第一章 總 論 *市城南新區(qū) *大市場(chǎng) 新建 工程。 *市 人民政府搬遷建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室 。 *市城南新區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃 ； *市城市總體規(guī)劃 ； 設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第二版）； *市位于湖南省的幾何中心，湘黔鐵路與建設(shè)中的洛湛鐵路交匯處，是改革開(kāi)放后崛起的一座新城，有“湘中之星”、“花園之城”的美譽(yù)，曾榮獲“全國(guó)城市環(huán)境綜合整治優(yōu)秀城市”稱(chēng)號(hào)， 1999 年撤地設(shè)市。近年來(lái)，市委、市政府逐步樹(shù)立起“城市是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的載體，抓城建就是抓發(fā)展”的觀念，實(shí)施城市帶動(dòng)戰(zhàn)略，貫徹“擴(kuò)城區(qū)、強(qiáng)筋骨、抓配套、增功能”的城建工作方針，努力在“經(jīng)營(yíng)城市”方面做文章，市人大頒布實(shí) 施了關(guān)于加強(qiáng) *市中心城市規(guī)劃、建設(shè)、管理的決定城市 擴(kuò)容提質(zhì)方面有了較大的發(fā)展 ，城市建設(shè)發(fā)展迅速，各行各業(yè)正呈現(xiàn)出一片蓬勃發(fā)展的勢(shì)頭，特別是市委、政府“北擴(kuò)南移”戰(zhàn)略的實(shí)施，為城南新區(qū)的發(fā)展提供前所未有的政策支持，在市委、政府的支持與關(guān)心下，城市新區(qū)建設(shè)正以飛快地速度崛起，各種辦公樓、高檔住宅、中高檔小區(qū)正如雨后春筍般出現(xiàn)。一個(gè)城市新區(qū)的形成，除了辦公與住宅建筑外，還需有城市配套設(shè)施的建設(shè)方能為新區(qū)人民提供一個(gè)完善的、方便的居住辦公環(huán)境，在這種情況下，學(xué)校、醫(yī)院、市場(chǎng)、超市等建設(shè)已經(jīng)刻不容緩。因此，城南新區(qū) *大市場(chǎng)的建設(shè)由此應(yīng)用而生，并得到了各方的大力支持 與積極響應(yīng)。 2007年 8月， *市 人民政府搬遷建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室 委托我 院 對(duì) * 城南新區(qū) *大市場(chǎng) 新建 工程進(jìn)行可行性論證。我 院 組織專(zhuān)業(yè)技術(shù)力量，對(duì)項(xiàng)目及所在區(qū)域情況進(jìn)行了詳細(xì)調(diào)查、了解和研究，具體分析了項(xiàng)目的可行性和必要性，編制了本項(xiàng)目可行性研究報(bào)告。 *大市場(chǎng)位于 *城南新區(qū)內(nèi)，東鄰洛湛鐵路，南鄰城市支路，西鄰黃泥路 。 總規(guī)劃用地面積 方米。 總建筑面積 方米。 主要建設(shè)鋼結(jié)構(gòu)交易大棚 商業(yè)店鋪 12698平方米 ，商業(yè)住宅 本項(xiàng)目屬于 城市配套設(shè)施 工程，是 促進(jìn) *城市 建設(shè)、 構(gòu)建和諧社會(huì)、確保人民安居樂(lè)業(yè)的惠民工程，受到 *市委、市人民政府和各市直單位的 重視和國(guó)家、地方政策的扶持。 本項(xiàng)目建設(shè)用地為已征城市用地，場(chǎng)地已平整，房屋已拆遷，場(chǎng)址已達(dá)到“七通一平”要求。 場(chǎng)址適宜建設(shè)，其他條件均能滿(mǎn)足建設(shè)的要求 。 