翰文 -外灘 項(xiàng)目可行性投資分析報(bào)告 1 目 錄 翰文 -外灘 項(xiàng)目可研報(bào)告 第一部分 項(xiàng)目總論 . 1 1.1 項(xiàng)目名稱 . 1 1.2 項(xiàng)目開發(fā)單位 . 1 1.3 項(xiàng)目位置 . 1 1.4 項(xiàng)目設(shè)計(jì)內(nèi)容 . 2 1.5 項(xiàng)目現(xiàn)狀 . 2 1.6 項(xiàng)目定位 . 3 1.7 項(xiàng)目銷售收入計(jì)劃 . 3 1.8 項(xiàng)目利潤水平 . 5 第二部分 宏觀經(jīng)濟(jì)簡(jiǎn)述、沈陽房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展 . 6 2.1 市場(chǎng)宏觀背景 . 6 2.1.1 住宅地產(chǎn)是中國經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)內(nèi)需的必然選擇 . 6 2.1.2 越打越漲 . 10 2.1.3 第一次調(diào)整需求會(huì)造成短期壓力 . 11 2.1.4 政治商品特殊屬性形成房地產(chǎn)投資熱情持續(xù) . 11 2.1.5 千萬級(jí)人口的沈陽樓市將多板塊發(fā)展 . 12 2.2 房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行狀況 . 13 2.3 2007 年沈陽市土地成交量 . 13 2.4 2007 年沈陽市住宅因統(tǒng)計(jì)銷售區(qū)域的擴(kuò)張表現(xiàn)平穩(wěn)增長(zhǎng) . 15 2.4.1 月銷售商品住宅 100 萬平方米 . 15 2.4.2 不同區(qū)域商品住宅的銷售量 . 16 2.4.3 不同價(jià)位商品住宅的供求比 . 17 2.4.4 不同套型商品住宅的銷售量 . 17 2.5 2007 年 12 月份沈陽市商品房市場(chǎng)基本情況 . 20 2.5.1 商品房市場(chǎng)總體運(yùn)行情況 . 20 2.5.2 商品房實(shí)際登記銷售情況 . 21 2.5.3 不同物業(yè)類型商品房銷售結(jié)構(gòu) . 22 2.5.4 不同套型商品住宅供求結(jié)構(gòu) . 22 2.5.5 不同價(jià)位商品住宅供求結(jié)構(gòu) . 23 2.5.6 商品房?jī)r(jià)格運(yùn)行情況 . 24 第三部分 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 . 28 3.1 區(qū)域市場(chǎng)供給分析 . 28 3.1.1 區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有供給量及結(jié)構(gòu)情況調(diào)查 . 28 3.1.2 區(qū)域未來供給量及結(jié)構(gòu)情況調(diào)查 . 28 3.2 區(qū)域市場(chǎng)需求分析 . 29 3.2.1 區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有需求情況調(diào)查 . 29 3.2.2 區(qū)域內(nèi)在未來需求情況調(diào)查 . 29 3.3 區(qū)域市場(chǎng)價(jià)格分析 . 30 3.3.1 目前區(qū)域內(nèi)價(jià)格情況調(diào)查 . 30 3.3.2 未來區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品價(jià)格情況預(yù)測(cè) . 31 3.4 項(xiàng)目?jī)r(jià)格參照分析 . 31 第四部分 項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析 . 36 4.1 項(xiàng)目投資的時(shí)機(jī) . 36 4.2 地塊特征分析 . 36 4.2.1 項(xiàng)目區(qū)位分析 . 36 4.2.2 區(qū)域規(guī)劃分析 . 37 4.2.3 區(qū)域價(jià)值分析 . 37 2 4.3 項(xiàng)目規(guī)劃方案 . 37 4.4 項(xiàng)目交通分析 . 38 4.5 項(xiàng)目所在區(qū)域發(fā)展情況 . 40 4.6 所在區(qū)域政策、經(jīng)濟(jì)及產(chǎn)業(yè)環(huán)境 . 43 4.7 項(xiàng)目 SWOT 分析 . 45 4.7.1 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析 . 45 4.7.2 項(xiàng)目劣勢(shì)分析 . 45 4.7.3 項(xiàng)目機(jī)會(huì)分析 . 45 4.7.4 項(xiàng)目威脅分析 . 45 4.8 項(xiàng)目定位方案 . 46 4.8.1 項(xiàng)目市場(chǎng)定位 . 46 4.8.2 客戶定位 . 46 4.8.3 項(xiàng)目產(chǎn)品定位 . 46 4.8.4 建筑風(fēng)格定位 . 47 4.8.5 主要技術(shù)指標(biāo) . 47 4.8.6 項(xiàng)目的施工進(jìn)度 . 47 4.9 市場(chǎng)營銷 . 48 第五部分 投資估算 . 50 5.1 項(xiàng)目總投資估算 . 50 5.2 項(xiàng)目成本費(fèi)用結(jié)構(gòu) . 50 5.3 獲利能力評(píng)價(jià) . 50 5.3.1 成本利潤率 . 51 5.3.2 銷售利潤率 . 51 5.3.3 投資回收期 (Pt) . 51 5.4 匯總經(jīng)濟(jì)指標(biāo) . 51 5.5 項(xiàng)目敏感性、盈虧平衡分析 . 52 5.6 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及防范建議 . 52 5.6.1 國際金融與房?jī)r(jià)拐點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn) . 52 5.6.2 政策風(fēng)險(xiǎn) . 53 5.6.3 銷售風(fēng)險(xiǎn) . 53 5.7 項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)結(jié)論 . 54 附表： . 55 附表 1.