2008-2009 年中國房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫！全國 大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 2008-2009 年中國房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 1 池州國際汽車城營銷推廣方案 2008 年 4 月 15 日 2008-2009 年中國房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫！全國 大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 2008-2009 年中國房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 2 目 錄 前言： . 4 一、池州市經(jīng)濟及房地產(chǎn)發(fā)展概況 . 5 （一）經(jīng)濟發(fā)展狀況 . 5 （二）固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)投資情況 . 6 （三）池州房地產(chǎn)市場發(fā)展情況 . 7 （四）住宅市場情況 . 8 （五）商業(yè)發(fā)展情況 . 9 二、池州市汽車市場發(fā)展分析 . 10 （一）汽車行業(yè)需求分析 . 10 （二）池州汽車市場經(jīng)營情況 . 11 （三）結(jié) 論 . 12 三、周邊項目調(diào)研 . 13 （一）項目調(diào)研情況 . 13 （二）調(diào)研項目總結(jié) . 15 四、項目定位 . 16 （一）項目簡介 . 16 （二）產(chǎn)品線 . 16 （三）項目 SWOT 分析 . 17 （四）項目發(fā)展理念 . 19 （五）項目市場定位 . 20 （六）形象定位 . 21 （七）產(chǎn)品業(yè)態(tài)劃分 . 22 （八）項目客群定位 . 28 （九） 項目價格定位 . 30 2008-2009 年中國房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫！全國 大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 2008-2009 年中國房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 3 1、 定價原則： . 30 五、營銷策略策略圖及策略點 . 35 六、銷售方案 . 38 （一）銷售階段劃分 . 38 （二）按物業(yè)劃分 . 40 七、招商方案 . 41 八、推廣方案 . 42 （一）推廣策略 . 42 （二）推廣主題 . 45 （三）推廣階段劃分 . 47 （四）各個階段推廣實施 . 48 九、媒體策略 . 52 (一 ) 媒體分析 . 52 （二）媒體選用 . 54 （三）媒體組合策略 . 55 （四） 媒體排期及費用 . 56 十、整體推廣費用預算及分配 . 59 2008-2009 年中國房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫！全國 大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 2008-2009 年中國房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 4 前言： 本案是池州國際汽車城的銷售及招商解決方案， 池州是位于安徽南部的一個小城市， 07 年 GDP 排名安徽省最末 ， 而項目位于池州市新規(guī)劃的站前區(qū)， 在 2008 年國家房地產(chǎn)政策持續(xù)從緊的形勢下，如何 在保證利潤的基礎(chǔ)上快速去化 項目 4 萬平米的商住物業(yè) 是當前銷售的主要目標 。 本案的核心指導思想是共贏，共贏是建立在 市場分析、價值體現(xiàn)、 利益共享的基礎(chǔ)上。本解決方案的思路基本都源于此。文中若有不當之處，還請領(lǐng)導斧正。 2008-2009 年中國房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫！全國 大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 2008-2009 年中國房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 5 一、 池州市經(jīng)濟及房地產(chǎn)發(fā)展 概況 （一） 經(jīng)濟發(fā)展狀況 07 年池州市 GDP 為 156.6 億元，不考慮通貨膨脹因素，同比增長 15.1，為歷年增長之最。人均 GDP 為 11515 元，同比增長 15.06。 以上數(shù)據(jù)來源于池州市國 民經(jīng)濟發(fā)展公報 總體來看，池州市經(jīng)濟近年來處于穩(wěn)步上升的階段 ，但與周邊城市相比，經(jīng)濟水平仍然落后， 07 年池州市 GDP 總量僅相當于合肥的 11、安慶的 26、銅陵的 54。在 2007 年安徽省 17 個市的 GDP 排名中， 排在最后。但是從經(jīng)濟增長速度來看，僅次于合肥位居前列， 總結(jié)： 池州市目前整體經(jīng)濟水平較落后，但是發(fā)展?jié)摿薮蟆?