商業(yè)經(jīng)營及技術咨詢顧問服務機電系統(tǒng)介紹,前言,機電系統(tǒng)當中,實際從一個動力插座到一座發(fā)電廠都屬其范圍,本文只針對與商業(yè)經(jīng)營業(yè)務有關之機電系統(tǒng)作一些基本原理及應用上的介紹,希望在業(yè)務工作上能有所幚助.商業(yè)經(jīng)營有關的機電顧問工作,主要是“技術咨詢顧問服務”.是在目前是在市場上需求日廣的“商業(yè)經(jīng)營顧問”事務上應用最多的服務.本文先介紹些有關顧問服務內(nèi)容.,2,PPT學習交流,(一)商業(yè)經(jīng)營顧問(二)案例(三)商業(yè)經(jīng)營機電系統(tǒng),目錄,3,PPT學習交流,商業(yè)經(jīng)營顧問一般可分規(guī)劃,設計及管理三個階段,當中包括商業(yè)顧問及工程顧問.規(guī)劃階段由確認項目技術指標至完成規(guī)劃審批.設計階段由開始設計至完成施工圖,當中主要是技術咨詢的服務.管理階段則由開始施工直至完工驗收,當中亦可包括前期物業(yè)管理顧問服務.,(一)商業(yè)經(jīng)營顧問服務,4,PPT學習交流,商業(yè)經(jīng)營顧問各階段流程,放大部份為工程顧問主要內(nèi)容.,5,PPT學習交流,商業(yè)經(jīng)營顧問有關技術咨詢顧問服務內(nèi)容,在設計階段,從商業(yè)經(jīng)營及管理角度,對下列各項開發(fā)方之設計,提交書面評估意見及建議:1.提交室內(nèi)布局，外立面及精裝設計方案的評估及建議2.提交對項目的各類專業(yè)設計圖紙及方案的評估及建議3.提交對項目的各類施工或整改圖紙及方案的評估及建議4.提交對平面及垂直動線包括電梯及電扶梯設計的評估及建議5.提交對景觀及外照明設計的評估及建議6.提交對招商中客戶所需整改要求的評估及建議7.對商業(yè)廣告，燈箱，導示，店面及店招等設計的評估及建議8.提交對商業(yè)交房標準，后勤用房等設計的評估及建議9.提交對機電系統(tǒng)，設備及功能等設計的評估及建議10.提交對車流及停車場設計的評估及建議11.提交從物業(yè)管理角度對各專業(yè)節(jié)能設計的評估及建議,6,PPT學習交流,商業(yè)經(jīng)營顧問服務案例有從經(jīng)營管理角度的,有物業(yè)管理角度的,有工程及節(jié)能角度等.本文選擇些不同階段,較有專業(yè)性的有關建筑平面,動線,景觀及交房標準等案例.有關案例主要反映及說明顧問服務在項目各階段中產(chǎn)生的功能作用及重要性.,(二)案例,7,PPT學習交流,案例(一)按技術指標配合建筑師完成項目布局及業(yè)態(tài)比例等規(guī)劃,8,PPT學習交流,圖中原挑空位置在a1-3a1-6之間使得上部商鋪進深過淺（10M左右）而下部商鋪進深過深（33M左右）不利于商家使用，如下部動線如圖中設置則對挑空形成遮擋，影響環(huán)境的通透性。,建議挑空設于a1-5a1-7之間(圖中紅色區(qū)域）。扶梯位置如圖中圓點所示，其中藍色圓點位置可考慮跨層扶梯至4F，以拉動上層人氣（具體由設計方根據(jù)層高、跨度計算其可行性）。百貨內(nèi)部扶梯由其自行設置。,案例(二),有關平面布局建筑意見,不合理商鋪進深及挑空,本項目經(jīng)營顧問到規(guī)劃招商階段才參與,整個項目建筑施工已完成,部份顧問意見再難整改.只能在可行性,再投資及整改所花時間等情況,作跟進及策略調(diào)整.本案例主要反映設計階段的經(jīng)營顧問工作重要性.,9,PPT學習交流,案例(三),有關廣場及景觀設計,顯示不合理廣場面積,下沉廣場扶梯方向及廣場燈柱位置等.本項目顧問公司于開始建筑設計便參與.