項(xiàng)目工程計(jì)劃橫道圖 . 55 附表 2 項(xiàng)目投資計(jì)劃估算表 . 55 附表 3.損益表 . 56 附表 4.全部投資現(xiàn)金流量 . 56 附表 5.敏感性分析表 . 57 1 第一部分 項(xiàng)目總論 1.1 項(xiàng)目名稱 翰文 -外灘 1.2 項(xiàng)目開發(fā)單位 沈陽翰文房地產(chǎn)開發(fā)有限公 司（下簡(jiǎn)稱翰文地產(chǎn)）。 翰文地產(chǎn)是翰文集團(tuán)的全資子公司，成立于 2005 年 5 月，注冊(cè)地址位于沈陽沈北新區(qū)蒲河新城明珠路 2 號(hào)，注冊(cè)資本為 5000 萬元人民幣，準(zhǔn)備申請(qǐng)二級(jí)資質(zhì)。公司運(yùn)營至今成功開發(fā)的項(xiàng)目如下：翔宇中學(xué)、翰文賓館、學(xué)府人家、亞瑟藍(lán)灣等，累積開發(fā)面積達(dá) 50 余萬平米。亞瑟藍(lán)灣項(xiàng)目 2007 年當(dāng)年開盤，當(dāng)年實(shí)現(xiàn)銷售達(dá) 93%以上。翰文地產(chǎn)借助圖書、教育優(yōu)勢(shì)，運(yùn)用遼寧省重點(diǎn)中學(xué)翔宇中學(xué)的品牌影響力，主打文化地產(chǎn)。 1.3 項(xiàng)目位置 項(xiàng)目四至： 2 東至：大望路 西至： 203 國道（虎石臺(tái)大街） 南至：浦升路 北至：浦滿路 項(xiàng)目距離沈陽望花立交橋北部 15.7 公里，距離沈陽北站 19.4 公里，距離中街 19.3 公里。(路測(cè) ) 1.4 項(xiàng)目設(shè)計(jì)內(nèi)容 占地面積 ： 528667 平方米，約 793 畝 項(xiàng)目?jī)?nèi)容：雙拼、聯(lián)排、情景洋房、小高層、高層及配套商業(yè)、網(wǎng)點(diǎn)、公用建筑等。 項(xiàng)目規(guī)模：總建筑面積 1135000 ，其中地上建筑面積 1067907 其 中：住宅總建筑面積： 940907 公建及配套設(shè)施建筑面積： 127000 設(shè)計(jì)條件：容積率： 2.0（ 073 地塊 1.5，按總規(guī) ） 綠化率 51% 建筑密度 24.6% 間距系數(shù) 1.7 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)單位：阿特金斯、東北建筑設(shè)計(jì)研究院 項(xiàng)目施工建設(shè)單位：中建集團(tuán) 項(xiàng)目營銷顧問單位：世聯(lián)地產(chǎn)（中國）有限公司 項(xiàng)目園林設(shè)計(jì)單位：加拿大 DFS 園林設(shè)計(jì)單位 項(xiàng)目物業(yè)管理公司：戴德梁行物業(yè)管理公司 1.5 項(xiàng)目現(xiàn)狀 項(xiàng)目已摘牌土地 312 畝為凈地，英國阿特金斯上海公司按照“魚”的概念設(shè)計(jì)了 793 畝整體概念規(guī)劃，規(guī)劃概念在沈陽獨(dú)具一格，阿特金斯是全球著名的七星級(jí)迪拜酒店的規(guī)劃公司。項(xiàng)目計(jì)劃開發(fā)周期五年，銷售周期六年， 項(xiàng)目以聯(lián)排確立市場(chǎng)形象。此次摘牌的 312 畝土地，未規(guī)劃建設(shè)會(huì)所和幼兒園，會(huì)所主要是規(guī)劃中的濱河會(huì)所，沈北新區(qū)政府招商已確定在翰文外灘項(xiàng)目南側(cè)地塊進(jìn)行中小學(xué)、幼兒園的開發(fā)建設(shè)。 A：項(xiàng)目東側(cè)：規(guī)劃中的沈陽醫(yī)學(xué)院第一附屬醫(yī)院 B：項(xiàng)目南側(cè)：規(guī)劃中的東北旺力服裝城、翔宇中學(xué)、小學(xué) C：項(xiàng)目西側(cè)： 203 國道、 職教園、敬老院 D：項(xiàng)目北側(cè)：規(guī)劃中的和湖、綠島、沈北新區(qū)政府 3 1.6 項(xiàng)目定位 沈北新區(qū)生活方式領(lǐng)導(dǎo)者，北歐風(fēng)情大型綜合社區(qū) 1.7 項(xiàng)目銷售收入計(jì)劃 項(xiàng)目普通高層產(chǎn)品 3300、 3400 元均價(jià)，花園洋房 4000 元，聯(lián)排別墅 5500 元。項(xiàng)目 2008-2013 年可實(shí)現(xiàn)銷售收入 396000 萬元，地上建筑面積平均每平方米售價(jià) 3600 元，項(xiàng)目測(cè)算采用了較為保守的計(jì)量標(biāo)準(zhǔn)。全沈北新區(qū) 2007 年均價(jià) 2700 元，每年僅升值 5%計(jì)算，全區(qū)域項(xiàng)目均價(jià) 6 年內(nèi)分別為 2835， 2977， 3125，3281， 3446， 3618，簡(jiǎn)單平均可達(dá) 3213 元。而這個(gè)均價(jià)的計(jì)算基礎(chǔ) 2700 元是涵蓋了沈北新區(qū)蒲河新城以北新城子、馬鋼、清水三個(gè)地區(qū) 1600-2300 元的房子。蒲河新城區(qū)域最低檔樓盤均價(jià)已達(dá) 2800 元，中高檔樓盤高層已達(dá) 3300 元以 上，洋房 5000 多元、別墅 10000 多元，本項(xiàng)目平均售價(jià)僅高出 400 元，而兩種房子的園林和產(chǎn)品差異很大，如果以蒲河一線同類產(chǎn)品相比，項(xiàng)目 6 年均價(jià)僅比同類的高層項(xiàng)目高出 300 元。與沈陽全市區(qū) 2007 年 3774 元的全年均價(jià)相比，還低174 元，項(xiàng)目售價(jià)具有較強(qiáng)的支撐。直接的價(jià)格定位，在宏觀分析、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析、區(qū)域分析之后，可參照 3.4 節(jié)項(xiàng)目?jī)r(jià)格分析。 