商業(yè)大片建議名 ： 1街區(qū) 主演 ：商業(yè)街區(qū)、臨街店鋪、景觀豪宅、酒店式公寓 特別主演 ：內(nèi)街、聯(lián)廊、觀光電梯、核心導(dǎo)入平臺、大開口引流樓梯 特色亮點 ： BLOCK街區(qū)、廣場景觀、休閑娛樂、通而不暢的開放街區(qū) 導(dǎo)演 ：江西綠城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 以實業(yè)為基礎(chǔ)的新晉地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，年輕、進取、快速發(fā)展，看好廣豐地產(chǎn)市場，致力于推動城市發(fā)展、繁榮城市商業(yè)、優(yōu)化核心街區(qū)商業(yè)格局及街區(qū)功能，斥巨資投資環(huán)月兔廣場商圈 “ 旗艦商業(yè)大片 ” ，并以此引導(dǎo)市場、打造品牌 編劇 ：三角洲投資 劇情簡介 ：公元 2007，廣豐地理圓心，城市未來商業(yè)核心區(qū)，即將上演實現(xiàn)廣豐商業(yè)創(chuàng)富夢想的傳奇大片，領(lǐng)秀贛東北的首席 BLOCK街區(qū)和景觀公園住宅從此開始 一、廣豐地產(chǎn)市場概況： 1、經(jīng)濟、產(chǎn)業(yè)、人口情況 (1)地理位置：廣豐縣位于江西省東北部，上饒市東南部并地處浙、 贛、閩三省交匯處，上廣公路、廣二公路、廣玉公路、廣管公路經(jīng)過該縣城，距離南昌市 276公里，距上饒市 24.7公里。 （ 2）人口： 據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，廣豐縣總?cè)丝跒?76.3萬人，縣城常住人口 13.6萬人，城區(qū)總?cè)丝跒?18.8萬人，外出工作者近 20萬人；預(yù)測 2020年縣城常住人口 25萬人，全縣總?cè)丝?88.41萬人。 （ 3）經(jīng)濟： 2005年，全縣實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值 72.92億元，同比增長 31.98%，財政總收入 7.01億元，增長 26.3%，其中一般預(yù)算收入 4.12億元，增長 42.5%；全縣固定資產(chǎn)投資完成 18.24億，增長 47.84%，累計完成全縣消費品零售總額11.91億，增長 14.74%，全縣城鎮(zhèn)新增就業(yè) 6120人，城鎮(zhèn)職工平均工資達 14353，增長 16.08%，農(nóng)民人均純收入 4034，凈增 391元。 廣豐經(jīng)濟建設(shè)以第二產(chǎn)業(yè)為主，據(jù)縣政府招商辦公室透露，今年 1至 4月，全縣引進工業(yè)項目 30個，合同資金 14.67億元，實際進資 6.2億元，較去年同比增長 126%和 80%，大大的提升了廣豐工也的綜合競爭力，促進第二產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值持續(xù)上漲，加快廣豐縣經(jīng)濟發(fā)展速度。 2、 房地產(chǎn)開發(fā)情況 廣豐縣多年來以小型土地拍賣，私人自建的初級模式發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，從 2002年開始，隨著大宗土地出讓，專業(yè)開發(fā)商的出現(xiàn)，商品房開發(fā)模式才真正成為廣豐房地產(chǎn)乃至第三產(chǎn)業(yè)的主導(dǎo)，至今日益成為廣豐人置業(yè)安家的主要選擇產(chǎn)品。根據(jù)房管局報表資料統(tǒng)計顯示：2006年上半年，廣豐縣累計完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 2.4379億元。上半年建筑施工總面積 16.73萬，新開工面積 6.62萬；批準預(yù)售面積為 86972.27 ，累計 759套，預(yù)售金額達 2.4886億元；另據(jù)房產(chǎn)交易所統(tǒng)計，上半年完成存量房交易 143宗，其中住宅 111宗，交易面積 1.64萬，成交金額 1535.08萬元；商品房交易 233宗，其中住宅 190宗，交易面積 2.33萬，成交金額 2313.11萬元。銀行方面，個人商品房抵押貸款 468宗，其中住宅貸款 387宗，面積12.62萬，貸款金額 8477.62萬元；上半年廣豐商品房市場開發(fā)、交易活躍。隨著廣豐城市化進程加速、舊城改建和新區(qū)拓展力度加大，廣豐房地產(chǎn)還將不斷得到發(fā)展。 