有關意見可配合成功整改.,主要項目標志移城市交通要道交匯點.,縮小下沉廣場面積,更改樓梯方向.,擴大商業(yè)正門廣場面積,燈柱移酒店弧形車道邊及增加旗桿.,10,PPT學習交流,案例(四),提出機電用量要求交設計單位完成交房標準清單,配合建立完善招商及交鋪等運作流程.案例顯示技術咨詢與招商運作的配合,11,PPT學習交流,在技術咨詢顧問工作當中,一般都是機電系統(tǒng)在商業(yè)經(jīng)營上的應用.主要是考慮及創(chuàng)造在商業(yè)營運,商戶經(jīng)營及物業(yè)管理上的良好條件.本文簡單介紹一些與上述運作有關的機電系統(tǒng).,(三)商業(yè)經(jīng)營機電系統(tǒng),12,PPT學習交流,機電系統(tǒng)商業(yè)規(guī)劃應用介紹,機電系統(tǒng)范圍廣大，在商業(yè)經(jīng)營上的應用也有很多分類，一般在行業(yè)上統(tǒng)稱的“風，火，水，電”也可算是已把主要系統(tǒng)包括在內(nèi).“風”是空調(diào),采暖,新風及排煙等.“火”是消防滅火及火災報警.“水”是給排水,污水處理及中水系統(tǒng)等.”電”有高低壓配電及弱電,包括有保安,樓宇自控及通訊等.另外還有屬垂直運輸?shù)碾娞菁半姺鎏莸?,13,PPT學習交流,“風”包括空調(diào),采暖,新風,排風及排煙等,空調(diào)是空氣調(diào)節(jié),一般指制冷系統(tǒng)及設備,通過主機提供冷凍水,再通過末端風機輸出可調(diào)節(jié)溫度及風量的送風,以達至舒適的室內(nèi)溫度.釆暖是采用鍋爐提供熱水系統(tǒng),同樣使用未端風機輸出可調(diào)溫之暖風至室內(nèi)空間.新風是按規(guī)范要求輸入新鮮空氣至室內(nèi)空間之系統(tǒng)排風是配合新風系統(tǒng)達至有關空間所需之換氣次數(shù)要求.排煙主要有消防排煙及廚房排煙系統(tǒng),需配合規(guī)范及使用要求設計.,14,PPT學習交流,冷水機(Chiller),一般制冷量在500冷噸以上,供大面積商場或辦公樓使用,多在地庫機房安裝,通過冷卻水在屋頂冷卻塔散熱.冷水機輸出冷凍水通過冷凍水泵送各層未端風機使用.冷水機無釆暖功能,釆暖需另行安裝鍋爐.,15,PPT學習交流,熱泵(HeatPump)及VRV(冷煤變量),1.熱泵是主要將冷水機及冷卻塔單一組合安裝,制冷量較小,約200-500冷噸,需戶外安裝,設備占空間小,可反向?qū)⒏邷乩鋮s水輸出作采暖用,代替鍋爐.2.VRV直接低溫液態(tài)冷媒輸出,無需使用冷凍水系統(tǒng)等設備.出風溫度由改變冷煤容量控制.系統(tǒng)安裝簡單,但單機冷凍量只約40-200冷噸,且冷煤管道不可太長,只可走100-150米左右.,16,PPT學習交流,商業(yè)分層空調(diào)系統(tǒng),1.風機盤管(FCU)加新風系統(tǒng),一般供中小面積商店使用,例如零售店或包房等.各小空間可單獨控制室溫.2.全空氣系統(tǒng),使用送風機(AHU)配合送風管,一般供大面積開放空間使用,例如百貨及超市等.此系統(tǒng)優(yōu)點無冷凍水管進入空調(diào)區(qū)內(nèi),維修工作少,但共用回風通道,不良空氣易散播.,17,PPT學習交流,辦公樓分層空調(diào)系統(tǒng),變風量(VAV)系統(tǒng),大多數(shù)為辦公樓采用,通過大型送風機及冷熱風管接至客戶端之送風葙,葙內(nèi)混合調(diào)節(jié)出風溫度,再用調(diào)節(jié)閥調(diào)節(jié)出風風量控制室溫.系統(tǒng)優(yōu)點是可小區(qū)域獨立控制風量及室溫,吊頂上占空間少.一般多釆用吊頂回風,消防規(guī)范要求較多.,18,PPT學習交流,一般商業(yè)規(guī)劃之冷熱負荷及排風要求,19,PPT學習交流,“火”是消防系統(tǒng)，包括消防滅火及報警系統(tǒng),消防滅火是火警時可直接滅火之系統(tǒng)，消防報警是火災警報信號傳送到消防控制中心再跟進處理.