上海機 電 城招商企 劃 提案 營銷 管理中心 2007.9.10 上海機電城招商企劃提案 針對 公司目前 對 “機 電 ”業(yè)態(tài) 的市 場 定位，本中心根據(jù)市 場 的 研 究以及各合作公司的建 議 ，我 們 如何 讓 本案能 從 各 競爭對 手中 “脫穎 而出 ” ， 從 而 讓 各商家 對 本案 “情有 獨鐘 ”。因此，我 們 一致 認(rèn)為 ：打造本案 獨 特的 “ 差異化優(yōu)勢 ” 無疑是本案招商成功的 關(guān)鍵 ！ 前言 整體思路 產(chǎn)品及受眾 形象及 logo 傳播主題 階段性策略 預(yù)算 前言 差異化優(yōu)勢 產(chǎn)品差異化、模式差異化、功能差異化 上海機電城招商企劃提案 整體營銷策劃思路 產(chǎn) 品 研 究及目 標(biāo) 群定位 項 目形象定位及 LOGO建 議 產(chǎn) 品 傳 播主 題 及分 賣 點提 煉 招商策略及 階 段性推廣 計劃 預(yù) 算 前言 整體思路 產(chǎn)品及受眾 形象及 logo 傳播主題 階段性策略 預(yù)算 上海機電城招商企劃提案 一、產(chǎn)品研究及目標(biāo)群定位分析 前言 整體思路 產(chǎn)品及受眾 形象及 logo 傳播主題 階段性策略 預(yù)算 上海機電城招商企劃提案 A樓 B樓 C樓 D樓 夾層 綜合樓（玻璃房） 位于 普陀區(qū) 真南路，占地面積達(dá)7.6萬， 總建筑面積約 121432 ， 容積率為 1.59， 建筑密度約25.2%， 綠化率達(dá) 30%（集中綠化率為 20%） 產(chǎn)品簡介 前言 整體思路 產(chǎn)品及受眾 形象及 logo 傳播主題 階段性策略 預(yù)算 上海機電城招商企劃提案 本案主力特征一覽 大物流 上海四大物流園區(qū)之一“西北物流園” 物流科技園區(qū)“未來島科技園” 中國最大的陸路交易中心 10余家中外大型物流企業(yè)聚集。 產(chǎn)業(yè)聚集 曹安江橋生產(chǎn)資料市場聚集 商圈輻射影響力強 城市次中心 大交通 真南路主干道、中環(huán)線、外環(huán)線、滬寧高速 滬寧鐵路、上海西站 軌道交通 11號線（祁連山路站） 桃浦工業(yè)園 西北物流園 未來島科技園區(qū) 真如城市 副中心 前言 整體思路 產(chǎn)品及受眾 形象及 logo 傳播主題 階段性策略 預(yù)算 上海機電城招商企劃提案 本案區(qū)域項目分布及 SWOT分析 1 2 3 4 5 本案 包裝印刷城 1 華盛商務(wù)花園 2 李子園商務(wù)區(qū) 3 真新商務(wù)樓 4 上海電子商城 5 前言 整體思路 產(chǎn)品及受眾 形象及 logo 傳播主題 階段性策略 預(yù)算 上海機電城招商企劃提案 上海國際包裝印刷城 發(fā) 展商：上海金 鰲 房地 產(chǎn)開發(fā) 有限公司 項 目性 質(zhì) ：工 業(yè) 消 費 品 專業(yè) 市 場 項 目 規(guī) 模： 總 占地 600畝 ；一期 總 建 8.5萬 M2 產(chǎn)業(yè) 主 題 ：包裝 類 機械 設(shè)備 和原 輔 材料 功能 組 合： 規(guī)劃 有展 銷 中心、 教 育培 訓(xùn) 中心、 會議 展 覽 中心、包裝 測試 中心等 價格： 辦 公 6500/M2；商 鋪 1600020000/M2 物業(yè)類型 經(jīng)營范圍或入住客戶 單元面積 備注 底層展示商鋪 包裝機械、包裝原輔材料 2030 m2 框架結(jié)構(gòu)的展示廳商鋪，面積可自由分隔 25層商住樓 各類印刷包裝生產(chǎn)企業(yè)、經(jīng)銷商或商戶 150260 m2 商住兩用，可以注冊 綜合商務(wù)樓 印刷包裝類生產(chǎn)企業(yè)、知名經(jīng)銷商 120300 m2 為 12層的小高層辦公樓 配套商鋪 銀行、便利店、辦證服務(wù)機構(gòu)等 200 m2 包裝城商業(yè)配套 前言 整體思路 產(chǎn)品及受眾 形象及 logo 傳播主題 階段性策略 預(yù)算 上海機電城招商企劃提案 上海電子商城 發(fā)展商：上海電子商城有限公司 項目性質(zhì)：工業(yè)消費品交易市場 項目規(guī)模：占地 600畝，總建面積 50萬 M2 產(chǎn)業(yè)主題：電子產(chǎn)品（電子元件和配件） 功能組合：電子產(chǎn)品交易中心，集批零交易、品 展示推廣、倉儲物流、電子商務(wù)等功能于一體 價格：商鋪 1100013000元 /M2 物 業(yè)類 型 經(jīng)營 范 圍 單 元面 積 備 注 一期 13#樓 商鋪 半 導(dǎo) 體元器件、 電 器元器件、 電腦 通信和 數(shù)碼產(chǎn) 品 1040 m2 小面 積 分割， 總 價控制在 1050萬元， 投 資門檻較 低 酒店 辦 公 酒店 60 m2 四星 級 酒店， 設(shè) 有 300余套客房 中心商 業(yè) 街商 鋪 餐 飲娛樂 、商 業(yè) 配套 簡 裝修 前言 整體思路 產(chǎn)品及受眾 形象及 logo 傳播主題 階段性策略 預(yù)算 上海機電城招商企劃提案 華盛國際商務(wù)花園 發(fā)展商：上海華盛投資有限公司 項目性質(zhì)：綜合商務(wù)花園 項目規(guī)模：總建面積 45萬 M2 物業(yè)組合：標(biāo)準(zhǔn)廠房、商務(wù)辦公樓、 酒店、公寓、配套商業(yè)等 價格：辦公 65007000元 /M2 項目介紹 項目分為東區(qū)和西區(qū)，東區(qū)占地 167畝；以十六層高的綜合商務(wù)辦公樓和十四層高的星級賓館樓作為標(biāo)志性建筑，還建有一幢集大型展示采購、配送中心為一體的工業(yè)“ Shopping Mall”;西區(qū)占地面積 193畝，建有十四層高的“再就業(yè)培訓(xùn)中心”、都市型標(biāo)準(zhǔn)廠房、 60棟獨立商務(wù)別墅， 5幢“白領(lǐng)公寓“、 8幢 藍(lán)領(lǐng)公寓 項目在售部分屬于“華盛國際商務(wù)花園”西區(qū)三期 兩幢 7層樓宇中，東幢為辦公樓，西幢為酒店式公寓； 單元分割面積整層起售為主，辦公主力單元面積 1400平方米。 項目檔次偏低，每棟配有一部電梯。目前產(chǎn)證尚在辦理 前言 整體思路 產(chǎn)品及受眾 形象及 logo 傳播主題 階段性策略 預(yù)算 上海機電城招商企劃提案 上海國際機電五金城 項目介紹 上海 國際 機 電 五金城位于上海嘉定 國際 汽 車 城 內(nèi) ， 商城地址是 寶 安公路 4435號 ， 毗 鄰 f1賽車場 ， 時間 嘉定 區(qū) 重點三 產(chǎn)項 目之一 。 國際 機 電 五金城是由上海 國際 機 電 五金交易中心有限公司投 資開發(fā) 20億 元人民 幣 ， 規(guī)劃 用地 1100余 畝 ， 總 建筑面 積 超 過 70萬平方米 。 上海 國際 機 電 五金城一 、 二期市 場 已于 2005年 5月 18號 成功 開業(yè) ， 營業(yè) 面 積達(dá) 到 30萬平方米 ， 近千商 戶 。 前言 整體思路 產(chǎn)品及受眾 形象及 logo 傳播主題 階段性策略 預(yù)算 經(jīng)營 范 圍 五金機 電 、建材裝 飾 、不 銹鋼 制品、 鋼 材、板材、油漆涂料、燈飾 燈具、 電 器 線纜 等十 個 交易 區(qū) 。 經(jīng)營狀況 一期一 樓 商 鋪 ，主力面 積為 每 間 48平方米，按商 戶 需求分配，租金價格 為 A1 1.30/平方米 /天， A2 1.10/平方米 /天， B 0.98/平方米 /天， C 0.98平方米 /天。一 樓 商 鋪 套租租金價格 為 A1 0.56/平 發(fā) 米 /天，A2 0.48/平方米 /天， B0.42/平方米 /天， C0.38/平方米 /天。商城每年收取市 場 管理 費 20000元，（收 費標(biāo) 準(zhǔn)是每 48平方米 計 算的），外加保 證 金每年 1000元，無物 業(yè) 管理 費 ，廣告 費為 每年 320元，沿街商鋪 廣告 費 每年 960元，另加 邊間費 每年 2000元，商城不 統(tǒng) 一作廣告，在政策 優(yōu) 惠方面因一期招商情 況 火爆，所以商城 并 無 優(yōu) 惠政策，也無免租期。一期招商已 達(dá) 到 97%以上。 上海機電城招商企劃提案 項目商城部分產(chǎn)品 SWOT分析之優(yōu)勢（ S） 大交通 項 目 緊臨 交通干道 真 南路，靠近中 環(huán)線 、外 環(huán)線 、 滬 寧、 滬 嘉等多 條 高速公路； 建 設(shè) 中的 M11線 在距離 項 目 50米 處設(shè) 有站點； 項 目靠近 鐵 路上海西站， 滬 寧 鐵 路 從 旁 經(jīng)過 。 大物流 地 處 上海三大物流 園區(qū) 的西北物流 園區(qū) ，靠近“未 來島 物流科技 園 ”，周 邊 多家大型物流公司入住， 倉儲設(shè) 施充足完 備 ，配 載優(yōu)勢 明顯 ，每天有超 過 5000輛 的 專車 可 為項 目提供物流配送服 務(wù) 。 