摘 要 近幾年 房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和住房價格的變化成為舉國上下備受關(guān)注的焦點 之所 以備受關(guān)注 原因就是與人民生活息息相關(guān) 飆升的房價已經(jīng)使老百姓望而卻步 出 現(xiàn)了大批的 蝸居 房奴 自去年 4 月份新一輪房地產(chǎn)宏觀調(diào)控以來取得了明 顯的效果 初步抑制住了一線城市房地產(chǎn)價格上揚的狀態(tài) 但二三線城市及縣城的房 價又出現(xiàn)大幅度持續(xù)上漲 作為工程管理專業(yè)的畢業(yè)生 我們要有對經(jīng)濟的高度敏感 性 房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展不僅關(guān)系國民居住的基本生活需求 更關(guān)系著國民經(jīng)濟的健康與 否 只有認真分析住房價格不合理性的原因所在 對房產(chǎn)行業(yè)有一個比較清晰的認知 繼而對促使住房價格合理性提出相應(yīng)的措施和建議 中國住宅發(fā)展現(xiàn)狀如何 什么是住房價格的合理性 住房價格不合理的原因及其 不斷上漲的后果是什么 2012 年的住房價格的前景又將何去何從 本文通過淺顯的文 字和圖表對上述問題作一解析和探討 關(guān)鍵詞 住房價格 合理性 前景 目目 錄錄 第 1 章 前言 1 第 2 章 我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀簡述 2 第 3 章 房價在國家宏觀調(diào)控下仍居高不降的原因 4 第 4 章 住房價格不斷上漲的后果和影響 6 第 5 章 調(diào)控房價工作的措施 10 第 6 章 2012 年住房價格展望 12 第 7 章 結(jié)論 13 參考文獻 14 致 謝 15 附 錄 17 17 第第 1 1 章章 前言前言 自古以來衣食住行就被列為人類的四大基本需求 是人類社會存在和發(fā)展的基本 要素 其中住房的作用不僅是提供給人類一個遮風擋雨的庇護所 也為人類文明起源 奠定了基礎(chǔ) 作為生活必需品的住房 與人民的生活息息相關(guān) 而作為國民經(jīng)濟支柱 產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè) 更關(guān)系到整個經(jīng)濟的健康發(fā)展 近年來房價節(jié)節(jié)攀升 住房價格漲 幅過大 已成為眾人關(guān)注的焦點 17 第第 2 2 章章 我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀簡述我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀簡述 我國住房制度改革 20 多年來 城鎮(zhèn)家庭的居住條件顯著改善 人均住房建筑面積 從 6 7 平方米增加到目前的超過 30 平方米 以住房為主的房地產(chǎn)業(yè)成為國民經(jīng)濟的支 柱性產(chǎn)業(yè)之一 然而 近年來住房市場的矛盾逐步顯現(xiàn) 其中最突出的是房價上漲過 快 國家也對住房制度采取了更多的合理措施 自從去年四月份通過國家對住房價格 的宏觀調(diào)控 住房價格得到了一定的控制 但仍居高不下 縱觀 1998 年到 2011 年這十幾年 經(jīng)濟得到了飛速的發(fā)展 領(lǐng)跑 GDP 的朝陽產(chǎn)業(yè) 房地產(chǎn)業(yè)更是火的不能再火 中國房價高漲的已經(jīng)讓我們 望房興嘆 摸摸口 袋里的錢 只得看著房子搖頭 我國房屋消費 包括住宅消費 需求始終呈現(xiàn)強勁的 增長 商品房銷售面積平均年增長 22 6 其中 住宅消費需求始終是商品房需求的主 體 占房屋總量消費的比重基本保持在 89 左右 與此同時 房地產(chǎn)市場的持續(xù)走熱也 