2009年 02月 15日 尚東名庭 徐 州 市 金 獅 房 屋 開 發(fā) 公 司 前言 承蒙金獅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的信任，予以我方參與“尚東名庭”項(xiàng)目的商業(yè)和住宅策劃代理工作，在此表示由衷地感謝！ 經(jīng)過我方細(xì)致全面的市場(chǎng)調(diào)研與市場(chǎng)分析，給 貴司 提供一個(gè)全面的本項(xiàng)目市場(chǎng)發(fā)展的方向性思考，為貴司成功運(yùn)營(yíng)該項(xiàng)目提供充分、客觀和準(zhǔn)確的專業(yè)意見，以便貴司決策時(shí)提供參考。 我們期望通過上述項(xiàng)目的成功運(yùn)營(yíng)，憑借整合相關(guān)行業(yè)優(yōu)勢(shì)資源、強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，在創(chuàng)造項(xiàng)目輝煌的策劃，營(yíng)銷績(jī)的同時(shí)，共同為徐州城東板塊繁榮錦上添花，實(shí)現(xiàn)真正“多贏”的利好局面。 尚 東 名 庭 徐州市金獅房屋開發(fā)公司 正文 第一部分 市場(chǎng)篇 尚 東 名 庭 徐州市金獅房屋開發(fā)公司 宏觀市場(chǎng) 正文 第一部分 市場(chǎng)篇 08年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了冰河時(shí)代，但是也就是這樣危機(jī)才可以創(chuàng)造出新的機(jī)會(huì)。目前國(guó)家政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)采用了退稅、減息等一系列措施來刺激消費(fèi)，甚至新聞上出現(xiàn)了“買房就是愛國(guó)”的口號(hào)。 政府的這些措施都是表明了“救市”的決心，然而“救市”不代表“托市” ；新政的效應(yīng)是需要過程的，需要時(shí)間來一一認(rèn)證。中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)短期內(nèi)不會(huì)形成“ V”走向，而是會(huì)在近段時(shí)間內(nèi)成“ L”形走向。 目前徐州市具有關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，整體市場(chǎng)導(dǎo)向正逐漸向城東和新城區(qū)偏移。但現(xiàn)階段政府對(duì)于房地產(chǎn)的投入也是謹(jǐn)慎保守的，加上短時(shí)間內(nèi)購(gòu)房者的投資信心很難再次樹立，我們?cè)撊绾巫叱鲞@個(gè)困境。 尚 東 名 庭 徐州市金獅房屋開發(fā)公司 宏觀市場(chǎng) 正文 第一部分 市場(chǎng)篇 尚 東 名 庭 徐州市金獅房屋開發(fā)公司 宏觀市場(chǎng) 政府多措并舉解決中低收入者住房困難問 為改善民生，支持有效擴(kuò)大內(nèi)需，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)保持平穩(wěn)較快增長(zhǎng)，根據(jù)國(guó)務(wù)院統(tǒng)一部署，今年第四季度，在認(rèn)真落實(shí)促進(jìn)就業(yè)政策，保障企業(yè)退休人員、城鄉(xiāng)低保對(duì)象等低收入群眾基本生活的同時(shí)，中國(guó)財(cái)政部、國(guó)家發(fā)展改革委員會(huì)、教育部、民政部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、人力資源和社會(huì)保障部、國(guó)家稅務(wù)總局等有關(guān)部門將進(jìn)一步完善相關(guān)政策措施，加大資助困難學(xué)生、優(yōu)撫救濟(jì)、住房保障等方面的工作力度。 中國(guó)財(cái)政部有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹稱，為解決廣大人民群眾特別是中低收入者的住房困難問題，國(guó)務(wù)院有關(guān)部門將采取一系列措施。 