消防滅火系統(tǒng)包括有消防水泵，噴淋水泵，噴淋頭，消防栓，軟管轉(zhuǎn)盤及滅火器等設備.消防報警系統(tǒng)有煙感探頭，溫感探頭，手動報警，火警顯示屏，及消防廣播等設備.,20,PPT學習交流,噴淋系統(tǒng),噴淋系統(tǒng)是在整個大樓按消防規(guī)范布置噴淋水管及噴淋頭.系統(tǒng)長時間注水,當火警高溫導致噴淋頭內(nèi)液體澎漲爆破射水而滅火.射水后管內(nèi)壓力下降，再由壓力開關啟動噴淋水泵保持工作水壓.,21,PPT學習交流,消防噴淋頭,消防噴淋頭有上噴,下噴,及側(cè)噴,並有隱敞式等,按不同設計應用.工作溫度大致分四級,一般商業(yè)應用為68C紅色標噴頭.,22,PPT學習交流,消防栓,消防栓按規(guī)范要求設于大樓各相關位置供發(fā)現(xiàn)火警人有條件時現(xiàn)場操作滅火,消防栓多設于走廊,前室及樓梯,亦有設于客戶范圍內(nèi),一般每個間距不大于30米.消火栓箱內(nèi)由水帶,卷盤,水泵啟動按鈕及滅火器等組成.當有初期火情時,現(xiàn)場人可啟動水泵用軟帶卷盤滅火,并同時按下手動報警器(手報)向消防中控室報警尋求支援.水槍工作壓力較大,一般只宜專業(yè)或消防員使用.,23,PPT學習交流,消防報警系統(tǒng),消防報警系統(tǒng)有煙感探頭，溫感探頭，手動報警，火警顯示屏，及消防廣播等設備.當自動報警探頭探測到濃煙或高溫等火警現(xiàn)像時,便發(fā)出火警信號到消防中控室.自動報警系統(tǒng)會顯示火警位置及啟動一連串聯(lián)動指令,例如在有關區(qū)域響火警鐘,關閉防火捲簾,強行切?？照{(diào)風機,電梯及電扶梯,開啟或關閉防火閥及啟動消防排煙機等.,24,PPT學習交流,氣體滅火系統(tǒng),另有氣體滅火系統(tǒng),主要供變配電站及計算機中心等不能釆用水滅火等設備房采用.常用滅火氣體有HFC,IG541,及Co2等.當場地內(nèi)一個探頭動作,先發(fā)出警示,調(diào)查實際情況或疏散室內(nèi)人員,但當兩個探頭同時動作,便需于指定時間內(nèi)疏散室內(nèi)人員及放氣.,25,PPT學習交流,“水”是給排水及中水循環(huán)應用等系統(tǒng).,給排水包括生活供水,污水,廢水,廚房排水及雨水等,供水系統(tǒng)一般有市政直接供水,屋頂水葙重力下向供水及變頻水泵上送供水等三種主要方案.直接供水壓力較低,適合只有二至三層高樓房,水葙供水適合用水量較少項目,變頻水泵供水可節(jié)能但投資較多.排水系統(tǒng)有直排市政排水網(wǎng)及經(jīng)污水處理再排入市政系統(tǒng)等主要方案.廚房排水更需要有隔油池等裝置中水系統(tǒng)適合項目雨水及廢水較多,例如酒店,公寓及浴場等,廢水經(jīng)基本淨化后,供清潔洗地及綠化澆水等用途,達至節(jié)能目的.,26,PPT學習交流,給水系統(tǒng),1.屋頂水箱送水至各層用水系統(tǒng).2.地下水泵房水泵將市政水送至屋頂水箱.,27,PPT學習交流,變頻器及排水泵,1.水泵變頻器,控制固定供水壓力直接送水到用戶,無需使用屋頂水箱.變頻變速控制亦為主要節(jié)能方案.例如電扶梯及送風機等節(jié)能控制.2.潛水泵將地下集水井污水送至地面市政管網(wǎng)排走,28,PPT學習交流,每日用水量,每日用水量按下表設計參數(shù)及使用時間計算,排水量約用水量80-90%.,29,PPT學習交流,“電”一般是指強電和弱電,強電系統(tǒng)：高低壓配電系統(tǒng)有高壓開關，變壓器，低壓柜，繼保，低壓開關及配電箱等.