摘要 摘要 “華南板塊”一直以來(lái)作為廣州近郊住區(qū)的房地產(chǎn)概念，頻繁見諸于媒體報(bào) 章。“華南板塊”也多被作為房地產(chǎn)概念來(lái)研究，卻缺乏歷史動(dòng)因研究與城市規(guī)劃 方面的研究，也使得“華南板塊”多作為一個(gè)較抽象的概念存在，感性認(rèn)識(shí)也缺 乏系統(tǒng)的地理時(shí)空坐標(biāo)，影響了對(duì)其理性認(rèn)識(shí)的基礎(chǔ)。 本論文便是先對(duì)“華南板塊”及各大住區(qū)發(fā)展的區(qū)域環(huán)境、概況的總結(jié)整理， 再對(duì)華南板塊形成的動(dòng)因和存在問(wèn)題進(jìn)行具體分析和探討，最后從中總結(jié)華南板 塊發(fā)展對(duì)我們城市規(guī)劃的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，主要是使得我們審視和關(guān)注城市規(guī)劃和房地 產(chǎn)發(fā)展的關(guān)系。特別是在自由市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，應(yīng)建立城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)力 量有效控制和共贏發(fā)展的機(jī)制，提高城市( 特別是居住) 發(fā)展的質(zhì)量。 論文共分為六個(gè)部分。首先從對(duì)華南板塊的房地產(chǎn)概念的理解開始，指出華 南板塊是我國(guó)大城市一種典型的郊區(qū)化模式的代表個(gè)案，點(diǎn)出研究的目的和現(xiàn)實(shí) 意義，并劃定和明確了華南板塊的空間范圍、研究對(duì)象及內(nèi)容。第二章分析和介 紹了華南板塊發(fā)展的區(qū)域環(huán)境背景。第三章在對(duì)各住區(qū)規(guī)劃資料整合的基礎(chǔ)上， 從時(shí)間和空間兩個(gè)維度對(duì)華南板塊的發(fā)展概況作了整理和分析，也將華南板塊各 住區(qū)規(guī)劃結(jié)合調(diào)研資料進(jìn)行了整理。第四章分析了華南板塊發(fā)展動(dòng)因，指出房地 產(chǎn)開發(fā)力量的聚集、居住需求增長(zhǎng)和居住觀念的轉(zhuǎn)變以及華南板塊區(qū)域開發(fā)條件 的成熟等三方面的因素，促使華南板塊短時(shí)間內(nèi)形成如此大規(guī)模的分散發(fā)展局面。 第五章指出華南板塊存在問(wèn)題的根源是規(guī)劃缺失，并對(duì)存在的主要問(wèn)題進(jìn)行了總 結(jié)、探討和研究。第六章總結(jié)了華南板塊發(fā)展給城市規(guī)劃的啟示，也為華南板塊 整合規(guī)劃提供了概略框架。 關(guān)鍵詞：城市規(guī)劃； 房地產(chǎn)；華南板塊 蘭童望三查蘭堡主蘭垡堡壅 a bs t r a c t “h u a n a nd i s t r i c t ”i so f t e ns e e ni nt h em e d i aa n d e w s p a p e r sa so n ec o n c e p t i o n o fr e a le s t a t ef o rt h eu r b a na r e ao fg u a n g z h o uc i t y t h i sd i s t r i c ti sm o s t l yd i s c u s s e d f o ro n ec o n c e d t i o no f r e a le s t a t e ，b u tt h es c h o l a r ss e l d o mr e s e a r c ht h e “h u a n a n d i s t r i c t b a s e do nh i s t o r i cm o t i v ef a c t o ra n du r b a np l a n n i n gf a c t o r ，w h i c hm a d e “h u a n a nd i s t r i c t ”i sk n o w na so n ea b s t r a c ti d e a ，t h ep e r c e p t u a lr e a l i z a t i o ni sl a c ko f g e o g r a p h y ，t i m ea n ds p a c e ，a l s ol e a d st ot h el i m i t e dr a t i o n a lk n o w l e d g e t h i sd i s s e r t a t i o ni st os u m m a r i z et h ee n v i r o n m e n ta n dg e n e r a ls i t u a t i o no f h u a n a nd i s t r i c ta n dt h er e s i d e n ta r e ai ti n c l u d e d ，t oc o n c r e t e l ya n a i y z ea n dd i s c u s s t h em o t i v ef a c t o ro ff o u n d a t i o na n dt h ee x i s t i n gp r o b l e m ，t os u m u pt h ep r e c e p to nt h e u r b a np l a n n i n gf r o mt h ed e v e l o p i n go ft h i sd i s t r i c t t h i sd i s s e r t a t i o ni sa i m e da tt h e s u r v e y i n ga n df o c u so nt h er e l a t i o n s h i po fu r b a np l a n n i n ga n dr e a le s t a t ed e v e l o p i n g e s p e c i a l l yu n d e rt h ec o n d i t i o no ff r e em a r k e te c o n o m y ，t h ep l a n n e rs h o u l db u i l du p t h ee f f i c i e n t l yc o n t r 0 1m e c h a n i s ma n dd o u b l e w i ns y s t e mf o rb o t hs i d e s ，a n di m p r o v e t h eq u a l i t yo fc i t y ，i np a r t i c u l a rt h a tr e s i d e n ta r e a t h ed i s s e r t a t i o nc o n s i s t so fs i xp a r t s ，f i r s t l yi ti n f o r m st h em e a n i n go fh u a n a n d i s t r i c t ， t oi n d i c a t eh u a n a nd i s t r a c ti so n e r e p r e s e n t i n g c a s eo f t y p