第 6章 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析概述 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析基本報(bào)表 傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)分析指標(biāo) 現(xiàn)代的財(cái)務(wù)分析指標(biāo) 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的應(yīng)用 6 1房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析概述 6 1 1房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的含義 財(cái)務(wù)分析也叫財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)。它是指投資分析人員在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)，項(xiàng)目策劃，投資、成本與費(fèi)用估算，收入估算與資金籌措等基本資料和數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，通過(guò)編制基本財(cái)務(wù)報(bào)表，計(jì)算財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的盈利能力、清償能力和資金平衡情況所進(jìn)行的分析，據(jù)此評(píng)價(jià)和判斷投資項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上的可行性。 6 1房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析概述 財(cái)務(wù)分析的基本程序是： 1收集、整理和計(jì)算有關(guān)基礎(chǔ)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)資料。 2編制基本財(cái)務(wù)報(bào)表。 3財(cái)務(wù)分析指標(biāo)的計(jì)算與評(píng)價(jià)。 4進(jìn)行不確定性分析。 5由上述確定性分析和不確定性分析的結(jié)果，作出投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)上可行與否的最終結(jié)論。 6 1房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析概述 6 1 2財(cái)務(wù)分析的作用 1衡量項(xiàng)目的盈利能力 這種衡量主要是靠計(jì)算財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、投資利潤(rùn)率及資本金利潤(rùn)率等指標(biāo)來(lái)進(jìn)行的。 6 1房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析概述 2衡量項(xiàng)目的清償能力 這種衡量主要是通過(guò)計(jì)算投資回收期、借款償還期以及資產(chǎn)負(fù)債率和償債保障比率等指標(biāo)來(lái)進(jìn)行的。 3衡量項(xiàng)目的資金平衡能力 資金平衡主要是指投資項(xiàng)目的各期盈余資金不應(yīng)出現(xiàn)負(fù)值，它是投資開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的必要條件。這種衡量是通過(guò)資金來(lái)源與運(yùn)用表進(jìn)行的。 6 2房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析基本報(bào)表 6 2 1現(xiàn)金流量表 1現(xiàn)金流量表的含義 現(xiàn)金流量表是指反映項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)各年的現(xiàn)金流入、現(xiàn)金流出和凈現(xiàn)金流量的計(jì)算表格。 6 2房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析基本報(bào)表 2現(xiàn)金流量表的種類 按照投資計(jì)算基礎(chǔ)的不同，現(xiàn)金流量表一般分為： 1）全部投資現(xiàn)金流量表 全部投資現(xiàn)金流量表是不分投資資金來(lái)源，以全部投資作為計(jì)算基礎(chǔ)（即假定全部投資均為自有資金），用以計(jì)算全部投資所得稅前及所得稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值及投資回收期等評(píng)價(jià)指標(biāo)的計(jì)算表格。 其目的是考察項(xiàng)目全部投資的盈利能力，為各個(gè)方案進(jìn)行比較建立共同基礎(chǔ)。 其表格形式見(jiàn)表 6 序號(hào) 項(xiàng) 目 合 計(jì) 1 2 3 N 1 現(xiàn)金流入 1 1 1 2 1 3 1 4 1 5 1 6 1 7 銷售收入 出租收入 自營(yíng)收入 凈轉(zhuǎn)售收入 其他收入 回收固定資產(chǎn)余值 回收經(jīng)營(yíng)資金 2 現(xiàn)金流出 全部投資財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表 表 6 單位：萬(wàn)元 2 1 2 2 2 3 2 4 2 5 2 6 2 7 開(kāi)發(fā)建設(shè)投資 經(jīng)營(yíng)資金 運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 修理費(fèi)用 經(jīng)營(yíng)稅金及附加 土地增值稅 所得稅 3 凈現(xiàn)金流量 4 累計(jì)凈現(xiàn)金流量 計(jì)算指標(biāo)： 1、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（ %）： 2、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ %）： 3、投資回收期（年）： 4、基準(zhǔn)收益率（ %）： 全部投資財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表 續(xù)表 6 單位：萬(wàn)元 6 2房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析基本報(bào)表 2）資本金現(xiàn)金流量表 資本金是項(xiàng)目投資者自己擁有的資金。該表從投資者整體的角度出發(fā)，以投資者的出資額作為計(jì)算基礎(chǔ)，把借款本金償還和利息支付作為現(xiàn)金流出，用以計(jì)算資本金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等評(píng)價(jià)指標(biāo)，考察項(xiàng)目資本金的盈利能力。 其表格形式見(jiàn)表 6 序號(hào) 項(xiàng) 目 合計(jì) 1 2 3 N 1 現(xiàn)金流入 1 1 1 2 1 3 1 4 1 5 1 6 1 7 銷售收入 出租收入 自營(yíng)收入 凈轉(zhuǎn)售收入 其他收入 回收固定資產(chǎn)余值 回收經(jīng)營(yíng)資金 2 現(xiàn)金流出 資本金現(xiàn)金流量表 表 6 單位：萬(wàn)元 2 1 2 2 2 3 2 4 2 5 2 6 2 7 2 8 2 9 資本金 經(jīng)營(yíng)資金 運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 修理費(fèi)用 經(jīng)營(yíng)稅金及附加 土地增值稅 所得稅 借款本金償還 借款利息支付 3 凈現(xiàn)金流量 4 累計(jì)凈現(xiàn)金流量 計(jì)算指標(biāo)： 1、資本金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（ %）： 2、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ %） 資本金現(xiàn)金流量表 續(xù)表 6 單位：萬(wàn)元 6 2房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析基本報(bào)表 3）針對(duì)兩表的有關(guān)說(shuō)明 （ 1） 凈現(xiàn)金流量（項(xiàng)目的未來(lái)收益）是項(xiàng)目當(dāng)年現(xiàn)金流入與現(xiàn)金流出的代數(shù)和。 