中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 上海市楊浦區(qū)區(qū)域及 住宅市場分析 中建楷昕營銷部 楊浦漁人碼頭 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 一、區(qū)域簡介 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 1、楊浦區(qū)簡介 楊浦區(qū)地處上海市中心城區(qū)的東北部，東、南臨黃浦江，岸線長 15.5公里，與浦東新區(qū)隔江相望。 楊浦區(qū)為上海市人口集聚的中心城區(qū)，高校和科研院所比較集中， “ 知識(shí)楊浦 ” 將成為楊浦的主導(dǎo)城市功能；大工業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐加快，科技教育現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和都市型產(chǎn)業(yè)應(yīng)成為楊浦經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的重要支撐。 楊浦是高校和科研院所集中的區(qū)域，高等教育、研發(fā)創(chuàng)新是楊浦的主要特色優(yōu)勢(shì)。市委、市政府對(duì)于楊浦知識(shí)創(chuàng)新區(qū)開發(fā)建設(shè)的重要決策是楊浦新一輪發(fā)展的重大歷史機(jī)遇。楊浦在完善地區(qū)基本居住功能的同 時(shí)，加快集教育功能、服務(wù)功能與產(chǎn)業(yè)功能為一體的楊浦知識(shí)創(chuàng)新區(qū)建設(shè)，加快江灣 五角場城市副中心的規(guī)劃建設(shè)，加快黃浦江兩岸與復(fù)興島發(fā)展帶的開發(fā)建設(shè)。 楊浦區(qū) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2、歷史沿革 1927年 7月，上海特別市政府成立，為了與租界相抗衡，連結(jié)閘北、南市等華界，制訂了 “ 大上海計(jì)劃 ” ，當(dāng)局遵循孫中山先生的遺教，于 1929年 7月公布了 建設(shè)上海市中心區(qū)域計(jì)劃書 ，選址今五角場地區(qū)的翔殷路以北、閘殷路以南、淞滬路以東、黃浦江以西的土地約 7000畝作為市中心區(qū)，區(qū)域內(nèi)仍保存著舊上海市政府、市博物館、市體育場、市圖書館等一批歷經(jīng)百年滄桑風(fēng)采依舊的優(yōu)秀歷史建筑群。這是上海歷史上第一次全面的、大規(guī)模的、綜合性的城市發(fā)展總體規(guī)劃。 昔日舊特別市政府大樓 市政廣場上的孫中山紀(jì)念雕像 舊上海博物館 舊上海圖書館 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 3、百年工業(yè)歷史 楊浦區(qū)近代工業(yè)始于 19世紀(jì) 80年代。清光緒八年（ 1882年），經(jīng)李鴻章批準(zhǔn)，官督商辦的上海機(jī)器造紙局投產(chǎn)； 1883年英商又沿黃浦江畔建立了中國第 一座現(xiàn)代化水廠楊樹浦水廠； 1890年官商辦的上海機(jī)器織布局投產(chǎn)，這是國內(nèi)最早的機(jī)器棉紡織廠。至1927年，區(qū)境內(nèi)已有 57家外資工廠，民族工業(yè)已發(fā)展到 301家，其中輕紡工業(yè)已具相當(dāng)規(guī)模，紡綻數(shù)占全市 45.4%。 1949年，楊浦區(qū)有企業(yè)近千家，職工近 10萬人，工業(yè)總產(chǎn)值 7.2億元，占全國的 5%、占全市的 20%左右，在上海乃至全國聞名。 榮氏新紡織公司 上海怡和紗廠 中華造船廠 慎昌洋行（美商奇異電器） 德大、厚生紗廠 華生啤酒廠 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 4、楊浦區(qū)概況 戶籍人口： 108萬 面積 61萬平方公里 區(qū)政府所在地：江浦路 549號(hào) 行政區(qū)域劃分為 11個(gè)街道、一個(gè)鎮(zhèn)。 楊浦區(qū) 2008年 GDP達(dá)到 1012.5億元人民幣，人均 GDP達(dá)到 13726美元 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 5、教育資源 楊浦科教資源豐富，區(qū)域內(nèi)坐落著 14所各類高等院校，其數(shù) 量超過了上海市高校總數(shù)的三分之一，被譽(yù)為 “ 上海學(xué)府中央?yún)^(qū) ” 。百年大學(xué)，科教資源，是楊浦實(shí)現(xiàn) “ 科教興市 ” 主戰(zhàn)略的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，也是楊浦構(gòu)建知識(shí)創(chuàng)新區(qū)的動(dòng)力源泉。 