工業(yè)地產(chǎn)時(shí)代的機(jī)遇和挑戰(zhàn) 美嘉臵業(yè)藏龍島商業(yè)項(xiàng)目的初步溝通 版權(quán)聲明： 本文僅供客戶(hù)內(nèi)部使用，版權(quán)歸湖北中原地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃有限公司所有，未湖北中原地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃有限公司書(shū)面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。 初步溝通步驟： 一、中原的價(jià)值（公司簡(jiǎn)介、實(shí)操分享） 二、思考的方式（研究依據(jù)、重點(diǎn)把握） 三、原則的提出 四、下步研究的重點(diǎn) 版權(quán)聲明： 本文僅供客戶(hù)內(nèi)部使用，版權(quán)歸湖北中原地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃有限公司所有，未湖北中原地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃有限公司書(shū)面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。 湖北中原地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃有限公司，源于香港，是香港中原集團(tuán)成員中原（中國(guó)）物業(yè)顧問(wèn)有限公司在湖北的分支機(jī)構(gòu)。 武漢作為中國(guó)中部的核心城市，更是中部崛起的重要中心大都市。香港中原集團(tuán)洞悉未來(lái)武漢的宏遠(yuǎn)發(fā)展，積極投入，遂于 2005年 6月在武漢成立湖北中原。 湖北中原整合香港中原及中原（中國(guó)）的網(wǎng)路資源 ，秉承香港中原良好的商譽(yù)及專(zhuān)業(yè)務(wù)實(shí)作風(fēng)，并結(jié)合規(guī)范穩(wěn)健的管理制度，以及香港及國(guó)內(nèi)沿海城市成熟的房地產(chǎn)操作經(jīng)驗(yàn)，致力為武漢的開(kāi)發(fā)商提供專(zhuān)業(yè)、深度的貼身服務(wù)，為客戶(hù)創(chuàng)造更高的利益價(jià)值。 房地產(chǎn)市場(chǎng)研究分析 整體與分類(lèi)市場(chǎng)狀況研究 目標(biāo)客戶(hù)群調(diào)查研究 項(xiàng)目投資經(jīng)濟(jì)分析 房地產(chǎn)項(xiàng)目前期顧問(wèn) 土地價(jià)值評(píng)估 開(kāi)發(fā)概念策劃 產(chǎn)品定位 建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃 住宅營(yíng)銷(xiāo)策略 商業(yè)營(yíng)銷(xiāo)策略 項(xiàng)目推廣策略 項(xiàng)目銷(xiāo)售代理服務(wù) 銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)管理 銷(xiāo)售人員培訓(xùn) 銷(xiāo)售任務(wù)的執(zhí)行 客戶(hù)售后服務(wù) 房地產(chǎn)中介服務(wù) 市場(chǎng)信息咨詢(xún) 二手房買(mǎi)賣(mài)、租賃 代辦交易手續(xù) 代辦按揭服務(wù) 房地產(chǎn)項(xiàng)目考察組織 特區(qū)（地區(qū)）項(xiàng)目考察 珠三角主要城市地產(chǎn)項(xiàng)目考察 長(zhǎng)三角主要城市地產(chǎn)項(xiàng)目考察 環(huán)渤海主要城市項(xiàng)目考察 西南區(qū)域主要城市項(xiàng)目考察 主要服務(wù)范圍 成功服務(wù)項(xiàng)目（ 旅游地產(chǎn)、城市規(guī)劃、工業(yè)地產(chǎn)、寫(xiě)字樓類(lèi) ） 合作方： 武漢市城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院 武漢地鐵集團(tuán) 服務(wù)內(nèi)容：沿線(xiàn)站點(diǎn)土地綜合開(kāi)發(fā)研究、商業(yè)定位、區(qū)域發(fā)展方向定位、軌道物業(yè)綜合發(fā)展研究等 項(xiàng)目名稱(chēng)：軌道 1、 2號(hào)線(xiàn) 項(xiàng)目總建面：約 22萬(wàn) 平方米 服務(wù)時(shí)間： 2009年 1月 開(kāi)始 服務(wù)方式： 前期策劃顧問(wèn)服務(wù) 武漢王家墩 部山體地區(qū)項(xiàng)目 項(xiàng)目總建面：約 5萬(wàn) 平方米 服務(wù)時(shí)間： 2008年 11月至 今 服務(wù)方式：全程代理 武大科技園 項(xiàng)目總建面：約 方米 服務(wù)時(shí)間： 2005年 服務(wù)方式： 前期顧問(wèn) 華工科技園創(chuàng)新基地 項(xiàng)目總建面：約 30萬(wàn) 平方米 服務(wù)時(shí)間： 2007年 服務(wù)方式： 前期顧問(wèn) 交投關(guān)山工業(yè)項(xiàng)目 開(kāi)發(fā)商：武漢巴登城開(kāi)發(fā)有限公司 項(xiàng)目面積：占地一萬(wàn)畝， 物業(yè)形態(tài)：華中最高檔次旅游地產(chǎn)項(xiàng)目 服務(wù)方式：前期研究、定位及概念規(guī)劃務(wù) 巴登城 開(kāi)發(fā)商：湖北梁子湖高爾夫俱樂(lè)部有限公司 項(xiàng)目面積：占地面積 2300畝（球場(chǎng) 1700畝） 建筑面積： 40萬(wàn)平方米 物業(yè)形態(tài)：高爾夫別墅 服務(wù)方式：獨(dú)家策劃及銷(xiāo)售 武漢梁子湖高爾夫度假中心 開(kāi)發(fā)商：武漢中建房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 項(xiàng)目面積：占地 建筑面積： 12萬(wàn)平方米 物業(yè)形態(tài)：住宅、寫(xiě)字樓 、商場(chǎng) 服務(wù)方式：全程策劃及獨(dú)家銷(xiāo)售 中建 摩根中心 開(kāi)發(fā)商：天立不動(dòng)產(chǎn)（武漢）有限公司 項(xiàng)目面積： 8422 74平方米 建筑面積： 物業(yè)形態(tài)：甲級(jí)寫(xiě)字樓、公寓 服務(wù)方式： 全程 營(yíng)銷(xiāo)代理 中英集團(tuán)新華路項(xiàng)目 開(kāi)發(fā)商：武漢中英集團(tuán) 項(xiàng)目面積：占地 10200 ， 建筑面積：約 6萬(wàn) 物業(yè)形態(tài)：商場(chǎng)，寫(xiě)字樓，酒店 服務(wù)方式：前期研究、定位及概念規(guī)劃服務(wù) 主要議題 項(xiàng)目分期開(kāi)發(fā)的步驟，開(kāi)發(fā)規(guī)模，時(shí)間安排，產(chǎn)品組合； 對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)性質(zhì)的理解 對(duì)項(xiàng)目地塊的認(rèn)識(shí) 目標(biāo)客群的初步設(shè)定 ,項(xiàng)目定位方向的思考； 委托經(jīng)營(yíng)性物業(yè)，自營(yíng)性物業(yè)，銷(xiāo)售型物業(yè)的組合方式及組合比例自營(yíng)性物業(yè)和銷(xiāo)售型物業(yè)所占的比例； 認(rèn)識(shí)理解 思考判斷 初步考慮 宏觀地產(chǎn)市場(chǎng)與工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展評(píng)述 對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)性質(zhì)的理解 2008中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì) 根據(jù)目前全國(guó)地產(chǎn)形式來(lái)看， 2007民幣穩(wěn)步升值、等因素的作用下，未來(lái)房地產(chǎn)板塊的投資重點(diǎn)應(yīng)從住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)向工業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)移。