i c a l s u b u r b a n i z a t i o nm o d e si nt h eb i gc i t yo fc h i n a ，t os h o ws t u d yi n t e n t i o na n dr e a l i s m ， t od e m a r c a t ea n df i n a l i z es p a c ea r e a ，s t u d yo b j e c ta n dc o n t e n t t h es e c o n dc h a p t e rj s t oi n t r o d u c ea n da n a l y z et h eb a c k g r o u n da n dc o n d i t i o no ft h ed e v e l o p i n go fh u a n a n d i s t r i c t t h et h i r dc h a p t e ri st oc o o r d i n a t ea n da n a l y z et h ed e v e l o p m e n to fh u a n a n d i s t “c tf r o mt w o d i m e n s i o n a l i t y o ft i m ea n d s p a c eb a s e do n t h es y n t h e t i c r e s e a r c h i n ga n ds t u d y i gd a t ao fu r b a np l a n n i n go fa l lr e s i d e n ta r e ai tc o n s i s t s t h e f o u r t hc h a p t e ri st op o i n to u t ：t h ec o n c e n t r a t i o no fb i gr e a le s t a t ed e v e l o p e r s ，t h e i n c r e a s i n go fr e s i d e n tr e q u i r e m e n ta n dc h a n g i n go ft h ep e o p l e sl i v i n ga t t i t u d ea r et h e m o t i v er e a s o n so fd e v e l o p i n go fh u a n a nd i s t r i c t ，w h i c hc a u s e sh u a n a nd i s t r i c ti na c o s m i cb u ts e p a r a t es i t u a t i o n t h ef i f t hc h a p t e ri sa b o u tt h es u m m a r yo ft h ee x i s t i n g p r o b l e m ，a n dt h es i x t hp a r ti st h ea p o c a l y p s ef r o mt h ed e v e l o p i n go fh u a m a nd i s t r i a c t a n dt op r o v i d et h ef r a m eo fc o n f o r m i t yp l a n n i n go fh u a m a nd i s t “c t k e yw o r d s ：u r b a np l a n n i n g ，r e a le s t a t e ，h u a n a nd i s t r i c t l l 華南理工大學(xué) 學(xué)位論文原創(chuàng)性聲明 本人鄭重聲明：所呈交的論文是本人在導(dǎo)師的指導(dǎo)下獨(dú)立進(jìn)行研究所 取得的研究成果。除了文中特別加以標(biāo)注引用的內(nèi)容外，本論文不包含任 何其他個(gè)人或集體已經(jīng)發(fā)表或撰寫的成果作品。對(duì)本文的研究做出重要貢 獻(xiàn)的個(gè)人和集體，均已在文中以明確方式標(biāo)明。本人完全意識(shí)到本聲明的 法律后果由本人承擔(dān)。 名：p 杈吼何年6 月l 勺日 學(xué)位論文版權(quán)使用授權(quán)書 本學(xué)位論文作者完全了解學(xué)校有關(guān)保留、使用學(xué)位論文的規(guī)定，同意 學(xué)校保留并向國(guó)家有關(guān)部門或機(jī)構(gòu)送交論文的復(fù)印件和電子版，允許論文 被查閱和借閱。本人授權(quán)華南理工大學(xué)可以將本學(xué)位論文的全部或部分內(nèi) 容編入有關(guān)數(shù)據(jù)庫(kù)進(jìn)行檢索，可以采用影印、縮印或掃描等復(fù)制手段保存 和匯編本學(xué)位論文。 保密口，在年解密后適用本授權(quán)書。 本學(xué)位論文屬于， 不保密噬 ( 請(qǐng)?jiān)谝陨舷鄳?yīng)方框內(nèi)打“”) = 僦 導(dǎo)師簽名：刎f 乙 日期：沙哆年占月 日期：加釅6 月 日 日 勃吖，61 所，夕 第一章引言：研究“華南板塊”的意義 第一章引言：研究“華南板塊的意義 1 1“華南板塊”概述 1 1 1“華南板塊” “華南板塊”一詞最早是作為房地產(chǎn)名詞在廣州出現(xiàn)，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，是對(duì)在1 9 9 9 年華南快速干線通車后，先后迅速沿番禺迎賓路蔓延開發(fā)的各大型郊區(qū)住區(qū)集合 的總稱。 歷史回顧t 華南扳塊的三年之變 2 0 0 3 1 1 2 4南方網(wǎng)一南方都市報(bào) 一個(gè)村鎮(zhèn)命運(yùn)的改變 南方網(wǎng)訊1 9 9 8 年，一座華南大橋一條華南快速干線改變了一個(gè)村鎮(zhèn)的命運(yùn)，這個(gè)村鎮(zhèn)就是番禺 南村當(dāng)年的人們?cè)趺匆膊粫?huì)想到，一條路即將帶來(lái)的變化，沒(méi)想到這里會(huì)成為今后聞名全國(guó)的華南 板塊一一廣地花園、華南碧桂園、星河灣、華南新城、廣州雅居樂(lè)、南國(guó)奧林匹克花園以及錦繡香江花園 等等在中國(guó)地產(chǎn)業(yè)赫赫有名的大盤在這里生根發(fā)芽，形成號(hào)稱“中國(guó)地產(chǎn)試驗(yàn)田”的華南板塊。 八大金剛耀華南 “華南板塊”這個(gè)詞在1 9 9 8 年就有文章曾經(jīng)提到。也是這個(gè)時(shí)候，廣地花園開盤銷售，華南碧桂園一 個(gè)2 0 0 0 畝的大盤兩年后也拉開銷售的序幕，這個(gè)時(shí)候關(guān)于華南扳塊的提法漸漸多了起來(lái)，華南碧桂園先 還總是提“華南干線板塊”，后來(lái)還是被媒體簡(jiǎn)稱為“華南板塊”。 華南板塊真正的風(fēng)聲水起還是2 0 0 1 年1 2 0 0 畝的星河灣開盤，由此華南 板塊在廣州地產(chǎn)和中國(guó)地產(chǎn)界刮起了一陣大盤旋風(fēng)。接著就是南國(guó)奧林匹克花園、 錦繡香江和華南新城在同一年內(nèi)登場(chǎng)，雅居樂(lè)也在接下來(lái)的2 0 0 2 年登上了華南板 塊的舞臺(tái)，加上1 9 9 2 年就開盤的老大哥祈福新村，至此華南板塊八大金剛?cè)苛?