3、在開發(fā)、在銷售物業(yè)綜述 目前廣豐縣境內(nèi)在開發(fā)、在銷售樓盤，及可開發(fā)地塊共有 12個，樓盤包括金都廣場、創(chuàng)美 麗景佳苑、公主樓（已建成，可售面積不完整）、臥龍城、蘆南苑、創(chuàng)和家園（僅剩最后一棟多層及 4幢別墅）、新天地（住宅售空，少量商鋪）、華麗世家、天和文化廣場（住宅六棟）、新東街國際城、上廣商貿(mào)城以及本案等項目。根據(jù)上述項目規(guī)模保守估計，廣豐縣開發(fā)總面積超過 125萬平方米，其中住宅面積近 100萬平方米、商業(yè)面積超過 20萬平方米，即便是扣除新天地、公主樓、天和文化廣場、蘆南苑、創(chuàng)和家園、金都廣場等住宅售空或存量少的項目面積，同期開發(fā)銷售的大盤面積也將超過 100萬平方米，住宅面積至少超過 90萬平方米。如下表所示： 廣豐縣各開發(fā)地塊主要經(jīng)濟技術(shù)指標一覽表 項目名稱 土地面積 總建面積 住宅面積 商業(yè)面積 萬盛商城 0.05萬 0.2萬 0.16萬 0.04萬 金都廣場 0.37萬 1.73萬 0.75萬 0.63萬 創(chuàng)美 麗景 佳苑 13萬 15萬 13萬 2萬 公主樓 0.46萬 2.1萬 0.62萬 0.6萬 臥龍城 21萬 40萬 31.97萬 7萬 蘆南苑 0.8萬 2萬 1.7萬 0.3萬 新天地 1.27萬 5.4萬 1.54萬 2.71萬 創(chuàng)和家園 0.8671萬 2.58萬 1.821萬 無 天和文化廣場 約 0.5萬 約 1.3萬 約 0.114萬 約 1.2萬 雅園山莊 17.3萬 33萬 32萬 1萬 新東街 約 4.7萬 約 15萬 約 10萬 約 5萬 廣場北區(qū)地塊（本案） 1.42萬 約 7萬 約 5萬 約 2萬 合計 61.7371萬 125.31萬 98.675萬 22.48萬 由于縣城人口及廣豐縣對周遍的輻射有限，樓盤銷售更多依賴本地市場消化，開發(fā)企業(yè)面臨目標客戶群重疊的窘境。從以往的市場調(diào)查情況看，廣豐房地產(chǎn)的主要購買力，多為常年在外經(jīng)商的個體老板，但大多已自建或已購買商品房，二次置業(yè)（指住宅）需求不明顯。 4、房地產(chǎn)開發(fā)市場分析 (1)當?shù)厝速彿肯M習慣 廣豐縣城居民親睞于自購?fù)恋?、自建商住樓。現(xiàn)主要商業(yè)街房屋建筑絕大多數(shù)為自建房，受一鋪養(yǎng)三代理念的熏陶，底商用于出租或自營，極少出售，住宅多數(shù)用于自住。但近年受政府加強土地管理及外界信息刺激影響，多數(shù)人購房觀念開始有所轉(zhuǎn)變，尤其都市年青人、成功人士逐漸對商品房有了更成熟的認識，購房觀念發(fā)生了重大的轉(zhuǎn)變。據(jù)調(diào)查廣豐外出創(chuàng)業(yè)的富裕人士有絕大多數(shù)已在縣城自建或購買商品房。購買商品房的多數(shù)人是為了改善生活環(huán)境，但也有部分人主要目的為了投資。隨著廣豐經(jīng)濟的不斷發(fā)展，住房觀念的進一步改善，商品房將成為廣豐房地產(chǎn)業(yè)的主流趨勢。 我們也有理由相信，隨著經(jīng)濟的發(fā)展、生活水平提高，縣城居民對住房的要求會更高，產(chǎn)品需求多樣化。迫使廣豐房地產(chǎn)業(yè)，在設(shè)計理念、產(chǎn)品研發(fā)方面加強創(chuàng)新，以滿足日益多樣化的市場需求，但有一點值得我們正視，在調(diào)查中還發(fā)現(xiàn)，雖然購房觀念在不斷改變，但是相比其他房地產(chǎn)成熟地區(qū)而言，居民的購房區(qū)域觀念顯得更加嚴重，致使買賣雙方對非傳統(tǒng)居住區(qū)內(nèi)物業(yè)的價值認識有較大偏差，需求短時間內(nèi)難以激發(fā)，而位于傳統(tǒng)居住區(qū)優(yōu)越地段的物業(yè)則需求旺盛。 依據(jù)對市場供應(yīng)的產(chǎn)品情況，以及廣豐人購房消費習慣的研究，三角洲認為，以下四類產(chǎn)品較符合廣豐人的夠房消費習慣與需求，并有可能以較快的速度去化。 A、城市中心區(qū) 1層沿街商鋪或中高檔商品房； 便利的交通、完善的配套、物質(zhì)生活的享受以及對城市中心地產(chǎn)價值的高度認可，使得城市中心區(qū)歷來都是需求最為集中的區(qū)塊，各地均是，廣豐也不例外，以月兔廣場周邊、西關(guān)鳥林兩街組成的城市中心區(qū)內(nèi)的，沿街商鋪、中高檔商品房有著強大的號召力，通常成為二次置業(yè)及投資者爭相購買的搶手貨。 符合廣豐人消費習慣的產(chǎn)品仍有一定市場空間，頂天立地的情節(jié)支撐部分購買需求。類似上廣商貿(mào)城這樣以沿街落地房為主的項目，更多的對投資需求具有吸引力。 