樓市調(diào)整將以 “ 短痛替代長痛 ” 本文檔格式為 WORD,感謝你的閱讀。 樓市 “ 金九銀十 ” 步入尾聲，隨著信貸 “ 開閘 ” 、公積金門檻降低等一系列 “ 救市 ” 信號的釋出，樓市也出現(xiàn)了微妙變化。數(shù)據(jù)顯示， 10 月份以來，樓市成交量都有一定程度的回升，但整體未現(xiàn)大幅波動。對此，有業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，房貸新政為樓市注入一劑 “ 強(qiáng)心針 ” ，起到短期的促進(jìn)作用，但由于目前樓市仍然處在去庫存的階段，預(yù)計未來市場還是會以 “ 跑量 ” 為主，短期內(nèi)房價反彈的可能性極小。 京城樓市喜迎 “ 銀十 ” 9 月 30 日，中國人民銀行、中國銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知，修改首套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，首套房貸款還清再購房享受首套房政策，即首付款比例為 30%；未實施或已取消限購城市，第三套住房不限貸。同時，央行還重申了貸款利率下限為貸款基準(zhǔn)利率的 0.7倍。 最近，北京二手房成交連續(xù)突破年內(nèi)記錄，房貸新政初見成效。多家中介機(jī)構(gòu)研究數(shù)據(jù)顯示， 10 月 27 日北京二手房成交首次超過 600 套，上周成交量更是創(chuàng)年內(nèi)單周記錄，預(yù)計 10 月最后幾天還將創(chuàng)新高。 中原地產(chǎn)研究數(shù)據(jù)顯示 ， 10 月 27 日，北京二手房單日網(wǎng)簽成交達(dá)到了 632 套，創(chuàng)年內(nèi)最高。從 10 月 20 日 10 月24 日，北京二手房市場出現(xiàn)連續(xù) 5 天網(wǎng)簽超過 450 套，這是繼 2013 年 11 月份后首次出現(xiàn)集中簽約成交。 “ 房貸新政的出臺給市場帶來的變化顯而易見，預(yù)計未來一段時間內(nèi)還將產(chǎn)生一定影響。 ” 鏈家地產(chǎn)市場研究部張旭說，房貸新政主要是面向有合理購房需求的改善性購房群體，從目前來看，政策的撬動作用已初見成效，改善性需求積極入市。從鏈家成交情況來看， 10 月市場轉(zhuǎn)暖跡象明顯，但是新增供需并沒有持續(xù)大量增長。北京目前新政策放松空間 有限，全國房地產(chǎn)行業(yè)依然未改下行趨勢。 中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也認(rèn)為，截至目前， 10 月已接近尾聲，住宅市場持續(xù)回升，與去年相比銷量出現(xiàn)小幅上漲，已現(xiàn)回暖跡象。央行、銀監(jiān)會的貸款新政落地已近一個月，購房者心理變化趨勢越來越明顯，消費(fèi)信心漸強(qiáng)。但后續(xù)還要觀察信貸的額度及信貸的價格。 看好北京商業(yè)地產(chǎn)投資 官方數(shù)據(jù)顯示， 9 月份中國 70 個大中城市新建商品住宅環(huán)比均價已連續(xù)第五個月下跌，跌幅為 1.02%。 70 個城市中，除了廈門持平，其余 69 城全線下跌。同比來看， 70 城房價均值出現(xiàn)今年以 來的首次負(fù)增長，較去年同期下降 1.2%。 此外，據(jù)統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示， 1-9 月，全國住宅新開工面積同比下降 9.3%。同期，其他相關(guān)指標(biāo)也均在下滑，其中，商品房銷售面積同比下降 8.6%，商品房銷售額下降 8.9%。 盡管 9 月數(shù)據(jù)不溫不火，到了 10 月份，樓市頹勢被扭轉(zhuǎn)。經(jīng)媒體梳理發(fā)現(xiàn)， 10 月份以來，受央行 “9.30” 房貸新政、地方政府樓市刺激政策、三部門下發(fā)公積金貸款新政等一系列利好因素影響，全國樓市一改持續(xù)多月的低迷局面，成交量逐漸回升。 另據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，政策利好下必將刺激樓市銷量的增長，而長期被限制的首改客戶、投資型客戶及奢侈消費(fèi)客戶將再次得到釋放，市場活躍度必將加大。開發(fā)商方面，資金鏈緊張的局面將有望得到緩解，一線銷售促使庫存壓力趨緩，也將促成土地市場再次活躍。 全球知名房地產(chǎn)咨詢服務(wù)公司高緯環(huán)球前段時間發(fā)布了 2014 年第三季度北京投資市場報告。 報告預(yù)計，如果 2014 年第四季度市場資金面或政策面仍然趨淡，高緯環(huán)球預(yù)計手中握有充裕資金的機(jī)構(gòu)投資者將充分把握這一窗口時期，房地產(chǎn)的市場成交將會大比例放大。高緯環(huán)球資本市場部中國區(qū)董事李健表示： “ 北京投資市場不乏整售項 目。在對外投資熱潮、國企投資受限，以及行業(yè)資金緊張的多重影響下，整售市場的競爭趨緩。同時，從寫字樓和零售的租賃市場來看，核心區(qū)域空置率較低、租金穩(wěn)定，能夠為業(yè)主帶來持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流。因此，北京商業(yè)地產(chǎn)市場依然具備很好的投資價值。 ” 市場調(diào)整仍未見底 9 月末，全國商品房待售面積 57148 萬平方米，同比增長 28%，再創(chuàng)歷史新高。 9 月份新建商品住宅庫存報告指出，截至 9 月底，全國 35 個重點(diǎn)城市的新建商品住宅庫存總量環(huán)比增長 4%，同比增長 23.8%，庫存呈飆升態(tài)勢，并創(chuàng)近 5年新高。 由此可見，在嚴(yán)峻的市場形勢中，今年四季度的舍價放量，將成為房企的當(dāng)務(wù)之急。有房企人士表示， 2015 年的市場應(yīng)該還是會以 “ 跑量 ” 為主，價格不會出現(xiàn)太大變化。無獨(dú)有偶，在大部分業(yè)內(nèi)專家看來，房價調(diào)整似乎仍未見底。 云南大學(xué)教授郭樹華指出，現(xiàn)在樓市總體供大于求，政策發(fā)揮效果還需要一段時間，比如說限購、限貸雙限政策取消，不能從更根本上改變大家對樓市的預(yù)期。再加上，大家對房產(chǎn)稅的顧慮。還有一個，全國經(jīng)濟(jì)形勢比較低迷，未來預(yù)期偏悲觀。估計還得經(jīng)過兩年的調(diào)整周期，樓市才會回歸正常。政策本身對房地產(chǎn)市場的要求是保 證健康、穩(wěn)定的發(fā)展，所以，樓市出現(xiàn)斷崖式暴跌也不可能，經(jīng)濟(jì)也沒法承受。政府，相關(guān)的產(chǎn)業(yè)，也無法承受。 對于當(dāng)前房地產(chǎn)市場的調(diào)整，國務(wù)院發(fā)展研究中心宏觀經(jīng)濟(jì)研究部部長余斌認(rèn)為，今年以來住宅新開工面積大幅回落，市場預(yù)期開始調(diào)整，對中長期房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定運(yùn)行利大于弊。他指出，房地產(chǎn)目前總體上處于供求基本平衡，局部地區(qū)相對過剩的狀態(tài)。要釋放已經(jīng)積累的泡沫，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場軟著陸，必須穩(wěn)步減少住宅新開工面積，防范供給過剩，從局部向全國蔓延。 “