滁州國際五金建材商貿(mào)城項目開發(fā)建議書 第 1 頁 共 39 頁 滁州國際五金建材商貿(mào)城項目 開發(fā)建議書 2011 年 5 月 滁州國際五金建材商貿(mào)城項目開發(fā)建議書 第 2 頁 共 39 頁 目 錄 【 第一部分 滁州市概況 】 一 、 滁州城市綜述 二、 南譙新區(qū)規(guī)劃發(fā)展態(tài)勢 【 第二部分 滁州商貿(mào)市場概況 】 一、滁州商貿(mào)業(yè)現(xiàn)狀 二、滁州市五金建材 市場 簡析 三、滁州 建材市場現(xiàn)狀研判 四、 滁州建材行業(yè) 需求狀況 分析 【 第三部分 項目開發(fā) 必要性與可行 性 分析 】 一、項目開發(fā) 必要 性分析 二、項目開發(fā)可行 性分析 【 第四部分 項目開發(fā)定位分析 】 一、項目名稱 二、項目規(guī)模 三、項目選址 四、項目定位原則 五、項目定位分析 【 第 五部分 項目規(guī)劃思路 】 一、規(guī)劃原則 滁州國際五金建材商貿(mào)城項目開發(fā)建議書 第 3 頁 共 39 頁 二、規(guī)劃思路 【 第六部分 項目開發(fā)運營分析 】 一 、 開發(fā)節(jié)奏 二 、 招商模式 三、 項目運營管理 【 第七部分 項目效益綜合評估 】 一 、 項目社會效益 二 、 開發(fā)資金籌措 三、項目經(jīng)濟(jì)效益 結(jié)語 滁州國際五金建材商貿(mào)城項目開發(fā)建議書 第 4 頁 共 39 頁 前 言 很榮幸有機(jī)會向滁州市有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)呈交滁州國際五金建材商貿(mào)城項目開發(fā)建議書文本。 本著科學(xué)發(fā)展觀的精神，以及對滁州商貿(mào)經(jīng)濟(jì)未來發(fā)展的高度社會責(zé)任感，我們通過前期的初步市場調(diào)查分析，按照現(xiàn)代商貿(mào)物流業(yè)的先進(jìn)理念，對本項目的開發(fā)運營提出概念性建議和初步的操作性方案 。 我們堅信，在滁州市 各級政府和社會各界的大力 支持下，我們有實力、有能力、有信心成功開發(fā)運營本項目，為推動滁州商貿(mào)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和繁榮作出新貢獻(xiàn)。 本報告不足之處，敬請各位領(lǐng)導(dǎo)、專家批評指正。 滁州國際五金建材商貿(mào)城項目開發(fā)建議書 第 5 頁 共 39 頁 【第一部分 滁州市概況】 一、 滁州城市綜述 滁州地處蘇皖交界地區(qū)， 毗鄰六 朝古都 南京 ，屬泛 長三角 合作核心區(qū)、 “南京都市圈 ”核心層、 上海四小時城市帶、 國家級 “皖江城市帶承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范 區(qū) ”第一站 。 滁州古屬 揚州 棠邑（今南京市六合區(qū)），依滁河而 建 ，自古便為長江下游臨江近海的 “魚米之鄉(xiāng) ”。 經(jīng)濟(jì)以家電信息與硅能材料為主導(dǎo)，兼有汽車、模具、建材等，是一座新興的工貿(mào)城市。 滁州 是安徽東大門 ,地處蘇皖交界地區(qū)，東與 江蘇省 南京市、揚滁州國際五金建材商貿(mào)城項目開發(fā)建議書 第 6 頁 共 39 頁 州市、淮安市 接壤，西與 安徽省 合肥市、淮南市相連。滁州的交通四通八達(dá)，境內(nèi)擁有寧洛、滬陜等多條高速公路 ； 京滬鐵路 、 寧西鐵路 、京滬高速鐵路 、 滬漢蓉高速鐵路 等多條鐵路縱橫境內(nèi) ； 滁寧快速通道 、南京長江隧道 、 104 國道 三條快速道路不僅實現(xiàn)了滁州與南京的無縫對接，也加速了滁州全面融入長三角地區(qū)的步伐 ，其中 滁寧快速通道使 滁州和南京兩地 市中心距離僅 60 公里 ； 距離南京祿口機(jī)場、新生圩港口、合肥駱崗機(jī)場均在 1 小時左右車程 ； 水運依托清流河 江 。 滁州 全市土地總面積 平方公里，全市戶籍人口 450 萬?，F(xiàn)轄天長、明光 2 市，來安、全椒、定遠(yuǎn)、鳳陽 4 縣和瑯琊、南譙 2區(qū)。 市區(qū)人口約 52 萬人，其中瑯琊區(qū) 人， 南譙 區(qū) 人。 2010 年，滁州全 市國內(nèi)生產(chǎn)總值（ 696 億 ， 排名 安徽 省第6 位，增幅以 度 排名全省第 5 位 ；財政收入 90 億元，增長31；規(guī)模以上工業(yè)增加值 296 億元，增長 27；固定資產(chǎn)投資近700 億元，增長 38；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 15100 元、農(nóng)民人均純收入 5600 元，分別增長 13和 。 二、南譙新區(qū)規(guī)劃發(fā)展態(tài)勢 南譙新區(qū)即烏衣鎮(zhèn)， 位于滁州市東南，是“大滁城”建設(shè)的三個副中心之一， 是南譙未來的主城區(qū)，政治經(jīng)濟(jì)交通中心。新區(qū)規(guī)劃總面積為 方公里， 15 萬人口。滁州市計劃到 2011 年將鎮(zhèn)區(qū)建成面積達(dá) 8 平方公里，力爭到 2020 年將南譙新區(qū)發(fā)展成為泛長三角滁州國際五金建材商貿(mào)城項目開發(fā)建議書 第 7 頁 共 39 頁 地區(qū)農(nóng)副產(chǎn)品加工、現(xiàn)代 制造業(yè)基地和現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)基地。計劃至2030 年烏衣的城市人口將達(dá)到 30 萬人。 南譙新區(qū)定位為集高科技產(chǎn)業(yè)、休閑旅游、居住生活一體的中等城市，與南京同城化發(fā)展的城市新區(qū)。也力爭建設(shè)皖東第一個低碳城市。