項 目形象 科技大廈和 創(chuàng)業(yè) 大廈主 樓樓層較 高， 從 主要交通干道看， 項目可 視 性 較 強，在 區(qū) 域 內(nèi) 形象 較 突出。 豐富 資 源 世界五百強加盟 中 發(fā)業(yè)內(nèi) 知名 前言 整體思路 產(chǎn)品及受眾 形象及 logo 傳播主題 階段性策略 預(yù)算 上海機電城招商企劃提案 項目商城部分產(chǎn)品 SWOT分析之劣勢（ W） 環(huán) 境差 項 目周 邊 位于老工 業(yè)園區(qū) ， 舊 有工 業(yè)廠 房、 倉庫 建筑 較 多；而且，周 邊貨運車輛 通行密集，交通混 亂擁 堵， 區(qū) 域整體 現(xiàn)狀環(huán) 境 較 差，改善 尚 需 時 日。 空 間 小 項 目主體已 經(jīng) 建 設(shè) 完成，部分硬件指 標(biāo) 如承重、 層 高 既 定，可以修改的空 間較 小，上述指 標(biāo) 不能符合部分機 電產(chǎn) 品 進(jìn)駐 的要求， 會給項 目功能定位、 產(chǎn) 品策 劃 以及后期招商 帶來 一定限制。 規(guī) 模小 一期商 場 部分 僅 有 3.6萬平方米， 與 周 邊 部分大型工 業(yè) 消 費 品專業(yè) 市 場 的 規(guī) 模相比（如 電 子商 貿(mào) 城 50萬平方米）， 難 以 實現(xiàn)規(guī) 模 經(jīng)濟效 應(yīng) 。 定位 晚 項 目立 項 前期缺乏 對產(chǎn)業(yè) 市 場 以及房地 產(chǎn) 市 場 的深入 調(diào)查研 究，前期 產(chǎn) 品定位方案科 學(xué) 性 較 低， 會給 后期 經(jīng)營 定位以及 項 目招商、 銷 售工作 帶來較 大 壓 力。 前言 整體思路 產(chǎn)品及受眾 形象及 logo 傳播主題 階段性策略 預(yù)算 上海機電城招商企劃提案 項目商城部分產(chǎn)品 SWOT分析之機會（ O） 產(chǎn)業(yè) 機 會 每年 億 元的行 業(yè)產(chǎn)值 ，前景廣泛看好。 國際 機 會 中 國 逐 漸 成 為國際 上的工 業(yè) 采 購 中心，大量 國際組織 、跨 國 企業(yè) 在 長 三角地 區(qū) 尤其是上海地 區(qū) 的采 購 活 動 越 發(fā)頻 繁。 區(qū) 域借 勢 緊 靠曹安生 產(chǎn)資 料 專業(yè) 商圈，注意力容易集中 普陀唯一 項 目是普陀 區(qū) 唯一一家入 選 上海市 16家重點扶持的 項 目，政府扶持力度 較 大。 前言 整體思路 產(chǎn)品及受眾 形象及 logo 傳播主題 階段性策略 預(yù)算 上海機電城招商企劃提案 項目商城部分產(chǎn)品 SWOT分析之威脅（ T） 直接 競爭 區(qū) 域 內(nèi) 分布有多 個 具有一定 規(guī) 模的工 業(yè) 消 費 品 專業(yè) 市 場 ， 經(jīng)營產(chǎn) 品 與 本案具有一定重 疊 ，可能 會 分流本案一定 數(shù) 量的客 戶 。 未 來競爭 周 邊 部分 項 目如“ 華 盛 國際 商 務(wù) 花 園 ”即 規(guī)劃 有 經(jīng)營 工 業(yè)產(chǎn) 品的“工 業(yè) Shopping Mall”，且與 本案定位 類 似， 經(jīng)營 后 將與 本案形成 競爭 。 政策風(fēng)險 國家對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控力度逐漸加大，而項目又是工業(yè)用地性質(zhì)，產(chǎn)權(quán)分割銷售、商鋪使用權(quán)銷售可能對招商產(chǎn)生風(fēng)險 。 前言 整體思路 產(chǎn)品及受眾 形象及 logo 傳播主題 階段性策略 預(yù)算 上海機電城招商企劃提案 項目商城部分威脅劣勢如何規(guī)避 1、 項 目周 邊環(huán) 境通 過 加強自身形象建 設(shè) 以及 導(dǎo) 引系 統(tǒng)設(shè) 置，另外 對 客 戶闡 述浦陀 區(qū) 未來規(guī)劃進(jìn) 行 規(guī) 避； 2、 對 于其他 競爭對 手 來講 ， 項 目商 貿(mào) 部分體量不占 優(yōu)勢 。今后在推廣中可強 調(diào)總 體體量，不就商 貿(mào) 部分 單獨闡 述。