一是降低住房交易稅費(fèi)； 二是擴(kuò)大商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下浮幅度，加強(qiáng)對(duì)個(gè)人首次購(gòu)買普通住房的金融支持； 三是加大保障性住房建設(shè)規(guī)模； 四是出臺(tái) 城市低收入家庭資格認(rèn)定辦法 ； 五是地方政府可以制定鼓勵(lì)住房消費(fèi)的收費(fèi)減免政策。 正文 第一部分 市場(chǎng)篇 尚 東 名 庭 徐州市金獅房屋開發(fā)公司 中觀市場(chǎng) 正文 第一部分 市場(chǎng)篇 尚 東 名 庭 徐州市金獅房屋開發(fā)公司 中觀市場(chǎng) 徐州市計(jì)劃到 2010年基本解決所有家庭的住房問題 1995年以來，徐州市區(qū)建設(shè)安居工程、經(jīng)濟(jì)適用住房近 200萬平方米，解決了 2.3萬余戶低收入家庭 的住房問題； 1999年以來，通過建設(shè)廉租住房、發(fā)放廉租住房補(bǔ)貼，解決了 600余戶低保家庭的住房問 題；通過住房分配貨幣化政策，解決了近 2.4萬戶職工的住房問題；通過住房公積金貸款，支持 25萬名職 工購(gòu)買了住房。 目前，已基本建立了“高收入家庭購(gòu)買市場(chǎng)化商品住房，中等收入家庭購(gòu)買普通商品住房，低收入家 庭購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房，低保家庭租住廉租住房”的多層次住房保障體系。根據(jù)市住房保障規(guī)劃，到 2010 年可基本解決低收入家庭的住房問題，實(shí)現(xiàn)“住有所居”的目標(biāo)。 大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房解決低收入家庭住房困難 （一）嚴(yán)格準(zhǔn)入制度，公正透明銷售，使經(jīng)濟(jì)適用住房真正起到解困作用 （二）降低工程造價(jià)，精心組織施工，使經(jīng)濟(jì)適用住房真正體現(xiàn)“經(jīng)濟(jì)、適用” 廉租住房制度促進(jìn)多層次住房保障體系建立 落實(shí)住房分配貨幣化政策夯實(shí)住房保障體系的基礎(chǔ) 加大住房保障力度力爭(zhēng)三年基本為低收入家庭解決住房 通過以上措施，到 2010年努力使低保住房困難家庭住得上廉租房，低收入住房困難家庭住得起經(jīng)濟(jì) 適用房，新就業(yè)人員租得起房，基本實(shí)現(xiàn)黨的十七大提出的“住有所居”目標(biāo)要求。 徐州市計(jì)劃到 2010年基本解決所有家庭的住房問題徐州日?qǐng)?bào) 2008-12-30 正文 第一部分 市場(chǎng)篇 1、交通 地塊區(qū)域占據(jù)城市東區(qū)未來的CLD的絕佳位置，雖位于城市三環(huán)以外但市政配套、人氣指數(shù)水平均高于西區(qū)、北區(qū)二環(huán)以外地區(qū)。交通通達(dá)性好，與市中心、行政中心交通聯(lián)系均好，三條公交線路（ 49、52、 72路）可直達(dá)小區(qū)門口，另有四條公交線路（ 50、 65、 71、 605路）可通至地塊周邊 1里范圍圈。目前周邊開發(fā)樓盤已基本入住使用，尚無新地塊出讓公告，道路交通狀況好 。 尚 東 名 庭 徐州市金獅房屋開發(fā)公司 中觀市場(chǎng) 之城東剖析 正文 第一部分 市場(chǎng)篇 尚 東 名 庭 徐州市金獅房屋開發(fā)公司 中觀市場(chǎng) 之城東剖析 南區(qū) 東區(qū)中心區(qū)新城區(qū)銅山新區(qū)020406080100120140160180北區(qū) 西區(qū) 金山橋開發(fā)區(qū)購(gòu)房意向區(qū)域比較圖正文 第一部分 市場(chǎng)篇 尚 東 名 庭 徐州市金獅房屋開發(fā)公司 中觀市場(chǎng) 之城東剖析 城東板塊上 ， 目前可謂是群雄逐鹿 ， 大盤林立；目前東方明珠已經(jīng)基本銷售完畢 ， 東方美地 ， 綠地世紀(jì)城正在火熱銷售中 。 