物業(yè)承接查驗(yàn)辦法 物業(yè)承接查驗(yàn)辦法 第一部分 主要條款 第二部分 對(duì)承接查驗(yàn)辦法的解讀 第三部分 實(shí)際工作中的注意要點(diǎn) 第一部分 主要條款 第一條 【 立法目的 】 為了規(guī)范物業(yè)承接查驗(yàn)行為，加強(qiáng)前期物業(yè)管理活動(dòng)的指導(dǎo)和監(jiān)督，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，根據(jù) 中華人民共和國(guó)物權(quán)法 、 中華人民共和國(guó)合同法 和 物業(yè)管理?xiàng)l例 等法律法規(guī)的規(guī)定，制定本辦法。 第二條 【 概念 】 本辦法所稱物業(yè)承接查驗(yàn)，是指承接新建物業(yè)前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和建設(shè)單位按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定和前期物業(yè)服務(wù)合同的約定，共同對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查和驗(yàn)收的活動(dòng)。 第一部分 主要條款 第三條 【 原則 】 物業(yè)承接查驗(yàn)應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用、客觀公正、權(quán)責(zé)分明以及保護(hù)業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)的原則。 第四條 【 鼓勵(lì)早期介入 】 鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過(guò)參與建設(shè)工程的設(shè)計(jì)、施工、分戶驗(yàn)收和竣工驗(yàn)收等活動(dòng)，向建設(shè)單位提供有關(guān)物業(yè)管理的建議，為實(shí)施物業(yè)承接查驗(yàn)創(chuàng)造有利條件。 第一部分 主要條款 第五條 【 主管部門(mén) 】 國(guó)務(wù)院住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)負(fù)責(zé)全國(guó)物業(yè)承接查驗(yàn)活動(dòng)的指導(dǎo)和監(jiān)督工作。 縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)承接查驗(yàn)活動(dòng)的指導(dǎo)和監(jiān)督工作。 第六條 【 納入銷(xiāo)售合同約定 】 建設(shè)單位與物業(yè)買(mǎi)受人簽訂的物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)當(dāng)約定其所交付物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的配置和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。 第一部分 主要條款 第七條 【 納入臨時(shí)管理規(guī)約約定 】 建設(shè)單位制定的臨時(shí)管理規(guī)約，應(yīng)當(dāng)對(duì)全體業(yè)主同意授權(quán)物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為查驗(yàn)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的事項(xiàng)作出約定。 第八條 【 納入前期物業(yè)服務(wù)合同約定 】 建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，應(yīng)當(dāng)包含物業(yè)承接查驗(yàn)的內(nèi)容。 前期物業(yè)服務(wù)合同就物業(yè)承接查驗(yàn)的內(nèi)容沒(méi)有約定或者約定不明確的，建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以協(xié)議補(bǔ)充。 不能達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議的，按照國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)履行；沒(méi)有國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的，按照通常標(biāo)準(zhǔn)或者符合合同目的的特定標(biāo)準(zhǔn)履行。 第一部分 主要條款 第九條 【 建設(shè)單位的移交義務(wù) 】 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定和物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同的約定，移交權(quán)屬明確、資料完整、質(zhì)量合格、功能完備、配套齊全的物業(yè)。 第十條 【 建設(shè)單位的移交期限 】 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)交付使用 15日前，與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)完成物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的承接查驗(yàn)工作。 