另外可 講項 目的 擴 展性放在二期，待一期市 場經(jīng)營 局面打 開 后，二期可以 順勢擴 大商城 規(guī) 模； 3、 對 于 項 目所 屬 板 塊 市 場 不 熱 的缺點，我 們 可以舍棄之前桃浦 概 念，重新提出 “泛曹安板快 ”概 念。 這樣既 可以借曹安商圈的 輻 射影 響 ，又可以 將 本案放置在曹安板快商圈的 國際 生 產(chǎn)資 料采 購 中心的大 概 念下。 前言 整體思路 產(chǎn)品及受眾 形象及 logo 傳播主題 階段性策略 預(yù)算 上海機電城招商企劃提案 目標(biāo)群定位 上海各機 電 市 場 有 轉(zhuǎn)遷 意愿的商 戶 上海各機 電 市 場 有另 開 新店的商 戶 上海各機 電廠 家 上海各機 電廠 家 經(jīng)銷 商 華東 各知名機 電 市 場 商家（有 進(jìn) 入上海市 場 意愿） 部分港臺知名五金 廠 家及 經(jīng)銷 商 部分 國際 知名五金 廠 家及 經(jīng)銷 商 主要目標(biāo)客戶 前言 整體思路 產(chǎn)品及受眾 形象及 logo 傳播主題 階段性策略 預(yù)算 上海機電城招商企劃提案 目標(biāo)群分析 經(jīng)過 前期我 們對 上海市 幾 個 成功 專業(yè) 批 發(fā) 市 場 : 北京路 專業(yè) 批 發(fā) 市 場 、嘉定 國際 五金城、九星批 發(fā) 市 場 、新光彩批 發(fā) 市 場 的 調(diào)查 ,并 做了 這 幾 個 市 場 商家的 問 卷 調(diào)查 ，從 中分析得出： 前言 整體思路 產(chǎn)品及受眾 形象及 logo 傳播主題 階段性策略 預(yù)算 上海機電城招商企劃提案 目標(biāo)群分析 經(jīng)過對滬 上幾 個專業(yè) 市 場 商家的 調(diào)查 ，通 過 左表得知：商 戶傾 向于目前 傳統(tǒng) 的街 鋪 形式以及 經(jīng)營環(huán) 境更為 舒適、高 檔 的商 場 。 街鋪 6 7百貨公司鋪位 8主題式多層專業(yè)商城 7 4020406080人數(shù)種類經(jīng)營戶環(huán)境調(diào)查系列 1 67 8 74街鋪百貨公司鋪位主題式多層專業(yè)商 經(jīng)營戶經(jīng)營模式意愿分析 前言 整體思路 產(chǎn)品及受眾 形象及 logo 傳播主題 階段性策略 預(yù)算 上海機電城招商企劃提案 020406080人數(shù)年數(shù)系列 1 29 72 28 22 年以下 2 -3 年 3 -5 年 5 年 經(jīng)營戶起租年限意愿分析 對 于大多 數(shù) 的商 戶 ， 2年左右的起租期是最 為 恰 當(dāng) 的。左表中 2-3年的比率很高，但其中通 過訪談 得知：2年左右的意愿由于 選項 的原因 沒有準(zhǔn)確反映出 來 。 5年以上基本很少 這與 商家 對 商 場 的影 響 力和后 續(xù)的良好的 經(jīng)營 管理及自身 經(jīng)營 有 關(guān) .很多商家都表示，如果免租期 長 或租金 優(yōu) 惠的 話 ，很多商家起租期 時間 可以延 長 。 目標(biāo)群分析 前言 整體思路 產(chǎn)品及受眾 形象及 logo 傳播主題 階段性策略 預(yù)算 上海機電城招商企劃提案 目標(biāo)群分析 免租期意愿分析 免租意愿分析0%10%20%30%40%50%時間比例系列 1系列 1 6% 36% 46% 12%半年以下半年至一年一年至一年半一年半至兩年商家 對 免租期的 時間 集中在 1年 -1年半占整 個 比例的 43%,半年 -1年也占了很大的比例 達(dá) 36%。對 于免租期商家主要考 慮 初期的營運 成本 ,和商 場 的成熟度 。 對于免租的最低 時 限，市 場 的最低接受度在半年。而通 過 左表得知，商家 對 于免租期也 較為 冷 靜 。 兩年以上免租期的市 場 ，他 們 一般不 會 考 慮 ， 這樣 的市 場 一般很 難成市。 前言 整體思路 產(chǎn)品及受眾 形象及 logo 傳播主題 階段性策略 預(yù)算 上海機電城招商企劃提案 目標(biāo)群分析 10 以下 , 5 %11 到 3 0 , 2 2 %31 到 5 0 , 4 2 %51 到 8 0 , 2 3 %81 到 1 0 0 , 8 %0%10%20%30%40%50%百分比單位 :平方米經(jīng)營面積意愿調(diào)查系列 1 5% 22% 42% 23% 8%10 以下 11 到 30 31 到 50 51 到 80 81 到大部分商家租 賃 面 積 集中在 3150平米 ,占整 個 面 積 段的一半 ,這 是跟所 經(jīng)營 的 業(yè)態(tài) 有 關(guān) ,很多商家都希望把自己的 產(chǎn) 品都展示出 來并有 儲 藏的功能 .11-30平米和 51-80平米面 積 段商家所占的比例基本一致 . 