電 力建設(shè)總公司調(diào)試研究綜合樓 可行性研究報告 目 錄 第一章 概論 . 5 述 . 5 目名稱 . 5 目承辦單位 . 5 研報告的編制單位 . 5 究工作的范圍和內(nèi)容 . 5 研報告的編制依據(jù) . 5 . 6 建項目地點 . 6 目目標定位 . 7 要建設(shè)條件 . 7 要建設(shè)項目及施工安排 . 7 要技術(shù)經(jīng)濟指標 . 7 . 8 第二章 可行性研究的思路與框架 . 10 目可行性研究的基本原則 . 10 行性研究報告的編制依據(jù) . 10 行性研究要解決的關(guān)鍵問題 . 11 第三章 項目建設(shè)的基本條件 分析 . 13 目規(guī)劃概況 . 13 目區(qū)位及用地 . 13 目周邊設(shè)施分析 . 14 工單位公司簡介 . 16 第四章 市場分析與項目定位 . 19 安房地產(chǎn)投資環(huán)境現(xiàn)狀和總體發(fā)展趨勢 . 19 安房地產(chǎn)投資環(huán)境現(xiàn)狀 . 19 安市房地產(chǎn)的總體發(fā)展趨勢預(yù)測 . 24 安市酒店的市場分析 . 24 安市酒店的現(xiàn)狀分析 . 24 目商業(yè)市場分析 . 27 安寫字樓市場分析 . 29 項目市場可行性分析 . 30 項目目標客戶定位及價格定位 . 32 字樓客戶 . 32 店客戶 . 34 業(yè)部分客戶 . 34 第五章 項目總體規(guī)劃方案 . 36 目規(guī)劃設(shè)計思想 . 36 整體設(shè)計中主要遵循的原則 . 37 目總體規(guī)劃 . 37 目專業(yè)設(shè)計 . 38 目建筑設(shè)計 . 38 能設(shè)計 . 39 目電氣設(shè)計 . 40 目動力規(guī)劃和暖通設(shè)計 . 41 目管網(wǎng)綜合 . 41 目消防安全管理 . 42 第六章 項目總體建設(shè) 方案 . 44 目組織機構(gòu)設(shè)置及崗位分析 . 44 目進度安排的措施 . 53 一部署施工進度，確保按時竣工 . 53 高施工效率，降低項目成本 . 53 理安排施工順序，確保工程質(zhì)量 . 54 目實施進度計劃 . 54 關(guān)項目進度說明 . 54 目實施進度計劃 . 54 第七章 銷售計劃及收入測算 . 55 目的營銷策略 . 55 目收入估算 . 56 待所收入 . 56 鋪租金收入 . 57 字樓租金收入 . 57 車場收入 . 58 第八章 投資 估算及資金籌措 . 59 項目總投資估算 . 59 目資金籌措 . 61 目運營期間經(jīng)營成本估算 . 61 第九章 財務(wù)評價及風險分析 . 62 務(wù)評價 . 62 目基本財務(wù)計算條件 . 62 務(wù)盈利能力分析 . 62 目敏感性分析 . 63 目風險分析 . 65 險分析 . 65 險控制對策 . 66 第十章 結(jié)論與建議 . 67 估結(jié)論 . 67 議 . 67 第一章 概論 述 目名稱 試研究綜合樓 目承辦單位 研報告的編制單位 究工作的范圍和內(nèi)容 根據(jù)國家對可行性研究階段工作范圍和深度的要求，本報告對 試研究綜合樓 建設(shè)背 景、 基本建設(shè)條件、市場分析與項目定位、總體規(guī)劃方案、總體建設(shè)方案、銷售計劃與收入測算、投資估算與資金籌措、財務(wù)評價與風險分析等 方面進行了綜合研究和分析，并按照委托書的要求，重點突出了經(jīng)濟可行性分析和工程技術(shù)可行性分析，提出了合理的建議，為項目承辦單位和其他利益者有效地進行項目決策和建設(shè)提供科學的依據(jù)。 