由于動(dòng)態(tài)市盈率相對(duì)較低，且工業(yè)土地及股權(quán)投資大幅增值，工業(yè)地產(chǎn)股是目前房地產(chǎn)行業(yè)中最具投資價(jià)值及增值潛力的板塊。 宏觀調(diào)控冷卻住宅市場(chǎng) ,工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)潛力展現(xiàn) 2008年中國(guó)工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì) 2007年以來(lái)，由于受房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的影響，工業(yè)地產(chǎn)發(fā)生了深刻變革：一方面，普洛斯集團(tuán)（ 嘉民集團(tuán) (等全球工業(yè)地產(chǎn)巨頭紛紛搶灘中國(guó)工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)；另一方面，受住宅產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)性調(diào)控影響，國(guó)內(nèi)不少大開(kāi)發(fā)商也紛紛搶進(jìn)入工業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，行業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為目前工業(yè)地產(chǎn)處于比較容易獲得土地增值回報(bào)的階段，前景十分看好。同時(shí)，展望 2008年的中國(guó)工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展，面臨的挑戰(zhàn)較大，不容忽視。 工業(yè)市場(chǎng)搶灘中國(guó) ,機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存 武漢及周邊城市工業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)前景 2008年 4月，以承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，促進(jìn)中部崛起為主題的第三屆中博會(huì)剛在湖北武漢舉辦落下帷幕。會(huì)中僅廣東經(jīng)貿(mào)代表團(tuán)，向湖北等地的投資總額已超過(guò) 3000億元，用事實(shí)說(shuō)明中部崛起政策給中部帶來(lái)的機(jī)遇，也充分說(shuō)明了東南部企業(yè)外移的發(fā)展事實(shí)。 國(guó)家實(shí)施十一五期間，武漢市被納入國(guó)家級(jí)物流中心樞紐城市的規(guī)劃之中，預(yù)計(jì)武漢交通建設(shè)投資將達(dá) 500億元以上，物流基地建設(shè)投資將達(dá) 100億元以上，物流設(shè)備及技術(shù)的需求將達(dá) 50億元以上。 隨著 07年武漢經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，成為全國(guó)資源節(jié)約型和環(huán)境友好型社會(huì)（簡(jiǎn)稱(chēng)兩型社會(huì)）建設(shè)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)。武漢為龍頭 ,帶動(dòng)周邊 1小時(shí)交通范圍內(nèi)的黃石、黃岡、鄂州、咸寧、孝感、仙桃、潛江、天門(mén)八市發(fā)展 ,形成 1+8 城市經(jīng)濟(jì)圈 。 武漢中國(guó)光谷工業(yè)園項(xiàng)目的成功運(yùn)作，并已成為我國(guó)在光電子信息領(lǐng)域參與國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)的標(biāo)志性品牌。中博會(huì)后，我省招商情況收獲甚豐，武漢及未來(lái)周邊城市未來(lái)各工業(yè)產(chǎn)品需求會(huì)越來(lái)越大。 中部崛起 ,8+1,中國(guó)光谷等政策將武漢工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)推至發(fā)展高位 2006 年 7 月 25日 國(guó)務(wù)院總理溫家寶主 持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議 違法用地屢禁不止 國(guó)務(wù)院決定提高征地成本。 1、調(diào)整利益機(jī)制。提高征地成本，規(guī)范土地出讓收支管理 2、完善責(zé)任制度。地方各級(jí)人民政府主要負(fù)責(zé)人要對(duì)本行政區(qū)域內(nèi)的土地管理和耕地保護(hù)負(fù)總責(zé)。堅(jiān)決制止以租代征等違法違規(guī)用地行為。 2006年 8月 1日 國(guó)土資源部 招標(biāo)拍 賣(mài)掛牌出讓國(guó)有土地 使用權(quán)規(guī)范 和 協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范 正式施行 六類(lèi)情形必須納入招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有土地范圍 ：供應(yīng)商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等各類(lèi)經(jīng)營(yíng)性用地以及 有競(jìng)爭(zhēng)要求的工業(yè)用地 ；依法應(yīng)當(dāng)招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓的其他情形。 2006年 8月 6日 國(guó)土資源部推出土地 使用五大價(jià)格與稅收 措施 五大措施： 一是提高征地成本。二是規(guī)范土地出讓收支管理。三是提高新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)繳納標(biāo)準(zhǔn)。四是 統(tǒng)一制訂并公布各地工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn) 。