) ) ) )悟金色華府國際酒店項目 目錄 ) ) ) ) v 頁 目 錄 第一章 總 論 . 1 目概況 . 1 究范圍及主要編制依據(jù) . 1 研報告主要結(jié)論 . 2 第二章 項目建設(shè)的背景與必要性 . 7 目建設(shè)的背景 . 7 目建設(shè)的必要性 . 10 第三章 項目區(qū)域概況 . 12 悟縣概況 . 12 體規(guī)劃概要 . 14 第四章 需求分析與建設(shè)規(guī)模 . 16 求分析 . 16 設(shè)內(nèi)容及規(guī)模 . 21 第五章 建設(shè)場地及建設(shè)條件 . 22 設(shè)場地 . 22 設(shè)條件 . 22 程前期工作情況 . 24 第六章 土建工程方案 . 25 計依據(jù) . 25 平面設(shè)計 . 25 ) ) ) )悟金色華府國際酒店項目 目錄 ) ) ) ) v 頁 筑設(shè)計 . 27 構(gòu)設(shè)計 . 30 第七章 安裝工程方案 . 33 水排水設(shè)計 . 33 氣設(shè)計 . 36 通空調(diào)設(shè)計 . 37 電設(shè)計 . 42 電設(shè)計 . 46 第八章 消防設(shè)計 . 51 體消防 . 51 筑消防 . 51 防給水 . 52 防暖通設(shè)計 . 56 氣消防 . 57 第九章 節(jié)能節(jié)水 . 61 計依據(jù) . 61 筑節(jié)能 . 61 氣節(jié)能 . 61 通節(jié)能 . 61 水措施 . 62 第十章 安全與衛(wèi)生 . 63 全保護 . 63 ) ) ) )悟金色華府國際酒店項目 目錄 ) ) ) ) v 頁 生防疫 . 65 第十一章 環(huán)境影響分析 . 66 工期影響分析 . 66 成后影響分析 . 67 境評價結(jié)論 . 68 第十二章 項目實施進度 . 69 目實施內(nèi)容和建設(shè)階段 . 69 設(shè)工期安排 . 69 第十三章 招標方案 . 71 標范圍及招標組織形式 . 71 標方式 . 71 投標相關(guān)要求 . 72 標委員會的人員組成和資格要求 . 73 標備案 . 73 第十四章 投資估算及資金籌措 . 74 資估算的依據(jù)及說明 . 74 資估算 . 74 目總投資及單方造價 . 74 金來源 . 75 金使用計劃 . 75 第十五章 財務(wù)分析 . 76 務(wù)分析的依據(jù)和方法 . 76 ) ) ) )悟金色華府國際酒店項目 目錄 ) ) ) ) ，共 v 頁 礎(chǔ)數(shù)據(jù) . 76 務(wù) 規(guī)模 . 77 產(chǎn)成本估算 . 77 業(yè)收入與稅金估算 . 78 務(wù)分析 . 79 務(wù)分析結(jié)論 . 81 第十六章 項目建設(shè)組織與管理 . 82 目組織機構(gòu) . 82 程質(zhì)量管理 . 82 務(wù)管理 . 82 度管理 . 82 第十七章 風(fēng)險分析及對策 . 84 資估算的風(fēng)險 . 84 設(shè)資金斷檔風(fēng)險 . 84 售風(fēng)險 . 84 第十八章 社會評價 . 86 目的社會影響分析 . 86 項目關(guān)系密切的主要群體分析 . 86 要社會效益分析 . 87 面影響與對策 . 87 目與所在地相互適應(yīng)性分析 . 87 會評價結(jié)論 . 87 ) ) ) )悟金色華府國際酒店項目 目錄 ) ) ) ) v 頁，共 v 頁 第十九章 結(jié)論與建議 . 88 論 . 88 議 . 