研報告的編制依據(jù) （ 1）城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范 ； （ 2）建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù) (第 三 版 )； （ 3）城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置規(guī)定 ； （ 4）住宅設(shè)計規(guī)范 ； （ 5）住宅建筑設(shè) 計標準 ； （ 6）建筑工程交通設(shè)計及停車場設(shè)置標準 ； （ 7）城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計規(guī)范 ； （ 8）高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范 ； （ 9） 建筑安裝工程綜合概預(yù)算定額（ 1999）； （ 10） （ 11） 實用建筑工程估價手冊； （ 12） 西安市建設(shè)項目城建費用統(tǒng)一征收辦法實施細則； （ 13） 造價工程師常用數(shù)據(jù)手冊； （ 14） 城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范； （ 15） 中華人民共和國城市規(guī)劃法； （ 16） 建設(shè)部城市規(guī)劃編制辦法。 究工作概述 建項目地點 本項目 位于西安市東北部的新城區(qū) 長樂西路 3號， 該區(qū)域毗鄰 產(chǎn)灞生態(tài)區(qū)， 附近 有興慶、長樂兩座公園，還有 浐 灞兩河優(yōu)美水景的交輝相映， 周邊環(huán)境在不久的將來是最佳的 商業(yè)、辦公 區(qū)域。 該項目宗地南北長 ，東西寬 ，主要道路為長樂西路和金花北路；該地被西安市政府規(guī)劃為房地產(chǎn)開發(fā)用地，建設(shè)用地手續(xù)已辦妥；該地地勢平坦，原有構(gòu)筑物已拆除，具備三通一平。沒有需要保留的文物等設(shè)施，無不良工程地質(zhì)條件。 目目標定位 本項目是集商業(yè)辦公、娛樂酒店和商場為一體的綜合建設(shè)項目，目標消費者 在職業(yè)特點上主要集中于經(jīng)商人士、外企白領(lǐng)、政府官員等收入水平較高并且穩(wěn)定的人群。 要建設(shè)條件 項目宗地地勢較好，增值潛力大，自然條件很好，區(qū)域環(huán)境優(yōu)越，項目開發(fā)前景很好； 項目所在地 附近水、電、路、氣、通訊、教育、醫(yī)院、 商場、 郵政 、 交通等基礎(chǔ) 設(shè)施 及市政設(shè)施 非常完善； 周邊社區(qū)配套成熟，區(qū)域內(nèi)同類物業(yè)銷售經(jīng)營狀況良好 。 要建設(shè)項目及施工安排 本項目主要包括前期工程、基礎(chǔ)工程、主體建筑、安裝工程、室內(nèi)外裝修工程、公共配套工程等，施工順序的安排既考慮空間順序，又要考慮各工種之間的順序，嚴格執(zhí)行 建筑行業(yè)的設(shè)計和施工規(guī)范，以確保工程質(zhì)量；總工期 20 個月，施工過程統(tǒng)籌部署施工進度，合理安排施工工序，確保項目進度要求。 要技術(shù)經(jīng)濟指標 力建設(shè)總公司 調(diào)試研究綜合樓 總投資 元，全部為自有資金投資。投資回收期、凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率等財務(wù)指標均較好。主要經(jīng)濟 數(shù)據(jù)與評價結(jié)果如表 示。 表 要經(jīng)濟數(shù)據(jù)及評價結(jié)果 序號 名 稱 單位 數(shù)量 1 經(jīng)濟數(shù)據(jù) 投資 萬元 業(yè)自籌 萬元 收入（建成第一年） 萬元 財務(wù)評價指標 后項目財務(wù)凈現(xiàn)值（ 3%） 萬元 后財務(wù)內(nèi)部收益率 % 后投資回收期 年 前項目財務(wù)凈現(xiàn)值（ 2%） 萬元 前財務(wù)內(nèi)部收益率 % 前投資回收期 年 資收益率 % 究結(jié)論及建議 通過分析和論證，我們得出以下結(jié)論： 試研究綜合樓 符合西部大開發(fā)的背景，項目規(guī) 劃和建設(shè)方案科學、合理，財務(wù)評價結(jié)論較好，風險較低。 因此， 力建設(shè)總公司 調(diào)試研究綜合樓 綜合評價結(jié)論是：項目開發(fā)可行。 