相。 刨除新聞媒介的商業(yè)性描述，至少可以從上文看出幾點(diǎn)： 1 “華南板塊”得名于新聞媒介，至少在1 9 9 8 年之前； 2 “華南板塊”中的“華南”二字意指“華南快速干線”； 3 華南板塊主要描述一個(gè)房地產(chǎn)“板塊”，主要位于番禺區(qū)( 市) 南村鎮(zhèn)； 4 “華南板塊”主要包含所謂“八大樓盤”一一祈福新郵、廣地花園、華南 碧桂園、星河灣( 錦繡天河) 、南國(guó)奧林匹克花園、錦繡香江花園、華南新城以及 廣州雅居樂(lè)花園： 5 “大盤”集中出現(xiàn)在同一區(qū)域。 “板塊”用于房地產(chǎn)描述時(shí)通常與區(qū)位相關(guān)聯(lián)，用于限定項(xiàng)目所處區(qū)位，而 華南理工大學(xué)碩士學(xué)位論文 “板塊”則意指位于該區(qū)位的項(xiàng)目集合，如“南湖板塊”、“濱江東板塊”、“南洲 板塊”等?！叭A南板塊”中“華南”意指“華南快速干線”( 圖1 一1 ) ，其具體區(qū) 位應(yīng)該是華南板塊干線貫通后延伸一一番禺迎賓路的沿線區(qū)域，行政上跨越了番 禺區(qū)的南村、鐘村和大石三鎮(zhèn)：但華南快速干線卻是“華南板塊”成為廣州市城 市發(fā)展南部外延的實(shí)質(zhì)性因素。因此“華南板塊”的定義一定程度上反應(yīng)了該區(qū) 域與廣州市城市空間發(fā)展的本質(zhì)關(guān)系：另一方面，“板塊”的本質(zhì)，意味著其不是 一個(gè)住區(qū)、整體，而是一群住區(qū)在空間中集中，形成一個(gè)松散的整體。 華南快速干線 華南快速干線一期：廣州市第一條城市快速路，總投資2 5 9 億美元( 折合人民幣2 1 4 億元) ；南起番 禺大橋，北接廣汕公路；全躍15 6 公里，雙向8 車道，1 9 9 9 年9 月建成通車。 華南快速干線二期：屆于華南快速一期工程的續(xù)建和配套項(xiàng)目，工程概算1 3 8 億元人民幣，南接岑 村，北至太和，與京珠高速路及北二環(huán)相連；長(zhǎng)約1 5 公里。主線分別為雙向6 車道及8 車道， 2 0 0 3 年 年底建成通車。 華南快速干線三期：廣州北部第一條快速路，工程概算1 9 6 7 億元人民幣；起于白云區(qū)鴉崗，終點(diǎn)位 于龍洞村北的春崗附近全長(zhǎng)1 76 8 公里。雙向6 車道預(yù)計(jì)2 0 0 6 年建成通車。 圖1 1 華南快速干線一期 第一章引言：研究“華南板塊”的意義 1 1 2“華南板塊”概念外延 t r 華南扳塊”具有地產(chǎn)板塊概念的一般屬性，然而，這種由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 主導(dǎo)的“自下而上”的開發(fā)模式，由于其特殊的形成機(jī)制、“大盤高度”高度集中 特點(diǎn)及其不可忽視的總量( 用地、建設(shè)、人口等) 規(guī)模，使得“華南板塊”一定 意義上成為了廣州甚至我國(guó)“自下而上”的居住郊區(qū)化的典型代表之一。 因此，“華南板塊”不僅僅是若干大型郊區(qū)住區(qū)的集合總稱，它也能被理解為 一種( 居住郊區(qū)化) 現(xiàn)象、模( 形) 式和典型代表。 圖1 2 美國(guó)典型的城郊住區(qū)形態(tài)一一芝加哥玨南郊 1 2 研究目的和意義 改革開放以來(lái)，我國(guó)城市發(fā)展主體已呈多元化趨勢(shì)，房地產(chǎn)作為一支非常有 影響的發(fā)展力量不容忽視。 特別是隨著我國(guó)土地使用和以住房產(chǎn)權(quán)為核心的住房制度改革的推進(jìn)實(shí)施， 商品住宅房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)過(guò)二十多年尤其是自1 9 9 2 年起至今的十余年時(shí)間的若干 個(gè)發(fā)展階段，逐漸成為城市住宅開發(fā)的主要模式，也是城市居住空間拓展的重要 力量之。我國(guó)城市居民的居住需求和水平，也在從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變的 時(shí)代背景下，隨著收入水平的逐步提高而不斷增加和改善。居住觀念的變化也是 居住需求增加背景下居住需求結(jié)構(gòu)改變的表現(xiàn)。我國(guó)部分大城市從1 9 9 0 年代以 來(lái)，出現(xiàn)了不同程度和不同形式的居住郊區(qū)化趨勢(shì)( 1 9 8 0 年代一些大城市因i e t 城 空間壓力、工業(yè)郊遷等因素出現(xiàn)居住擴(kuò)散現(xiàn)象) ，居住郊區(qū)化在城市空間發(fā)展上表 現(xiàn)為居住空間的離心發(fā)展；城市的向心發(fā)展和離心發(fā)展趨勢(shì)并存，也是我國(guó)現(xiàn)階 段大城市空間發(fā)展過(guò)程中的普遍現(xiàn)象。 廣州市城市邊緣區(qū)的具一定規(guī)模住區(qū)的發(fā)展按形成機(jī)制和表現(xiàn)形式的不同， 華南理工大學(xué)碩士學(xué)位論文 大致可分為1 9 8 0 年代和1 9 9 0 年代兩個(gè)階段： 1 9 8 0 年代的居住向外擴(kuò)散階段。出于解決當(dāng)時(shí)市民居住水平較低問(wèn)題( 舊 城居住空間壓力) 以及工業(yè)郊遷等因素，廣州市在當(dāng)時(shí)的舊城區(qū)邊緣新開發(fā)地帶 新建了大量住宅小區(qū)，如江南新村、曉園新村、五羊村、景泰新村、橋東新村、 開發(fā)區(qū)管理小區(qū)等。1 9 7 9 1 9 9 0 年間，新增住宅建筑總面積2 6 6 0 2 萬(wàn)平方米， 為前2 9 年新增住宅建筑總面積( 5 3 3 6 1 萬(wàn)平方米) 的5 倍，年平均增長(zhǎng)率9 7 ， 人均居住面積從1 9 7 8 年的3 5 2 平方米增加到1 9 9 0 年7 9 9 平方米( 廣州市城市 規(guī)劃局?jǐn)?shù)據(jù)) 。這一階段人口外遷的被動(dòng)特征十分顯著； 1 9 9 0 年代以后，廣州市居住郊區(qū)化呈現(xiàn)出了與1 9 8 0 年代居住向外擴(kuò)散不同 的發(fā)展框架。主要由于以城市規(guī)劃為主導(dǎo)的城市空間拓展( 如南沙) 、市民收入水 平提高、家庭( 特別是核心家庭) 數(shù)量增加、城市( 特別是交通) 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 的完善以及相關(guān)制度和政策( 土地、人口、住房、抵押貸款等) 的制定、改革、 完善，以及某些特定因素等多方面的原因和動(dòng)力，廣州市居住和工業(yè)郊區(qū)化趨勢(shì) 日漸明顯。“華南板塊”作為廣州市1 9 9 0 年代以來(lái)的居住郊區(qū)化的典型個(gè)案之一， “自下而上”的主動(dòng)特征十分明顯。 但是，華南板塊由于其特殊的形成機(jī)制，在其形成及發(fā)展過(guò)程中已經(jīng)( 或?qū)?要) 產(chǎn)生了各類問(wèn)題，并使得問(wèn)題的解決存在矛盾甚至悖論： 一方面，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在“華南板塊”形成過(guò)程中的“自下而上”的開發(fā) 模式是其現(xiàn)存各種弊端的主要根源。