我盤跟這些大盤從資金 、 體量上無法相比；目前只有借其強(qiáng)大的推廣力度 ， 借力打力 ，分流其客源才是上策 。 綜上：推廣中應(yīng)充分挖掘地塊的區(qū)位優(yōu)勢(shì) 、 交通通達(dá)性 、 市政配套等大利好 ， 消除客戶在地域 、 交通上的疑慮 ， 充分發(fā)揮在地理上依附大盤的優(yōu)勢(shì) ， 在享受大盤多項(xiàng)優(yōu)質(zhì)公共配套的同時(shí) ， 項(xiàng)目開發(fā)沿街商業(yè)也彌補(bǔ)了民祥路上生活配套少的缺陷 。 正文 第一部分 市場(chǎng)篇 尚 東 名 庭 徐州市金獅房屋開發(fā)公司 項(xiàng)目概況及市場(chǎng)背景綜述 名稱 數(shù)量 規(guī)劃總用地 16017平方米 總建筑面積 32034平方米 住宅建筑面積 27785平方米 商業(yè)公建建筑面積 4249平方米 住宅戶數(shù) 322戶 居住人口 1127人（按每戶 3.5人計(jì)算） 建筑密度 26% 容積率 2 綠地率 33% 地下室建筑面積 3500平方米 自行車停車位 650輛 機(jī)動(dòng)車停車位 130輛（地面 39輛） 住戶配比率 40% 房屋結(jié)構(gòu) 框架 正文 第一部分 市場(chǎng)篇 尚 東 名 庭 徐州市金獅房屋開發(fā)公司 市場(chǎng)背景綜述 正文 第一部分 市場(chǎng)篇 尚 東 名 庭 徐州市金獅房屋開發(fā)公司 市場(chǎng)背景綜述 08年下半年全國(guó)受次貸危機(jī)影響，各地成交量萎縮，根據(jù)徐州房屋管理局發(fā)布的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)： 08年 1-10月，全市各類施工商品房屋面積1038.3萬平方米，同比增長(zhǎng) 57.5%，其中住宅施工面積 888.7萬平方米，同比增長(zhǎng) 55%。今年以來全市竣工各類房屋面積 158.3萬平方米，同比增長(zhǎng)20.3%；累計(jì)銷售 223.2萬平方米，同比下降 4.9%，實(shí)現(xiàn)商品房銷售額 58.98億元，同比增長(zhǎng) 1.6%。 從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看， 08年徐州房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展呈穩(wěn)中有降的趨勢(shì)，但沒有出現(xiàn)如深圳、南京等一線、二線城市大面積斷供和降價(jià)情況，全年商品房?jī)r(jià)格趨于平穩(wěn)，雖成交面積有所下降，但銷售總額上仍有所增長(zhǎng)。各樓盤推出的優(yōu)惠方源，其實(shí)質(zhì)優(yōu)惠幅度并不大， 08年雖銷售面積同比下降 4.9%，但銷售額卻增長(zhǎng)了 1.6%。 正文 第一部分 市場(chǎng)篇 尚 東 名 庭 徐州市金獅房屋開發(fā)公司 微觀市場(chǎng) 東至民祥園路，南臨郭莊路，西接?xùn)|方明珠，北至民富東路；地塊位于徐州“東擴(kuò)南移”城市發(fā)展規(guī)劃中的核心區(qū)域，扼守連接徐州市新、老城區(qū)的交通咽喉，東距規(guī)劃建設(shè)中的京滬高鐵徐州站僅 2.5公里，北距徐州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū) 3公里，南距徐州觀音機(jī)場(chǎng) 30公里，西距徐州火車站、長(zhǎng)途汽車站 3公里，更擁有多條市內(nèi)交通干線，出行交通無比便捷。 項(xiàng)目位處新老城區(qū)、徐州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、京滬高鐵站交匯的中心位置。和平路通車后， 5分鐘車程即至老城區(qū)， 5分鐘車程瞬達(dá)京滬高鐵（徐州）站， 10分鐘車程抵達(dá)新城區(qū)。通車在即的京滬高鐵， 2.5小時(shí)暢達(dá)北京、上海，實(shí)現(xiàn) 2.5小時(shí)京滬都市生活圈。 