序號(hào) 銷售項(xiàng)目 可銷售面積 2008 2009 2010 2011 2012 2013 平均價(jià)格 合計(jì) (m2) 價(jià)格 銷售比 例 價(jià)格 銷售比例 價(jià)格 銷售 比例 價(jià)格 銷售比 例 價(jià)格 銷售比 例 價(jià)格 銷售比 例 (元 /m2) 1 聯(lián)排 47949 5500 20.00% 6000 20.00% 6500 20.00% 7000 15.00% 7500 15.00% 8000 10.00% 6575 31526 2 花園洋房 144701 4000 20.00% 4400 20.00% 5000 20.00% 5300 15.00% 5600 15.00% 6000 10.00% 4915 71121 3 24 層 152137 3300 20.00% 3700 20.00% 4100 20.00% 4500 15.00% 4900 15.00% 5400 10.00% 4170 63441 4 18 層 241915 3300 20.00% 3700 20.00% 4100 20.00% 4500 15.00% 4900 15.00% 5400 10.00% 4170 100879 5 15 層 32503 3400 20.00% 3800 20.00% 4200 20.00% 4600 15.00% 5000 15.00% 5500 10.00% 4270 13879 6 12 層 52625 3400 20.00% 3800 20.00% 4200 20.00% 4600 15.00% 5000 15.00% 5500 10.00% 4270 22471 7 商務(wù)酒店 56000 0.00% 0.00% 7000 40.00% 8000 40.00% 9000 20.00% 7800 43680 8 項(xiàng)目南側(cè) 商鋪 38569 5000 15.00% 5500 20.00% 6000 25.00% 6500 15.00% 7000 15.00% 7500 10.00% 6125 23624 9 項(xiàng)目廣場(chǎng) 商鋪 14431 0.00% 0.00% 7000 40.00% 7500 20.00% 8000 20.00% 8500 20.00% 7600 10968 4 10 車位 1720 60000 20.00% 70000 20.00% 80000 15.00% 90000 15.00% 100000 15.00% 110000 15.00% 83000 14272 合計(jì) 782551 17.91% 15.83% 19.14% 11.61% 0.00% 50.55% 4876.21 395859.94 銷售收入（萬元） 53602.79 13.54% 60767.15 15.35% 72056.04 18.20% 72937.28 18.43% 79754.64 20.15% 56742.04 14.33% 銷售稅金（萬元） 2948.15 3342.19 3963.08 4011.55 4386.51 3120.81 7257.43 14264.98 營業(yè)稅（萬元） 2948.15 3342.19 3963.08 4011.55 4386.51 3120.81 7257.43 14264.98 城建稅（萬元） 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 教育費(fèi)附加（萬元） 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 房屋交易手續(xù)費(fèi) 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 預(yù)征稅金（萬元） 428.60 607.67 918.93 453.02 178.80 125.18 904.07 2408.22 預(yù)征土地增值稅（萬元） 428.60 607.67 918.93 453.02 178.80 125.18 904.07 2408.22 銷售凈收入（萬元） 50226.03 56817.29 67174.03 68472.71 75189.34 53496.05 123791.81 242690.06 5 1.8 項(xiàng)目利潤水平 項(xiàng)目總投資 258400 萬元，其中開發(fā)成本 244000 萬元，項(xiàng)目稅后利潤 84825.26 萬元，項(xiàng)目總投資稅后利潤率 32.83%，項(xiàng)目全投資內(nèi)部收益率 54%,在較低的價(jià)格預(yù)算基礎(chǔ)上 ，項(xiàng)目仍然擁有很高的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。 靜態(tài)效益指標(biāo) 總投資利潤率 稅前 43.77% 稅后 32.83% 自有資金利潤率 稅前 141.38% 稅后 106.03% 銷售毛利潤率 28.57% 銷售凈利潤率 21.43% 6 第二部分 宏觀經(jīng)濟(jì)簡(jiǎn)述、沈陽房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展 2.1 市場(chǎng)宏觀背景 2.1.1 住宅地產(chǎn)是中國經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)內(nèi)需的必然選擇 一、國際經(jīng)濟(jì)周期面臨衰退的挑戰(zhàn) 毋庸置疑，與過去幾年相比， 2008 年對(duì)于中國宏觀經(jīng)濟(jì)和金融市場(chǎng)來說，將是更具挑戰(zhàn)性的一年，在這場(chǎng)挑戰(zhàn)中，房地產(chǎn)業(yè)又站到了風(fēng)口浪 尖。 2008年 1月初，由美國次級(jí)貸危機(jī)和歐洲興業(yè)銀行交易員 71億美元巨虧引發(fā)的全球金融市場(chǎng)振蕩，中國的宏觀調(diào)控嚴(yán)厲的貨幣緊縮政策，可能會(huì)對(duì)中國相關(guān)資產(chǎn)持續(xù)造成下行壓力。而這個(gè)下行壓力會(huì)在人民幣升值和通貨膨脹的綜合作用下體現(xiàn)在中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)。這個(gè)力量最終會(huì)導(dǎo)致什么樣的發(fā)展方向呢？國際投資銀行高盛認(rèn)為， 2008 年中國最重要的宏觀經(jīng)濟(jì)問題是通脹的走勢(shì)以及政策選擇。很顯然房地產(chǎn)業(yè)所面臨的宏觀經(jīng)濟(jì)背景已發(fā)生了更為復(fù)雜的變化，而且這種變化是階段性的調(diào)整， 2008年政策宏觀經(jīng)濟(jì)如能軟著陸，房地產(chǎn)業(yè)在 2009年將延續(xù)增 長(zhǎng)。在控制總需求的條件下，表面上看抑制房地產(chǎn)需求是政策組合的一部分，然而經(jīng)濟(jì)的軟著陸卻需要住宅地產(chǎn)的發(fā)展。 二、中國問題源于需求旺盛、產(chǎn)能不足？ 