權(quán)威咨詢機(jī)構(gòu)精心打造 淮北東苑商貿(mào)廣場(chǎng)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 南京長(zhǎng)島建筑裝飾有限公司 二九年八 月權(quán)威咨詢機(jī)構(gòu)精心打造 - 1 - 第一章 項(xiàng)目建設(shè)設(shè)計(jì)方案及內(nèi)容 一、設(shè)計(jì)方案 本項(xiàng)目地處相山區(qū)長(zhǎng)山路西、桓譚路以南，該區(qū)域?yàn)榛幢背鞘械木A板塊。在項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)上考慮淮北市各樓盤開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的質(zhì)量品味，環(huán)境因素并綜合地塊拆遷成本及投資利潤(rùn)期望值，項(xiàng)目定位為質(zhì)量一流，環(huán)境一流，高綠化率，風(fēng)格別致，外觀優(yōu)美，配套完備的精品 寫(xiě)字樓 。項(xiàng)目以高層建筑為主，各層次的配套公建完美結(jié)合。 淮北東苑商貿(mào)廣場(chǎng) 效果圖 權(quán)威咨詢機(jī)構(gòu)精心打造 - 2 - 二、項(xiàng)目?jī)?nèi)容 本項(xiàng)目東苑地塊規(guī)劃用地 18.48畝， 規(guī)劃總建筑面積 4.96萬(wàn) m2，為 20-28層高層，寫(xiě)字樓 3.55萬(wàn) m2，商服 1.41萬(wàn) m2，配有 150 個(gè)地下車位，新建火車站站前廣場(chǎng)成為整個(gè)寫(xiě)字樓的一大亮點(diǎn)。 淮北東苑商貿(mào)廣場(chǎng) 效果圖 權(quán)威咨詢機(jī)構(gòu)精心打造 - 3 - 三、本項(xiàng)目東苑地塊各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 東苑地塊主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 項(xiàng) 目 單位 數(shù)量 總規(guī)劃用地面積 hm2 3.08 總建筑面積 萬(wàn) m2 4.96 其中 寫(xiě) 字 樓 萬(wàn) m2 2.85 公共建筑面積 萬(wàn) m2 1.98 其中 商服 萬(wàn) m2 1.75 牧業(yè)管理用房 m2 334 幼兒園 m2 1966 建筑基底面積 萬(wàn) m2 1.01 總建筑密度 % 32.79 綜合容積率 - 4.02 綠地率 % 36.3 四、區(qū)域劃分和開(kāi)發(fā)步驟 金色云天項(xiàng)目分東苑、西苑和北苑三個(gè)區(qū)域。東苑、西苑和北苑各為一個(gè)組團(tuán)，開(kāi)發(fā)計(jì)劃為整個(gè)項(xiàng)目分期動(dòng)工。第一期東苑作為一個(gè)獨(dú)立的區(qū)域，從投資、建設(shè)及經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)卜單列出來(lái)，作為一個(gè)組團(tuán)核標(biāo)。 權(quán)威咨詢機(jī)構(gòu)精心打造 - 4 - 第二章 東苑建設(shè)的進(jìn)度及資金籌措 一、建設(shè)進(jìn)度 東苑已全部拆遷完成，江蘇省徐州地質(zhì)研究院 承擔(dān)完成工地質(zhì)勘察工程，本項(xiàng)目由浙江佳境規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)研究院 設(shè)計(jì)，安徽科建監(jiān)理有限公司 為本項(xiàng)目監(jiān)理。施工單位系合肥建工集團(tuán) ，根據(jù)前期工作進(jìn)展情況，企業(yè)建設(shè)能力和管理水平，擬用 3年時(shí)間完成，即從 2009 年 8月到 2012年 8 月止。 二、投資估算 東苑總投資 15000 萬(wàn)元人民幣。其中土地成本 3520 萬(wàn)元(包括土地出讓金，契稅，拆遷費(fèi)用 ，該費(fèi)用由淮北云天提供 )，工程前期費(fèi)用 1144 萬(wàn)元 (包括勘察設(shè)計(jì)，區(qū)政府配套，臨時(shí)設(shè)施， 各項(xiàng)評(píng)估費(fèi)用 )，建安成本 8140 萬(wàn)元 (包括土建及各項(xiàng)配套設(shè)施費(fèi)用 )管理費(fèi)用，銷售費(fèi)用，不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)共 1104萬(wàn)元，財(cái)務(wù)成本 1092萬(wàn)元。 三、資金籌措 本項(xiàng)目自籌資金 12000 萬(wàn)元，占投資總額 80，注冊(cè)資金 3000萬(wàn)元 ， 占投資總額 20 。 