帶來了高漲的房價 1998 年全國平均商品房屋銷售價格為 2063 元 m2 商品住宅銷售 價格為 1854 元 m2 2008 國平均商品房屋銷售價格 3791 7 元 m2 增幅 45 59 而人 均可支配收入從 5425 3 元 年增長到 16752 元 年 房價收入比從 6 35 陡增至 10 8 見表 2 1 所謂的房價收入比 指的是住房價格與城市居民家庭年收入之比 按照國際經(jīng)驗標準 合理的城鎮(zhèn)房價與家庭年收入比在 2 6 1 左右 而如今中國的城 鎮(zhèn)房價與家庭年收入比平均高達 7 6 1 有的地方甚至超過 10 1 有的年份居民房 價已經(jīng)超過居民可支配收入 甚至以 30 50 的速度上漲 房價上漲之快已經(jīng)到了壓的 老百姓喘過不氣的地步 在過去幾年整體市場需求快速增長的情況下 多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲取了超額利 潤 2004 年以來 對房地產(chǎn)市場的調(diào)控成為宏觀調(diào)控的重要內(nèi)容 黨中央和國務(wù)院采 取了一些重要的調(diào)控措施 基本上遏制了房地產(chǎn)開發(fā)投資 信貸和土地供應(yīng)過快增長 的勢頭 但是 住房價格上漲過快的問題仍然比較突出 全國商品住房平均價格過快 上漲的勢頭雖然有所收斂 然而住房價格仍在高位運行 特別是少數(shù)地區(qū)和熱點城市 土地交易價格和房屋銷售價格上漲幅度非常大 17 表 2 1 項目 年份 全國平均商品房 屋銷售價格 人均可支配收入 1998 年2063 元 m25425 3 元 年 1999 年2087 元 m25823 元 年 2000 年2112 元 m26280 5 元 年 2001 年2291 元 m26860 元 年 2002 年2447 元 m27703 元 年 2003 年2582 元 m28473 元 年 2004 年2759 元 m29422 元 年 2005 年3005 7 元 m210493 元 年 2006 年3383 元 m212187 元 年 2007 年3791 7 元 m216752 元 年 17 第第 3 3 章章 房價在國家宏觀調(diào)控下仍居高不降的原因房價在國家宏觀調(diào)控下仍居高不降的原因 住房價格上漲過快的原因很多 歸納下來大致有以下幾點 3 13 1 居民的住房消費和投資行為促使房價攀升居民的住房消費和投資行為促使房價攀升 居民收入增加是房價上漲的首要原因 改革開放以來 我國居民收入大幅度增加 恩格爾系數(shù)明顯下降 消費結(jié)構(gòu)不斷升級 投資能力越來越強 在住房制度改革的推 動下 住房的有效需求得以釋放 家庭結(jié)構(gòu)的變化和城鎮(zhèn)化的推進又擴大了住房需求 這是房價保持上漲態(tài)勢最顯而易見的原因 在缺乏 儲蓄 投資 轉(zhuǎn)化渠道的情況下 購置房產(chǎn)是較富裕居民的理性選擇 住房投資需求逐漸啟動 房價被進一步拉高 當 房價超出與居住需求相符的水平時 投機就會出現(xiàn) 進而導(dǎo)致空置率偏高 租售比倒 掛 房價收入比超過國際警戒線等現(xiàn)象 這樣 房價就在消費需求 投資需求 投機 需求的共同推動下不斷攀升 早買房 買大房的住房消費行為成為居民應(yīng)對房價快速 上漲的選擇 3 23 2 過度投機使住房消費成為主體過度投機使住房消費成為主體 住房是消費品 但是它與一般的消費品不同 它又可以是投資品 具有明顯的投 資性 有投資性就必然存在投機的可能性 過度的投資就更能演變成為投機 由于銀 行利率較低 股市低迷 債券投資渠道不暢等因素 大量社會閑散資金涌入房地產(chǎn)市 場 特別是境外游資和國際 熱錢 也瞄上了中國的房地產(chǎn)業(yè)這塊肥肉 不管是消費 需求 投資需求亦或是投機需求 也不管是主動性需求還是被動性需求 其現(xiàn)實表現(xiàn) 都是用錢去購買住房 有人買房就有人建房 