2007 年顯著高于趨勢(shì)增長(zhǎng)率的增長(zhǎng)，已經(jīng)造成了較 2003-2004 年時(shí)更大范圍的產(chǎn)能壓力，經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)和低通脹的經(jīng)濟(jì)周期黃金階段顯然已經(jīng)結(jié)束。官方的產(chǎn)能利用率指數(shù)（見圖表 1）以及單位勞動(dòng)力成本上升當(dāng)中（見圖表 2）有所體現(xiàn)。 圖表 1：過剩產(chǎn)能達(dá)到歷史最低點(diǎn)* 擴(kuò)散指數(shù)衡量的是產(chǎn)量高于產(chǎn)能的企業(yè)相對(duì)于產(chǎn)量低于產(chǎn)能的企業(yè)的比例。例如， -X% 7 表明產(chǎn)量低于產(chǎn)能的企業(yè)比 產(chǎn)量高能的企業(yè)多 X%。 資料來源： CEIC、高盛經(jīng)濟(jì)研究 圖表 2：?jiǎn)挝粍趧?dòng)力成本的上漲預(yù)示著通脹上升勢(shì)頭 高盛亞洲首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家梁紅認(rèn)為截至 2007 年 11 月達(dá)到 11 年高點(diǎn)（ 6.9%）的通貨膨脹，并不是任何暫時(shí)的國內(nèi)或國際供應(yīng)面沖擊所造成的，而是顯著的正產(chǎn)出缺口（即總體需求相對(duì)于經(jīng)濟(jì)總體產(chǎn)能的過度增長(zhǎng)）是過去幾輪通脹以及此輪通脹的主要推動(dòng)因素（見圖表 3）。并得出結(jié)論，要使通貨膨脹顯著下降，就需要看到能夠降低總體需求增長(zhǎng)的政策措施或其他需求方面的變化。然而這種剩余產(chǎn)能不足導(dǎo)致的需求過度增長(zhǎng)的分析忽略了一 個(gè)因素，全球經(jīng)濟(jì)放緩帶來的中國出口的不可避免的持續(xù)下滑（一般規(guī)律中國當(dāng)前不能再加息，熱錢因素暫不考慮），這種出口轉(zhuǎn)內(nèi)銷的產(chǎn)能釋放分析中并未考慮。當(dāng)然從中國的總體經(jīng)濟(jì)過熱的程度上看，的確需要抑制總需求，但從經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的角度上看，是否抑制總需求或抑制哪些需求值得認(rèn)真考慮。 圖表 3：總體需求的過度擴(kuò)張導(dǎo)致了通脹上升，但在時(shí)間上有一定的滯后 8 三、外匯政策壓制了內(nèi)需 通過將人民幣匯率盯住在一個(gè)顯著被低估的水平，中國在 2007 年的政策選擇（與過去 4 年一樣）在保持了出口強(qiáng)勢(shì)的同時(shí)已經(jīng)繼續(xù)抑制了國內(nèi)需求。換句話說，這些 政策使得中國經(jīng)濟(jì)更容易受到外部需求大幅放緩的沖擊。外部需求的放緩或許會(huì)平抑國內(nèi)需求釋放帶來的產(chǎn)能曲線，中國連續(xù)多年的投資拉動(dòng)，產(chǎn)能問題肯定不會(huì)像高盛的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)那樣嚴(yán)重。 人民幣大幅的名義升值有助于向私人領(lǐng)域傳遞正確的價(jià)格信號(hào)，促使其重新分配資源。此外，它還有助于在內(nèi)需再度上升的情況下遏制國內(nèi)通脹壓力。否則，當(dāng)外部需求在將來的某一時(shí)刻復(fù)蘇時(shí)，中國可能需要再度抑制內(nèi)需。 四、出口導(dǎo)向戰(zhàn)略的挑戰(zhàn) 中國過去的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，出口導(dǎo)向戰(zhàn)略功不可沒。美國消費(fèi)指數(shù)不斷下降，各類數(shù)據(jù)繼續(xù)顯示經(jīng)濟(jì)日趨疲軟。鑒于凈出口對(duì)增長(zhǎng)的顯著貢 獻(xiàn)（ 2007 年中國的貿(mào)易順差可能占 GDP 的 10%），貿(mào)易順差增長(zhǎng)（ 2007 年前 11 個(gè)月為 53%）的大幅放緩必將對(duì)中國經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)以及工業(yè)企業(yè)盈利能力產(chǎn)生顯著影響，全球經(jīng)濟(jì)放緩對(duì)中國出口導(dǎo)向戰(zhàn)略提出了嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。 如果出口增長(zhǎng)回落的幅度比人們預(yù)期的更快，與此同時(shí)人民幣 “被迫 ”更大幅度升值，那么更疲軟的外部需求對(duì)增長(zhǎng)造成的下行壓力可能促使決策當(dāng)局重新考量他們?cè)趪鴥?nèi)需求方面的政策立場(chǎng)，尤其是那些與國內(nèi)投資需求有關(guān)的領(lǐng)域。出口增長(zhǎng)的大幅放緩以及人民幣的更大幅升值（我們預(yù)計(jì)明年人民幣兌美元升值 10%，預(yù)測(cè)風(fēng)險(xiǎn)趨 于上行）將是一件好事，原因是這些因素對(duì)增長(zhǎng)的周期性影響可能引發(fā)推遲已久的亟需的政策調(diào)整。 出口下降釋放的產(chǎn)能可能需要的時(shí)間較長(zhǎng)，在短期內(nèi)，增長(zhǎng)與通脹格局已經(jīng)顯著惡化，迄今為止積聚的過熱壓力需要經(jīng)濟(jì)進(jìn)入一個(gè)降溫期，其中增長(zhǎng)率需要回落至其潛在增長(zhǎng)水平，但這種增長(zhǎng)水平下降一定是輕微的，絕對(duì)不可以影響到就業(yè)增長(zhǎng)。這種增長(zhǎng)的放緩可以通過有效的政策緊縮、外部需求的沖擊，或者在更不理想的情況下通過兩者的偶然結(jié)合來實(shí)現(xiàn)。這兩個(gè)負(fù)面因素出現(xiàn)的時(shí)間、規(guī)模和速度等方面的不確定性將使得 2008 年成為投資者感到格外棘手的一年。 9 五 、拉動(dòng)內(nèi)需是中國崛起的需要也是國際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的選擇時(shí)機(jī) 在當(dāng)前通脹惡化的條件下說拉動(dòng)內(nèi)需，或許是大逆不道，我并不反對(duì)在 2008年上半年進(jìn)行持續(xù)嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控，但目的絕不能是控制總需求以減緩產(chǎn)能不足造成的通脹壓力，我們還有出口產(chǎn)能可以釋放。