烏衣在未來的發(fā)展中，將著力引導(dǎo)介于第二和第三產(chǎn)業(yè)之間的“業(yè) ”（所謂 業(yè)為：既有服務(wù)、貿(mào)易、結(jié)算等第三產(chǎn)業(yè)管理中心的職能，又具備獨特的研發(fā)中心、公司核心技術(shù)產(chǎn)品的生產(chǎn)中心和現(xiàn)代物流服務(wù)等第二產(chǎn)業(yè)運營的職能），著力打造承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的新型產(chǎn)業(yè)園。 近期建設(shè)工程包括市政基礎(chǔ)和公用設(shè)施、公共建筑、安置小區(qū)、商 品房開發(fā)、工業(yè)建筑等五大類項目。項目總投資約 元，其中市政和公用設(shè)施投資 元，新建、改建 8 條道路共 21 公里，新建供水、供氣、排水管網(wǎng) 60 公里，新建污水處理廠一座；政府辦公樓、醫(yī)院、學(xué)校等公共建筑投資 元；新建安置房 600 套，投資 1 億元；商品房開發(fā) 1500 畝，投資 23 億元；工業(yè)建筑用地 1500畝，投資 12 億元。 附 新區(qū)已開工住宅項目有： 碧桂園 現(xiàn)代城 碧桂園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的 滁州 碧桂園 現(xiàn)代城項目 ， 位于烏衣鎮(zhèn)滁寧快速通道 南側(cè)，項目總用地面積約 平方米，總建筑面積約為 70 萬平方米，居住戶數(shù)約為 3500 戶，容積率 州國際五金建材商貿(mào)城項目開發(fā)建議書 第 8 頁 共 39 頁 主要開發(fā)酒店、商業(yè)區(qū)及交通中心、低層住宅、高層住宅等項目。其中酒店建筑面積 平方米，規(guī)劃六層，客房 350 間；商業(yè)區(qū)及交通中心建筑面積 平方米；住宅建筑面積 56 萬平方米，其中高層住宅約 38 萬平方米，低層住宅約為 18 萬平方米。 滁州國際五金建材商貿(mào)城項目開發(fā)建議書 第 9 頁 共 39 頁 【第二部分 滁州商貿(mào)市場概況】 一、 滁州商貿(mào)業(yè)現(xiàn)狀 十六大以來，滁州市 消費品市場總體呈現(xiàn)出平穩(wěn)較快的增長勢頭 ， 商業(yè)機(jī)構(gòu)網(wǎng)點有了穩(wěn)步的發(fā)展。 2008 元 ， 城市消費品零售額 元，農(nóng)村 (縣及縣以下 )零售額 元 。 2008 年底，全市擁有億元以上商品交易市場 6 個 ;限額以上批發(fā)零售、住宿餐飲業(yè)法人企業(yè) 146 家，連鎖門店 31 個，其中營業(yè)收入在億元以 上企業(yè) 16 家。商業(yè)經(jīng)營模式呈現(xiàn)多樣化。百貨店、超市、便民店、專賣店、購物中心、網(wǎng)上購物、自動售貨等新型商業(yè)業(yè)態(tài)競滁州國際五金建材商貿(mào)城項目開發(fā)建議書 第 10 頁 共 39 頁 相發(fā)展，大型綜合賣場已成為零售市場的主力業(yè)態(tài)。華聯(lián)、聯(lián)華、麥當(dāng)勞、商之都、 蘇果、 蘇寧、五星等大型超市、連鎖店、品牌專賣店紛紛落戶滁州，長江商貿(mào)城、紅太陽國際裝飾城等一批大市場、專業(yè)市場相繼建成開業(yè)。 2008 年的批發(fā)零售業(yè)零售額 達(dá) 到 元，年均 ;住宿和餐飲業(yè)零售額 達(dá) 到 元。世界 500 強(qiáng)企業(yè)德國西門子、麥當(dāng)勞、肯德基、國際紙業(yè)等落戶滁州。 二、滁州市五金建材 市場簡析 滁州長江商 貿(mào)城 滁州長江商貿(mào)城是報國家證監(jiān)會監(jiān)管、經(jīng)安徽省計委審批，由安徽新長江網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)發(fā)展有限公司滁州分公司投資的特大型綜合市場項目。該項目座落于安徽省滁州市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)西側(cè)，總規(guī)劃占地1500 畝，計劃總投資 8 億元人民幣。目前，公司已實現(xiàn)投資 元，形成資產(chǎn) 元。 2001 年 9 月 30 日，一期市場建成開業(yè)。優(yōu)越的地理環(huán)境，無限的升值空間，加之市場別具風(fēng)格建筑設(shè)計，完善的配套體系，細(xì)致周到的物業(yè)服務(wù)，使得市場興市旺市工作取得巨大成功。目前已形成家滁州國際五金建材商貿(mào)城項目開發(fā)建議書 第 11 頁 共 39 頁 電、家具、建材、日用百貨四大專業(yè)市場，省內(nèi)外知名品 牌及代理商紛紛入駐，一個集旅游、觀光、休閑娛樂、文化生活和物流批發(fā)于一體的皖東商貿(mào)中心正在逐步形成。 老 建材市場 建材市場 當(dāng)?shù)厝肆?xí)慣稱老建材市場，位于瑯琊 區(qū) 紫薇北路 1038號 ， 主營商品：木材、線條、實木、復(fù)合地板、防盜門、實木門、油漆、涂料、陶瓷、潔具、五金、防水材料、電器、石材等 。 全椒盛大裝飾城 椒盛華建材市場開發(fā)有限公司于 09 年 7 月在全椒依法注冊，由江蘇一有實 力投資商聯(lián)合若干投資方共同投資，建設(shè)全椒 “盛大裝飾城 ”，該項目系縣政府重點招商引資項目 ,也是公安局招商幫辦項目。盛大裝飾城位于全椒城南新區(qū) 道和南屏路的交界處，是縣政府招商引資重點項目，也是城南新區(qū)商業(yè)配套的亮點工程。項目總投滁州國際五金建材商貿(mào)城項目開發(fā)建議書 第 12 頁 共 39 頁 資 2 億元，占地 150 畝，總建筑面積 9 萬平方米。項目以 “一個中心，八街四區(qū) ”為形態(tài)，內(nèi)設(shè)：一個精品展示中心，陶瓷街、五金街、型材街、油漆街、櫥衛(wèi)街、太陽能街、裝飾街、百貨街，地板區(qū)、燈飾區(qū)、家居布藝區(qū)和綜合區(qū)。項目建成后能容納 1000 戶商戶，提供 5000個就業(yè)崗位，年成交額在 6 億 元以上。