目 錄 中文摘要 . 1 英文摘要 . 1 一、房地產市場及其研究概述 . 2 （一）房地產業(yè)的支柱產業(yè)地位 . 2 （二）房地產市場研究現(xiàn)狀 . 3 . 3 . 3 二、房地產市場熱點問題的統(tǒng)計分析 . 5 （一）統(tǒng)計分析方法概述 . 5 （二）房地產市場熱點問題的統(tǒng)計分析 . 5 . 5 . 10 （三）建議 . 13 . 13 . 13 三 結束語 . 13 參考文獻 . 14 南京財經大學本科畢業(yè)論文 （設計） 1 房地產市場 熱點問題的統(tǒng)計分析 中文摘要 摘 要： 我國 房地產業(yè)從 1997年被國家列為拉動經濟和內需增長重 點產業(yè)， 2003又被明確列為支柱產業(yè)，而且房地產業(yè)還能帶動建筑、建材、裝修等幾十個行業(yè) 的發(fā)展 ； 房地產市場研究分析工作 可為房地產各項活動提供決策和實施的依據(jù)，不科學的市場分析將導致不切實際 的 市場預期及錯誤的需求判斷，從而引發(fā)房地產活動中的風險。 因此，作為國家經濟支柱的房地產業(yè)，其市場研究工作也顯得尤為重要，本文將對房地產市場研究與分析這項工作進行詳細闡述，并就其熱點問題結合統(tǒng)計分析方法進行分析。 關鍵詞 ：房地產市場研究 ， 因子 分析 ， 回歸分析 英文摘要 In be as s 997, 003,it be of as up so of in of to to of as of in to 京財經大學本科畢業(yè)論文 （設計） 2 一 、 房地產市場及其研究概述 （一） 房地產業(yè)的支柱產業(yè)地位 支柱產業(yè)是西方產業(yè)經濟學中的一個比喻性概念，中國支柱產業(yè)振興方略中解釋：支柱產業(yè)是指在一定時期內能夠支撐國民經濟與社會發(fā)展在一定水平上增長，或社會經濟上新臺階時期能夠穩(wěn)定地成為經濟增長點的產業(yè)。支柱產業(yè)具有四個特征：一是高產業(yè)比重，它必須是在一定時期內的國民經濟中占有比較重 有增長能力強、增長率高、貢獻率大的特征；二是高產業(yè)關聯(lián)度，支柱產業(yè)必須具有較強的產業(yè)關聯(lián)度，能通過產業(yè)之間的聯(lián)系 產生巨大的帶動力，直接和間接地帶動其他產業(yè)部門的發(fā)展；三是高市場需求，支柱產業(yè)的主要產品必須具有廣闊的市場前景和旺盛的社會需求，并能在相當長的時期內保持持續(xù)增長穩(wěn)定發(fā)展的勢頭；四是高科技含量，科學技術是生產力，支柱產業(yè)必須擁有先進的科學技術和良好的科技創(chuàng)新機制，依靠這種機制，保持產業(yè)可持續(xù)發(fā)展的優(yōu)勢地位。 房地產業(yè)發(fā)展對經濟增長的貢獻份額大，在發(fā)達國家和地區(qū)中已普遍成為國民經濟的支柱產 業(yè)。在未來 20 年我國經濟增長過程中，房地產業(yè)發(fā)展將對經濟增長做出巨大貢獻。 房地產業(yè)對相關產業(yè)的拉動作用是全方位、多角度的，它從生產、流通、消費三個環(huán)節(jié)上拉動經濟增長。 從生產環(huán)節(jié)來看，它直接形成固定資產投資。根據(jù)上海市投入產出模型測算，每增加 1 億元固定資產投資，可引發(fā) 元的總產出增量和 元的增加值增量。 同時，它可以直接帶動建筑、建材等行業(yè)的發(fā)展。 從流通環(huán)節(jié)來看，房地產業(yè)為金融業(yè)發(fā)展提供較大空間，同時，它還帶動了當?shù)禺a中介服務業(yè)的發(fā)展。 從消費環(huán)節(jié)來看，房地產業(yè)大大促進了社會消費增長。 