B、城市邊緣區(qū)頂天立地式自建房； 任何一個市場都必須經(jīng)過：萌芽、成長、成熟、衰落、更新。廣豐房地產(chǎn)開發(fā)處于成長、并向成熟轉(zhuǎn)變的階段，在這個過程中，一直是中低檔的居住類項目為主導(dǎo)，高檔項目的市場供應(yīng)很少、排屋、別墅的市場保有量非常少，據(jù)不完全統(tǒng)計，現(xiàn)階段市場供應(yīng)量約 200套左右，且大部分以創(chuàng)美供應(yīng)的排屋為主，單體和連體別墅僅 30套左右。 從市場規(guī)律角度出發(fā)，當初級市場發(fā)展到一定階段，隨著生活水平的提高，單一需求開始演變多樣化。初級產(chǎn)品在功能、檔次、品位上難以滿足更高的消費需求。需求決定產(chǎn)品，廣豐房地產(chǎn)正站在風口浪尖上，準備迎來一次需求的轉(zhuǎn)變，市場在呼喚一種功能更齊全、更貼合廣豐人購房習慣的產(chǎn)品出現(xiàn)。 從目前購買習慣的轉(zhuǎn)變情況來看，廣豐購房消費者對社區(qū)環(huán)境、治安、管理、配套等方面已日益看重，注重生活品質(zhì)、品位的提升。高品質(zhì)社區(qū)、高端產(chǎn)品受到普遍關(guān)注，并將受到眾多消費者青睞。 C、中高端市場的別墅、排屋等高品質(zhì)社區(qū)； 在城市建設(shè)向前推進的過程中，伴隨著每一次土地開發(fā)總會激發(fā)一定的被動需求，就目前的收入水平和購買力水平而言，大部分的被動需求處于金字塔底端，需要依靠政府的拆遷政策解決住房問題，類似經(jīng)濟適用房的低端住宅產(chǎn)品也占據(jù)這部分需求市場。 D、低端線路的多層經(jīng)濟型住宅； (2)價格成長及走勢分析 創(chuàng)美及臥龍城是廣豐主要的兩大商品房開發(fā)項目，其價格成長和走勢受到普遍關(guān)注，并影響整體市場價格走向（良性競爭則價格持續(xù)走高，反之則有可能造成價格徘徊疲軟），在廣豐有一定的代表性，和參考價值。多層價格以創(chuàng)美及臥龍城為例， 05年初至 06年中旬期間，銷售均價分別上漲至 1850元左右和 1750元左右；小高層均價臥龍城則賣至 1950元左右。由于兩家公司成本及價格策略關(guān)系，在價格上一直保持著相對距離的追趕關(guān)系。由此可見廣豐房地產(chǎn)價格目前仍呈上升趨勢。但比較其他發(fā)達省份，商品房價格偏低，由于銷售淡季及部分調(diào)控新政的影響，現(xiàn)階段價格成長相對緩慢。如下圖所示： 創(chuàng)美商品房價格成長圖 1388 1450 1550 1850 05年初 05年中 05年底 06年中 臥龍城商品房價格成長圖 1280 1400 1750 05年初 05年中 05年底 06年中 據(jù)房地產(chǎn)相關(guān)部門透露，廣豐商品房市場整體成交均價在 1480元 / 左右，略高于周邊縣城。根據(jù)近其房地產(chǎn)投資情況分析，隨著后續(xù)樓盤相繼推出，預(yù)計年底市場價格還將刷新，部分地段、位置、樓層、結(jié)構(gòu)較好的物業(yè)，銷售價格勢必突破 2000元 / （多層商品房），提升廣豐房地產(chǎn)市場均價。更大的價格突破口，會在一些規(guī)模、檔次和物業(yè)類型創(chuàng)新的樓盤身上得以體現(xiàn)。 (3)地產(chǎn)開發(fā)熱潮促商品房集中放量 根據(jù)以上對價格的市場調(diào)查數(shù)據(jù)反映可以看出，近兩年來廣豐房價隨著不斷涌入市場的地產(chǎn)項目的增加而水漲船高，與此同時也正因為房價、地價的看漲，更加吸引眾多個人或開發(fā)企業(yè)購地開發(fā)，火熱程度絲毫不亞于大上饒的建設(shè)，華麗世家、天和文化廣場、新東街國際城以及廣場北區(qū)地塊（本案）的相繼推出，便可窺一斑。 目前廣豐房地產(chǎn)市場處于上升階段，登記的 13家房開企業(yè)，在房價看漲的利誘下，若想追逐資本擴張，就必然要運作項目。未來一兩年內(nèi)，除在建項目外，仍有大量土地等待開發(fā)。這意味這，隨著廣豐縣城市化進程的不斷擴大，房地產(chǎn)項目的不斷增加，集中放量的可能性也隨之加大，等待市場消化的房源不斷增加、沉淀，定將拉長項目的開發(fā)、銷售周期，對增加開發(fā)企業(yè)運營成本造成直接影響。 除了供需關(guān)系存在的潛在矛盾外，解讀廣豐上半年各樓盤的銷售業(yè)績，我們還應(yīng)看到新天地、公主樓、金都火暴銷售的背后，伴隨著臥龍城、創(chuàng)美等大盤的緩慢去化，凸顯購買力的大量釋放，導(dǎo)致市場消化“后繼無力”的現(xiàn)實情況。