其恢弘規(guī)模將是全椒唯一的現(xiàn)代化家居航母。 滁州定遠(yuǎn)縣建材綜合場 位于滁州市定遠(yuǎn)縣， 主要經(jīng)營建材裝飾材料 。 附 業(yè)態(tài)涉及五金建材的在建項目： 滁州瑤海農(nóng)機(jī)大市場 滁州國際五金建材商貿(mào)城項目開發(fā)建議書 第 13 頁 共 39 頁 滁州瑤海農(nóng)機(jī)大市場開發(fā)有限公司投資開發(fā)建設(shè)的滁州瑤海農(nóng)機(jī)大市場、瑤海農(nóng)產(chǎn)品大市場共占地 1300 畝， 項目 總投資 18 億元 ；該項目是安徽省 “861”重點工程、滁州市 2009 年重點招商引資項目之一。市場位于滁州市南譙區(qū)腰鋪鎮(zhèn)擔(dān)子社區(qū)，處于滁寧快速通道和京滬鐵路之間，距市中心僅 5 千米，地理位置優(yōu)越，交通極為便捷。 滁州瑤海農(nóng)機(jī)大市場主要經(jīng)營各類大、中、小型農(nóng)業(yè)機(jī)械、農(nóng)機(jī)配件和農(nóng) 業(yè)生產(chǎn)資料，整個工程計劃分為兩期， 其中一期約 530 畝宗地擬建設(shè) “滁州瑤海農(nóng)機(jī)大市場 ”，二期約 770 畝宗地擬建設(shè)農(nóng)貿(mào)、農(nóng)資、家居建材、五金機(jī)電等綜合商貿(mào)物流市場。 市場計劃 將于 2012 年 12 月完工 ， 項目整體建成后，將擁有獨立營業(yè)單元約 8000 個，預(yù)期入駐經(jīng)營達(dá) 4000 戶，創(chuàng)造就業(yè)崗位約 15000 個，市場成熟期可實現(xiàn)年交易額 220 億元以上。 是皖東第一，全國一流的農(nóng)機(jī)、農(nóng)資專 業(yè)綜合市場。 滁州國際商城 滁州國際五金建材商貿(mào)城項目開發(fā)建議書 第 14 頁 共 39 頁 中國滁州國際商城，地處滁州市城東揚子路與上海路交匯處，緊鄰 道，毗鄰寧洛高速公路、滁寧快速通道，與長三角立體物流交通網(wǎng)絡(luò)緊密相連。由多年來成功開發(fā) “無錫五洲國際裝飾城、無錫哥倫布廣場 ”等項目的投資商斥巨資 20 億元傾力打造，總占地面積約 900 畝，總建筑面積約 68 萬 ，是 2010 年安徽省 “861”重點投資項目、安徽省重點工程、滁州市重點招商引資項目。 中國滁州國際商城，創(chuàng)造性開發(fā) “中國首個集合型商品交易大平臺 ”，規(guī)劃建設(shè)有產(chǎn)品交易區(qū)（涵蓋五金機(jī)電、建材裝飾、義烏小商品、電子數(shù)碼、汽摩及配件交易、家具家私等多種業(yè)態(tài)）、倉儲物流區(qū)、國際商務(wù)中心、國際會展中心、高檔住宅小區(qū)、商務(wù)酒店及商業(yè)步行街等七大分區(qū)。 項目建成后將成為華東地區(qū)超大規(guī)模，品種齊全，涵蓋面廣，設(shè)施配套完善的商貿(mào)巨無霸，成為集 “國際展貿(mào)、產(chǎn)品交易、會議展覽、倉儲物流、商務(wù)辦公、生態(tài)居住、時尚商業(yè) ”等多種功能于 一體的國際商品博覽交易中心。 三、滁州五金建材市場現(xiàn)狀研判 （ 1） 雙 寡頭 競爭 的 行業(yè) 格局 目前，滁州城 區(qū)上規(guī)模的專業(yè)建材市場只有長江商貿(mào)城與老建材市場，其余均為自然形成、零散分布的 沿 街店鋪 ，所以滁州市建材行業(yè)形成了這兩家市場雙寡頭競爭的格局 。其中長江商貿(mào)市場是近 幾 年新建的大型綜合市場，具有良好的口碑與經(jīng)營狀況。 而滁州市下屬的滁州國際五金建材商貿(mào)城項目開發(fā)建議書 第 15 頁 共 39 頁 縣域建材市場更是基本上為沿街式商鋪，基本沒有 規(guī)模的市場。 （ 2）尚缺乏輻射力強(qiáng)的五金建材市場 滁州 市建材 市場基本上屬于本地輻射的批零型經(jīng)營， 輻射范圍較小，又以零售為主， 滁州 城區(qū)市場的消費 者均為本市。下屬各縣基本上各自為營。大型的、物流型的集散中心根本不存在。 （ 3）正處于升級換代的轉(zhuǎn)型時期 隨著滁州市城市行政中心的轉(zhuǎn)移、南譙新區(qū)的建設(shè)，城市化進(jìn)程的加快 與人民生活水平的不斷提高，對建材產(chǎn)品的需求、中高端建材產(chǎn)品需求將不斷增加，相應(yīng)的專業(yè)市場需求越來越迫切。 （ 4） 建材市場總供應(yīng)體量較小 綜觀國內(nèi)與滁州同級別的城市，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平與滁州相差并不大，其城市內(nèi)通常一個建材市場面積就超過 10 萬平米，甚至達(dá)到30平米。而目前的滁州，本地建材市場的空白非常明顯，城區(qū)內(nèi)大大小小建材市場的經(jīng)營面 積加起來都僅 10 萬平米 ，總供應(yīng)體量較小。 四、滁州建材行業(yè)需求狀況分析 隨著國家中部崛起戰(zhàn)略的實施，皖江城市帶承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范區(qū)規(guī)劃成功升級為國家戰(zhàn)略，滁州成為了承接長三角產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移 “第一站 ”和首選區(qū)，將全面實現(xiàn)與南京都市圈和長三角的無縫對接，實現(xiàn)城市綜合競爭力的跨越式提升，成為未來產(chǎn)業(yè)集群的聚集地。 值此千載難逢的歷史良機(jī)，滁州 “大滁城 ”建設(shè)正如火如荼進(jìn)行。僅滁州主城區(qū)， 2008度已完成拆遷 70 萬平米， 2009拆遷 122 萬平米，并計劃 2010 年 拆遷 100 萬 平米，三年預(yù)計拆遷總量達(dá)到 292 萬平米；同時 2009 年全市已投入資金 6 億元，拆遷 戶，拆遷近 畝，大滁城 “131”組團(tuán)完成投資 61 億滁州國際五金建材商貿(mào)城項目開發(fā)建議書 第 16 頁 共 39 頁 元。