這樣在政策選擇上可以安排投資少量增加、拉動(dòng)內(nèi)需的組合。經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，出口依賴是個(gè)放緩因素，必須在投資和消費(fèi)兩方面尋找突破。經(jīng)濟(jì)學(xué)家們可以計(jì)算或者政府通過增加出口稅負(fù)等經(jīng)濟(jì)手段主動(dòng)控制出口產(chǎn)能的向內(nèi)轉(zhuǎn)移，這樣就不需要過度投資造成難以抗拒的通貨膨脹或者過度緊縮造成經(jīng)濟(jì)衰退。外匯政策和 出口壓制了內(nèi)需，現(xiàn)在內(nèi)需的釋放，正是大規(guī)模轉(zhuǎn)移出口產(chǎn)能的時(shí)機(jī)，面向國際出口的金屬、能源、原材料、初級(jí)產(chǎn)品，都可以轉(zhuǎn)化為供應(yīng)內(nèi)需的產(chǎn)能。而且打擊了消費(fèi)者的信心，我們就喪失了絕佳的國際時(shí)機(jī)，再過若干年后，全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，中國將再次面臨國際競(jìng)爭(zhēng)和能源原材料價(jià)格上漲壓力，中國崛起將成為一句空談。 六、內(nèi)需推動(dòng)型經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)戰(zhàn)略提升日程 在穩(wěn)定壓倒一切的政治選擇下，中國的決策當(dāng)局在 2008 年年中將轉(zhuǎn)向鼓勵(lì)內(nèi)需的政策立場(chǎng)，并且允許人民幣升值以幫助保持均衡經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。每個(gè)危都是新機(jī)會(huì)，關(guān)鍵看怎么調(diào)整。出口導(dǎo)向戰(zhàn)略固然對(duì)提高技術(shù) 和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)起到了關(guān)鍵性作用，但不得不關(guān)注我們的資源和原材料出口以及為了出口而犧牲的環(huán)境成本?，F(xiàn)在全球經(jīng)濟(jì)放緩，中國需要要轉(zhuǎn)變?yōu)閮?nèi)需推動(dòng)型的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)格局，中國不僅需要增加消費(fèi)支出，還需要加大投資。幸運(yùn)的是，國內(nèi)居民和企業(yè)的資產(chǎn)狀況都繼續(xù)存在著很大的拉升空間，問題仍在于政府的政策能否促成這種情況發(fā)生，或者中國會(huì)出臺(tái)什么措施來改變過去 4 年來的緊縮政策（這些措施抑制了內(nèi)需并引發(fā)了出口難以持續(xù)的強(qiáng)勢(shì)）。很顯然，從所需的匯率調(diào)整幅度來看（貿(mào)易加權(quán)匯率至少調(diào)整15%-20%），中國需要采取一套全面的政策措施來調(diào)整經(jīng)濟(jì)增 長(zhǎng)格局，以改變其過度依賴出口的狀況（以今年經(jīng)常項(xiàng)目順差占 GDP 的兩位數(shù)比例為證），轉(zhuǎn)向真正的內(nèi)需推動(dòng)型經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。 七、 政治經(jīng)濟(jì)的周期循環(huán)預(yù)示 2008年總投資增長(zhǎng) 在中國崛起的大背景下，全球都有理由繼續(xù)堅(jiān)信中國經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)勁基本面， 2008 年市場(chǎng)面臨的挑戰(zhàn)戰(zhàn)可能成為牛市的回調(diào)，而不是真正熊市的開始。根據(jù)中國國情研究所的實(shí)證研究，在建國后的中共八大到十六大的第二年，總會(huì)表現(xiàn)較高的投資增速， 2007年 10月的中共十七大， 2008年又是一個(gè)新的開始。由于中國 13億人口和每年上千萬就業(yè)人口的現(xiàn)實(shí)，決定了中國必須要 GDP，否則社會(huì)問題不堪想象。在 2008 年 3 月全國人大會(huì)議之后新的經(jīng)濟(jì)領(lǐng)導(dǎo)班子將會(huì)就任，我們或許會(huì)看到更多有助于增強(qiáng)宏觀經(jīng)濟(jì)短期穩(wěn)定性以及中期增長(zhǎng)潛力的新政策的出臺(tái)而經(jīng)濟(jì)政策的決策也可能變得更為果斷。 八、減稅的 財(cái)政政策有助于均衡經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng) 鑒于政府提供公共服務(wù)的能力有限，在支持內(nèi)需方面，減稅可能比增加財(cái)政開支更有效。按照這一思維，中國 2008年企業(yè)所得稅統(tǒng)一稅負(fù) 25%和個(gè)稅起征點(diǎn)上調(diào)至 2000元，中國的公 10 眾和企業(yè)的生產(chǎn)積極性和實(shí)際可支配收入水平一定高于往年。而且，政府收入在過去 12 年中的增長(zhǎng)持續(xù)高 于 GDP， 這應(yīng)該為政府削減稅費(fèi)（從個(gè)人所得稅開始）提供很大空間。政府同時(shí)還可以削減土地拍賣費(fèi)等預(yù)算外收入， 因?yàn)檫@些減稅費(fèi)的政策對(duì)總體財(cái)政狀況的負(fù)面影響有限（見圖表 5） 。 圖表 5: 政府有充足的空間減稅 九、住宅地產(chǎn)需求是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要保障 即使按照常規(guī)的宏觀分析，需要實(shí)施對(duì)國內(nèi)投資的行政控制，包括信貸配給和較長(zhǎng)的（時(shí)常是不透明的）投資項(xiàng)目審批程序。但對(duì)國內(nèi)住宅投資的限制需要放開。國際經(jīng)驗(yàn)表明，沒有哪國經(jīng)濟(jì)能夠在試圖抑制房地產(chǎn)需求的同時(shí)提高內(nèi)需。