免租期意愿分析 前言 整體思路 產(chǎn)品及受眾 形象及 logo 傳播主題 階段性策略 預(yù)算 上海機電城招商企劃提案 目標(biāo)群分析 樓層需求意愿分析地下一層 , 9首層 , 1 5 0二層 , 6 5三層 , 1 3050100150200樓層人數(shù)系列 2 9 150 65 13地下一層 首層 二層 三層與 其他商 業(yè) 一 樣 ，機 電 五金商家對 于首 層 作 為 其 經(jīng)營樓層 的意愿較 高。 這對 于本 項 目 來講 ，地下和二 層 、三 層 的招商抗性無疑 會加大。如何在租金、免租期、面積設(shè) 置 組 合上下重力，無疑是商城二、三 層 以及地下招商成功的根本 樓層意愿需求分析 前言 整體思路 產(chǎn)品及受眾 形象及 logo 傳播主題 階段性策略 預(yù)算 上海機電城招商企劃提案 目標(biāo)群分析 樓層意愿需求分析 朋友介 紹 、 戶 外廣告、 報紙 成為 商家 獲 得招商信息的主要通道，其中朋友介 紹 所占的比例較 高，同 鄉(xiāng) 群聚在商家所占比例很高。 因此，必要的廣告宣傳 、活 動 行 銷 至 關(guān) 重要，口碑傳 播 將 更成 為 重中之重。 前言 整體思路 產(chǎn)品及受眾 形象及 logo 傳播主題 階段性策略 預(yù)算 上海機電城招商企劃提案 客戶需求總結(jié) 經(jīng)營模式 起租年限 免租 時間 經(jīng)營 面積 經(jīng)營 樓層 商城、街鋪 首層、二層 三層、地下商場 一至兩年 半 年 至 一 年 半 五 十 平 米 上下 前言 整體思路 產(chǎn)品及受眾 形象及 logo 傳播主題 階段性策略 預(yù)算 上海機電城招商企劃提案 經(jīng)營能力要求 知名度、影響力、可視性、可達(dá)性 服務(wù)便利支持 項目形象要求 注冊、辦證、咨詢、投資、稅務(wù)等 資源整合能力、項目定位科學(xué)性等 商 戶 需 求 整合推廣策略 行 業(yè) 展 會 交通路牌及 項 目指示系 統(tǒng) 政策、一站式 辦 事 稅務(wù) 法律投 資 咨 詢 投 資 融資 服 務(wù) 等 行 業(yè)協(xié)會組織駐場 專業(yè) 展 會 、知名企 業(yè) 、 經(jīng)銷 渠道 專業(yè) 招商 經(jīng)營團(tuán)隊 解 決 方 案 先期引如政策 租金水平 免租時間 相關(guān)政策 見 招商相 關(guān) 文件 客戶需求 及解決方案 前言 整體思路 產(chǎn)品及受眾 形象及 logo 傳播主題 階段性策略 預(yù)算 上海機電城招商企劃提案 產(chǎn) 品功能建 議 產(chǎn)品建議 前言 整體思路 產(chǎn)品及受眾 形象及 logo 傳播主題 階段性策略 預(yù)算 專業(yè) 交易 區(qū) 綜 合展 會區(qū) 商 業(yè) 配套 區(qū) 商 務(wù)辦 公 區(qū) 常年定期舉辦專項產(chǎn) 品的展示 發(fā) 布 以 實 物交易 為 主 為 企 業(yè) 商 貿(mào)洽 談 提供 專業(yè)區(qū) 域 引 進(jìn) 如 銀行、餐 飲休 閑 等 實現(xiàn) 四大功能 實 體的相互 聯(lián)動 ， 構(gòu) 成 項 目體 內(nèi) 循 環(huán) 。 國內(nèi)專業(yè) 市 場 作 為 交易 場 所， 僅 起到 實 體 貿(mào) 易的功能， 無法 滿 足客 戶 在商 貿(mào)領(lǐng) 域的其他需求 解 決 之道 上海機電城招商企劃提案 產(chǎn)品建議 商 場 入口建 議 前言 整體思路 產(chǎn)品及受眾 形象及 logo 傳播主題 階段性策略 預(yù)算 上海機電城招商企劃提案 產(chǎn)品建議 鋪 位裝修建 議 前言 整體思路 產(chǎn)品及受眾 形象及 logo 傳播主題 階段性策略 預(yù)算 上海機電城招商企劃提案 產(chǎn)品建議 展 會設(shè)計 建 議 前言 整體思路 產(chǎn)品及受眾 形象及 logo 傳播主題 階段性策略 預(yù)算 上海機電城招商企劃提案 商務(wù)會議室建議 前言 整體思路 產(chǎn)品及受眾 形象及 logo 傳播主題 階段性策略 