五是加大建設(shè)用地取得和保有環(huán)節(jié)的稅收調(diào)節(jié)力度 國(guó)家對(duì)工業(yè)地產(chǎn)的利好政策 2006年 8月 31日 國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問(wèn)題的通知 建立工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一公布制度 ， 國(guó)家根據(jù)土地等級(jí)、區(qū)域土地利用政策等，統(tǒng)一制訂并公布各地工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)不得低于土地取得成本、土地前期開(kāi)發(fā)成本和按規(guī)定收取的相關(guān)費(fèi)用之和。 工業(yè)用地必須采用招標(biāo)拍賣(mài)掛牌方式出讓 ，其出讓價(jià)格不得低于公布的最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。 2006年 10月 18日 土地出讓金收支管理辦法 (草案 )基本修訂完成 初步規(guī)定是城鎮(zhèn)土地使用稅提高 2倍，新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)和耕地占用稅各提高 1倍。 至于地方政府對(duì)土地出讓金的收支，將采取在財(cái)政部系統(tǒng)（即國(guó)庫(kù)）中設(shè)立 “ 國(guó)有土地有償使用專(zhuān)賬 ” 的方式，按照國(guó)有土地出讓金收入的一定比例，建立 “ 國(guó)有土地收益基金 ” ，并規(guī)定地方政府不得作為當(dāng)期收入安排使用。在這個(gè)過(guò)程中，土地出讓金將全額納入地方財(cái)政預(yù)算，實(shí)行 “ 收支兩條線(xiàn) ” ，并接受地方人大的監(jiān)督。并且， 土地出讓金總額的 15%必須用于農(nóng)地復(fù)墾和土地整理開(kāi)發(fā)。 此前的做法，是要求土地出讓金增值部分的 15%作此用途。 2006年 11月 22日 財(cái)政部、國(guó)土資源部、中國(guó)人民銀行日前聯(lián)合發(fā)出 關(guān)于調(diào)整新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)政策等問(wèn)題的通知 從 2007年 1月 1日起，新批準(zhǔn)新增建設(shè)用地的土地有償使用費(fèi)征收標(biāo)準(zhǔn)在原有基礎(chǔ)上提高 1倍。通知強(qiáng)調(diào)，新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)仍實(shí)行中央與地方 30：70分成體制 。同時(shí)，為加強(qiáng)對(duì)土地利用的調(diào)控，地方分成的新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)，一律全額繳入省級(jí)國(guó)庫(kù)。 2007年 4月 9日 國(guó)土資源部監(jiān)察部 關(guān)于落實(shí)工業(yè)用地招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓制度有關(guān)問(wèn)題的通知 各區(qū)人民政府和市、區(qū)相關(guān)主管部門(mén)必須加強(qiáng)監(jiān)管，確保已出讓的工業(yè)用地用于原批準(zhǔn)項(xiàng)目， 不得用于建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)廠房出租、變相搞工業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。 政策影響分析 （ 1）進(jìn)一步杜絕工業(yè)用地改變用地性質(zhì)的現(xiàn)象 2003年 2月 18號(hào)的緊急通知指出，工業(yè)園區(qū)內(nèi)部嚴(yán)格控制商品房的開(kāi)發(fā)，嚴(yán)禁用科技、教育等手段取得土地用于商品房的開(kāi)發(fā)。這對(duì)開(kāi)發(fā)商違法占用工業(yè)用地，進(jìn)行商品房開(kāi)發(fā)，改變工業(yè)用地性質(zhì)進(jìn)行了嚴(yán)格控制。但是，很多開(kāi)發(fā)商還是利用該通知沒(méi)有對(duì)此細(xì)化的空子，擅自改變工業(yè)用地性質(zhì)。 針對(duì)以上問(wèn)題，在 2003年 6月 5日發(fā)出的 國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同 協(xié)議中，第16條明確規(guī)定如果開(kāi)發(fā)商要改變工業(yè)用地性質(zhì)，必須取得當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門(mén)同意。該協(xié)議本意是從政府角度杜絕開(kāi)發(fā)商擅自改變工業(yè)用地用途的途徑，但是，這從某個(gè)角度反而將改變工業(yè)用地合法化了。因此，很多開(kāi)發(fā)商在通過(guò)和當(dāng)?shù)卣M(jìn)行私下交易后，開(kāi)始合法的改變工業(yè)用地的用途。 針對(duì)這種現(xiàn)象，國(guó)務(wù)院辦公廳在 2003年 7月 30日出臺(tái)的 關(guān)于清理整頓各類(lèi)開(kāi)發(fā)區(qū)加強(qiáng)建設(shè)用地管理的通知 中，又進(jìn)一步加強(qiáng)了工業(yè)用地改變用地性質(zhì)的規(guī)定，將需要改變用地性質(zhì)的土地，由國(guó)土資源行政主管部門(mén)統(tǒng)一招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓。該規(guī)定有效了制止了開(kāi)發(fā)商改變工業(yè)用地用途的途徑，但是，還是有些開(kāi)發(fā)商不經(jīng)過(guò)這一途徑，通過(guò)打擦邊球的手法，將工業(yè)用地擅自改變?yōu)榭偛炕鼗蜾N(xiāo)品貿(mào)。 （ 1）進(jìn)一步杜絕工業(yè)用地改變用地性質(zhì)的現(xiàn)象 （續(xù)） 因此， 2005年 3月 21日，國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)商務(wù)部 關(guān)于促進(jìn)國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)進(jìn)一步提高發(fā)展水平的若干意見(jiàn) 中，又進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)工業(yè)園區(qū)內(nèi)，即使通過(guò)拍賣(mài)掛方式取得的工業(yè)用地也不得大規(guī)模的商業(yè)零售，不得用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。但該意見(jiàn)并沒(méi)有對(duì)此做出更加詳細(xì)的規(guī)定。因此，工業(yè)用地改變用途的現(xiàn)象還是存在。 2006年 4月份國(guó)務(wù)院出臺(tái)的 國(guó)有土地使用權(quán)出讓補(bǔ)充協(xié)議 ，就是針對(duì)以上政策中出現(xiàn)的種種漏洞，對(duì)工業(yè)用地改變用途的現(xiàn)象給予更加嚴(yán)厲的打擊。 