只是有人買房自己住 有人是進行長期 投資 有人純粹是 炒買炒賣 牟取暴利 短期內(nèi)住房供給量是既定的 需求增加會 使價格上漲 如果長期內(nèi)住房供給缺乏彈性 就會導(dǎo)致投機炒房現(xiàn)象嚴重的情況出現(xiàn) 3 33 3 寬松的信貸政策是房價上漲的重要支撐寬松的信貸政策是房價上漲的重要支撐 我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資本比例低 對銀行信貸高度依賴 而銀行體系也很看 重房地產(chǎn)開發(fā)貸款對調(diào)整資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的作用 并因手持土地抵押物而對房地產(chǎn)開發(fā)給予 高杠桿支持 同時 我國住房消費信貸政策非常寬松 銀行大都按照央行規(guī)定的最大 貸款比例和遠低于其他類型貸款的利率水平發(fā)放個人住房抵押貸款 可以說 寬松的 17 住房開發(fā)貸款和住房消費貸款是促成住房市場產(chǎn)銷兩旺 房價節(jié)節(jié)攀升的重要推手 而且 房價不倒 地價不垮的預(yù)期使手持抵押物的銀行不僅沒有動力落實央行的調(diào)控 政策 而且會采取各種對策來消化 不利 的調(diào)控政策 3 43 4 土地財政土地財政 是房價上漲的重要原因是房價上漲的重要原因 在很多城市 土地出讓金是地方財政的重要來源 在土地財政的激勵下 地方政 府積極在城市開展 三舊 改造 并最大限度地挖掘農(nóng)村土地資源 如果說早期階段 是房價拉高地價 那么 現(xiàn)階段已是地價推高房價了 3 53 5 不合理的經(jīng)濟發(fā)展模式導(dǎo)致房價高漲的原因所在不合理的經(jīng)濟發(fā)展模式導(dǎo)致房價高漲的原因所在 從經(jīng)濟和民生的整體來看則產(chǎn)生很多矛盾 其重要根源就在于不合理的經(jīng)濟發(fā)展 模式 我國正處在工業(yè)化中期階段 重化工業(yè)快速擴張 而且長期依靠外延型投資拉 動經(jīng)濟增長 這種經(jīng)濟結(jié)構(gòu)和工業(yè)發(fā)展模式需要大量土地供給來支撐 地方政府為招 商引資 競相對工業(yè)給予包括用地優(yōu)惠在內(nèi)的政策扶持 工業(yè)用地價格低廉甚至是無 償?shù)?這就需要用房地產(chǎn)建設(shè)用地的 招拍掛 收入來補貼工業(yè)發(fā)展 即所謂房地產(chǎn) 業(yè)反哺工業(yè) 這是不少地方房價高企的重要原因 17 第第 4 4 章章 住房價格不斷上漲的后果和影響住房價格不斷上漲的后果和影響 一個城市房價過度上漲 將會導(dǎo)致短期內(nèi)經(jīng)濟失去活力 這對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也 極為不利 4 14 1 滋生和加劇了金融風險滋生和加劇了金融風險 我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展全靠土地和銀行的大力支撐 從土地儲備 房產(chǎn)開發(fā) 建筑 商流動資金直到購房消費 每一步都離不開銀行的貸款援助 當房地產(chǎn)行業(yè)飛速發(fā)展 時 房子銷售形勢好 貸款資金回籠得快 房地產(chǎn)信貸就成了銀行一塊最優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn) 各商業(yè)銀行都把它當成肥肉 積極放貸 很少考慮金融風險 殊不知房價越漲 其中 的風險也在加大 一旦投資者因房價過高而賣不出或租不出去時 還貸就成了問題 因為我國房地產(chǎn)金融過分集中于銀行 金融風險也自然集中于銀行 從 2001 年到 2005 年 美國房市在長達 5 年的時間里保持繁榮 這也刺激了抵押貸款機構(gòu)超常規(guī)發(fā)展的 欲望 受利益的驅(qū)動 