雖然其形成原因是多方面的，但從城市角度 來(lái)看，缺乏相關(guān)宏觀和長(zhǎng)期考慮的控制規(guī)劃是主要的因素一一或者說(shuō)，對(duì)城市發(fā) 展過(guò)程中特殊的發(fā)展情況的認(rèn)識(shí)和準(zhǔn)備不足，造成了相關(guān)規(guī)劃的缺失和滯后。規(guī) 劃的缺失和滯后，使得政府和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在城市發(fā)展中的角色換位，進(jìn)而造 成了一系列的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)問(wèn)題。 另一方面，這種“自下而上”的開發(fā)力量主要源自城市的建設(shè)( 發(fā)展) 和規(guī) 劃之間的矛盾，而這一矛盾由于我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展處于一定階段，普遍存在于我 國(guó)正處于快速城市化階段的各大城市中；相似的政治、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)背景，以及目 趨龐大的房地產(chǎn)開發(fā)力量對(duì)利益的永遠(yuǎn)追逐，“華南板塊”模式以其對(duì)房地產(chǎn)開發(fā) 企業(yè)的“成功”暗示，也逐漸出現(xiàn)并反映在某些城市的發(fā)展歷程之中，甚至可能 在更多城市中出現(xiàn)。當(dāng)然，由于時(shí)空背景的差異，這種“自下而上”模式的表現(xiàn) 形式會(huì)有差異，但其弊端和問(wèn)題卻是相似的。( 圖1 3 ) 一直以來(lái)，“華南板塊”都被作為地產(chǎn)概念來(lái)研究，卻缺乏歷史動(dòng)因研究與城 市規(guī)劃方面的研究，也使得“華南板塊”多作為一個(gè)較抽象的概念存在，感性認(rèn) 識(shí)也缺乏系統(tǒng)的地理時(shí)空坐標(biāo)，影響了對(duì)其理性認(rèn)識(shí)的基礎(chǔ)。 4 笙二童! ! 直! 塹窒：竺查堡堡：箜童墨 圖1 3 武漢金銀湖區(qū)域各大型住區(qū) 因此，本文研究目的在于通過(guò)對(duì)“華南板塊”及其各大住區(qū)的發(fā)展區(qū)域環(huán)境、 發(fā)展歷程以及發(fā)展現(xiàn)狀和規(guī)劃的整理和總結(jié)，對(duì)其形成的動(dòng)力機(jī)制進(jìn)行分析，再 結(jié)合其存在問(wèn)題，探討“華南板塊”對(duì)我們城市規(guī)劃的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)的同時(shí)，以期對(duì) 我們的城市規(guī)劃和建設(shè)在出現(xiàn)類似現(xiàn)象或情況時(shí)，提供有益的參考和借鑒。 主要是使得我們審視和關(guān)注城市規(guī)劃和房地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)系。特別是在自由市 場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，必須通過(guò)城市規(guī)劃對(duì)不可忽視的房地產(chǎn)開發(fā)力量的正確、及時(shí)、 有效的引導(dǎo)，才能使我們城市的發(fā)展健康和可持續(xù)，避免同類錯(cuò)誤。 具體來(lái)說(shuō)，有以下幾個(gè)目的： 1 將“華南板塊”作為一個(gè)整體和系統(tǒng)考慮，通過(guò)總結(jié)“華南板塊”發(fā)展的 歷史背景和歷程，以及對(duì)其( 各大住區(qū)) 現(xiàn)狀和規(guī)劃資料的梳理，盡可能客觀和 準(zhǔn)確地歸納有關(guān)華南板塊的“基礎(chǔ)資料”，作為全文研究的一個(gè)基礎(chǔ)；同時(shí)也可以 給同類相關(guān)研究提供有實(shí)踐參考價(jià)值的數(shù)據(jù)和資料。 2 通過(guò)對(duì)“華南板塊”動(dòng)力機(jī)制的分析，具體總結(jié)當(dāng)時(shí)動(dòng)力機(jī)制作用下“華 南板塊”形成的各類因素、條件及其相互影響關(guān)系；也為其存在問(wèn)題與形成動(dòng)力 華南理工大學(xué)碩士學(xué)位論文 機(jī)制之間的必然聯(lián)系作了初步敘述和分析：還可以為識(shí)別和防止此類現(xiàn)象的出現(xiàn) 提供現(xiàn)實(shí)的判斷依據(jù)和參考。 3 通過(guò)對(duì)“華南板塊”的剖析，為我們的城市規(guī)劃、建設(shè)和可持續(xù)發(fā)展提供 有益和實(shí)際意義的參考和借鑒。 當(dāng)然，鑒于筆者研究能力、時(shí)間以及篇幅所限，加之可供參考借鑒的實(shí)例研 究資料較少，若要對(duì)“華南板塊”的方方面面進(jìn)行仔細(xì)總結(jié)、分析和研究存在一 定困難，甚至“華南板塊”中的某些內(nèi)容都值得用整篇篇幅予以論述，因此本文 只是通過(guò)對(duì)基礎(chǔ)性、關(guān)鍵性的相關(guān)內(nèi)容的總結(jié)和論述，進(jìn)行有關(guān)“華南板塊”的 初步探討：也希望能拋磚引玉，引發(fā)對(duì)“華南板塊”更多的思考和研究。 1 3 研究的對(duì)象、范圍和內(nèi)容 本次研究的主要對(duì)象是“華南板塊”，也就是位于華南板塊內(nèi)各大型居住區(qū)， 具體指星河灣、廣地花園、華南新城、廣州雅居樂(lè)花園、華南碧桂圓、南國(guó)奧林 匹克花園、錦繡香江花園以及祈福新郵等八大住區(qū)。( 限于資料的收集存在一定困 難，缺少?gòu)V地花園的規(guī)劃資料，請(qǐng)諒解) 研究范圍則根據(jù)研究對(duì)象所處的具體空間區(qū)位結(jié)合自然或人工邊界，同時(shí)也 為了研究方便，對(duì)“華南板塊”作出了具體的空間限定：( 圖l 4 、圖1 5 ) 北至自然邊界一一三支香水道；東至番禺片區(qū)“五縱十橫”的高快速骨架路 網(wǎng)之一的中部快速干線( 廣州雅居樂(lè)部分紅線往西跨越中部快速干線) ；南至金山 大道；西南包含整個(gè)祈福新郵范圍；西至迎賓路以及1 0 5 國(guó)道。 研究范圍內(nèi)( 圖1 4 中的紅色范圍) 包含“華南板塊”8 大樓盤以及少數(shù)其 它一些房地產(chǎn)項(xiàng)目( 如自在城市) ，廣州長(zhǎng)隆集團(tuán)有限公司旗下的香江野生動(dòng)物世 界、長(zhǎng)隆夜間動(dòng)物世界以及廣州鱷魚公園等旅游項(xiàng)目，以及界線范圍內(nèi)的自然村 及一些實(shí)體企業(yè)等單位。研究范圍總占地面積約3 8 8 4 km 2 。 研究?jī)?nèi)容主要是，通過(guò)對(duì)“華南板塊”以及各大住區(qū)的發(fā)展區(qū)域環(huán)境( 第二 章) 、發(fā)展的基本概況( 第三章) 的整理和總結(jié)，對(duì)其形成動(dòng)因進(jìn)行分析( 第四章) ， 再結(jié)合對(duì)其存在問(wèn)題的初步探討( 第五章) ，最后再總結(jié)相關(guān)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)以及開展華 南板塊整合研究的概略框架( 第六章) 。 