1 群盛裕南大廈 前期策劃方案 2 提案前先來看一個事例 3 一箱水賣到 52美元 普普通通的一箱水能賣到 52美元 (人民幣近400元 )！別不信 ,美國一家瓶裝水供應(yīng)商通過在瓶裝水上貼有客戶標(biāo)志的 個性化服務(wù) ，就把水賣到這個價錢，而且每一箱水的凈利潤高達(dá) 30 全球資訊 4 銷理論的啟示 52美元 /箱 個性化瓶裝 的 創(chuàng)意價值 附加價值 個性化瓶裝 的 服務(wù)價值 賣水本身的價值 22美元 /箱 個性化瓶裝 的 品牌價值 12美元 /箱 創(chuàng)意價值、服務(wù)價值、品牌價值 = 全新的高利潤增長點 5 銷理論的啟示 產(chǎn)品價值的價值鏈體系公式 產(chǎn)品本身價值 + 附加價值 =產(chǎn)品市場價值 如何為本案打造附加價值，實現(xiàn)更高的市場價值，從而得到更高的利潤價值，是 銷理論給我們的啟示 6 對于本案來說，存在一定程度的硬傷： 1、臨街面小，昭示性較差； 2、地塊周邊現(xiàn)狀與整體區(qū)域形象不匹配； 3、規(guī)模小，無法與區(qū)域內(nèi)其他樓盤形成正面競爭； 4、營銷成本極為有限、不適宜進(jìn)行常規(guī)模式推廣； 7 打造項目的個性化附加價值 打造項目的高利潤增長點 面對著重重挑戰(zhàn)，我們將根據(jù)項目實際情況，量身定制策劃方案。 告別千篇一律，告別華而不實，致力于 8 方案思路 1、目標(biāo)客群 經(jīng)典項目分享 項目基礎(chǔ)條件 如何以小博大？ 2、核心問題 青年需求分析 拿鐵空間：長沙首個精英青年社區(qū) 營銷模式研究 價格突圍 價格突圍面積微調(diào) 產(chǎn)品特色 營銷差異 本案突圍模式 產(chǎn)品特色 營銷差異 全新包裝 3、產(chǎn)品構(gòu)想 4、概念表現(xiàn) 5、營銷突破 做什么小戶型？ 怎么做？ 個性化價值 實現(xiàn)高利潤 9 提案綱要 目標(biāo)客群，精準(zhǔn)打擊 核心問題，如何解決 產(chǎn)品構(gòu)想，差異突圍 整合推廣，形象鮮明 營銷突破，名利雙收 10 一、目標(biāo)客群 11 過去，房地產(chǎn)開發(fā)存在這樣的誤區(qū)：先規(guī)劃產(chǎn)品，再去研究市場，尋找客戶。導(dǎo)致出現(xiàn)產(chǎn)品錯位，騎虎難下； 本案體量較小，追求 “ 短平快 ” 的銷售，應(yīng)轉(zhuǎn)變思路，針對目標(biāo)客群量身定制特色產(chǎn)品、包裝概念和營銷方式！ 因此，首先要搞清楚，我們做什么人的生意！ 12 讓我們心跳的項目 動了整個香港。逾七成是兩房單位，面積 47 新鴻基地產(chǎn)不僅因此賺足了銀兩，還賺足了吆喝。 13 讓我們心跳的項目 后現(xiàn)代城，北京東部最受矚目的項目之一 面積 47成為北京東部地標(biāo)性樓盤之一 14 還有私摩空間、四季花城、螞蟻工房、蜂鳥社區(qū) 讓我們心跳的項目 15 抓住青年置業(yè)的特質(zhì)需求，這些項目不但個性十足，而且市場表現(xiàn)優(yōu)良，口碑甚好，成為房地產(chǎn)市場典型 名利雙收的寵兒 16 青年置業(yè)需求特征 青年置業(yè)的六大需求 這是青年群體置業(yè)的核心衡量標(biāo)準(zhǔn) 實現(xiàn)生活區(qū)與工作區(qū)域的快速轉(zhuǎn)換 