本項(xiàng)目總投資 4450 萬(wàn)元， 其中： 前期工程費(fèi)（ 含土地費(fèi)用） 1525萬(wàn)元，建筑安裝工程 2431 萬(wàn)元， 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 100萬(wàn)元，建設(shè)單位管理費(fèi) 81 萬(wàn)元，辦公及生活家具購(gòu)置費(fèi) 10 萬(wàn)元，工器具及生產(chǎn)用具購(gòu)置費(fèi)10萬(wàn)元，其它費(fèi)用 81萬(wàn)元，預(yù)備費(fèi) 212 萬(wàn)元 。 本項(xiàng)目所需投資為 4450萬(wàn)元，資金 全部由業(yè)主單位自籌解決 。 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)詳見(jiàn)下表 1 表 1主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 序 號(hào) 指 標(biāo) 名 稱(chēng) 單位 數(shù) 量 備 注 總用地面積 合 23畝 2 總建筑面積 3 鋼結(jié)構(gòu)交易大棚 4 商業(yè)店鋪 2698 5 商業(yè)住宅 6 建筑基底面積 469 7 建筑密度 % 8 平均層數(shù) 層 9 容積率 % 10 地面停車(chē)位 個(gè) 50 11 非機(jī)動(dòng)車(chē)停放場(chǎng)地 50 究結(jié)論與建議 究結(jié)論 *市 城市總體規(guī)劃和 *市 城南新區(qū) 控制性詳細(xì)規(guī)劃。 位于 *市 城南新區(qū) ， 洛湛鐵路 旁，距火車(chē)站不足 10鄰市 政府 新址，地理位置優(yōu)越，交通便利，配套設(shè)施齊全，項(xiàng)目選址合理。 *市 城市 總體規(guī)劃要求。 程建設(shè)過(guò)程中和建成后的生活污水、廢氣、生活垃圾等，在設(shè)計(jì)時(shí)已充分考慮了其處理措施，對(duì)環(huán)境無(wú)不 良影響。 a. 本項(xiàng)目具有良好的社會(huì)效益，建議政府各級(jí)相關(guān)行政部門(mén)給予大力支持，以使項(xiàng)目早日實(shí)施。 b. 建議認(rèn)真按照建設(shè)程序要求搞好各階段的工作，特別要搞好招投標(biāo)工作和工程質(zhì)量監(jiān)理 ，以保證工程質(zhì)量和工程進(jìn)度。 c. 在工程建設(shè)中，要注意公用、環(huán)保和生活環(huán)境的配套建設(shè)，物業(yè)管理與施工建設(shè)同步進(jìn)行。 d. 工程建設(shè)中，切實(shí)做好節(jié)能、節(jié)地、節(jié)水、節(jié)材工作。 第二章 需求分析 與建設(shè)規(guī)模 析 （ 1） 項(xiàng)目的建設(shè) 是解決城南新區(qū)商貿(mào)市場(chǎng)緊缺問(wèn)題 的 現(xiàn)實(shí) 需要 近幾年來(lái)， *市中心城區(qū)積極推行“北擴(kuò)南移”戰(zhàn)略，“南移”以 新市政府搬遷為重點(diǎn)，建設(shè)城南新區(qū)。城南新區(qū)已與市區(qū)商業(yè)街融為一體。 自從市委市政府在城南新區(qū)落成后，先后又有市審計(jì)局 、國(guó)土局、建設(shè)局、規(guī)劃局、國(guó)稅局、人防辦、 *區(qū)檢察院、龍泉花園、金泉小區(qū)等相繼進(jìn)駐城南，強(qiáng)烈地牽引著市政府的其他職能部門(mén)紛紛搶灘，將形成一個(gè)政治、文化中心。 但是，城南新區(qū)還沒(méi)有形成配套的超市、商場(chǎng)、市場(chǎng)等服務(wù)設(shè)施，給周邊居民特別是已形成的 *安置小區(qū)居民購(gòu)物帶來(lái)了諸多不便，也不利于城南新區(qū)的進(jìn)一步發(fā)展。因此，隨著新區(qū)人口的增多，在城南新區(qū)建設(shè) *大市場(chǎng)勢(shì)在必行。 （ 2） 項(xiàng)目的建設(shè) 有利于加快推進(jìn) *城市建設(shè)、改善人居環(huán)境 *城市是一座新興的工業(yè)城市，號(hào)稱(chēng)“湘中明珠”。 *市地改市后，市委、市政府把城市建設(shè) 作為一項(xiàng)主要工作來(lái)抓，城市建設(shè)有了較大的發(fā)展。