協(xié)議不但明確土地出讓時(shí)，出讓宗地內(nèi)用于建設(shè)行政辦公用地的比例，不得在受讓宗地范圍內(nèi)建造成套住宅、專(zhuān)家樓、賓館、招待所和培訓(xùn)中心等非生產(chǎn)性設(shè)施外，還規(guī)定了工業(yè)用地項(xiàng)目的綠化率，堵住了各工業(yè)園區(qū)以花園式辦公為由，改變用地性質(zhì)。 隨著政策的嚴(yán)厲和細(xì)化，可以利用的政策漏洞也會(huì)越來(lái)越少，開(kāi)發(fā)商打擦邊球的機(jī)會(huì)也將會(huì)大大減少。 如果開(kāi)發(fā)商再想通過(guò)打擦邊球的手段來(lái)改變工業(yè)用地用途，將會(huì)承擔(dān)更大的政策風(fēng)險(xiǎn)。 （ 2）整合了工業(yè)園區(qū)規(guī)模 但 2004年土地市場(chǎng)治理整頓前后，有一個(gè)相關(guān)的統(tǒng)計(jì)可資參考：土地市場(chǎng)治理整頓前全國(guó)共有各類(lèi)開(kāi)發(fā)區(qū) 6866個(gè) (其中，國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立的開(kāi)發(fā)區(qū) 171個(gè)，省級(jí)政府批準(zhǔn)設(shè)立的 1094個(gè)，其余 5601個(gè)開(kāi)發(fā)區(qū)都是市、縣、鄉(xiāng)政府和各級(jí)部門(mén)設(shè)立的 )，規(guī)劃面積 3 86萬(wàn)平方公里。超過(guò)了當(dāng)時(shí)城鎮(zhèn)建設(shè)用地總量。一系列有關(guān)工業(yè)園區(qū)的整合措施出臺(tái)后，有效的整合工業(yè)園區(qū)的數(shù)量。以上海為例，上海 2003年 5月份有144個(gè)工業(yè)區(qū)， 03年底降為 83個(gè)， 04年底就降為 63個(gè)，工業(yè)園區(qū)的整合力度可見(jiàn)一斑。 近兩年國(guó)家使用宏觀調(diào)控手段調(diào)控土地使用， 2003年全國(guó)有 3763個(gè)工業(yè)園區(qū)被減掉而 2004年則有 4813個(gè)被減掉，全國(guó)各級(jí)各類(lèi)開(kāi)發(fā)區(qū)也撤并整合了 2046個(gè)。 （ 3）園區(qū)和工業(yè)用地審批程序愈加嚴(yán)格 隨著國(guó)家對(duì)土地市場(chǎng)調(diào)控的力度越來(lái)越大，各省市對(duì)工業(yè)用的審批程序?qū)⒏訃?yán)格。這可以從 2003年出臺(tái)的一系列工業(yè)用地政策可以看出，從 2月 18日的緊急通知到 11月 3日的進(jìn)一步治理整頓土地市場(chǎng)秩序的緊急通知，一步步嚴(yán)格控制了工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)的審批程序和工業(yè)用地的利用規(guī)模，審批程序更加合法化。 （ 4）加快了土地市場(chǎng)化進(jìn)程 一系列政策的出臺(tái)對(duì)全國(guó)工業(yè)用地市場(chǎng)影響巨大，實(shí)現(xiàn)了土地供應(yīng)的完全公開(kāi)、公正和透明，完全中止了協(xié)議出讓?zhuān)瑥亩沟霉I(yè)用地土地市場(chǎng)的市場(chǎng)化進(jìn)程有了實(shí)質(zhì)性的跨越。工業(yè)用地開(kāi)發(fā)將更加規(guī)范化、市場(chǎng)化，公開(kāi)出讓政策使得行業(yè)的集中度不斷擴(kuò)大，土地尋租和國(guó)有資產(chǎn)流失的現(xiàn)象受到一定程度的遏制。 （ 5）總評(píng) 國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)的政策趨勢(shì)是明朗的，即規(guī)范和引導(dǎo)，而非打擊和壓制。工業(yè)和商業(yè)地產(chǎn)都面臨較好的相對(duì)寬松的宏觀政策環(huán)境； 住宅類(lèi)房地產(chǎn)關(guān)系民心、民生，因而成為調(diào)控重點(diǎn)；而商業(yè)地產(chǎn)的宏觀政策主要在于防范隱藏的金融風(fēng)險(xiǎn)； 工業(yè)地產(chǎn)的宏觀政策主要在于推進(jìn)土地出讓制度改革和加強(qiáng)土地的集約化利用；（我國(guó)目前工業(yè)用地的容積率約為 同樣缺地的日本（容積率約為 差甚遠(yuǎn)）。 宏觀市場(chǎng)及工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)分析結(jié)論 機(jī) 遇 大光谷片區(qū)的區(qū)域理解 光谷產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及分布情況 對(duì)項(xiàng)目地塊的認(rèn)識(shí) 素有光谷之稱(chēng)的武漢東湖高新開(kāi)發(fā)區(qū)，是武漢的東大門(mén)。規(guī)劃以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為品牌，以教育、科研和輕制造業(yè)為支撐，融居住、商業(yè)、文化、游憩功能為一體的多元復(fù)合城市區(qū)域，從科技園區(qū)向城市新城 發(fā)展。 文教區(qū) 大學(xué) 居住區(qū) 游憩區(qū) 商業(yè)區(qū) 行政管理 商貿(mào) 產(chǎn)業(yè)園 風(fēng)景 旅游 體育 公園 酒店 辦公 會(huì)展 中心廣場(chǎng) 住宅 文教區(qū) 新文教區(qū) 居住區(qū) 居住區(qū) 游憩區(qū) 商業(yè)區(qū) 商業(yè)區(qū) 游憩區(qū) 城市功能從單邊向多元發(fā)展 城市功能組成 高科產(chǎn)業(yè)支撐，人口規(guī)模、消費(fèi)力強(qiáng)勁上揚(yáng) 光谷電子市場(chǎng)、科技步行街、創(chuàng)業(yè)街 光電子科技 商貿(mào)服務(wù)區(qū) 以計(jì)算機(jī)軟件、互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)、電子商 務(wù)、集成電路設(shè)計(jì)為主業(yè)。設(shè)有 軟 件研發(fā)和集成電路設(shè)計(jì)中心、產(chǎn)品 研發(fā)、銷(xiāo)售、信息交流中心 高科技企業(yè)、人才培育基地。包括 華中、武大、華師、理工大、華農(nóng)科技園；代表企業(yè)有：華工科技、華工高理、華工圖像、華工電器、開(kāi)目軟件、華中數(shù)控、恒德科技、正元光子、同濟(jì)醫(yī)藥、華中數(shù)控、江漢石油鉆頭、光晶電子 光電子信息產(chǎn)業(yè)為主，生物、環(huán)保、 機(jī)電產(chǎn)業(yè)并舉。代表企業(yè)有：長(zhǎng)飛 集團(tuán)、 漢日 電、烽火通信、東湖高新、三環(huán)集 團(tuán)、楚天激光、藍(lán)星電腦、適普軟 件、安凱電纜、力興電源 光電子信息產(chǎn)業(yè)為主，生物、環(huán)保、 機(jī)電產(chǎn)業(yè)并舉。代表企業(yè)有：精倫 電子、紅桃 國(guó)中人蒂森、 飛翔環(huán)保、科諾生物、遠(yuǎn)東綠世界 、邁馳激光、虎泉藥業(yè)、天惠生物、 眾泰數(shù)碼、泛科電力 06年，東湖高新區(qū)工商注冊(cè)企業(yè)累計(jì) 11647家，比 2005年增加 1754家，平均每個(gè)工作日新注冊(cè) 6年新認(rèn)定高新技術(shù)企業(yè) 131家。 