隨著需求的不斷增長(zhǎng)，城市住房的更有效供應(yīng)可以通過創(chuàng)造就業(yè) 機(jī)會(huì)來拉動(dòng)內(nèi)需（正如出口商所做的那樣），并促進(jìn)中產(chǎn)階層的擴(kuò)大，同時(shí)抑制經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的物價(jià)上行壓力。 中國的出口導(dǎo)向戰(zhàn)略轉(zhuǎn)向內(nèi)需拉動(dòng)型經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的時(shí)機(jī)已經(jīng)到來，死守產(chǎn)能理論壓制內(nèi)需，遭殃是還沒有坐上資產(chǎn)升值快車的大眾和中國發(fā)展。相信中國可以平穩(wěn)過度 2008，在 2009年繼續(xù)開創(chuàng)全球高增長(zhǎng)、低通脹的格局。 2.1.2 越打越漲 國家自 2005 年起，隨著房地產(chǎn)的持續(xù)升溫，不斷的以限制供給的手段出臺(tái)各類財(cái)政、金融和土地政策， 2006 年， “國八條 ”、 9070 政策， 2007 年八部委風(fēng)暴、土地增值稅清算，中國央行 10 次上 調(diào)存款準(zhǔn)備金率、第 10 次一次即上調(diào)了 1%至 14.5%，還發(fā)行了 15500 億 11 特別國債，每次調(diào)整回籠資金都達(dá)到 3000 億以上。在需求旺盛增長(zhǎng)的條件下，房地產(chǎn)供給不足，造成了房地產(chǎn)二次投資行為過度膨脹，終于 2007 年經(jīng)過春季將近 4 個(gè)月的觀望期后上演了房地產(chǎn)瘋狂版。 2007 年 6 月深圳商品房成交均價(jià)達(dá)到 14450 元，北京與深圳同期成交均價(jià)達(dá)到 11500 元，各地也在核心城市大幅上漲的同時(shí)，產(chǎn)生了更為穩(wěn)定的漲價(jià)預(yù)期 。 漲價(jià)的根本因素在于房地產(chǎn)本身供給嚴(yán)重不足。宏觀調(diào)控打壓了房地產(chǎn)的供給，中國房地產(chǎn)發(fā)展時(shí)間短、漲價(jià)預(yù)期穩(wěn)定的 條件下住房需求同期釋放，更幾何級(jí)數(shù)放大了房地產(chǎn)的需求，加上全球流動(dòng)性過剩、美元貶值帶來的資產(chǎn)重估增值，中國在持續(xù)高速增長(zhǎng)的條件下房地產(chǎn)的表現(xiàn)極為突出。中國上半年外貿(mào)順差增長(zhǎng) 83，人民幣升值壓力不斷增大，中國城市化 45%擴(kuò)張至 63%擴(kuò)張，方方面面的因素都支撐中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)增長(zhǎng)。 2.1.3 第一次調(diào)整需求會(huì)造成短期壓力 金融的緊縮效應(yīng)比較明顯，而且對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控從過去一味追求壓縮供給，轉(zhuǎn)向供給和需求雙向調(diào)控，政策效果比較明顯。貨幣緊縮與人民幣升值的共同作用下，房地產(chǎn)業(yè)熬過緊縮的短期影響后，即可贏得房地產(chǎn) 的新一輪發(fā)展期。為了調(diào)控宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)，國家不斷加大調(diào)控力度，但房?jī)r(jià)也是在調(diào)控中繼續(xù)大幅度上漲，北京、深圳房?jī)r(jià)更是一年翻番。 2008年年初，中國央行再次調(diào)高存款準(zhǔn)備金率至 15%，預(yù)期將調(diào)至 18% 19%，住房貸款利息上調(diào) 10%，二次貸款首付調(diào)高到 40%，穩(wěn)健財(cái)政政策和適度從緊的貨幣政策，加上地產(chǎn)巨頭王石表態(tài)中國房地產(chǎn)出現(xiàn)拐點(diǎn)，市場(chǎng)處于短期的觀望。從全國形勢(shì)上看，因一線城市地產(chǎn)上漲過猛，未來將是一個(gè)穩(wěn)定增長(zhǎng)期，當(dāng)前則是從瘋狂上漲到理性上漲的拐點(diǎn)； 2008 年中國統(tǒng)一稅負(fù) 25%，中國企業(yè)盈余和競(jìng)爭(zhēng)能力進(jìn)一步增強(qiáng) ，加上奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)的整體刺激，中國宏觀經(jīng)濟(jì)仍然看好，高盛、世界銀行對(duì)中國 2008 年的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)預(yù)期分別為 10%和 10.8%。從國際形勢(shì)上看，中國人民銀行同業(yè)拆借利率在 2008 年 1 月 4 日首次高于 LIBOR（美元倫敦銀行同業(yè)拆借利率），熱錢將更高熱情涌入中國，人民幣對(duì)外升值、對(duì)內(nèi)貶值，作為中國最主要的投資產(chǎn)品之一房地產(chǎn)，必獲得資產(chǎn)升值的有力支撐。 2.1.4 政治商品特殊屬性形成房地產(chǎn)投資熱情持續(xù) 因房地產(chǎn)兼有投資和消費(fèi)的功能以及中國人對(duì)房屋的情節(jié)，在中國可以把房地產(chǎn)作為政治商品看待。政府一方面不希望房地產(chǎn)過快增長(zhǎng)，造 成泡沫破裂的惡果，另一方面，中國的經(jīng)濟(jì)周期、發(fā)展階段和資本開發(fā)程度與歐美市場(chǎng)存在較大差異，中國市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)還未發(fā)達(dá)到美日歐的水平，市場(chǎng)形態(tài)不能按常規(guī)經(jīng)濟(jì)學(xué)推斷。在基本經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的條件下，中國人對(duì)房地產(chǎn)的需求也會(huì)日益強(qiáng)烈，近幾年延續(xù)的打壓房地產(chǎn)投資政策和 2008 年嚴(yán)厲的信貸額度控制手段將形成較大的供應(yīng)缺口，增長(zhǎng)的需求面對(duì)供應(yīng)缺口，在經(jīng)歷短期的觀望之后，剛性需求將繼續(xù)爆發(fā)。沈陽房地產(chǎn)作為剛剛起步的二線城市，在全國經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)形勢(shì)繼續(xù)看好的情況下， 12 需求穩(wěn)定，沈陽房地產(chǎn)仍將健康發(fā)展。 