媒體廣告 前言 整體思路 產(chǎn)品及受眾 形象及 傳播主題 階段性策略 預(yù)算 上海機電城招商企劃提案 招商人員服裝建議 前言 整體思路 產(chǎn)品及受眾 形象及 logo 傳播主題 階段性策略 預(yù)算 上海機電城招商企劃提案 二、行銷企劃如何貼近商家需求 項 目形象定位 前言 整體思路 產(chǎn)品及受眾 形象及 logo 傳播主題 階段性策略 預(yù)算 上海機電城招商企劃提案 打造 “上海機 電 城 ”在上海生 產(chǎn) 型消 費 品的 新 貴 形象； 樹 立 “上海機 電 城 ”項 目的 品牌 形象； 宣 傳 信息能 較 準(zhǔn)確 到 達(dá) 目 標(biāo) 消 費 群體 機 電 、五金 產(chǎn) 品 經(jīng)銷 商、采 購 商、代理商； 宣 傳 入 駐 “上海機 電 城 ”項 目 較 其他 項 目具有更高的 潛在市 場 價 值 空 間 ； 通 過 客 戶維 系活 動 （ 發(fā) 布 會 、 SP活 動 等），吸引以往之 訪 客 參觀 案 場 和 對項 目的 認(rèn) 同和 歸屬 感，同 時帶動 一批 場 外 觀 望者 ； 我們的目的： 前言 整體思路 產(chǎn)品及受眾 形象及 logo 傳播主題 階段性策略 預(yù)算 上海機電城招商企劃提案 要解決的核心問題 作 為 一 個 新起的市 場 型的商 業(yè) 地 產(chǎn)項 目，其 產(chǎn) 品定位要被消 費 群體接受的基本 條件，便是 項 目的品牌。如何在最短 時間內(nèi) 有效建立市 場 品牌形象， 將 是 營銷 策 劃的核心 問題 。 本次推廣，期望以整合品牌 營銷 理念， 創(chuàng) 新塑造上海機 電 城卓然不群的形象，向社 會 及相 關(guān) 行 業(yè)傳遞項 目 獨 特的理念、 鮮 明的品牌 個 性， 并傳達(dá)這 些 個 性都是 貼 近商家需求的。 與 周 邊 機 電 市 場 相比，我 們 在整體 區(qū) 域 環(huán) 境、 產(chǎn)業(yè) 配套、地域文脈等都占有部分 優(yōu)勢 ，制 勝關(guān)鍵 在于 誰將賣 點文章做深做透，準(zhǔn)確 針對 主力市 場 的相 關(guān) 需求、服 務(wù) 品 質(zhì) 、 經(jīng)營 理念、推廣力度高精度 轟 炸。 前言 整體思路 產(chǎn)品及受眾 形象及 logo 傳播主題 階段性策略 預(yù)算 上海機電城招商企劃提案 地鐵上蓋，北京路升級版！ 推廣總精神： 上海機 電 城 前言 整體思路 產(chǎn)品及受眾 形象及 logo 傳播主題 階段性策略 預(yù)算 上海機電城招商企劃提案 LOGO： 前言 整體思路 產(chǎn)品及受眾 形象及 logo 傳播主題 階段性策略 預(yù)算 另行專門提報 上海機電城招商企劃提案 三、產(chǎn)品分賣點傳播主題 前言 整體思路 產(chǎn)品及受眾 形象及 logo 傳播主題 階段性策略 預(yù)算 上海機電城招商企劃提案 產(chǎn)品賣點分析 交通 優(yōu)勢 ：海 陸 空立體交通 緊 靠 軌 道 號線 “站臺 ” 成本 優(yōu)勢 ：租金水平相 當(dāng)與 北京路的 /5 配套 優(yōu)勢 ：各 項 商 務(wù) 配套完善 充裕的停 車 位 聚集 優(yōu)勢 ：周 邊 生 產(chǎn)資 料市 場 及需求 發(fā)達(dá) ， 輻 射力大 品牌 優(yōu)勢 ：世界五百強強力加盟 增 值優(yōu)勢 ：商城政 務(wù)辦 事服 務(wù) 、政策 導(dǎo) 向 優(yōu)勢 、行 業(yè)發(fā) 展前景 經(jīng)營優(yōu)勢 : 商 場 化 經(jīng)營 、 專業(yè) 化管理、集聚性市 場 行 業(yè)優(yōu)勢 : 每年 3000多 億 元的行 業(yè)產(chǎn)值 30%以上的行 業(yè) 增 長 速度 前言 整體思路 產(chǎn)品及受眾 形象及 logo 傳播主題 階段性策略 預(yù)算 上海機電城招商企劃提案 如何使賣點貼近定位、貼近商家需求 交通 升 級 ： 緊 靠 軌 道交通站臺、 陸 、海、空立體交通 環(huán)繞 ， 買賣雙 方皆便利 盈利 升 級 ： 經(jīng)營 成本直 線 下降、租金只 為 北京 東 路 1/5 配套 升 級 ：餐 飲 、 會 晤、 娛樂 、休 閑 、停 車 各 項 配套 齊 全、完善需求 別 無他求 產(chǎn)業(yè) 升 級 ：借 勢 曹安生 產(chǎn)資 料成熟商圈，商 貿(mào) 、展示、 辦 公打造完美 產(chǎn)業(yè)鏈 品牌 升 級 ：世界五百強鼎力加盟 機 電 五金知名企 業(yè) 中 發(fā)實 力打造 政策 升 級 ：各 項優(yōu) 惠政策； 統(tǒng) 一 經(jīng) 管服 務(wù) ，商家 經(jīng)營 無 須 分心 模式 升 級 ：商 場 化 經(jīng)營 、 專業(yè) 化管理 行 業(yè) 升 級 ：每年 30%行 業(yè) 增 長 速度、年均 3000億 元行 業(yè)產(chǎn)值 地鐵旁，北京東路升級版！ 