在 09 年大力度建設(shè)的基礎(chǔ)上， 10 年的城區(qū)拆遷、新建、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和開工項目建設(shè)的力度進(jìn)一步加大， 完成投資 150 億元。大拆遷、大建設(shè)創(chuàng)造了巨量的建材業(yè)剛性需求。隨著滁寧同城化進(jìn)程的加速以及城市發(fā)展的持續(xù)升溫，滁州市房地產(chǎn)開發(fā)投資近年來持續(xù)增長、再創(chuàng)佳績，呈現(xiàn)出 “總量擴(kuò)張明顯，增勢強(qiáng)勁 ”的勢頭，供銷量明顯增加，形成房地產(chǎn)開發(fā)投資又一高潮。 2008 年同比增長 57%， 投資總額達(dá)到 元； 2009 年，滁州市商品房銷售面積為 216 萬平米，同比增長 67%，進(jìn)入新的增長高峰。 房地產(chǎn)行業(yè)的蓬勃發(fā)展，帶動了地方經(jīng)濟(jì)的騰飛，尤其對建材行業(yè)刺激最為明顯。據(jù)相關(guān)資料顯示，不僅整個滁州市乃至安徽省建筑裝修建材的產(chǎn)值，每年都在以 30%左右的速度遞增。專家預(yù)測，今后5 年中滁州對建材裝飾材料的 剛性 需求將持續(xù)增加，建材行業(yè)的巨大商機(jī)已全面展現(xiàn) 。 滁州國際五金建材商貿(mào)城項目開發(fā)建議書 第 17 頁 共 39 頁 【第三部分 項目開發(fā)必要性與可行 性】 一 、 項目開發(fā)必要性分析 縱觀國內(nèi)市場快速發(fā)展， 滁州的市場建設(shè)應(yīng)與城市規(guī) 劃發(fā)展相適應(yīng)。市場功能迫切需要轉(zhuǎn)型升級，以確保滁州 商貿(mào)業(yè)持續(xù)發(fā)展，全面提升的目標(biāo)。因此，開發(fā)建設(shè)一個大規(guī)模、高等級的 建材市場，引導(dǎo)和實現(xiàn)滁州 商貿(mào)業(yè)轉(zhuǎn)型升級十分必要。 1、推動城市現(xiàn)代化進(jìn)程 目前滁州正在實施新一輪城市化發(fā)展目標(biāo)。但現(xiàn)有的建材 市場存在原規(guī)劃設(shè)計欠缺，檔次不高，發(fā)展空間逼仄等問題，不僅影響商貿(mào)業(yè)發(fā)展，而且直接影響城市發(fā)展規(guī)劃和形象。國際商貿(mào)城的建設(shè)，通過整合手段，集聚原先分散型市場。既高效利用土地資源，城市規(guī)劃得以從容實施；又以國際化的商貿(mào)綜合體，體現(xiàn)良好的城市形象。 2、確保滁州商貿(mào)持續(xù)發(fā)展 滁州 區(qū)域位置優(yōu)越，交通發(fā)達(dá) ，傳統(tǒng)商貿(mào)業(yè)活躍。但隨著時代發(fā)展，特別是國內(nèi)商貿(mào)業(yè)迅速發(fā)展，滁州 商貿(mào)業(yè)存在的“分散低 效”問題日益明顯，可持續(xù)發(fā)展出現(xiàn)“瓶頸”現(xiàn)象。國際商貿(mào)城作為滁州 商貿(mào)業(yè)升級換代平臺，以強(qiáng)大的集散輻射功能，確立未來在“市場單體規(guī)模和輻射范圍在周邊縣市有明顯的比較優(yōu)勢”。 滁州國際五金建材商貿(mào)城項目開發(fā)建議書 第 18 頁 共 39 頁 3、高度整合提升現(xiàn)有資源 目前滁州 的市場雖然已經(jīng)形成 少數(shù) 規(guī)模集群。但總體格局處于零散狀態(tài)，集群意義僅為空間組合，而尚未形成互動 提升功能。如前所述，滁州 商貿(mào)業(yè)正處于面臨競爭擠壓 、 強(qiáng)化自身功能階段。因此，國際商貿(mào)城的建設(shè)，將充分整合現(xiàn) 有 資源，以規(guī)?；F(xiàn)代化、功能化、信息化的理念，全面整合與提升滁州 商貿(mào)業(yè)檔次與格局， 帶動滁州市場整體發(fā)展， 參與未來的競爭。 4、強(qiáng)化城市核心競爭力 以“綜合型、多功能、一站式”的城市商貿(mào)綜合體，打造 滁州 現(xiàn)代商貿(mào)旗艦 。 以現(xiàn)代的商貿(mào)功能，集聚商品品牌 ； 配合政府建設(shè) 南譙新區(qū)，完善城市功能，引領(lǐng)滁州 商貿(mào)業(yè)由分散低效向集聚高效發(fā)展 ；強(qiáng)化滁州與其周邊城市的 經(jīng)濟(jì)綜合競爭力，實現(xiàn)政府對城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的目標(biāo)。 5、實現(xiàn)區(qū)域社會經(jīng)濟(jì)和諧發(fā)展 項目建設(shè)期間及建成以后將提供眾多就業(yè)崗位 ，全面整合區(qū)域社會經(jīng)濟(jì)資源優(yōu)勢，實現(xiàn)物流、資金流、人才流、技術(shù)流整體合一，帶動和提升區(qū)域社會經(jīng)濟(jì)可持續(xù)、和諧的全面發(fā)展。 6、優(yōu)化滁州的建材市場格局 項目的建設(shè)，將具備規(guī)模大、停車面積大、功能全、購物環(huán)境佳、檔次高、顧客群購買力高等特點。將“打造高品質(zhì)商業(yè)平臺”作為自己的定位，創(chuàng)建“一站式”現(xiàn)代市場的模式，全面優(yōu)化滁州建材市場滁州國際五金建材商貿(mào)城項目開發(fā)建議書 第 19 頁 共 39 頁 的整體格局。 綜上所述，本項目的建設(shè)既有著及時的現(xiàn)實意義，也有著深遠(yuǎn)的戰(zhàn)略意義。 二、項目開發(fā)可行性分析 滁州 商貿(mào)業(yè)的發(fā)展和繁榮 、 市場高度成熟，與歷史傳承、與政府正確引導(dǎo)、與優(yōu)越的 地理位置 密切相關(guān) 。這是項目開發(fā)建設(shè)最有利的基礎(chǔ)條件。 1、依靠政府政策及規(guī)劃 政府已經(jīng)為滁州 商貿(mào)業(yè)發(fā)展明確了今后的目標(biāo)和重點。