照明與動力系統(tǒng)有電纜，配電葙，線槽，線管，導線，燈具及插座等.應急用電有發(fā)電機，接觸器，逃生照明燈等.不斷電源系統(tǒng)有UPS，整流器，蓄電池，脈沖產(chǎn)生器等.弱電系統(tǒng)：電話及電信系統(tǒng)有光纖，銅線，光電轉(zhuǎn)變器，接線架，接線排等設備。安保系統(tǒng)有閉路電視，門禁，防盜報警，巡更，單向門鎖。其它系統(tǒng)有樓宇自控(BAS)，衛(wèi)星及有線電視，公共廣播，一卡通等.,30,PPT學習交流,輸電網(wǎng)及基本單位,1.發(fā)電廠輸出高壓,變電至超高壓再接輸電網(wǎng)2.輸電網(wǎng)送當?shù)刈冸娬?轉(zhuǎn)10KV后送用戶高壓開關及變壓器.3.單位:電壓單位“伏(V)”,高壓一般是10KV,低壓380/200V.電流單位“安培(A)”,功率單位“瓦(W)”或“伏安(VA)”.,31,PPT學習交流,高壓配電線路圖,1.供電局兩路供電，當一路故障時，合上電排當中聯(lián)絡開關，可維持各組變壓器正常運作.2.標準一路供電高壓系統(tǒng)圖.,32,PPT學習交流,高壓配電設備,1.高壓開關柜，接入10KV供電局進線.2.變壓器，10KV輸入,380V輸出.,33,PPT學習交流,低壓配電設備,1.低壓配電柜，以一個變壓器為一組.2.繼電保護器，系統(tǒng)有短路或超載故障時,切斷送電.3.末端配電箱.,34,PPT學習交流,商業(yè)電氣一般應用負荷密度,35,PPT學習交流,弱電系統(tǒng),弱電亦屬電氣分類系統(tǒng),雖不是主要中央系統(tǒng),但優(yōu)良設計可豐富物業(yè)運作功能及擴大經(jīng)營條件,主要系統(tǒng)可以獨立操作,亦可以智能集成干網(wǎng)操作.綜合布線系統(tǒng)通訊網(wǎng)絡系統(tǒng)無線上網(wǎng)系統(tǒng)衛(wèi)星電視及有線電視系統(tǒng)樓宇設備自控系統(tǒng)安全技術防范系統(tǒng)背景音樂廣播系統(tǒng),36,PPT學習交流,樓宇自控系統(tǒng)(BAS)可為各機電設備于商業(yè)營運上提高各機電系統(tǒng)工作效率和安全可靠性，提高對客戶之服務標準和經(jīng)濟效益.,空調(diào)系統(tǒng)-系統(tǒng)壓力及溫度等運行情況監(jiān)控，未端設備等開關管理.給排水系統(tǒng)-系統(tǒng)運行情況及故障等監(jiān)控.配電系統(tǒng)-系統(tǒng)電壓、電流、用量及故障等監(jiān)控、記錄報表及分析.遠程抄表-協(xié)調(diào)供電局實際需要情況.公共照明系統(tǒng)-戶內(nèi)及戶外開關管理.電梯系統(tǒng)-電源、運行情況及故障等監(jiān)控.租戶-租戶內(nèi)空調(diào)、店招及廣告燈葙等開關管理.,37,PPT學習交流,樓宇自控有關輸入及輸出點在風機等系統(tǒng)的應用,38,PPT學習交流,通訊布線,良好商業(yè)規(guī)劃必需為將來運營提供語音,數(shù)據(jù),圖像,多媒體等信息的高速傳輸通道.需有專業(yè)綜合布線系統(tǒng)以建立高速寬帶的信息傳送平臺.一般商業(yè)應用可預留五類雙絞線于單元內(nèi)供客戶接駁,或有需要時直接光纖入戶.五婁綫己可滿足現(xiàn)時一般100M/bps以太網(wǎng)運作.通過專業(yè)裝置,光纖的數(shù)據(jù)傳送速度更可快至400Gbit/s.,39,PPT學習交流,垂直運輸系統(tǒng),其它主要系統(tǒng)范圍還有電梯等主要設備.下列為一般電梯設計上定義,及一個45層高,39層每層約1800m2辦公樓項目的設計案例.平均等梯時間:平均等梯時間表示乘客在電梯廳按呼梯按鈕到電梯停梯服務平均需要的時間,