池州市進3 年G D P 增長情況（單位：億元）110.18130.1156.60204060801001201401601802005年 2006年 2007年池州市進3 年人均G D P 增長情況（單位：元）87191000711515020004000600080001000012000140002005年 2006年 2007年 2008-2009 年中國房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫！全國 大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 2008-2009 年中國房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 6 （二） 固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)投資情況 近年來，池州市固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)開發(fā)投資速度較快， 07 年全市實現(xiàn)固定資產(chǎn)投資 139.85 億元，同比增長 53.6，其中房地產(chǎn)投資 13.7 億元，同比增長 37，占固定資產(chǎn)投資比例 近 10。從增長的比例來看， 06 年固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)開發(fā)投資比例分別為 28.7和 22.7， 05 年分別為 34.5和 13.6， 以上數(shù)據(jù)來源于池州市國民經(jīng)濟公報 總結(jié)： 07 年是池州市發(fā)展最快的一年，尤其是房地產(chǎn)的發(fā)展，更是迅速。 08 年將是池州市城市規(guī)劃設(shè)計的執(zhí)行年，站前區(qū)眾多的商業(yè)項目都將于 08 年底前面世，市場機遇與壓力同在。池州市近3 年固定資產(chǎn)投資增長情況（單位：億元）75.691.04139.850204060801001201401602005年 2006年 2007年池州市近3 年房地產(chǎn)投資情況（單位：億元）7.779.5413.07024681012142005年 2006年 2007年 2008-2009 年中國房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫！全國 大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 2008-2009 年中國房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 7 （三） 池州房地產(chǎn) 市場發(fā)展情況 如下圖表，池州市房地產(chǎn)發(fā)展處于一個相對穩(wěn)定上升的狀態(tài)， 07 年房地產(chǎn)交易額約為 26 億元，與 2006 年的 19 億元相比增長了 37，交易面積約 99 萬，與 2006 年的 94 萬相比增長了 5.3。由此可見， 06 年到 07 年房地產(chǎn)價格上漲迅速。 07 年池州市各類商品房成交均價為 2570.54 元 / ,06 年各類商品房成交均價為 2237.86 元 / ,同比上漲了 15。 08 年 1 3 月份各類商品房交易額為 5.1 億元，成交均價為 3010.54 元 /，相比 07 年增長了 17。 2006 年 2007 年 2008 年 1 3 月 交易面積 （萬） 94 99 17.66 交易額 （億元） 19 26 5.1 以上數(shù)據(jù)來源于池州市房管局 據(jù)房管局了解， 08 年池州市 共 安排房地產(chǎn)開工面積 400 萬，年底前竣工 240 萬，其中主城區(qū)完成房地產(chǎn)施工面積 150 萬平方米，竣工商品房和拆遷安置房面積分別為 65 萬平方米和 30 萬平方米。 總結(jié)： 08 年 池州 房地產(chǎn)市場將會供 大 于求，市場競爭將會進一步激烈。 池州市近年房地產(chǎn)成交均價（元/ 平方米）2237.862570.543010.5405001000150020002500300035002006年 2007年 2 0 0 8 年1 3 月 2008-2009 年中國房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫！全國 大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 2008-2009 年中國房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 8 （四） 住宅市場情況 07 年池州房地產(chǎn)市場住宅成交面積為 40.59 萬，成交均價為 2364.64 元 /。 08 年 1 3 月份住宅成交面積為 8.37 萬，成交均價 2536.67 元 /，同比增長 7。 08 年住宅市場供應(yīng)將會加大，隨著碧桂圓、百牙西路、新城明珠、河濱花園、書香名邸、興濟百苑等項目的陸續(xù)開工，預計 08 年住宅供應(yīng)量為 80 萬左右 。 2006 年 2007 年 2008 年 1 3 月 住宅交易面積（萬） 29.27 40.59 8.73 住宅交易額（億元） 5.7 9.6 2.2 以上數(shù)據(jù)來源于池州市房管局 總結(jié)： 08 年池州住宅市場產(chǎn)品線豐富 ,供給嚴重大于需求，住宅市場競爭將會進一步激烈。