同濟(jì)大學(xué) 上海財(cái)經(jīng)大學(xué) 復(fù)旦大學(xué) 上海理工大學(xué) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 6、楊浦區(qū)區(qū)域總體規(guī)劃（ 2005-2020） 城區(qū)布局結(jié)構(gòu)形成 “ 一中心、一發(fā)展帶、兩軸線、五功能區(qū) ” 的多層次、網(wǎng)絡(luò)狀、組團(tuán)式的空間布局結(jié)構(gòu)。 一中心 江灣五角場市級(jí)副中心。 一發(fā)展帶 濱江復(fù)興島發(fā)展帶。 兩軸線 大柏樹 -邯鄲路 -翔殷路 -軍工路 濱江 -寧國路 -黃興路 -淞滬路 -軍工路 五功能區(qū) 1、江灣、中原生活居住綜合功能區(qū) 2、高校園區(qū)教育、產(chǎn)業(yè)、服務(wù)綜合功能區(qū)。 3、黃興公園現(xiàn)代生活居住休閑綜合功能區(qū)。 4、周家嘴路以南居住、都市型工業(yè)綜合功能區(qū)。 5、軍工路現(xiàn)代工業(yè)綜合功能區(qū)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 一中心 按照 1999-2020上海市城市總體規(guī)劃 的規(guī)劃發(fā)展方向，將建成四個(gè)城市副中心，分別是徐家匯（西南）、花木（浦東）、五角場（東北）、真如（西北）。 五角場處于楊浦區(qū)中心位置。 真如 花木 徐家匯 五角場 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 一發(fā)展帶 濱江發(fā)展。規(guī)劃面積 11.75平方公里。楊浦濱江發(fā)展帶的開發(fā)主題是構(gòu)筑從工業(yè)文明走向知識(shí)文明的長廊，既有中國近代工業(yè)開埠以來的歷史見證，也有近現(xiàn)代科技的展示，是一道充滿 “ 歷史感 ” 又充滿 “ 現(xiàn)代感 ” 的風(fēng)景線，為楊浦區(qū)營造良好的人文環(huán)境，成為楊浦區(qū)公共社區(qū)的重要組成部分。 漁人碼頭 楊浦水廠 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 兩軸線 兩軸線。城市發(fā)展的主軸，即大柏樹-邯鄲路 -翔殷路 -軍工路的城區(qū)東西向發(fā)展主軸和濱江 -寧國路 -黃興路 -淞滬路 -軍工路的城區(qū)南北向發(fā)展主軸。 這兩個(gè)發(fā)展主軸以五角場市級(jí)副中心為軸心幅射整個(gè)城區(qū)范圍，是將城區(qū)各功能區(qū)域和發(fā)展重點(diǎn)有機(jī)聯(lián)為整體的軸線，是展示城區(qū)形象和綜合實(shí)力的軸線，是城區(qū)內(nèi)外交通聯(lián)系的軸線。 東西軸線 南北軸線 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 五功能區(qū) 黃興公園 周家嘴 1、江灣、中原生活居住綜合功能區(qū)。政立路以北區(qū)域，占地面積 18.44平方公里，由已建成的中原居住區(qū)和新建的新江灣城居住區(qū)兩部分組成。 2、高校園區(qū)教育、產(chǎn)業(yè)、服務(wù)綜合功能區(qū)。根據(jù)區(qū)域內(nèi)高校的分布狀況，高校園區(qū)規(guī)劃為西區(qū)、東區(qū)和北區(qū)三個(gè)區(qū)域，近期重點(diǎn)抓好西區(qū)建設(shè)。西區(qū)規(guī)劃以復(fù)旦大學(xué)、同濟(jì)大學(xué)、財(cái)經(jīng)大學(xué)等為核心，面積約 4.12平方公里。 3、黃興公園現(xiàn)代生活居住休閑綜合功能區(qū)。位于楊浦區(qū)中部以黃興公園的大型生態(tài)綠化、生活休閑功能為核心，面積約 7.07平方公里。 4、周家嘴路以南居住、都市型工業(yè)綜合功能區(qū)。 占地面積約 14.64平方公里，主要由舊城區(qū)組成，是本區(qū)調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、優(yōu)化城區(qū)功能的重點(diǎn)區(qū)域。 5、軍工路現(xiàn)代工業(yè)綜合功能區(qū)。位于軍工路以東、黃浦江岸線以西、海安路以北，占地面積約 4.5平方公里。形成由機(jī)電、制造業(yè)等若干工業(yè)組團(tuán)組成的現(xiàn)代工業(yè)綜合功能區(qū)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 7、住宅發(fā)展方向 根據(jù) 上海市中心城總體規(guī)劃圖（ 1999-2020） 住宅布局 的規(guī)劃發(fā)展方向，江灣、五角場屬于楊浦區(qū)大型居住區(qū)。 