1,物業(yè)法律法規(guī),2,主要概念定義1、什么是物業(yè)？物業(yè)是指已經(jīng)建成并投入使用的各類房屋及其與之配套的設(shè)備、設(shè)施和場地。,3,物業(yè)管理和物業(yè)服務(wù)物權(quán)法（2007.10.1）第七十條業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。（建筑物區(qū)分所有權(quán)）第八十一條業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。對(duì)建設(shè)單位聘請(qǐng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主有權(quán)依法更換。（業(yè)主行使管理權(quán)的方式）第八十二條物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人根據(jù)業(yè)主的委托管理建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施，并接受業(yè)主的監(jiān)督。（物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理中的地位）,4,物業(yè)管理?xiàng)l例（2007.10.1）第二條本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。,5,2、物業(yè)管理和物業(yè)服務(wù)的區(qū)別？1）“物業(yè)管理”與“物業(yè)服務(wù)”是兩個(gè)不同的概念。“物業(yè)管理”是業(yè)主自主管理自己不動(dòng)產(chǎn)的民事活動(dòng)，其權(quán)利來源于建筑物區(qū)分所有權(quán)?！拔飿I(yè)服務(wù)”是專業(yè)公司或者管理人受業(yè)主委托，為業(yè)主的不動(dòng)產(chǎn)管理提供的有償服務(wù)。2）物業(yè)管理的核心是業(yè)主自治：業(yè)主是物業(yè)管理的主體。物業(yè)服務(wù)企業(yè)、其他管理人是服務(wù)提供者；政府是指導(dǎo)監(jiān)督者，它們都不是物業(yè)管理的主體。3）物業(yè)管理的對(duì)象是建筑物及其附屬設(shè)施，不應(yīng)涉及對(duì)人的管理。,6,4）物業(yè)管理的內(nèi)容：物權(quán)法規(guī)定為“管理建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施”；物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定為“按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序”。5）“相關(guān)秩序”涉及人的行為的管理，包括傾倒垃圾、違章停車、違章建筑、違反消防管理、妨害公共安全、侵犯人身與財(cái)產(chǎn)等，這些都是公法管制的內(nèi)容，屬于政府的管理職責(zé)。物業(yè)管理人只能起到報(bào)告、協(xié)助的作用，而不可能承擔(dān)管理的職責(zé)。,7,物業(yè)服務(wù)中的主要法律主體,物業(yè)服務(wù)企業(yè),建設(shè)單位,業(yè)主委員會(huì),業(yè)主,8,物業(yè)服務(wù)中的幾個(gè)相關(guān)文件,1、物業(yè)服務(wù)合同或前期物業(yè)服務(wù)合同區(qū)別：第一，合同主體不同。前期物業(yè)服務(wù)合同的委托方是建設(shè)單位；物業(yè)服務(wù)合同的委托方是業(yè)主委員會(huì)。第二，合同的內(nèi)容不同。前期物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容具有特殊性。除規(guī)定日常物業(yè)服務(wù)內(nèi)容外，還應(yīng)當(dāng)針對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的早期介入、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的承接查驗(yàn)、開發(fā)建設(shè)遺留問題的解決、保修責(zé)任以及入住管理服務(wù)等內(nèi)容作出規(guī)定；物業(yè)服務(wù)合同則主要對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的房屋及附屬設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、管理以及環(huán)境衛(wèi)生和公共秩序的維護(hù)活動(dòng)作出約定。第三、存在階段不同。前期物業(yè)服務(wù)合同僅存在于前期物業(yè)管理階段，此時(shí)業(yè)主入住人數(shù)較少且尚未成立業(yè)主大會(huì)；物業(yè)服務(wù)合同存在于建筑物生命周期的絕大多數(shù)時(shí)間。第四、合同履行期限不同。條例對(duì)前期物業(yè)服務(wù)合同的期限作出特別的規(guī)定，雖然可以約定期限，但前期物業(yè)服務(wù)合同期限內(nèi)，只要業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效，前期物業(yè)服務(wù)合同終止；物業(yè)服務(wù)合同的期限，法律法規(guī)并無特別規(guī)定，由雙方當(dāng)事人協(xié)商確定。