亞健康成為時代的話題 自身健康愈來愈被重視 完善的醫(yī)療健康體系為項目增色 文化教育體系符合成長的特性 幼兒園、小學(xué)等教育設(shè)施體系 是青年群體置業(yè)的關(guān)鍵衡量指標(biāo) 便利、輕松的社區(qū)商業(yè)服務(wù) 周邊能提供完善的民生商業(yè)服務(wù) 各種運動、休閑活動 年輕群體生活的重要特征 設(shè)置類專業(yè)的運動設(shè)施或場所 以緊湊型戶型為基底 公共空間與私人空間形成有效互補 住宅經(jīng)濟性和居住模式多樣化有機結(jié)合 公共交通 樞 紐 醫(yī)療衛(wèi)生 體 系 文化教育 體 系 民生需求 體 系 健康休閑 體 系 環(huán)境空間 體 系 城市主干道勞動路 未來地鐵與隧道口 市中心板塊，侯家塘和東塘兩大核心商圈，一站式生活配套 附近運動場所、休閑娛樂場所等一應(yīng)俱全 總建 30的小戶型 我們擁有的基礎(chǔ) 市三醫(yī)院、市中醫(yī)院、省兒童醫(yī)院等完善醫(yī)療體系 楓樹山小學(xué)、雅禮中學(xué)、十一中、十五中、長沙理工等 除此之外，本項目還有更大的可塑性，瞄準(zhǔn)青年置業(yè)，我們可以嗎？ 17 我們所處的市場環(huán)境 市場大勢： 長沙未來住宅供應(yīng)量以 06年之后已出讓的土地為主、高地價及地塊資源等決定 大戶依然面臨慘烈的競爭 ； 區(qū)域競爭： 自 2007年起至今侯家塘板塊 已無土地供應(yīng) ； 未來長沙樓市，尤其是侯家塘板塊 小戶型依然稀缺 。 18 青年置業(yè)，市場到底有多大？ 長沙 大戶型扎堆，競爭慘烈 小戶型仍是稀缺產(chǎn)品 我們 位于城市核心區(qū)域 未來交通樞紐 沒有社區(qū)配套和突出資源優(yōu)勢 做好小戶型 瞄準(zhǔn)市場空白 打造讓青年人瘋狂的小戶型！ 19 長沙青年群體數(shù)量 要實現(xiàn)高價值，還要精準(zhǔn)到其中的精英， 做他們的生意 長沙新青年！ 長沙 2000萬人 2003 2008年長沙審核就業(yè)的畢業(yè)生超過 20萬人 ，在校大學(xué)生超過 18萬人 2008、 2009年均結(jié)婚人數(shù)超過 5萬對 2009年 6月份，長沙樓市調(diào)查報告結(jié)果顯示， 個樣本的已購房者中，“后”一族僅有買了房，未買房的人數(shù)占八成以上。 20 界定長沙新青年 自有一定積蓄，一個或者兩個家庭經(jīng)濟實力為后盾 25高學(xué)歷，大專學(xué)歷以上，有遠(yuǎn)見，買房除了居住外，還看重保值增值功能 工作在市區(qū)，租房為主，多數(shù)屬于白領(lǐng)中的精英，目前收入較高，但發(fā)展?jié)摿^大 心氣高，思想前衛(wèi)，不愿將就，留戀島內(nèi)，崇尚圈子生活、便捷的生活 重視地段和房屋品質(zhì) 重視經(jīng)濟性，但不會屈從經(jīng)濟性 對生活品質(zhì)要求較高 能夠承擔(dān)相對較高的價格 21 按照家庭生命周期，新青年可分為 準(zhǔn)婚姻狀態(tài) 或結(jié)婚暫不準(zhǔn)備有小孩 新青年分類 單身、備婚族 準(zhǔn)備有小孩或準(zhǔn)父母 低總價，具備投資價值的單身公寓或一房一廳 低總價，有公共空間，具備一定接待能力的 一房一廳 精致的兩房，為三口之家的家庭生活做準(zhǔn)備 22 我就是要 據(jù)守中心、做主人 不需要大房子，但一定要有品質(zhì)，有個性 還要有符合自己的圈子和生活 新青年需求面面觀 23 不用買車，自有“私家車” 未來的地鐵 1號線和 3號線，去哪里都方便 新青年需求面面觀 地鐵 1號線和 3號線在侯家塘交匯，將形成經(jīng)濟發(fā)展的金十字。 