2.1.5 千萬級(jí)人口的沈陽樓市將多板塊發(fā) 展 一線城市的受控使大量資金涌入二線城市，沈陽現(xiàn)已進(jìn)入二線城市的第一軍團(tuán)，較快的增長(zhǎng)速度及投資洼地效應(yīng)已成功的吸引了實(shí)力投資者的眼球，沈陽大開發(fā)時(shí)期已來到。成都主城區(qū)三環(huán)每畝土地達(dá) 900 多萬元，樓面地價(jià)超過 3700 元，同等區(qū)域高出沈陽幾倍。沈陽2007 年 GDP 達(dá)到 3055 億美元，排名第 17，成都比沈陽多 268 億美元，列第 12 位。沈陽主城區(qū)人口未擴(kuò)張到三環(huán)以前就是 500 萬人，而成都三環(huán)內(nèi)主城區(qū)不到 400 萬人。天津 2007在 1100 多萬人口的基礎(chǔ)上，增長(zhǎng)僅 10 幾萬人口，房?jī)r(jià)亦有驚人的漲幅。土地和住房供給的剛性， 在需求增長(zhǎng)的時(shí)候，價(jià)格只由支付能力決定，這符合西方經(jīng)濟(jì)學(xué)的一般規(guī)律。遼寧省2007 年 GDP 超萬億元，人均 GDP24645 元，按 2008 年 2 月外匯牌價(jià)超過 3000 美元，在國際社會(huì)的一般研究中都認(rèn)為 3000-6000 美元是房地產(chǎn)高速發(fā)展期，北京在 2006 年中期人均GDP 超過 6000 美元，其間的房地產(chǎn)發(fā)展形勢(shì)超出一般想象。在省會(huì)城市中沈陽房?jī)r(jià)總體水平較低，沈陽房地產(chǎn)投資額和銷售額達(dá)到遼寧省一半以上，沈陽作為東北振興、環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的交界地帶，房地產(chǎn)發(fā)展的戰(zhàn)略優(yōu)勢(shì)地位非常突出。 建設(shè)通往營口港的直通公路、發(fā)展濱海 城市，撫順、本溪、鐵嶺與沈陽同城，沈陽的三環(huán)內(nèi)區(qū)域，將成長(zhǎng)為沈陽同城的中心，二環(huán)、三環(huán)區(qū)域的房地產(chǎn)需求格局將發(fā)生根本性改變，當(dāng)前正是沈陽房地產(chǎn)進(jìn)入升級(jí)換代的新時(shí)期。這個(gè)時(shí)期并不土地位置蔓延發(fā)展，因沈陽總體財(cái)政收入 250 億元左右，按照城市運(yùn)營的一般思路，重點(diǎn)資金將投入到遠(yuǎn)郊區(qū)重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域，用市中心高價(jià)土地拉房?jī)r(jià)，用遠(yuǎn)郊區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施投資拉形象，才能形成房?jī)r(jià)、地價(jià)和資本的互動(dòng)效應(yīng)，如果按照一般蔓延性發(fā)展，沈陽的財(cái)政收入水平無法滿足地鐵、輕軌和重點(diǎn)區(qū)域環(huán)境建設(shè)投資，市中心和遠(yuǎn)郊區(qū)，在投資價(jià)值上都要好于中間地帶。 沈陽在 建設(shè)千萬級(jí)人口大都會(huì)的過程中，必將帶來房地產(chǎn)發(fā)展的多點(diǎn)井噴。沈北新區(qū)國家級(jí)綜合改革試驗(yàn)區(qū)的政策優(yōu)勢(shì)和固定資產(chǎn)投資優(yōu)勢(shì)，為沈陽的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了持久動(dòng)力。 圖 表 6 ： 沈 陽 市 9 6 - 2 0 0 6 年 G D P 總 量 及 增 幅0100020003000400005101520沈 陽 市 G D P 總 量 （ 新 口 徑 ） 1067 1174 1326 1501.9 1772.9 2084.1 2482.5 3055沈陽市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率 10.3 10.1 13.1 14.2 15.5 16 16.5 17.72000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2 0 0 7 年 1 13 2.2 房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行狀況 沈陽 2007 年 7 月商品房成交均價(jià) 3774 元，核心地段的公寓、名盤價(jià)格 8000 元左右，一環(huán)新盤 4000 5500 元，二環(huán)外臨近商圈的新開發(fā)區(qū)域 3500 元左右，相對(duì)于全國省會(huì)城市處于較低水平，二環(huán)區(qū)域房?jī)r(jià)仍有較高上漲空間。沈陽 市房地產(chǎn)供求總量基本平衡、結(jié)構(gòu)趨于合理，房?jī)r(jià)運(yùn)行平穩(wěn)，繼續(xù)保持平穩(wěn)、較快的發(fā)展態(tài)勢(shì)。 沈陽 市 2007 年 1-11 月 房地產(chǎn)開發(fā)完成投資 641.5 億元，同比增長(zhǎng) 38.6%，高于同期全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增速 2.4 個(gè)百分點(diǎn)；占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比重為 30.7%，比上半年高 1.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，商品住宅投資完成 484.3 億元，同比增長(zhǎng) 38.7%，占開發(fā)投資的 75.5%，繼續(xù)保持主導(dǎo)地位 。 2006 年，沈陽全市房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)累計(jì)完成投資 538.3 億元，同比增長(zhǎng)30.2%，其中 1 11 月份住宅完成投資 349.2 億元，同比增長(zhǎng) 38.8%。而且，增量商品房的銷預(yù)售面積、合同金額同比分別增長(zhǎng) 15.26%和 11.3%；存量房的交 易面積、交易金額分別比上年同期增長(zhǎng) 7.39%、 10.92%。 