,9,2、管理規(guī)約或臨時(shí)管理規(guī)約區(qū)別：1）內(nèi)容不同：管理規(guī)約物業(yè)使用、維護(hù)、管理的約定，裝修時(shí)應(yīng)遵守的規(guī)則；業(yè)主的共同利益；業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)；違反規(guī)約應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。臨時(shí)管理規(guī)約物業(yè)的自然情況與權(quán)屬情況；業(yè)主使用物業(yè)應(yīng)當(dāng)遵守的規(guī)則；維修養(yǎng)護(hù)物業(yè)應(yīng)當(dāng)遵守的規(guī)則；涉及業(yè)主共同利益的事項(xiàng)；違約責(zé)任。2）主體不同：管理規(guī)約的主體是全體業(yè)主。臨時(shí)管理規(guī)約的主體是建設(shè)單位（房屋銷售之前）。3、其他管理規(guī)定或約定（如裝修管理規(guī)定）,物業(yè)服務(wù)中的幾個(gè)相關(guān)文件,10,1、行政責(zé)任：物業(yè)管理各方主體違反現(xiàn)行行政法律規(guī)范所應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任。主要是條例中第五十七條到六十九條違反條例的受到行政性處罰。2、民事責(zé)任：合同主體各方的民事責(zé)任，通過民法通則、物權(quán)法、合同法等民事基本法律制度來規(guī)范。3、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行合同的法律責(zé)任：物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行以下四類義務(wù)：物業(yè)服務(wù)合同約定的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和維護(hù)義務(wù)；2）物業(yè)服務(wù)企業(yè)公開作出的承諾；3）物業(yè)服務(wù)企業(yè)制定的服務(wù)細(xì)則；,物業(yè)管理的法律責(zé)任,11,4）法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和維護(hù)義務(wù)，業(yè)主有權(quán)請(qǐng)求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。在違規(guī)收取物業(yè)費(fèi)方面，物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同約定或者法律、法規(guī)、部門規(guī)章規(guī)定，擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍，提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或者重復(fù)收費(fèi)的，業(yè)主有權(quán)以違規(guī)收費(fèi)為由提出抗辯，同時(shí)請(qǐng)求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退還已違規(guī)收取的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。,物業(yè)管理的法律責(zé)任,12,、業(yè)主不履行合同的法律責(zé)任：1）業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同或者法律、法規(guī)、管理規(guī)約，實(shí)施妨害物業(yè)服務(wù)與管理的環(huán)節(jié)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主承擔(dān)恢復(fù)原狀、停止侵害、排除妨害等相應(yīng)民事責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。2）經(jīng)書面催交，業(yè)主無正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持（根據(jù)物權(quán)法七十二條業(yè)主“不得放棄權(quán)利不履行義務(wù)”的規(guī)定）。3）業(yè)主與物業(yè)的承租人、借用人或者其他物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主承擔(dān)連帶責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。,物業(yè)管理的法律責(zé)任,13,案例：因房屋質(zhì)量瑕疵拒交物業(yè)管理費(fèi)1995年6月，李先生以105.2萬元價(jià)格購買了一套商品房別墅，進(jìn)行了豪華裝修，同時(shí)還購買了家具及日常生活用品。1996年8月份，一家人正準(zhǔn)備喬遷新居，誰知一場臺(tái)風(fēng)，將其裝飾一新的房子變成水塘。此后，該套商品房因常年漏水、經(jīng)常污水回流無法居住。由于房屋長期潮濕，致使白蟻?zhàn)躺㈦娐凡煌ā?003年，李先生找來專家檢測，才發(fā)現(xiàn)原來房子漏水、污水回流是因?yàn)槲菝媾潘团潘艿涝O(shè)計(jì)不合理造成的，李先生因此拒交物業(yè)管理費(fèi)。