面對“強勁背后的虛弱”這一現(xiàn)實存在的市場現(xiàn)象，我們不禁擔憂，虛弱的購買力如何能夠滿足日益增加的銷售壓力！ (4)產(chǎn)品線的豐富令民眾購房觀日趨理性 “ 黃金時代 ” 向 “ 產(chǎn)品時代 ” 過度勢在必行 至 2002第一個商品房開發(fā)項目落戶廣豐之時起，商品房市場由認知到接受，再到如今成為縣城主流產(chǎn)品，并受到廣大購房消費者的追捧，作為見證者之一的三角洲，曾不止一次的感受到買方市場的濃烈氣息。然而，我們有理由相信，隨著地產(chǎn)項目不斷推出開發(fā)、產(chǎn)品理念繼續(xù)創(chuàng)新，消費需求必將經(jīng)歷由非理性到理性的重大轉(zhuǎn)變，促使產(chǎn)品路線更加多樣化，以滿足日益成熟、日趨理性的消費需求，由 “ 黃金時代 ” 向 “ 產(chǎn)品時代 ” 過度勢在必行。 (5)開發(fā)總量預(yù)測及人均住宅商業(yè)面積測算 在一定時間、一定區(qū)域內(nèi)，市場對房地產(chǎn)需求是恒定的，由該地區(qū)宏觀經(jīng)濟、總?cè)丝?、消費觀念、市場保有量等綜合因素制約和決定，房地產(chǎn)開發(fā)一定要注意 “ 時 ” 與 “ 量 ” 兩大關(guān)鍵因素的控制。 據(jù)不完全統(tǒng)計，廣豐現(xiàn)階段 5萬平方米以上規(guī)模的開發(fā)地塊主要有 5個，是廣豐住宅市場的主要供應(yīng)源，約計開發(fā)總體量 100萬多平方米，其中住宅約90萬多平方米、商業(yè)約 15萬多平方米。如下表所示（僅計算在開發(fā)面積）： 人均面積測算表 總面積（） 住宅面積（） 商業(yè)面積（） 縣城人口（人） 100萬 /13萬 90萬 /13萬 15萬 /13萬 人均面積 7.7 /人 6.9 /人 1.2 /人 從現(xiàn)有城鎮(zhèn)人口居住情況來看，廣豐人自有住房率極高，供大于求是一定存在的事實。 (6)對未來地產(chǎn)市場發(fā)展的擔憂 基于市場環(huán)境、未來市場放量、價格成長等諸多因素的考慮，對未來廣豐房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，較為擔憂。主要集中在以下幾個方面： 產(chǎn)品同類化、目標客戶群體重疊，導(dǎo)致開發(fā)企業(yè)之間，為了搶奪有限的市場份額，展開激烈的競爭，甚至演變成殘酷的價格戰(zhàn)。 A、競爭激烈導(dǎo)致價格戰(zhàn)； 商業(yè)的成型往往需要消耗大量的資源，和較長的市場培育期。大量的商業(yè)面積涌入市場，必定造成重復(fù)建設(shè)、商業(yè)面積過剩等，不利于促進縣城商業(yè)發(fā)展、培育中心商業(yè)的市場環(huán)境， B、商業(yè)面積過剩不利商業(yè)格局成型，影響城市化進程； 高空置率意味著供需關(guān)系的失衡，直接原因是開發(fā)過量和投資需求的無限放大，當市場缺少自住需求的支撐時，對于投資需求來說，將是一嚴重的打擊，開發(fā)商從此面臨銷售困境，難以維系開發(fā)資金鏈，導(dǎo)致大量的爛尾樓出現(xiàn)。 C、高空置率或開發(fā)過量出現(xiàn)爛尾； 廣豐經(jīng)濟仍處于上升階段，如果因開發(fā)過量或盲目開放，導(dǎo)致城區(qū)內(nèi)出現(xiàn)爛尾樓，不僅項目本身鉛華盡失、丑態(tài)凸顯，建筑結(jié)構(gòu)備受影響；一旦發(fā)生上述情況，則銀行就將面臨房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)風險，無可避免的出現(xiàn)壞帳、死帳，給本已脆弱的金融體系以承重的打擊。而且有關(guān)問題的久拖不決也會嚴重地妨礙著廣豐房地產(chǎn)市場的穩(wěn)健持續(xù)發(fā)展，更重要的是，其嚴重地丑化了廣豐現(xiàn)代城市建設(shè)的美好形象。 D、爛尾、壞帳影響經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展； 5、項目個案分析 以下 4個樓盤是現(xiàn)階段廣豐市場上商業(yè)比重較大，且正處于項目強銷期的典型代表，借此可窺視廣豐現(xiàn)有商業(yè)的產(chǎn)品規(guī)劃及銷售情況： 項目名稱 鉆石廣場 商業(yè)規(guī)模 商業(yè)建筑面積 4000平方米 物業(yè)形態(tài) 商場形式（內(nèi)商場） 業(yè)態(tài)規(guī)劃 一樓業(yè)主自租，不做返租。