第一部分 主要條款 第十一條 【 承接查驗(yàn)物業(yè)的條件 】 實(shí)施承接查驗(yàn)的物業(yè)，應(yīng)當(dāng)具備以下條件： （一）建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格，取得規(guī)劃、消防、環(huán)保等主管部門(mén)出具的認(rèn)可或者準(zhǔn)許使用文件，并經(jīng)建設(shè)行政主管部門(mén)備案； （二）供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、公共照明、有線電視等市政公用設(shè)施設(shè)備按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建成，供水、供電、供氣、供熱已安裝獨(dú)立計(jì)量表具； （三）教育、郵政、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、環(huán)衛(wèi)、社區(qū)服務(wù)等公共服務(wù)設(shè)施已按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建成； 第一部分 主要條款 第十一條 【 承接查驗(yàn)物業(yè)的條件 】 實(shí)施承接查驗(yàn)的物業(yè)，應(yīng)當(dāng)具備以下條件： （四）道路、綠地和物業(yè)服務(wù)用房等公共配套設(shè)施按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建成，并滿足使用功能要求； （五）電梯、二次供水、高壓供電、消防設(shè)施、壓力容器、電子監(jiān)控系統(tǒng)等共用設(shè)施設(shè)備取得使用合格證書(shū)； （六）物業(yè)使用、維護(hù)和管理的相關(guān)技術(shù)資料完整齊全； （七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。 第一部分 主要條款 第十二條 【 承接查驗(yàn)物業(yè)的文件依據(jù) 】 實(shí)施物業(yè)承接查驗(yàn)，主要依據(jù)下列文件： （一）物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同； （二）臨時(shí)管理規(guī)約； （三）前期物業(yè)服務(wù)合同； （四）物業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案； （五）建設(shè)單位移交的圖紙資料； （六）建設(shè)工程質(zhì)量法規(guī)、政策、標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。 第一部分 主要條款 第十三條 【 物業(yè)承接查驗(yàn)的程序 】 物業(yè)承接查驗(yàn)按照下列程序進(jìn)行： （一）確定物業(yè)承接查驗(yàn)方案； （二）移交有關(guān)圖紙資料； （三）查驗(yàn)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備； （四）解決查驗(yàn)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題； （五）確認(rèn)現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)結(jié)果； （六）簽訂物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議； （七）辦理物業(yè)交接手續(xù)。 第一部分 主要條款 第十四條 【 現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)前應(yīng)移交資料 】 現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn) 20日前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料： （一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料； （二）共用設(shè)施設(shè)備清單及其安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料； （三）供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等準(zhǔn)許使用文件； （四）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件； （五）承接查驗(yàn)所必需的其他資料。 未能全部移交前款所列資料的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)列出未移交資料的詳細(xì)清單并書(shū)面承諾補(bǔ)交的具體時(shí)限。 第一部分 主要條款 第十五條 【 移交資料的核查 】 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)建設(shè)單位移交的資料進(jìn)行清點(diǎn)和核查，重點(diǎn)核查共用設(shè)施設(shè)備出廠、安裝、試驗(yàn)和運(yùn)行的合格證明文件。 第十六條 【 現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)的范圍一 】 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)下列物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)檢查和驗(yàn)收： （一）共用部位：一般包括建筑物的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及外墻、門(mén)廳、樓梯間、走廊、樓道、扶手、護(hù)欄、電梯井道、架空層及設(shè)備間等； 第一部分 主要條款 第十六條 【 現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)的范圍二 】 （二）共用設(shè)備：一般包括電梯、水泵、水箱、避雷設(shè)施、消防設(shè)備、樓道燈、電視天線、發(fā)電機(jī)、變配電設(shè)備、給排水管線、電線、供暖及空調(diào)設(shè)備等； （三）共用設(shè)施：一般包括道路、綠地、人造景觀、圍墻、大門(mén)、信報(bào)箱、宣傳欄、路燈、排水溝、渠、池、污水井、化糞池、垃圾容器、污水處理設(shè)施、機(jī)動(dòng)車(chē)（非機(jī)動(dòng)車(chē)）停車(chē)設(shè)施、休閑娛樂(lè)設(shè)施、消防設(shè)施、安防監(jiān)控設(shè)施、人防設(shè)施、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)設(shè)施以及物業(yè)服務(wù)用房等。 第一部分 主要條款 第十七條 【 移交對(duì)象非物業(yè)公司的共用設(shè)施設(shè)備 】 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法移交有關(guān)單位的供水、供電、供氣、供熱、通信和有線電視等共用設(shè)施設(shè)備，不作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)現(xiàn)場(chǎng)檢查和驗(yàn)收的內(nèi)容。 