上海市中心城總體規(guī)劃圖 （ 1999-2020） 住宅布局 江灣 五角場 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 8、道路交通規(guī)劃 根據(jù)楊浦區(qū)十一五規(guī)劃，將基本形成以 “ 一橋、兩環(huán)、三隧、四線 ” 為主體框架的現(xiàn)代化立體交通網(wǎng)絡(luò)，使楊浦成為上海東北部開放式的重要交通節(jié)點(diǎn)。 一橋：楊浦大橋 兩環(huán)：內(nèi)環(huán)線、中環(huán)線 三隧：由已建成的大連路越江隧道、將建成的中環(huán)線東段和軍工路越江隧道構(gòu)成 四線：由已通車的軌道交通 4號(hào)線、軌道交通 8號(hào)線，近期將建成的 10號(hào)線，已啟動(dòng)建設(shè)的 12號(hào)線構(gòu)成。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 二、區(qū)域房地產(chǎn)市場 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 1、 2008年市場概況 市場整體呈新增供應(yīng)大于成交狀態(tài)。 2008年，楊浦區(qū)商品房供應(yīng)量為 616694平方米，同比大幅減少 19.27%；成交量為455046平方米，同比大幅減少 60.09%。區(qū)域年度新增供應(yīng)量與成交量為 1： 0.74，市場整體呈新增供應(yīng)大于成交狀態(tài)。 商品房價(jià)格明顯上漲。 2008年，在價(jià)格方面，楊浦區(qū)商品房成交均價(jià)為 14015元 /平方米，同比上漲12.34%；商品住宅成交均價(jià)為 17686元 /平方米，同比大幅上升 39.45%。 新江灣城板塊合生江灣國際公寓為 2008年銷售冠軍。 2008年，處于新江灣城板塊的合生江灣國際公寓位居成交榜首，去化掉 239套，去化面積 28056平方米，成交價(jià)格 18052元 /平方米。該項(xiàng)目本年度至今共推出 354套房源，推出面積 44991平方米，其憑借項(xiàng)目周邊規(guī)劃利好，單價(jià)較周邊樓盤具有很大的競爭性，故銷售良好。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2、供求關(guān)系 2008年，區(qū)域年度新增供應(yīng)量與成交量比為 1： 0.74，市場整體呈新增供應(yīng)大于成交狀態(tài)狀態(tài)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 3、供應(yīng)量 2008年，楊浦區(qū)商品房供應(yīng)量為 61.7萬平方米，同比大幅減少 19.27%。其中商品住宅供應(yīng)量為 29萬平方米，較 07年大幅縮量，同比大幅下降 48.79%；商辦及其他項(xiàng)目供應(yīng)量為 25.1萬平方米，較 07年大幅放量，環(huán)比大幅增加31.14%；動(dòng)遷配套房供應(yīng)量本年度為 0。 2 0 0 8 年1 月- 2 0 0 8 年1 2 月楊浦區(qū)商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)圖04000080000120000M2商品住宅 78767 0 1600 17000 14000 33000 29000 25000 45000 406 41830 6013 動(dòng)遷配套 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 商辦及其他 21711 169 12100 39000 1000 41000 54000 25000 0 28909 215 25788 08-1 08-2 08-3 08-4 08-5 08-6 08-7 08-8 08-9 08-10 08-11 08-12 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 4、成交量 商品房成交大幅縮量。 2008年，楊浦區(qū)商品房成交量為 45.5萬平方米，同比大幅減少 60.09%。其中商品住宅成交量為 21萬平方米，同比大幅下降 73.73%；商辦及其他成交量為20.4萬平方米，同比大幅下降 32.04%；動(dòng)遷配套房成交量為 2.37萬平方米，同比大幅增加 78.08%。 2 0 0 8 年1 月- 2 0 0 8 年1 2 月楊浦區(qū)商品房成交結(jié)構(gòu)圖020000400006000080000M2動(dòng)遷配套 6670 6426 7700 5000 8000 8000 7000 5000 8000 8682 12615 16182商辦及其他 11064 4564 18300 12000 10000 17000 13000 12000 5000 8521 7555 22848商品住宅 34458 9163 10800 22000 17000 16000 14000 16000 15000 12781 18199 3347108-1 08-2 08-3 08-4 08-5 08-6 08-7 08-8 08-9 08-10 08-11 08-12 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 5、成交均價(jià) 2008年，楊浦區(qū)商品房成交均價(jià)為 14015元 /平方米，同比上漲 12.34%。