一些銀行等放貸機構(gòu)紛紛降低貸款標準 使得大量收入較低 信用記錄較差的人加入了貸款購房者的大潮 成為所謂 次貸購房者 這場由美國次 貸購房引發(fā)的次貸危機導(dǎo)致了美國 百年不遇 的金融危機 繼而震撼了全球金融市 場 使世界經(jīng)濟遭受重創(chuàng) 是我們看到了房地產(chǎn)市場不能穩(wěn)定發(fā)展帶來的嚴重后果 4 24 2 加大了通脹壓力加大了通脹壓力 在目前房價節(jié)節(jié)攀升和人民幣升值預(yù)期影響下 海外資金涌進我國房市投資勢頭 十分兇猛 不僅中國香港 中國臺灣 而且韓國 新加坡甚至澳大利亞 加拿大的投 資者也十分看好中國房市增值潛力 外資大量涌入我國房市 不僅進一步推高了房價 加大了人民幣升值的壓力 而且破壞了我國金融市場的穩(wěn)定 為維持和美元的聯(lián)系匯 率 中央銀行不得不拋出更多人民幣基礎(chǔ)貨幣 這就勢必增加了我國通脹壓力 4 34 3 阻礙了普通市民居住水平的改善阻礙了普通市民居住水平的改善 目前我國城市市民中還有多數(shù)是還未買過商品房的普通勞動者 他們依然住在狹 小簡陋的房子里 或是和父母居住在一起 由于種種原因 他們無力在前幾年購買商 品房 在房地產(chǎn)市場快速發(fā)展的今天 他們總是想依靠自己的微薄收入來積累一筆首 17 付款 再通過銀行按揭貸款買上一套屬于自己的商品房以改善住宅條件 怎奈他們攢 錢的速度遠遠趕不上房價上漲的速度 在驚人的房價面前 他們欲哭無淚 這其中也 不乏是大中學(xué)教師在內(nèi)的工薪階層 在經(jīng)濟發(fā)展中 他們雖然辛勤工作 卻沒有機會 分享經(jīng)濟增長帶來的碩果 阻礙了普通市民居住水平的改善 4 44 4 影響和阻礙了城市化進程影響和阻礙了城市化進程 高速推進的中國城市化是大變革 大開放 大流動的中國的一縮影 中國將會有 越來越多的人生活在城市里 我們建設(shè)城市 發(fā)展城市 城市也將改變我們 城市化 的內(nèi)涵很豐富 其中有兩個基本的內(nèi)容 一是把農(nóng)村人口 化 為城市人口 二是把 農(nóng)村用地 化 城市用地 城鄉(xiāng)化太快會造成城市 消化不良 產(chǎn)生大量的貧民窟 作為載體和平臺的城市 城鄉(xiāng)化如果發(fā)展太慢 就無法起到促進工業(yè)化 市場化的重 要作用 就會限制農(nóng)村富余勞動力的轉(zhuǎn)移 不利于城鄉(xiāng)一體化和 三農(nóng) 問題的解決 中國的城市化水平整體上偏低 目前我國城鎮(zhèn)居民 4 9 億 按照 2020 年達到小康的目 標 那時我國城市化水平將達到 55 60 城鎮(zhèn)居民將達到 8 5 億 大批農(nóng)村人口不斷 向包括上海在內(nèi)的大中城市遷移應(yīng)是歷史的選擇 然而 房價如此猛漲 別說農(nóng)村人 口 就是收入前景不差的高校畢業(yè)生也難以在大城市安居樂業(yè) 繼而直接影響和阻礙 了城市化進程 4 54 5 助長了房市投機助長了房市投機 住宅本質(zhì)用途是居住而不是投機 在房地產(chǎn)市場上 必須最大可能地 抑制投資 遏制投機 住宅要首先賣給本地區(qū)的老百姓 不能本末倒置 在本地有效需求不足的 情況下 靠外來投機來支撐本地房地產(chǎn)和經(jīng)濟的所謂 繁榮 商品住宅本來和糧食 衣服一樣是人們生活必需品 但一旦作為可以炒作的資產(chǎn) 就必然陷入買漲不買跌的 局面 現(xiàn)在我國銀行存款利率不高 股市投資風險又大 其它投資渠道不多 房市投 資 錢景 最好 于是 有首期付款實力轉(zhuǎn)入房市投資或者投機的人就越來越多 如 果只對房產(chǎn)供應(yīng)進行調(diào)節(jié)和調(diào)控 而不對房產(chǎn)需求進行調(diào)節(jié)和調(diào)控 不對房地產(chǎn)投機 進行重點打擊和調(diào)控 將會影響 延誤房地產(chǎn)調(diào)控的進程和效果 