第十八條 【 現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)的方法和重點(diǎn) 】 現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)應(yīng)當(dāng)綜合運(yùn)用核對(duì)、觀察、使用、檢測(cè)和試驗(yàn)等方法，重點(diǎn)查驗(yàn)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的配置標(biāo)準(zhǔn)、外觀質(zhì)量和使用功能。 第一部分 主要條款 第十九條 【 現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)的書(shū)面記錄 】 現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)應(yīng)當(dāng)形成書(shū)面記錄。查驗(yàn)記錄應(yīng)當(dāng)包括查驗(yàn)時(shí)間、項(xiàng)目名稱、查驗(yàn)范圍、查驗(yàn)方法、存在問(wèn)題、修復(fù)情況以及查驗(yàn)結(jié)論等內(nèi)容，查驗(yàn)記錄應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)參加查驗(yàn)的人員簽字確認(rèn)。 第二十條 【 書(shū)面反饋和問(wèn)題解決 】 現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的數(shù)量和質(zhì)量不符合約定或者規(guī)定的情形，書(shū)面通知建設(shè)單位，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)及時(shí)解決并組織物業(yè)服務(wù)企業(yè)復(fù)驗(yàn)。 第一部分 主要條款 第二十一條 【 物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議 】 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)委派專業(yè)人員參與現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同確認(rèn)現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)的結(jié)果，簽訂物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議。 第二十二條 【 承接查驗(yàn)協(xié)議的內(nèi)容 】 物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)承接查驗(yàn)基本情況、存在問(wèn)題、解決方法及其時(shí)限、雙方權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等事項(xiàng)作出明確約定。 第二十三條 【 承接查驗(yàn)協(xié)議的法律效力 】 物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議作為前期物業(yè)服務(wù)合同的補(bǔ)充協(xié)議，與前期物業(yè)服務(wù)合同具有同等法律效力。 第一部分 主要條款 第二十四條 【 物業(yè)移交時(shí)限 】 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議簽訂后 10日內(nèi)辦理物業(yè)交接手續(xù)，向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)服務(wù)用房以及其他物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備。 第二十五條 【 違約責(zé)任 】 物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議生效后，當(dāng)事人一方不履行協(xié)議約定的交接義務(wù)，導(dǎo)致前期物業(yè)服務(wù)合同無(wú)法履行的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。 第一部分 主要條款 第二十六條 【 交接工作的書(shū)面記錄 】 交接工作應(yīng)當(dāng)形成書(shū)面記錄。交接記錄應(yīng)當(dāng)包括移交資料明細(xì)、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備明細(xì)、交接時(shí)間、交接方式等內(nèi)容。交接記錄應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同簽章確認(rèn)。 第二十七條 【 物業(yè)分期查驗(yàn)與整體交接 】 分期開(kāi)發(fā)建設(shè)的物業(yè)項(xiàng)目，可以根據(jù)開(kāi)發(fā)進(jìn)度，對(duì)符合交付使用條件的物業(yè)分期承接查驗(yàn)。建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在承接最后一期物業(yè)時(shí)，辦理物業(yè)項(xiàng)目整體交接手續(xù)。 第二十八條 【 承接查驗(yàn)的費(fèi)用承擔(dān) 】 物業(yè)承接查驗(yàn)費(fèi)用的承擔(dān)，由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定。沒(méi)有約定或者約定不明確的，由建設(shè)單位承擔(dān)。 第一部分 主要條款 第二十九條 【 物業(yè)交接的備案 】 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)交接后 30日內(nèi)，持下列文件向物業(yè)所在地的區(qū)、縣（市）房地產(chǎn)行政主管部門(mén)辦理備案手續(xù)： （一）前期物業(yè)服務(wù)合同； （二）臨時(shí)管理規(guī)約； （三）物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議； （四）建設(shè)單位移交資料清單； （五）查驗(yàn)記錄； （六）交接記錄； （七）其它承接查驗(yàn)有關(guān)的文件。 