6 第章引言：研究“華南板塊”的意義 圖i - - 4 華南板塊在廣卅【的區(qū)位示意圖 7 華南理工大學(xué)碩士學(xué)位論文 圖1 5 華南板塊各小區(qū)空間分布示意 8 第一章引言：研究“華南板塊”的意義 1 4 研究方法 本文具體采用了文獻(xiàn)收集與實(shí)地調(diào)研相結(jié)合的方法、定性分析和定量分析相 結(jié)合的方法以及實(shí)證研究的方法，將“華南板塊”視為整體考察，對(duì)其發(fā)展的背 景、時(shí)空歷程、動(dòng)因及問(wèn)題進(jìn)行實(shí)證分析。 【注釋】： 我國(guó)也有學(xué)者將這種現(xiàn)象看作“居住郊區(qū)化”，如周一星、馮健等在對(duì)北京郊區(qū)化的研究?jī)?nèi)容中有此提 法；與西方普遍的郊區(qū)化形式相比較。本文將其看作居住的向外擴(kuò)散，因?yàn)檫@些往時(shí)的城市邊緣區(qū)都成為 今時(shí)的主城市中心區(qū)。 9 第二章華南板塊發(fā)展的區(qū)域環(huán)境 第二章華南板塊發(fā)展的區(qū)域環(huán)境 華南板塊位于番禺區(qū)北部地區(qū)，主要由大石、南村和鐘村三鎮(zhèn)組成。番禺區(qū) 北部地區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展，早在1 9 9 0 年代初期就得益于洛溪大橋( 1 9 8 8 年通車， 圖2 一1 ) 的通車，開始了針對(duì)廣州市的住宅房地產(chǎn)開發(fā)，數(shù)量眾多，開發(fā)規(guī)模也 越來(lái)越大，如位于大石鎮(zhèn)的所謂“洛溪板塊”和位于鐘村鎮(zhèn)的祈福新村。同時(shí)， 強(qiáng)大的房地產(chǎn)開發(fā)力量，大大的改變了番禺北部地區(qū)各鎮(zhèn)的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、空間結(jié) 構(gòu)。 洛溪橋位于廣 東省廣州市南郊，跨 珠江，是目前國(guó)內(nèi)最 大的預(yù)應(yīng)力混凝土 連續(xù)剛構(gòu)橋。橋總長(zhǎng) 1 9 1 6 0 4 米寬1 5 5 米。橋?qū)? 5 米。牟 橋單位面積造價(jià)很 低。于1 9 8 8 年8 月 建成通車。 圖2 - - 1 洛溪大橋 華南板塊位于廣州和番禺之間的城鄉(xiāng)結(jié)合部，要考察華南板塊發(fā)展的區(qū)域環(huán) 境，首先必須從廣卅i 市和番禺區(qū)北部地區(qū)各自的住宅房地產(chǎn)發(fā)展著手。 2 1廣州市住宅房地產(chǎn)發(fā)展 廣州市住宅房地產(chǎn)的快速發(fā)展是華南板塊發(fā)展的歷史背景之一。 新中國(guó)成立后，改革開放以前，廣州市在“先生產(chǎn)、后生活”的城市建設(shè)方 針導(dǎo)向下，實(shí)行國(guó)家統(tǒng)一建設(shè)、統(tǒng)一配給的住宅區(qū)建設(shè)政策。住宅區(qū)建設(shè)的重點(diǎn) 是改善人民的居住條件，主要在工業(yè)區(qū)周圍和舊城區(qū)及邊緣地區(qū)修建住宅區(qū)和新 華南理工大學(xué)碩士學(xué)位論文 村。這種住宅區(qū)開發(fā)政策使廣州居民的住房標(biāo)準(zhǔn)難以改善，甚至惡化。廣州市人 均居住面積由建國(guó)初期的4 。5 平方米下降到1 9 7 8 年的3 8 2 平方米。 改革開放以后，廣州的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系逐步完善，隨著土地有償使用制度和福 利分房制度的改革，廣州市的住宅區(qū)建設(shè)進(jìn)入了商品化的發(fā)展階段。住宅區(qū)的建 設(shè)逐步擺脫計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的桎梏，住宅區(qū)的開發(fā)由國(guó)家的計(jì)劃統(tǒng)建轉(zhuǎn)變?yōu)榉康禺a(chǎn)行業(yè) 開發(fā)，成為了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。城市居民的居住條件得到很大的改善， 廣州市人均居住面積由1 9 7 8 年的3 。8 2 平方米提高到2 0 0 0 年的1 3 3 2 平方米。 改革開放后廣州商品住宅區(qū)的發(fā)展階段 從建國(guó)以來(lái)至1 9 7 8 年，我國(guó)城市住宅區(qū)的建設(shè)一直實(shí)行計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下的國(guó) 家統(tǒng)建配給政策。從8 0 年代起，得益于先行的改革開放政策，廣州對(duì)住宅區(qū)的開 發(fā)進(jìn)行了大膽的探索和改革，房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的建立和完 善，廣州的商品住宅區(qū)發(fā)展經(jīng)歷了從萌芽到成熟的階段，現(xiàn)已進(jìn)入穩(wěn)步發(fā)展的時(shí) 期。1 1 】 1 廣州商品住宅區(qū)開發(fā)的萌芽發(fā)展階段( 1 9 7 9 - 1 9 9 2 年) 廣州商品住宅區(qū)的萌芽始于1 9 8 0 年的土地使用制度的改革。在這一階段，一方面?zhèn)鹘y(tǒng)的住房低租金 供給制的政策開始調(diào)整，正式實(shí)行住房制度改革：另一方面國(guó)家提出了住房商品化、市場(chǎng)化的政鐿。住宅 區(qū)的建設(shè)從福利實(shí)物建房、分房舟商品住宅區(qū)開發(fā)轉(zhuǎn)變。 廣州商品住宅區(qū)的開發(fā)開始是零散劃地，住區(qū)缺乏公建配套設(shè)施。1 9 8 3 年，廣州市成立了廣州市城 市建設(shè)開發(fā)總公司，以“統(tǒng)一規(guī)訇j 、統(tǒng)一征地、統(tǒng)一設(shè)計(jì)、統(tǒng)一施工、統(tǒng)一配套、統(tǒng)一管理”的“六統(tǒng)一” 原則進(jìn)行房地產(chǎn)的綜合開發(fā)。政府把土地成片劃撥給開發(fā)公司。開發(fā)公司以配套建設(shè)市政基礎(chǔ)設(shè)施和公共 設(shè)施，或上繳一定比例房屋的形式，作為取得用地的實(shí)物地租，促進(jìn)了城市的建設(shè)。 1 9 8 4 年，廣州市政府頒布了廣州市征收城鎮(zhèn)土地使用費(fèi)試行辦法，規(guī)定了地段等級(jí)和收贊標(biāo)準(zhǔn)。 土地使用制度的改革，吸弓 了外資進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)1 9 8 8 年廣州首次采取公開招標(biāo)的方式以2 8 0 8 億元出 讓芳村花地灣1 0 7 萬(wàn)平方米居住用地。