物權(quán)法的實(shí)施律師面臨的機(jī)遇與挑戰(zhàn)市場經(jīng)濟(jì)下的財產(chǎn)權(quán)包括物權(quán)、債權(quán)、知識產(chǎn)權(quán)和股權(quán)等四大權(quán)利。從我國現(xiàn)行立法看，債權(quán)已有民法通則與合同法規(guī)范和保護(hù)；知識產(chǎn)權(quán)已有著作權(quán)法、專利法和商標(biāo)法規(guī)范和保護(hù)；股權(quán)已有公司法和證券法規(guī)范和保護(hù)?？勺鳛槊袷禄痉ê椭饕敭a(chǎn)法之一的物權(quán)法律制度和保護(hù)規(guī)則一直處于大陸地區(qū)各地以及各級自行規(guī)定的混亂局面。物權(quán)法的頒布和實(shí)施，結(jié)束了這種混亂局面，并對物權(quán)制度的統(tǒng)一，物權(quán)的取得和利用，以及各個主體權(quán)利的保護(hù)和交易安全的保護(hù)均可發(fā)揮重要的作用。從司法實(shí)踐來看，物權(quán)法的頒布和實(shí)施對律師業(yè)務(wù)定會產(chǎn)生重要影響。律師作為維護(hù)法律正確實(shí)施的市場主體，對物權(quán)法的立法目的的實(shí)現(xiàn)具有巨大的推動力。而物權(quán)法的立法目的的實(shí)現(xiàn)也需要這一主體所具有的專業(yè)知識、專業(yè)經(jīng)驗(yàn)、以及勤勉審慎和為法律而斗爭的精神。本文擬就物權(quán)法頒布實(shí)施對律師業(yè)務(wù)的影響及對策予以探析，并求教于同仁。一、物權(quán)法頒布后物權(quán)法律制度的主要變化物權(quán)法頒布前，我國的物權(quán)法律制度及相關(guān)規(guī)定散見于各種不同效力等級的法律規(guī)范這中，許多物權(quán)法的相關(guān)制度沒有相應(yīng)的規(guī)定。物權(quán)法散亂，缺乏系統(tǒng)性、完整性。這種現(xiàn)象，在司法實(shí)踐中對于物權(quán)法律制度的準(zhǔn)確運(yùn)用產(chǎn)生了不小的障礙。我們律師在物權(quán)法實(shí)施后，為準(zhǔn)確運(yùn)用物權(quán)法律制度，應(yīng)當(dāng)對物權(quán)法頒布前的物權(quán)法律制度與物權(quán)法規(guī)定的物權(quán)法律法律制度相比較，重點(diǎn)注意所發(fā)生的一些主要變化。(一)物權(quán)法統(tǒng)一了大陸地區(qū)的物權(quán)基本制度1物權(quán)法確立了物權(quán)制度的基本原則，包括：平等保護(hù)原則(第4條)、物權(quán)法定原則(第5條)、公示公信原則(第6條)、公序良俗原則(第7條)。2物權(quán)法確立了物權(quán)得喪變更的方式(1)物權(quán)取得和變動的一般方式。不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定登記。動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定交付(第6條)。不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。依法屬于國家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記(第9條)。不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自記載于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力(第14條)。動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓，自交付時發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外(第23條)。(2)特別方式土地承包經(jīng)營權(quán)自土地承包經(jīng)營權(quán)合同生效時設(shè)立(第127條第1款)。土地承包經(jīng)營權(quán)人將土地承包經(jīng)營權(quán)互換、轉(zhuǎn)讓，當(dāng)事人要求登記的，應(yīng)當(dāng)向縣級以上地方人民政府申請土地承包經(jīng)營權(quán)變更登記；未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人(第129條)。地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時設(shè)立。