規(guī)劃經(jīng)營品牌服裝、精品百貨、化妝品及特色餐飲 二樓返租兩年回報 16%，規(guī)劃經(jīng)營男女鞋服、品牌女裝、箱包、床上及兒童用品 三樓返租三年回報 24%，規(guī)劃經(jīng)營淑女服飾、休閑服裝、飾品、電玩、數(shù)碼、文體用品 四樓規(guī)劃為休閑娛樂區(qū) 商鋪結(jié)構(gòu) 一樓開間 4.2米左右，進深 12.3米，層高 4.5米，面積 50 左右，店面基本上不規(guī)則 二樓客戶根據(jù)自身需求自選面積 售價 一樓 21000 25000元 二樓 6000-8000元 促銷手段 開盤前客戶可享受預(yù)交定金 1000元送 1000元優(yōu)惠，并在認購時一次性從首付當中扣除回報租金。開盤當天定金為 2萬，定購客戶可參加當天抽獎活動。獎項分為三個等級，共 10個名額。 去化率 一層 30% 二層 50% 開盤人氣 該項目當天有文藝表演，售樓部門口觀看節(jié)目的群眾較多。因開盤上午規(guī)定客戶只可憑小 定單才可進售樓處選房，所以售樓現(xiàn)場僅有 10余組客戶，下午也才 5組左右客戶 市場反映 根據(jù)現(xiàn)場了解，當天定購客戶大概在 10來組，且集中在 2樓。因該項目公攤較大 ,2層公攤達到 40%,有客戶當場要求退定。從項目圖紙看， 2層規(guī)劃的參考使用面積一般在 30平米以內(nèi)，按項目得房率推算，其銷售建筑面積應(yīng)該在 50平米內(nèi)，總價在 40萬左右。因項目的返租回報 16%在首付中一次性扣除，那么客戶投資一般控制在 15萬以內(nèi)。 項目名稱 天和文化廣場 商業(yè)規(guī)模 商業(yè)建筑面積 17000平方米，該項目 4F商業(yè)店面共計 83間，其中一層 26間， 2層 25間，3層 22間， 4層 10間。 物業(yè)形態(tài) 內(nèi)街區(qū)型 業(yè)態(tài)規(guī)劃 1F、 2F品牌旗艦店：經(jīng)營珠寶首飾、品牌時裝、飾品專賣、名牌鞋帽、高檔箱包等 3F生活運動城：經(jīng)營體育健身用品、床上精品、兒童用品、時尚手機等 4F美食城、影視廳：經(jīng)營中外簡餐、大型影院、西式面包房、四季鮮果屋等 商鋪結(jié)構(gòu) 1F開間 4米左右，進深 9-10米，層高 4.6米 2F、 3F開間 4米左右，進深 9-10米，層高 4米 售價 一樓 11000 27900元 ，均價 18000元 二樓均價 6500元 三樓均價 4500元 促銷手段 開盤當日認購客戶可參加抽獎，獎項 20名。據(jù)調(diào)查得知，認購客戶前 20名均可獲得不同等級的獎品，開盤當天獎品送完。 去化率 一層 15% 二層 5% 開盤人氣 該項目于 11月 5日上午正式開盤，開盤當日現(xiàn)場客戶十組不到。 市場反映 項目銷售情況一般，一樓沿街店鋪 6間已銷售，加上內(nèi)街估計銷售 10來間， 2樓銷售5間左右。同時了解到，一樓物業(yè)以開發(fā)商內(nèi)部關(guān)系戶去化為主。 項目名稱 新東街國際城 商業(yè)規(guī)模 商業(yè)建筑面積 46680平方米，鋪位數(shù)量 228間 物業(yè)形態(tài) 街區(qū)型 業(yè)態(tài)規(guī)劃 A區(qū)商業(yè)建筑面積 15841平米，由超市、街區(qū)商業(yè)、休閑餐廳組合 B區(qū)商業(yè)建筑面積 14477平米， 1-2層以品牌服飾為主， 3層為商務(wù)休閑區(qū) C區(qū)商業(yè)建筑面積 10399平米， 1-2層以小商品批發(fā)批發(fā)為主的商品批發(fā)中心 D區(qū)商業(yè)建筑面積 5963平米，為休閑街區(qū)，規(guī)劃有酒吧、網(wǎng)吧、美容美發(fā)等 商鋪結(jié)構(gòu) 1F開間 4米左右，進深 8米左右，層高 5米 2F、 3F開間 4米左右，進深 8米，層高 4米 面積 30-40平米左右 售價 一樓 13000 28000元 ，沿街商鋪價格為 25000-28000元 ，一層內(nèi)街為 15000元 二樓均價 7000元 左右 促銷手段 認籌時商鋪交 5000元送 5000元，住宅交 3000元送 3000元，辦 VIP卡，一次性九八折 去化率 暫未開盤，登記有 300組左右 開盤人氣 新東街國際城于 11月 12日舉行一期 VIP優(yōu)先認購權(quán)接受申請?；顒娱_始前據(jù)說有客戶排隊已有 20多個小時。由于活動的流程太復(fù)雜，雖然當天排號客戶為 190多組，但上午進場交錢客戶為 40組左右。因客戶進場選房時間太長，中途有客戶帶著情緒離場 市場反映 從認籌活動開始截止 13日下午，部分消息反映認購商鋪客戶有 300組左右，住宅有 84組左右（此數(shù)據(jù)有待確認，但可信度有 80%） 項目名稱 金都廣場 商業(yè)規(guī)模 商業(yè)建筑面積 6339.33平方米， 1F面積 3025.49平方米， 2F面積 3313.39平方米 物業(yè)形態(tài) 商場型 業(yè)態(tài)規(guī)劃 一樓規(guī)劃做品牌店（五金）類 二樓規(guī)劃為商場，做統(tǒng)一招商，返租銷售。 