老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理存在的問題與對(duì)策【摘要】研究政府在老舊小區(qū)物業(yè)管理方面存在的問題，可以從宏觀地角度解決物業(yè)管理在老舊小區(qū)中遇到的政策、法規(guī)等問題，特別是基層管理部門，經(jīng)常解決物業(yè)公司與小區(qū)業(yè)主的糾紛，十分清楚其產(chǎn)生矛盾的地方，能夠準(zhǔn)確地制定政策來(lái)解決矛盾，改善老舊小區(qū)物業(yè)管理；物業(yè)公司是直接的管理者，直接對(duì)小區(qū)物業(yè)進(jìn)行管理，研究物業(yè)公司在老舊小區(qū)物業(yè)管理方面遇到的困難與難題，能夠更好更有效地管理小區(qū)物業(yè)，實(shí)實(shí)在在地為小區(qū)業(yè)主們服務(wù)；小區(qū)業(yè)主，是小區(qū)物業(yè)管理的受益者，通過對(duì)業(yè)主在小區(qū)物業(yè)管理中提出的問題與不足的研究，可以了解業(yè)主真正的需求，從而不斷提高物業(yè)管理水平。通過對(duì)以上的研究，從而推進(jìn)城市老舊住宅小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理?！娟P(guān)鍵詞】 物業(yè)管理，老舊住宅小區(qū)，問題，對(duì)策，物業(yè)公司 2012年12月16日中午12點(diǎn)10分，寧波市江東區(qū)徐戎三村的一棟居民樓突然發(fā)生倒塌，事故造成1死1傷，附近400多位居民被迫疏散。令人驚訝的是，這棟倒塌的樓房，只有23年的房齡。為何只有短短23年房齡的房子會(huì)突然發(fā)生倒塌。這其中存在著哪些問題，值得我們?nèi)チ私?、去解決。一、城市老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀（一）硬件設(shè)施不到位(1)老住宅小區(qū)硬件設(shè)施嚴(yán)重不足，配套不到位，已經(jīng)形成了歷史欠賬，加上過去住宅建設(shè)一直是重建設(shè)輕管理，長(zhǎng)期失管失修，造成道路破損、下水道堵塞等問題嚴(yán)重。在轉(zhuǎn)入社區(qū)管理和物業(yè)公司管理時(shí)，由于與原來(lái)的建設(shè)、管理單位交接不規(guī)范，導(dǎo)致房屋維修基金難落實(shí)使房屋維修難，也使小區(qū)管理成為群眾投訴的熱點(diǎn)問題。(2)隨著城市建設(shè)的發(fā)展和居民生活水平的不斷提高，各種類型的車輛越來(lái)越多，特別是私人轎車數(shù)量飛速增長(zhǎng)，停車位數(shù)量無(wú)法適應(yīng)汽車增長(zhǎng)的需求。老住宅小區(qū)建設(shè)時(shí)基本沒有配置專門的停車位，更別說(shuō)是那些成本較高的地下車庫(kù)了。這導(dǎo)致很多小區(qū)大量存在占行車道，人行道，小區(qū)走道，綠地停車和違章停車等行為。造成了“無(wú)車人”與“有車人”的利益沖突和糾紛投訴，影響了社會(huì)公平和居住環(huán)境，加劇了交通擁堵，惡化了生活居住回家，給防災(zāi)，安全帶來(lái)一定的隱患。（二）居住人群分析老住宅小區(qū)居住人群主要分三類：(1)老住宅小區(qū)居住的很多是老人，他們的收入低，經(jīng)濟(jì)承受能力差。即使收入可觀的老人，他們也不理解物業(yè)管理是有償服務(wù)行為，物業(yè)管理在中國(guó)發(fā)展起來(lái)正真算起來(lái)也就十幾年而已，老住宅小區(qū)業(yè)主享受物業(yè)管理服務(wù)需要付費(fèi)的觀念還沒有形成，房屋的維護(hù)保養(yǎng)，小區(qū)的綠化、衛(wèi)生、安保等工作都成了業(yè)主自己的事情，而要請(qǐng)人維護(hù)卻需要付費(fèi)，這種觀念還沒有完全轉(zhuǎn)變過來(lái)。長(zhǎng)期計(jì)劃經(jīng)濟(jì)下的觀念已經(jīng)根深蒂固，把物業(yè)管理當(dāng)作一種服務(wù)性消費(fèi)來(lái)支出還是有待時(shí)日。 (2)老住宅小區(qū)居住的另一類人則是下崗工人或是病人等社會(huì)弱勢(shì)群體，他們收入低下，家庭負(fù)擔(dān)重，經(jīng)濟(jì)壓力大，根本無(wú)法承受物業(yè)管理費(fèi)，更是不理解物業(yè)管理收費(fèi)這一觀念。所以即使有物業(yè)管理愿意接收老住宅小區(qū)，進(jìn)行管理，卻也因?yàn)橐恢睙o(wú)法收取物業(yè)費(fèi)，而入不敷出，使得物業(yè)管理公司對(duì)于小區(qū)的維護(hù)只能是有心無(wú)力了，這使得一部分已經(jīng)交納物業(yè)費(fèi)的業(yè)主的利益受到影響，業(yè)主對(duì)物業(yè)公司失去信心，不愿再交物業(yè)費(fèi)。