當(dāng)事人要求登記的，可以向登記機(jī)構(gòu)申請地役權(quán)登記；未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人(第185條)。船舶、航空器和機(jī)動車等物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人(第24條)。以本法第180條第1款第4項(xiàng)、第5項(xiàng)、第6項(xiàng)規(guī)定的財產(chǎn)抵押的，抵押權(quán)自抵押合同生效時設(shè)立；未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人（第188條）。企業(yè)、個體工商戶、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營者以本法第181條規(guī)定的動產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)向抵押人住所地的工商行政管理部門辦理登記。抵押權(quán)自抵押合同生效時設(shè)立；未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。物權(quán)法依照本法第181條規(guī)定抵押的，不得對抗正常經(jīng)營活動中已支付合理價款并取得抵押財產(chǎn)的買受人(第189條)。以匯票、支票、本票、債券、存款單、倉單、提單出質(zhì)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)訂立書面合同沒有權(quán)利憑證的，質(zhì)權(quán)自有關(guān)部門辦理出質(zhì)登記時設(shè)立(第224條)。以基金份額、股權(quán)出質(zhì)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)訂立書面合同。以基金份額、證券登記結(jié)算機(jī)構(gòu)登記的股權(quán)出質(zhì)的，質(zhì)權(quán)自證券登記結(jié)算機(jī)構(gòu)辦理出質(zhì)登記時設(shè)立；以其他股權(quán)出質(zhì)的，質(zhì)權(quán)自工商行政管理部門辦理出質(zhì)登記時設(shè)立(第226條第1款)。以注冊商標(biāo)專用權(quán)、專利權(quán)、著作權(quán)等知識產(chǎn)權(quán)中的財產(chǎn)權(quán)出質(zhì)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)訂立書面合同。質(zhì)權(quán)自有關(guān)主管部門辦理出質(zhì)登記時設(shè)立(第227條第1款)。以應(yīng)收賬款出質(zhì)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)訂立書面合同。質(zhì)權(quán)自信貸征信機(jī)構(gòu)辦理出質(zhì)登記時設(shè)立(第228條)。(3)非依法律行為取得物權(quán)的特別規(guī)定因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時發(fā)生效力(第28條)。因繼承或者受遺贈取得物權(quán)的，自繼承或者受遺贈開始時發(fā)生效力(第29條)。因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時發(fā)生效力(第30條)。但需要特別注意的是，依照本法第28條至第30條規(guī)定享有不動產(chǎn)物權(quán)的，處分該物權(quán)時，依照法律規(guī)定需要辦理登記的，未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力(第31條)，但處分合同仍然具有債權(quán)效力。3物權(quán)法規(guī)定了物權(quán)的三大類型，包括所有權(quán)、用益物權(quán)與擔(dān)保物權(quán)。同時物權(quán)法也規(guī)定了上述三大物權(quán)類型各包含的具體物權(quán)類型。所有權(quán)包含了國家所有權(quán)、集體所有權(quán)、私人所有權(quán)、業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)、共有、相鄰關(guān)系。用益物權(quán)則包含土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)和地役權(quán)。