權(quán)威咨詢機(jī)構(gòu)精心打造 - 5 - 第三 章 東苑地塊建設(shè)成本及收入分析 一、建設(shè)成本估算 工程施工造價(jià)參照 2000年全國(guó)統(tǒng)一建筑工程基礎(chǔ)定額安徽省綜合估價(jià)表、全國(guó)統(tǒng)一建筑安裝工程預(yù)算定額安徽省估價(jià)表等有關(guān)規(guī)范性文件和淮北市基本建設(shè)行政事業(yè)性收費(fèi)文件匯編為依據(jù)，本項(xiàng)目投資成本如下： 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 內(nèi) 容 金 額 備 注 一 土地成本 3520 l、土地出讓金 3366 共 18 畝，每畝 187 萬(wàn) 2、契稅 141 按出讓金總額 4 3、拆遷安置費(fèi) 二 前期費(fèi)用 1144 按 230 元 m2計(jì) 4、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi) 271.6 按 55 元 m2計(jì) 5、水文地質(zhì)勘查 2 按 0.4元 m2計(jì) 6、抗震評(píng)估費(fèi) 28.8 按 5.8元 m2計(jì) 7、區(qū)政府配套費(fèi) 745.2 按 150元 m2計(jì) 8、環(huán)境評(píng)估費(fèi) 2.4 按 0.48 元 m2計(jì) 9、交通評(píng)估費(fèi) 2.8 按 0.56 元 m2計(jì) 10、臨時(shí)設(shè)施費(fèi) 50 按 16 元 m2計(jì) 11、防雷評(píng)估費(fèi) 10 按 2元 m2計(jì) 三 房屋開(kāi)發(fā)費(fèi) 8140 按 1880 元 m2計(jì) 12、建安成本 7229 按 1455 元 m2計(jì) 13、水電設(shè)施 546 按 110 元 m2計(jì) 14、道路、綠化、排污，消防設(shè)施 174 按 35 元 m2計(jì) 15、小區(qū)配套 1391 按 280 元 m2計(jì) 四 管理費(fèi)用 298 按 60 元 m2計(jì) 五 銷售費(fèi)用 645 按 130 元 m2計(jì) 六 財(cái)務(wù)成本 1092 貸 14000 萬(wàn)，期限 3年，年利率 6.5 七 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 160 按 32 元 m2計(jì) 總 計(jì) 15000 按 3260 元 m2計(jì) 權(quán)威咨詢機(jī)構(gòu)精心打造 - 6 - 二、收入估算 東苑地塊銷售收入主要是指可售房收入。東地塊可售房屋住宅 4.96 萬(wàn) m2、商業(yè)面積 2.11萬(wàn) m2、寫(xiě)字樓 150 萬(wàn) m2、地下車庫(kù) 300 個(gè)，根據(jù)淮北市房地產(chǎn)價(jià)格及本項(xiàng)目本身特點(diǎn)及市場(chǎng)宣傳，預(yù)測(cè)其銷售價(jià)格如下： 用房類別 可售面積 （萬(wàn) m2） 售 價(jià) （元 /m2） 合計(jì) （萬(wàn)元） 商 業(yè) 1.41 11000 15510 寫(xiě) 字 樓 3.55 3000 10650 地下車庫(kù) 150 35000 525 合 計(jì) 26144 三、利潤(rùn)及利潤(rùn)率估算 內(nèi) 容 金 額 （萬(wàn)元） 備注 銷售收入 26144 總成本費(fèi)用 15000 營(yíng)業(yè)稅金及附加 2184 近銷售總額 5.55%計(jì) 土地增值稅 1180 按銷售總額 3%計(jì) 權(quán)威咨詢機(jī)構(gòu)精心打造 - 7 - 稅率利潤(rùn) =銷售收入 -總成本費(fèi)用 -營(yíng)業(yè)稅及附加 -土地增值稅，即 26144萬(wàn) -15000萬(wàn) -2184 萬(wàn) -1180萬(wàn) =7780 萬(wàn)元。 稅后凈利潤(rùn)： 7780 萬(wàn) -2281 25%（所得稅） =5400 萬(wàn)元 投資利潤(rùn)率：凈利潤(rùn)投資額 =5400 萬(wàn) 1500 萬(wàn) =81% 四、財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量估算 東苑財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量估算表 單位：萬(wàn)元 內(nèi) 容 金 額 一、現(xiàn)金流入 54355 1、銷售收入 39355 2、自籌資金 12000 3、銀行借款 3000 二、現(xiàn)金流量 20308 1、土地總成本 3520 2、前期費(fèi)用 1144 3、房屋建安總成本 8340 4、管理費(fèi)用 298 5、銷售費(fèi)用 645 6、財(cái)務(wù)費(fèi)用 1092 7、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 160 8、營(yíng)業(yè)稅金及附加 2184 9、土地增值稅 1180 10、企業(yè)所得稅 1945 三、期末累計(jì)現(xiàn)金盈余 34047 權(quán)威咨詢機(jī)構(gòu)精心打造 - 8 - 第四 章 結(jié) 論 一、本項(xiàng)目東苑總投資 40498 萬(wàn)元人民幣，為淮北城市中心地帶的舊城改造項(xiàng)目，對(duì)淮北城市面貌的改善，提高城市品味，改善居民的生活居住條件具有重要的社會(huì)意義。 二、作為舊城改造項(xiàng)目，項(xiàng)目享受