其中商品住宅成交均價(jià)為 17686元 /平方米，同比大幅上升 39.45%；住宅成交均價(jià)為 16558元 /平方米，同比上升 31.59%。 2 0 0 8 年1 月- 2 0 0 8 年1 2 月楊浦區(qū)成交均價(jià)走勢(shì)圖500010000150002000025000元/ M2商品房 住宅 商品住宅商品房 13525 12987 13265 14822 13396 15458 16176 16527 14324 13412 14122 13412住宅 13635 11554 12979 14330 13648 15683 14640 17820 14126 14000 13681 14181商品住宅 15006 15221 17419 16133 17271 20587 19029 20884 14598 18850 18387 1773108-1 08-2 08-3 08-4 08-5 08-6 08-7 08-8 08-908-1008-1108-12 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 6、市場數(shù)據(jù) 2009年 1月至 4月各項(xiàng)數(shù)據(jù)。 指標(biāo) 2009年 1月 2009年 2月 2009年 3月 2009年 4月 商品住宅 住宅新增供應(yīng)面積（萬） 0.1 1.2 0.01 0 住宅銷售面積（萬） 1.3 3 4 3.8 住宅銷售均價(jià)（元 / ） 16100 17600 17400 16600 商業(yè)用房 商業(yè)房新增供應(yīng)面積（萬） 2.24 0.00 0.16 0.74 商業(yè)房銷售面積（萬） 0.19 0.08 0.41 0.43 商業(yè)房銷售均價(jià)（元 / ） 18200 17900 12400 20900 辦公用房 辦公房新增供應(yīng)面積（萬） 1.33 0.00 0.91 0.14 辦公房銷售面積（萬） 0.10 0.37 0.78 1.00 辦公房銷售均價(jià)（元 / ） 16900 21800 16300 20100 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 7、 09年 5月產(chǎn)品類型 2009年 5月楊浦區(qū)月累計(jì)供應(yīng)產(chǎn)品類型。 2009年 5月楊浦區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)品成交類型， 5月份住宅成交 45150平方米，占商品房成交面積 75%。 楊浦區(qū)供應(yīng)產(chǎn)品類型住宅14%辦公30%商業(yè)53%其他3%住宅辦公商業(yè)其他楊浦區(qū)成交產(chǎn)品類型住宅75%辦公14%商業(yè)4%其他7%住宅辦公商業(yè)其他樣本區(qū) 住宅 辦公 商業(yè) 其他 楊浦區(qū) 74,365 155,571 281,796 14,294 558 套 1395 套 748 套 3 套 樣本區(qū) 住宅 辦公 商業(yè) 其他 楊浦區(qū) 45,150 8,387 2,687 4,305 373 套 96 套 8 套 113 套 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 8、板塊劃分 新江灣城板塊 五角場板塊 中原板塊 黃興板塊 鞍山板塊 東外灘板塊 鞍山板塊 黃興板塊 五角場 板塊 新江灣 城板塊 中原板塊 東外灘 板塊 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 9、住宅供應(yīng)面積分布 2009年 5月楊浦區(qū)住宅產(chǎn)品供應(yīng)面積分布，新江灣城和東外灘板塊占楊浦區(qū)供應(yīng)面積的 88%，其中新江灣城 140平米以上戶型占總供應(yīng)量的 70%，而東外灘 140平米以下戶型占總供應(yīng)量的 72.2%。 樣本區(qū) 總量 70 以下 70-90 90-120 120-140 140-180 180-210 210 以上 楊浦區(qū) 74,365 433 4,987 20,738 11,761 17,749 9,081 9,615 558 套 8 套 59 套 206 套 88 套 110 套 47 套 40 套 新江灣城板塊 32,627 222 346 4,322 5,026 7,425 7,944 7,343 204 套 4 套 4 套 42 套 37 套 45 套 41 套 31 套 五角場板塊 3,491 0 0 1,424 0 2,067 0 0 26 套 0 套 0 套 13 套 0 套 13 套 0 套 0 套 中原板塊 113 0 0 113 0 0 0 0 1 套 0 套 0 套 1 套 0 套 0 套 0 套 0 套 黃興板塊 98 0 0 98 0 0 0 0 1 套 0 套 0 套 1 套 0 套 0 套 0 套 0 套 鞍山板塊 5,253 0 172 1,243 1,290 2,358 191 0 39 套 0 套 2 套 12 套 10 套 14 套 1 套 0 套 東外灘板塊 32,782 211 4,468 13,538 5,445 5,899 947 2,272 287 套 4 套 53 套 137 套 41 套 38 套 5 套 9 套 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 10、住宅成交面積分布 2009年 5月楊浦區(qū)住宅產(chǎn)品成交面積分布。