據(jù)測算 ，商品住宅銷售對其他商品消費的帶動系數(shù)為 地產業(yè)還為家庭裝飾業(yè)發(fā)展提供了商機，根據(jù)測算，每增加 1 平方米商品住宅銷售，可帶動家庭裝飾業(yè) 400 萬元的增量。 我國房地產業(yè)經過 20 多年的發(fā)展終于獲得了應有的地位。 2003 年 8 月，國務院印南京財經大學本科畢業(yè)論文 （設計） 3 發(fā)的國務院關于促進房地產市場持續(xù)健康發(fā)展的通知（國發(fā) 200318 號）明確指出：“ 房地產業(yè)關聯(lián)度高，帶動力強，已經成為國民經濟的支柱產業(yè)。 ” （二） 房地產市場研究現(xiàn)狀 房地產市場研究分析工作 可為房地產各項活動提供決策和實施的依據(jù)，不科學的 市場分析將導致不切實際的市場預期及錯誤的需求判斷，從而引發(fā)房地產活動中的風險。從房地產市場研究分析的層次上來看，可分為區(qū)域房地產市場分析、專業(yè)房地產市場分析和項目房地產市場分析，進一步細分，也就是房地產市場分析的內容，在區(qū)域房地產市場分析中包括地區(qū)經濟分析、區(qū)位分析和市場概況分析等內容，其中地區(qū)經濟分析是研究地區(qū)的經濟環(huán)境，它包含地區(qū)經濟的基本趨勢分析和地區(qū)基礎產業(yè)的發(fā)展趨勢分析 ；區(qū)位分析是某地點的最佳用途分析，它是進行投資決策時的主要分析內容；市場概況分析包含對地區(qū)房地產各類市場總的未來趨勢分析、考察某個 地區(qū)的地位和狀況，分析人口、公共政策、經濟、法律是否支持某個項目等。在專業(yè)市場分析方面，主要包含根據(jù)潛在需求的來源地及競爭物業(yè)的所在地，確定市場研究區(qū)域、細分市場，進行產品細分及消費者細分，找出某一消費群體所對應的房地產產品子市場 、 分析各子市場的供需關系，求出各子市場的供需缺口、將供需缺口最大的子市場確定為目標子市場，具體求出目標子市場供求缺口量（即未滿足的需求量）。 而項目房地產市場分析方面，主要包含分析目標物業(yè)的法律、經濟、地點、及地點的可達性等特征、根據(jù)目標物業(yè)的特征選擇、調查競爭物業(yè)、進行競爭評價，確 定目標物業(yè)的競爭特點，預測一定價格和特征下項目的銷售率及市場占有率（市場份額）。這里面還包含要得出三個分析的側重點，即營銷建議、售價和租金預測、預測吸納量及吸納量計劃。 房地產市場的研究 ,是土地經濟學、城市經濟學、管理學以及進一步衍生的房地產經濟學等多門學科所共同關注的一個學術領域。盡管各門學科從不同的學科角度分析和研究了房地產市場的發(fā)展情況 , 但最終的目的是為了了解房地產市場的運行機制 ,從而南京財經大學本科畢業(yè)論文 （設計） 4 為房地產市場的不斷發(fā)展以及房地產業(yè)的不斷進步 ,提供重要的理論指導。 國外對房地產業(yè)的發(fā)展研究 起步較早 ,從 17 世紀末至今經歷了 300 多年的歷史。 17 世紀末 ,配第第一次提出了級差地租的概念 ,并初步闡述了級差地租、土地價格等問題。此后至 19 世紀初的一百多年 ,斯密 (、李嘉圖 (、馬克思 (等人分別對土地經濟問題、住房問題進行了各自的研究 ,形成了現(xiàn)代資本主義土地經濟理論和馬克思主義土地經濟理論。 國內方面，新中國建立 30多年里，由于計劃經濟體制的影響，我國關于房地產經濟理論以及房地產市場發(fā)展方面的探索基本處于停滯狀態(tài)，直到1979年，有關土地有償使用和房屋商品 化的理論研究成為重點以及熱點，進入 21世紀至今，我國學者的研究大多數(shù)都集中在對房地產市場內部運行規(guī)律及外部影響因素等方面的研究 ,主要集中在以下幾個方面： (1) 房地產市場建設。