國際商貿(mào)城項目的開發(fā)建設(shè)，與政府的發(fā)展目標(biāo)是完全一致的，充分體現(xiàn)了政府 發(fā)展愿景。作為一個大型的商貿(mào)業(yè)平臺，與政府的科學(xué)發(fā)展觀協(xié)調(diào)同步 是極為重要 的 。 尤其是整合（搬遷、改造等），政府起到關(guān)鍵作用。 這是國際商貿(mào)城的立項建設(shè)的保障。 2、依托區(qū)位與交通優(yōu)勢 項目位于滁州中心城區(qū)與南京浦口區(qū)之間。是政府作為與南京“同城發(fā)展”的規(guī)劃導(dǎo)向核心區(qū)域，未來區(qū)位優(yōu)勢十分明顯。 項目接臨的滁寧快速通道是連接 南京浦口區(qū)的重要市際道路， 項目周邊高鐵、高速、輕軌等規(guī)劃建設(shè)，使項目輻射圈有效擴(kuò)大，輻射力有效增滁州國際五金建材商貿(mào)城項目開發(fā)建議書 第 20 頁 共 39 頁 強(qiáng)， 對國際商貿(mào)城的開發(fā)提供良好的商業(yè)契機(jī)和道路交通。 4、符合 滁州 商貿(mào)發(fā)展需求 滁州商貿(mào)業(yè)發(fā)展歷經(jīng)數(shù)十年，蔚為大觀。但隨著我國商貿(mào)業(yè)的發(fā)展，滁州 不少 市場普遍存在轉(zhuǎn)型升級的問題，以適應(yīng)新形勢發(fā)展的需要。其中包括滁州 整體商貿(mào)業(yè)、單體市場，以及廣大經(jīng)營戶，均存在對市場轉(zhuǎn)型升級 、改善經(jīng)營環(huán)境 的渴求。發(fā)展的需要，為國際商貿(mào)城的開發(fā)建設(shè)提供了極大空間。 5、 借 助 滁州旺盛的建材需求 “ 大滁城 ” 建設(shè)如火如荼進(jìn)行，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 力度不斷加大 ， 大拆遷、大建設(shè)創(chuàng)造了巨量的建材業(yè)剛性需求 ； 隨著滁寧同城化進(jìn)程的 加速以及城市發(fā)展的持續(xù)升溫，滁州市房地產(chǎn)開發(fā)投資近年來持續(xù)增長 ，呈現(xiàn)出 “ 總量擴(kuò)張明顯，增勢強(qiáng)勁 ” 的勢頭，供銷量明顯增加 ，今后 5 年中滁州對建材裝飾材料的需求將持續(xù)增加 。 6、開發(fā)運營商實力雄厚 商業(yè)地產(chǎn)項目 的開發(fā)運營是一個系統(tǒng)工程 。尤其 作為一個整合區(qū)域資源、承擔(dān)社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展重任的項目，必須由一個資金勢力雄厚、專業(yè)知識豐富、開發(fā)運行經(jīng)驗成熟、責(zé)任感強(qiáng)烈的優(yōu)秀團(tuán)隊實施。為此，我們組 建 了一個由 國內(nèi) 知名商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營商 組成的實力團(tuán)隊 ，充分結(jié) 合資金、經(jīng)驗、資源于一體 ，共同實施本項目的開發(fā)運營工作。 滁州國際五金建材商貿(mào)城項目開發(fā)建議書 第 21 頁 共 39 頁 項目團(tuán)隊主要由以下幾大股東單位組成，協(xié)調(diào)項目的開發(fā)運營。 主要合作 股東單位 成員： 政府大力扶持、市場基礎(chǔ)雄厚、地理位置優(yōu)越、產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求，構(gòu)成了國際商貿(mào)城開發(fā)建設(shè) “天時、地利、人和”的完善要素。因此，項目開發(fā)建設(shè)完全可行。 滁州國際五金建材商貿(mào)城項目開發(fā)建議書 第 22 頁 共 39 頁 【第四部分 項目開發(fā)定位分析】 一、項目名稱 中國滁州國際五金建材商貿(mào)城（暫名） 二、項目規(guī)模 總用地面積： 500 畝 一期用地面積： 250 畝 一期建筑面積 ： 約 26 萬平方米 容積率 、項目選址 安徽省 滁州市南譙新區(qū) 四、項目定位原則 項目創(chuàng)新原則 創(chuàng)新是商業(yè)項目的生命力，是滿足和引領(lǐng)城市商業(yè)未來發(fā)展的關(guān)鍵。對 作為大型綜合性商業(yè)地產(chǎn) 項目來說，實施有效的整合資源、借鑒創(chuàng)新的定位策略尤為重要。因此，我們認(rèn)為，本項目的定位不能 簡單 重復(fù) 滁州 現(xiàn)有的商業(yè)模式，應(yīng)在符合市場需求的前提下，借鑒引進(jìn)國內(nèi)外先進(jìn)的商業(yè) 開發(fā) 理念， 追求引導(dǎo)性、主體化的商業(yè)發(fā)展， 全面提升 滁州 城市 商業(yè) 品位。 引領(lǐng)市場原則 按照“大商貿(mào)、大物流”的整體思路， 滁州 未來的商品專業(yè)市場滁州國際五金建材商貿(mào)城項目開發(fā)建議書 第 23 頁 共 39 頁 要 站在 整個安徽及未來商貿(mào) 市場的高度， 堅持科學(xué)可持續(xù)發(fā)展的原則， 力求打造具有引領(lǐng) 華東 地區(qū)商貿(mào)業(yè) 市場的強(qiáng)勢平臺。 資源整合原則 作為 滁州 新一代的大型市場，首先必須以有效整合的策略。在符合市場發(fā)展規(guī)律基礎(chǔ)上，重點整合一些缺乏發(fā)展空間的資源，實現(xiàn) 滁州 商貿(mào)市場資源 綜合 利用最佳化。 科學(xué)發(fā)展原則 隨著社會經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展進(jìn)步，現(xiàn)代意義上的商業(yè)場所已經(jīng)不僅僅滿足于單純的 貨物交易 功能。項目的運作應(yīng)本著“以人為本”、“以城市為本”的宗旨，以科學(xué)發(fā)展的眼光朝著更專業(yè)化、更人性化、更現(xiàn)代化的方向發(fā)展。