88 附表： 附表 1： 借款還本付息計 算 表 附表 2： 營業(yè)收入、營業(yè)稅金及附加估算表 附表 3： 總成本費用估算表 附表 4： 利潤及利潤分配表 附表 5： 項目投資現(xiàn)金流量表（全部投資） 附表 6： 全部財務(wù)計劃現(xiàn)金流量表 附圖： 項目總平面布置圖 大悟金色華府國際酒店項目 第 1頁，共 96頁 第一章 總 論 目概況 目名稱： 大悟金色華 府國際酒店項目 目性質(zhì)： 新建 設(shè)地點： 大悟縣 興悟北路小區(qū)，北臨京珠連絡(luò)線，西臨興悟北路 。 介 ： 項目業(yè)主 大悟華成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，是大悟縣委、縣政府招商引進的重點企業(yè)。法人代表陳銀波，男， 45歲，大專文化，經(jīng)濟師。 1982年至 1993年在鄂州市農(nóng)工商總公司任商場經(jīng)理， 1993年至 1999年在鄂州市地方志辦公室工作， 2000年至2008 年在鄂州市興盛源房地產(chǎn)公司任總經(jīng)理，現(xiàn)任大悟華成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司執(zhí)行董事、總經(jīng)理。 究范圍及主要編制依據(jù) 究范圍 我公司受 大悟華成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 委托，對 大悟金色華府國際酒店建設(shè)項目 進行可行性研究并提交 可行性研究 報告，其主要研究范圍包括：項目建設(shè)的背景與必要性、建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模、建設(shè)方案、投資估算及資金籌措、 財務(wù)分析、環(huán)境影響分析、 社會影響分析、 結(jié)論與建議等。 要編制依據(jù) 大悟金色華府國際酒店項目 第 2頁，共 96頁 1、大悟華成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司關(guān)于本項目申請報告的委托書； 2、國家和地方以及酒店行業(yè)的建設(shè)政策、法令和法規(guī)； 3、大悟縣國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年計劃綱要； 4、大悟縣土地及規(guī)劃管理部門簽發(fā)的有關(guān)項目用地土地預(yù)審意見書、 規(guī)劃設(shè)計條件等； 5、國家發(fā)展和改革委員會、建設(shè)部頒布的建設(shè)項目經(jīng)濟審評方法與參數(shù) (第三版 )及建設(shè)部有關(guān)設(shè)計規(guī)范、標準； 6、根據(jù)項目需要進行調(diào)查和收集的設(shè)計基礎(chǔ)資料，以及大悟華成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司提供的有關(guān)技術(shù)、經(jīng)濟資料。 研報告主要結(jié)論 目建設(shè)必要性 地處鄂北門戶的大悟縣，北眺中原大地，南瞰江漢平原， 107國道、京廣鐵路擦肩而過，橫穿全境的京珠高速公路和大安線、黃土線、宋長線以及正在建設(shè)的石武高速鐵路等交通網(wǎng)絡(luò)使大悟的交通四通八達。 優(yōu)越的地理位置和不斷改善的投資環(huán)境，使大悟 縣的經(jīng)濟迅速發(fā)展。同時，由于這兩年縣政府加大了招商引資力度，一大批國內(nèi)外客商紛紛來灌投資，伴隨著經(jīng)濟開發(fā)區(qū)迅速崛起，風(fēng)景旅游區(qū)的不斷開發(fā)，越來越多的外來人口涌向大悟，這對本來就比較薄弱的大悟服務(wù)業(yè)是一種考驗，是挑戰(zhàn)也是機遇，因此建造能夠提供高質(zhì)量服務(wù)的四星級酒店已是勢在必行。 其必要性主要體現(xiàn)在： 大悟金色華府國際酒店項目 第 3頁，共 96頁 1、 項目的實施 是提升對外開放和經(jīng)濟發(fā)展的需要。 