新江灣城成交面積占楊浦區(qū)總成交量的 35%，排名第一；東外灘板塊占成交量的 16%，排名第三。 樣本區(qū) 總量 4000元以下 4000-7000元 7000-10000元 10000-13000元 13000-17500元 17500-20000元 20000元以上 楊浦區(qū) 45,150 0 392 3,154 811 14,662 9,055 17,075 373 套 0 套 4 套 23 套 7 套 130 套 73 套 136 套 鞍山板塊 12,868 0 0 0 139 1,635 646 10,447 106 套 0 套 0 套 0 套 1 套 14 套 5 套 86 套 東外灘板塊 7,120 0 0 210 0 2,738 1,584 2,588 70 套 0 套 0 套 2 套 0 套 27 套 17 套 24 套 黃興板塊 8,679 0 0 0 518 7,214 850 96 73 套 0 套 0 套 0 套 4 套 61 套 7 套 1 套 五角場板塊 712 0 0 0 77 0 141 494 5 套 0 套 0 套 0 套 1 套 0 套 1 套 3 套 新江灣城板 15,664 0 392 2,837 76 3,075 5,834 3,450 118 套 0 套 4 套 20 套 1 套 28 套 43 套 22 套 中原板塊 107 0 0 107 0 0 0 0 1 套 0 套 0 套 1 套 0 套 0 套 0 套 0 套 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 三、項(xiàng)目調(diào)研 （一）、東外灘板塊項(xiàng)目 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 1、東外灘版塊項(xiàng)目 東外灘將成為繼外灘地區(qū)之后又一個(gè)江景豪宅區(qū)。 寶地東花園 君欣豪庭 圣驪河濱苑 合生高爾夫公寓 鼎隆公寓 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 寶地東花園 樓盤名稱 寶地東花園 開發(fā)商 上海寶地楊浦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 所屬板塊 東外灘板塊 位 置 唐山路 1188弄 物業(yè)類型 住宅 占地面積 60000 建筑面積 170000 開盤時(shí)間 2006-10-21 容積率 2.5 綠化率 50% 裝修狀況 精裝修 物業(yè)公司 上房物業(yè) 物業(yè)費(fèi) 2.28 戶型區(qū)間 104-141 車位 1： 0.5 交通： 17/19/870/934/25/145/79/746/在建中 M4線、 M8線 /大連路隧道 配套：齊全 累計(jì) 合同價(jià) 15,052 累計(jì)住宅 合同價(jià) 15,052 在售均價(jià) 25000- 28000 實(shí)景 預(yù)售許可范圍 總面積 已售面積 總套數(shù) 已售套數(shù) 住宅 112903 98245 2016 796 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 合生高爾夫公寓 樓盤名稱 合生高爾夫公寓 開發(fā)商 上海合生房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 所屬板塊 東外灘板塊 位 置 許昌路 1128弄 建筑類型 高層 ;小高層 占地面積 29438 建筑面積 58875 開盤時(shí)間 2008年 9月 容積率 2.05 綠化率 38% 裝修狀況 精裝修 物業(yè)公司 廣東康景物業(yè)服務(wù)有限公司 物業(yè)費(fèi) 2.5 戶型區(qū)間 65-350 車位 199個(gè) 交通：距離五角場商圈也僅需 20分鐘車程 配套：周邊商業(yè)配套也較為齊全 累計(jì) 合同價(jià) 19,040 累計(jì)住宅 合同價(jià) 19,040 在售均價(jià) 19000 項(xiàng)目實(shí)景 預(yù)售許可范圍 總面積 已售面積 總套數(shù) 已售套數(shù) 住宅 28991 26917 287 217 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 圣驪河濱苑 樓盤名稱 圣驪河濱苑 開發(fā)商 上海圣驪房地產(chǎn)有限公司 所屬板塊 東外灘板塊 位 置 上海市楊浦區(qū)龍江路 317弄 建筑類型 高層 占地面積 49180 建筑面積 120000 開盤時(shí)間 2007-06-20 容積率 2.44 綠化率 40% 裝修狀況 毛坯 物業(yè)公司 上海圣石置業(yè)有限公司 物業(yè)費(fèi) 1.7 戶型區(qū)間 53 120 車位 355 交通：臨近 4號(hào)線，步行 20分鐘即可到達(dá) 配套：平?jīng)雎?