房地產(chǎn)土地使用稅的征收與管理 近年來(lái)，為配合對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控措施，國(guó)家稅務(wù)總局出臺(tái)了多項(xiàng)政策、法規(guī)，以進(jìn)一步加強(qiáng)該行業(yè)的征收管理工作對(duì)加強(qiáng)土地使用稅的征收與管理起到一定作用，但在實(shí)際工作中，我們?nèi)园l(fā)現(xiàn)土地使用稅還存在一些亟待明確的問(wèn)題。一、開發(fā)用地起始繳納土地使用稅時(shí)間 1、城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例： 第九條：新征用的土地，依照下列規(guī)定繳納土地使用稅：（一）征用的耕地，自批準(zhǔn)征用之日起滿1年時(shí)開始繳納土地使用稅；（二）征用的非耕地，自批準(zhǔn)征用次月起繳納土地使用稅。2、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于通過(guò)招拍掛方式取得土地繳納城鎮(zhèn)土地使用稅問(wèn)題的公告（國(guó)家稅務(wù)總局公告2014年第74號(hào)）對(duì)以招標(biāo)、拍賣、掛牌方式取得土地的城鎮(zhèn)土地使用稅問(wèn)題公告如下:通過(guò)招標(biāo)、拍賣、掛牌方式取得的建設(shè)用地，不屬于新征用的耕地，納稅人應(yīng)按照財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知（財(cái)稅2006186號(hào)）第二條規(guī)定，從合同約定交付土地時(shí)間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時(shí)間的，從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。3、財(cái)稅【2006】186號(hào)： 自2007年1月1日起，以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時(shí)間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時(shí)間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。 實(shí)際工作,房地產(chǎn)企業(yè)土地使用稅的納稅起始時(shí)間,又可分為以下兩種情況: （1）已經(jīng)簽訂出讓協(xié)議，但是，由于政府拆遷工作沒(méi)有完成，開發(fā)工作并未如期進(jìn)行的：可以根據(jù)實(shí)際情況申請(qǐng)不繳土地使用稅（不是減免）。但是，如果不但簽訂了協(xié)議，而且已經(jīng)取得了國(guó)有土地使用權(quán)證書，即使是沒(méi)有進(jìn)入實(shí)際使用階段，也應(yīng)該依法繳納土地使用稅。 （2）開發(fā)工作已經(jīng)開始，但是土地出讓協(xié)議尚未簽訂或者開發(fā)在前、協(xié)議在后的。因?yàn)閷?shí)際使用行為在前，因此，應(yīng)以實(shí)際使用時(shí)間的次月作為納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間。即使是已經(jīng)簽訂出讓、轉(zhuǎn)讓協(xié)議，也不能以協(xié)議規(guī)定時(shí)間為準(zhǔn)二、開發(fā)用地終止繳納土地使用稅時(shí)間 1、財(cái)稅【2008】152號(hào)： 自2009年1月1日起，納稅人因房產(chǎn)、土地的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化而依法終止房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)的，其應(yīng)納稅款的計(jì)算應(yīng)截止到房產(chǎn)、土地的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化的當(dāng)月末。 2、河北省地方稅務(wù)局關(guān)于地方稅有關(guān)業(yè)務(wù)問(wèn)題解答（2014年6月27日） 房地產(chǎn)企業(yè)因商品房的出售而終止其城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)的：“納稅義務(wù)終止時(shí)間”應(yīng)按照財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問(wèn)題的通知（財(cái)稅2008152號(hào)）第三條“實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化的當(dāng)月末”執(zhí)行 3、廣西壯族自治區(qū)地方稅務(wù)局關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)終止時(shí)間的通知（桂地稅字2009117號(hào) 二九年十二月二十二日 根據(jù)財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問(wèn)題的通知（財(cái)稅2008152號(hào)）“納稅人因房產(chǎn)、土地的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化而依法終止房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)的，其應(yīng)納稅款的計(jì)算應(yīng)截止到房產(chǎn)、土地的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化的當(dāng)月末?！钡囊?guī)定，結(jié)合我區(qū)的現(xiàn)實(shí)，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房用地，在商品房出售之前，應(yīng)依照規(guī)定征收城鎮(zhèn)土地使用稅；終止繳納的時(shí)間應(yīng)以商品房出售雙方簽訂銷售合同生效的次月起。三、開發(fā)用地土地使用稅計(jì)算方法房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)用地土地使用稅應(yīng)該按月計(jì)算、按季繳納；交房土地面積已銷房屋面積可售房屋總面積開發(fā)土地總面積（含小區(qū)公共用地面積）具體案例如下: 某房地產(chǎn)企業(yè)2008年8月因商品房開發(fā)，以出讓方式取得土地12萬(wàn)平方米，國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同于2008年8月30日簽訂。同年開始開發(fā)，從2009年6月起開始交房，假定當(dāng)?shù)赝恋厥褂枚惗愵~為每平方米15元，交房記錄及土地使用稅稅款計(jì)算見下表，計(jì)算該公司應(yīng)繳納土地使用稅。 每月應(yīng)納土地使用稅單位稅額15當(dāng)月應(yīng)納稅土地面積12 （面積單位：平方米）交房日期交房土地面積剩余土地面積每月應(yīng)納稅款累計(jì)應(yīng)納稅款2008年9月2009年5月012000015000013500002009年6月700011300015000015000002009年7月850010450014125016412502009年8月96009490013062517718752009年9月110008390011862518905002009年10月82007570010487519953752009年11月9800659009462520900002009年12月13000529008237521723752010年1月6800461006612522385002010年2月12800333005762522961252010年3月7600257004162523377502010年4月12000137003212523698752010年5月940043001712523870002010年6月43000537523923752010年7月0002392375合 計(jì)12000002392375具體分析如下： 土地使用稅按季繳納： 2008年9月應(yīng)納稅15120000121150000元 2008年12月應(yīng)納稅15120000123450000元 2009年3月應(yīng)納稅15120000123450000元 2009年6月應(yīng)納稅15120000123450000元 2009年9月應(yīng)納稅14125013062