2、 項目的實施 有利于 大悟縣整體 經(jīng)濟 目標的實現(xiàn) 。 3、 項目的實施是 提升大悟旅游服務(wù)設(shè)施和完善城市服務(wù)功能的需要 。 設(shè)內(nèi)容及規(guī)模 項目占地 21730平方米，是一座集酒店、會議、餐飲及娛樂為一體的綜合性建筑，建筑高度 50米 12層，并在項目空地東北角設(shè)有職工宿舍。 總建筑面積 16300，其中：地上建筑面積 14720，地下建筑面積 1180，配套設(shè)施 400。 期安排 根據(jù)建筑工程的相關(guān)定額和類似工程，建設(shè)項目實施計劃視工作順序及資金組織情況，建設(shè)期預(yù)計 18個月， 即 2010年 4月 2011年10月。 資估算、資金來源及使用計劃 1、投資估算 大悟金色華府國際酒店項目 總投資 10000萬元，其中：第一部分建筑工 程費用為 2874 萬元，第二部分 酒店設(shè)備及工、器具購安裝費5184萬元，第三部分 其他費用為 備費為 建設(shè)期利息 117 萬元，流動資金 元 。按總建筑面積 16300 平方米進行分攤，單方造價 平方米。 2、資金來源 項目總投資 10000萬元， 其中 業(yè)主自籌 7000萬元，銀行貸款 3000大悟金色華府國際酒店項目 第 4頁，共 96頁 萬元 。 要技術(shù)經(jīng)濟指標 表 1要技術(shù)經(jīng)濟指標 序號 項目 數(shù)量 1 建設(shè)指標 上總建筑面積（） 14720 下總建筑面積（） 1180 套設(shè)施（） 400 房數(shù)（間） 110 車位（輛） 70 筑層數(shù)（層） 12 筑高度（米） 50 2 經(jīng)濟指標 投資（萬元） 10000 一部分工程建設(shè)費用（萬元） 2874 二部分酒店設(shè)備及工、器具購置安裝費（萬元） 5184 三部分其他費用（萬元） 預(yù)備費（萬元） 建設(shè)期利息 117 動資金（萬元 ） 潤指標 產(chǎn)量收入（萬元） 達產(chǎn)量總利潤（萬元） 達產(chǎn)量凈利潤（萬元） 總投資收益率（ %） 全部投資內(nèi)部收益率 所得稅前（ %） 得稅后（ %） 投資回收期 所得稅前（年） 悟金色華府國際酒店項目 第 5頁，共 96頁 所得稅后（年） 凈現(xiàn)值 所得稅前（萬元） 得稅后（萬元） 結(jié)論與建議 該項目建成后將成為大悟縣委縣政府定點接待單位和會議中心，項目的建設(shè)對于完善大悟縣旅游服務(wù)設(shè)施，擴大旅游接待能力，提升對外開放形象，對于推動大悟縣旅游經(jīng)濟的發(fā)展等均有重要的意義。 項目建設(shè)符合大悟縣城市總體規(guī)劃、大悟縣旅游產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，對于推動大悟縣經(jīng)濟的發(fā)展有重要的作用，得到了大悟縣各界的大力支持。 項目建設(shè)條件良好，方案科學(xué)、可行，投資估算較為準確，資金來源可靠，能夠保障項目順利實施。大悟縣旅游產(chǎn)業(yè)有巨大的發(fā)展前景，項目建設(shè)市場空間廣闊。 項目建設(shè)經(jīng)濟效益明顯，全部投資內(nèi)部收益率所得稅前 所得稅后 投資回收期：所得稅前 ，所得稅后 現(xiàn)值：所得稅前 元，所得稅后 元。達產(chǎn)年利潤總額： 元；達產(chǎn)年凈利潤： 元；總投資收益率： 項目各效益指標滿足投資預(yù)期要求。 從項目經(jīng)濟分析來看，該工程項目各項經(jīng)濟指標均超過規(guī)定要求。項目經(jīng)濟效益較好，具有良好的財務(wù)生存能力，同時具有較強的抗風(fēng)險能力，投資項目從地方和企業(yè)發(fā)展的角度來看是可行的，在經(jīng)濟上是合理的。