池州市近年來住宅成交均價（元/ 平方米）1934.82364.642536.670500100015002000250030002006年 2007年 2 0 0 8 年1 3 月 2008-2009 年中國房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫！全國 大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 2008-2009 年中國房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 9 （五） 商業(yè)發(fā)展情況 池州市商業(yè)發(fā)展相對落后，屬于傳統(tǒng)的自然的商業(yè)發(fā)展模式，商業(yè)氣氛不活躍。 缺乏主導型的大市場和專業(yè)市場 ， 07 年商業(yè)成交面積為 2.82 萬， 06 年成交 2.31 萬，如下圖表所示： 以上數(shù)據(jù)來源于池州市房管局 由上表可以看出，近 3 年來池州市商業(yè)交易 面積較少，且增長并不明顯。商業(yè)價格并不穩(wěn)定，總體水平 上升 。 這跟這幾年商鋪放量較少有關(guān)聯(lián)， 08 年 3 月單價達到最高。從市場供應(yīng)量來看， 08 年商業(yè)上市量將會遠遠超過 07 年，主 要是因為站前區(qū)的規(guī)劃及一系列商業(yè)項目的啟動，增加了商業(yè)的供應(yīng)量 。 總結(jié)： 從 07 年商鋪成交 2.8 萬方的 去化量 來看， 08 年， 09 年商鋪的上市量將會將會是 07 年的幾倍， 池州商鋪銷售的風險增大。 池州市近1 5 個月商業(yè)成交均價( 元/ 平方米)5,0866,2936,9995,1714,8135,6545,1756,044 6,098 6,1346,7556,1346,2885,5188,78101,0002,0003,0004,0005,0006,0007,0008,0009,00010,0002007年1月2007年2月2007年3月2007年4月2007年5月2007年6月2007年7月2007年8月2007年9月2007年10月2007年11月2007年12月2008年1月2008年2月2008年3月池州市近3年商業(yè)成交面積（萬方）1.962.312.8200.511.522.5305年 06年 07年 2008-2009 年中國房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫！全國 大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 2008-2009 年中國房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 10 二、 池州市 汽車市場發(fā)展分析 （ 一 ） 汽車行業(yè)需求分析 隨著交通的發(fā)達，池州市機動車保有量增長迅速， 07 年全市機動車輛保有量為 14.3 萬輛，增長了 18，其中 小型、微型的私家車保有量為 7674 輛，增長了 34。由此可見近年來池州私家車增加迅速，強勁的市場需求與落后的行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀形成了鮮明的對比，未來 市場對與汽車經(jīng)銷行業(yè)的需求將越來越大 ，這一點對于本項目來說是一個重要的機會。 以上數(shù)據(jù)來源于池州市國民經(jīng)濟發(fā)展公報 總結(jié)： 緊抓 汽車專業(yè)市場 是保證項目成功的先 決 條件。 池州市近3年機動車輛保有量10.612.114.3024681012141605年 06年 07年池州市近3 年私家車增長情況43355740767412541385193402000400060008000100001200005年 06年 07年小型、微型車保有量 新增量 2008-2009 年中國房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫！全國 大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 2008-2009 年中國房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 11 （二） 池州汽車市場經(jīng)營情況 無主導聚集 ” 的市場 目前池州汽車銷售商家主要分布在杏花村大道和翠微西路一帶，另有部分分布在其他路段，但以上兩處的汽車經(jīng)銷商家只是松散的分布在這 一區(qū)域，從經(jīng)營規(guī)模、品牌號召力上都不具備領(lǐng)軍區(qū)域的實力；同時，齊山大道所在的站前區(qū)，目前雖然只有上海大眾和奇瑞汽車兩家 4S 店，但從現(xiàn)有物業(yè)的單體規(guī)模、 產(chǎn)品 規(guī)劃、賣場品質(zhì)和這個區(qū)域的土地儲備等方面來分析，站前區(qū)具備成長為池州汽車銷售及修配行業(yè)主導區(qū)域的潛力 二三線品牌 ” 大行其道 在被調(diào)查的 12 個銷售商和 16 個汽車品牌中，只有上海大眾和上海通用算是一線品牌，大多數(shù)經(jīng)銷商經(jīng)銷的都是二三線品牌。 汽車品牌經(jīng)銷空白多。 