06年，高新區(qū)實(shí)現(xiàn)總收入 1000億元，同比增長(zhǎng) 財(cái)政收入 比增長(zhǎng) 人均消費(fèi)力非常強(qiáng)勁。 高新區(qū)規(guī)劃人口 60萬(wàn)，目前總?cè)丝诩s 35萬(wàn)，其中高新從業(yè)人員 業(yè)人員主要集中在億元以上的大企業(yè)和高新技術(shù)企業(yè)中。 富士康工業(yè)園 產(chǎn)業(yè)支撐 學(xué)校 商超 醫(yī)院 公園 華中科技大學(xué) 武漢科技學(xué)院 中南民族大學(xué) 中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué) 湖北經(jīng)濟(jì)學(xué)院 武漢化工學(xué)院 3公里范圍圈內(nèi)： 15所大學(xué)、個(gè)小學(xué)、3個(gè)中學(xué) 5個(gè)倉(cāng)儲(chǔ)超市、 4所大型醫(yī)院、 4家大酒店、 1公里范圍圈內(nèi)： 3所高校， 2條公交線(xiàn)路， 1個(gè)加油站。教育資源豐富，市政建設(shè)完善但商業(yè)配套匱乏 魯巷廣場(chǎng)購(gòu)物中心 光谷世界城 武漢職業(yè)技術(shù)學(xué)院 魯巷中學(xué) 文華學(xué)院 洪山高級(jí)中學(xué) 光谷小學(xué) 市十二醫(yī)院 關(guān)山超市 中北倉(cāng)儲(chǔ) 中北倉(cāng)儲(chǔ) 關(guān)山試驗(yàn)小學(xué) 湖北中醫(yī)院 關(guān)山中學(xué) 關(guān)山公園 餐飲娛樂(lè) 交通職業(yè)學(xué)院 華師一附中 關(guān)山附近配套成熟，本案周邊配套環(huán)境有待改善 經(jīng)管大 工程大學(xué) 區(qū)域配套 魯巷商業(yè)中心 關(guān)山商業(yè)中心 產(chǎn)業(yè)區(qū)商業(yè)副中心 居住區(qū)商業(yè)副中心 珞瑜路以南商業(yè)強(qiáng)度梯度遞減，項(xiàng)目周邊缺乏商業(yè)配套 魯巷廣場(chǎng)購(gòu)物中心、光谷世界城大型集中商業(yè)、蘇寧電器、工貿(mào)家電、華美達(dá)酒店、東鑫、金福盛酒店、中百倉(cāng)儲(chǔ)、中百超市等多元復(fù)合型商業(yè)使得珞瑜路形成一條長(zhǎng)約 3公里的商業(yè)鏈，城市商圈初步形成，消費(fèi)人群輻射光谷大部分區(qū)域 關(guān)山超市、金地太陽(yáng)城、保利花園沿街商鋪、陽(yáng)光城天天 生意興隆，滿(mǎn)足關(guān)山一路沿線(xiàn)主要居住區(qū)的生活人群消費(fèi)需求，區(qū)域型商業(yè)特征明顯 區(qū)內(nèi)沒(méi)有復(fù)合型商業(yè)配套； 錦繡龍城、萬(wàn)科城市花園、當(dāng)代國(guó)際花園在售的或未售的商業(yè)均以滿(mǎn)足小區(qū)內(nèi)業(yè)主生活需要的小型便利店、診所、銀行等為主 缺乏輻射 1商圈分布 富士康進(jìn)駐促動(dòng)多方需求，政府投資 28億，物業(yè)價(jià)值再升值 中芯國(guó)際 12英寸集成電路生產(chǎn)線(xiàn) 06年 6月動(dòng)工，一期工程在 2008年春季投產(chǎn)。目前，臺(tái)灣旺宏、臺(tái)灣華瑞、美國(guó) 動(dòng)科技等半導(dǎo)體企業(yè)紛紛入駐， 光谷集成電路產(chǎn)業(yè)鏈正在形成 ； 全球最大的電子產(chǎn)品制造商 富士康進(jìn)駐光谷 ，該產(chǎn)業(yè)園定位為全球最大的光、機(jī)、電制造和研發(fā)基地。今后幾年，富士康將投資建設(shè)數(shù)碼相機(jī)、電腦、顯示器等 20多個(gè)項(xiàng)目， 帶動(dòng) 100多家配套企業(yè)集聚；可吸納 20余萬(wàn)人就業(yè)，形成年產(chǎn)值1000億元的規(guī)模，并帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展，吸納50萬(wàn)人就業(yè)； 政府將投資 富士康園區(qū)及周邊興建社區(qū)、道路、電力、醫(yī)院、學(xué)校等配套設(shè)施 富士康工業(yè)園 中芯國(guó)際 政策扶持與重大利好 關(guān)山物流基地，規(guī)劃面積達(dá) 5萬(wàn)平方米，最終貨物吞吐量達(dá) 10萬(wàn)噸。該基地的服務(wù)目標(biāo)是光谷、東湖高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，兼顧周邊的工業(yè)和商業(yè)企業(yè)。 物流中心落戶(hù)光谷，帶來(lái)相關(guān)配套服務(wù)需求 本項(xiàng)目緊鄰關(guān)山物流基地，物流基地的進(jìn)駐帶來(lái)相關(guān)行業(yè)的新起，作為物流基地的配套給本項(xiàng)目商業(yè)帶來(lái)新的發(fā)展空間：酒店、汽車(chē)修理、汽車(chē)維修保養(yǎng)、餐飲、倉(cāng)儲(chǔ)、進(jìn)出口外貿(mào)、包裝等相關(guān)行業(yè)的發(fā)展。 物流中心與配套 大光谷片區(qū)的區(qū)域理解 光谷產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及分布情況 對(duì)項(xiàng)目地塊的認(rèn)識(shí) 光谷產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 生物工程與新醫(yī)藥, 1 5 %能源環(huán)保, 1 4 %新材料, 2 %光電子信息產(chǎn)業(yè), 5 5 %其他產(chǎn)業(yè), 7 %現(xiàn)代裝備制造業(yè), 7 %現(xiàn)代裝備制造業(yè)生物工程與新醫(yī)藥能源環(huán)保新材料光電子信息產(chǎn)業(yè)其他產(chǎn)業(yè)根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，武漢光谷光電子信息產(chǎn)業(yè)、生物工程與醫(yī)藥、能源環(huán)保產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代裝備制造、新材料、其他產(chǎn)業(yè)（兩大新興產(chǎn)業(yè) 軟件外包、消費(fèi)類(lèi)電子）總產(chǎn)值分別超過(guò)或迅速逼近百億元，六大產(chǎn)業(yè)支柱已形成。 關(guān)山簇團(tuán) 流芳簇團(tuán) 九峰簇團(tuán) 梁子簇團(tuán) 整合現(xiàn)有商業(yè)及居住組團(tuán)， 形成以光電子、激光、通 訊等為主要科技產(chǎn)業(yè)的產(chǎn) 業(yè)區(qū)。 以旅游服務(wù)、休閑度假 、教育科研、電子信息 、居住等功能為主。 