我國房地產市場化程度很低 ,結構失衡與服務滯后造成銷售呆滯 ,二、三級市場不活躍 ,通過激活二、三級房地產市場 ,促進房地產市場的繁榮發(fā)展。 (2) 宏觀調控。 如果 房地產市場缺乏宏觀調控機制 ,房地產開發(fā)規(guī)模 就會 過大 ,市場功能機制不完善 ,因此必須加強房地產市場的宏觀調控 ,促進房地產業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展。當前可的 運 用宏觀調控的各種手段有 :財政政策調 控、行政調控、產業(yè)政策調控和金融政策調控等直接調控房地產業(yè)。 (3) 政府行為。發(fā)展房地產業(yè)不僅要提高企業(yè)以市場為導向的經營決策水平 ,更要規(guī)范政府行為 ,發(fā)展房地金融?？筛鶕?jù)各個時期經濟社會發(fā)展速度以及結合區(qū)域土地資源特點 ,制訂合理的地價 ,調節(jié)引導房地產開發(fā)。 (4) 房地產市場周期。房地產周期或房地產周期波動 ,包括四個階段 :房地產市場周期的谷底、增長超過平衡點 ,需求繼續(xù)增長階段、供求轉折點之后供給增長速度高于需求增長速度階段、市場運行到平衡點水平之下 ,供給高增長 ,需求低增長或負增長階段。 (5) 房地產市場 預測。運用各種數(shù)學模型分析房地產市場的供需以預測房地產市場，比如通過建立回歸模型、影響因素分析模型、灰色聚類決策模型、可變參數(shù)模型和類比分析方法和模糊聚類分析模型對房地產市場需求、供給進行了動態(tài)的定量分析 ,為南京財經大學本科畢業(yè)論文 （設計） 5 房地產市場的投資、決策、銷售、預測等提供更為科學、可靠的依據(jù)。 二、 房地產 市場 熱點問題的統(tǒng)計分析 （一） 統(tǒng)計分析方法概述 統(tǒng)計分析 ,是根據(jù)統(tǒng)計研究的任務和要求 ,以馬克思主義的世界觀和方法論為指導 ,以統(tǒng)計資料和客觀事實為依據(jù) ,運用各種統(tǒng)計分析方法和技術 ,對社會、經濟現(xiàn)象在一定時間、地點、條件下的總體數(shù)量特 征及數(shù)量關系進行分析 ,以探索事物的性質、特點、內在聯(lián)系及發(fā)展規(guī)律的工作過程。統(tǒng)計法中明確規(guī)定 :統(tǒng)計的基本任務是對國民經濟和社會發(fā)展情況進行統(tǒng)計調查 ,統(tǒng)計分析 ,提供統(tǒng)計資料 ,實行統(tǒng)計監(jiān)督。在我國社會主義市場經濟發(fā)展和經濟運行機制進一步深化改革的今天 ,統(tǒng)計分析的作用越來越顯得重要。企業(yè)在轉換經營機制中 ,也要依靠各種信息的收集、整理、吸收和運用。企業(yè)通過統(tǒng)計分析才能了解企業(yè)在市場經濟運行中的各種數(shù)量關系和數(shù)量界限 ,研究其形成的內在原因 ,進而進行企業(yè)經濟發(fā)展的預測和決策。 （二） 房地產 市場熱點問題的統(tǒng)計分析 房 地產業(yè)的發(fā)展不僅關系到國家的經濟命脈，同時也與百姓的生活息息相關， 房地產市場的一些熱點問題逐漸成為了百姓極為關注的熱點話題，比如 2007年以來，全國房屋價格 飛速攀升， 而在 08年初，“拐點論”的熱吵又造成了房地產市場濃郁的觀望氣氛，因此，房價的走向 引起很多業(yè)內人士的研究；在房價的帶動下，房屋銷售量、銷售面積也會隨之變化， 因此對影響房屋銷售的各種因素進行分析也是必不可少的，另外，市場供需情況、投資投機情況、居民購買力分析等等都是當前房地產市場的熱點問題，本文我主要針對影響 房屋銷售的因素和影響房地產價格的宏觀因素 結合統(tǒng)計方法進行分析。 析 在進行調查研究時，經常需要同時調查或分析許多變量，這些變量可能歸為幾類，而每一類均具有相同的本質，常被成為因子。 