助長房市投機給房 地產(chǎn)市場的健康發(fā)展埋下隱患 4 64 6 降低了城市競爭力降低了城市競爭力 城市競爭力是一個綜合體現(xiàn) 提高城市競爭力是一項龐大的系統(tǒng)工程 決非僅僅 是今天修寬路 明天建廣場 后天做活廣告 別的城市干什么我就干什么 這種只看 17 重短期行為和眼前利益跟風跑的作法 是簡單 落后而又原始的管理 城市競爭力管 理 是現(xiàn)代城市管理 是城市管理的高級階段 對城市管理者在眼光 知識 水平和 能力方面提出了更高的要求 一個城市的綜合競爭力不僅取決于該城市的科技水平和 市民素質(zhì) 同時也與商務(wù)成本密切相關(guān) 技術(shù)和資金流入興辦實業(yè) 必須有房子 人 才流進就業(yè) 必須有住宅 寫字樓和住宅樓價格如此猛漲 資金和人才就難以跨越這 樣的高門檻 4 74 7 阻礙了城市舊城區(qū)改造阻礙了城市舊城區(qū)改造 這些年來 我國城市面貌確實出現(xiàn)了一年一個樣 三年大變樣的可喜變化 但至 今仍有不少舊城區(qū)沒有得到相應(yīng)的改造 有的甚至舉步維艱 停滯不前 日益擁堵的 車流也迫切要求城市道路進一步拓寬 城市動拆遷的任務(wù)還十分艱巨 在房價節(jié)節(jié)攀 升的當下 要在若干年內(nèi)完成舊城區(qū)改造 還是個很大的難題 因此 必須打破各自 為政 分散開發(fā)的舊格局 走政府調(diào)控 市場運作 統(tǒng)一規(guī)劃 成片改造 拆建分離 利益兼顧的新路子 使舊城區(qū)改造得以順利進行 4 84 8 擴大了貧富差距擴大了貧富差距 改革開放以來 我國在經(jīng)濟增長的同時 貧富差距逐步拉大 這已是不爭的事 實 首先 在商品房成本沒有大增情況下 售價卻在短短幾年內(nèi)成倍上升 毫無疑問 在財富再分配過程中房地產(chǎn)商是最大的受益者 其次 對于手中已積累了一筆啟動資 金的投資客來說 借助于低利率的按揭貸款杠桿 一套又一套買進商品房 用短短幾 個月或幾年時間就獲取了巨額房屋進出差價 這些年來 本地 外地和境外的一批批 投資客在房地產(chǎn)投機或投資市場上大賺而笑得合不攏嘴 但廣大老百姓卻 望房興嘆 事實上的貧富差距迅速擴大了 我國政府也在利用經(jīng)濟和稅收的杠桿作用不斷調(diào)節(jié) 和解決貧富差距 更好地解決我國收入分配差距擴大的問題 從而促進我國經(jīng)濟社 會健康和諧發(fā)展 4 94 9 不利于提高消費率不利于提高消費率 一般來說 投資是擴大再生產(chǎn) 提高生產(chǎn)能力的重要手段 較高的投資率不 僅可以直接帶動生產(chǎn)的增長 還會帶動居民消費的增長 發(fā)展中國家和地區(qū)為保持 經(jīng)濟較快地增長 都維持較高的投資率水平 當經(jīng)濟發(fā)展到一定水平后 投資率會 逐步趨緩 消費率逐步提升 此時 經(jīng)濟增長也由投資拉動為主轉(zhuǎn)為以消費拉動為 主 此后 消費率始終保持較高水平 目前我國消費品市場一直難以啟動 與房價 17 不斷上漲 買房還貸壓力越來越大是不無關(guān)系的 目前在我國 GDP 增長主要靠投資需 求拉動 而消費率 消費支出占 GDP 的比率 偏低是一大隱患 發(fā)達國家消費率通常達 到 75 80 而我國只有 50 左右 這為經(jīng)濟持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展設(shè)置了障礙 4 104 10 加大了宏觀調(diào)控難度加大了宏觀調(diào)控難度 近幾年來 我國鋼鐵 水泥 電解鋁以及能源等都供不應(yīng)求 投資熱也難以降下 來 根源都在房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展 而房地產(chǎn)投資速度之所以居高不下 又是因為房 價持續(xù)猛漲 市場經(jīng)濟中經(jīng)濟行為人的行為不可能離開利益導(dǎo)向 