（3）再有居住在老住宅小區(qū)的第三類人是一下外來(lái)的打工人員。他們一般是租來(lái)臨時(shí)居住的，很多人在承租房屋的時(shí)候并沒有跟業(yè)主談好物業(yè)管理費(fèi)有誰(shuí)來(lái)交著一事情，雙方相互推托，誰(shuí)也不愿意繳納。即使當(dāng)時(shí)談妥，他們也會(huì)相互推托。承租人認(rèn)為反正房屋不是自己的，租賃期滿就會(huì)搬走，房屋的問題又不是自己的問題，物業(yè)費(fèi)自然不會(huì)交；而原有業(yè)主的認(rèn)為反正不是自己在住，自己人沒在，物業(yè)也找不到自己拿錢，要斷水?dāng)嚯姼约阂矝]關(guān)系。由于老住宅小區(qū)居住人群的特點(diǎn)，使得收取物業(yè)管理費(fèi)難，從而沒有物業(yè)管理公司愿意接收，即使接收了管理起來(lái)也十分困難。現(xiàn)在一些老住宅小區(qū)要不就是沒有物業(yè)管理，要不就是一些國(guó)有單位在管理，卻一直在虧損，需要國(guó)家補(bǔ)助。所以很多房屋，小區(qū)設(shè)施的問題得不到很好的解決。二、城市老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理對(duì)策由于老住宅小區(qū)是當(dāng)前物業(yè)管理的難點(diǎn)和重點(diǎn)，也是過去在城市規(guī)劃、基層設(shè)施建設(shè)中欠賬較多的區(qū)域，對(duì)物業(yè)管理或社區(qū)來(lái)說(shuō)，難以依賴自身努力承擔(dān)起老住宅小區(qū)物業(yè)管理真正改觀的重任，為此，對(duì)老住宅小區(qū)物業(yè)管理需要出臺(tái)更多的扶持政策。（1）面對(duì)老舊住宅小區(qū)，政府應(yīng)投入更多的資金支持，改善小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施狀況，一方面可以依靠舊城改造逐步淘汰一批居住條件差的老房子，改善居民居住環(huán)境。這點(diǎn)上目前杭州市、寧波市政府已經(jīng)在加快實(shí)施。另一方面，對(duì)目前還不能拆遷的老住宅，只能依靠大量財(cái)政資金的投入加以改造，為老住宅小區(qū)推行物業(yè)管理提供“硬件”環(huán)境和條件。（2）對(duì)于進(jìn)入老住宅區(qū)進(jìn)行管理的物業(yè)公司進(jìn)行補(bǔ)助，管轄小區(qū)經(jīng)測(cè)算所需管理費(fèi)，用在合理收費(fèi)基礎(chǔ)上，不足部分有政府財(cái)政給予補(bǔ)貼?？刹捎脤?duì)參考老住宅小區(qū)管理的物業(yè)公司每年劃撥一定的物業(yè)管理費(fèi)進(jìn)行補(bǔ)助的方式，用于彌補(bǔ)各企業(yè)的經(jīng)營(yíng)虧損。為確保補(bǔ)助資金的來(lái)源，可在房屋維修基金或者在新建小區(qū)的配套費(fèi)中劃撥，還可以通過財(cái)政撥款，建立老住宅物業(yè)管理補(bǔ)助專項(xiàng)基金等多種渠道來(lái)加以落實(shí)。（3）國(guó)家應(yīng)加快出臺(tái)老住宅小區(qū)物業(yè)管理稅收減免等優(yōu)惠政策，切實(shí)減輕物業(yè)管理單位負(fù)擔(dān)。物業(yè)管理屬于微利性性質(zhì)，同事也承擔(dān)了一定的社會(huì)職能，為下崗工人和生活困難人員提供了就業(yè)機(jī)會(huì)。目前因收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低和收繳率低的原因，經(jīng)營(yíng)狀況不佳，但各種稅費(fèi)都按普通的企業(yè)一樣收取，嚴(yán)重影響了物業(yè)管理企業(yè)管理老舊住宅小區(qū)的信心，建議出臺(tái)對(duì)老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理公司稅收減免的優(yōu)惠政策。（4） 對(duì)于經(jīng)濟(jì)實(shí)在有困難的低保戶，實(shí)行費(fèi)用補(bǔ)貼。在低保戶人群比較集中的老住宅小區(qū)應(yīng)有街道出面，在條件允許下盡可能地展開一些最基本的物業(yè)管理服務(wù)，如清潔衛(wèi)生、房屋維修、保安巡邏。對(duì)于生活確有困難的低保戶，可在其低保工資中增加物業(yè)管理費(fèi)補(bǔ)貼，以減輕生活負(fù)擔(dān)。