近年來(lái)， *中心城區(qū)完成城建投資 20多億元，城市建設(shè)迅猛推進(jìn)，城市面貌不斷改觀，城市功能不斷完善，城市品位不斷提升。人均居住面積、道路面積、公共綠地面積和自來(lái)水普及率均居全省先進(jìn)行列，人居環(huán)境位列全省第二。市本級(jí)建成區(qū)面積達(dá)到 41平方公里，中心城區(qū)新改建城市道路 45條，城市公園、廣場(chǎng) 5 個(gè)，水、電、氣和通訊已能滿(mǎn)足50 萬(wàn)人口的需要。 *市先后被評(píng)為省級(jí)園林城市、省級(jí)衛(wèi)生城市、省級(jí) 文明城市和全國(guó)綠化模范城市。根據(jù) *城市總體規(guī)劃（ 2000 2020年），*城市建設(shè)用地在現(xiàn)有的基礎(chǔ)上采取以向南和東發(fā)展為主、向北和向西發(fā)展為次的發(fā)展策略，重點(diǎn)開(kāi)發(fā)百畝、萬(wàn)寶、西陽(yáng)組團(tuán)，適當(dāng)開(kāi)發(fā)青山、*、碧溪等組團(tuán)。城南百畝組團(tuán)北至湘黔鐵路，東至潭邵高速公路 *連接線(xiàn)，南至孫水河，用地約 7 平方公里，規(guī)劃為高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)和城市公共活動(dòng)新區(qū)。擬建 *大市場(chǎng)屬于百畝組團(tuán)的市場(chǎng)規(guī)劃用地，周邊是*安置小區(qū)，緊鄰城市支路，交通方便，環(huán)境適宜。項(xiàng)目的建設(shè)既能滿(mǎn)足 *安置小區(qū)人民群眾生活需要，又能吸引人氣，進(jìn)一步提升城南商業(yè)氛圍，對(duì)加快 *城市基本功能配套建設(shè)、提高城市品位具有積極的意義，也 是一項(xiàng)利民惠民的工程，是改善城南新區(qū)生活居住和經(jīng)濟(jì)發(fā)展質(zhì)量的需要。 （ 3） 項(xiàng)目的建設(shè) 有利于促進(jìn) *商品貿(mào)易經(jīng)濟(jì)的發(fā)展 2006 年，全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額 元，增長(zhǎng) 增幅比去年同期上升 百分點(diǎn)。分地域看，城鄉(xiāng)市場(chǎng)全面增長(zhǎng)。城市和農(nóng)村分別實(shí)現(xiàn)消費(fèi)品零售總額 比增長(zhǎng) 分行業(yè)看，超市、商場(chǎng)、餐飲生意興旺，元，增長(zhǎng) 住宿餐飲業(yè) 元，增長(zhǎng) 社會(huì)消0 費(fèi)品零售總額 元，增長(zhǎng) 居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)為 從整體看，全市商貿(mào)流通活躍，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的內(nèi)在活力逐步顯現(xiàn)，全市經(jīng)濟(jì)社會(huì)進(jìn)入 了 提速增效發(fā)展的新階段。 近幾年來(lái)， *商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)和商品市場(chǎng)迅速發(fā)展，擴(kuò)大了城市居民就業(yè)，增加了地方財(cái)政收入，完善了中心城市服務(wù)功能，提高了城市品位，有效地促進(jìn)了社會(huì)的繁榮和發(fā)展。隨著 *區(qū)位優(yōu)勢(shì)的凸現(xiàn)，區(qū)域交通建設(shè)的加快，城市功能建設(shè)的不斷完善，*區(qū)域商業(yè)中心的 地位將更加明顯。