根據(jù)需要，可以計(jì)算稅前凈現(xiàn)金流量，也可以計(jì)算稅后現(xiàn)金流量。 （ 2）兩表的區(qū)別。 （ 3）計(jì)算期 （ 4）房地產(chǎn)投資項(xiàng)目往往有開(kāi)發(fā)后出售項(xiàng)目、開(kāi)發(fā)后出租項(xiàng)目和置業(yè)投資項(xiàng)目的區(qū)分。 6 2房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析基本報(bào)表 4）投資者各方現(xiàn)金流量表 該表以投資者各方的出資額作為計(jì)算基礎(chǔ)，用以計(jì)算投資者各方財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等評(píng)價(jià)指標(biāo)，反映投資者各方投入資本的盈利能力。 當(dāng)一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目有幾個(gè)投資者進(jìn)行投資時(shí)，就應(yīng)編制投資者各方現(xiàn)金流量表。 其表格形式見(jiàn)表 6 序號(hào) 項(xiàng) 目 合計(jì) 1 2 3 N 1 現(xiàn)金流入 1） （ 2） （ 3） （ 4） 應(yīng)得利潤(rùn) 資產(chǎn)清理分配 回收固定資產(chǎn)余值 回收經(jīng)營(yíng)資金 凈轉(zhuǎn)售收入 其他收入 2 現(xiàn)金流出 2 1 2 2 開(kāi)發(fā)建設(shè)投資出資額 經(jīng)營(yíng)資金出資額 3 凈現(xiàn)金流量 4 累計(jì)凈現(xiàn)金流量 投資各方現(xiàn)金流量表 表 6 單位：萬(wàn)元 6 2房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析基本報(bào)表 6 2 2資金來(lái)源與運(yùn)用表 1資金來(lái)源與運(yùn)用表的含義 資金來(lái)源與運(yùn)用表是反映房地產(chǎn)投資項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)各年的資金盈余或短缺情況以及項(xiàng)目的資金籌措方案和貸款償還計(jì)劃的財(cái)務(wù)報(bào)表，它為項(xiàng)目資產(chǎn)負(fù)債表的編制及資金平衡分析提供了重要的財(cái)務(wù)信息。 其表格形式見(jiàn)表 6 本表與現(xiàn)金流量表有著本質(zhì)的不同。 序號(hào) 項(xiàng) 目 合計(jì) 1 2 3 N 1 資金來(lái)源 1 1 1 2 1 3 1 4 1 5 1 6 1 7 1 8 1 9 銷售收入 出租收入 自營(yíng)收入 資本金 長(zhǎng)期借款 短期借款 回收固定資產(chǎn)余值 回收經(jīng)營(yíng)資金 凈轉(zhuǎn)售收入 2 資金運(yùn)用 現(xiàn)金來(lái)源與運(yùn)用表 表 6 單位：萬(wàn)元 2 1 2 2 2 3 2 4 2 5 2 6 2 7 2 8 2 9 2 10 開(kāi)發(fā)建設(shè)投資 經(jīng)營(yíng)資金 運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 修理費(fèi)用 經(jīng)營(yíng)稅金及附加 土地增值稅 所得稅 應(yīng)付利潤(rùn) 借款本金償還 借款利息支付 3 盈余資金（ 1） -（ 2） 4 累計(jì)盈余資金 現(xiàn)金來(lái)源與運(yùn)用表 續(xù)表 6 單位：萬(wàn)元 6 2房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析基本報(bào)表 2資金平衡分析 該表給出的盈余資金表示當(dāng)年資金來(lái)源（現(xiàn)金流入）多于資金運(yùn)用（現(xiàn)金流出）的數(shù)額。當(dāng)盈余資金為負(fù)值時(shí)，表示該年的資金短缺數(shù)。作為資金的平衡，并不要求每年的盈余資金不出現(xiàn)負(fù)值，而要求從投資開(kāi)始至各年累計(jì)的盈余資金大于零或等于零。 作為項(xiàng)目投資實(shí)施的必要條件，每期的盈余資金應(yīng)不小于零。因而，房地產(chǎn)投資項(xiàng)目資金平衡分析關(guān)注的重點(diǎn)是資金來(lái)源與運(yùn)用表的累計(jì)盈余欄目。 6 2房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析基本報(bào)表 3與一般建設(shè)項(xiàng)目的不同 在填列資金來(lái)源與運(yùn)用表時(shí)，與現(xiàn)金流量表一樣，出售項(xiàng)目和出租項(xiàng)目也會(huì)有所不同，這是與一般建設(shè)項(xiàng)目不同的地方。 1）出售項(xiàng)目資金來(lái)源與運(yùn)用表（見(jiàn)表 6 2）出租和自營(yíng)項(xiàng)目的資金來(lái)源與運(yùn)用表（見(jiàn)表 6 序 號(hào) 項(xiàng) 目 合 計(jì) 1 2 3 N 1 資金來(lái)源 1 1 1 2 1 3 1 4 銷售收入 資本金 長(zhǎng)期借款 短期借款 2 資金運(yùn)用 2 1 2 2 2 3 2 4 2 5 2 6 2 7 開(kāi)發(fā)建設(shè)投資 經(jīng)營(yíng)稅金及附加 土地增值稅 所得稅 應(yīng)付利潤(rùn) 借款本金償還 借款利息支付 3 盈余資金（ 1） -（ 2） 4 累計(jì)盈余資金 出售項(xiàng)目資金來(lái)源與運(yùn)用表 表 6 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng) 目 合計(jì) 1 2 3 N 1 資金來(lái)源 1 1 1 2 1 3 1 4 1 5 1 6 1 7 1 8 1 9 出租收入（或自營(yíng)收入） 資本金 折舊費(fèi) 攤銷費(fèi) 長(zhǎng)期借款 短期借款 回收固定資產(chǎn)余值 回收經(jīng)營(yíng)資金 凈轉(zhuǎn)售收入 2 資金運(yùn)用 出租與自營(yíng)項(xiàng)目資金來(lái)源與運(yùn)用表 表 6 單位：萬(wàn)元 2 1 2 2 2 3 2 4 2 5 2 6 2 7 2 8 2 9 2 10 開(kāi)發(fā)建設(shè)投資 經(jīng)營(yíng)資金 運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 修理費(fèi)用 經(jīng)營(yíng)稅金及附加 土地增值稅 所得稅 應(yīng)付利潤(rùn) 借款本金償還 借款利息支付 3 盈余資金（ 1） -（ 2） 4 累計(jì)盈余資金 出租與自營(yíng)項(xiàng)目資金來(lái)源與運(yùn)用表 續(xù)表 6 單位：萬(wàn)元 6 2房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析基本報(bào)表 6 2 3損益表 1損益表的含義 損益表是反映房地產(chǎn)投資項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年的利潤(rùn)總額、所得稅及各年稅后利潤(rùn)的分配等情況的財(cái)務(wù)報(bào)表。 通過(guò)該表提供的投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益靜態(tài)分析的信息資料，可以計(jì)算投資利潤(rùn)率、投資利稅率、資本金利潤(rùn)率、資本金凈利潤(rùn)率等指標(biāo)。 