住宅區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)和建設(shè)水平迅速提高。 2 廣州商品住宅區(qū)開發(fā)的快速發(fā)展階段( t 9 9 2 1 9 9 5 年) 1 9 9 2 年，鄧小平同志南巡講話引發(fā)了經(jīng)濟(jì)的迅速增長(zhǎng)，促使房地產(chǎn)的開發(fā)達(dá)到了前所未有的高潮。 廣州房地產(chǎn)開發(fā)的投資和交易規(guī)模迅速增大，房地產(chǎn)業(yè)成為了廣州的支柱產(chǎn)業(yè)之一。但由于缺乏健全的管 理制度，房地產(chǎn)開發(fā)中出現(xiàn)了囤積土地、開發(fā)結(jié)構(gòu)失調(diào)、開發(fā)總量過(guò)剩的情況。1 9 9 3 年下半年中央實(shí)施 宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策，逐漸抑制了房?jī)r(jià)的上升。同時(shí)。城市房地產(chǎn)管理法等法規(guī)的頒布，使市場(chǎng)不規(guī)范 行為逐漸減少。 3 廣州商品住宅區(qū)開發(fā)的理性發(fā)展階段( 1 9 9 5 - 2 0 0 0 年) 從1 9 9 5 年起，廣州市的房地產(chǎn)市場(chǎng)反映出宏觀調(diào)控的效果，房?jī)r(jià)穩(wěn)中有降。由于房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)激烈， 部分商品房出現(xiàn)了積壓的情況，促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)從量的追求轉(zhuǎn)向質(zhì)的提高。政府提出以住宅建設(shè)作為新 的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。從1 9 9 6 年6 月起，廣卅市全部采用公開拍賣的方式出讓土地使用權(quán)，進(jìn)一步開放和規(guī)范 士地市場(chǎng)，商品住宅區(qū)的開發(fā)進(jìn)入了理性發(fā)展的階段。 1 2 第二章華南板塊發(fā)展的區(qū)域環(huán)境 4 廣州商品住宅區(qū)開發(fā)新的高速發(fā)展階段( 2 0 0 0 年至今) 貨幣分房取代福利分房政策的全面推行，房地產(chǎn)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)色彩更加濃厚；宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控效果開始顯 現(xiàn)，房地產(chǎn)業(yè)成為支柱、先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的比重日益增加。近年部分地區(qū)房?jī)r(jià)的不斷攀升一方面 反映了房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展 另一方面，“泡沫”和投機(jī)行為也隱舍其中。 2 2 番禺北部地區(qū)各鎮(zhèn)的房地產(chǎn)發(fā)展( 2 0 0 0 年以前) 2 2 1大石鎮(zhèn)的房地產(chǎn)發(fā)展( 洛溪板塊) 在華南板塊開發(fā)之前，大石鎮(zhèn)的房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)初現(xiàn)“大盤”開發(fā)的端倪， 如麗江花園、洛溪新城、海恰花園、珠江花園等。華南板塊中一些房地產(chǎn)開發(fā)企 業(yè)早于華南板塊開發(fā)之前就已經(jīng)在大石( 洛溪板塊) 積累了大型住區(qū)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和 開發(fā)力量( 圖2 2 、圖2 3 ) ，如碧桂園集團(tuán)的廣州碧桂園、奧園集團(tuán)的廣州奧 林匹克花園等。 圖2 21 9 9 8 年以前的大石鎮(zhèn) “番禺市( 區(qū)) 大石鎮(zhèn)，位于番禺西北部，與廣州市海珠區(qū)隔( 珠) 江相望，處于廣州市內(nèi)緣區(qū)與外緣 區(qū)交接的更替地帶鎮(zhèn)域被水道分為“一陸二洲”。1 9 8 7 年。大石鎮(zhèn)社會(huì)總產(chǎn)值1 3 7 億元，屬珠三角落后 鄉(xiāng)鎮(zhèn)。1 9 9 4 年，常住人l i6 萬(wàn)人，外來(lái)人1 2 13 萬(wàn)人。隨大石橋、南浦大橋，特別是1 9 8 8 年洛溪丈橋 1 3 望壹里三盔蘭堡主堂堡壘苧 圖2 3 番禺大石鎮(zhèn)麗江花園鳥瞰 飛架珠江南北，交通的聯(lián)系與發(fā)展使得主要道路兩側(cè)的地區(qū)升值，在1 9 9 2 年之后的經(jīng)濟(jì)高速增 長(zhǎng)的背景下，大石鎮(zhèn)超前發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)1 9 9 7 年在大石鎮(zhèn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)公司2 1 家累計(jì)開發(fā)占 地15 萬(wàn)畝。麗江花園位于南浦島上，總占地6 0 公頃( 應(yīng)該為7 91 0 公頃) 檔次較高、價(jià)格較 貴( 某些價(jià)位接近廣州市中心區(qū)的價(jià)位) 綠化率4 5 5 、人均公共綠地3 5 平方米。”口1 “大石優(yōu)越的地理位置和良好的投資環(huán)境，引來(lái)眾多房地產(chǎn)開發(fā)商，其中開發(fā)規(guī)模較大的項(xiàng)目有富麗 家園、洛溪新城、麗缸花園( 圖2 3 ) 、廣州碧桂園、南天名苑以及廣州奧林匹克花園；規(guī)模相對(duì)較小的 開發(fā)項(xiàng)目有海濱花園、綠島花園、萊茵花園、金城花園等。這些房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)較早，已初具規(guī)模。1 9 9 9 年底，大石一帶住宅小區(qū)建筑面積近3 5 0 萬(wàn)平方米，初步形成了1 0 萬(wàn)人的居住社區(qū)。”【3 1 大石鎮(zhèn)的房地產(chǎn)開發(fā)契機(jī)源于1 9 8 8 年洛溪大橋的建成，番禺和廣州取得了交 通上實(shí)質(zhì)性的連通之后，使得位于廣州市近郊區(qū)的所謂“洛溪板塊”區(qū)域獲得了 開發(fā)的可能性。 洛溪板塊的房地產(chǎn)開發(fā)也初步顯現(xiàn)出松散、無(wú)序聚集的特點(diǎn)。 據(jù)表2 1 分析，大石鎮(zhèn)占地3 0 公頃以上的小區(qū)有7 個(gè)，占總數(shù)量的2 3 - 3 ； 占地面積之和為6 6 7 2 2 公頃，占所有占地面積的7 1 3 0 ；平均每個(gè)約9 5 公頃( 合 1 4 0 0 多畝) 。 從2 0 世紀(jì)9 0 年代初開始，廣州近郊區(qū)的住區(qū)開發(fā)已經(jīng)具有了大規(guī)模、沿主 要交通走廊蔓延發(fā)展、自下而上的一些顯著特點(diǎn)。一定程度上可以說(shuō)：廣州大規(guī) 模居住郊區(qū)化的進(jìn)程始于番禺市( 區(qū)) 大石鎮(zhèn)。 