因此，因子分析是一種用來決定某些變量的本質及其分類的一種統(tǒng)計方法。因子分析的主要應用有兩個方面：一方面是尋求基本結構，簡化觀測系統(tǒng)，即構造一個因子模型，確定模型中的參數(shù)，然后根據(jù)分析結果進南京財經大學本科畢業(yè)論文 （設計） 6 行因子解釋；另一方面是對變量或樣本進行分類，對公共因子進行估計，并進一步分析。 例如，調查青年對婚姻家庭的態(tài)度，抽取了 n 個青年回答了 p=50 個問題的答案，這些問題可歸納為如下 幾個方面：對相貌的重視、對孩子的觀點、對老人的態(tài)度等等，這也就是一個因子分析的模型，每一個方面就是一個因子。 用 件進行因子分析十分簡便，下面我會結合一個房地產市場調查問卷結果演示因子分析的過程。 某房地產開發(fā)商為了進一步了解影響房屋銷售量的因素， 進行了一次 為期一年的 市場調查，隨機抽取了該開發(fā)商開發(fā)樓盤小區(qū)的 n=100 戶住戶，分別就住戶所重視的小區(qū)不同因素進行調查，每個月進行結果的匯總分析，并總結出了以下六大因素是住戶的重視程度最高的六個。這 六個因素分別是： 地段為 小區(qū)的商品房價值為 小區(qū)綠化建設為 交通安全設施為 供熱取暖為 信譽度為 表表示了每個月的調查問卷情況，表中數(shù)據(jù)代表了該個因素在當月調查中在所有因素中所占的比例。 南京財經大學本科畢業(yè)論文 （設計） 7 表 1 影響商品住宅銷售因素 序號 地段 區(qū)的商品房價值 區(qū)綠化建設通安全設施熱取暖譽度 0 1 2 ：數(shù)據(jù)來源于 參考文獻 4 將以上數(shù)據(jù)輸入 ，依次單擊“ “ “ ,將 6 個變量通過箭頭輸入到分析變量框。 得出因子載荷矩陣 如下： 南京財經大學本科畢業(yè)論文 （設計） 8 a) 2 3 4 5 6 808 520 023 471 005 564 601 005 233 071 726 307 249 869 124 a 6 63302=523=12.+4=105=6=76中 別為公共因子，從個因子模型中可以看出，第一因子主要由變量 決定，它們作用在第一個因子上的荷載分別是 二因子主要由變量 決定，它們作用在第二個因子上的荷載分別是 在以上設置的基礎上，單擊“ 鈕，從“ 選擇“ 京財經大學本科畢業(yè)論文 （設計） 9 選項，并在氣候文本框輸入“ 單擊“ 鈕，從方法“ 項區(qū)中選擇方差極 大法“ ,從顯示格式“ 選擇旋轉求解“ ;單擊“ 鈕，在變量存儲“ as 項中選擇回歸方法“ ,顯示因子得分系數(shù)矩陣“ 運行該過程，又可產生如下結果：分別有 單變量描述性表、相關系數(shù)矩陣表等等，其中最重要的是正交旋轉后因子載荷矩陣表，如下： a) 2 729 220 666 473 164 a 按絕對值來看， 1在第一公共因子的載荷值較高，故第一公共因子可以反映 通安全設施）、 區(qū)的商品房價值）和 區(qū)地段）的公共特性，可以認為第一公共因子代表小區(qū)的硬件條件；而 5在第二公共因子的載荷值較高，故第二公共因子可以反映 譽度）和 熱取暖）的公共特性，可以認為第二公共因子代表開發(fā)商的服務等軟件環(huán)境，這種公共因子的解釋完全是一種主管的判斷，南京財經大學本科畢業(yè)論文 （設計） 10 結論往往因人而異，但對于房地產開發(fā)商制定營銷策略有重要的參考價值。 回歸分析方法是多元統(tǒng)計分析的各種方法中應用最廣泛的一種， 它是處理多個 變量間相互依賴關系的一種數(shù)理統(tǒng)計方法，變量間的相互依賴關系在實際 問 題中是大量存在的，回歸分析是研究這種相互依賴關系的有效數(shù)學方法， 從眾多影響自變量變化的因素中篩選出最重要的有限個因素作為自變量 ,并組成回歸方程 ,此回歸方程一般稱為最優(yōu)方程，這就是回歸分析的主要思路。 