房價如此不斷上漲 所形成的預(yù)期 引導(dǎo)人們涌入房地產(chǎn) 鋼鐵 水泥等行業(yè)的發(fā)展大潮 這種勢頭僅靠 行政命令式的調(diào)控是無法從根本上抑止住的 總之 房價增長過快的趨勢 不僅是房地產(chǎn)健康運行的突出矛盾和制約 瓶頸 也是整個國民經(jīng)濟繼續(xù)平穩(wěn)發(fā)展的一個不穩(wěn)定因素 對整個國民經(jīng)濟的發(fā)展會產(chǎn)生很 大的影響 所以國家應(yīng)該采取相關(guān)措施進行調(diào)控 17 第第 5 5 章章 調(diào)控房價工作的措施調(diào)控房價工作的措施 到底什么樣的住房價格水平才是合理的水平呢 不同的人有不同的答案 對于要 買房子的人來說 如果不是價格越低越合理 那么至少也是現(xiàn)在的房價高的不合理 對于房地產(chǎn)開發(fā)商來說 現(xiàn)在的房價就很合理的 評價房價的合理性 實質(zhì)上是分析城市住房價格與當?shù)鼐用窦彝ナ杖胫g 城市 住房價格與宏觀經(jīng)濟發(fā)展狀況之間的協(xié)調(diào)程度 如果協(xié)調(diào)就合理 不協(xié)調(diào)就不合理 縱觀我國房地產(chǎn)市場發(fā)展中存在的一些關(guān)鍵性問題 我認為應(yīng)該從以下五個方面入手 重點加大調(diào)控房價 促使房地產(chǎn)市場健康 有序 穩(wěn)定地發(fā)展 5 15 1 加強政府宏觀調(diào)控加強政府宏觀調(diào)控 抑制房地產(chǎn)價格過快上漲 保持一個合理的價格水平 是國家對房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào) 控的出發(fā)點 只有做到了這一點 才有可能使房地產(chǎn)持續(xù)健康發(fā)展 充分發(fā)揮房地產(chǎn) 業(yè)對經(jīng)濟增長和改善人民群眾住房條件的積極作用 其次 地價在我國占總房價的 35 左右 因此在穩(wěn)定房地產(chǎn)市場方面有明顯的作用 政府通過調(diào)節(jié)土地供應(yīng)在一定程度 上抑制了房價和地價的上漲 但仍然有很多不協(xié)調(diào)的情況發(fā)生 所以 土地供應(yīng)政策 還需要進一步落實和完善 5 25 2 利用稅收杠桿的調(diào)節(jié)作用調(diào)控房地產(chǎn)的發(fā)展利用稅收杠桿的調(diào)節(jié)作用調(diào)控房地產(chǎn)的發(fā)展 目前房地產(chǎn)稅收政策是向房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)一次性征稅 再由其轉(zhuǎn)嫁給消費者 這必 然導(dǎo)致房地產(chǎn)價格高漲 影響房地產(chǎn)市場的啟動 另外 商品房 70 年的土地使用費是 一次付清 在房價中占的比重很大 開發(fā)商和購房者負擔重 如果改為按年收取物業(yè) 稅的方式 不僅能減輕開發(fā)商 購房者負擔 也能促進政府財政收入持續(xù) 穩(wěn)定增長 其他稅費的設(shè)置也應(yīng)根據(jù)市場狀況的變化進行調(diào)整 可借鑒國外 寬稅基 少稅種 低稅率 的稅收政策 逐步強化不動產(chǎn)稅和財產(chǎn)稅 減輕房地產(chǎn)的流轉(zhuǎn)稅 通過完善 房地產(chǎn)財稅制度 以促進房地產(chǎn)的流通和消費 5 35 3 控制房地產(chǎn)投資規(guī)模控制房地產(chǎn)投資規(guī)模 17 房地產(chǎn)的發(fā)展速度要和經(jīng)濟發(fā)展 居民收入相適應(yīng) GDP 居民收入 房產(chǎn)投資的 平均增長率要保持適當?shù)谋壤?