24 舉步之間，生活配套豐富 麥當(dāng)勞、肯德基、必勝客 是標(biāo)配 生鮮超市、購物商場、休閑會所一個也不能少 新青年需求面面觀 25 房子小點好，降低總價預(yù)算 但功能要全，最好十八般武藝樣樣精通 跑圈子、美食 待好友開 統(tǒng)都可以在家里實現(xiàn) 新青年需求面面觀 26 新青年需求面面觀 左右鄰居都是品味相投的人 遛寵物、打籃球、斗地主、談人生 生活總是豐富多彩 27 新青年需求面面觀 如果是精裝修，那就更好了 省了時間，不用和水泥打交道 就能拎包開始新生活 28 首付 10萬左右 付得起，不用當(dāng)房奴 輕松做“房主” 新青年需求面面觀 29 這就是我們想要的！ 新青年需求面面觀 在哪呢？ 30 推出長沙首個精英青年社區(qū) 鐵 空 間 “ 拿鐵”是一種生活態(tài)度，是小資、 鐵族們一如其名字來源的拿鐵咖啡，外表低調(diào)沉穩(wěn)，內(nèi)心另類狂野，他們“低調(diào)、激情、奮斗、內(nèi)涵、時尚得恰到好處”。 以拿鐵為名，響應(yīng)新時代青年們的精神追求，為項目與目標(biāo)人群找到共鳴點，贏得他們的認(rèn)同感與信任感。 以拿鐵為名，在長沙倡導(dǎo)一種全新的、健康時尚的生活理念，讓 鐵精神”的居住闡釋與拿鐵族的理想歸宿。 主推案名 31 糖果 備選案名 糖果，色彩繽紛，包裝精致，品味甜蜜，與項目小戶型的產(chǎn)品定位，青年置業(yè)的客戶定位十分吻合，給市場以煥然一新的視覺沖擊。糖果，甜了生活！ 32 新青年生于繁榮，生活充滿想象，開放、自由、創(chuàng)意、積極向上，正在成為社會的中堅。以青年人可以承受的小戶型為原點，創(chuàng)建長沙首個滿足青年人特質(zhì)需求的全功能社區(qū)。 （ ur 其他案名 賓治特區(qū) “ 賓治”，雞尾酒中的一個品種，如今逐漸演變成“優(yōu)雅、獨立、品質(zhì)”的代名詞。以“賓治”為名，倡導(dǎo)一種向往自由隨意的生活方式，一份眾人皆醉我獨醒的處世之道。 “賓治”，對于年輕白領(lǐng)來說，象征著不斷升溫的甜蜜愛情；對于勇闖敢拼的創(chuàng)業(yè)者來說，象征著事業(yè)探索過程中的激情四溢； “賓治特區(qū)”，融匯不同人群的生活方式，自由、開放、和諧，成為品質(zhì)生活的代表。 33 二、核心問題 確定了方向，就要思考如何飛翔！ 34 核心問題提煉 針對青年置業(yè)，抓住市場需求，做小戶型大有可為！ 但從競爭層面來說，本案受限于體量較小，如何以小博大，在重重夾擊之下實現(xiàn)“突圍”是我們要思考的核心問題 ！ 嘉盛國際 9萬的書院觀邸 8萬的德勝商業(yè)廣場 利大廈 拿鐵空間 其它樓盤 認(rèn)清自己 看清敵人 35 小盤贏銷模式分享 模式 A、價格突圍 模式 B、面積微調(diào) 模式 D、營銷差異 模式 C、產(chǎn)品特色 價格低走，以性價比取勝 面積微調(diào)，以功能取勝 差異化營銷，以出奇取勝 大秀產(chǎn)品，以品質(zhì)取勝 36 如何以小博大，以長擊短？ 