其表格形式如表 6 序號(hào) 項(xiàng) 目 合 計(jì) 1 2 3 N 1 經(jīng)營(yíng)收入 1 1 1 2 1 3 銷售收入 出租收入 自營(yíng)收入 2 經(jīng)營(yíng)成本 2 1 2 2 商品房經(jīng)營(yíng)成本 出租房經(jīng)營(yíng)成本 3 運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 4 修理費(fèi)用 損益表 表 6 單位：萬(wàn)元 5 經(jīng)營(yíng)稅金及附加 6 土地增值稅 7 利潤(rùn)總額 8 所得稅 9 稅后利潤(rùn) 9 1 9 2 9 3 盈余公積金 應(yīng)付利潤(rùn) 未分配利潤(rùn) 計(jì)算指標(biāo)： 1、投資利潤(rùn)率（ %） 2、投資利稅率（ %） 3、資本金利潤(rùn)率（ %） 4、資本金凈利潤(rùn)率（ %） 損益表 續(xù)表 6 單位：萬(wàn)元 6 2房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析基本報(bào)表 2損益表的內(nèi)容及計(jì)算 1）關(guān)于利潤(rùn)總額 損益表中的利潤(rùn)總額一般應(yīng)為： 利潤(rùn)總額 =經(jīng)營(yíng)收入經(jīng)營(yíng)成本運(yùn)營(yíng)費(fèi)用修理費(fèi)用經(jīng)營(yíng)稅金與附加土地增值稅 6 2房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析基本報(bào)表 （ 1）以出售為主的房地產(chǎn)項(xiàng)目的利潤(rùn)總額 利潤(rùn)總額 =銷售收入總成本費(fèi)用經(jīng)營(yíng)稅金與附加土地增值稅 其中，銷售收入、總成本費(fèi)用、經(jīng)營(yíng)稅金與附加與土地增值稅的數(shù)據(jù)可以依據(jù)第 5章的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)和輔助報(bào)表得到。 其表格形式見(jiàn)表 6 序號(hào) 項(xiàng) 目 合 計(jì) 1 2 3 N 1 銷售收入 2 總成本費(fèi)用 3 經(jīng)營(yíng)稅金及附加 4 土地增值稅 5 利潤(rùn)總額 6 所得稅 7 稅后利潤(rùn) 7 1 7 2 7 3 盈余公積金 應(yīng)付利潤(rùn) 未分配利潤(rùn) 計(jì)算指標(biāo)： 1、投資利潤(rùn)率（ %） 2、投資利稅率（ %） 3、資本金利潤(rùn)率（ %） 4、資本金凈利潤(rùn)率（ %） 出售型房地產(chǎn)項(xiàng)目的損益表 表 6 單位：萬(wàn)元 6 2房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析基本報(bào)表 （ 2）以出租為主的房地產(chǎn)項(xiàng)目利潤(rùn)總額 利潤(rùn)總額 =出租收入經(jīng)營(yíng)成本經(jīng)營(yíng)稅金與附加 其中，出租收入、經(jīng)營(yíng)成本、經(jīng)營(yíng)稅金與附加的數(shù)據(jù)可以通過(guò)第 5章的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)和輔助報(bào)表得到。 其表格形式見(jiàn)表 6 序號(hào) 項(xiàng) 目 合 計(jì) 1 2 3 N 1 出租收入 2 經(jīng)營(yíng)成本 3 經(jīng)營(yíng)稅金及附加 4 利潤(rùn)總額 5 所得稅 6 稅后利潤(rùn) 6 1 6 2 6 3 盈余公積金 應(yīng)付利潤(rùn) 未分配利潤(rùn) 出租型房地產(chǎn)項(xiàng)目的損益表 表 6 單位：萬(wàn)元 6 2房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析基本報(bào)表 2）關(guān)于稅后利潤(rùn) 稅后利潤(rùn) =利潤(rùn)總額所得稅 其中， 所得稅 =應(yīng)納稅所得額 所得稅稅率 一般情況下，應(yīng)納稅所得額（或應(yīng)納稅收入）就是前面計(jì)算出來(lái)的利潤(rùn)總額。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的所得稅稅率一般為 33%。 6 2房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析基本報(bào)表 3）關(guān)于利潤(rùn)分配 房地產(chǎn)企業(yè)交納所得稅后的利潤(rùn)為稅后利潤(rùn)，稅后利潤(rùn)等于可供分配利潤(rùn)，一般按照下列順序分配： （ 1）彌補(bǔ)企業(yè)以前年度虧損。 （ 2）提取盈余公積金。 （ 3）向投資者分配利潤(rùn)，即表中的應(yīng)付利潤(rùn)。 考慮了這三項(xiàng)因素后（大部分情況下只有后兩項(xiàng)因素），余額即為表中的未分配利潤(rùn)，未分配利潤(rùn)主要是用于歸還借款。當(dāng)借款還清后，一般應(yīng)將這部分利潤(rùn)補(bǔ)分給投資者。 6 2房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析基本報(bào)表 6 2 4資產(chǎn)負(fù)債表 1資產(chǎn)負(fù)債表的含義 資產(chǎn)負(fù)債表是反映房地產(chǎn)投資項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)各年末資產(chǎn)、負(fù)債與所有者權(quán)益變化及對(duì)應(yīng)關(guān)系的報(bào)表。 該表主要用于考察項(xiàng)目資產(chǎn)、負(fù)債、所有者權(quán)益的結(jié)構(gòu)，進(jìn)行項(xiàng)目清償能力分析。各期資產(chǎn)應(yīng)等于負(fù)債和所有者權(quán)益之和。 2資產(chǎn)負(fù)債表的內(nèi)容 從表中可以看出，資產(chǎn)負(fù)債表由三大部分組成：資產(chǎn)、負(fù)債和所有者權(quán)益。 6 2房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析基本報(bào)表 6 2 5基本報(bào)表的相互關(guān)系 基本報(bào)表是財(cái)務(wù)分析體系中重要的組成部分。各種基本報(bào)表之間有著密切的聯(lián)系。 “利潤(rùn)表”與“現(xiàn)金流量表”都是為進(jìn)行項(xiàng)目盈利能力分析提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的報(bào)表，不同的是，通過(guò)“利潤(rùn)表”計(jì)算的是盈利能力的靜態(tài)指標(biāo)；通過(guò)“現(xiàn)金流量表”計(jì)算的是盈利能力的動(dòng)態(tài)指標(biāo)。同時(shí)“利潤(rùn)表”也為“現(xiàn)金流量表”的填列提供了一些基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。 6 2房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析基本報(bào)表 “ 借款還本付息表 ” 、 “ 資金來(lái)源與運(yùn)用表 ” 和“ 資產(chǎn)負(fù)債表 ” 都是為進(jìn)行項(xiàng)目清償能力分析提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的報(bào)表。根據(jù) “ 借款還本付息表 ” 或 “ 資金來(lái)源與運(yùn)用表 ” 可以計(jì)算借款償還期指標(biāo)，根據(jù)“ 資產(chǎn)負(fù)債表 ” 可以計(jì)算資產(chǎn)負(fù)債率、流動(dòng)比率和速動(dòng)比率等指標(biāo)。 另外，通過(guò) “ 資金來(lái)源與運(yùn)用表 ” 可以進(jìn)行項(xiàng)目的資金平衡能力的分析。 6 3傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析 6 3 1基本指標(biāo) 1收益乘數(shù) 收益乘數(shù)表示物業(yè)的市場(chǎng)價(jià)值（價(jià)格）與總收入或凈收入之間的比率關(guān)系。 它雖然不能充當(dāng)獨(dú)立分析的工具，但可以很容易地將那些明顯不能接受的項(xiàng)目加以剔除。 6 3傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析 收益乘數(shù)按計(jì)算基數(shù)的不同，分為總收益乘數(shù)和凈收益乘數(shù)。 市 場(chǎng) 價(jià) 格總 收 益 乘 數(shù)總 收 入 市 場(chǎng) 價(jià) 格凈 收 益 乘 數(shù)凈 經(jīng) 營(yíng) 收 益比較而言，總收益乘數(shù)分析更為常用。因?yàn)閮羰找娉藬?shù)需要事先確定凈經(jīng)營(yíng)收益，稍微麻煩一些。 6 3傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析 2財(cái)務(wù)比率 財(cái)務(wù)比率一般用于所投資物業(yè)相互間的比較。