本項目 將 以 現(xiàn)代理念為指導(dǎo)思 想，在對 滁州 及 華東 地區(qū) 商貿(mào)業(yè) 整合、提升基礎(chǔ)上，形成以交易為主體功能，集展示、研發(fā)、信息、商務(wù)、物流于一體的現(xiàn)代商貿(mào)綜合體。 城市經(jīng)營原則 規(guī)模型的城市商業(yè)承擔(dān)著一座城市發(fā)展的任務(wù)。本項目以規(guī)模 領(lǐng)先、潛力巨大 的特點，建成后必將成為 滁州 城市新的 商貿(mào)業(yè)標(biāo)桿 。因此，項目的規(guī)劃設(shè)計 、 商業(yè)運營模式等等必須體現(xiàn)未來城市品質(zhì)和形象的高度 ，充分體現(xiàn)以城市為本的理念 。同時，項目定位必須充分考慮 配合 推動 滁州 城市“南 擴(kuò) ”的發(fā)展思路，與政府的城市規(guī)劃接軌。 和諧發(fā)展原則 作為 如此大規(guī)模的商業(yè)項目， 建成后必然對 滁州 現(xiàn)有商業(yè)格局 產(chǎn)生重大影響。一方面，項目的建設(shè)是城市發(fā)展的需要；另一方面，本項目將對現(xiàn)有 傳統(tǒng)市場商圈 形成沖擊。 項目 將通過全新的定位，以錯位經(jīng)營，共同繁榮的目標(biāo)，實現(xiàn) 滁州 城市商業(yè)和諧發(fā)展 、 共贏共榮的目標(biāo)。 滁州國際五金建材商貿(mào)城項目開發(fā)建議書 第 24 頁 共 39 頁 五 、 項目定位分析 在對 滁州 商業(yè)的調(diào)查與分析和城市發(fā)展規(guī)劃的理解基礎(chǔ)上，并結(jié)合地塊資源特征，我們認(rèn)為本項目必須具有前瞻性、現(xiàn)代性的鮮明主題定位 ，具有現(xiàn)代商貿(mào)業(yè)的引導(dǎo)性意義 。以 此來 適應(yīng) 滁州 城市 商貿(mào)業(yè)未來 發(fā)展的 需求。 基本思路如下：借鑒國內(nèi)優(yōu)秀的、成功的商業(yè)項目 ，尤其是專業(yè)市場商業(yè)形態(tài) 。特別是 浙江地區(qū)成熟 的 商貿(mào)業(yè)發(fā)展模式 ，與 滁州 作為一個 華東 地區(qū)重要 城市的 發(fā)展需要，再結(jié)合地塊資源特點，予以綜合考量。 即： 現(xiàn)代商業(yè)模式 城市商貿(mào)業(yè) 消費需求 地塊資源特點 規(guī)劃要點 五 位一體。 即：以時間觀與空間觀制定項目的定位方向。 時間： 傳承 滁州 城市文脈和 商業(yè)文化底蘊，立足未來，實現(xiàn)持續(xù)發(fā)展目標(biāo)。創(chuàng)制具有 滁州 特色的 現(xiàn)代化大型商貿(mào)綜合市場 。 空間： 實施與現(xiàn)有中心商圈商業(yè)主題錯位、互補、優(yōu)化、提升定位策略， 打造 華東 商貿(mào)業(yè)的核心價值，拉動城市發(fā)展， 與 滁州 整體商業(yè)共同繁榮發(fā)展。 因此，本項目主題概念 要 在立足和融入本區(qū)域市場圈的基礎(chǔ)上，必須體現(xiàn)出鮮 明的特點。以后來居上的姿態(tài)，充分借鑒國內(nèi) 外 優(yōu)秀的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營理念，樹立高起點、高規(guī)格、高標(biāo)準(zhǔn)的整體品質(zhì)；以前瞻的理念，打造功能先進(jìn)、配套齊全、業(yè)態(tài)規(guī)范、管理專業(yè)的現(xiàn)代 大型商貿(mào)市場 ；以出色的規(guī)劃布局，營造情景化、舒適化、景觀化的經(jīng)營空間；以現(xiàn)代風(fēng)格的建筑，體現(xiàn)良好的城市形象；以前瞻的配套功能，實現(xiàn)“ 綜合型 、多功能、一站式”現(xiàn)代 城市商貿(mào) 綜合體 目標(biāo) 。 滁州國際五金建材商貿(mào)城項目開發(fā)建議書 第 25 頁 共 39 頁 從而有效提升區(qū)域經(jīng)濟(jì)檔次和城市價值的功能，完善區(qū)域商貿(mào)經(jīng)濟(jì)的合理布局，實現(xiàn)整合和引領(lǐng) 滁州 乃至 華東 地區(qū) 商貿(mào)業(yè) 升級換代和可持續(xù)發(fā)展的遠(yuǎn)大目標(biāo)。 綜合 型 ： 本項目將 以“綜合性市場”為出發(fā)點，涵蓋 家居建材、五金機(jī)電 等多種商貿(mào)業(yè)態(tài)于一體， 以產(chǎn)品批發(fā)交易為主導(dǎo)形態(tài)，結(jié)合零售， 打造大型的品牌化商貿(mào)綜合體項目，樹立市場品牌形象，提升城市商貿(mào)競爭力； 多功能： 現(xiàn)代市場的一個重要特征是，從原先的單一交易功能向復(fù)合經(jīng)營功能方向的轉(zhuǎn)化。形成以交易為中心功能，開發(fā)相關(guān)的展示、信息、研發(fā)、商務(wù)等功能。通過復(fù)合型功能，強(qiáng)化交易功能，提升市場經(jīng)營功能的附加值；通過信息功能的平臺，成為 華東 地區(qū)商貿(mào)物流的展示、研發(fā)、商務(wù)、信息、物流中心。 一站式： 齊全的商業(yè)、生活服務(wù)配套，為經(jīng)營提供全方位現(xiàn)代商貿(mào)業(yè)的服務(wù)。項目將配設(shè)：住宿、酒店、娛樂、餐飲、超市、 休閑商業(yè)街等生活設(shè)施；同時配設(shè)：檢測、銀行、工商、郵電、稅務(wù)、咨詢等商業(yè)服務(wù)設(shè)施。 綜合上述分析 ： 本項目已經(jīng)具備集打造 “現(xiàn)代 大型 城市商貿(mào)體 ”的有力因素。經(jīng)營品牌聚集、業(yè)態(tài)類型豐富、交通物流便捷、購物環(huán)境優(yōu)雅、城市形象地標(biāo) 、規(guī)劃前瞻科學(xué)、經(jīng)營管理專業(yè)。