根據(jù) 2004年 *市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院編制的 *市城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃， 2005 年起， *將規(guī)劃在 *市政府新址西 北側(cè)建設(shè)城南商貿(mào)區(qū)，輻射區(qū)域包括洛湛鐵路以南，孫水河以北，高豐路以東，新星南路以西，約 10平方公里，目標(biāo)顧客為本地居民及休閑、旅游人口，常住人口約 10萬(wàn)人，包括建設(shè) *農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)、 *商業(yè)超市等商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。本項(xiàng)目的建設(shè)符合 *城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃布局，有利于繁榮 *商品流通市場(chǎng)，促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，提高 *區(qū)域中心城市的輻射能力。 （ 4）項(xiàng)目的建設(shè)是增加就業(yè)、促進(jìn)社會(huì)和諧的需要 擬建項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)鋼結(jié)構(gòu)交易大棚、商業(yè)店鋪、商業(yè)住宅及其配套設(shè)施，為開(kāi)展農(nóng)副產(chǎn)品、日常生活用品、服裝、餐飲等商品交易活動(dòng)提供了場(chǎng)地，解決了 *安置小區(qū)及其周邊居民的生活難題；同時(shí)，項(xiàng)目的建1 設(shè)還可提供建筑、倉(cāng)儲(chǔ)、運(yùn)輸、勞務(wù)、貿(mào)易、餐飲等方面的崗位近千個(gè)，為提高社會(huì)勞動(dòng)就業(yè)率做出貢獻(xiàn)。項(xiàng)目的建設(shè)也有利于農(nóng)產(chǎn)品的銷(xiāo)售，增加了農(nóng)民收入。因此，本項(xiàng)目的建設(shè)在創(chuàng)造就業(yè)崗位、促進(jìn)社會(huì)和諧方面具有十分積極的意義。 *城市是一座新興的工業(yè)城市，號(hào)稱(chēng)“湘中明珠”。它到建國(guó)前仍為一個(gè)小商埠，人口僅 2000人左右。建國(guó)以后， *城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入了一個(gè)新的發(fā)展時(shí)期，特別是改革開(kāi)發(fā)以后， 1980 年 *經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)恢復(fù)市建制以來(lái)， *城市發(fā)展日新 月異 。 2006 年底， *城市建設(shè)用地達(dá)到 41平方公里，城市人口達(dá)到 32萬(wàn)，城市基本職能不但是 *區(qū)域的政治、經(jīng)濟(jì)文化中心，而且是湖南省重要的鋼鐵工業(yè)基地及原材料生產(chǎn)基地 ，從過(guò)去一個(gè)名不見(jiàn)經(jīng)傳的小鎮(zhèn)發(fā)展成為一個(gè)規(guī)劃布局比較合理、功能比較齊全、 具有較強(qiáng)吸納力和輻射力的中等城市。 2004 年以來(lái) *相繼躋身省級(jí)園林城市、省級(jí)衛(wèi)生城市、省級(jí)文明城市行列， 2006 年又被評(píng)定為全省第一個(gè)全國(guó)綠化模范城市。 根據(jù) *城市總體規(guī)劃，到 2010 年， *中心 城區(qū)人口規(guī)模為 32萬(wàn)人，規(guī)劃建設(shè)用地 36 平方公里；到 2020 年，城區(qū)人口規(guī)模可達(dá)到 502 萬(wàn)人，規(guī)劃建設(shè)用地 53平方公里。 而目前 *城市建設(shè)用地和城區(qū)人口已實(shí)現(xiàn)了 2010年的規(guī)劃目標(biāo)。 *城市建設(shè)實(shí)施“北擴(kuò)南移”戰(zhàn)略，由“一區(qū)三片三個(gè)組團(tuán)”發(fā)展成為“一區(qū)三片六個(gè)組團(tuán)”，構(gòu)筑“組團(tuán)布局，山水相間，城鄉(xiāng)交融，共為一體”的山水園林城市空間形態(tài)?！