擔(dān)保物權(quán)包含抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)(動產(chǎn)質(zhì)權(quán)和權(quán)利質(zhì)權(quán))和留置權(quán)。（二）物權(quán)法彌補(bǔ)了原來法律規(guī)定中缺漏的物權(quán)制度1.物權(quán)取得和變動的公示制度(第6條)。2.非依法律行為取得物權(quán)的幾種特別情形(第28至30條)。3.物權(quán)的征收征用制度(第42條、第44條、第121條)。4.物上請求權(quán)制度(第32條至36條)。5.建筑物區(qū)分所有權(quán)制度(第2編第6章)。6.善意取得制度(第106條、第108條)。7.地役權(quán)制度(第3編第14章)。8占有制度(第5編)。(三)物權(quán)法修正了原有法律中錯誤或不當(dāng)?shù)囊?guī)定1.物權(quán)法規(guī)定了不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，改變了以往的分散登記做法(第10條)。2.物權(quán)法限制了登記機(jī)構(gòu)濫用權(quán)力的典型做法(第13條、第22條)。3.物權(quán)法變更了業(yè)主決定重大事項(xiàng)的決策條件(第76條)。4.物權(quán)法明確了債權(quán)合同效力與物權(quán)效力的關(guān)系(第15條)。5物權(quán)法更改了擔(dān)保中物保與人保的關(guān)系(第176條)。6物權(quán)法更改了股權(quán)質(zhì)押的登記機(jī)構(gòu)(第226條)。（四）物權(quán)法完善了原來粗疏的規(guī)范1.物權(quán)法厘清了登記簿與不動產(chǎn)權(quán)屬證書的關(guān)系(第16、17條)。2.物權(quán)法明確了國家所有權(quán)的特殊保護(hù)(第9條第2款、第45條至第56條)。3.物權(quán)法明確了國有所有權(quán)的行使主體(第45第2款條)。4.物權(quán)法完善了集體重要財產(chǎn)的管理原則和處分程序(第59至61條)。5.物權(quán)法補(bǔ)充了關(guān)于私人所有權(quán)的規(guī)定(第64至66條)。6.物權(quán)法補(bǔ)充了相鄰關(guān)系的常見情形和依照習(xí)慣處理的原則(第2編第7章)。7.物權(quán)法增加了可以分割共有物的情形等(第99條)。8.物權(quán)法增加了遺失物、漂流物、埋藏物和隱藏物的規(guī)定(第109至第114條)。9.物權(quán)法增加了國有農(nóng)用地承包參照集體土地承包經(jīng)營權(quán)的規(guī)定(第134條)。10.物權(quán)法增加了建設(shè)用地使用權(quán)分層設(shè)立的規(guī)定（第136條）。11物權(quán)法增加了可以抵押的財產(chǎn)類型和質(zhì)押的權(quán)利類型(第180條、第223條)。12.物權(quán)法增加了浮動抵押和最高額抵押的規(guī)則，確立了最高額質(zhì)權(quán)類型(第181條、第4編第16章第2節(jié)、第222條)。13.物權(quán)法擴(kuò)大了留置權(quán)的適用范圍，明確了留置權(quán)、質(zhì)權(quán)和抵押權(quán)的順序(第4編第18章)。二、物權(quán)法的頒布實(shí)施對律師業(yè)務(wù)的影響與對策(一)物權(quán)法確立的物權(quán)新制度擴(kuò)展了律師的業(yè)務(wù)范圍物權(quán)法確立了不動產(chǎn)的異議登記、預(yù)告登記、建筑物區(qū)分所有權(quán)、（分層設(shè)立）建設(shè)用地使用權(quán)、地役權(quán)和應(yīng)收賬款質(zhì)押權(quán)制度。這此制度為律師擴(kuò)展業(yè)務(wù)范圍提供了機(jī)遇。律師可利用這些制度為當(dāng)事人完成相應(yīng)交易提供幫助。(二)為正確實(shí)施物權(quán)法，律師應(yīng)盡快形成物權(quán)觀念、充實(shí)物權(quán)法律知識物權(quán)法是民事基本法律，但是在過去很長時期內(nèi)都沒有成為一個主要法學(xué)學(xué)科。其內(nèi)容，許多律師并沒有了解和學(xué)習(xí)，沒有樹立物權(quán)與債權(quán)、知識產(chǎn)權(quán)和股權(quán)四權(quán)分立的財產(chǎn)權(quán)觀念。