從宏觀角度考察，投資符合國家投資發(fā)展政策，具有良好的社 會效益，從總體上評價，項目投資可行。 大悟金色華府國際酒店項目 第 6頁，共 96頁 項目進行酒店建設(shè)，對于完善大悟縣旅游服務(wù)設(shè)施，擴大旅游接待能力，提升對外開放形象，對于推動大悟縣旅游經(jīng)濟的發(fā)展等均有重要的意義。 項目建設(shè)條件具備，社會效益明顯，是十分必要和可行的。 建議大悟縣發(fā)展和改革局批準本可行性研究報告，以利于項目盡早組織實施。 大悟金色華府國際酒店項目 第 7頁，共 96頁 第二章 項目建設(shè)的背景與必要性 目建設(shè)的背景 009年經(jīng)濟分析 從已公布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看， 2009 年大悟國民經(jīng)濟繼續(xù)保持在高位運行，國民經(jīng)濟保持穩(wěn)健增長的態(tài)勢。全縣經(jīng)濟總量繼續(xù)加大，各項主 要指標實現(xiàn)較好的增長，生產(chǎn)、消費和需求比較協(xié)調(diào)，總體運行形勢良好。主要表現(xiàn)在： 1、生產(chǎn)總值規(guī)模繼續(xù)擴大，增長速度再創(chuàng)新高。 2、工業(yè)生產(chǎn)繼續(xù)快速增長，主導(dǎo)地位不斷增強。 3、市場消費繁榮，零售總額穩(wěn)增。 4、社會消費品零售總額累計完成 累計增幅與去年同期持平； 5、出口逐月回升，增速明顯加快； 6、市場物價微升，職工居民收入有所增加； 7、財政金融保持穩(wěn)定，存差略有擴大； 8、企業(yè)景氣上升，信心指數(shù)提高。 大悟金色華府國際酒店項目 第 8頁，共 96頁 3%均入住率 73%99年 2000年 01年 02年 03年 04年 05年 06年 07年1、從 2003 年低谷期開始，大悟縣酒店的入住率逐年提升，在2007年達到階段性頂峰； 2、 2003 年大悟縣酒店的入住率和 2002 年相比有較大幅度的下降，其原因是受到 010年酒店整體經(jīng)濟預(yù)測及分析 進入 2010年，大悟酒店業(yè)市場持續(xù)向好， 1 4月酒店開房率均超過去年同期水平，“五一”長假期間，大悟縣酒店開房率更高達 85%以上。具體表現(xiàn)如下： 1、隨著融入武漢城市圈步伐逐步加快人，大悟已逐漸建設(shè)成為武漢市的后花園，五一由原來的長假變 為小長假，居民不宜遠行，不少武漢市民駕車來大悟進行農(nóng)業(yè)觀光，客觀上增加游客數(shù)量。 2、宏觀調(diào)控政策將“有控有擴”：從內(nèi)需結(jié)構(gòu)來看，控制局部過熱的投資需求，擴大消費需求；從投資結(jié)構(gòu)看，對局部過熱的行業(yè)投資、高消耗高污染投資，對各地形象工程、高檔住宅等投資要調(diào)控，而對農(nóng)業(yè)、能吸納就業(yè)的第三產(chǎn)業(yè)以及各種社會事業(yè)的投資，仍在擴大悟金色華府國際酒店項目 第 9頁，共 96頁 大； 3、經(jīng)過近幾年的宣傳，大悟縣的旅游和酒店業(yè)在大悟縣政府扶持旅游業(yè)的政策影響及經(jīng)濟高速增長推動下，酒店入住率迅速上升，行業(yè)步入快速運行軌道。 1、入住 率分析 2007 年大悟縣酒店的年入住率仍然達 64，經(jīng)營情況良好，星級酒店的年入住率也在 70 90之間浮動。一般旅游區(qū)的度假型酒店相對市區(qū)的商務(wù)型酒店的平均入住率要低，其主要原因是旅游淡旺季的影響造成其入住率的不穩(wěn)定。 2、酒店規(guī)模分析 不同區(qū)域的酒店在經(jīng)營規(guī)模上也有所不同，一般在旅游區(qū)的酒店經(jīng)營規(guī)模較小，經(jīng)營面積不超過 4000平方米，樓層