1 4 第二章華南板塊發(fā)展的區(qū)域環(huán)境 l 毫矗 ，爿國(guó)凡蜊i b 君；王，稍i i | ! i ：j _ 1 開發(fā)單位征地面積( 公頃)序號(hào)房地產(chǎn)名稱 大石興盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司3 8 11興盛花園 11 22 富麗廣場(chǎng) 廣州番禹粵海房地產(chǎn)有限公司 7 9 1 3 麗江花園 開源房地產(chǎn)公司 1 7 1 74綠島花園 廣州市碧桂圓物業(yè)發(fā)展有限公司2 2 9 s 廣州碧桂園 宏富房地產(chǎn)開發(fā)公司3 7 3 s 6 錦繡天河( 星河灣) 番鵑區(qū)房地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)公司大石分公司1 1 4 0 3 7 富麗家嗣 2 1 7 8 禮村主人花圈別墅區(qū) 番禺區(qū)房地產(chǎn)綜合開發(fā)有限公啊j53 7 9 海濱花園 7 7 l 1 0 濱江綠園 2 2 3 7 1 1 麗濤居 廣州比華利莊園有限公司1 80 9 1 2 比華利莊園 南蒲花園房地產(chǎn)有限公司1 4 5 2 13 南蒲花園 f l 寶奇實(shí)業(yè)f 1 鞭公td5 52 1 4 南天幺訖 開源房地產(chǎn)公司1 2 3 4 1 1 5 洛溪新城 萊茵花園有限公司1 2 2 5 1 6萊苗花園 悅盛房地產(chǎn)有限公司 1 2 5 5 1 7 平安花園 番禺金業(yè)崮房地產(chǎn)開發(fā)有限公司1 6 1 8 廣州奧林匹兜花園 廣州市番禺潤(rùn)豪房地產(chǎn)拓展有限公司2 9 1 3 1 9 潤(rùn)豪房地產(chǎn) 番禺區(qū)信聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)公司 2 0 7 4 信聯(lián)地產(chǎn) 番禺南英房地產(chǎn)開發(fā)公司2 4 ，1 3 2 l 珠江托l(wèi) 囂j 2 34 8 2 2 華裔地產(chǎn) 1 76 2 2 3 金龍花園 1 0 4 6 2 4 天龍山莊 7 5 2 5 華薈明苑 7 3 3 銀景花園 2 6 2 7 百事佳花園 1 0 7 l 6 2 7 2 8 鼎盛地產(chǎn) 2 9 悅盛地產(chǎn) 1 2 5 8 3 0 泛華地產(chǎn) 7 9 7 大石鎮(zhèn)合計(jì) 9 3 5 8 華南理工大學(xué)碩士學(xué)位論文 2 2 2 華南板塊區(qū)域在2 0 0 0 年之前的發(fā)展概況 圖2 4 華南板塊土地利用歷史情況( 1 9 9 6 年) 圖2 4 顯示了大概在1 9 9 6 年一1 9 9 8 年( 筆者根據(jù)地形圖判斷) 或者之前的 華南板塊的土地利用的基本情況，圖中所示番禺大橋標(biāo)注為“建筑中”，說(shuō)明其反 映的信息的年代是在番禺大橋1 9 9 8 年中通車之前。 可以看出：華南板塊研究范圍內(nèi)的土地利用除自然山體、水系外，其余為少 量行政村和企業(yè)用地，1 9 9 0 年代初期開始開發(fā)的祈福新邯己初具規(guī)模。 鐘村鎮(zhèn) 鐘村鎮(zhèn)在2 0 0 0 年之前( 圖2 6 ) 的發(fā)展主要是1 0 5 國(guó)道和市橋的輻射影響。 祈福新郵是華南板塊中最早發(fā)展的房地產(chǎn)項(xiàng)目，征地面積4 3 0 公頃5 1 。祈福新部 位于市橋和鐘村鎮(zhèn)區(qū)中間位置，與廣州市區(qū)( 1 0 5 國(guó)道) 和市橋都有較方便交通 聯(lián)系；最早開發(fā)于1 9 9 0 年代初期，也是華南板塊最大規(guī)模的住區(qū)；應(yīng)該說(shuō)在“華 南板塊”出現(xiàn)之前，祈福新郵就有一定規(guī)模的開發(fā)規(guī)模和影響；初期產(chǎn)品以別墅 為主( 圖2 5 ) ，價(jià)格也相對(duì)較低( 相比同年代的廣州樓價(jià)) ，以度假別墅，的 1 6 第二章華南板塊發(fā)展的區(qū)域環(huán)境 概念作為策劃理念，針對(duì)香港以及廣卅i 有一定經(jīng)濟(jì)能力的客戶。 圖2 5 祈福新郵早期開發(fā)的“別墅” “我們第一次賣樓是在 1 9 9 1 年1 1 月2 6 日， 1 9 9 1 年4 月，當(dāng)時(shí)的番禺 市委書記和市長(zhǎng)到香港探 訪鄉(xiāng)親時(shí)找到了我。他們說(shuō) 番禺佛予嶺有幅地，很大。 1 0 個(gè)發(fā)展商去看過(guò)都搖頭 走了，問(wèn)我有沒(méi)有興趣看 看。三天后我就來(lái)到佛予 嶺。這片丘陵和沼澤并不是 房地產(chǎn)的理想用地。當(dāng)時(shí)我 就想，條件雖羞。但推掉中 間的山包填成平地，還是能 建一座山環(huán)水繞的現(xiàn)代化 的新型衛(wèi)星城。” ( 彭磷基，祈福集團(tuán)董 圖2 61 9 9 8 年之前的鐘村鎮(zhèn)發(fā)展概況 事總經(jīng)理) 從圖2 6 中明顯看到，祈福新郵用地距當(dāng)時(shí)的番禺市中心區(qū)市橋不過(guò)3 公里， 距當(dāng)時(shí)的環(huán)市東中心商務(wù)圈( 花園酒店地段) 路程約為2 4 公里( 筆者根據(jù)電子底 圖測(cè)算) 。與廣州市的交通聯(lián)系主要依靠1 0 5 國(guó)道一洛溪橋一廣州大道一廣州大橋一 廣州大道一環(huán)市東路的線路。 南村鎮(zhèn) 1 7 華南理工大學(xué)碩士學(xué)位論文 交通相對(duì)不發(fā)達(dá)，使得南村鎮(zhèn)與廣州市和番禺中心區(qū)的聯(lián)系不暢，發(fā)展也相 對(duì)較慢。( 圖2 7 ) 圖2 71 9 9 8 年以前南村鎮(zhèn)發(fā)展概況 同時(shí)，南村鎮(zhèn)區(qū)、番禺區(qū)北部最高點(diǎn)大鎮(zhèn)崗和迎賓路之間的大片土地僅分布 著少量行政村，地勢(shì)平坦，且因?yàn)槟洗褰?jīng)濟(jì)相對(duì)不發(fā)達(dá)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)未大量占用土 地，日后的廣地花園、華南新城、廣州雅居樂(lè)、星河灣、華南碧桂園均在此蔓延 發(fā)展開來(lái)。 2 3 房地產(chǎn)發(fā)展對(duì)各鎮(zhèn)的影晌 從“洛溪板塊”到“華南板塊”，番禺區(qū)北部地區(qū)各鎮(zhèn)都卷入了房地產(chǎn)開發(fā)的 “風(fēng)暴”之中，強(qiáng)大房地產(chǎn)開發(fā)力量深深的影晌了各鎮(zhèn)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)。 房地產(chǎn)業(yè)成為番禺區(qū)北部地區(qū)在上世紀(jì)8 0 年代末丌始，國(guó)民經(jīng)濟(jì)快速、持續(xù) 增長(zhǎng)的直接拉動(dòng)力，尤其是大石鎮(zhèn)、鐘村鎮(zhèn)和南村鎮(zhèn)。