規(guī)劃發(fā)展輕制造業(yè)、流 通業(yè)、旅游度假、景觀 房地產(chǎn)等產(chǎn)業(yè) 富士康 園區(qū) 隨著科技新城全面推進(jìn)，本案地塊即將上演從 泛光谷 光谷中心 的轉(zhuǎn)變 光谷產(chǎn)業(yè)布局 建設(shè)新興的產(chǎn)業(yè)和教育園 區(qū)，形成以大學(xué)科技園、 科研院所、輕制造業(yè)為主 的融科教、產(chǎn)業(yè)、居住、 游憩為一體的簇團(tuán) 光谷產(chǎn)業(yè)布局下工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展特征 在不同的發(fā)展時(shí)期，光谷的工業(yè)地產(chǎn)形態(tài)呈現(xiàn)不同的變化，而內(nèi)在的催化原因，則是光谷地區(qū)產(chǎn)業(yè)鏈的不斷發(fā)展、升級(jí)； 發(fā)展初期： 政府引導(dǎo)下，大型企業(yè)和機(jī)構(gòu)大規(guī)模拿地興建園區(qū)（包括高校園區(qū)、各大企業(yè)園區(qū)） 發(fā)展中期： 以市場(chǎng)化運(yùn)作的投資者興建較大規(guī)模的產(chǎn)業(yè)園（光谷軟件園，國(guó)際企業(yè)中心等） 新發(fā)展期： 保持市場(chǎng)化的產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展的前提下，發(fā)展特色主題定位的中小型產(chǎn)業(yè)區(qū)（華工創(chuàng)新基地）； 未來(lái)發(fā)展： 在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)化調(diào)整完成，作為中原腹地的武漢，作為信息產(chǎn)業(yè)核心的光谷，必將發(fā)展具備向全國(guó)乃至全球輻射能力的大型企業(yè)總部基地，完成信息產(chǎn)業(yè)的終極形態(tài)； 城市機(jī)遇 華中經(jīng)濟(jì)、科技、教育、文化和金融中心 武漢 in 武漢市位于中國(guó)的中部，長(zhǎng)江與漢水交匯處，是全國(guó)重要交通樞紐和特大城市，有九省通衢的稱(chēng)號(hào)。 武漢方圓 1200公里內(nèi)，可以輻射到全國(guó) 24個(gè)省市和 70個(gè)大中城市，包括珠三角、長(zhǎng)三角城市圈和北京 武漢有 3500多年的悠久歷史，人口 831萬(wàn)，面積 8467平方公里。 下轄漢口、漢陽(yáng)、武昌三鎮(zhèn)。 武漢人均占有地表水達(dá) 世界大城市之首。 武漢已有 580家光電及軟件企業(yè)， 07年行業(yè)收入達(dá) 130億。 累計(jì)已有 70家世界 500強(qiáng)企業(yè)來(lái)武漢漢投資，投資項(xiàng)目達(dá) 66項(xiàng)。 武漢教育機(jī)構(gòu)集中，人才儲(chǔ)備雄厚，兩院院士 51人，高等院校 84所，在校大學(xué)生 104萬(wàn)人，居全國(guó)第三。在發(fā)展服務(wù)外包產(chǎn)業(yè)中占有重要的人才優(yōu)勢(shì)。 版塊機(jī)遇 武漢光谷 世界一流的科技沃土 武漢中國(guó)光谷位于武漢市東南部的三湖六山之間。關(guān)東光電子產(chǎn)業(yè)園、關(guān)南生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園、湯遜湖大學(xué)科技園、光谷軟件園、佛祖嶺產(chǎn)業(yè)園、機(jī)電產(chǎn)業(yè)園等園各具特色，2000家高新技術(shù)企業(yè)分類(lèi)聚集，以光電子信息產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，能源環(huán)保、生物工程與新醫(yī)藥、機(jī)電一體化和高科技農(nóng)業(yè)競(jìng)相發(fā)展。 武漢中國(guó)光谷建成了國(guó)內(nèi)最大的光纖光纜、光電器件生產(chǎn)基地，最大的光通信技術(shù)研發(fā)基地，最大的激光產(chǎn)業(yè)基地。光纖光纜的生產(chǎn)規(guī)模居全球第二，國(guó)內(nèi)市場(chǎng)占有率達(dá) 50%，國(guó)際市場(chǎng)占有率 12%；光電器件、激光產(chǎn)品的國(guó)內(nèi)市場(chǎng)占有率 40%，在全球產(chǎn)業(yè)分工中占有一席之地。 武漢中國(guó)光谷已成為我國(guó)在光電子信息領(lǐng)域參與國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)的標(biāo)志性品牌。胡錦濤主席視察東湖高新區(qū)高新技術(shù)企業(yè)時(shí)，充分肯定了通過(guò)提高自主創(chuàng)新能力、增強(qiáng)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力、發(fā)展特色高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的做法；溫家寶總理希望北京、上海、武漢等高新區(qū)，經(jīng)過(guò) 5到 10年的努力，真正建設(shè)成為世界一流的科技園區(qū)。 發(fā)展機(jī)遇 外籍企業(yè) 累計(jì)已有 70家世界 500強(qiáng)企業(yè)來(lái)武漢漢投資，投資項(xiàng)目達(dá) 66項(xiàng) 支柱產(chǎn)業(yè) 軟件和信息服務(wù)產(chǎn)業(yè) 政策機(jī)遇 新辦高新技術(shù)企業(yè)自投產(chǎn)年度起免征企業(yè)所得稅兩年，兩年后，減按 15%的稅率征收。 （開(kāi)發(fā)區(qū)國(guó)稅局） 高新技術(shù)企業(yè)出口產(chǎn)品產(chǎn)值達(dá)到當(dāng)年總產(chǎn)值 70%以上的，經(jīng)稅務(wù)部門(mén)核實(shí)，減按 10%的稅率征收所得稅 （省 60號(hào)令第 9條） 企業(yè)、事業(yè)單位進(jìn)行技術(shù)轉(zhuǎn)讓?zhuān)约霸诩夹g(shù)轉(zhuǎn)讓過(guò)程中發(fā)生的與技術(shù)轉(zhuǎn)讓有關(guān)的技術(shù)咨詢(xún)、技術(shù)服務(wù)、技術(shù)培訓(xùn)所得，年凈收入在 30萬(wàn)元以下的，暫免征收企業(yè)所得稅。超過(guò) 30萬(wàn)元的部分， 按適用稅率征收企業(yè)所得稅。 （財(cái)稅字 1994001號(hào)文） 被認(rèn)定為高新技術(shù)企業(yè)的外商投資企業(yè)，自其被認(rèn)定為高新技術(shù)企業(yè)之日所屬的納稅年度起，減按 15%稅率繳納企業(yè)所得稅。 被認(rèn)定為高新技術(shù)企業(yè)的生產(chǎn)性外商投資企業(yè)，其生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)期在 10年以上的，享受企業(yè)所得稅 兩免三減半 （即免稅 2年后按 收）；享受減免稅收優(yōu)惠后，如果仍為先進(jìn)技術(shù)企業(yè)，可以繼續(xù)享受 3年減半征收企業(yè)所得稅，減半后稅率低于 10%，按 10%。 企業(yè)所得稅 政策機(jī)遇 關(guān)稅、進(jìn)口環(huán)節(jié)增值稅 對(duì)符合 外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄 中鼓勵(lì)類(lèi)和限制乙類(lèi)的外商投資項(xiàng)目，在投資總額內(nèi)進(jìn)口的自用設(shè)備，除 外商投資項(xiàng)目不予免稅的進(jìn)口設(shè)備目錄 所列商品外，免征關(guān)稅和進(jìn)口環(huán)節(jié)增值稅； 軟件出口納入中國(guó)進(jìn)出口銀行業(yè)務(wù)范圍，并享受優(yōu)惠利率的信貸支持；同時(shí)，國(guó)家出口信用保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)應(yīng)提供出口信用保險(xiǎn)。 