舟山浩耀置業(yè)有限公司ZhoushanHaoyaoPropertiesLimited舟山市濱海星城項目一期項目可行性研究報告舟山浩耀置業(yè)有限公司二00六年五月十三日目錄第一章開發(fā)商概況第二章項目概況第三章項目定位第四章項目市場分析第五章項目開發(fā)計劃第六章資金使用計劃第七章項目銷售與資金回籠第八章融資償還計劃第九章綜述第一章、開發(fā)商概況一、公司名稱舟山浩耀置業(yè)有限公司二、公司地址舟山市普陀區(qū)平陽浦舟漁物資大樓2-3樓。三、公司經(jīng)營范圍開發(fā)建設(shè)舟山市普陀區(qū)A-4-3地塊住宅項目，包括房屋的建設(shè)、出租、出售、及經(jīng)營管理等業(yè)務(wù)。四、公司注冊資金注冊資金人民幣1800萬元。第二章項目概況該項目所在的舟山市普陀區(qū)勾山街道是舟山主要的工業(yè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)之一。根據(jù)舟山市城市近期建設(shè)規(guī)劃（2003-2005）顯示，勾山街道作為臨城浦西工業(yè)區(qū)的居住生活服務(wù)基地，是普陀城區(qū)拓展和舊城改造的重點(diǎn)區(qū)域。一、項目名稱濱海星城二、項目地點(diǎn)舟山市普陀區(qū)勾山街道A-4-3地塊。三、項目開發(fā)單位舟山浩耀置業(yè)有限公司四、項目性質(zhì)住宅區(qū)五、四至范圍東至：定沈公路西至：24米大路南至：現(xiàn)狀河流北至：329國道六、用地指標(biāo)規(guī)劃用地面積：67482.78平方米總建筑面積：168880平方米（含地下車庫13000平方米）容積率：2.0容積率2.5建筑密度28%綠地率28%第三章項目定位一、項目市場定位舟山最優(yōu)秀的經(jīng)濟(jì)型現(xiàn)代化居住小區(qū)。二、目標(biāo)客戶定位舟漁區(qū)域內(nèi)需要改善居住條件的人（舟漁宿舍居住條件較差，房型狹窄，有改善居住條件的迫切需求）。成家立業(yè)，需要購房的年輕人。地塊附近，及國道北側(cè)的原住居民。遷入市區(qū)的海島居民。為改善子女就學(xué)環(huán)境的鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民。三、項目價格定位由于本項目附近沒有在售項目，所以采用本區(qū)域五年房齡以內(nèi)的二手房市場交易均價3750元/平米作為定價參考，在考慮了多方面的因素后，本項目均價定為多層3850元/平米、高層、小高層4000元/平米、這是一個符合市場實(shí)際且富有吸引力的價格。第四章項目市場分析一、房地產(chǎn)市場宏觀環(huán)境分析隨著國家對房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策陸續(xù)出臺，投機(jī)性購買需求逐漸退出市場；而居民自住型消費(fèi)則受到國家政策的激勵和扶持，需求依然強(qiáng)勁。在未來較長的一段時期內(nèi)，自住型消費(fèi)將成為中國房地產(chǎn)市場的主流，誰能抓這一機(jī)會必能帶來豐厚的回報。這一點(diǎn)已被杭州、上海、北京等大中城市的市場變化所證明。二、舟山市房地產(chǎn)市場分析隨著城市經(jīng)濟(jì)實(shí)力的增長，居民收入不斷的提高，從2000年起，舟山的房地產(chǎn)市場開始走上了蓬勃向上的通道。截止到2006年第一季度為止，舟山市的房價經(jīng)歷了近6年的上漲期。而進(jìn)入第二季度后，由于中央宏觀調(diào)控政策的力度加強(qiáng)，價格出現(xiàn)了回落，銷售量也開始回落。主要體現(xiàn)在高端物業(yè)銷售受投資客離場影響，出現(xiàn)滯銷；而經(jīng)濟(jì)型住宅則受到本地居民自住需求的支撐，在經(jīng)歷了起初一段時間的萎縮后，成交量開始放大。目前舟山四大住宅板塊中，定海板塊(不包括臨城)商品住宅售價保持在4800元/平米7000元/平米之間；東港板塊商品住宅售價保持在4500元/平米4800元/平米之間；普陀板塊(不包括東港)商品住宅售價保持在4000元/平米6000元/平米之間；臨城板塊商品住宅售價保持在4300元/平米4500元/平米之間。由于舟山是一個島嶼型城市，可開發(fā)土地量較少；而隨著國民經(jīng)濟(jì)的不斷增長和城市化進(jìn)程的加快，居民自住型購房需求還將不斷增長，因此在未來幾年內(nèi)舟山市房地產(chǎn)價格將呈現(xiàn)穩(wěn)中帶升的格局，但不同的樓盤之間將有較大的差異。