在 試研究綜合樓 開發(fā)過程中，應(yīng)注意如下方面： （ 1） 做好宣傳工作，擴大市場效應(yīng)和領(lǐng)先優(yōu)勢； （ 2） 加強各分項項目的投資控制。 （ 3） 項目投資商業(yè)部分選擇競爭拍賣的整體銷售模式，存在一定的銷售風險，建議適當提前商業(yè)部分投資客戶意向的確定，以便將來商業(yè)部分設(shè)計功能及布局、格調(diào)能滿足客戶使用要求。 第 二 章 可行性研究的思路與框架 目可行性研究的基本原則 （ 1） 獨 立性原則：即要求在進行可行性研究的過程中要擺脫當事人利益的影響，可行性研究工作始終堅持獨立的第三者立場。 （ 2） 客觀性原則： 就是要堅持從實際出發(fā)、實事求是的原則。建設(shè)項目的可行性研究，是根據(jù)建設(shè)的要求與具體條件進行分析和論證而得出的 。 （ 3） 真實性原則：指在進行可行性研究的過程中所運用的數(shù)據(jù)資料必須真實可靠，結(jié)果必須真實、公允。 （ 4） 科學性原則： 即要求按客觀規(guī)律辦事。這是可行性研究工作必須遵循的最基本的原則。用科學的方法來收集、分析和鑒別原始的數(shù)據(jù)和資料，以確保它們的真實和可靠。每一項技術(shù)與經(jīng)濟的決定，都 有科學的依據(jù)，是經(jīng)過認真的分析、計算而得出的。 行性研究報告的編制依據(jù) （ 1）城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范 ； （ 2）建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù) (第 三 版 )； （ 3）城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置規(guī)定 ； （ 4）住宅設(shè)計規(guī)范 ； （ 5）住宅建筑設(shè)計標準 ； （ 6）建筑工程交通設(shè)計及停車場設(shè)置標準 ； （ 7）城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計規(guī)范 ； （ 8）高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范 ； （ 9） 建筑安裝工程綜合概預(yù)算定額（ 1999）； （ 10） （ 11） 實用 建筑工程估價手冊； （ 12） 西安市建設(shè)項目城建費用統(tǒng)一征收辦法實施細則； （ 13） 造價工程師常用數(shù)據(jù)手冊； （ 14） 城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范； （ 15） 中華人民共和國城市規(guī)劃法； （ 16） 建設(shè)部城市規(guī)劃編制辦法。 行性研究要解決的關(guān)鍵問題 項目可行性研究是 在建設(shè)項目投資決策前對有關(guān)建設(shè)方案、技術(shù)方案和生產(chǎn)經(jīng)營方案進行的技術(shù)經(jīng)濟論證?？尚行匝芯勘仨殢南到y(tǒng)總體出發(fā)，對技術(shù)、經(jīng)濟、財務(wù)、商業(yè)以至環(huán)境保護、法律等多個方面進行分析和論證，以確定建設(shè)項目是否可行，為正確進行投資決策提供科學 依據(jù)。項目 可行性研究所要解決的關(guān)鍵問題如下： （ 1） 通過項目可行性研究全面分析項目自身的優(yōu)勢、劣勢和所處環(huán)境的機遇和挑戰(zhàn)，提出初步規(guī)劃方案和整體營銷方案。 （ 2） 通過項目可行性研究分析項目的財務(wù)盈利能力和財務(wù)清償能力，在計算項目投資收益率、內(nèi)部收益率、投資回收期等相關(guān)財務(wù)指標的基礎(chǔ)上為投資決策提供科學依據(jù)。 （ 3） 通過項目可行性研究進行項目的盈虧平衡分析、敏感性分析等，以科學估計項目面臨風險的大小。 