八大升 級 演 繹 上海機 電 城推廣 賣 點 組團(tuán) 前言 整體思路 產(chǎn)品及受眾 形象及 logo 傳播主題 階段性策略 預(yù)算 上海機電城招商企劃提案 差異化的優(yōu)勢如何建立 推廣通路 交通 盈利 配套 產(chǎn)業(yè) 品牌 政策 新聞軟文廣告網(wǎng)絡(luò)人員行銷口碑傳播 優(yōu)惠條件完善服務(wù) 政策扶持 國 內(nèi) 外 聯(lián) 手 品牌保證 借勢曹安成熟商圈 產(chǎn)業(yè)聚集 商務(wù)生活配套 服務(wù)完善 經(jīng)營成本下降 誘人利潤 產(chǎn)品 支撐點 廣告 宣傳點 八大升級 差異化優(yōu)勢 無比便捷 地鐵立體交通 地鐵上蓋 北京路升級版 模式 行業(yè) 商場經(jīng)營專業(yè)管理 環(huán)境提升 產(chǎn)業(yè)無比光明 前途光明 上海機 電 城 前言 整體思路 產(chǎn)品及受眾 形象及 logo 傳播主題 階段性策略 預(yù)算 上海機電城招商企劃提案 一 個 中心 八大升 級 、差 異 化 優(yōu)勢 打造 產(chǎn)業(yè) 新 貴 兩條戰(zhàn)線 本地推廣、 異 地推廣 三大 戰(zhàn) 役 市 場啟動 、重點突破 、口碑 傳 播 招商推廣戰(zhàn)略： 一個中心，兩條戰(zhàn)線，三大戰(zhàn)役 前言 整體思路 產(chǎn)品及受眾 形象及 logo 傳播主題 階段性策略 預(yù)算 上海機電城招商企劃提案 招商 準(zhǔn) 備 重點突破 口碑 傳 播 07年 9月 07年 12月 0年 月 道具準(zhǔn) 備 9.15 市 場啟動 營業(yè) 整合推廣執(zhí)行計劃表 注：具體 時間節(jié) 點根據(jù)招商 實際 情 況進(jìn) 行 調(diào) 整。 0年 月 市場培育整合推廣 前言 整體思路 產(chǎn)品及受眾 形象及 logo 傳播主題 階段性策略 預(yù)算 上海機電城招商企劃提案 第一 階 段 招商準(zhǔn) 備 期 引 發(fā) 注意 準(zhǔn) 備 充分 各 項 準(zhǔn) 備 措施到位 概 念先行 為 招商 儲備 客 戶 ，概 念炒作 建立強大的 項 目品牌知名度 第二 階 段 市 場啟動 期 第三 階 段 重點突破 整和推廣人 員 拜 訪 知名度 轉(zhuǎn) 化 為 品牌美 譽 度 0 . 0 . 第四 階 段 口碑持 續(xù) 期 強 勢進(jìn) 入持 續(xù) 期 擴 大客源 品牌 誕 生造 勢 品牌 賣 點整合 前期 概 念宣 傳 促使 決 定行 為 品牌 現(xiàn)場 體 驗 人 員 行 銷 突破 集中暴力推廣 品牌文化延展 賣 點行 銷 體 驗 強化 前言 整體思路 產(chǎn)品及受眾 形象及 logo 傳播主題 階段性策略 預(yù)算 階 段 陳 述 渠道、人力行銷為主 ,廣告推廣為輔 上海機電城招商企劃提案 第一 階 段：招商準(zhǔn) 備 期 1、 關(guān)鍵詞 ：未 見 其人，先 聞 其 聲 。 2、推廣目 標(biāo) ： （ 1）道具準(zhǔn) 備 、市 場預(yù)熱為 主， 現(xiàn)場 和 戶 外先行， 進(jìn) 行 視覺 宣 傳 ，引起市 場關(guān) 注 并 期待（ 2） 概 念和板 塊 炒作，初步 樹 立起 項 目的品牌知名度。 （ 3）做好招商前的準(zhǔn) 備 工作，相 關(guān) 招商道具的準(zhǔn) 備 ， 為 后期打好基 礎(chǔ) 。 3、推廣主 題 ：泛曹安板 塊 再 現(xiàn) 商 場 型機 電 市 場 、上海機 電 城打造 產(chǎn)業(yè) 高端！ 4、系列 軟 性炒做 +形象宣 傳 （ 1）曹安商圈，中 國 生 產(chǎn)資 料批 發(fā) 市 場 之王 ！ （ 2）機 電 市 場 出 現(xiàn) 新 趨勢 、商 場 化成就 產(chǎn)業(yè) 新 貴 ！ （ 3） . 