較為常用的財(cái)務(wù)比率有營(yíng)業(yè)比率、損益平衡比率和償債保障比率。 1）營(yíng)業(yè)比率：它是項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)支出占實(shí)際總收入的百分比。 100%經(jīng) 營(yíng) 支 出營(yíng) 業(yè) 比 率實(shí) 際 總 收 入一般說(shuō)來(lái)，營(yíng)業(yè)比率越高代表營(yíng)運(yùn)的效率越差，反之則效率越高。 6 3傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析 2）損益平衡比率：它是項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)支出與還本付息額之和占潛在總收入的百分比（也可以看成是物業(yè)的盈虧平衡比率）。這個(gè)比率越小，則潛在總收入越大，則項(xiàng)目現(xiàn)金流量出現(xiàn)負(fù)數(shù)之前的項(xiàng)目總收入水平可以越低。所以，損益平衡比率越低越好。 100%經(jīng) 營(yíng) 支 出 還 本 付 息 額損 益 平 衡 比 率潛 在 總 收 入6 3傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析 3）償債保障比率 償債保障比率有時(shí)也叫償債能力比率、還本付息比率。表示項(xiàng)目?jī)艚?jīng)營(yíng)收益與年債息總額（年還本付息額）之間的關(guān)系 。這是項(xiàng)目?jī)艚?jīng)營(yíng)收入在降到不足以清償所欠的債務(wù)本息之前的下降程度。 () 凈 經(jīng) 營(yíng) 收 益償 債 保 障 比 率年 債 息 額 年 還 本 付 息 額該倍數(shù)越大 ， 則周轉(zhuǎn)不靈的可能性越小 ， 因而所面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)越小 ， 它表明了貸款的安全程度 ， 所以該指標(biāo)越大越好 。 6 3傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析 3盈利能力指標(biāo) 所有盈利分析方法的一個(gè)共同特點(diǎn)是將投資與收益有機(jī)地聯(lián)系起來(lái)。 1）全面資本化率：表示預(yù)期凈經(jīng)營(yíng)收益占市場(chǎng)價(jià)格的百分比。 100%凈 經(jīng) 營(yíng) 收 益全 面 資 本 化 率市 場(chǎng) 價(jià) 格從前面的收益乘數(shù)分析可知，它是凈收益乘數(shù)的倒數(shù)。 因?yàn)闆](méi)有反映融資狀況對(duì)投資項(xiàng)目的影響，全面資本化率這個(gè)指標(biāo)的適用性受到一定的限制。 6 3傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析 2）股本化率（也叫權(quán)益資本化率）：表示稅前現(xiàn)金流量占初始股本投資的百分比。 100%稅 前 現(xiàn) 金 流 量股 本 化 率初 始 股 本 投 資股本化率考慮了不同融資條件對(duì)物業(yè)的影響，但是它未能考慮所得稅對(duì)投資項(xiàng)目的影響。 6 3傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析 3）現(xiàn)金回報(bào)率 (也叫資本金凈利潤(rùn)率 )：是指稅后現(xiàn)金流量與股本投資之比。 作為考慮了所得稅后的指標(biāo)，它仍有缺點(diǎn)。它沒(méi)有考慮物業(yè)價(jià)值的變動(dòng)和稅后現(xiàn)金流量隨時(shí)間的變化對(duì)投資績(jī)效的影響。 100%稅 后 現(xiàn) 金 流 量現(xiàn) 金 回 報(bào) 率初 始 股 本 投 資6 3傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析 4）經(jīng)紀(jì)人收益率 經(jīng)紀(jì)人收益率指標(biāo)解決了現(xiàn)金回報(bào)率指標(biāo)的缺點(diǎn)。它調(diào)整了分子，用稅后現(xiàn)金流量再加上遞增的權(quán)益投資額，使之既考慮了所得稅結(jié)果，也考慮了由于抵押貸款分期償還后相應(yīng)的權(quán)益增加（即物業(yè)價(jià)值的變動(dòng)）情況，從而使所投資的物業(yè)看起來(lái)更富有吸引力。 100%稅 后 現(xiàn) 金 流 量 權(quán) 益 增 加 額經(jīng) 紀(jì) 人 收 益 率初 始 股 本 投 資6 3傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析 4回收期指標(biāo) 回收期是計(jì)算各投資項(xiàng)目的預(yù)期現(xiàn)金收益等于初始投資時(shí)的年數(shù)。收回初始投資所需時(shí)間越短的項(xiàng)目越好。 回收期與收益率之間也存在著倒數(shù)關(guān)系。從前面的介紹中我們知道有幾種不同的收益指標(biāo)，所以回收期相應(yīng)也有幾種計(jì)算方法。 回收期 =市場(chǎng)價(jià)格 /凈經(jīng)營(yíng)收益（全面資本化率的倒數(shù)） 回收期 =初始股本投資 /稅前現(xiàn)金流量（股本化率的倒數(shù)） 回收期 =初始股本投資 /稅后現(xiàn)金流量（現(xiàn)金回報(bào)率的倒數(shù)） 若每年預(yù)期現(xiàn)金流量相同，回收期 =初始股本投資 /預(yù)期現(xiàn)金流量。 若每年預(yù)期現(xiàn)金流量不同，則回收期是將每年預(yù)期現(xiàn)金流量求和直到等于初始投資額為止的時(shí)間。 6 3傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析 6 3 2投資分析的合理化趨勢(shì) 1傳統(tǒng)財(cái)務(wù)分析方法的不足 1）忽略了整個(gè)持有期內(nèi)所有的預(yù)期的現(xiàn)金流量，而僅僅集中在經(jīng)營(yíng)期的第 1年，最多也是前面幾年的經(jīng)營(yíng)情況。 2）未考慮投資期末處理（即銷售）物業(yè)所帶來(lái)的現(xiàn)金流量。對(duì)于有些物業(yè)投資來(lái)說(shuō)，期末轉(zhuǎn)讓或銷售物業(yè)的收益或許在整個(gè)物業(yè)投資收益中占有更大的比重。 3）忽略了凈現(xiàn)金流量的時(shí)間問(wèn)題。 6 3傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析 2發(fā)展趨勢(shì) 投資分析的合理化的趨勢(shì)就是，項(xiàng)目的投資收益要作數(shù)量、質(zhì)量和時(shí)間三方面的修正。 一般情況下，投資者會(huì)綜合考慮各種經(jīng)驗(yàn)分析值以及項(xiàng)目的凈現(xiàn)值和內(nèi)部收益率等指標(biāo)之后，再做決策。 6 4現(xiàn)代的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析 1根據(jù)是否考慮了資金的時(shí)間價(jià)值因素劃分，分為靜態(tài)分析指標(biāo)和動(dòng)態(tài)分析指標(biāo)兩大類。 投 資 回 收 期借 款 償 還 期還 本 付 息 比 率投 資 利 潤(rùn) 率投 資 利 稅 率靜 態(tài) 分 析 指 標(biāo)資 本 金 利 潤(rùn) 率資 本 金 凈 利 潤(rùn) 率財(cái) 務(wù) 分 析 指 標(biāo)資 產(chǎn) 負(fù) 債 率財(cái) 務(wù) 比 率 流 動(dòng) 比 率速 動(dòng) 比 率動(dòng) 態(tài) 投 資 回 收 期動(dòng) 態(tài) 分 析 指 標(biāo) 財(cái) 務(wù) 凈 現(xiàn) 值財(cái) 務(wù) 內(nèi) 部 收 益 率6 4現(xiàn)代的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析 2根據(jù)分析的目標(biāo)劃分，分為盈利能力指標(biāo)、清償能力指標(biāo)和資金平衡能力指標(biāo)三大類。 