正文 第二部分 商業(yè)篇 尚 東 名 庭 徐州市金獅房屋開發(fā)公司 正文 第二部分 商業(yè)篇 尚 東 名 庭 徐州市金獅房屋開發(fā)公司 項(xiàng)目現(xiàn)狀 體量雖較小，但四周被綠地世紀(jì)城、東方明珠、東方美地、拆遷安置小區(qū)所圍，消費(fèi)客源得天獨(dú)厚，位于東區(qū)腹地的黃金位置。但面對(duì)目前冷淡的市場(chǎng)、有限的購(gòu)房客而言，項(xiàng)目間的競(jìng)爭(zhēng)異常激烈。在這個(gè)區(qū)域內(nèi)操盤，知己知彼尤其重要，我們必須滲透了解我們所緊鄰的每一個(gè)項(xiàng)目，因?yàn)槲覀兏蚁嗫购獾牟粌H僅是價(jià)格、品質(zhì) ；還必須去尋找差異化的優(yōu)勢(shì)，才有可能會(huì)脫穎而出。 正文 第二部分 商業(yè)篇 尚 東 名 庭 徐州市金獅房屋開發(fā)公司 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目商業(yè)特征 正文 第二部分 商業(yè)篇 尚 東 名 庭 徐州市金獅房屋開發(fā)公司 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目商業(yè)特征 正文 第二部分 商業(yè)篇 尚 東 名 庭 徐州市金獅房屋開發(fā)公司 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目商業(yè)特征 正文 第二部分 商業(yè)篇 尚 東 名 庭 徐州市金獅房屋開發(fā)公司 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目商業(yè)比較 單價(jià)比 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目 一層單價(jià) (元 /平米 ) 二層單價(jià) (元 /平米 ) 綠地世紀(jì)城 13500 5000 東方美地 15000 6150-7000 價(jià)格上我們采用低開高走模式，短期內(nèi)利用價(jià)格優(yōu)勢(shì)先搶占 部分市場(chǎng) 正文 第二部分 商業(yè)篇 尚 東 名 庭 徐州市金獅房屋開發(fā)公司 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目商業(yè) 比較 面積比 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目 單一層主力面積 (平米 ) 二層主力面積 (平米 ) 綠地世紀(jì)城 50 210-230 東方美地 60 120 面積方面，大家基本相同。我方體量較小，可以整體包裝，從外立面包裝上做出特色，渲染出濃烈的商業(yè)氛圍。 正文 第二部分 商業(yè)篇 尚 東 名 庭 徐州市金獅房屋開發(fā)公司 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目商業(yè) 比較 總價(jià)比 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目 一層總價(jià) (萬元 ) 二層總價(jià) (萬元 ) 綠地世紀(jì)城 67.5 105-115 東方美地 90 73.8-84 根據(jù)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目而言，我方制定合理的總價(jià)，使購(gòu)房者可以輕松投資 來快速占領(lǐng)部分市場(chǎng) 正文 第二部分 商業(yè)篇 尚 東 名 庭 徐州市金獅房屋開發(fā)公司 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目商業(yè) 比較 得房率比 綠地世紀(jì)城 92% 東方美地 90% 得房率上面，盡量可以減少不必要的公攤。合理的內(nèi)部結(jié)構(gòu) 使功能上面更加優(yōu)越。 