第一部分 主要條款 第三十條 【 備案應(yīng)告知業(yè)主 】 建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)承接查驗(yàn)備案情況書(shū)面告知業(yè)主。 第三十一條 【 利益相關(guān)方與公證 】 物業(yè)承接查驗(yàn)可以邀請(qǐng)業(yè)主代表以及物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門(mén)參加，可以聘請(qǐng)相關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu)協(xié)助進(jìn)行，物業(yè)承接查驗(yàn)的過(guò)程和結(jié)果可以公證。 第三十二條 【 建設(shè)單位的法律責(zé)任 】 物業(yè)交接后，建設(shè)單位未能按照物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議的約定，及時(shí)解決物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備存在的問(wèn)題，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。 第一部分 主要條款 第三十三條 【 建設(shè)單位的義務(wù) 】 物業(yè)交接后，發(fā)現(xiàn)隱蔽工程質(zhì)量問(wèn)題，影響房屋結(jié)構(gòu)安全和正常使用的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)；給業(yè)主造成經(jīng)濟(jì)損失的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。 第三十四條 【 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的義務(wù) 】 自物業(yè)交接之日起，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)全面履行前期物業(yè)服務(wù)合同約定的、法律法規(guī)規(guī)定的以及行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護(hù)和管理義務(wù)，承擔(dān)因管理服務(wù)不當(dāng)致使物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備毀損或者滅失的責(zé)任。 第一部分 主要條款 第三十五條 【 承接查驗(yàn)檔案的所有權(quán) 】 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將承接查驗(yàn)有關(guān)的文件、資料和記錄建立檔案并妥善保管。 物業(yè)承接查驗(yàn)檔案屬于全體業(yè)主所有。前期物業(yè)服務(wù)合同終止，業(yè)主大會(huì)選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日起 10日內(nèi)，向業(yè)主委員會(huì)移交物業(yè)承接查驗(yàn)檔案。 第三十六條 【 建設(shè)單位的保修義務(wù) 】 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的保修責(zé)任。 建設(shè)單位可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的保修服務(wù)，服務(wù)內(nèi)容和費(fèi)用由雙方約定。 第一部分 主要條款 第三十七條 【 物業(yè)買(mǎi)受人權(quán)益保護(hù) 】 建設(shè)單位不得憑借關(guān)聯(lián)關(guān)系濫用股東權(quán)利，在物業(yè)承接查驗(yàn)中免除自身責(zé)任，加重物業(yè)服務(wù)企業(yè)的責(zé)任，損害物業(yè)買(mǎi)受人的權(quán)益。 第三十八條 【 承接查驗(yàn)的必要性受法律保護(hù) 】 建設(shè)單位不得以物業(yè)交付期限屆滿為由，要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接不符合交用條件或者未經(jīng)查驗(yàn)的物業(yè)。 第三十九條 【 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的法律責(zé)任 】 物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自承接未經(jīng)查驗(yàn)的物業(yè)，因物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備缺陷給業(yè)主造成損害的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。 第一部分 主要條款 第四十條 【 業(yè)主利益的保護(hù) 】 建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)惡意串通、弄虛作假，在物業(yè)承接查驗(yàn)活動(dòng)中共同侵害業(yè)主利益的，雙方應(yīng)當(dāng)共同承擔(dān)賠償責(zé)任。 第四十一條 【 業(yè)主的知情權(quán)和監(jiān)督權(quán) 】 物業(yè)承接查驗(yàn)活動(dòng)，業(yè)主享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)。物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)及時(shí)處理業(yè)主對(duì)建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接查驗(yàn)行為的投訴。 第四十二條 【 主管部門(mén)的監(jiān)督 】 建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按本辦法履行承接查驗(yàn)義務(wù)的，由物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正；逾期仍不改正的，作為不良經(jīng)營(yíng)行為記入企業(yè)信用檔案，并予以通報(bào)。 