三、項目優(yōu)勢分析1、區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)舟山是中國最大的海水產(chǎn)品生產(chǎn)、加工、銷售基地，有“中國漁都”的美稱。勾山街道位于舟山市普陀城區(qū)西側(cè),區(qū)位優(yōu)勢明顯、交通便利、市場繁榮，是普陀城區(qū)拓展的重點(diǎn)區(qū)域也是舟山主要的工業(yè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)之一。街道陸域面積44.1平方公里，轄20個行政村和1個社區(qū)，總?cè)丝诩s3.2萬人。2004年，街道實(shí)現(xiàn)工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值20.5億元,地方稅收收入1800萬元,農(nóng)民人均純收入5818元。2、交通便利本項目區(qū)域交通十分便利：距寧波國際機(jī)場86公里，普陀山機(jī)場7公里；329國道貫穿全境，并通過海峽輪渡與滬杭甬高速公路相接；7路、11路、12路、13路、29路等十路線在此中轉(zhuǎn)和經(jīng)過。3、基礎(chǔ)設(shè)施完善本區(qū)域內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施完善，供電、供水、供氣、通訊、排污等各類設(shè)施均能滿足需求。4、規(guī)劃設(shè)計領(lǐng)先本項目是舟山市在國家實(shí)施“兩個70%”調(diào)控條款后第一批通過規(guī)劃審批的項目，是為滿足舟山市廣大居民自住購房需求而打造的經(jīng)濟(jì)型現(xiàn)代化住宅區(qū)。本公司已邀請國內(nèi)頂尖的設(shè)計機(jī)構(gòu)和策劃機(jī)構(gòu)對本項目進(jìn)行定位策劃和規(guī)劃設(shè)計，務(wù)求使本項目成為舟山最優(yōu)秀的、最受消費(fèi)者歡迎的住宅區(qū)。5、購買需求強(qiáng)勁A、地塊毗鄰舟漁宿舍區(qū)，該區(qū)域內(nèi)有較為完整的生活配套，能滿足一般的生活需求；同時也較能吸引舟漁職工的購買欲望。B、老城區(qū)內(nèi)可供開發(fā)空間有限，隨著城區(qū)人口的增長，往外遷移是必然的。本項目在規(guī)劃、定位，特別是價格上的優(yōu)勢將會有吸引大量外遷人口。C、舟山一般家庭在子女長大后，通常習(xí)慣分戶而居，這勢必會催生出一批新的購房群體。這些人對價格和樓盤品質(zhì)較為關(guān)注，而對地段要求不高，正符合了本項目的特質(zhì)。D、本項目處于舊城改造重點(diǎn)區(qū)域及臨城浦西工業(yè)區(qū)的居住生活服務(wù)基地，在未來的幾年內(nèi)將對經(jīng)濟(jì)型住宅有大量的需求。E、舟山是一個群島組成的城市，主城區(qū)與周邊海島的生活環(huán)境、教育質(zhì)量有較大的差距。隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，從周邊海島遷徙到主城區(qū)或?yàn)榱私鉀Q子女就學(xué)問題而在主城區(qū)購房的居民呈逐年上升之勢。6、未來城市中心區(qū)塊根據(jù)舟山市的社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃和“以港興市，打造海洋大市”戰(zhàn)略實(shí)施計劃，本項目正處于連接城市未來的行政金融中心臨城和主要商業(yè)中心沈家門、東港的樞紐部位。隨著本地塊東邊的岳泉隧道開通，西邊的中心漁港和船舶市場形成，本項目區(qū)域?qū)⒊蔀橹凵匠鞘兄行牡狞S金區(qū)塊。7、價格優(yōu)勢明顯、性價比高本項目秉承讓利于民、合理利潤、快速銷售的原則，以高品質(zhì)、低價格來贏得市場。不但與同類樓盤相比價格優(yōu)勢十分明顯，而且也低于本區(qū)域二手房的市場價格，性價比較高。8、國家政策推動在2006年8月1日開始二手房交易征收個稅，這對本項目的銷售是個很大的推動。四、項目劣勢分析從項目的環(huán)境、區(qū)域、價格、定位等方面分析，本項目相對其他樓盤的劣勢在于：1、從項目所在地抵達(dá)定海、臨城、沈家門等中心區(qū)域步行距離較遠(yuǎn)，非傳統(tǒng)城市中心區(qū)。2、項目地塊周邊環(huán)境一般，除北側(cè)部分較好外，其余都有待改造。