正文 第二部分 商業(yè)篇 尚 東 名 庭 徐州市金獅房屋開發(fā)公司 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目商業(yè) 比較 層高比 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目 一層層高 (米 ) 二層層高 (米 ) 綠地世紀(jì)城 4.5 3.6 東方美地 3.85 2.8 我們可以將現(xiàn) 4.8米的層高下挖 20公分，層高采用一層 5米的層高， 把買一層用兩層作為核心要領(lǐng) 正文 第二部分 商業(yè)篇 尚 東 名 庭 徐州市金獅房屋開發(fā)公司 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目商業(yè) 比較 閑置率 綠地世紀(jì)城 總體閑置率 50% 我項(xiàng)目對(duì)面閑置率67% 東方美地 11% 現(xiàn)在周邊這兩家商業(yè)還沒有完全成熟，我們可以利用我項(xiàng)目緊鄰 安置小區(qū)這得天獨(dú)厚的地理優(yōu)勢(shì)，快速開街，來提升該項(xiàng)目的價(jià)值 正文 第二部分 商業(yè)篇 尚 東 名 庭 徐州市金獅房屋開發(fā)公司 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目商業(yè)比較 業(yè)態(tài)分析 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目 總營(yíng)業(yè)店鋪 社區(qū)配套 餐飲 便利店 服裝 化妝飾品 美容美發(fā) 家裝家飾 五金雜品 家電音像 其它服務(wù) 中介家政 綠地世紀(jì)城 36 9 25% 4 11% 5 14% 1 2.7% 1 2.7% 4 11% 5 14% 3 8.3% 0 2 5.5% 2 5.5% 東方美地 40 5 12.5% 1 2.5% 4 10% 9 22.5% 3 7.5% 6 15% 3 7.5% 0 6 15% 1 2.5% 2 5% 正文 第二部分 商業(yè)篇 尚 東 名 庭 徐州市金獅房屋開發(fā)公司 項(xiàng)目 SWOT分析 1、 經(jīng)營(yíng)面積： 面積大小合理，在滿足部分內(nèi)部配套的同時(shí)，可以補(bǔ)充周邊商業(yè)的不足 2、 地段： 位于城東的核心區(qū)位，具有不可復(fù)制的地段價(jià)值；周邊就是大型安置小區(qū)，未來的高入住率使消費(fèi)人口得到最大保證 3、 交通： 多路公交線路直達(dá)本案； 4、 商圈： 城東的經(jīng)濟(jì)發(fā)展已相當(dāng)成熟，未來大規(guī)模的人居能保證經(jīng)營(yíng)者的利益，其發(fā)展前景也非?？捎^。 一、優(yōu)勢(shì) - Strength 正文 第二部分 商業(yè)篇 尚 東 名 庭 徐州市金獅房屋開發(fā)公司 項(xiàng)目 SWOT分析 二、劣勢(shì) - Weak 1、 處于次星級(jí)地理位置： 離老城區(qū)有些距離，目前周邊入住率不是很高 2、 新生商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力相對(duì)薄弱： 周邊商業(yè)體量很多，項(xiàng)目尚處于起步階段，生存空間有限； 3、 項(xiàng)目品牌價(jià)值低： 與周邊大型樓盤，物業(yè)相比本項(xiàng)目體量不大，品牌力度不大 正文 第二部分 商業(yè)篇 尚 東 名 庭 徐州市金獅房屋開發(fā)公司 項(xiàng)目 SWOT分析 三、機(jī)遇 - Opportunity 1、 城東擴(kuò)容的契機(jī)： 目前政府建設(shè)向于城東的開發(fā)，與郭莊路、珠江路聯(lián)為一體，不斷擴(kuò)容的城東，對(duì)徐州內(nèi)外的投資者充滿了誘惑力； 2、 世貿(mào)、綠地的出現(xiàn)： 兩家全國(guó)聞名的大型房地產(chǎn)開發(fā)公司入住城東，給城東未來的經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來了無限的空間 3、 錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)的有利時(shí)機(jī)： 目前城東的商業(yè)，消費(fèi)場(chǎng)所服務(wù)老化、檔次偏低，東方美地和綠地世紀(jì)城還沒有完全形成氣候，為項(xiàng)目提供了一個(gè)很好的發(fā)展空間； 4、 投資市場(chǎng)環(huán)境帶來的機(jī)遇： 在住宅類房地產(chǎn)市場(chǎng)趨向保值，股市風(fēng)險(xiǎn)依然很大的情況下，商業(yè)地產(chǎn)成為許多投資者的首選。 