第一部分 主要條款 第四十三條 【 資料的移交義務(wù) 】 建設(shè)單位不移交有關(guān)承接查驗(yàn)資料的，由物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正；逾期仍不移交的，對(duì)建設(shè)單位予以通報(bào)，并按照 物業(yè)管理?xiàng)l例 第五十九條的規(guī)定處罰。 注： 物業(yè)管理?xiàng)l例 第五十九條 違反本條例的規(guī)定，不移交有關(guān)資料的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正；逾期仍不移交有關(guān)資料的，對(duì)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)予以通報(bào)，處1萬(wàn)元以上 10萬(wàn)元以下的罰款。 第四十四條 【 爭(zhēng)議的調(diào)解 】 物業(yè)承接查驗(yàn)中發(fā)生的爭(zhēng)議，可以申請(qǐng)物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門(mén)調(diào)解，也可以委托有關(guān)行業(yè)協(xié)會(huì)調(diào)解。 第一部分 主要條款 第四十五條 【 物業(yè)企業(yè)之間的承接查驗(yàn) 】 前期物業(yè)服務(wù)合同終止后，業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的承接查驗(yàn)活動(dòng)，可以參照?qǐng)?zhí)行本辦法。 第四十六條 省、自治區(qū)、直轄市人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)可以依據(jù)本辦法，制定實(shí)施細(xì)則。 第四十七條 本辦法由國(guó)務(wù)院住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)負(fù)責(zé)解釋。 第四十八條 本辦法自 2011年 1月 1日起施行。 第二部分 對(duì)承接查驗(yàn)辦法的解讀 物業(yè)承接查驗(yàn)制度是 物業(yè)管理?xiàng)l例 確定的七大基本制度之一。 物業(yè)承接查驗(yàn)辦法 ，將 條例 的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行細(xì)化、補(bǔ)充和完善，增強(qiáng)了物業(yè)承接查驗(yàn)制度的可操作性，明確了建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主在物業(yè)承接查驗(yàn)活動(dòng)中的權(quán)利義務(wù)。 對(duì)減少建設(shè)單位的開(kāi)發(fā)遺留問(wèn)題，降低物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理服務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，維護(hù)業(yè)主的共同財(cái)產(chǎn)權(quán)益，化解物業(yè)管理的矛盾糾紛，構(gòu)建和諧互信的物業(yè)管理關(guān)系，具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。 第二部分 對(duì)承接查驗(yàn)辦法的解讀 為什么政府要參與承接查驗(yàn)的管理？ 目前政府之所以應(yīng)當(dāng)監(jiān)管物業(yè)承接查驗(yàn)活動(dòng)，主要基于以下兩個(gè)方面的原因： 一、保障合同第三方，即全體業(yè)主的利益； 二、保障合同中弱勢(shì)的物業(yè)企業(yè)的利益。 第二部分 對(duì)承接查驗(yàn)辦法的解讀 辦法 以保護(hù)業(yè)主物權(quán)為落腳點(diǎn) 物業(yè)管理活動(dòng)的出發(fā)點(diǎn)和歸宿，是業(yè)主物權(quán)利益的最大化 物業(yè)服務(wù)企業(yè)選擇權(quán)由建設(shè)單位代為行使，物業(yè)共有部分的承接查驗(yàn)權(quán)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為行使，這種雙重被代理的角色，決定了業(yè)主在前期物業(yè)管理階段的弱勢(shì)地位。 辦法 之所以必須在物業(yè)承接查驗(yàn)活動(dòng)中體現(xiàn)保護(hù)業(yè)主物權(quán)的原則，其根本原因在于前期物業(yè)管理階段業(yè)主大會(huì)缺位的現(xiàn)實(shí)難題。 第二部分 對(duì)承接查驗(yàn)辦法的解讀 促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展 物業(yè)管理?xiàng)l例 “發(fā)展為重、平衡利益、保護(hù)弱者 ” 的立法理念，在 辦法 中得到了貫徹落實(shí)。 “ 明確 ” 明確物業(yè)承接查驗(yàn)的基本條件 明確物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議的核心作用 明確雙方當(dāng)事人的共同責(zé)任 明確行政部門(mén)的監(jiān)管職責(zé) 第二部分 對(duì)承接查驗(yàn)辦法的解讀 “正視 ” 正視前期物業(yè)服務(wù)合同雙方權(quán)利義務(wù)失衡的現(xiàn)實(shí)，平衡建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)承接查驗(yàn)中的利益； 正視前期物業(yè)管理階段業(yè)主大會(huì)缺失的現(xiàn)實(shí)，發(fā)揮物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)承接查驗(yàn)工作中的專業(yè)優(yōu)勢(shì)。 第二部分 對(duì)承接查驗(yàn)辦法的解讀 “規(guī)范 ” 規(guī)范建設(shè)單位在物業(yè)承接查驗(yàn)中的責(zé)任和義務(wù)，督促建設(shè)單位提高物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的建設(shè)質(zhì)量； 規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)承接查驗(yàn)中的權(quán)利和義務(wù)，為前期物業(yè)管理活動(dòng)順利開(kāi)展創(chuàng)造條件。 