財(cái) 務(wù) 內(nèi) 部 收 益 率財(cái) 務(wù) 凈 現(xiàn) 值投 資 回 收 期 靜 態(tài) 與 動(dòng) 態(tài)盈 利 能 力 指 標(biāo) 投 資 利 潤(rùn) 率投 資 利 稅 率資 本 金 利 潤(rùn) 率資 本 金 凈 利 潤(rùn) 率財(cái) 務(wù) 分 析 指 標(biāo) 資 金 平 衡 能 力 指 標(biāo)借 款 償 還 期清 償 能 力 指 標(biāo) 還 本 付 息 比 率 償 債 保 障 比 率資 產(chǎn) 負(fù) 債 率財(cái) 務(wù) 比 率 流 動(dòng) 比 率速 動(dòng) 比 率6 4現(xiàn)代的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析 3根據(jù)指標(biāo)的性質(zhì)劃分，分為時(shí)間性指標(biāo)、價(jià)值性指標(biāo)和比率性指標(biāo)三大類。 財(cái)務(wù)分析指標(biāo) 時(shí)間性指標(biāo) 投資回收期 借款償還期 價(jià)值性指標(biāo) 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 比率性指標(biāo) 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 投資利潤(rùn)率 投資利稅率 資本金利潤(rùn)率 資本金凈利潤(rùn)率 財(cái)務(wù)比率 資產(chǎn)負(fù)債率 流動(dòng)比率 速動(dòng)比率 6 4現(xiàn)代的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析 6 4 2各財(cái)務(wù)分析指標(biāo)與報(bào)表的關(guān)系 從上述有關(guān)財(cái)務(wù)分析的內(nèi)容與財(cái)務(wù)分析指標(biāo)體系，我們可以看出財(cái)務(wù)分析指標(biāo)與財(cái)務(wù)基本報(bào)表之間的對(duì)應(yīng)關(guān)系。見(jiàn)表 6 分析內(nèi)容 基本報(bào)表 靜態(tài)指標(biāo) 動(dòng)態(tài)指標(biāo) 盈利能力分析 現(xiàn)金流量表（全部投資） 靜態(tài)投資回收期 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 動(dòng)態(tài)投資回收期 現(xiàn)金流量表（自有資金） 靜態(tài)投資回收期 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 動(dòng)態(tài)投資回收期 利潤(rùn)表 投資利潤(rùn)率 投資利稅率 資本金利潤(rùn)率 資本金凈利潤(rùn)率 清償能力分析 借款還本付息表 資金來(lái)源與運(yùn)用表 資產(chǎn)負(fù)債表 借款償還期 還本付息比率 資產(chǎn)負(fù)債率 流動(dòng)比率 速動(dòng)比率 資金平衡能力分析 資金來(lái)源與運(yùn)用表 其他 價(jià)值指標(biāo)、實(shí)物指標(biāo) 或比率指標(biāo) 表 6 財(cái)務(wù)分析指標(biāo)與基本報(bào)表的關(guān)系 6 4現(xiàn)代的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析 6 4 3各財(cái)務(wù)分析指標(biāo)的計(jì)算 靜態(tài)指標(biāo)是指不考慮資金時(shí)間價(jià)值因素的影響而計(jì)算的盈利指標(biāo)。 1）投資利潤(rùn)率 投資利潤(rùn)率，是指房地產(chǎn)投資項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)完成后正常年度的年利潤(rùn)總額（或預(yù)計(jì)回收期內(nèi)的年平均利潤(rùn)總額）與項(xiàng)目總投資額的比率，主要用來(lái)評(píng)價(jià)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目的獲利水平。其計(jì)算公式為： 100%利 潤(rùn) 總 額 或 年 平 均 利 潤(rùn) 總 額投 資 利 潤(rùn) 率 總 投 資 額式中：總投資額 =投資 +貸款利息 6 4現(xiàn)代的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析 實(shí)際工作中可以將投資利潤(rùn)率分為稅前投資利潤(rùn)率和稅后投資利潤(rùn)率兩種。 計(jì)算出來(lái)的投資利潤(rùn)率要與規(guī)定的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)投資利潤(rùn)率或行業(yè)的平均投資利潤(rùn)率進(jìn)行比較，如果預(yù)期的投資利潤(rùn)率（或收益率）高于或等于基準(zhǔn)投資利潤(rùn)率（或收益率），說(shuō)明該項(xiàng)目投資經(jīng)濟(jì)效益高于或相當(dāng)于本行業(yè)的平均水平，可考慮接受；反之，一般不予接受。 6 4現(xiàn)代的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析 2）投資利稅率 投資利稅率是項(xiàng)目利稅額與總投資額的比值。 其計(jì)算公式為： 100%利 稅 額投 資 利 稅 率 總 投 資 額式中，利稅額為利潤(rùn)總額與銷售稅金及附加之和。 計(jì)算出的投資利稅率同樣也要與規(guī)定的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)投資利稅率或行業(yè)平均投資利稅率進(jìn)行比較，若前者大于后者，則認(rèn)為項(xiàng)目是可以考慮接受的。 6 4現(xiàn)代的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析 3）資本金利潤(rùn)率 資本金利潤(rùn)率是項(xiàng)目的利潤(rùn)總額（或年平均利潤(rùn)總額）與項(xiàng)目資本金（即自有資金或權(quán)益投資）之比。 其計(jì)算公式為： 計(jì)算出的資本金利潤(rùn)率要與行業(yè)的平均資本金利潤(rùn)率或投資者的目標(biāo)資本金利潤(rùn)率進(jìn)行比較 ， 若前者大于或等于后者 ， 則認(rèn)為項(xiàng)目是可以考慮接受的 。 100%利 潤(rùn) 總 額 或 年 平 均 利 潤(rùn) 總 額資 本 金 利 潤(rùn) 率資 本 金6 4現(xiàn)代的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析 4）資本金凈利潤(rùn)率 資本金凈利潤(rùn)率是項(xiàng)目所得稅后利潤(rùn)與項(xiàng)目資本金之比。其計(jì)算公式為： 應(yīng)該說(shuō) ， 資本金凈利潤(rùn)率是投資者最關(guān)心的一個(gè)指標(biāo) ， 因?yàn)樗从沉送顿Y者自己出資所帶來(lái)的凈利潤(rùn) 。 100%稅 后 利 潤(rùn)資 本 金 凈 利 潤(rùn) 率資 本 金6 4現(xiàn)代的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析 5）靜態(tài)投資回收期 靜態(tài)投資回收期是指以房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的凈收益來(lái)抵償全部投資所需的時(shí)間。 靜態(tài)投資回收期的計(jì)算具體有兩種方法： （ 1）當(dāng)項(xiàng)目投入經(jīng)營(yíng)后，每年的收益額大致持平、比較均勻時(shí)： 投資回收期 =項(xiàng)目總投資 /項(xiàng)目年平均收益額 例如，某投資者投資 100萬(wàn)元購(gòu)買一小型公寓項(xiàng)目進(jìn)行出租，估計(jì)投入運(yùn)營(yíng)后各年的凈租金收入穩(wěn)定在 10萬(wàn)元。求該項(xiàng)目的靜態(tài)投資回收期。 根據(jù)公式得：投資回收期 =100/10=10（年） 6 4現(xiàn)代的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析 （ 2）當(dāng)項(xiàng)目投入經(jīng)營(yíng)后，每年的收益額不太均衡、相差較大時(shí)： 投資回收期 =（累計(jì)凈現(xiàn)金流量開(kāi)始出現(xiàn)正值期數(shù)+（上期累計(jì)現(xiàn)金流量的絕對(duì)值 /本期凈現(xiàn)金流量） 其中凈現(xiàn)金流量和累計(jì)凈現(xiàn)金流量可直接利用財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表（全部投資）中的計(jì)算求得。