、控江路、長陽路和五角場四大成熟商圈 累計(jì) 合同價(jià) 14611 累計(jì)住宅 合同價(jià) 14611 在售均價(jià) 19000 預(yù)售許可范圍 總面積 已售面積 總套數(shù) 已售套數(shù) 住宅 50818 50699 502 501 商業(yè) 2057 0 10 0 合計(jì) 52875 50699 512 501 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 鼎隆公寓 樓盤名稱 鼎隆公寓 開發(fā)商 上海宏軒置業(yè)有限公司 所屬板塊 東外灘板塊 位 置 寧武路 218弄 建筑類型 小高層多層 占地面積 11637 建筑面積 27929 開盤時(shí)間 2007-12-03 容積率 2.4 綠化率 35% 裝修狀況 毛坯 物業(yè)公司 上海慶隆物業(yè)管理有限公司 物業(yè)費(fèi) 1.7 戶型區(qū)間 94-135 車位 90 交通：地鐵 12號(hào)線 累計(jì) 合同價(jià) 15739 累計(jì)住宅 合同價(jià) 15739 在售均價(jià) 16800 大安 紗廠 上海窗紗廠 鼎隆公寓 財(cái)大附中 預(yù)售許可范圍 總面積 已售面積 總套數(shù) 已售套數(shù) 住宅 25293 20972 260 222 商業(yè) 1151 0 8 0 合計(jì) 26444 20972 268 222 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 君欣豪庭 樓盤名稱 君欣豪庭 開發(fā)商 上海君欣房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 所屬板塊 鞍山板塊 位 置 許昌路 1588弄 建筑類型 高層 占地面積 29769 建筑面積 117058 開盤時(shí)間 2008年 8月 容積率 2.5 綠化率 32% 裝修狀況 毛坯 物業(yè)公司 上海金輝物業(yè)管理有限公司 物業(yè)費(fèi) 1.98 戶型區(qū)間 車位 629 累計(jì) 合同價(jià) 21590 累計(jì)住宅 合同價(jià) 21590 在售均價(jià) 21500 預(yù)售許可范圍 總面積 已售面積 總套數(shù) 已售套數(shù) 住宅 35512 32557 352 319 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 三、項(xiàng)目調(diào)研 （二）、新江灣城板塊項(xiàng)目 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 1、新江灣城板塊項(xiàng)目 新江灣城是上海中心區(qū)域內(nèi)僅存的一塊大型生態(tài)濕地，將發(fā)展成為以生態(tài)住宅為特色的社區(qū)。同時(shí)隨著 10號(hào)線將于 2009年底建成通車，這里將直接享受五角場城市副中心成熟的生活配套。 新江灣佳苑 新江灣城建 德國際公寓 東森花園 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 華潤 橡樹灣城 樓盤名稱 橡樹灣城 開發(fā)商 堅(jiān)實(shí)置地（上海）有限公司 所屬板塊 新江灣城板塊 位 置 江灣城路 1299弄 建筑類型 小高層 別墅 占地面積 144247 建筑面積 230782 開盤時(shí)間 2008-6-21 容積率 1.6 綠化率 36.7% 裝修狀況 全裝修、毛坯 物業(yè)公司 華潤置地物業(yè)管理有限公司 物業(yè)費(fèi) 3 戶型區(qū)間 公寓： 60-90平米 別墅： 180-250平米 車位 2373 交通：地鐵 3號(hào)線、 8號(hào)線 ,地鐵 10號(hào)線 配套：復(fù)旦分校、同濟(jì)第一附中 累計(jì) 合同價(jià) 23306 累計(jì)住宅 合同價(jià) 23306 在售別墅均價(jià) 40000 預(yù)售許可范圍 總面積 已售面積 總套數(shù) 已售套數(shù) 住宅 45716 35293 460 407 華潤橡樹灣城在售只有聯(lián)庭別墅，套價(jià) 750萬以上。