前面提到房地產是我國的支柱產業(yè)，因此，其價格的變化必然受到宏觀經濟因素的影響， 影響我國房地產價格波動的宏觀經濟因素主要包括 : 國內生產總值、國民收入水平、貨幣發(fā)行狀況、土地價格、房地產投資狀況和房地產消費狀況等。 根據(jù)主要的宏觀影響因 素，我選取了六大指標，分別是國內生產總值（ 城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入（ 貨幣供應量（ 全國土地交易價格指數(shù)（ 全國房地產開發(fā)投資額（ 商品房銷售額（ 南京財經大學本科畢業(yè)論文 （設計） 11 表 2 2000 年至 2005 年我國房地產價格及其宏觀經濟影響因素 序號 時間（年 全國房屋銷售價格指數(shù)（ %） 國內生產總值（億元） 城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入（元） 貨幣供應量 元） 全國土地交易價格指數(shù)（ %） 全國房地產開發(fā)投資額（億元） 商品房銷售額（億元） 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 注：數(shù)據(jù)來源于參考文獻 8 將數(shù)據(jù)輸入 ，選擇 “ “ “ ,就可打開“ 話框，將左側源變量選項框中的 y 作為因變量進入右側“ 南京財經大學本科畢業(yè)論文 （設計） 12 項框中，同時其他多個變量作為自變量進入“ 項框內，接著在“ 拉列表內選擇“ 步回歸，得出結果如 下： R of a) 953 a ( a) t B ( 000 703 977 000 a y b) n t a) 340 288 a) 145 266 358(a) 252 022 a) 809 308 a) 182 482 a in ( x4 b y 接下來 對常數(shù)項及自變量系數(shù)進行檢驗： 根據(jù)表 a)看出常數(shù)項和自變量過檢驗；根據(jù)表 b)看出自變量 x1、通過檢驗。 檢驗之后，我們 可以得到多元線性回歸方程為 ： y=們所得到的回歸方程通過了顯著性檢驗，但是還需要進行實證檢驗，我們將 2005南京財經大學本科畢業(yè)論文 （設計） 13 年第四季度的數(shù)據(jù) y=實際值 ，相差了 就是說我們預測結果在誤差允許的范圍之內，回歸方程成立。 綜上所述，該方程可以用來預測我國房地產價格的變化趨勢，在知道未來某一時期城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入和全國房地產開發(fā)投資額的情況下，我們就可以大體預測該時期的房地產價格，可以為政府調控部門、房地產相關部門、房地產開發(fā)商或經紀公司以及有需求購房置業(yè)的居民提供參考依據(jù)。 （三） 建議 以上兩個例子 分別從微觀角度和宏觀角度對房地產銷售及房地產價格進行了分析，可以看出房地產業(yè)涉及的范圍極廣，以下是兩點對 房地產從業(yè)機構 的建議： 我們研究分析房地產業(yè)，必須要將其置于宏觀經濟背景下，要研究房地產業(yè)與宏觀經濟相互影響的互動關系。 從房地產外部的宏觀經濟整體分析，貨幣政策、衡量商品價格的貨幣幣值、稅收等也是不斷變化的，這些因素分別作用于房地產市場供應、需求和價格，而房地產市場的價格、投資等也會作用于宏觀經濟中其它的變量，并影響到經濟政策的制定。 房地產開發(fā)商要擴大銷售 ,就要合理的調查各種因素的影響并進行科學的分析，從而 加強施工管理 ,降低工程成 本 ,降低房屋的銷售價格 ,增強其輔助設施建設 ,提高房屋質量 ,只有這樣才能以最少的投入獲取最大的收益 .