沈陽市房地產(chǎn)投資與銷售額占遼寧省全境 47，沈陽房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷沈陽近十幾年的城市建設(shè)、商業(yè)化改造，成功實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型， 2004 年一環(huán)、商業(yè)中心附近的城建東逸花園當(dāng)年開盤 4000 元還遇到較大的銷售壓力，現(xiàn)在很多新開發(fā)區(qū)域、缺乏商業(yè)配套的樓盤都在 4000元以上 ,沈陽房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷 2007 年消費(fèi)觀念和能力發(fā)生了重大變化。 2.3 2007 年沈陽市土地成交量 注：由于部分成交地塊詳細(xì)信息未在網(wǎng)上公布，本部分各分項(xiàng)均作出說明。 一、總占地面積 共成交地塊 162 宗，其中已知統(tǒng)計(jì)量為 120 宗，其 120 宗的地塊總占地面積 1056.3 萬平方米。 二、各區(qū)域成交地塊數(shù)量 1各區(qū)域成交地塊總量 （單位：宗） 圖 表 7 : 2 0 0 0 - 2 0 0 7 年 1 1 月 沈 陽 市 房 地 產(chǎn) 投 資 表 ( 單 位 : 億 元 )0200400600800020406080100投資額 64 78 116 177 342.6 413.6 538.3 641.5增長(zhǎng)率% 23 22 49 52.6 93.6 21 30.2 38.62000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2 0 0 7 年 1 - 14 長(zhǎng)白 大東 東陵 和平 皇姑 渾南 沈北 沈河 鐵西 于洪 宗數(shù) 12 7 11 14 5 26 51 5 17 14 2各區(qū)域已知地塊成交量 （單位：萬平） 長(zhǎng)白 大東 東陵 和平 皇姑 渾南 沈北 沈河 鐵西 于洪 宗數(shù) 8 7 8 12 5 13 37 3 17 10 面積 82.9 84.9 41.6 46.7 24.3 120.9 462.5 14.1 87.9 90.4 年沈北新區(qū)成交地塊達(dá) 51 宗之多，其中 37 宗地塊面積達(dá) 462.5 萬平，成交面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過其它區(qū)域，占總成交量的 30以上，接近位于沈陽南部的渾南新區(qū)的倍。由此可以看出， 2007 年沈北區(qū)域的土地放量，必帶來未來 3-6 年甚至更長(zhǎng)時(shí)期的開發(fā)熱潮，隨著各地塊的逐步啟動(dòng)，該區(qū)域也必成為沈陽未來的主發(fā)展方向，未來發(fā)展?jié)摿薮蟆?從單宗土地規(guī)模來看，規(guī)模地塊集中于長(zhǎng)白、大東、渾南、于洪、沈北幾個(gè)區(qū)域 渾南區(qū)域成交地塊 26 宗，其中 13 宗地塊面積為 120.9 萬平，成為沈北新區(qū)發(fā)展 的絕對(duì)競(jìng)爭(zhēng)板塊，實(shí)力不容小覷。 鐵西區(qū)自 2005 年以來的三年發(fā)展，已逐步成為成熟的居住區(qū)，但從 07 年成交的土地情況來看，以小規(guī)模多項(xiàng)目運(yùn)作為主，未來 2 年是該板塊成熟的時(shí)期。 長(zhǎng)白板塊自長(zhǎng)白島的規(guī)劃建設(shè)實(shí)施，區(qū)域得到了快速發(fā)展， 07 年的土地增量主要集中于此，且以規(guī)模開發(fā)為主，未來 3-6 年，該板塊將成為引導(dǎo)高端人群消費(fèi)區(qū)域。 于洪區(qū)與沈北新區(qū)相似，受城市外擴(kuò)帶動(dòng)，逐步發(fā)展成熟。但區(qū)域?qū)ι虺浅尸F(xiàn)包圍式，無集中的發(fā)展空間。目前已成交的土地主要集中在于洪新城和通向沈北的兩個(gè)區(qū)域內(nèi)，未來會(huì)成為沈北新區(qū)發(fā)展的分流區(qū)域。 沈河、皇姑兩區(qū)則少有地塊供應(yīng)，土地資源稀缺。 三、各區(qū)域成交均價(jià)（根據(jù)簡(jiǎn)單平均數(shù)原則估算） 長(zhǎng)白 大東 東陵 和平 皇姑 渾南 沈北 沈河 鐵西 于洪 土地成交均價(jià) 4061 7001 1064 11770 1457 621 482 2429 通過以上簡(jiǎn)單算數(shù)平均數(shù)法估算情況可以看出，土地資源的日益稀缺引起的土地價(jià)值提升現(xiàn)象極為明顯，市內(nèi)五區(qū)的土地成為絕對(duì)的高價(jià)值土地。 和平區(qū)、大東區(qū)的土地價(jià)值最高，長(zhǎng)白區(qū)域的長(zhǎng)白島規(guī)劃、借勢(shì)渾河景觀資源的價(jià)值戰(zhàn)備也使得該區(qū)域的土地價(jià)值迅猛增長(zhǎng)。其它各區(qū)域的土 地價(jià)格也日趨增值。 鐵西區(qū)年成交地塊均為工業(yè)用地，成交價(jià)格最低。 沈北新區(qū)作為新興的發(fā)展區(qū)域，處于發(fā)展初期，是除鐵西區(qū)之外價(jià)位最低的區(qū)域，單宗價(jià)格，具有很大的利潤空間。 由于皇姑區(qū)、沈河區(qū)可查資料成交價(jià)格只有一宗地塊，不具備普遍性，這里不作比 15 較。長(zhǎng)白區(qū)域發(fā)展趨勢(shì)可以自成一派，故單獨(dú)列出。 四、可知不同用途地塊的成交狀況 （單位 :萬平） 居住商業(yè) 商業(yè) 工業(yè) 公共建筑 宗數(shù) 59 10 48 3 成交面積 6058.6 31.5 416.3 2.6 從土地用途來看，居住是主要的土地利用 方式，但也可看到 2007 年，隨著政府戰(zhàn)略的轉(zhuǎn)變，產(chǎn)業(yè)的逐步完善和調(diào)整，越來越多的工業(yè)用地出現(xiàn)。 2.4 2007 年沈陽市住宅因統(tǒng)計(jì)銷售區(qū)域的擴(kuò)張表現(xiàn)平穩(wěn)增長(zhǎng) 2.4.1 月銷售商品住宅 100 萬平方米 圖表8:商品住宅月消化量統(tǒng)計(jì)（單位：萬平）050100150200250住宅 8 0 . 1 6 4 0 . 5 6 3 6 . 5 5 1 6 2 . 8 6 3 . 0 7 9 7 . 6 4 7 3 . 8 1 9 4 . 5 7 2 1 5 . 7 9 4 . 5 1 0 3 . 3 9 0 . 1 91 月 2 月 3 月 4 月