許多律師常常缺乏專門的物權(quán)法知識，對于物權(quán)法學(xué)科的基礎(chǔ)理論、體系、主要制度及內(nèi)在的邏輯關(guān)系，沒有基本概念，甚至一知半解。物權(quán)法的頒布，要求律師補(bǔ)修物權(quán)法這一課，彌補(bǔ)物權(quán)法理論知識的不足，填補(bǔ)其知識結(jié)構(gòu)的缺陷。否則，律師將面臨業(yè)務(wù)上失職，并導(dǎo)致?lián)p失賠償之風(fēng)險。（三)在物權(quán)法的實(shí)施中律師應(yīng)盡快拋棄某些現(xiàn)有的經(jīng)驗(yàn)，積累新的經(jīng)驗(yàn)物權(quán)法頒布前，雖然沒有統(tǒng)一的物權(quán)法，但是我國大陸地區(qū)還是存有大量物權(quán)法律規(guī)范。由于這些規(guī)范制定的主體不一，制定的理論依據(jù)和法律依據(jù)不同，制定的歷史時期各異。這些規(guī)范的地位與效力差異大，彼此之間缺乏體系性，并出現(xiàn)相互沖突與明顯錯誤及不當(dāng)?shù)默F(xiàn)象。由于規(guī)范的殘缺，律師依賴這些規(guī)范執(zhí)業(yè)所積累的經(jīng)驗(yàn)必不可靠。物權(quán)法的頒布實(shí)施，將改變前列現(xiàn)象。律師應(yīng)依照明確的規(guī)范來判斷物權(quán)的歸屬、設(shè)計利用物的恰當(dāng)形式、選擇最經(jīng)濟(jì)而有效的方式保護(hù)當(dāng)事人的物權(quán)并幫助其完成交易。(四)物權(quán)法有許多規(guī)定比較原則，需要進(jìn)一步立法或解釋才能有效實(shí)施盡管物權(quán)法規(guī)定了統(tǒng)一的物權(quán)法律制度，但物權(quán)法也只是一部物權(quán)基本法，僅規(guī)定了物權(quán)的基本原則和基本制度。由于物權(quán)法的規(guī)定比較原則，律師利用物權(quán)法將會存在一定的困難，由此需要律師積極參與并推進(jìn)相關(guān)立法或解釋的出臺，以體現(xiàn)律師的意見和需要。例如，物權(quán)法第59條第1款規(guī)定“農(nóng)民集體所有的不動產(chǎn)和動產(chǎn)，屬于本集體成員集體所有?！痹摽钜?guī)定了農(nóng)民集體所有權(quán)主體是本集體成員。關(guān)于何為本集體成員？本集體成員資格如何確認(rèn)？由誰確認(rèn)？物權(quán)法沒有規(guī)定。這一問題，律師可利用自身行業(yè)的優(yōu)勢及便利，向立法機(jī)構(gòu)或司法機(jī)關(guān)提出意見或建議，通過司法解釋或者立法來解決這一問題。三、物權(quán)法中物權(quán)法律制度對律師業(yè)務(wù)的影響及對策(一)物權(quán)法的強(qiáng)制性規(guī)范與物權(quán)法定原則物權(quán)法的主要規(guī)范屬于強(qiáng)制性規(guī)范。物權(quán)的取得、行使務(wù)必依法而行，不能簡化或回避，否則不能產(chǎn)生預(yù)期的結(jié)果。物權(quán)法雖存有任意性規(guī)范，但鑒于與其他條款的密徹關(guān)聯(lián)，亦有適用范圍之要求，不能完全自由。物權(quán)法規(guī)定了物權(quán)法定原則。物權(quán)法定是指物權(quán)的種類和內(nèi)容由法律規(guī)定。物權(quán)種類包含三大物權(quán)類型中的各種具體的物權(quán)類型。內(nèi)容既指權(quán)利和義務(wù)，又包括取得物權(quán)的程序性要求和物權(quán)行使與處置時的限制性要求。物權(quán)法定原則的確立以及物權(quán)法的強(qiáng)制性規(guī)范，要求律師改變原有的私權(quán)自治、契約自由的單純觀念，切實(shí)把握物權(quán)法的全部規(guī)范，通曉物權(quán)法的全貌與其具體制度安排，同時對于涉及的物權(quán)交易業(yè)務(wù)需要更加謹(jǐn)慎，否則，就有可能出現(xiàn)錯漏、沖突的風(fēng)險。(二)物權(quán)變動的公示方法與異議登記、預(yù)告登記制度物權(quán)法明確物權(quán)的變動以公示為必要條件，不動產(chǎn)以登記、動產(chǎn)以交付為公示方法。物權(quán)法增加了登記的類型，包括更正登記、異議登記和預(yù)告登記。而預(yù)告登記適用于任何與物權(quán)變動有關(guān)的協(xié)議，包括商品房預(yù)售、抵押。物權(quán)法規(guī)定了登記機(jī)構(gòu)的職責(zé)，限制了登記機(jī)構(gòu)濫用權(quán)利的行為。而且，登記出現(xiàn)錯誤時，登記機(jī)構(gòu)要承擔(dān)賠償責(zé)任。