,常見物業(yè)服務(wù)糾紛案,14,1）物業(yè)公司于1999年將李先生告上法庭。法院根據(jù)中華人民共和國合同法第八條依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保護(hù)。第一百零九條當(dāng)事人一方未支付價(jià)款或者報(bào)酬的，對(duì)方可以要求其支付價(jià)款或者報(bào)酬。李先生未依前期物業(yè)服務(wù)合同繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，應(yīng)該交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。判決李先生交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)和滯納金。注:前期物業(yè)服務(wù)合同第六條物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用(三）竣工驗(yàn)收合格交付業(yè)主后的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)由業(yè)主交納。2）由于屋面排水和排水管道設(shè)計(jì)不合理給李先生造成的損失，應(yīng)追究開發(fā)商在商品房買賣中的違約責(zé)任，并應(yīng)賠償因違約給對(duì)方造成的財(cái)產(chǎn)損失。,15,案例：飲料瓶堵住排水管，物業(yè)公司被判賠償沈先生是某小區(qū)501室業(yè)主，在2003年8月23日凌晨1點(diǎn)30分左右，因突降暴雨，沈先生發(fā)現(xiàn)屋外下雨，而雨水卻從6樓直接滲入到他的房間，他家中的床墊、竹席、毛毯、被子、電風(fēng)扇等設(shè)備都不同程度的被水浸濕，屋內(nèi)的裝修也遭到一定的破壞。沈先生發(fā)現(xiàn)之所以房間進(jìn)水，是因?yàn)闃琼數(shù)呐潘艿辣伙嬃掀慷氯率褂晁荒芗皶r(shí)從排水管道中排出，雨水沿屋面縫隙先流入601室屋頂、墻頂和吸頂燈等處，之后就流入沈先生的501室，物品受損，沈先生就找物業(yè)公司要求索賠，可是雙方最終沒能達(dá)成一致意見。之后，沈先生就將物業(yè)公司告到法庭。最終法庭做出由物業(yè)公司賠償?shù)呐袥Q。,物業(yè)管理企業(yè)違約糾紛案,16,1）樓頂排水管是屋頂排水系統(tǒng)的主要組成部分，屬于物業(yè)共用設(shè)施。對(duì)物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、維修、養(yǎng)護(hù)和管理是物業(yè)服務(wù)合同約定的基本內(nèi)容。2）物業(yè)服務(wù)公司作為提供物業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)，對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備有定期清潔養(yǎng)護(hù)的義務(wù)，但由于疏于管理，致使樓宇排水管被異物堵塞，暴雨時(shí)排水不暢，給業(yè)主造成損失。注：物業(yè)管理?xiàng)l例第三條本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及其配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。前期物業(yè)服務(wù)合同第二條物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)（一）房屋共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)和管理：,17,案例：物業(yè)服務(wù)企業(yè)采取停水、停電等措施引發(fā)的案件1998年3月某日，張某與某房地產(chǎn)公司簽訂了房屋買賣合同，購買了其開發(fā)的房屋一套。1999年3月，張某辦理入住時(shí)，與房地產(chǎn)公司簽訂了物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議。自2001年1月起，某物業(yè)公司入駐該小區(qū)后，多次催促張某支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)，但張某一直未交。2001年12月至2002年1月止，物業(yè)公司為使張某交清拖欠的物業(yè)費(fèi)，共切斷張某房屋水、電若干次，共計(jì)天數(shù)39天。此后，張某以物業(yè)公司侵犯其財(cái)產(chǎn)為由，訴至法院，要求賠償停水、停電期間因其房屋無法居住而租房居住的租金損失。,物業(yè)管理企業(yè)違約糾紛案,18,1）法院認(rèn)為，業(yè)主張某以上所述屬實(shí)，并認(rèn)為斷水、斷電是供水、供電部門對(duì)抗用戶不繳納水電費(fèi)的手段，物業(yè)企業(yè)采取停水、停電手段催繳物業(yè)費(fèi)是不恰當(dāng)?shù)?，因此?yīng)當(dāng)承擔(dān)由此造成的損失。最后法院令物業(yè)公司以同地段的租金標(biāo)準(zhǔn)支付原告損失。2）水、電是小區(qū)業(yè)主生活的必需品，即使合同中對(duì)強(qiáng)制斷水、斷電有約定，物業(yè)公司也不能以強(qiáng)制斷水、斷電作為手段，要求業(yè)主交納各類費(fèi)用。