正文 第二部分 商業(yè)篇 尚 東 名 庭 徐州市金獅房屋開發(fā)公司 項(xiàng)目 SWOT分析 四、威脅 -Threaten 1、 城東多家樓盤的競(jìng)爭(zhēng)： 綠地世紀(jì)城、東方美地，世貿(mào)東都的崛起對(duì)城東業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)做了良好的補(bǔ)充，很大程度上限制了項(xiàng)目的業(yè)態(tài)定位與運(yùn)作； 2、 周邊多個(gè)已經(jīng)成熟的品牌效應(yīng)猶在： 東方美地、綠地世紀(jì)城幾個(gè)商業(yè)的品牌已經(jīng)優(yōu)先占有了部分市場(chǎng)，在項(xiàng)目運(yùn)作過程中需要投入一定的智力、人力和財(cái)力分流其客戶； 3、 安置小區(qū)的大規(guī)模開工： 周邊擁有多個(gè)即將開工的大型安置小區(qū)，對(duì)產(chǎn)品的價(jià)格和定位帶來限制 正文 第二部分 商業(yè)篇 尚 東 名 庭 徐州市金獅房屋開發(fā)公司 項(xiàng)目定位 經(jīng)營(yíng)者客群： 詮釋： 1，已經(jīng)具有一定品牌效應(yīng)的成熟經(jīng)營(yíng)戶，想在新區(qū)內(nèi)增開分店，或準(zhǔn)備做品牌代理的成熟經(jīng)營(yíng)戶，準(zhǔn)備做品牌代理的創(chuàng)業(yè)型經(jīng)營(yíng)戶。比如升輝裝飾城、新世紀(jì)裝飾城等一些外地來徐業(yè)主。 2， 手頭據(jù)有閑資，想要投資的客戶：在股市波動(dòng)較大，銀行利率降低的情況下。想把資金投資到固定資產(chǎn)上面的投資客；這些人一般只做投資從不自營(yíng)。 正文 第二部分 商業(yè)篇 尚 東 名 庭 徐州市金獅房屋開發(fā)公司 項(xiàng)目定位 形象定位 詮釋： “領(lǐng)跑”本身就有走在最前沿的意思，加上后面的賓語為“風(fēng)”，更加體現(xiàn)速度快，差距大；“自我”強(qiáng)調(diào)獨(dú)特性；“流行”展現(xiàn)了項(xiàng)目的功能。 一方面從目標(biāo)消費(fèi)者出發(fā)，投其所好；另一方面，展現(xiàn)項(xiàng)目的運(yùn)作引領(lǐng)城東消費(fèi)、商業(yè)運(yùn)作新模式，催化城東商業(yè)格局演變。 正文 第二部分 商業(yè)篇 尚 東 名 庭 徐州市金獅房屋開發(fā)公司 項(xiàng)目定位 功能定位 詮釋： 項(xiàng)目的目標(biāo)消費(fèi)者決定項(xiàng)目是提供各種 特色餐飲、茶社、咖啡廳、休閑綜合體、美容美發(fā)、汽車美容養(yǎng)護(hù)等中高檔消費(fèi) 的集中場(chǎng)所。 正文 第二部分 商業(yè)篇 項(xiàng)目消費(fèi)群及消費(fèi)能力測(cè)算 四大高端消費(fèi)群、鼎立支持項(xiàng)目發(fā)展 尚 東 名 庭 徐州市金獅房屋開發(fā)公司 消費(fèi)客戶分析 正文 1. 周邊 2-3公里近 10萬的高端消費(fèi)群 該部分消費(fèi)群以家庭消費(fèi)為主 ， 年齡介乎 25 45歲之間 ， 整體消費(fèi)能力較高 ， 對(duì)于特色餐飲的消費(fèi)需求較大 。 