不利于實現(xiàn)利潤最大化 規(guī)劃方案已定，無法再行更改， 價格低走，以性價比取勝 面積微調(diào)，以功能取勝 A B 37 本盤須大打“營銷戰(zhàn)” 殺出重圍 本盤須做特色、樹形象，立口碑。 差異化營銷，以出奇取勝 特色產(chǎn)品，以品質(zhì)取勝 D C 如何以小博大，以長擊短？ 38 營銷策略 案例借鑒 通過對可比擬市場的小體量樓盤及營銷推廣層面的研究，吸取經(jīng)驗，尋求突破點 成功案例分享 1 深圳 中信紅樹灣 樹西岸 完美反超 39 更具特色的產(chǎn)品實現(xiàn)完美反超。 40 成功案例分享 2 營銷策略 案例借鑒 深圳 澳城 海公館 極致應(yīng)用 41 在營銷上突破競壁壘，重點是根據(jù)目標(biāo)客戶群特點，進(jìn)行營銷概念的成功演繹與創(chuàng)造。 42 成功經(jīng)驗小結(jié) 小盤先天條件 小盤采取策略 同區(qū)域的同等客源 客戶群重疊 后海公館 澳城 D、差異化營銷，出奇取勝 同區(qū)域的同等客源 客戶群重疊 規(guī)模相差大 紅樹西岸 中信紅樹灣 C、大秀產(chǎn)品，以品質(zhì)取勝 同區(qū)域的同等客源 客戶群重疊 規(guī)模相差大 拿鐵空間 其他樓盤 C+43 本案的贏銷之道 贏銷之道 總綱 2、打造 全新的包裝體系 ，提煉個性化的形象。 1、構(gòu)建 產(chǎn)品力 ，硬件和軟件的全面提升，構(gòu)建項目生活價值體系 3、根據(jù)項目實際，采用 高效益低成本的推廣方式 ，有效把握客戶的深層次需求。 內(nèi)部 產(chǎn)品特色 外部 營銷差異 “ 內(nèi)外兼顧 ” 44 三、產(chǎn)品構(gòu)想 打造符合并且超出長沙新青年需求的專屬產(chǎn)品 45 圍繞目標(biāo)客群的產(chǎn)品規(guī)劃結(jié)構(gòu)，塑造青年群體獨特的圈子生活鮮明特質(zhì) 突破常規(guī)小戶，圍繞青年群體的生活行為特征， 將傳統(tǒng)居家功能科學(xué)分工分離，接待、廚房、家政、娛樂等功能外移，由社區(qū)四大會所專業(yè)承擔(dān)， 充分提高小戶空間的最大效用，實現(xiàn)其大戶機能 提供菜單式精裝修方案，多樣選擇，滿足青年置業(yè)拎包入住的需求 產(chǎn)品構(gòu)想要義 拿 鐵 空 間 ： 全能小戶 新青年特區(qū) 硬件系列：商業(yè)、建筑、園林、公共空間、戶型定位 軟件系列：精裝修、特質(zhì)配套（會所）、特色物業(yè)服務(wù)、網(wǎng)絡(luò)生活 46 活力商業(yè)城 民生需求與特質(zhì)商業(yè)相結(jié)合，契合階層生活特質(zhì)，讓生活更便捷、豐富 契合階層生活特質(zhì)的商業(yè)，讓產(chǎn)品價值訴求更加飽滿。業(yè)態(tài)有青年主題購 物、健身美容、 球城、棋牌、咖啡屋、書吧、水吧、藝術(shù) 品、寵物店、主題餐廳等。 民生商業(yè)，服務(wù)半徑輻射周邊社區(qū)的中型超市、便利店、干洗、藥店、銀行 等商業(yè)配套，滿足社區(qū)基本生活需求； 硬件系列之規(guī)劃 商業(yè) 47 硬件系列之建筑立面 集約有序的現(xiàn)代簡約主義風(fēng)格 具備一定的城市公共建筑的特征，形態(tài)節(jié)奏有序 項目區(qū)位與部分公建配套功能決定其建筑的形態(tài)設(shè)計必須上升到城市形象設(shè)計的高度，不能脫離城市環(huán)境因素而獨立存在，它必須具備一定的城市公共建筑的特征，并引領(lǐng)年輕階層的審美情趣。 