對(duì)單位和個(gè)人 (包括外商投資企業(yè)、外商投資設(shè)立的研究開(kāi)發(fā)中心、外國(guó)企業(yè)和外籍個(gè)人 )從事技術(shù)轉(zhuǎn)讓、技術(shù)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)和與之相關(guān)的技術(shù)咨詢(xún)、技術(shù)服務(wù)業(yè)務(wù)取得的收入，免征營(yíng)業(yè)稅。 營(yíng)業(yè)稅 取得外國(guó)國(guó)籍的留學(xué)人員在漢獲得的合法收入，在繳納個(gè)人所得稅時(shí)，除減免規(guī)定費(fèi)用外，還可比照外 籍人員減免費(fèi)用的規(guī)定執(zhí)行 。 個(gè)人所得稅 政策機(jī)遇 人才引進(jìn) 對(duì)符合隨遷條件的留學(xué)人員的配偶、子女、父母可免費(fèi)辦理入戶(hù)武漢市的手續(xù)。其子女可就近入學(xué)，不收取國(guó)家規(guī)定以外的費(fèi)用，經(jīng)考試錄用后，按歸國(guó)華僑子女入學(xué)規(guī)定給予優(yōu)惠照顧。 歸國(guó)創(chuàng)辦高新技術(shù)企業(yè)的留學(xué)人員其檔案掛靠在市人事行政管理部門(mén)的，可保留原有身份、留學(xué)前、后工齡合并計(jì)算；可辦理定級(jí)、檔案工資調(diào)升、職稱(chēng)評(píng)定、出境政審、社會(huì)保險(xiǎn)等；人事代理免費(fèi)。 工商注冊(cè) 投資者在東湖開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)注冊(cè)登記有限責(zé)任公司 ,其認(rèn)繳注冊(cè)資本（金 )不能一次到位的 ,允許首期到位 1萬(wàn)元 ,試運(yùn)行兩年 . 他山之石，可以攻玉。 學(xué)院專(zhuān)業(yè)背景代表：武漢大學(xué)科技園； 孵化器代表：華工科技園創(chuàng)新基地； 資源整合復(fù)合代表：光谷軟件園； 政府主導(dǎo)項(xiàng)目代表：光谷生物生物城、金融港。（非市場(chǎng)化，暫不參考） 目標(biāo)客戶(hù)的初步設(shè)定，項(xiàng)目定位方向思考 武漢大學(xué)科技園地處武漢東湖高新區(qū)中國(guó)光谷中心地帶，美麗的湯遜湖北岸，園區(qū)內(nèi)配套基礎(chǔ)設(shè)施完善，人文及自然環(huán)境優(yōu)美。為加快科技成果向生產(chǎn)力的轉(zhuǎn)換。更好的實(shí)現(xiàn)大學(xué)服務(wù)社會(huì)的功能，這里聚集了數(shù)量眾多的國(guó)內(nèi)外著名的 3S 企業(yè)和科研院所。 武大科技園以國(guó)家地球空間信息產(chǎn)業(yè) 為龍頭，另含概光電子信息、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、環(huán)?？萍?、新材料、生物醫(yī)藥、機(jī)電一體化、汽車(chē)電子等。 武漢是我國(guó)唯一同時(shí)在 學(xué)和產(chǎn)業(yè)化綜合優(yōu)勢(shì)的地區(qū)。武漢地區(qū)擁有全國(guó)唯一一個(gè)國(guó)家重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)室 一個(gè)國(guó)家工程研究技術(shù)中心，一個(gè)國(guó)家工程研究中心， 7個(gè)省部級(jí)重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)室，一個(gè)科學(xué)院重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)室、 2個(gè)部級(jí)工程研究中心、 10多個(gè)相關(guān)學(xué)院，每年產(chǎn)生大量科研成果?？萍紙@企業(yè)可以充分利用地區(qū)的實(shí)驗(yàn)、科研設(shè)施與軟件環(huán)境，進(jìn)行資源共享。 武大科技園概況 為進(jìn)一步組織協(xié)調(diào)基地建設(shè)，東湖高新區(qū)管委會(huì)擬成立基地建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組，并同意對(duì)武大科技園總體規(guī)劃進(jìn)行修編。根據(jù)東湖高新區(qū)領(lǐng)導(dǎo)意見(jiàn)和科技新城總體規(guī)劃， 整個(gè)基地占地面積約 2050畝 ，均納入武漢大學(xué)科技園管理范圍。 基地建設(shè)規(guī)劃設(shè)計(jì)由中國(guó)著名規(guī)劃師、同濟(jì)大學(xué)城市建筑與規(guī)劃學(xué)院院長(zhǎng)、中國(guó) 2010年上海世博會(huì)總規(guī)劃師吳志強(qiáng)教授牽頭進(jìn)行規(guī)劃修編工作。 基地總體規(guī)劃本著高起點(diǎn)、大思路、高水平、大手筆的設(shè)計(jì)原則，按照國(guó)際化、生態(tài)化、人性化、產(chǎn)業(yè)化、現(xiàn)代化的設(shè)計(jì)理念，以產(chǎn)業(yè)集聚、創(chuàng)新樂(lè)園為出發(fā)點(diǎn)，設(shè)計(jì)出具有地球空間信息產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)和武大特色的世界一流科技園區(qū)，重點(diǎn)體現(xiàn)研發(fā)、孵化、產(chǎn)業(yè)、配套和文化五項(xiàng)專(zhuān)題內(nèi)容，融合產(chǎn)業(yè)、環(huán)境、生態(tài)、旅游和文化等多種要素，打造產(chǎn)業(yè)特色鮮明、支撐系統(tǒng)全面、創(chuàng)新空間多元的交流平臺(tái)， 通過(guò)規(guī)劃和建筑構(gòu)筑具有時(shí)代感的視覺(jué)沖擊力，運(yùn)用地球空間信息產(chǎn)業(yè)積淀的厚重人文底蘊(yùn)來(lái)營(yíng)造和諧的文化氛圍。 武大科技園概況 基地產(chǎn)業(yè)規(guī)劃項(xiàng)目主要有五大重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)化項(xiàng)目，由武漢大學(xué)科技園依據(jù)總體規(guī)劃在東湖高新區(qū)和武漢大學(xué)的指導(dǎo)和支持下，分期完成招商，全面整合國(guó)內(nèi)外 3取多項(xiàng)支持措施，實(shí)施產(chǎn)業(yè)培育計(jì)劃，使地球空間信息產(chǎn)業(yè)盡快成為東湖高新區(qū)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。五大重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)化項(xiàng)目中長(zhǎng)期效益預(yù)測(cè)，詳見(jiàn)下表。 