業(yè)態(tài)設(shè)置較為模糊，同時二樓的招商沒有實質(zhì)行動，市場口碑不佳。 商鋪結(jié)構(gòu) 1F開間 3.6 3.7米左右，進深 13米左右，公攤 5% 2F面積根據(jù)客戶需求定，公攤 23% 售價 一樓 13000 15000元 二樓最高價 5000 7000元 左右 促銷手段 返租 8年，回報 56% 去化率 1F大概 40%， 2F大慨 10% 開盤人氣 二期（ 2F）于 11月 17日開盤，開盤人氣冷清，現(xiàn)場僅有 5組客戶。 市場反映 僅 1F沿街店鋪銷售較好，所剩不多，內(nèi)商場及 2F的銷售情況不樂觀，雖然有優(yōu)惠的反租條件刺激，但具體招商工作還未開展，商家實體沒有落實，以至于消費者對其信心不足，目前 2F的銷售率僅為 10% 從上述市場調(diào)查內(nèi)容分析及近兩年來對廣豐市場的把握三角洲得出下述結(jié)論： 廣豐原有的商業(yè)形態(tài)基本為沿街店鋪，從一貫的購買情感及購買傳統(tǒng)的角度來看，廣豐人更熱衷于購買街鋪，這從幾個項目的去化情況就可見一斑，新天地為街區(qū)型商業(yè)，天和文化廣場和金都廣場為內(nèi)商場型商業(yè)，新天地的 1F、 2F已基本售空，而天和和金都則只完成了 15%和 40%， 2F則更不容樂觀，分別只有 5%和 10%，兩者反差強烈，現(xiàn)實情況說明，街區(qū)型街鋪更受廣豐市場青睞，同時，街區(qū)型項目相較于內(nèi)商場型，其獨立式商業(yè)街鋪更有自身獨到的優(yōu)勢：獨立產(chǎn)權(quán)，自主性強。相較于內(nèi)商場也更容易出租，經(jīng)營和回報也最為獨立和穩(wěn)定，經(jīng)營時間和經(jīng)營范圍也較靈活，而且受整體的影響會比較小，不會出現(xiàn)像內(nèi)商場一樣的一榮俱榮，一損俱損。 （ 1）、街區(qū)及街鋪優(yōu)勢 （ 2）、店面合理長寬比 項目 商鋪結(jié)構(gòu) 去化率 鉆石廣場 開間 4.2米左右，進深 12.3米，層高 4.5米 一層 30% 二層 50% 天合廣場 開間 4米左右，進深 9-10米左右，層高 4.6米（ 2F高 4米） 一層 15% 二層 5% 新東街 開間 4米左右，進深 8米左右，層高 5米（ 2F高 4米） 認籌客戶 300組 京都 開間 3.6-3.7米左右，進深 8米左右，層高 5米 1F大概 40%， 2F大慨 10% 廣豐老商業(yè)街都為自建房的底層商鋪，如西廣街、鳥林街，受自建房的結(jié)構(gòu)影響，其店鋪基本上都是長進深的，這對經(jīng)營戶來說早就深有感觸，因此，對店鋪的面寬和進深都會比較在意和挑剔。所以，設(shè)置店鋪的合理長寬比顯的至關(guān)重要。 不僅如此，合理長寬比也能有效的控制面積，這對銷售十分重要，在新天地的銷售過程中已經(jīng)碰到這個問題， 1F的大面積店鋪（開間 4.2m，進深 10m）由于總價過高，購房者雖然對項目很看好，但仍是遲遲不肯出手，其中也包括部分經(jīng)濟實力不是很雄厚的客戶，無奈心有余而力不足，因此， 2F的銷售去化速度反而比 1F更快速。而從近期剛開過盤的鉆石廣場也可看出端倪：據(jù)開盤現(xiàn)場了解，當天定購客戶大概在 10來組，且集中在 2樓。從項目圖紙看， 2層規(guī)劃的參考使用面積一般在 30平米以內(nèi)，按項目得房率推算，其銷售建筑面積應(yīng)該在 50平米內(nèi)，總價在 40萬左右。因 16%返租回報在首付中一次性扣除，那么客戶投資一般控制在 15萬以內(nèi)；而其一層店鋪的面寬 4.2米，進深 12.3米，過長的進深不僅增大了面積，又不利使用，直接影響到了 1F的銷售。另據(jù)了解，很多金都意向客戶也正是因為其店鋪進深過長而放棄了購買意向，也是該項目至今銷售情況不樂觀的因素之一，這些對本案合理的設(shè)置各層商鋪的合理長寬比具有借鑒意義。 廣豐的商業(yè)地產(chǎn)正處于蓬勃發(fā)展階段，據(jù)統(tǒng)計，現(xiàn)有商業(yè)面積已經(jīng)達到 22萬平方米，商業(yè)空間逐漸成熟，彌補了原來城區(qū)缺乏承載大型、特色餐飲及休閑娛樂的載體，為休閑娛樂產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了可能，加之廣豐現(xiàn)有休閑娛樂檔次偏低、規(guī)模偏小、分布偏散、形象偏差，而各商業(yè)項目雖已上馬，但都還處于建設(shè)階段，因此，現(xiàn)階段廣豐人休閑娛樂還需要去上饒，再者，休閑娛樂產(chǎn)業(yè)本身就更容易集聚人氣，市場培育期短，從總體上來說本案做休閑娛樂尚有空間。 （ 3）、休閑娛樂產(chǎn)業(yè)體系的商業(yè)空間及成熟推動 本案同時也具備做休閑娛樂的先天自身條件。首先，與本案為鄰的新天地就是一個一站式的商業(yè)綜合體，幾乎已經(jīng)函蓋了各類業(yè)態(tài)，有新天地的前期商業(yè)拓展，對本案的橫空出世奠定了基礎(chǔ)，再加上環(huán)月兔廣場商圈的逐漸成型，商圈的力量將是單個項目無法抗衡的，使本案商業(yè)有了更有力的支撐。其次，本案前臨廣場，不僅具有休閑娛樂所需要的無人能敵的景觀優(yōu)勢，而且交通暢達；除此之外，還有一個做休閑娛樂最關(guān)鍵的因素 停車位，本案地下室只限于做車庫，停車位將足夠充裕，這是老城區(qū)內(nèi)其他商業(yè)項目所無法比擬的，也是現(xiàn)有休閑娛樂場所致命的缺陷，這將在未來的運營過程中得到體現(xiàn)?？梢哉f，不論是從大環(huán)境還是自身條件來說，休閑娛樂業(yè)都是本案可做嘗試的選擇。 垂直交通的暢達及平面人流環(huán)回的通暢是高層商業(yè)物業(yè)最重要的競爭力，它直接影響投資者的信心，作為二層以上商業(yè)更要解決好交通引流及商業(yè)集聚等問題，合理解決垂直及平面交通問題，使商業(yè)流 “ 快速暢達 ” ，在垂直交通上如在面對街面及廣場可考慮設(shè)置大開口引流樓梯、扶梯及觀光電梯，而水平交通可考慮設(shè)置聯(lián)廊，使整個街區(qū)相銜接，加強商業(yè)達到度，與本案相臨的新天地正是因為很好的解決了垂直交通流的問題，深得消費者認可，2層商鋪銷售形勢相當火暴，開盤即售空，創(chuàng)造了廣豐二層商業(yè)的歷史。本案作為高層商業(yè)要想使二層以上商業(yè)熱銷，必須要有有經(jīng)的起考驗的垂直及水平交通流組織。 （ 4）、二層以上商業(yè)熱銷考驗垂直及水平交通的重要性 主力品牌店是提升投資者信心及解決后續(xù)招商問題的強心劑，結(jié)合項目大體量的商業(yè)情況，必須在各區(qū)段較好位置作預(yù)留，作為吸引大的品牌商或經(jīng)營戶及控制商業(yè)業(yè)態(tài)成型的關(guān)鍵武器。該部分物業(yè)對外可稱已被某品牌店購買，準備在此開設(shè)旗艦店，提升投資吸引力；這在新天地有前車經(jīng)驗可鑒，新天地在地下室部分引入超市作為整個項目吸引人流的主力店，提升了投資者的信心，很快引爆了商鋪的旺銷，起到了 “ 錦上添花 ” 的作用；另外，鉆石廣場和金都廣場也是一個典型的對比例子：鉆石廣場對外放風已經(jīng)談下一家主力店，使投資者興趣陡增，相反的是金都廣場雖然有非常優(yōu)越的回租條件（ 8年回租， 56%回報），但其沒有相應(yīng)的招商舉動，更沒有談下主力店的經(jīng)營實體，只是承諾給回報，讓投資者對其持不信任態(tài)度，削弱了投資者的投資信心，直接造成銷售形勢的看緊。在消費者越趨理性的情況下，招商先行，主力店打頭陣，虛實結(jié)合，是本案商業(yè)操作所要具備的心理準備。 （ 5）、主力店提升投資信心 6、住宅市場的兩極分化 項目 主力戶型 面積區(qū)間 戶型配比 新天地 三房 130多 48套 三房復(fù)式 150 160多 9套 四房 180多 20套 四房復(fù)式 180多 24套 新東街 三房 100 143 左右 126套 創(chuàng)美 四室二廳 約 155.82 / 五室三廳 約 222.45 / 復(fù)式 246.13 / 創(chuàng)和 二室二廳 80 左右 50套 三室二廳 145.59 153 120套 復(fù)式 200多 16套 臥龍城 二房二廳 87.18 120套 三房二廳 125.59 132.75 240套 復(fù)式 142.03 220.89 14套 華麗世家 二室二廳 84.26 / 三室二廳 124.92 138.4 / 四室二廳 139.2 / 在政策的限制下， 90平米以下小面積套型數(shù)量將會穩(wěn)步增加，而以 144平米為界限的中等面積則會成為市場的主流套型，大面積套型將會成為稀缺產(chǎn)品，當前廣豐住宅市場已經(jīng)顯現(xiàn)出這種發(fā)展趨勢。從現(xiàn)有市場來看，中等戶型的放量最為龐大，占總體供應(yīng)量的 53%，如果本案繼續(xù)走中等面積套型路子的話勢必會迎來大量同等產(chǎn)品的激烈競爭。 