從表2 2 中反映出：1 9 9 9 年和2 0 0 0 年兩年間鐘村鎮(zhèn)、南村鎮(zhèn)有一個(gè)經(jīng)濟(jì)的“飛躍”過(guò)程一一鐘村鎮(zhèn)從1 9 9 9 年社會(huì)總產(chǎn)值3 6 7 億元到2 0 0 1 年的4 9 2 億元；南村鎮(zhèn)從1 9 9 8 年的2 0 。3 億元、 9 9 年的3 0 3 億元、2 0 0 0 年的4 5 億元至2 0 0 1 年的5 2 億元一一超常規(guī)的發(fā)展；大 石鎮(zhèn)通過(guò)從8 0 年代末開始的房地產(chǎn)及其對(duì)第三產(chǎn)業(yè)的拉動(dòng)效應(yīng)下，逐漸發(fā)展并暫 時(shí)超越市橋鎮(zhèn)，成為目前番禺北部地區(qū)的核心地區(qū)。( 圖2 8 、圖2 1 2 ) 圖2 1 l 可以明顯看到華南板塊對(duì)鐘村鎮(zhèn)、南村鎮(zhèn)發(fā)展產(chǎn)生影響的開始于1 9 9 9 年前后，大石鎮(zhèn)則至少?gòu)? 9 9 4 年就開始受房地產(chǎn)發(fā)展的影響。人口的增長(zhǎng)也一定 1 8 一一一一一一一一整三童坐塑堡堡莖墾塑墮些堡堡 一 程度反映了這一過(guò)程。( 增加的人口少部分來(lái)自住區(qū)屆民，多數(shù)來(lái)源與鎮(zhèn)區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā) 展提速而吸引的外來(lái)人口。) 魯曩垃產(chǎn)* t t t 幢( ) i 2 0 0 璋 - ”3 5 6 蛆 ，1 m l l z 4 a 4 2 4 40 8 。j s ommn l l m1 ! 至些亟盟三壘唑j 罔2 8 番禺區(qū)各鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)總量比較( 至2 0 0 2 年) 房地產(chǎn)業(yè)對(duì)地方經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)，使得各級(jí)政府忽視了房地產(chǎn)蔓延發(fā)展尤其是洛 溪、華南板塊這種大型房地產(chǎn)開發(fā)模式所造成的弊端。在當(dāng)時(shí)來(lái)說(shuō)，這種掙動(dòng)的 效果是很明顯的。 廣州市2 0 0 4 年全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值( g d p ) 4 1 1 5 8 1 億元，全年房地 產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值1 4 7 9 8 億元，增長(zhǎng)7 0 【6 】。廣州市房地產(chǎn)增加值占g d p 比例為 3 6 。廣東省2 0 0 0 年以來(lái)房地產(chǎn)業(yè)增加值占g d p 的比例保持在5 左右，2 0 0 3 年為5 3 6 。 “依據(jù)番禺區(qū)規(guī)劃分局和番禺區(qū)國(guó)土局及番禺區(qū)各鎮(zhèn)上報(bào)的材料統(tǒng)計(jì)( 截止 至2 0 0 1 年6 月) ，番禺區(qū)主要房地產(chǎn)項(xiàng)目( 指開發(fā)的土地面積大丁1 公頃的已建、 在建或已辦征地手續(xù)而未建設(shè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目) 用地已達(dá)約5 0 2 3 公頃，項(xiàng)日數(shù)已達(dá) 到1 】6 個(gè)，主要集中大石、南村、鐘村等鎮(zhèn)及南沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)( 表2 - 3 ) 。 其中南村鎮(zhèn)房地產(chǎn)總用地最大，已超過(guò)1 2 平方公里，而房地產(chǎn)項(xiàng)目數(shù)則以大 石鎮(zhèn)為最，己達(dá)3 0 個(gè)。臨近廣州的大石、南村、鐘村等鎮(zhèn)的房地產(chǎn)項(xiàng)目基本上已 建或在建，南沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)丁f 發(fā)區(qū)房地產(chǎn)劃撥用地雖然近l o 平方公里，但實(shí)際已建 項(xiàng)目較少。”1 區(qū)鐮鎮(zhèn)鑲鐮鎮(zhèn)镕轆慎碴捕橋閽闊隨黧黧戮鬻霉焉黧黑 華南理工大學(xué)碩士學(xué)位論文 番禺區(qū)( 市) 各鑲歷年社會(huì)總產(chǎn)值比較( 單位：萬(wàn)元) 一 聲一 自 尸，f - - - j - - 乙_ r 7 夠一 。一 酵多百 e9 。 1 9 9 4 年1 9 9 5 年1 9 9 6 年1 9 9 7 年1 9 9 8 年1 9 9 9 年2 0 0 0 年2 0 0 1 年 圖2 9 番禺區(qū)( 市) 各鎮(zhèn)歷年社會(huì)總產(chǎn)值比較 番禹區(qū)( 市) 魯鎮(zhèn)歷年總?cè)丝谧兓? 單位：人) 。，r 、 廠十一7 7 一一i ， 一一一 l r 一r 。廣 t 一 一 1 9 9 4 年1 9 9 5 年1 9 9 6 年1 9 9 7 年1 9 9 8 年1 9 9 9 年2 0 0 0 年2 0 0 1 年2 0 0 2 年 圖2 1 0 番禺區(qū)( 市) 各鎮(zhèn)歷年總?cè)丝谧兓?注：市橋鎮(zhèn)1 9 9 9 年人口數(shù)據(jù)可能存在誤差。 + 市橋鎮(zhèn) + 大石鎮(zhèn) + 鐘村鎮(zhèn) - 魯- 南村鎮(zhèn) + 市橋鎮(zhèn) + 大石鎮(zhèn) + 鐘村鎮(zhèn) 量南村鎮(zhèn) 羆羆ll淼一。 g 矧 7 自 目 4 3 2 1 一 一 一 一 一 一 。 3 2 2 1 1 _ _ j 卜 h 奢 詈 量 詈 熱 售 n =器n 世 - _ 摧 廿 o 劃 譽(yù) g 8善 囂 蜊n 2 、。景 媸 斑 采 害 o 世 】 卜 8 善 莩 甕 品善 8 葛 一8 璺 ： “器露“霉盒暴濤 懈 昌甕 窨 一 譬 警 一 曾 廿 輜 善 8s8 雪足星8gn 蜷 n = 囂卜盎霉；甘 _ - _ 螺 j 卜 星霉昌8 瞰 娶器 蘭 2 饕 州 一 蕓 塑 g 萇 卜n n型 嶷 劃 譙 8暮 星 囂 導(dǎo)量 蘭 醛 l 魏 一 一 譬g 麓 一 最 器 導(dǎo) 甘h 世 刪 l 萎l 。 l 謇 窶 寶 n 盎 霉 一 廿 蠶 一暑= 一 暑二 ! l 筌蔞 l 善害 儡 最 |葛基 蚓 巨 一鬻 一 莩 中甘劓 ：曲 l 基| 一 8 。 捫 瓤 菩 譽(yù) 08 |蔫耄 求神 一葛蘭m 甘nn 姥熱 小 窩 。 薅涮 章長(zhǎng) t 萎呈 窘 l善 昱莩 兇g 量基 = 一 n一 ： 刪 型囂 。 g媸 廿刪 劃妊 斗豫 電 呶 小 b 1 r穗 糨。降 廿 s k r一k ”盎踞 。 ：鼉 vovj 卜裁 刪r 、蚓 7 、j 型 s 罐g 牝 u _ l 一 c l 血* 、 u珀 培 一 v 增趔 一 v 瑚 剮 批出 口粕 l 一 口 稍 剿制需 柱 韶導(dǎo)堰 露 幫菇牛 一 塘 - 垛職佃 一穗均一葙 函 一十 臀露娟 、 霜寸4 4 = ： 帽 ：基 一 皿 _ 不- y 鹺f 嬡 ； 寒鞘蜷 臀阪 、7 刪 。、一 住、 ： 掮 趟 需 趔 瓣瑤 _ _ 輻巔靶 璐