48 是生活的高度，也是身份的高度 長沙首座“空中巴比倫” 利用建筑頂層空間，打造長沙最高、最大的城市空中花園。 硬件系列之園林 49 社區(qū)入口大堂 硬件系列之公共空間 公共內(nèi)廊 會所業(yè)主 公共衛(wèi)生間 50 硬件系列之戶型定位 三種戶型，瞄準(zhǔn)目標(biāo)客群 （方案二） 戶型配比情況（ 7 戶型編號 戶型描述 建筑面積（） 套數(shù) 戶型配比 A 二房一廳一衛(wèi) 65 30 B 一房一廳一衛(wèi) 5 D 一房一廳一衛(wèi) 05 F 二房二廳一衛(wèi) 5 M 一房一廳一衛(wèi) 5 N 一房一廳一衛(wèi) 5 總計 195套，一房 150套，占 兩房 45套，占 戶型 建筑面積（） 套數(shù) 戶型配比 個性案名 一房一廳一衛(wèi) 50 拿鐵空間 獨立宣言 二房一廳一衛(wèi) 5 拿鐵空間 先鋒時代 51 衛(wèi)生間、廚房、管線 是重點，一步到位，做到品牌品質(zhì) 恰當(dāng)留白，留下 個性裝飾 廣闊空間 結(jié)合家居布置 一體設(shè)計 ，延續(xù)空間高效利用 提供 菜單式 搭配選擇，滿足青年置業(yè)個性需求 充分用于營銷中，成為營銷利器 精裝理念：輕裝修、重裝飾 軟件系列之精裝修 建議裝修標(biāo)準(zhǔn)： 800元 /外宣傳 1200元 / 2 真正的精裝修 不只是用精致的材料，更是進(jìn)行精心的安排 合理布局，最大限度利用空間 軟件系列之精裝修 53 儲藏、儲納 地板式收納 非承重墻嵌壁收納 窗臺嵌入式收納 墻壁格收納 壁掛廚具收納 家具結(jié)合隱藏收納 軟件系列之精裝修 54 專用空間的功能復(fù)合 書柜式折疊床，把工作間、書房和客房復(fù)合 工作區(qū)客廳結(jié)合 ,適用不失時尚格調(diào) 軟件系列之精裝修 55 多用推拉門，節(jié)省空間 置于內(nèi)部的開敞式廚房 節(jié)省本來可憐的采光面 軟件系列之精裝修 56 客廳的氣質(zhì)干凈、規(guī)整 墻上的手繪花朵，在家中遞進(jìn)延展，令空間有了敘事性 軟件系列之精裝修 主臥里的陳設(shè)相對簡單，但是床頭的手繪圖案和吊燈，引人注目 獨具特色的吊燈是突出的裝飾，收納也考慮了整體環(huán)境的協(xié)調(diào) 簡約藝術(shù)裝修形象示意 57 “ 節(jié)奏主義” 由娛樂休閑產(chǎn)生出的音樂主義者所構(gòu)成 ， o 行于是一個音樂無所不在的空間。 “ 幾何學(xué)主義” 由空間構(gòu)成產(chǎn)生出的幾何主義者，用多色馬賽克小陶片裝飾的衛(wèi)生間極具抽象幾何的設(shè)計韻味。 風(fēng)格主義裝修形象示意 軟件系列之精裝修 58 軟件系列之特質(zhì)配套 社區(qū)廚房 （自助廚房） 社區(qū)家政 （自助洗衣房、鐘點保姆等） 社區(qū)會客廳 （接待） 青年俱樂部 （書吧、棋牌室、臺球室、格子鋪等） 四大獨立會所 （ 拿鐵空間新青年專享） 59 軟件系列之特質(zhì)配套 自助廚房，歡迎來烹飪 社區(qū)會客廳，歡迎來到拿鐵時代 格子鋪 社區(qū)家政 60 租務(wù)中心（商務(wù)中心）； 提供鐘點工 、 維修服務(wù)； 社區(qū)廚房籌備 、 特色餐飲； 保安 、 保潔員以物業(yè)經(jīng)理 、 物業(yè)助理的形象出現(xiàn) 洗衣 ， 彩擴 ， 保潔 ， 訂餐 . 