本項目可行性研究報告的編制思路如下圖 圖 行性研究 的基本工作思路 結(jié)論及建議 項目財務(wù)評價及不確定性分析 項目進度安排 項目營銷方案 項目投資估算與融資方式 市場調(diào)研與預(yù)測 現(xiàn)場走訪并向相關(guān)人員了解情況 第 三 章 項目建設(shè)的基本條件分析 目規(guī)劃概況 力建設(shè)總公司 調(diào)試研究綜合樓 （含綜合辦公樓及職工培訓(xùn)中心）位于西安市新城區(qū)長樂西路 3 號。由 力建設(shè)總公司投資建設(shè)， 占地面積 3289 建筑面積 27518項目規(guī)劃建設(shè) 1 棟綜合辦公樓及職工培訓(xùn)中心，同時配套建設(shè)相應(yīng)的公用設(shè)施以及輔助工程設(shè)施（地下停車場、綠地、健身廣場、道路等）。建設(shè)項目施工期共 20個月 ， 2013 年 年底 全部交付使用。 主要建筑系統(tǒng)及建筑材料 : 主體結(jié)構(gòu) :框架結(jié)構(gòu)、框剪結(jié)構(gòu) 電梯系統(tǒng) :直升電梯 外墻材料 :涂料、瓷磚 供暖系統(tǒng) :集中供暖 門窗系統(tǒng) :塑鋼門窗 主要設(shè)備材料： 通風系統(tǒng)，消防器材，儀器儀表，防雷接地； 門窗玻璃，防水防腐，油漆涂料，墻地面磚； 光源燈具，低壓電器，變配電，電線電纜，弱電系統(tǒng)； 供水設(shè)備，管材管件，閥門組件，室外排水，五金水暖； 康體設(shè)施 ， 園林綠化 ， 小區(qū)監(jiān)控 ， 門禁系統(tǒng)。 目區(qū)位及用地 本項目 位于西安市東北部的新城區(qū) ， 該區(qū)域毗鄰 產(chǎn)灞生態(tài)區(qū)， 附近 有興慶、長樂兩座公園，還有 浐 灞兩河優(yōu)美水景的交輝相映 ， 周邊環(huán)境在不久的將來是最佳的 商業(yè)、辦公 區(qū)域。 該項目宗地南北長 西寬 ，主要道路為長樂西路和金花北路。該地被西安市政府規(guī)劃為房地產(chǎn)開發(fā)用地，建設(shè)用地手續(xù)已辦妥。該地地勢平坦，構(gòu)筑物已拆除，具備三通一平，沒有需要保留的文物等設(shè)施，無不良工程地質(zhì)條件。 表 項目 綜合 技術(shù)經(jīng)濟指標 內(nèi)容 指標 內(nèi)容 指標 占地面積： 3289 總建筑面積： 27518 裙樓 面積： 13057 招待所 面積： 7161 商鋪面積 6530 停車 位（地下） ： 98位 寫字樓面積 6527 停車 位（地上） ： 31位 地下室 面積： 7300 綠地率： 33% 建筑密度 容積率： 目周邊設(shè)施分析 城東處喧鬧之地，享幽靜之愉，是一塊可以在鬧市與幽靜中穿插生活的理想佳地，既離開了市中心又不失其繁華，既遠離郊區(qū)又不乏其幽靜，這里無疑是新都市主義的核心區(qū)域。一些外來投資商和本土開發(fā)商紛紛瞄準這一區(qū)域，眾多高品質(zhì)大盤的涌現(xiàn)將使東城區(qū)域價值得到逐步提升， 并 將蘊涵極大 的 潛力。 近幾年的經(jīng)濟發(fā)展和市政建設(shè)步伐，使得 項目所處 區(qū)域的房地產(chǎn)具有較大的升值空間。周 邊 日趨成熟的居住配套及商業(yè)氛圍的逐步形成，為該項目的商鋪價格奠定了一 定的基礎(chǔ)。 生態(tài)城東是西安現(xiàn)在發(fā)展的主推品牌，大幅提升 了 西安宜居品位 。項目所在地 附近水、電、路、氣、通訊、教育、醫(yī)院、 商場、 郵政 、 交通等基礎(chǔ) 設(shè)施 及市政設(shè)施 非常完善 。周邊社區(qū)配套成熟，區(qū)域內(nèi)同類物業(yè)銷售經(jīng)營狀況良好 。 目前， 項目周邊商業(yè)氣氛濃厚， 沿西安長樂路一線向東，相繼涌現(xiàn)了白馬世紀廣場、西北商貿(mào)中心、時丹達服裝城、丹尼爾世紀廣場、新興 24G、西北輕工市場等商業(yè)地產(chǎn)項目，使這一傳統(tǒng)商圈呈現(xiàn)出新的活力。與此相對應(yīng)的金花南路一帶，立豐購物廣場也將展示 爾瑪、時代華納等世界級名品的入駐 ，給這一區(qū)域帶來全新的商業(yè)活力與新鮮的商業(yè)氣息。 