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 合生江灣國際公寓 樓盤名稱 江灣新城 1號(hào)作品（合生江灣國際公寓） 開發(fā)商 上海珠江投資有限公司 所屬板塊 新江灣城板塊 位 置 政和路 999弄 建筑類型 37幢 8-18層 小高層 占地面積 170000 建筑面積 280000 開盤時(shí)間 06年 4月 容積率 1.6 綠化率 40% 裝修狀況 毛坯 物業(yè)公司 合生江景物業(yè) 物業(yè)費(fèi) 2.2元 /平方米月 戶型區(qū)間 兩居為主 96-110平米，三居 130140平方米 車位 1700個(gè) 交通： 910世界路站、 819、 M10、 124世界路站、 538閘殷路站、 870世界路站 配套：西側(cè)為復(fù)旦大學(xué)新校區(qū)，北側(cè)為規(guī)劃中的江灣天地游艇碼頭，南側(cè)為已落成的 17萬平米新江灣城公園和大型體育中心。目前生活配套主要依靠中原地區(qū)。 累計(jì) 合同價(jià) 14712 累計(jì)住宅 合同價(jià) 14911 在售均價(jià) 21000 歷史成交量4131372751861272891490501001502002503003504004500 6年2 季度0 6年3 季度0 6年4 季度0 7年1 季度0 7年2 季度0 7年3 季度0 7年4 季度0 8年1 季度0 8年2 季度0 8年3 季度0 8年4 季度0 9年1 季度0 9年2 季度成交量預(yù)售許可范圍 總面積 已售面積 總套數(shù) 已售套數(shù) 住宅 198834 190927 1662 1596 商業(yè) 7055 870 56 9 車位 9587 4889 298 152 合計(jì) 215475 196686 2016 1757 合生江灣國際公寓 6月初開盤房源 3小時(shí)賣出 170多套。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 加州水郡 樓盤名稱 加州水郡 開發(fā)商 上海城投置業(yè) /美國漢斯 所屬板塊 新江灣城 位 置 國秀路 299號(hào) 建筑類型 高層 占地面積 189564 建筑面積 355345 開盤時(shí)間 2009-9-1 容積率 1.8 綠化率 40% 裝修狀況 4000元精裝修 物業(yè)公司 合生江景物業(yè) 物業(yè)費(fèi) 戶型區(qū)間 兩居 120平米，三居 160平米 車位 1233 交通： 10號(hào)線 配套：自身配套有商辦綜合體 住宅 215345 平方米 商業(yè) 145000 平方米 尚未取得預(yù)售許可證，預(yù)計(jì) 09年 8月開盤，開盤售價(jià)約 25000元 /平方米。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 涵碧景苑 樓盤名稱 涵碧景苑 開發(fā)商 上海國云房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有限公司 所屬板塊 新江灣城板塊 位 置 政悅路 88弄 建筑類型 小高層 占地面積 6000 建筑面積 108000 開盤時(shí)間 2007年 8月 容積率 1.8 綠化率 45% 裝修狀況 毛坯 物業(yè)公司 延吉物業(yè) 物業(yè)費(fèi) 2.05 戶型區(qū)間 100-300 車位 600 交通：地鐵 M8號(hào)線 .公交線路 :538、 910、 124、 870、 537、 817、 522 配套：中小學(xué)：復(fù)旦科技園小學(xué)、楊浦實(shí)驗(yàn)學(xué)校、中原中學(xué)、東升中學(xué) 幼稚園：本溪路幼兒園 醫(yī)院：長海醫(yī)院、市東醫(yī)院 綜合商場：歐尚超市、百佳超市、聯(lián)華超市、中原商都（在建） 累計(jì) 合同價(jià) 17234 累計(jì)住宅 合同價(jià) 17234 在售均價(jià) 17000 預(yù)售許可范圍 總面積 已售面積 總套數(shù) 已售套數(shù) 住宅 71949 55374 450 353 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 政立苑 樓盤名稱 政立苑 開發(fā)商 上海明和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 所屬板塊 新江灣城板塊 位 置 楊浦區(qū)政立路 625號(hào) 建筑類型 多層 占地面積 9181 建筑面積 11935 開盤時(shí)間 2006-10-13 容積率 1.3 綠化率 35% 裝修狀況 毛坯 物業(yè)公司 上海明聯(lián)物業(yè)管理公司 物業(yè)費(fèi) 0.9 戶型區(qū)間 74-126 車位 35 交通：軌道交通十號(hào)線、 60、 102、 537、 866、 966路 配套： 累計(jì) 合同價(jià) 12220 累計(jì)住宅 合同價(jià) 11704 在售均價(jià) 13000 預(yù)售許可范圍 總面積 已售面積 總套數(shù) 已售套數(shù) 住宅 11991 11781 117 116 商業(yè) 1701 751 - - 合計(jì) 13692 12532 181 128 