經(jīng)營用物業(yè) “ 不專業(yè) ” 商家經(jīng)營中使用的物業(yè)極少是專門為汽車銷售設(shè)計和建造的 ， 除了上海大眾和奇瑞的 兩家 4S 店是專門為汽車銷售設(shè)計和建造的賣場，調(diào)研中的其他商家基本是購買或租用普通的門面房進行經(jīng)營，盡管地段具有一定優(yōu)勢，但缺點非常明顯，首先是賣場的面寬進深等尺度無法滿足經(jīng)營需要，經(jīng)營面積往往得不到保證，大多數(shù)商家的賣場只能展示 3-5 輛樣車，別克專賣店甚至只展示了一輛樣車；其次是受制于裝修和擺放，汽車賣場應(yīng)具備的展覽展示功能無從體現(xiàn)，賣場的氣氛得不到烘托；再次是門前屋后缺少停車場地，無法保證應(yīng)有的銷售庫存，也弱化了賣場的展覽展示作用。 2008-2009 年中國房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫！全國 大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 2008-2009 年中國房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 12 無自主產(chǎn)業(yè)鏈 由于池州市自身汽車行業(yè)的缺陷，汽車服務(wù)行業(yè)對外依賴性較大 ，尤其是受安慶汽車市場輻射的影響，在售后服務(wù)及維修上對其依賴性較強，沒有形成自己獨立自主的產(chǎn)業(yè)服務(wù)鏈。 對比汽車經(jīng)銷市場，汽車服務(wù)業(yè)的也會隨著汽車市場的成熟而逐步壯大，對于專業(yè)化、集中化的經(jīng)營物業(yè)需求量也會迅速上升。 （三） 結(jié) 論 池州的汽車經(jīng)銷市場還 處于初級水平， 需要專業(yè)化、規(guī)?；⒄系钠嚱?jīng)銷市場，項目的上市順應(yīng)了市場的需求； 站前區(qū)是整個行業(yè)的未來發(fā)展?jié)摿Π鎵K，這一區(qū)域?qū)砷L為池州 汽車行業(yè)商貿(mào) 圈 ； 在售汽車的主要是二三線品牌，池州居民對于汽車的購買力還在慢慢釋放， 未來市場對汽車消費的需求及對品 牌種類和汽車 服務(wù) 業(yè)的需求會逐漸增大 專業(yè)的 汽車經(jīng)營用物業(yè)十分匱乏，本地汽車經(jīng)銷商及汽車服務(wù)產(chǎn)業(yè)對專業(yè)物業(yè)的需求旺盛 。 2008-2009 年中國房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫！全國 大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 2008-2009 年中國房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 13 三、 周邊 項目調(diào)研 （ 一 ） 項目調(diào)研情況 本次調(diào)研的對象主要以站前區(qū)項目為主，重點市商業(yè)項目和與本案物業(yè)具有重復的項目，具體情況如下： 項目名稱 開發(fā)商 項目概況 物業(yè)種類 開發(fā)節(jié)點 銷售價格 與本案競爭權(quán)重 金匯安置小區(qū) 池州金匯置業(yè) 該項目位于本案斜對面，為安置小區(qū)，建筑面積 8 萬方，其中安置房面積 6 萬方，可售面積 2 萬方。 該小區(qū)以住宅為主，配有少量的社區(qū)商業(yè)。 該項目多為拆遷 還房 ，現(xiàn)已交付。 住宅均價： 1700左右 商業(yè) 均價：步行街一層售價為5488，臨湖南路一層售價 4288，二層為 2288，其中中間最高價格為 4788 1 百匯廣場 浙江寶馬集團與池 州百匯置業(yè) 該項目位于本案相鄰，占地 100 畝，建筑面積7.1 萬方。 該項目以商業(yè)為主，業(yè)態(tài)種類繁多，涵蓋商務(wù)辦公區(qū) ,精品展示區(qū)、汽車配件用品區(qū)、五金燈具區(qū)、裝飾五金建材區(qū)、物流倉儲區(qū)、配套生活百貨區(qū) 還項目分三期建設(shè)，一期建筑面積 30000 平米， 2007 年 12月開工， 2008 年 5 月竣工，于2008 年 6 月開張；二期建筑面積 30000 平米，于 2008 年 6月開工，年底建成；三期 11000平米，為百貨休閑娛樂配套區(qū)。 一期共推出 6棟，售價 2700 4200 左右，其中沿長江南路商鋪均價4200，一、二層連賣。 10 2008-2009 年中國房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫！全國 大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 2008-2009 年中國房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 14 豪豐國際建材裝飾城 由阿根廷籍華人葉志一先生投資建設(shè) 項目位于高速管委對面，與火車站比鄰，項目占地 140 畝，建筑面積 10 萬多方，總投資1.6 億元人民幣。 該項目以建筑裝飾材料市場為主要業(yè)態(tài)，另配套商貿(mào)物流、酒店住宿、商務(wù)辦公和餐飲休閑多種業(yè)態(tài)等。 項目計劃于 2008 年 8 月底開工， 2009 年 5 月隆重開業(yè)。 