耙粎^(qū)三片”即城市中心區(qū)和城西北的青山、 *片，城南的百畝、萬(wàn)寶片，城東的西陽(yáng)、碧溪片；“六個(gè)組團(tuán)”即青山、 *、百畝、萬(wàn)寶、西陽(yáng)、碧溪組團(tuán)。 隨著 *市委、政府及眾多市直機(jī)關(guān)辦公新址的開(kāi)發(fā)建設(shè)，城南新區(qū)已成為一塊新的投資熱土， 城市道路 、市民公園、高尚小區(qū)建設(shè)如火如荼，人口日益增多， 按照未來(lái)十年的遠(yuǎn)景規(guī)劃，城南新區(qū)常駐人口將突破 10萬(wàn)，年總消費(fèi)量達(dá) 20 億元以上。 人口的增長(zhǎng)，帶來(lái)了大量的商機(jī)。為滿(mǎn)足新區(qū)人口的消費(fèi)需要， 按每 1務(wù)半徑設(shè)置一處農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)進(jìn)行布局 的要求， 急需配套建設(shè)城市貿(mào)易市場(chǎng)。 內(nèi)容 擬建 *大市場(chǎng) 規(guī)劃用地面積 方米， 建筑基地面積 6469平方米， 總建筑面積 方米， 主要 建設(shè) 內(nèi)容為： 鋼結(jié)構(gòu)交易大棚 方米，商業(yè)店鋪 12698平方米，商業(yè)住宅 方米，3 地面停車(chē)位 50個(gè)，非機(jī)動(dòng)車(chē)停放場(chǎng)地 650平方米。 見(jiàn)表 2 表 2 建設(shè)規(guī)模 及內(nèi)容 序 號(hào) 指 標(biāo) 名 稱(chēng) 單位 數(shù) 量 備 注 總用地面積 23畝 2 總建筑面積 3 鋼結(jié)構(gòu)交易大棚 4 商業(yè)店鋪 2698 5 商業(yè)住宅 6 建筑基底面積 469 7 建筑密度 % 8 平均層數(shù) 層 9 容積率 % 10 地面停車(chē)位 個(gè) 50 11 非機(jī)動(dòng)車(chē)停放場(chǎng)地 50 4 第 三 章 場(chǎng)址 選擇 *大市場(chǎng)位于 *城南新區(qū)內(nèi)，東鄰洛湛鐵路，南鄰城市支路，西鄰黃泥路、規(guī)劃地塊地勢(shì)平坦，形狀呈三角形，周?chē)鸀?*安置小區(qū)，市場(chǎng)服務(wù)人口達(dá)數(shù)萬(wàn)人，距離湘中大道約 1公里，地 理 位置優(yōu)越，交通方便。 本項(xiàng)目建設(shè)用地為已征城市用地，屬 *市政府搬遷辦公室所有。且在城南新區(qū)控規(guī)中亦規(guī)劃為市場(chǎng)用地，場(chǎng)地已平整，房屋已拆遷 ，場(chǎng)址已達(dá)到“七通一平”要求?？傄?guī)劃用地 5 貌條件 規(guī)劃用 地塊原為荒山，高差與現(xiàn)狀地坪標(biāo)高約 20 米，隨著城南新區(qū)的開(kāi)發(fā)，地塊現(xiàn)狀荒山基本已被推平，場(chǎng)地較為平坦，從地塊區(qū)域看，*大市場(chǎng)南面與西面均是 *安置小區(qū)，北面不遠(yuǎn)則是洛湛鐵路，地塊現(xiàn)狀已通水、通電、通路，前期工作基本已完成，施工條件尚好。 *市地處湖南省中部，漣水中游，湘黔、婁邵鐵路交匯處。位于東徑1105324至 112742，北緯 273546至 275831，其 東西橫跨 北縱長(zhǎng) 里，土地總面積 430平方公里。 市區(qū)地形主要為崗巒起伏的丘陵地形及河流的沿岸面積狹窄的平坦階地地形。地勢(shì)由西南向東北傾斜，北部是雪峰余脈東延尾部中低山區(qū)，峰巒迭障。最高的洪家山主峰海拔 ，西部和南部丘、崗高踞，中部溪河合流，水系歸一向東，崗平寬闊，東部西陽(yáng)鄉(xiāng)吉祥寺海拔最低為 85米，境內(nèi)相對(duì)高差為 市平均海拔高 185 米。 本區(qū)屬典型的中亞熱帶季風(fēng)濕潤(rùn)氣候區(qū)，多年最高氣溫為 最低氣溫為 9，年平均氣溫為 最高月平均氣溫 最6 低月平均氣溫 年最大降雨量 米，最小降雨量 米，多年平均降雨量 1322毫米；年平均降雨日為 148天，最多的年達(dá) 180天，少至 126 天，多年相對(duì)濕度