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 新江灣佳苑 樓盤名稱 新江灣佳苑 開發(fā)商 上海保輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 所屬板塊 新江灣城板塊 位 置 政立路 505弄 建筑類型 小高層 占地面積 25000 建筑面積 30000 開盤時(shí)間 2008-11-29 容積率 1.2 綠化率 37% 裝修狀況 毛坯 物業(yè)公司 海凌宇物業(yè)管理有限公司 物業(yè)費(fèi) 2 戶型區(qū)間 車位 交通：軌道交通 3號(hào)線、 8號(hào)線、 10號(hào)線 配套：鄰五角場城市副中心與新江灣城生態(tài)居住區(qū) 累計(jì) 合同價(jià) 16777 累計(jì)住宅 合同價(jià) 16777 在售均價(jià) 20000 預(yù)售許可范圍 總面積 已售面積 總套數(shù) 已售套數(shù) 住宅 27071 25996 285 276 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 盛世 新江灣 樓盤名稱 盛世新江灣（盛世豪園） 開發(fā)商 上海軍華置業(yè)有限公司 所屬板塊 新江灣城 位 置 市光路 390弄 建筑類型 14幢小高層 占地面積 30388 建筑面積 75798 開盤時(shí)間 06年 9月 容積率 2.1 綠化率 35% 裝修狀況 毛坯 物業(yè)公司 上海添豐物業(yè)管理有限公司 物業(yè)費(fèi) 2元 /平方米月 戶型區(qū)間 主力 100平方米（ 60%）， 55、 85、120平方米 車位 地下 310個(gè) 交通：公交 55、 99、 8、 937、 124、 870的終點(diǎn)站， 910、 233、 866、毗鄰 軌道交通 8號(hào)線（建設(shè)中）嫩江路站軌道交通 10號(hào)線（建設(shè)中）殷高路站 配套：幼兒園 :楊浦區(qū)愛綠幼兒園、世界路小學(xué)、國和中學(xué)、外國語大學(xué)雙語學(xué)校、楊浦實(shí)驗(yàn)中學(xué) 購物 :歐尚、大潤發(fā)、家得利 銀行 :上海銀行、農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行 醫(yī)院 :長海醫(yī)院 累計(jì) 合同價(jià) 11411 累計(jì)住宅 合同價(jià) 11552 在售均價(jià) 18000 歷史成交量521041691536920101 1 10204060801001201401601800 6年4 季度0 7年1 季度0 7年2 季度0 7年3 季度0 7年4 季度0 8年1 季度0 8年2 季度0 8年3 季度0 8年4 季度0 9年1 季度成交量預(yù)售許可范圍 總面積 已售面積 總套數(shù) 已售套數(shù) 住宅 56529 54829 598 578 車位 8919 978 310 34 合計(jì) 65448 55807 908 612 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 東森花園 樓盤名稱 東森花園 開發(fā)商 上海銀雁置業(yè)有限公司 所屬板塊 新江灣城 位 置 殷行路 881弄 建筑類型 小高層 占地面積 29000 建筑面積 70000 開盤時(shí)間 06年 4月 容積率 1.91 綠化率 43.6% 裝修狀況 毛坯 物業(yè)公司 戴德梁行 物業(yè)費(fèi) 2.02元 /平方米月 戶型區(qū)間 110-150平方米（主力 135-140） 車位 280 交通： 538、 910、 870、 817、 124、 90、 522、 851、軌道交通 8號(hào)線 配套： 沃爾瑪、百聯(lián)、百盛 累計(jì) 合同價(jià) 8958 累計(jì)住宅 合同價(jià) 9616 在售均價(jià) 20000 歷史成交量1284552 493039164719413 7320204060801001201400 6年2 季度0 6年3 季度0 6年4 季度0 7年1 季度0 7年2 季度0 7年3 季度0 7年4 季度0 8年1 季度0 8年2 季度0 8年3 季度0 8年4 季度0 9年1 季度0 9年2 季度成交量預(yù)售許可范圍 總面積 已售面積 總套數(shù) 已售套數(shù) 住宅 47876 47543 337 336 地下室?guī)旆?19508 5891 359 104 合計(jì) 67384 53434 696 440 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 建德國際公寓 樓盤名稱 建德國際公寓 開發(fā)商 上海建迅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 所屬板塊 新江灣城 位 置 政悅路 588號(hào) 建筑類型 小高層 占地面積 40000 建筑面積 75000 開盤時(shí)間 2005-12-10 容積率 1.7 綠化率 40% 裝