康復(fù)路、輕工一線商圈的壯大，將逐漸引領(lǐng)西北地區(qū)批發(fā)零售的時代潮流， 并 以其幾十年的商業(yè)底蘊與商脈，成為西安商業(yè)地產(chǎn)市場上的一支生力軍。 項目周邊教育文化 氛圍濃厚 ，有 西安電力高等?？茖W校 、西工大附屬中學、 西安現(xiàn)代職業(yè)學校 西北電機小學 、 西安現(xiàn)代職業(yè)學校 、 西安電機中學 、 西安電力高等專科學校 、 西安市自達中學 、 西工大附屬中學 等學校 。 項目附近 醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施 非常 發(fā)達，附近有西京醫(yī)院、第四軍醫(yī)大學 西安五仁醫(yī)院 、 西醫(yī)結(jié)合醫(yī)院 、 瑞光口腔醫(yī)院 、 殖醫(yī)學醫(yī)院 、 康大藥房 、 圣和 醫(yī)院 、 西京醫(yī)院 、 澡露堂新康大藥房 、 北方醫(yī)院 等 。 項目周邊金融設(shè)施齊全， 各大銀行均在項目周圍設(shè)有支行或是儲蓄所，如中國光大銀行長樂西路儲蓄所、建設(shè)銀行胡家廟支行、工商銀行長樂西路西口儲蓄所、西安商業(yè)銀行長樂西路支行、金華北路郵政儲蓄所等。 項目周邊 交通 非常 便利， 10路、 410路、 527 路 、 27 路車等均可直接到達 ， 可到達項目所在地的主要 車次 詳細可 見圖 且 西安市近期建設(shè)規(guī)劃安排建設(shè)兩條地鐵線路，即火車北客站至韋曲，三橋后圍寨至紡織城，全長 里，總投資 中，地鐵 一號線 經(jīng)過項目所在地，這 就使得項目所在地的交通更加便捷。 綜上所述，該項目宗地 地理位置 較好， 未來 增值潛力 具 大，自然條件很好，區(qū)域環(huán)境優(yōu)越，周邊 配套設(shè)施 齊全，項目開發(fā)前景很好。 圖 項目附近交通示意圖 工單位公司簡介 西北電力建設(shè)集團公司（ 力建設(shè)總公司）是具有突出管理優(yōu)勢和雄厚施工實力的電力建設(shè)企業(yè)。前身是西北電力建設(shè)局，始建于 1952 年，歷經(jīng)多次體制變革， 1988年更名為 999 年改組為西北（ 力建設(shè)集團公司。歷經(jīng)五十多年的艱苦創(chuàng)業(yè)和蓬勃發(fā)展，現(xiàn)已成為一個資產(chǎn)近 5 億元、年產(chǎn)值 超過 25 億元、擁有四個專業(yè)工程施工全資子公司、近十個控（參）股公司和直屬單位、員工近萬人的企業(yè)。公司及所屬公司具有電力工程施工總承包一級資質(zhì)、房屋建筑施工總承包一級資質(zhì)、調(diào)試甲級、監(jiān)理甲級資質(zhì)，以及國家對外承包工程經(jīng)營資格證書。 五十多年來，公司及下屬公司在國內(nèi)近三十個省、市以及國外十余個國家承擔了百余項工程項目建設(shè)任務(wù)，尤其是承擔了從日本、英國引進的第一座大型火電站、中國第一條 330電線路及變電站、中國第一條 500750變電線路監(jiān)理，積累了先進的施工技術(shù)和管理經(jīng)驗。 五 十多年來，公司始終秉承 “ 品質(zhì)成就未來 ” 的核心理念，強化管理和技術(shù)創(chuàng)新，公司參與工程總承包、施工承包、工程管理、調(diào)試、監(jiān)理、咨詢、技術(shù)服務(wù)的所有在建工程進度正點、安全良好、質(zhì)量優(yōu)良，贏得了各方的廣泛贊譽，也獲得了十余項國家、省部級榮譽稱號，使 “ 西北電建 ” 響徹國內(nèi)，叫響國際。承建的深圳媽灣電廠工程、齊魯石化自備熱電廠工程榮獲 “ 魯班獎 ” ；唐山陡河電站、秦嶺電廠二期、 500武輸電線路及 330北莊輸電線路工程、國華內(nèi)蒙準格爾電廠、寧夏石嘴山電廠、寧夏中寧電廠擴建、京能內(nèi)蒙岱海電廠一期、 城第二發(fā)電廠一 期、 750范等 10 余個工程先后榮獲國家工程質(zhì)量銀獎； 河電廠二、三期、 雞第二發(fā)電廠、 0 余個工程榮獲電力優(yōu)質(zhì)工程獎。 