五、結(jié)論綜上所述，本項目作為一個為本地服務(wù)、面向普通購房者的低價位、高品質(zhì)的經(jīng)濟(jì)型現(xiàn)代化居住小區(qū)，具有強(qiáng)大的市場競爭力和優(yōu)勢，其市場前景十分樂觀。第五章項目開發(fā)計劃一、項目開發(fā)計劃概述本項目計劃分二期開發(fā)，目前先實(shí)施一期工程建設(shè)。2006年初開始籌備，預(yù)計到2009年交付使用，總建設(shè)周期預(yù)計為3年。總建設(shè)面積為112200平方米，其中住宅部分95200平方米，商鋪部分5250平方米，地下室部分10500平方米，物管用房1300平方米。二、項目開發(fā)計劃節(jié)點(diǎn)1、前期籌備本項目已于2005年7月15日完成土地摘牌手續(xù)，現(xiàn)已付清全部土地出讓金及稅款并取得國有土地使用權(quán)證。從2006年初開始進(jìn)行前期籌準(zhǔn)備，計劃到2006年12月上旬完成全部前期籌備工作，為期12個月。工作項目時間備注土地勘測2006年初已完成規(guī)劃設(shè)計2006.12006.6已通過會審擴(kuò)初設(shè)計2006.62006.806年8月通過會審施工圖設(shè)計2006.92006.1006年10月底完成施工圖報批等2006.112006.12含其他審批及招標(biāo)手續(xù)2、一期項目建設(shè)一期項目建設(shè)分A、B兩個區(qū)塊實(shí)施。A區(qū)塊為多層住宅及底層商鋪，加1幢11層小高層連俱樂部會所，考慮到施工難度及節(jié)約投資成本，B區(qū)塊樁基施工和地下室土建部分與A區(qū)同步實(shí)施。從2006年12月底正式交付使用，建設(shè)周期為28個月。項目節(jié)點(diǎn)時間備注正式開工建設(shè)2006年12基礎(chǔ)施工2007.12007.5基礎(chǔ)施工全部完成部分結(jié)構(gòu)封頂2007.10全部結(jié)構(gòu)封頂2008.2單體竣工驗(yàn)收2008.6合格后轉(zhuǎn)入設(shè)備安裝和內(nèi)部裝潢全部市政配套、園林施工完成2008.12竣工驗(yàn)收2009.1交付使用2009.3B區(qū)塊為四幢16-18層高層加2幢11層小高層組成，下部為地下室人防工程。從2007年7月地上部分正式開工建設(shè)到2009年3月底正式交付使用，建設(shè)周期為21個月。項目節(jié)點(diǎn)時間備注樁基及地下室一期施工時已完成地上部分開始施工2007.7主體結(jié)構(gòu)封頂2008.2單體竣工驗(yàn)收2008.7合格后轉(zhuǎn)入設(shè)備安裝和內(nèi)部裝潢全部市政配套、園林施工完成2008.12竣工驗(yàn)收2009.1交付使用2009.3第六章資金使用計劃一、項目投資額概算一期項目預(yù)計總投資額為：32392.01萬元序號項目單價數(shù)量金額（萬元）1土地出讓金(含稅)91萬元101畝9471（含稅280萬）2建設(shè)管理費(fèi)2.1建設(shè)單位管理費(fèi)按工程概算的5%收取6622.2工程監(jiān)理費(fèi)按工程概算的1%收取1302.4小計7923勘測、設(shè)計費(fèi)3.1勘測費(fèi)(含初堪和凈勘費(fèi)用及施工圖設(shè)計費(fèi))按工程概算的2%收取2503.2可行性研究費(fèi)503.3前期策劃費(fèi)5元/11220056.13.4設(shè)計費(fèi)55元/112200617.13.5小計973.24建安工程費(fèi)4.1樁基工程費(fèi)14424.2土建和安裝工程費(fèi)923.58/11220010362.64.3交通標(biāo)志和標(biāo)識854.4會所裝修1144.5甲供料12364.6小計1180/11220013239.65基礎(chǔ)設(shè)施及公共配套設(shè)施費(fèi)5.1基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)157.35.2公共配套設(shè)施費(fèi)2645.3小計421.36不可預(yù)見費(fèi)按以上5項之和3%計算746.917開發(fā)期間稅費(fèi)7.1市政公用基礎(chǔ)配套費(fèi)50元/1122005617.2教育附加費(fèi)按國家規(guī)定計稅額的5%計3127.3營業(yè)稅按銷售收入的5%計算21617.4印花稅按規(guī)定稅額萬分之三計算157.5城市建設(shè)附加費(fèi)按規(guī)定稅額的7%計算1517.6其他稅費(fèi)11607