5000 3 池州碧桂 園 碧桂 園 地產(chǎn) 項目位于站前區(qū)西部，北抵齊山平天湖景區(qū)，南瀕沿江高速公路，東接齊山大道、 318 國道，西臨長江南路，占地2200 畝，總建筑面積約250 萬方。 池州碧桂園的業(yè)態(tài)豐富，包括了多層、高層、雙拼住宅、聯(lián)體住宅、別墅級洋房、五星級鳳凰酒店，學校以及醫(yī)療門診設(shè)施等。此外社區(qū)里還規(guī)劃化了大型的社區(qū)商業(yè)步行街，涵蓋了休閑娛樂、餐飲、便民服務(wù)等各類主題品牌店、并有銀行、大型超市等。 項目一期 805 畝已經(jīng)動工，預計 5 月上市 未知 2 上海城 安徽齊山房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司和安徽升金物流有限公司 項目位于豪豐建材城對面與高速管委比鄰項目總占地 80 畝，總投資 2億元以上，總建筑面積14 萬平方米 該項目業(yè)態(tài)種類豐富，涵蓋了四星級賓館、商務(wù)辦公樓、物流信息及配送中心、家庭旅館、大型超市、休閑廣場等綜合性商業(yè)服務(wù)中心。 項目計劃將于 2009 年 5 月以前全部建成，一期工程近 7 萬平方米，計劃于 2008 年 8 月前建成。一期預計 5月份推出。 5000 3 徽商城 徽商集團 項 目位于站前區(qū)汽車站斜對面，總投資 4.2 億 項目建成后將形成優(yōu)特農(nóng)副產(chǎn)品、建材裝飾材料 (含燈 項目現(xiàn)已動工，預計 3 年全部建成， 1 期預計于 8 月左右推 未知 3 2008-2009 年中國房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫！全國 大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 2008-2009 年中國房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 15 元，建筑面積 45 萬方。 飾、電器 )、鋼材、瓷器銅飾品、服裝日用品、旅游文化用品等專區(qū)，輔以現(xiàn)代電子商務(wù)，完善的倉儲物流，先進的交易方式，形成現(xiàn)代批發(fā)商業(yè)為主體、零售商業(yè)為補充、電子商務(wù)為平臺的商業(yè)服務(wù)綜合體系。 出 （ 二 ）調(diào)研項目總結(jié) 在本次調(diào)研的項目中，與本案競爭最弱的為金匯安置小區(qū)，金匯安置小區(qū)以安置房為主，雖含有少量的商 鋪也只是拆遷還房，很少對外出售。 但該項目在價格上為本項目提供了可以參考的依據(jù)。 百匯廣場為本案重點競爭對手，不僅位置上的靠近，而且在業(yè)態(tài)化分上也具有很強的重復性 ， 精品展示區(qū)與汽配區(qū)與本案直接形成競爭 ； 產(chǎn)品上與本案 相比具有一定的優(yōu)勢 ； 該項目先于本案啟動， 占盡市場先機。 從目前情況來看，形勢不利于本案。 碧桂 園 對本案來說既是威脅同時碧桂 也是機會，碧桂圓 的 推出，分流部分投資客戶，且碧桂圓品牌效應(yīng)明顯，可以轉(zhuǎn)移并集中市場注意力，對本案來說，這些都是推廣中應(yīng)注意的；但是碧桂圓的推出為 站前區(qū) 帶來了大量的人氣，增加了消費 者對 站前區(qū) 的投資信心，有利于加快該區(qū)域的發(fā)展速度。 徽商城、上海城、建材城各有各的主要業(yè)態(tài)，但在配套方面與本案具有一定的重復性，相互之間存在一定的 競爭，尤其對投資客戶上，競爭相對會更激烈。 從總體來看，站前區(qū)將要推出的商業(yè)項目雖各有自己的主營業(yè)態(tài)，但在配套的業(yè)態(tài)規(guī)劃上重復性較強，不僅加深了個項目間的競爭，同時對未來站前區(qū)的發(fā)展也是一個極大的挑戰(zhàn)。 2008-2009 年中國房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫！全國 大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 2008-2009 年中國房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 16 四 、 項目定位 （一） 項目簡介 池州國際汽車城位于站前區(qū)長江南路南側(cè)，占地 50 畝，建筑面積約 4 萬 ，共 6 棟。業(yè)態(tài)包含 小型車輛 銷售區(qū)、大型機動車輛銷售區(qū)、 摩托車電動車銷售區(qū)、汽車維修美容區(qū)及 寫字間、商務(wù)公寓 等。 （二） 產(chǎn)品線 物業(yè)狀況一覽表 物業(yè)類型 數(shù)據(jù) 占總物業(yè)比例 商業(yè)面積 一層商業(yè)面積 12641.4 31.4% 二層商業(yè)面積 9576 23.8% 1公寓 面積 12700.8 31.5% 6樓 公寓 面積 5363.82 13.3% 總計 40282.02 從表中看出 :本案物業(yè)種類 有三種 ,相較汽車專業(yè)市場而言 ,一層商業(yè)物業(yè)的業(yè)態(tài)定位較明確 ,二層商鋪的定位存在難度 ,另商務(wù)公寓面積所在比重很大， 占了物業(yè)總量的 44 。 2008-2009 年中國房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫！全國 大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69