當(dāng)累計(jì)凈現(xiàn)金流量等于零或出現(xiàn)正值的年份，即為項(xiàng)目靜態(tài)投資回收期的最終年份。 該指標(biāo)比較適用于對(duì)出租和自營(yíng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目投資回收的粗略評(píng)價(jià)。 6 4現(xiàn)代的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析 6）借款償還期 借款償還期分為國(guó)內(nèi)借款償還期和國(guó)外借款償還期。 （ 1）國(guó)內(nèi)借款償還期 國(guó)內(nèi)借款償還期是指在國(guó)家規(guī)定及房地產(chǎn)項(xiàng)目具體財(cái)務(wù)條件下，在房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)，使用可用作還款的利潤(rùn)（如預(yù)售收入還款）、攤銷及其他還款資金，償還房地產(chǎn)項(xiàng)目借款本息所需要的時(shí)間。 借款償還期可由“借款還本付息估算表”、“損益表”及“資金來(lái)源與運(yùn)用表”計(jì)算。 6 4現(xiàn)代的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析 其詳細(xì)計(jì)算公式為： 借款償還期 = 借款償還后開(kāi)始出現(xiàn)盈余的期數(shù) （當(dāng)期償還借款額 /當(dāng)期可用于還款的資金額） 或 = 償還借款本金的資金額大于年初借款本息累計(jì)的期數(shù) （當(dāng)期償還借款額 /當(dāng)期可用于還款的資金額） 實(shí)際操作中，項(xiàng)目借款償還期往往已由借款合同確定。計(jì)算出借款償還期后，還要與貸款機(jī)構(gòu)的要求期限進(jìn)行對(duì)比，等于或小于貸款機(jī)構(gòu)提出的要求期限，即可認(rèn)為項(xiàng)目是有清償能力的。否則，認(rèn)為項(xiàng)目沒(méi)有清償能力，是不可行的。 6 4現(xiàn)代的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析 （ 2）國(guó)外借款償還期 國(guó)外借款的還本付息，一般是按已經(jīng)明確或預(yù)計(jì)可能的借款償還條件計(jì)算。當(dāng)借款償還期滿足貸款機(jī)構(gòu)的要求期限時(shí)，即認(rèn)為房地產(chǎn)項(xiàng)目具有清償能力。 6 4現(xiàn)代的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析 7）財(cái)務(wù)比率 這里財(cái)務(wù)比率與本章第 3節(jié)中介紹的的財(cái)務(wù)比率不同，具體是指資產(chǎn)負(fù)債率、流動(dòng)比率和速動(dòng)比率。 6 4現(xiàn)代的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析 8）還本付息比率 還本付息比率是物業(yè)投資所獲得的年凈經(jīng)營(yíng)收益與年還本付息額（或年債息總額）之比。 某物業(yè)投資的還本付息比率越高，表明該投資的還貸能力越強(qiáng)。 6 4現(xiàn)代的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析 2動(dòng)態(tài)指標(biāo)的計(jì)算 動(dòng)態(tài)指標(biāo)是指考慮了資金時(shí)間價(jià)值的影響而計(jì)算的盈利指標(biāo)。常用的動(dòng)態(tài)分析指標(biāo)主要有凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率和動(dòng)態(tài)投資回收期。 1）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 （ 1）凈現(xiàn)值的含義 現(xiàn)值是指未來(lái)預(yù)期收益的現(xiàn)在價(jià)值。 凈現(xiàn)值是指按照投資者最低可接受的收益率或設(shè)定的基準(zhǔn)收益率 適的貼現(xiàn)率），將房地產(chǎn)投資項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)的各年凈現(xiàn)金流量，折現(xiàn)到投資期初的現(xiàn)值之和。 6 4現(xiàn)代的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析 0( ) (1 ) V C I C O i 式中： 現(xiàn)值； 年的現(xiàn)金流入量； 年的現(xiàn)金流出量； 業(yè)或部門基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的目標(biāo)收益率； t：項(xiàng)目計(jì)算期（）。 凈現(xiàn)值可以通過(guò)財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表計(jì)算求得。 6 4現(xiàn)代的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析 （ 2）關(guān)于凈現(xiàn)值含義的理解 關(guān)于凈現(xiàn)金流量的使用 在各項(xiàng)目之間進(jìn)行比較的時(shí)候需要統(tǒng)一可比基礎(chǔ)。 關(guān)于基準(zhǔn)貼現(xiàn)率 基準(zhǔn)貼現(xiàn)率就是項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)金流量貼現(xiàn)時(shí)所采用的利率。它反映了資金的時(shí)間價(jià)值。 在我國(guó)，它一般由行業(yè)或部門制定基準(zhǔn)收益率作為基準(zhǔn)貼現(xiàn)率；如果沒(méi)有規(guī)定的基準(zhǔn)貼現(xiàn)率，可以根據(jù)銀行中長(zhǎng)期貸款的實(shí)際利率確定；也可以根據(jù)投資者要求的目標(biāo)收益率或最低回報(bào)率來(lái)確定。 項(xiàng)目分析評(píng)價(jià)人員在確定財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率時(shí)，一般綜合考慮以下因素：當(dāng)前整個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r；銀行貸款利率；其他行業(yè)的投資收益率水平；投資者對(duì)項(xiàng)目收益增長(zhǎng)能力的預(yù)期；項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的大??；項(xiàng)目的壽命期長(zhǎng)短等。 6 4現(xiàn)代的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析 關(guān)于計(jì)算期 對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目而言，是指建設(shè)開(kāi)始到全部售出的時(shí)間，有時(shí)也叫開(kāi)發(fā)期；對(duì)開(kāi)發(fā)后出租項(xiàng)目或置業(yè)后出租的項(xiàng)目而言，是指從建設(shè)或購(gòu)買開(kāi)始，不斷地獲取收益直到項(xiàng)目轉(zhuǎn)售或項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束的時(shí)間，有時(shí)也叫持有期或經(jīng)營(yíng)期。 從計(jì)算凈現(xiàn)值的角度出發(fā)，這段時(shí)間應(yīng)該是指項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上的可用時(shí)間而非耐用年限。 6 4現(xiàn)代的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析 （ 3）凈現(xiàn)值指標(biāo)的作用 凈現(xiàn)值指標(biāo)是用來(lái)判別投資項(xiàng)目可行與否。凈現(xiàn)值評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的臨界值是零。 