近十多年來，公司立足國內(nèi)，瞄準國際，合縱連橫，全面進軍國際電力建設(shè)市場，先后與中國東方電氣集團公司、中國技術(shù)進出口總公司、中國機械設(shè)備進出口總公司、中國成達工程公司等知名企業(yè)合作，承接并實施完成了 24 臺火電機組、一條國家級輸變電線路、共11個涉外工程的施工、管理、技術(shù)服務(wù)、監(jiān)理、調(diào)試等任務(wù)。其中，主要有伊朗阿拉克電站，伊拉克巴格達東電廠，印度加爾各答廠、 廠、 廠、 廠，印度尼西亞莫加克托電廠、蘇娜拉亞電廠、南望電廠，越南汪秘電廠以及剛果（布）輸變電項目，工程質(zhì)量、管理、進度均創(chuàng)造了所在國一流水平，得到了中外各方的高度贊譽，提升中國電力建設(shè)形象的同時，樹立了 “ 西北電建 ” 響亮的國際品牌。 近年來，公司注重科學管理，實施全面創(chuàng)新，整合并通過了國內(nèi)國際質(zhì)量、職業(yè)健康安全及環(huán)境管理體系認證；公司被評為 “ 文明單位標兵 ” 、 “ 守合同、重信用 ” 單位、 重點工程立功競賽先進單位、建設(shè)銀行 “信用等級 企業(yè) ” 、 2007 年度全國電力建設(shè)優(yōu)秀施工企業(yè)、 電力公司綜合先進、 “ 四好 ” 領(lǐng)導(dǎo)班子、黨風廉政建設(shè)、思想政治工作、雙文明先進等多項榮譽。 目前，公司擁有雄厚的施工機具、管理和技術(shù)隊伍，積累了豐富的國內(nèi)國際工程建設(shè)經(jīng)驗，具有同時承建 6 8 座大中型電站、1500 2000 公里送變電線路及配套變電站、 20 萬平方米工業(yè)與民用建筑工程的能力，可廣泛開展工程施工總承包、專業(yè)承包、工程監(jiān)理、調(diào)試以及建設(shè)管理、咨詢服務(wù)等各項業(yè)務(wù)。 第 四 章 市場分析與項目定位 安 房地產(chǎn) 投資環(huán)境 現(xiàn)狀 和 總體發(fā)展趨勢 安 房地產(chǎn) 投資環(huán)境 現(xiàn)狀 自 1992 年以來，西安的房地產(chǎn)業(yè)受本地經(jīng)濟環(huán)境的影響，經(jīng)歷了一個從市場初步啟動到相對高速發(fā)展的過程， 1993 年、 1994 年西安房地產(chǎn)投資均成倍增長。在商品房制度出臺初期，市場開發(fā)及銷售均表現(xiàn)出一定的不成熟，而從 1995 年開始，國家加強了對房地產(chǎn)投資和信貸資金的計劃管理，嚴格控制高檔房地產(chǎn)建設(shè)，從 95年到 99年，經(jīng)過國家的宏觀調(diào)控和房地產(chǎn)強勢企業(yè)的不斷崛起，西安的房地產(chǎn)業(yè)從盲目開發(fā)、無序競爭、不甚理智購買階段逐步向平穩(wěn)成熟階段過渡。同時國家實施積極的住房消費調(diào)控政策，商品房建設(shè)、銷售方面的 法律、法規(guī)日益完善，物業(yè)管理逐步規(guī)范，將西安的房地產(chǎn)市場逐步推上了一個良性、健康地發(fā)展軌道，伴隨著宏觀經(jīng)濟的持續(xù)走好，西安的房地產(chǎn)業(yè)也步入了產(chǎn)業(yè)發(fā)展的黃金時期。 2002年是西部大開發(fā)走向深入的一年，在市政府 “ 十五 ” 計劃地指引下，西安兩大支柱產(chǎn)業(yè)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)及旅游業(yè)發(fā)展態(tài)勢良好，同時在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、固定資產(chǎn)投資、旅游、對外貿(mào)易等方面都取得了好的成績，國民經(jīng)濟運行質(zhì)量和效益不斷改善，城鄉(xiāng)人民生活水平也相應(yīng)獲得提高，居民收入穩(wěn)步增長，消費領(lǐng)域逐漸擴大，消費方式也呈現(xiàn)出多樣化，表現(xiàn)在住房消費方面的支出也有較大幅度 增長。 2002年伴隨著政府各項宏觀調(diào)控政策平穩(wěn)運行以及市場環(huán)境的持續(xù)改善，西安房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也漸入佳境。