第二部分 對(duì)承接查驗(yàn)辦法的解讀 “強(qiáng)化 ” 強(qiáng)化物業(yè)承接查驗(yàn)工作的針對(duì)性和實(shí)用性，根據(jù)以往物業(yè)承接查驗(yàn)中存在的問(wèn)題，有針對(duì)性地進(jìn)行相關(guān)制度設(shè)計(jì)； 強(qiáng)化物業(yè)承接查驗(yàn)工作的程序性和可操作性，通過(guò)具體詳細(xì)的程序規(guī)定和操作規(guī)范，指導(dǎo)相關(guān)主體在實(shí)踐中參照適用。 第二部分 對(duì)承接查驗(yàn)辦法的解讀 “權(quán)責(zé)分明 ” 建設(shè)單位的三項(xiàng)法律責(zé)任： 1、物業(yè)交接后，建設(shè)單位未能按照物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議的約定，及時(shí)解決物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備存在的問(wèn)題，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任； 2、物業(yè)交接后，發(fā)現(xiàn)隱蔽工程質(zhì)量問(wèn)題，影響房屋結(jié)構(gòu)安全和正常使用的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)；給業(yè)主造成經(jīng)濟(jì)損失的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任； 3、建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的保修責(zé)任 第二部分 對(duì)承接查驗(yàn)辦法的解讀 “權(quán)責(zé)分明 ” 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 的三項(xiàng)法律責(zé)任： 1、自物業(yè)交接之日起，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)全面履行前期物業(yè)服務(wù)合同約定的、法律法規(guī)規(guī)定的以及行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護(hù)和管理義務(wù)，承擔(dān)因管理服務(wù)不當(dāng)致使物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備毀損或者滅失的責(zé)任； 2、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將承接查驗(yàn)有關(guān)的文件、資料和記錄建立檔案并妥善保管； 3、物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自承接未經(jīng)查驗(yàn)的物業(yè)，因物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備缺陷給業(yè)主造成損害的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。 第二部分 對(duì)承接查驗(yàn)辦法的解讀 加強(qiáng)對(duì)業(yè)主的權(quán)益保護(hù) 1、明確規(guī)定物業(yè)承接查驗(yàn)檔案屬于全體業(yè)主所有 2、明確規(guī)定業(yè)主的知情權(quán)和監(jiān)督權(quán) 3、規(guī)定物業(yè)承接查驗(yàn)可以邀請(qǐng)業(yè)主代表、主管部門(mén)，可以 聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)，可以進(jìn)行公證。 4、物業(yè)所在房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)及時(shí)處理業(yè)主對(duì)建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接查驗(yàn)行為的投訴。 第三部分 實(shí)際工作中的注意要點(diǎn) 一、 辦法 明確規(guī)定在以下三個(gè)契約性文件中必須約定物業(yè)承接查驗(yàn)的相關(guān)內(nèi)容： 1、物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)約定建設(shè)單位所交付物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的配置和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)； 2、臨時(shí)管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對(duì)全體業(yè)主同意授權(quán)物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為查驗(yàn)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的事項(xiàng)作出約定； 3、前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)包含物業(yè)承接查驗(yàn)的內(nèi)容。 （注：承接查驗(yàn)協(xié)議作為前期物業(yè)服務(wù)合同的補(bǔ)充協(xié)議） 第三部分 實(shí)際工作中的注意要點(diǎn) 二、物業(yè)承接查驗(yàn)的備案與公示 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)交接后 30日內(nèi)，持下列文件向物業(yè)所在地的區(qū)、縣（市）房地產(chǎn)行政主管部門(mén)辦理備案手續(xù)。（第二十九條） 建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)承接查驗(yàn)備案情況書(shū)面告知業(yè)主。（第三十條） 第三部分 實(shí)際工作中的注意要點(diǎn) 三、承接查驗(yàn)的法定必要性 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)交付使用 15日前，與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)完成物業(yè)共用部位、共用