如果超過一定的比例就容易形成房地產(chǎn)價格泡沫 首 先 放在宏觀經(jīng)濟背景下考察 房價漲幅應(yīng)低于 GDP 的增幅 援引上海社科院城市與 房地產(chǎn)研究中心主任張泓銘的話是 房價絕對不能超過 GDP 增長率 超過了 GDP 增 長率 就意味著超過整個社會財富的增長率 意味著住房交易的既得利益者極大地侵 占了社會財富 有財富分配極大不公的嚴重弊病 但是 2003 年 2005 年全國房產(chǎn) 投資增長 40 左右 大大快于經(jīng)濟增長和居民收入的增長 因此 要高度重視房地產(chǎn)投 資規(guī)模的控制 通過采取較為嚴格的信貸政策 金融政策和房地產(chǎn)政策等手段控制對 房地產(chǎn)市場的盲目投入 5 45 4 進一步完善招拍掛制度進一步完善招拍掛制度 土地法 及國土資源部相關(guān)的部門規(guī)章規(guī)定 對于經(jīng)營性用地必須通過招標 拍賣或掛牌等方式向社會公開出讓國有土地 經(jīng)營性土地使用權(quán)招標拍賣作為經(jīng)營 城市土地 規(guī)范土地市場秩序的重中之重 其理論上可以從源頭上防治土地批租領(lǐng) 域腐敗的重要舉措 也是提高經(jīng)營城市土地水平 改善投資環(huán)境的根本性措施 比 協(xié)議出讓有著明顯優(yōu)勢 讓土地以更公平 合理的價格出讓 減少人為干擾因素 杜絕腐敗產(chǎn)生 但是這樣做也會大大提高土地的價格 帶給消費者的信息是土地供給 的減少和土地價格的提高 加速了即期購房的欲望 更加導(dǎo)致房地產(chǎn)價格的上漲 因 此要進一步完善招拍掛制度 通過土地價格標的的確定和建立土地拍賣后評估等制度 合理確定土地價格 5 55 5 國家應(yīng)加快城鎮(zhèn)住房保障體系建設(shè) 使更多家庭能買得起房國家應(yīng)加快城鎮(zhèn)住房保障體系建設(shè) 使更多家庭能買得起房 要大力發(fā)展和建設(shè)讓老百姓買的起或能承租的起的普通住房 使住房價格與大多 數(shù)居民家庭的住房支付能力相適應(yīng) 這是我國住房供應(yīng)政策變化的核心內(nèi)涵之一 同 時要高度關(guān)注建設(shè)經(jīng)濟適用房和完善廉租住房制度 讓老百姓真正買的起房 租的到 房 由于自改革開放以來 我國在改善居民住房 在城鎮(zhèn)居民住房投資建設(shè)上歷史欠 賬較多 因此 要從根本上解決老百姓的住房問題 就必須在近 3 5 年內(nèi)加大國家住 房建設(shè)資金的投入 提高地方政府從土地出讓金提取用于建設(shè)經(jīng)濟適用房 廉租房和 限價房的比例 個人認為至少要達到 20 以上 17 第第 6 6 章章 20122012 年住房價格展望年住房價格展望 中國社會科學(xué)院發(fā)布的 2009 年 經(jīng)濟藍皮書 中指出 明年在國內(nèi)外經(jīng)濟形勢以 及國家宏觀調(diào)控政策的影響下 房地產(chǎn)市場將步入較長時間的調(diào)整期 藍皮書指出 2008 年 國家宏觀調(diào)控政策的作用顯現(xiàn) 需求方處于明顯觀望狀態(tài) 商品房交易量大幅下降 房價上漲幅度逐步放緩 房地產(chǎn)市場景氣回落 但我們也必須看到 在全社會固定資產(chǎn)投資構(gòu)成中 與 50 多個產(chǎn)業(yè)密切相關(guān)的房 地產(chǎn)投資三分天下有其一 截至 2008 年 7 月 房地產(chǎn)投資在固定資產(chǎn)投資中占 33 強 這決定了僅靠基礎(chǔ)設(shè)施投資還不足以撐起經(jīng)濟增長這桿大旗 單純政府投資也難以彌 補房地產(chǎn) 制造業(yè)投資的下降 而眼下 制造業(yè)日子很不好過 房地產(chǎn)市場也在經(jīng)歷 明顯的調(diào)整 房地產(chǎn)投資需求萎縮已經(jīng)產(chǎn)生連鎖反應(yīng) 逐步影響如鋼鐵 建材 家具 等相關(guān)產(chǎn)業(yè) 11 月 5 日 國務(wù)院進一步擴大內(nèi)需 促進經(jīng)濟增長的十條措