當(dāng) 0 時(shí)，表明投資項(xiàng)目的預(yù)期收益率不僅可以達(dá)到基準(zhǔn)收益率或貼現(xiàn)率所預(yù)定的投資收益水平，而且尚有盈余（即大于貼現(xiàn)率）； 當(dāng) 0時(shí)，表明投資項(xiàng)目收益率恰好等于基準(zhǔn)收益率或貼現(xiàn)率所預(yù)定的投資收益水平； 當(dāng) 0時(shí)，表明投資項(xiàng)目收益率達(dá)不到基準(zhǔn)收益率或貼現(xiàn)率所預(yù)定的投資收益水平（即小于貼現(xiàn)率）或最低可接受的回報(bào)率，甚至可能出現(xiàn)虧損。此時(shí)項(xiàng)目不可行，應(yīng)拒絕。 因此，只有 時(shí)，投資項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上才是可取的，值得進(jìn)一步考慮。 6 4現(xiàn)代的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析 2）財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 （ 1）財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的含義 從前面凈現(xiàn)值的公式可以看出，如果現(xiàn)金流量不變，凈現(xiàn)值將隨折現(xiàn)率的變化而變化，而且兩者變動(dòng)的方向相反，即折現(xiàn)率與現(xiàn)值呈反向變動(dòng)關(guān)系。如圖 6 凈現(xiàn)值（ 折現(xiàn)率（ i） i1 6 凈現(xiàn)值與折現(xiàn)率的關(guān)系 6 4現(xiàn)代的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率是指房地產(chǎn)投資項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)各期凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)之和等于零時(shí)的折現(xiàn)率。其表達(dá)式為： 0( ) (1 ) 0 C O F I R R 式中 （ t：第 務(wù)內(nèi)部收益率； 其他同前。 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的經(jīng)濟(jì)含義是指投資項(xiàng)目在這樣的折現(xiàn)率下，到項(xiàng)目計(jì)算期終了時(shí)，當(dāng)初的所有投資可以完全被收回。 6 4現(xiàn)代的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析 （ 2）財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的計(jì)算 其公式為： 11 2 112()N P R R i i V N P V 式中： 部收益率； 用低折現(xiàn)率時(shí)凈現(xiàn)值的正值； 用高折現(xiàn)率時(shí)凈現(xiàn)值的負(fù)值； 現(xiàn)值為接近于零時(shí)的正值的折現(xiàn)率； 現(xiàn)值為接近于零時(shí)的負(fù)值的折現(xiàn)率。 6 4現(xiàn)代的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析 其計(jì)算步驟是： 先按基準(zhǔn)收益率（或目標(biāo)收益率、最低可接受的收益率等）求得項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（其中的凈現(xiàn)金流量可根據(jù)財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表得到），如為正，則采用更高的折現(xiàn)率使凈現(xiàn)值為接近于零時(shí)的正值和負(fù)值各一個(gè)，最后用上述插入法公式求出。 要注意的是，式中與之差不應(yīng)超過(guò) 2%，否則，折現(xiàn)率 、和凈現(xiàn)值之間不一定呈線性關(guān)系，從而使所求得的內(nèi)部收益率失真。 6 4現(xiàn)代的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析 （ 3）財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的作用 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率是項(xiàng)目折現(xiàn)率的臨界值。在進(jìn)行獨(dú)立方案的分析評(píng)價(jià)時(shí)，一般是在求得投資項(xiàng)目的內(nèi)部收益率后，與同期貸款利率、同期行業(yè)基準(zhǔn)收益率相比較，以判定項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是否可行。 6 4現(xiàn)代的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析 映項(xiàng)目的盈虧狀況： i ，項(xiàng)目盈利； i ，項(xiàng)目盈虧平衡； i ， 項(xiàng)目虧損。 映項(xiàng)目與行業(yè)平均收益水平相比的盈利情況： 項(xiàng)目盈利超出行業(yè)平均收益水平； 項(xiàng)目盈利等于行業(yè)平均收益水平； 項(xiàng)目盈利低于行業(yè)平均水平。 6 4現(xiàn)代的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析 結(jié)論： 將內(nèi)部收益率與行業(yè)基準(zhǔn)收益率（或投資者目標(biāo)收益率、最低可接受的收益率） 認(rèn)為其盈利能力已滿足最低要求，投資項(xiàng)目可行，值得進(jìn)一步研究。因?yàn)槭欠衲鼙唤邮?，還有賴于投資者對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的估計(jì)和其它投資機(jī)會(huì)的吸引力；反之，則不可行，應(yīng)被拒絕。 如果沒(méi)有規(guī)定的基準(zhǔn)收益率，內(nèi)部收益率應(yīng)大于長(zhǎng)期貸款的實(shí)際利率或銀行貸款利率 i。內(nèi)部收益率表明了項(xiàng)目投資所能支付的最高貸款利率，如果后者大于前者，投資就會(huì)虧損。因此，所求出的內(nèi)部收益率是可以接受貸款的最高利率。 6 4現(xiàn)代的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析 （ 4）內(nèi)部收益率存在的問(wèn)題 以下存在的問(wèn)題，可能使得用內(nèi)部收益率方法評(píng)價(jià)項(xiàng)目得出的決策信號(hào)與其它現(xiàn)金流量貼現(xiàn)方法（如凈現(xiàn)值法）得出的結(jié)果相矛盾。 一是再投資利率問(wèn)題；二是多重根問(wèn)題。 6 4現(xiàn)代的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析 再投資利率問(wèn)題 再投資利率指房地產(chǎn)投資項(xiàng)目在回收期內(nèi)的收入再投資的預(yù)期收益率。 采用內(nèi)部收益率分析方法對(duì)各種項(xiàng)目進(jìn)行比較時(shí)，暗含了這樣一個(gè)假定：即回收期內(nèi)的現(xiàn)金流入以內(nèi)部收益率再投資。 6 4現(xiàn)代的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析 A當(dāng)這種假定的前提條件存在時(shí)，即內(nèi)部收益率就是再投資利率時(shí)，使用內(nèi)部收益率方法分析判斷項(xiàng)目的優(yōu)劣或可行與否才是可靠的、比較實(shí)際的。 B但是，當(dāng)這種假定的前提條件不存在時(shí)，即當(dāng)時(shí)市場(chǎng)上其它投資機(jī)會(huì)的最好收益率與其內(nèi)部收益率不同時(shí)，或者說(shuō)內(nèi)部收益率明顯高于資本的機(jī)會(huì)成本，并高到不現(xiàn)實(shí)的地步時(shí)，則用內(nèi)部收益率做為再投資利率就是一個(gè)不合理、不現(xiàn)實(shí)的假設(shè)。這時(shí)，再用內(nèi)部收益率方法去判斷和選擇項(xiàng)目，可能就與前面的結(jié)論相矛盾 。 C當(dāng)各種投資項(xiàng)目的使用壽命或持有期不同時(shí)，再投資問(wèn)題也將限制內(nèi)部收益率方法的應(yīng)用。 6 4現(xiàn)代的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析 多重根問(wèn)題 一般而言 ,項(xiàng)目的凈現(xiàn)值是所選擇的貼現(xiàn)率的遞減函數(shù)。