受國家宏觀調(diào)控政策的影響，本案有受限于 90平米以下的小戶型住宅 30%的硬性政策規(guī)定，雖然已經(jīng)是倒 37的一個比較寬松的規(guī)定，但小戶型要以小博大，快速去化也仍必將走創(chuàng)新之路，廣豐目前火暴的酒店開房率以及 20萬在外經(jīng)商的創(chuàng)業(yè)人士，不論是過年過節(jié)回鄉(xiāng)的居住需要還是商務(wù)交流活動的需求，小戶型都有它存在的剛性需求，小戶型和酒店相結(jié)合必讓人聯(lián)想到酒店式公寓這個讓開發(fā)商忽視的產(chǎn)品，本案可嘗試拿小戶型來做酒店式公寓，或自住或投資，以特性產(chǎn)品來增大客戶群體。綜合市場考慮，建議本案的戶型應(yīng)該著力于大、小兩頭，走市場差異贏取市場空間。 二、項目立地條件分析 1、項目概況 江西綠城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于 2006年 11月以近 500萬 /畝的高地價獲得本項目的開發(fā)經(jīng)營權(quán)，項目位于博山路以西、新天地以東、南臨月兔廣場、北沿西關(guān)街，處于廣豐城市發(fā)展的咽喉地段，擁有得天獨厚的地理資源優(yōu)勢。項目占地面積 14200 ，用地性質(zhì)為商住樓。政府規(guī)劃設(shè)計要求項目容積率 5.0；規(guī)劃建筑密度 48%（爭取突破 60%），建筑高度 61米，建筑層數(shù)為多層、高層。 項目位于 “ 環(huán)月兔廣場商圈 ” ，其周圍地塊的開發(fā)規(guī)劃以商業(yè)為主，有大型購物中心、商業(yè)街區(qū)、大賣場、休閑娛樂場所、超市、百貨及品牌店、專賣店等商業(yè)形態(tài)。項目東南面為早期開發(fā)的金豪大廈，其中匯集了超市、家電城、家具館、號稱上饒地區(qū)最大的 KTV及眾多小型休閑娛樂場所；項目正西面為上海建橋集團投資 1.8億開發(fā)建設(shè)的 “ 新天地 ” 商業(yè)街區(qū)，總建筑面積 5萬多平方米，匯聚步行街、女人街、大型超市、娛樂餐飲中心、電影院、主題商場及兒童游樂場等各種商業(yè)類型，集逛街購物、娛樂休閑、觀光游覽、美食小吃于一體的 “ 一站式 ” 商業(yè) “ 巨無霸 ” ，該項目工程已開工，預(yù)計 2007年全面開業(yè)；與本項目共同成為 “ 環(huán)月兔廣場商圈 ” 的縣城兩大主力商業(yè)街區(qū)；另外，據(jù)縣委相關(guān)人士介紹，月兔廣場東面的月兔卷煙廠廠房亦有可能作為商業(yè)地塊來開發(fā)，今后，又將成為 “ 環(huán)月兔廣場商圈 ” 的另一個主力商業(yè)項目。未來圍繞月兔廣場將逐漸形成廣豐縣城的行政、文化、商業(yè)、金融中心。 2、項目周邊環(huán)境分析 3、項目 SWOT分析 S（優(yōu)勢） 1、四面臨街繁華，盡享商氣、人氣便利； 2、毗鄰月兔廣場，廣場經(jīng)濟效應(yīng)明顯； 3、廣豐新一代標王，市場認同度及商業(yè)價值凸顯； 4、同地段項目新天地的市場追捧提升項目價值預(yù)期； 5、 “ 環(huán)月兔廣場商圈 ” 漸入人心，商圈提升附加值； W（劣勢） 1、項目容積率高、建筑密度低且建筑限高，規(guī)劃設(shè)計難度大 2、規(guī)模與價值令項目難平衡動靜及商住的分區(qū)； 3、商業(yè)均好性與居住適宜性對建筑格局的考驗； 4、狹長地塊、廣場景觀面小對住宅附加值的影響； 5、標王地塊成就市場認同度亦提升開發(fā)成本； 0（機會） 1、廣場商圈初具雛形，具備熱炒空間； 2、市場驗證街區(qū)式臨街鋪易于銷售去化； 3、市場把握為建筑規(guī)劃創(chuàng)新預(yù)留了升值空間； 4、新天地的操盤實踐，促項目快速切入市場； 5、廣場景觀與地段優(yōu)勢創(chuàng)造住宅價值突破空間； T（風險） 1、廣豐商業(yè)開發(fā)嚴重過量，后市競爭無可避免； 2、開發(fā)過剩、同質(zhì)化嚴重、客群重疊引發(fā)價格戰(zhàn)； 3、市場購買力后繼無力，物業(yè)叫好不叫座； 4、宏調(diào)房控政策的不確定性及銀行房貸的縮緊； 5、二層以上商業(yè)去化影響開發(fā)節(jié)奏與資金回籠； 項目立地條件綜合結(jié)論： 項目最大的優(yōu)勢是備受市場認同的區(qū)域地段、豐富的臨街面、廣場效應(yīng)及項目街鋪式、可塑性較強的商業(yè)發(fā)揮空間； 項目最大的機會是城市核心商圈的政府及民眾認同度，新天地的前期熱炒與廣場經(jīng)濟的客觀存在為“環(huán)月兔廣場商圈”和“城市核心商圈旗艦項目”概念推波助瀾，成就商業(yè)前景與升值題材； 項目最大的風險是開發(fā)體量與市場消化力，政策的不確定性及房貸政策同樣威脅項目的有序開發(fā)及資金回籠計劃； 所以