傾力打造 國內(nèi)一流 的 商貿(mào)批發(fā)交易 場所，開創(chuàng) 滁州 城市商業(yè)的新高度 。實現(xiàn)引導(dǎo)未來消費，提升城市品位的目標(biāo)。 主題定位 滁州 現(xiàn)代 大型 城市商貿(mào)體 滁州 首席城市 州國際五金建材商貿(mào)城項目開發(fā)建議書 第 26 頁 共 39 頁 定位理由： 滁州 商貿(mào)業(yè)升級 換代的需要 。 現(xiàn)階段的 滁州 商貿(mào)流通業(yè)，已經(jīng)進(jìn)入快速發(fā)展的通道。因此，作為大型的市場，必須具有與之適應(yīng)和引領(lǐng)的價值。以“國際化”理念作為項目的開發(fā)運營模式，打造高端流通市場平臺，是區(qū)域產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)和商貿(mào)經(jīng)濟(jì)未來發(fā)展的需要。 市場資源有效整合的需要 。 目前 滁州 的各類市場主要分布在城區(qū)東面，空間的逼仄，交通的擁堵，設(shè)施的落后，使得經(jīng)營功能滯后，經(jīng)營管理零散。亟需對原有市場資源進(jìn)行整合。因此，本項目的開發(fā)，是 滁州 商貿(mào)經(jīng)濟(jì)未來發(fā)展的需要。 城市化發(fā)展的需要 。 隨著城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程的加快，原有各類市場的位置，存在影響未來城市規(guī)劃發(fā)展的空間。開發(fā)一個高品質(zhì)、高檔次的國際化商貿(mào)城，有利于推進(jìn)該區(qū)塊的城市化進(jìn)程，符合政府對區(qū)域規(guī)劃的戰(zhàn)略發(fā)展的目標(biāo)。 經(jīng)營環(huán)境改善的需要 。 目前由于市場建筑模式陳舊，基礎(chǔ)設(shè)施老化，交通物流的擁堵，縣倉儲、餐飲等功能不足，大大限制了經(jīng)營發(fā)展的需求。經(jīng)營戶普遍滁州國際五金建材商貿(mào)城項目開發(fā)建議書 第 27 頁 共 39 頁 有擴(kuò)張經(jīng)營規(guī)模和改善經(jīng)營環(huán)境的想法。 四、項目功能定位 按照主題定位 思路 ，項目經(jīng)營功能包括： 批發(fā)、零售 、休閑、娛樂、餐飲、展示 、物流 等商業(yè)活動。以 批發(fā)、零售 為主體功能， 為消費者提供舒適的“一站式”的全方位服務(wù) 消費場所。消費者在這里可以享受 購物之外的吃喝玩樂一條龍服務(wù)。 功能定位的基本思路： 以專業(yè)批發(fā)市場，承接傳統(tǒng)的商業(yè)資源，體現(xiàn)城市特點； 以休閑、娛樂、餐飲、會展、物流等，營造現(xiàn)代商貿(mào)氛圍。 （ 1）批發(fā)功能： 展現(xiàn)“大商貿(mào)、大物流”的特點，助 推 滁州 市政府開發(fā)南譙新區(qū) 的規(guī)劃目標(biāo)，實現(xiàn)向現(xiàn)代化城市商貿(mào)業(yè)升級的遠(yuǎn)大目標(biāo)； （ 2） 休閑 娛樂 ： 引入各種現(xiàn)代休閑、 娛樂 等商業(yè)及元素，為消費者 提供悠閑、舒適的配套服務(wù)； （ 3） 餐飲功能： 引 入中外各類餐飲業(yè)，為消費者提供豐富多彩的享受； （ 4） 會展 功能： 定期舉辦年度專業(yè)商品博覽會，為商家提供展示交流平臺 ，為消費者提供豐富的商品盛宴 ； （ 5）物流功能： 充分利用地塊現(xiàn)有的獨特交通區(qū)位優(yōu)勢，發(fā)揮滁寧快速通道及周邊高速公路等交通 大動脈的商品物流集散功能，滿足大型商貿(mào)物流 業(yè)的發(fā)展 需求。 （ 6）居住功能： 作為大型商貿(mào)市場，需要充分融合商業(yè)、商務(wù)、居住三位一體。因此項目局部融入高尚生活公寓規(guī)劃。 滁州國際五金建材商貿(mào)城項目開發(fā)建議書 第 28 頁 共 39 頁 五、業(yè)態(tài)定位 家居裝飾： 建材裝飾、衛(wèi)浴潔具、窗簾布藝、不銹鋼鋁材等 ； 五金機(jī)電： 五金工具、電線電纜、低壓電器、機(jī)電等 ； 配套服務(wù)： 銀行、 餐飲、 咖啡吧、 娛樂 、 網(wǎng)吧等。 六、檔次定位分析 本項目地處 規(guī)劃中的 南譙新區(qū) 發(fā)展區(qū)域的核心位置，是未來 滁州 城市商貿(mào)業(yè)發(fā)展的重點， 承擔(dān)著 展現(xiàn) 滁州 城市形象、 提升城市商業(yè)品位的重任。 因此，項目的開發(fā)檔次宜向 中 高端定位，成為 滁州 未來 主要的商品物流交易集散中心 。同時， 考慮到項目包含批發(fā)、零售兩大商業(yè)形態(tài)，在項目規(guī)劃、配套設(shè)施等方面要區(qū)別考慮，以符合實際的經(jīng)營需求。 七 、輻射 定位分析 從國內(nèi) 建材 消費服務(wù)市場圈看，滁州及安徽省處于華東輻射圈，區(qū)域內(nèi) 建材 消費需求強(qiáng)勁，并逐漸形成了自身相對獨立的商圈。 按照現(xiàn)代商圈理論，結(jié)合市場調(diào)查分析，本項目市場輻射可分為 三 級層次： 一級輻射商圈 南譙新區(qū) 本 項目位于滁州 規(guī)劃發(fā)展的 南譙新區(qū)， 是未來滁州政治與經(jīng)濟(jì)中心，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與房地產(chǎn)開發(fā)正如火如荼，未來人口將達(dá)到 20 至30 萬人， 區(qū)域內(nèi) 五金建材 消費需求旺盛，發(fā)展?jié)摿o限 。 二級輻射商圈 滁州與南京市 依托滁州快速通道的建成，本項目距離南京市僅半小時車程，因此可以較為便利的輻射以上兩大區(qū)域。兩城市建材產(chǎn)業(yè)強(qiáng)盛，盡管 已滁州國際五金建材商貿(mào)城項目開發(fā)建議書 第 29 頁 共 39 頁 經(jīng)形成大小不一的市場，但本項目 位于安徽省的東大門，緊鄰南京市，具備發(fā)展大型批發(fā)市場的必要條件，有效形成區(qū)域內(nèi)同類市場 的統(tǒng)領(lǐng)地位。 