如果貼現(xiàn)方程總是這樣運(yùn)行，那么使得所有現(xiàn)金流出與現(xiàn)金流入相等的內(nèi)部收益率就將是惟一的。 但是，除了初始投資外，投資途中有時(shí)仍會(huì)有負(fù)現(xiàn)金流量出現(xiàn)，這種情況下，內(nèi)部收益率出現(xiàn)多根現(xiàn)象。這時(shí)方程有且只有一個(gè)內(nèi)部收益率解。 6 4現(xiàn)代的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析 3）動(dòng)態(tài)投資回收期 動(dòng)態(tài)投資回收期是指在基準(zhǔn)收益率（或基準(zhǔn)折現(xiàn)率）的條件下，項(xiàng)目從投資開(kāi)始到以凈收益補(bǔ)償投資額為止所經(jīng)歷的時(shí)間。 基本表達(dá)式為： 0( ) (1 ) 0 C O i 式中： n:為動(dòng)態(tài)投資回收期；其它同前。 其詳細(xì)計(jì)算公式為： 動(dòng)態(tài)投資回收期 =（累計(jì)凈現(xiàn)金流量的折現(xiàn)值開(kāi)始出現(xiàn)正值期數(shù) +（上期累計(jì)現(xiàn)金流量折現(xiàn)值的絕對(duì)值 /本期凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)值。 6 4現(xiàn)代的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析 在項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)中，計(jì)算出的動(dòng)態(tài)投資回收期可以與行業(yè)規(guī)定的平均投資回收期或基準(zhǔn)回收期相比較，如果前者小于或等于后者，則投資項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上就是可以考慮接受的。 動(dòng)態(tài)投資回收期指標(biāo)一般用于分析評(píng)價(jià)開(kāi)發(fā)完成后用來(lái)出租或經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。 6 5房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的應(yīng)用 某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析事例 6 5 1項(xiàng)目概況 該房地產(chǎn)投資項(xiàng)目位于某市高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)科技貿(mào)易園內(nèi)，根據(jù)該市規(guī)劃局關(guān)于該地塊規(guī) 劃設(shè)計(jì)方案的批復(fù)，其規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)如下： 1用地面積： 11 417 ； 2建筑密度： 35%； 3容積率（地上）： 4綠化率： 25%； 5人口密度： 1 085人 /公頃 6規(guī)劃用途：商住綜合樓 6 5房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的應(yīng)用 某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析事例 6 5 2規(guī)劃方案及主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)的要求及對(duì)市場(chǎng)的調(diào)查與分析，擬在該地塊上興建一幢 23層的商住綜合樓宇。 樓宇設(shè)兩層地下停車庫(kù)。裙樓共 4層， 12層為商業(yè)用途， 34層以配套公建為主，包括社會(huì)文化活動(dòng)中心、區(qū)級(jí)中心書(shū)店、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理辦公室等。裙樓頂層作平臺(tái)花園。塔樓 2個(gè)，均為 19層高，為住宅用途。 本項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)參見(jiàn)表 6 項(xiàng) 目 單 位 數(shù) 量 項(xiàng) 目 單 位 數(shù) 量 占地總面積 11 417 居住人數(shù) 人 1 064 總建筑面積 52 426（地上） 平均每戶建筑面積 122 居住面積 36 898 平均每戶居住人數(shù) 人 建面積 4 280 人均居住用地 化用地 2 854 道路面積 4 681 居住戶數(shù) 戶 304 車庫(kù)面積 7 200 表 6 項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) (一 ) 層 數(shù) 功 能 所占面積 ( ) 總面積 ( ) 裙 樓 4 商 鋪 11 248 15 528 公建面積 4 280 塔 樓 19(2個(gè) ) 住 宅 1 942(每層 ) 36 898 地上總建筑面積 52 426 地下室 2 停車庫(kù) 7 200 7 764 設(shè)備面積 300 人防面積 264 表 6 項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) (二 ) 6 5房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的應(yīng)用 某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析事例 6 5 3項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)及經(jīng)營(yíng)的組織與實(shí)施計(jì)劃 1有關(guān)工程計(jì)劃的說(shuō)明 項(xiàng)目總工期為 36個(gè)月（從 2001年 3月至 2004年 3月）。 當(dāng)完成地下室第一層工程時(shí)，開(kāi)展預(yù)售工作。 2項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃如表 6 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 工程量 持續(xù)時(shí)間(月 ) 進(jìn)度安排（按雙月計(jì)） 2001 2002 2003 2004 4 6 8 10 12 2 4 6 8 10 12 2 4 6 8 10 12 2 4 1 征地拆遷 6 2 前期工程 3 基礎(chǔ)工程 6 4 主體結(jié)構(gòu)工程 7 5 設(shè)備安裝工程 6 6 室內(nèi)外裝修工程 7 7 紅線內(nèi)外工程 3 8 公建配套工程 3 9 竣工驗(yàn)收 2 10 銷售 27 表 6 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃表 6 5房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的應(yīng)用 某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析事例 6 5 4項(xiàng)目各種財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的估算 1投資與成本費(fèi)用估算 1）土地出讓地價(jià)款。包括兩部分： （ 1）土地使用權(quán)出讓金。根據(jù)該市國(guó)有土地使用權(quán)出讓金標(biāo)準(zhǔn)，可計(jì)算出該地塊的土地使用權(quán)出讓金為 6 131萬(wàn)元。 （ 2）拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)。根據(jù)拆遷補(bǔ)償協(xié)議，該地塊拆遷補(bǔ)償費(fèi)為 9 060萬(wàn)元。 上述兩項(xiàng)合計(jì)： 15 191萬(wàn)元。 6 5房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的應(yīng)用 某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析事例 （ 2）前期工程費(fèi)。本項(xiàng)目前期工程費(fèi)估算參見(jiàn)表 6 （ 3）建安工程費(fèi)。參照有關(guān)類似建安工程的投資費(fèi)用，用單位