登記資料可以更容易被查詢和復(fù)制，但是涉及商業(yè)秘密和個人隱私的部分將會受到限制。動產(chǎn)的物權(quán)變動以交付為一般規(guī)則，但是，可以基于先行占有、占有改定和替代交付等方法取得實(shí)際交付的效果。此外，物權(quán)法規(guī)定了四種情形之下無須公示，也發(fā)生物權(quán)變動的效力，即法律文書生效時、征收沒收決定書生效時、繼承或受遺贈開始時、合法建造或拆除房屋等事實(shí)行為成就時。物權(quán)法上述新增加的內(nèi)容，是物權(quán)法中最具實(shí)踐性的部分，也是律師執(zhí)業(yè)中涉及最多的內(nèi)容。這些新增加的內(nèi)容，一方面擴(kuò)展并充實(shí)了律師的業(yè)務(wù)內(nèi)容，另一方面也將保障律師業(yè)務(wù)的順利有效進(jìn)行，而且還會減少律師執(zhí)業(yè)的風(fēng)險。(三)關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán)物權(quán)法對區(qū)分所有建筑物的區(qū)劃內(nèi)的爭議物的歸屬，確立了判斷規(guī)則。此外，物權(quán)法還有其他變化，比如，關(guān)于業(yè)主共同決定的事項(xiàng)中，需要三分之二以上絕對多數(shù)同意的事項(xiàng)只保留兩項(xiàng)，即籌集和使用建筑物及附屬設(shè)施的維修資金，改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施，其他事項(xiàng)無須絕對多數(shù)同意。又如，業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，要遵守法律法規(guī)和管理規(guī)約，并且要取得有利害關(guān)系的業(yè)主同意，利害關(guān)系較為抽象，要根據(jù)改變后的具體用途和使用方法來劃定影響的業(yè)主范圍和判斷利害關(guān)系人。再如，建筑物及其附屬設(shè)施的管理服務(wù)和維護(hù)的費(fèi)用、共有物分配和經(jīng)營產(chǎn)生的收益的分配等，都可以由規(guī)約約定，沒有約定的就按照各自的面積比例分擔(dān)或分配物權(quán)法確立區(qū)分所有權(quán)制度，從根本上為區(qū)分所有建筑物的利用與管理提供了主要規(guī)則，這一安排為律師處理類似居住小區(qū)的建筑物的利用、管理與糾紛問題提供了全國統(tǒng)一的法律依據(jù)。(四)關(guān)于善意取得善意取得制度是保護(hù)交易安全的必要措施，物權(quán)法規(guī)定了三個必備條件：（1）受讓人需是善意的。善意是指自己不知道且不應(yīng)當(dāng)知道對方無權(quán)處分。（2）以合理的價格轉(zhuǎn)讓合理。合理意指該價格的生成與交易，符合當(dāng)時的市場環(huán)境和交易方式與條件。（3）應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)辦理并完成登記，無須登記的已經(jīng)交付善意取得制度規(guī)定于所有權(quán)取得的特別規(guī)定一章中，適用于所有權(quán)的取得，但是，其他用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)的取得也可以適用該善意制度。善意取得在過去的司法實(shí)踐中已經(jīng)確立，但其具體適用條件一直模糊不清，律師在業(yè)務(wù)中也難以操作。物權(quán)法明確了善意取得的具體適用條件，要求律師嚴(yán)格依照該條件審查并判斷某一交易的合法性，以及交易的前提是否具備、交易結(jié)果是否有效。(五)用益物權(quán)的種類物權(quán)法規(guī)定了四類主要的用益物權(quán)：土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)和地役權(quán)。同時也承認(rèn)了海域使用權(quán)、探礦權(quán)、采礦權(quán)、取水權(quán)、養(yǎng)殖權(quán)、捕撈權(quán)的用益物權(quán)性質(zhì)。在土地使用權(quán)中，分為國有建設(shè)用地使用權(quán)、國有農(nóng)地使用權(quán)、國有土地承包經(jīng)營權(quán)、國有林地使用權(quán)，以及集體建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、集體土地承包經(jīng)營權(quán)和四荒地承包經(jīng)