二手房市場開放、土地市場交易招拍掛制度、交易契稅減半政策出臺，這些政策無不顯示出政府進一步將房地產(chǎn)推向市場，由市場來進行產(chǎn)業(yè)的調(diào)整、運作、發(fā)展，同時也體現(xiàn)出政府對房地產(chǎn)業(yè)的支持力度。城市化建設(shè)步伐的加快，舊城改造工程的深入實施，長安撤縣設(shè)區(qū)、“西安 設(shè)規(guī)劃 ”及 “ 大西安都市圈構(gòu)想 ” 等等政策的出臺，為西安的房地產(chǎn)業(yè)帶來了更大的發(fā)展契機。西安市房地產(chǎn)市場經(jīng)過短期的政策及季節(jié)性調(diào)整，步入了發(fā)展的新階段，各 級市場交投活躍，土地市場供給充足，交易已經(jīng)開始實行招拍掛制度，通過市場競爭來調(diào)節(jié)土地資源的分配。二手房市場完全開放后目前對新商品房市場的影響已經(jīng)有所顯現(xiàn)，在商品房開發(fā)方面，商品房建設(shè)仍表現(xiàn)出較高的增長態(tài)勢，從 2002 年市場新推出的樓盤可以看出：開發(fā)商在產(chǎn)品定位、建筑設(shè)計、銷售策略等方面均對市場有了較為深刻的認識，較之前成熟了許多。 2003年在政府宏觀政策的引導(dǎo)以及市場的自我調(diào)節(jié)下，西安房市保持了良好的發(fā)展態(tài)勢，土地市場實行招拍掛制度后，地價相對于改革前有一定程度上浮；二手房市場仍處于發(fā)展期，市場表現(xiàn)較上年活躍，交易量有所增長；商品房市場無論從開發(fā)還是銷售均高于去年，可以看出開發(fā)商對市場仍然抱有相當高的熱情，同時市場銷售的走高也給其帶來了相當大的信心支持。從政府的角度來看，上年全國局部地區(qū)市場存在的一些過熱及結(jié)構(gòu)不合理的現(xiàn)象已引起其注意，從 2003年以來政府對土地市場的規(guī)劃及控制政策，銀行放貸利率的一系列調(diào)整均可見一斑，這也為促進、規(guī)范樓市良好運行提供了政策引導(dǎo)。 西安房地產(chǎn)市場經(jīng)過 2003 年種種政策規(guī)范及市場的快速發(fā)展，為 2004 年的市場帶來了更新、更高的發(fā)展起點。 2004 年西安房地產(chǎn)市場仍然平穩(wěn)運行，開發(fā) 及銷售較去年同比均保持著較高的增長幅度。同時經(jīng)過 2003年二手房市場在開放過程中的不斷磨合， 2004 年的市場容量及開放程度繼續(xù)擴張中，自中介市場而始的二手房市場變革逐步開始上演，作為市場交易雙方的中間方，中介市場的逐步規(guī)范運作將為未來西安二手房市場的進一步發(fā)展起到重要作用。從新商品房市場運行來看， 2003 年被稱之為房地產(chǎn)市場的 “ 土地年 ” ，而 2004年則被謂之“金融年”的稱號，而這種來自土地與金融市場的變革仍處于不斷深入的演變之中。 后的房地產(chǎn)市場經(jīng)過對土地市場的深層次調(diào)控，從源頭對未來的房地產(chǎn)市場運 作肅清了一系列障礙，但也讓眾多開發(fā)商未來運營面臨著更大的挑戰(zhàn)。伴隨著政府對土地、金融市場的不斷緊縮調(diào)控，新商品房市場的運作也越來越趨于規(guī)范，新物業(yè)開發(fā)、物業(yè)管理等方面的法規(guī)政策也越來越嚴格規(guī)范著商品房市場的運行。 2005年的西安樓市仍然伴隨著來自政策面的深層次調(diào)整相對平穩(wěn)運行，“國八條”及七部委關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知對于調(diào)控市場、穩(wěn)定房價提出指導(dǎo)性意見。西安按照中央宏觀調(diào)控精神，結(jié)合本土市場實際現(xiàn)狀也同樣采取了系列宏觀調(diào)控措施，這些政策的出臺對規(guī)范西安房地產(chǎn)市場發(fā)展、穩(wěn)定住房價格具有積極的意義。