三級輻射商圈 華東 地區(qū)。 目前華東 區(qū)域內(nèi)的 浙江 、 江蘇、上海、山東 等 地已形成相關(guān)市場集群 。但大多數(shù)還僅停留在傳統(tǒng)的單一交易模式，很難滿足人們對 家居建材 消費領(lǐng)域的未來需求變化。 因此 ， 滁州國際五金建材商貿(mào)城 完全可 以“后來居上”之勢，通過高起點、高標(biāo)準(zhǔn)、特色化的開發(fā)運營理念，引入國內(nèi)外品牌的經(jīng)銷商和代理商，重點打造 以華東地區(qū)為商圈的 跨區(qū)域的 五金機(jī)電、家居建材 集散中心，是完全成立的。 滁州國際五金建材商貿(mào)城項目開發(fā)建議書 第 30 頁 共 39 頁 【第五部分 項目規(guī)劃思路】 一、規(guī)劃原則 總體強(qiáng)調(diào)現(xiàn)代化、標(biāo)準(zhǔn)化、實用化的規(guī)劃設(shè)計效果，以確保項目可持續(xù)經(jīng)營發(fā)展的目標(biāo)；注重建筑城市、道路、環(huán)境的和諧關(guān)系，以營造良好的交易 環(huán)境品質(zhì)；注重經(jīng)營區(qū)的人流動線與物流動線設(shè)計，以獲得經(jīng)營均好性效果；追求現(xiàn)代商業(yè)建筑風(fēng)格，以體現(xiàn)嶄新的城市商業(yè)風(fēng)范。 因為本項目用地尚未掛牌，政府有關(guān)部門關(guān)于本項目的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)未確定。這里結(jié)合項目定位，暫時設(shè)定如下規(guī)劃規(guī)劃指標(biāo)。 總用地面積： 500 畝 總建筑面積：約 55 萬平方米 一期 用地面積： 250 畝 容積率：約 他：均按當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)部門政策規(guī)范。 二、規(guī)劃思路 項目包括交易區(qū)與配套區(qū)兩大區(qū)塊。核心區(qū)為交易市場，沿街滁州國際五金建材商貿(mào)城項目開發(fā)建議書 第 31 頁 共 39 頁 為配套建筑。 交易區(qū)根據(jù)經(jīng)營業(yè)態(tài)、功能，進(jìn)行科學(xué)合理布局，高度重視交通流線 組織。建筑由條狀與塊狀結(jié)合。 （ 市場交易區(qū) 區(qū)示意圖） 配套區(qū)沿 和 展開，高度重視作為城市界面的形象價值。在重要節(jié)點規(guī)劃展示中心、信息中心、商務(wù)中心、研發(fā)中心等大體量建筑，并配置賓館、餐飲、娛樂、休閑等生活配套。 和 各設(shè)置項目主出入口。其他按規(guī)劃道路情況設(shè)置次出入口。通過建筑的打開，形成敞開式入口廣場，并以相對對稱的形式感，具有鮮明的標(biāo)志性和識別性特征。 滁州國際五金建材商貿(mào)城項目開發(fā)建議書 第 32 頁 共 39 頁 （市場入口參考示意圖） 規(guī)劃多個沿街廣場及中心廣場，營造現(xiàn)代大氣的環(huán)境空間，及鮮明的識別性空間。 （中心廣場參考示意 圖） 項目整體建筑風(fēng)格以現(xiàn)代為主，突出和渲染現(xiàn)代商業(yè)特點，營造濃厚的現(xiàn)代商業(yè)氛圍。并高度關(guān)注與周邊城市環(huán)境的協(xié)調(diào)關(guān)系。 和 的建筑，充分考慮城市天際線以及界面形象效果。設(shè)計出具有現(xiàn)代城市地標(biāo)性建筑效果。 滁州國際五金建材商貿(mào)城項目開發(fā)建議書 第 33 頁 共 39 頁 （展示、 信息、商務(wù) 中心參考示意圖） 按照政府有關(guān)部門的綠地率指標(biāo)進(jìn)行規(guī)劃。重點關(guān)注中心廣場、入口廣場的節(jié)點。在確保實用功能前提下，創(chuàng)造出具有商業(yè)文化的藝術(shù)化景觀環(huán)境。營造出極具情景式的現(xiàn)代商業(yè)交易空間。 配設(shè)必要的停車位及周轉(zhuǎn)式倉儲；主入口廣場設(shè)大型電子屏（ 安防系統(tǒng)、報警系統(tǒng) 、監(jiān)控系統(tǒng)。 （倉儲物流中心參考示意圖） 滁州國際五金建材商貿(mào)城項目開發(fā)建議書 第 34 頁 共 39 頁 【第 六 部分 項目開發(fā) 運營 分析】 一、開發(fā)節(jié)奏 項目總開發(fā)建設(shè)周期約 3 年，共分為 2 期分批開發(fā)。首期 250 畝在項目動工后一年半內(nèi)開業(yè)經(jīng)營；第 2 期在一期開業(yè)經(jīng)營后開工，平均周期為一年。 二、招商模式 本項目的運營重點首先是招商。我們將依托自身專業(yè)的招商團(tuán)隊，以及國內(nèi)極為豐富的商業(yè)人脈資源網(wǎng)絡(luò)，利用浙江、江蘇 、山東等地區(qū)品牌商家和企業(yè)的優(yōu)勢資源，面向國內(nèi)外招商，確保項目實現(xiàn)滿鋪經(jīng)營。 特別 是我們作為“浙商 ” ,在長期的市場開發(fā)運營中，與 義烏 中國小商品城 、永康 中國 科技五金城 、柯橋 中國輕紡城 、海寧 中國皮革城 、織里 中國童裝城等國內(nèi)著名市場形成戰(zhàn)略合作關(guān)系，招商資源極為豐厚。本項目招商將全面對接上述著名市場。并全面引進(jìn)企業(yè)直銷中心。 （ 1） 招商思路 滁州國際五金建材商貿(mào)城項目開發(fā)建議書 第 35 頁 共 39 頁 立足 滁州、南京 的商業(yè)資源，重點引進(jìn)國內(nèi)外及山東、浙江、江蘇等地區(qū)優(yōu)勢品牌資源，進(jìn)而面向全國進(jìn)行品牌招商。以達(dá)到“匯集天下商品，輻射全國范圍”的目標(biāo)。 （ 2）招商策略