園區(qū)產(chǎn)業(yè)布局規(guī)劃 五大重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)化項(xiàng)目 序號(hào) 重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)化項(xiàng)目 近 期 2006 期 2010 期 2016 汽車(chē)導(dǎo)航電子地圖導(dǎo)航儀和導(dǎo)航軟件 819532 航空航天對(duì)地?cái)?shù)據(jù)的 獲取、數(shù)據(jù)處理和數(shù)據(jù)產(chǎn)品生產(chǎn) 510303 各種測(cè)繪儀器的生產(chǎn)、銷(xiāo)售和服務(wù) 37194 車(chē)輛監(jiān)控、物流管理和位臵服務(wù) 27195 地理信息軟件生產(chǎn)、銷(xiāo)售和服務(wù) 2719合 計(jì) 2050150這里聚集了數(shù)量眾多的 國(guó)內(nèi)外著名的 3S 企業(yè)和科研院所 , 武大科技園 以國(guó)家地球空間信息產(chǎn)業(yè)為龍頭 , 依托武漢大學(xué)的學(xué)科與技術(shù)優(yōu)勢(shì)，結(jié)合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策， 重點(diǎn)發(fā)展生物技術(shù)及醫(yī)藥技術(shù)、新材料、電子信息等產(chǎn)業(yè) ， 開(kāi)展高新技術(shù)研究、開(kāi)發(fā)并實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)化。 園區(qū)產(chǎn)業(yè)龍頭 產(chǎn)業(yè)布局優(yōu)勢(shì)明顯 ,龍頭產(chǎn)業(yè)一枝獨(dú)秀 . 華工科技園 創(chuàng)新基地 華工科技園創(chuàng)新基地位于華工科技園內(nèi)，總占地面積達(dá)到 66586 ，建筑面積74900 ，基地容積率 化率達(dá)到 不含湖面） 華工科技園創(chuàng)新基地是一個(gè)的低密度、高綠化率、配套和服務(wù)設(shè)施齊全的生態(tài)化、智能化產(chǎn)業(yè)花園式研發(fā)辦公區(qū)，由面積 1000是華工科技園一園兩區(qū)的重要組成部分。 華工科技園創(chuàng)新基地專(zhuān)為科技型中小科技企業(yè)和研發(fā)機(jī)構(gòu)量身打造獨(dú)棟辦公空間，致力于引進(jìn)軟件開(kāi)發(fā)、光電子信息、先進(jìn)制造類(lèi)科技企業(yè)上下游相結(jié)合的特色產(chǎn)業(yè)鏈，為中小科技企業(yè)創(chuàng)新與發(fā)展提供空間和服務(wù)平臺(tái)。 華工科技園 創(chuàng)新基地 項(xiàng)目地址：武漢東湖開(kāi)發(fā)區(qū)廟山小區(qū) 建筑形態(tài)：多層和獨(dú)棟 建筑風(fēng)格：簡(jiǎn)約德式建筑風(fēng)格 項(xiàng)目?jī)r(jià)格：多層 3500元 / ，獨(dú)棟 5000元 / ; 項(xiàng)目概況：項(xiàng)目建筑面積 7萬(wàn)左右，其中一期項(xiàng)目 4棟獨(dú)棟已售，多層部分目前也處于尾盤(pán)，僅有少量銷(xiāo)售，面積在 1000 左右。二期于 08年底交付 ,目前華為進(jìn)駐 以銷(xiāo)售為主 . 項(xiàng)目定位 科技企業(yè)創(chuàng)業(yè)與創(chuàng)新環(huán)境方案綜合提供商 項(xiàng)目特點(diǎn) 獨(dú)特化： 在強(qiáng)化園區(qū)標(biāo)識(shí)整體性的同時(shí)，以獨(dú)棟的形式突出企業(yè)的個(gè)性訴求。擁有公共技術(shù)支撐服務(wù)平臺(tái)、以華中科技大學(xué)為背景和依托的開(kāi)放服務(wù)平臺(tái)等獨(dú)特的創(chuàng)新服務(wù)體系。 靈活化： 模塊化的建筑單元設(shè)計(jì)，彈性空間布臵，可自由分割、組合使用，滿(mǎn)足了企業(yè)個(gè)性化無(wú)限發(fā)展的需求。 生態(tài)化： 水天一色的生態(tài)環(huán)境與創(chuàng)新氛圍充分融合，花園式的科研辦公區(qū)，完全激發(fā)科研人員的創(chuàng)造性，適宜的建筑容積率，使園區(qū)的內(nèi)部空間尺度開(kāi)敞、寬松，局部形成良好的小環(huán)境。 展示化： 行列式的規(guī)劃布局，便于展示企業(yè)形象，帶來(lái)建筑的均好性。 創(chuàng)新基地由 16棟獨(dú)棟花園式科研辦公樓和 2棟大型綜合商務(wù)服務(wù)中心環(huán)湖而建 ,組成生態(tài)化智能化的建筑集群。以低密度、高綠化率、滿(mǎn)足精英需要的配套和服務(wù)設(shè)施以及創(chuàng)造智能化的花園式研發(fā)辦公環(huán)境為宗旨，把功能定位在孵化和服務(wù)成長(zhǎng)型科技企業(yè)，兼顧服務(wù)項(xiàng)目孵化，成為完善光谷光電信息產(chǎn)業(yè)鏈的重要組成部分。 光谷軟件園 武漢光谷軟件園由東湖高新區(qū)與大連軟件園股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng) 同開(kāi)發(fā)，目前規(guī)劃占地面積 1000余畝， 規(guī)劃總建筑面積 60萬(wàn)平方米 ，已建設(shè)完成部分產(chǎn)業(yè)和配套設(shè)施，擁有華中地區(qū)最先進(jìn)的技術(shù)支持平臺(tái)，入園企業(yè)超過(guò)百家。未來(lái)將在九峰山森林保護(hù)區(qū)南側(cè)規(guī)劃建設(shè)總占地面積 9平方公里的 光谷軟件城 。依托武漢獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，優(yōu)秀的人力資源，堅(jiān)實(shí)的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，極具吸引力的政府扶持政策，通過(guò) 立最具專(zhuān)業(yè)化的企業(yè)服務(wù)體系，光谷軟件園必將成為國(guó)內(nèi)外軟件及信息服務(wù)企業(yè)的集聚地。 項(xiàng)目地址：武昌區(qū)中國(guó)光谷關(guān)山大道 1號(hào) 開(kāi)發(fā)商：武漢華中曙光軟件園有限公司 建筑形態(tài)：獨(dú)棟、多層、小高層、高層 建筑風(fēng)格：現(xiàn)代簡(jiǎn)約 項(xiàng)目?jī)r(jià)格：商務(wù)別墅 7300元 / ，高層4500元 / 左右 項(xiàng)目概況：前期開(kāi)發(fā)的 棟商務(wù)別墅，目前只剩 1棟 1100 未售。正在開(kāi)發(fā)的 5萬(wàn)左右的高層項(xiàng)目，面積都在500 以上，售價(jià)在 4500元 / 左右。 項(xiàng)目定位 中國(guó)服務(wù)外包交付中心 項(xiàng)目特點(diǎn) 武漢光谷軟件園以 中國(guó)服務(wù)外包交付中心 為主要目標(biāo)，推動(dòng)面向全球市場(chǎng)的軟件及信息服務(wù)外包業(yè)務(wù)，并努力發(fā)展嵌入式軟件研發(fā)、應(yīng)用軟件開(kāi)發(fā)、動(dòng)漫游戲制作和汽車(chē)電子產(chǎn)品研發(fā)等。預(yù)計(jì)到 2015年，武漢光谷軟件園將實(shí)現(xiàn)軟件產(chǎn)業(yè)總