同時(shí)，建議民政部門，將低保戶的房屋維修納入慈善基金開支范圍，切實(shí)解決其房屋維修難的問題。（5）多方籌集資金，做好老住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施的整治工作，每年重點(diǎn)改造幾個(gè)小區(qū)，逐年分批進(jìn)行，改善老舊住宅的面貌，同時(shí)整管結(jié)合，在整治時(shí)同步成立業(yè)主委員會(huì)，特別對(duì)目前的“三無(wú)小區(qū)”可由附近的社區(qū)或物業(yè)公司實(shí)施管理，政府給予管理的社區(qū)或物業(yè)公司補(bǔ)貼，擴(kuò)大物業(yè)管理覆蓋面。結(jié)語(yǔ)老住宅區(qū)普遍缺乏物業(yè)管理用房，不僅給日常管理帶來(lái)不便，而且加大了物管企業(yè)的成本支出。物業(yè)管理用房是實(shí)施物業(yè)管理活動(dòng)最基本的條件之一。通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，由于歷史原因，物管企業(yè)在接管老住宅區(qū)時(shí)基本沒有配備物業(yè)管理用房，如何解決管理用房，已成為接管老住宅區(qū)的物業(yè)管理企業(yè)必須面對(duì)的問題之一。通過本文分析，我們經(jīng)過討論提出以下幾點(diǎn)建議與對(duì)策：1、加強(qiáng)政府管理和引導(dǎo)，完善物業(yè)管理法制建設(shè)。在已制定的物業(yè)管理?xiàng)l例基礎(chǔ)上，進(jìn)一步出臺(tái)更加完善可操作性的實(shí)施細(xì)則，明確政府部門、開發(fā)企業(yè)、物業(yè)公司和業(yè)主各方的責(zé)任、權(quán)力和義務(wù)；深入宣傳相關(guān)法律法規(guī)，讓廣大業(yè)主了解物業(yè)管理的重要性，履行相關(guān)義務(wù)，積極配合物業(yè)企業(yè)做好管理工作，同時(shí)也要善于運(yùn)用法律武器維護(hù)自己的合法權(quán)益；進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)企業(yè)工作行為方式，完善招投標(biāo)制度建設(shè)，引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，把優(yōu)秀物業(yè)管理企業(yè)引進(jìn)來(lái)，以改變物業(yè)從業(yè)人員素質(zhì)差，服務(wù)不規(guī)范，專業(yè)性不強(qiáng)，企業(yè)運(yùn)作透明度不夠的落后狀況。2、提高業(yè)主意識(shí)，加快業(yè)主委員會(huì)制度規(guī)范化。相關(guān)部門要指導(dǎo)業(yè)主選出真正能夠代表業(yè)主利益、熱心公益事業(yè)、有一定知識(shí)水平的人員主持、參與業(yè)主委員會(huì)工作，能夠在物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間起到橋梁作用，建立業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的信任。業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司簽訂物業(yè)管理委托服務(wù)合同，仔細(xì)斟酌條款，確定服務(wù)項(xiàng)目和服務(wù)費(fèi)價(jià)格，并定期召開業(yè)主大會(huì)，監(jiān)督經(jīng)費(fèi)使用情況，受理業(yè)主投訴。3、嚴(yán)格把好小區(qū)驗(yàn)收關(guān)。開發(fā)商遺留問題日漸成為新建小區(qū)的物業(yè)管理難點(diǎn)。小區(qū)竣工驗(yàn)收時(shí)，相關(guān)部門要嚴(yán)把房屋、配套設(shè)施、水電氣等質(zhì)量關(guān)；要監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時(shí)必須履行的程序，堅(jiān)決避免一些物業(yè)企業(yè)因盲目擴(kuò)大管量而草率接管，為日后正常運(yùn)轉(zhuǎn)和自我發(fā)展留下隱患。有關(guān)部門要加大對(duì)老舊小區(qū)物業(yè)管理規(guī)劃和投資力度，努力提高車棚、綠化、封閉等相關(guān)配套設(shè)施建設(shè)；物業(yè)管理企業(yè)要與社區(qū)緊密結(jié)合，加強(qiáng)對(duì)弱勢(shì)居民的扶助。參考文獻(xiàn)1 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