全智個性物業(yè)管理 24小時酒店式物業(yè)管理服務(wù) 軟件系列之物業(yè)管理 61 軟件系列之網(wǎng)絡(luò)生活 無線網(wǎng)絡(luò)： 社區(qū)各個角落均可無線上網(wǎng) 虛擬社區(qū)： 構(gòu)建拿鐵青年的網(wǎng)絡(luò)生活圈，跳蚤市場、生活指南、網(wǎng)上交友、淘寶店 無線社區(qū)、虛擬社區(qū) 充分滿足青年人網(wǎng)絡(luò)生活需求 62 產(chǎn)品提升 商業(yè)：活力商業(yè)城 建筑：現(xiàn)代簡約主義 園林：空中巴比倫 硬件 軟件 公共空間：藝術(shù)化 戶型：個性特色 精裝修：菜單選擇 特質(zhì)配套：四大獨立會所 物業(yè)服務(wù)：酒店式 網(wǎng)絡(luò)生活：無線社區(qū) 全能小戶 新青年特區(qū) 從硬件和軟件雙方面，提升產(chǎn)品品質(zhì)，打造個性化社區(qū)，為項目的高售價高利潤提供支撐。 63 項目住宅定價計算表 價值構(gòu)成要素 價值權(quán)重 價值實現(xiàn)程度 嘉盛國際 書院觀邸 摩天一號 本案 資源性價值要素 40% 33 32 29 27 地段價值 15% 13 12 12 10 景觀資源 15% 11 14 10 9 生活配套 10% 9 8 7 8 可提升價值要素 55% 47 48 39 43 項目規(guī)模 8% 7 8 5 4 戶型產(chǎn)品 8% 7 5 6 6 規(guī)劃品質(zhì) 15% 12 13 8 10 配套管理 10% 7 8 6 7 營銷策劃 8% 5 5 5 7 品牌實力 6% 5 5 5 4 未來走勢 5% 4 4 4 5 總計 100% 84 84 72 75 均價（元 / 10000 8000 7000 / 本案與其它個案比較修正值 89% 89% 修正后待估房產(chǎn)的價格 8900 7921 7280 / 本案預(yù)計均價 = 修正后待估房產(chǎn)的價格 3= 8000元 根據(jù)市場對比，本案可售價格為 8000元 / 市場比較法說明： 1、將周邊“嘉盛國際”、“書院觀邸”、“摩天一號”作為典型項目進(jìn)行市場價格比較定位。 2、此市場比較所得價格僅代表以現(xiàn)有條件推斷的 2010年底市場可售價格，若市場發(fā)生重大變化，此價格不具參考意義。 價格建議 64 產(chǎn)品本身價值 + 附加價值 = 產(chǎn)品市場價值 當(dāng)前市場行情下； 平庸的形象定位與包裝； 可售價格 8000元 / 量身訂做策劃方案， 拔高本案的形象價值、品牌價值； 預(yù)計增加售價 300元 / 全面提升產(chǎn)品品質(zhì)，賦予項目個性化價值； 預(yù)計增加售價 300元 / 在成熟而穩(wěn)健的營銷體系支持下，基于當(dāng)前市場行情，本案預(yù)計售價可達(dá) 9800元 / 。 