尚 東 名 庭 徐州市金獅房屋開發(fā)公司 第二部分 商業(yè)篇 消費(fèi)客戶分析 正文 第二部分 商業(yè)篇 年輕消費(fèi)群 指項(xiàng)目人群以年輕人消費(fèi)群體為主，年齡段介乎 23 35歲之間；該部分消費(fèi)群具有較高的消費(fèi)能力；對(duì)于年輕、時(shí)尚化的消費(fèi)項(xiàng)目具有較高的需求量（茶社、咖啡廳、休閑綜合體等）。 尚 東 名 庭 徐州市金獅房屋開發(fā)公司 消費(fèi)客戶分析 正文 第二部分 商業(yè)篇 尚 東 名 庭 徐州市金獅房屋開發(fā)公司 高檔消費(fèi)群 指美容， SPA，汽車美容養(yǎng)護(hù)，該部分消費(fèi)群具有消費(fèi)高的消費(fèi)能力，同時(shí)在品位、檔次及特色要求也相對(duì)較高，對(duì)項(xiàng)目的發(fā)展也將起到一定的積極作用。 消費(fèi)客戶分析 正文 第二部分 商業(yè)篇 尚 東 名 庭 徐州市金獅房屋開發(fā)公司 配套消費(fèi)群 滿足內(nèi)部商業(yè)配套，以銀行、診所、干洗店、手機(jī)營(yíng)業(yè)廳、超市等。不但滿足了內(nèi)部配套，而且也補(bǔ)充了周邊商業(yè)的缺憾！ 消費(fèi)客戶分析 正文 第二部分 商業(yè)篇 尚 東 名 庭 徐州市金獅房屋開發(fā)公司 產(chǎn)品規(guī)劃建議 商業(yè)運(yùn)營(yíng)方面根據(jù)周邊現(xiàn)有業(yè)態(tài)分析，我們可以從兩個(gè)方向來運(yùn)營(yíng) 一方面是充分發(fā)揮社區(qū)商業(yè)的作用，引進(jìn)小超市、銀行柜員機(jī)、診所、洗衣店等等社區(qū)配套設(shè)施； 另一方面是借助周邊人居氣氛，彌補(bǔ)周邊項(xiàng)目規(guī)模大，周期長(zhǎng)的不足，搶在其它項(xiàng)目之前半年成型，做成特色商業(yè)街，如特色餐飲街、休閑綜合街等 正文 第二部分 商業(yè)篇 尚 東 名 庭 徐州市金獅房屋開發(fā)公司 營(yíng)銷核心策略提煉 租售并進(jìn) 我司可以采用“筑巢引鳳”的方式來進(jìn)行銷售 ，使得營(yíng)銷和招商同期進(jìn)行，對(duì)于投資形客戶我們可以采用協(xié)助招商既先賣后租賃的方式 ；對(duì)于租賃型的客戶，采用先租后賣的模式進(jìn)行帶租約銷售或返租的方式。這樣一來就可以用兩條腿去走路，確保穩(wěn)中求勝。（在各地開發(fā)商的新商業(yè)項(xiàng)目招商過程中，政府都有相應(yīng)的扶持減免稅收政策，建議開發(fā)商可以和當(dāng)?shù)卣块T進(jìn)行溝通） 正文 第二部分 商業(yè)篇 尚 東 名 庭 徐州市金獅房屋開發(fā)公司 租售并進(jìn) 用圖表表示，兩個(gè)圓中間相交。左邊圓圈是銷售，右邊圓圈是 招商。中間相交的地方寫上商業(yè)管理 正文 第二部分 商業(yè)篇 尚 東 名 庭 徐州市金獅房屋開發(fā)公司 預(yù)計(jì)租金 一層商業(yè)： 1.8-2.0元 /天 /平方米 二次商業(yè)： 1-1.2元 /天 /平方米 獨(dú)立商業(yè)： 1.2-1.5元 /天 /平方米 通過分析需求力與承受能力 ,周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目（同質(zhì)物業(yè)） 價(jià)格的定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)和策略 ,推導(dǎo)出上述價(jià)格， 正文 第二部分 商業(yè)篇 尚 東 名 庭 徐州市金獅房屋開發(fā)公司 產(chǎn)品規(guī)劃建議 建議外立面和建筑形態(tài)可以區(qū)別于綠地世紀(jì)城和東方美地，采取視覺上的強(qiáng)烈刺激， 加深購(gòu)房者對(duì)我項(xiàng)目的認(rèn)知 正文 第二部分 商業(yè)篇 尚 東 名 庭 徐州市金獅房屋開發(fā)公司 遮蓋形式 拱廊式 正文 第二部分 商業(yè)篇 尚 東 名 庭 徐州市金獅房屋開發(fā)公司 商鋪招牌 商業(yè)街日后商家的招牌的設(shè)立需經(jīng)過管理公司審批，而商家慣用的側(cè)招則統(tǒng)一設(shè)置，這樣才能避免商業(yè)街日后招牌林立，風(fēng)格全無 正文