伴隨著房地產(chǎn)市場格局的不斷完善以及市場規(guī)范制度對市場的不斷引導(dǎo)及調(diào)節(jié)，房地產(chǎn)的市場化運作趨勢已經(jīng)越來越為明顯，在市場無形指揮棒的引導(dǎo)下，商品房的供應(yīng)與購買行為也逐步走向理性與成熟，一級市場、二級市場及三級市場結(jié)構(gòu)也將趨向合理化，而市場的最終成熟必將是價格、供給、需求等市場運作主因素及各影響因素之間的適度平衡。 2006年，西安房地產(chǎn)市場銷售量較去年同比仍有較大增加，發(fā)展勢頭迅猛。但是政策方面更加嚴厲，中央政府出臺了 “ 國六條 ” 及與之配套的 “ 九部委十五條 ” ，繼續(xù)深化 “ 國八條 ” 的宏觀調(diào)控，對房地產(chǎn)項目提出了 具體的戶型面積比例，每個城市的套型建筑面積90平方米以下住房 (含經(jīng)濟適用住房 )面積所占比重，必須達到開發(fā)建設(shè)總面積的 70%以上。 并 將全額征收營業(yè)稅的時間由購買住房不足2 年增加到 5 年，以抑制投機和投資需求。此次政策調(diào)控力度之大，前所未有， 并 且政府很可能將此當成一項長期政策， 10年內(nèi)都很難發(fā)生變化。而開發(fā)商要想“活”下去，就必須盡力做好 90 平米以下戶型的設(shè)計，堅持實用主義，才能挺過這次難關(guān)， 并 在競爭中勝出。 2007年以來，西安商品房銷售量和價格都是加速上漲，上半年銷售量同比增加 而價格則上升了 這與人們對政府房地產(chǎn)調(diào)控政策的失望和今年以來的物價快速上漲不無關(guān)系。 從總的發(fā)展情況來看， 2003 年到 07年是西安房地產(chǎn)市場發(fā)展較為迅速的時段。在全國其它城市房地產(chǎn)價格增長過快形成了一定泡沫的時期，國家先后出臺一系列的宏觀調(diào)控政策，以打壓房地產(chǎn)發(fā)展不協(xié)調(diào)的現(xiàn)象，在這種情況下，西安房地產(chǎn)市場的發(fā)展卻相對比較平穩(wěn)，價格每年都保持 5%以上的增長幅度，顯示了其較為健康地運行。 2008年，西安市房地產(chǎn)市場成交量一直處于低位運行且不斷動蕩波動，相比 2007年市場發(fā)展水平，目前的市場狀況明顯趨冷，表現(xiàn)出從未有過 的低迷，進入 2012 年第一季度，整體房地產(chǎn)市場新盤還在不斷推出，供應(yīng)持續(xù)增長，買賣雙方角色互換，自住需求成為市場主導(dǎo)，成交量溫和放量，持續(xù)攀升，逐步回暖。 在西安樓市舊有格局中，南北發(fā)展勢如破竹，高新區(qū)一馬當先，曲江、經(jīng)開區(qū)異軍突起，只有東西樓市顯得矜持、內(nèi)斂，發(fā)展較緩。因而西安樓市有了“南金、北銀、東銅、西鐵”的說法。而近兩三年以來，這一看法在西安地產(chǎn)界正逐漸改變，尤其隨著新興 駿景園、紫昕花庭、東尚、紫銘小區(qū)、紫薇 家天下、沁水新城、水岸清城以及千畝大盤廣廈 水岸東方的相繼建成和亮相，西安城東地產(chǎn)逐漸變得炙手可熱起來。 城東處喧鬧之地，享幽靜之愉，是一塊可以在鬧市與幽靜中穿插生活的理想佳地，既離開了市中心又不失其繁華，既遠離郊區(qū)又不乏其幽靜，這里無疑是新都市主義的核心區(qū)域。一些外來投資商和本土開發(fā)商紛紛瞄準這一區(qū)域，眾多高品質(zhì)大盤的涌現(xiàn)將使東城區(qū)域價值得到逐步提升， 并 將蘊涵極大潛力。 目前城東房地產(chǎn)的發(fā)展主要在兩個片區(qū)，一是環(huán)城東路以東、浐河經(jīng)濟開發(fā)區(qū)西界以西片區(qū)，近年來在城東開發(fā)的新商品房基本上都集中此片區(qū)；二是紡織城片區(qū)，主要是房改前開發(fā)的集資房和公房。 2004年，城東的住宅價格基本上在 2900 元 /平米左右浮動， 2005年，已經(jīng)突破了 3000 元 /平米， 2007 年價格則達到了 3200元 /平米。住宅的銷售量也是迅速增長，近兩年的增速都在 40%以上。很顯然這預(yù)示著人們對城東地產(chǎn)的看好。 康復(fù)路、輕工、義烏商城已經(jīng)成了西安對外的貿(mào)易平臺，可以這么講： “ 大到家電，小到針線