價格建議 精裝修，成本 800元 / ； 預(yù)計增加售價 1200元 / 65 四、概念表現(xiàn) 通過多元立體渠道，產(chǎn)品與客群直觀溝通 樹立新銳、專業(yè)、高價值形象和市場影響力 66 拿鐵空間7 拿鐵空間 備選 ） 68 拿鐵空間 備選 ） 69 糖果 0 拿鐵空間 手提袋 71 拿鐵空間 72 拿鐵空間 導(dǎo)示系統(tǒng) 73 拿鐵空間 禮品 74 拿鐵空間 紙杯 75 拿鐵空間 辦公用品（一） 76 拿鐵空間 辦公用品（二） 77 拿鐵空間 戶外廣告 78 拿鐵空間 報廣系列（一） 79 拿鐵空間 報廣系列（一） 80 拿鐵空間 報廣系列（一） 81 拿鐵空間 報廣系列（二） 82 拿鐵空間 報廣系列（二） 83 拿鐵空間 報廣系列（二） 84 五、營銷突破 鮮明的產(chǎn)品，不走尋常路 85 營銷思想 開盤即強銷，強銷即清盤 一個填補市場空白的新銳產(chǎn)品，一個以年輕精英剛性需求為基礎(chǔ)、集結(jié)強大的產(chǎn)品力、形象鮮明價值號召強大的專業(yè)化產(chǎn)品 ，有足夠的文章做足前戲，實現(xiàn)開盤即強銷，強銷即清盤的營銷目標(biāo)！ 86 高潮一：拿鐵空間 獨立宣言 魔幻上市，全城熱銷 高潮二：拿鐵空間 先鋒時代 升級上市，全面提升 兩批開盤，兩次高潮 推廣節(jié)奏 87 核心策略 大盤推廣方式 網(wǎng)絡(luò) 電視 報紙 廣播 短信 雜志 大盤推廣策略：立體轟炸 拿鐵空間體量小，總銷金額低，廣告費用有限，不適宜走常規(guī)營銷路線，進(jìn)攻廣告的立體轟炸。必須為其量身定制推廣策略。 88 核心策略 拿鐵空間推廣策略：精準(zhǔn)營銷 三大根據(jù)地建設(shè) 活動發(fā)力 攔截策略 1 2 3 89 前期造勢： 前期即以活動發(fā)力，建立市場強勢地位，多手段、多渠道、全方位聚攏客戶，造成全城矚目，火熱預(yù)約， 蓄客就是實戰(zhàn)的開始！ 營銷高潮： 以產(chǎn)品線為推廣脈絡(luò)，兩大產(chǎn)品系列依次沖擊市場，通過產(chǎn)品逐次提升和銷售盛景，掀起一波又一波高潮， 直接實現(xiàn) “ 開盤即清盤 ” 。 核心策略 開盤即完銷，前戲最關(guān)鍵 90 三大根據(jù)地建設(shè) 網(wǎng)站 銷售中心 樣板房 尋找長沙新青年 拿鐵生活定制調(diào)查 韻味長沙文化攝影大賽 攔截策略 活動發(fā)力 現(xiàn)場、道路、定點、網(wǎng)絡(luò)等 前戲 91 1、開通項目網(wǎng)站 以青年喜聞樂見的 戲形式虛擬業(yè)主，揉合產(chǎn)品特質(zhì)及賣點，將未來生活場景提前顯現(xiàn)。 項目網(wǎng)站不但是產(chǎn)品的展示平臺，更是有效的宣傳陣地，未來營銷活動和新聞傳播都可以利用這個平臺。 三大根據(jù)地建設(shè) 前戲 三大根據(jù)地建設(shè) 92 實景街區(qū)成長型游戲 項目網(wǎng)站建設(shè) 前戲 三大根據(jù)地建設(shè) 93 戶型實景體驗型游戲 項目網(wǎng)站建設(shè) 前戲 三大根據(jù)地建設(shè) 94 2、建設(shè)特色銷售中心 前戲 三大根據(jù)地建設(shè) 95 業(yè)務(wù)洽談區(qū) 普通 意 以拿鐵咖啡 代替開水，突出個性，尊重客戶，關(guān)懷到位； 96 3、樣板房 與銷售中心結(jié)合建設(shè)樣板房，直觀展示產(chǎn)品和生活理念。 特色要素： 產(chǎn)品樣板房 重裝修輕裝飾的理念展現(xiàn) 預(yù)留空間，未來可進(jìn)行營銷活動策劃，如可與品牌家居供應(yīng)商聯(lián)