產(chǎn)業(yè) 新 貴 、上海機 電 城再 現(xiàn) 北京路繁 華 ！ （）出 門既 地 鐵 站臺，首 個緊 靠地 鐵 的五金商城 上海機 電 城 驚艷 北上海！ 5、配合 （ 1）招商系 統(tǒng) 建立人 員隊 伍建立， 隊 伍 組訓(xùn) 。 （ 3）售 樓處內(nèi) 外布置完成。 前言 整體思路 產(chǎn)品及受眾 形象及 logo 傳播主題 階段性策略 預(yù)算 上海機電城招商企劃提案 6、 VI系 統(tǒng)導(dǎo) 入： （ 1） 圍繞 品牌要 傳達(dá) 的精神， 設(shè)計項 目名 稱 、 標(biāo) 志、平面、 現(xiàn)場 包裝、 銷 售 資 料、 戶 外廣告、 DM及其他各 種 展示 資 料等。 （ 2） 將項 目文化 內(nèi) 涵在 傳 播體系中自始至 終 地 貫 穿全 盤 ，不 斷 出 現(xiàn) 在各 種 媒體 載 體中。 （ 3）加強受 眾 的品牌 認(rèn) 知度， 對 本 項 目 記憶 深刻。 7、 產(chǎn) 品形象包裝 導(dǎo) 入： （ 1） 建 議 打造 樣 板 帶 ： 啟動樣 板 帶 的施工，以一定的方式和手段 將項 目理念 與 城市 營 造融 會 其中，打 動目 標(biāo) 客群，使其 產(chǎn) 生強烈的期待和 認(rèn) 同感。 （ 2）看房通道：通 過 工地 圍 板、引 導(dǎo) 旗、道路指示牌、看板等強化 項 目信息，展示品牌形象，加強客群 對 本案的 認(rèn) 知度。 （ 3）施工 現(xiàn)場 ：注重施工 現(xiàn)場 的物料堆放，安全 標(biāo)識 、 溫 馨小提示，展 現(xiàn)開發(fā) 商的 細(xì) 致 與專業(yè) 度。 （ 4）城市 標(biāo) 志： 從 市 區(qū) 到案 場 中 節(jié)選 沿途候 車 亭、站牌、免 費 看房大巴士，都用 項 目 統(tǒng) 一的形象 設(shè)計 ，成 為 流 動 的宣 傳 品，也使 項 目信息 傳達(dá) 在城市或者 區(qū) 域板 塊 中無 處 不在。 前言 整體思路 產(chǎn)品及受眾 形象及 logo 傳播主題 階段性策略 預(yù)算 上海機電城招商企劃提案 第二 階 段：市 場啟動 期 1、 關(guān)鍵詞 ：初 見 其人， 漸領(lǐng) 其神。 2、推廣目 標(biāo) ： （ 1）以品牌差 異 度 為 重點 進(jìn) 行炒作，整合各方面 資 源 優(yōu)勢樹 立 項 目品牌。 （ 2） 導(dǎo) 出“北京 東 路升 級 版” 概 念， 結(jié) 合 軌 道站臺 優(yōu)勢 強 勢 引 導(dǎo) 新機 電 市 場進(jìn)駐 商城的新主 張 。 （ 3）建立 與 目 標(biāo) 消 費 群身 份 、地位、 個 性、喜好地 關(guān)聯(lián) ， 從 而吸引消 費 者 對項 目的高度 關(guān) 注， 并獲 取其 認(rèn) 同感。 3、推廣主 題 ： 八大升 級 、打造北京路升 級 版！ 世界五百強強力加盟上海機 電 城，中 發(fā) 集 團(tuán) 打造全球機 電 采 購 中心 出 門既 地 鐵 站臺，首 個緊 靠地 鐵 的五金商城 上海機 電 城 驚艷 普陀！ 前言 整體思路 產(chǎn)品及受眾 形象及 logo 傳播主題 階段性策略 預(yù)算 上海機電城招商企劃提案 4、推廣策略： （ 1）硬廣告 通 過 系列的形象廣告，強化品牌形象。（后期可 結(jié) 合 銷 售） （ 2） 軟 廣告 純 粹的新 聞 性描述，可更多的強化本 項 目的 資 源 優(yōu)勢 ，因此可以 與 硬廣告 組 合 發(fā) 布， 并 形成一定的系列性，在前期占引 導(dǎo) 消 費輿論 的作用。 （ 3） 戶 外廣告和 網(wǎng)絡(luò) 廣告 此 類 廣告可以持 續(xù) 性的吸引 來 人 來電 最好的工具，尤其我 們 強 調(diào)對競爭對 手的客源的 攔 截和 搶奪 。 （ 4）公 關(guān) 、 SP活 動 結(jié) 合“上海機 電 市 場 新 發(fā) 展走 勢 ”主和世界五百強企 業(yè)簽約儀 式 進(jìn) 行深入 開 展，充分 運 用各 項資 源， 舉 行專 家座 談 。 (5) DM直 郵 向全 國 76萬 個 機 電 企 業(yè) 、各大 專業(yè) 市 場發(fā) 送 DM， 并進(jìn) 行人 員 跟蹤 前言 整體思路 產(chǎn)品及受眾 形象及 logo 傳播主題 階段性策略 預(yù)算 上海機電城招商企劃提案 第三 階