模型估計(jì)。此時(shí)將估計(jì)模型殘差序列存儲(chǔ)為e值。最后對(duì)e做單位根檢驗(yàn)，ADF檢驗(yàn)結(jié)果如表2所示：有表中結(jié)果看出銷售價(jià)格與租賃價(jià)格之間不存在協(xié)整關(guān)系，說(shuō)明房?jī)r(jià)與租賃價(jià)格之間出現(xiàn)了偏離。用Granger因果性檢驗(yàn)，來(lái)觀察銷售價(jià)格與租賃價(jià)格之間的關(guān)系。如表3所示：結(jié)果顯示，可以看出房?jī)r(jià)與租賃價(jià)格之間不存在因果關(guān)系。3結(jié)論在某些特定的時(shí)期，住房銷售價(jià)格與租金價(jià)格的波動(dòng)表現(xiàn)出相分離的趨勢(shì)。房地產(chǎn)租金主要決定于對(duì)房地產(chǎn)實(shí)際的生產(chǎn)或消費(fèi)的需求，而房地產(chǎn)價(jià)格是未來(lái)租金的現(xiàn)值，兩者的變動(dòng)應(yīng)該是一致的。但是從20世紀(jì)90年代初期以來(lái)，在我國(guó)香港、新加坡、馬來(lái)西亞等地區(qū)，房地產(chǎn)價(jià)格的增長(zhǎng)速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了租金的增長(zhǎng)速度。這說(shuō)明房地產(chǎn)作為虛擬資產(chǎn)，發(fā)展到一