如果業(yè)主欠交費(fèi)用，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)與業(yè)委會(huì)協(xié)商解決，或起訴至人民法院要求欠費(fèi)業(yè)主支付費(fèi)用和違約金。,19,物業(yè)公司只負(fù)責(zé)保修期過后共用部位的維修，不負(fù)責(zé)自用部位和自用設(shè)施的維修。1、共用部位是指：建筑物的基礎(chǔ)、柱、梁、樓板、屋頂以及外墻、門廳、樓梯間、走廊、樓道、扶手、護(hù)欄、電梯井道、架空層及設(shè)備間等。2、共用設(shè)施與場地：道路、綠地、人造景觀、圍墻、大門、信報(bào)箱、宣傳欄、路燈、排水溝、渠、池、污水井、化糞池、垃圾桶、停車設(shè)施、休閑娛樂設(shè)施、消防設(shè)施、安防監(jiān)控設(shè)施、人防設(shè)施、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)設(shè)施、健身設(shè)施及物業(yè)服務(wù)用房等。3、自用部位是指：分戶門以內(nèi)（含分戶門）、方廳、臥室、廚房、衛(wèi)生間、陽臺(tái)等。4、自用設(shè)施是指：門、窗、墻皮、頂棚、衛(wèi)生潔具、上下水支管、水表、水嘴、菜盆、分戶電表、刀閘、開關(guān)、接線盒、軟線、燈頭、插座等。,物業(yè)的維修范圍,20,什么是空置房？一類是開發(fā)公司未售出的房屋，自入?。ㄩ_發(fā)商交付鑰匙）日開始計(jì)收物業(yè)費(fèi)，由開發(fā)單位交納。2、一類是購買人購買后，未辦理入住手續(xù)的房屋，應(yīng)該由購買人自入?。ㄩ_發(fā)商交付鑰匙）開始計(jì)收物業(yè)費(fèi)，在業(yè)主來入住或轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)時(shí)結(jié)算。3、一類是購買人購買后，已經(jīng)辦理入?。I(lǐng)取鑰匙）手續(xù)，但是后來一直未裝修或住進(jìn)來的房屋，操作中也把這類房屋稱為空置房。以上3類，按照天津市物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定，物業(yè)竣工驗(yàn)收合格交付業(yè)主后發(fā)生的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，由業(yè)主承擔(dān)。因此，業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定，按時(shí)交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，即便房屋空置，業(yè)主也應(yīng)全額交費(fèi)。,空置房物業(yè)服務(wù)費(fèi)的繳費(fèi)依據(jù),21,空置房物業(yè)服務(wù)費(fèi)的繳費(fèi)依據(jù),根據(jù)物權(quán)法規(guī)定，一部分屬于業(yè)主個(gè)人所有的專有部分財(cái)產(chǎn)，另一部分屬于全體業(yè)主共同所有的共有部分財(cái)產(chǎn)，如小區(qū)內(nèi)的綠地、道路、電梯、樓梯、房屋的屋頂、外墻等。對(duì)于共有部分財(cái)產(chǎn)在項(xiàng)目竣工驗(yàn)收合格開發(fā)商交給業(yè)主后，不論業(yè)主是否實(shí)際入住，作為每一位業(yè)主都擁有對(duì)該部分財(cái)產(chǎn)的共有權(quán)利，根據(jù)規(guī)定：“業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分，享受權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)”。不論采取聘請(qǐng)物業(yè)公司管理，還是業(yè)主自行管理，業(yè)主都要履行自己對(duì)共有財(cái)產(chǎn)的管理義務(wù)。物業(yè)管理服務(wù)具有公共性特征，物業(yè)公司不可能因有空置房的存在，就可以減少服務(wù)內(nèi)容、降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件的司法解釋中提道：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持?！?22,物權(quán)法和物業(yè)管理?xiàng)l例的聯(lián)系和區(qū)別,聯(lián)系：是物業(yè)服務(wù)中最常見的兩部法律：在物權(quán)法出臺(tái)前，物業(yè)管理?xiàng)l例是調(diào)整物業(yè)糾紛的主要法律依據(jù)。物權(quán)法出臺(tái)后，物業(yè)管理?xiàng)l例作為下位法依照物權(quán)法的原則性內(nèi)容進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整。（2007年，根據(jù)物權(quán)法的有關(guān)規(guī)定，國務(wù)院決定對(duì)物業(yè)管理?xiàng)l例作出修改。其中“物業(yè)管理企業(yè)”修改為“物業(yè)服務(wù)企業(yè)”，并于2007年10月1日起施行。,23,物權(quán)法和物業(yè)管理?xiàng)l例的聯(lián)系和區(qū)別,區(qū)別：物權(quán)法是基本法律，屬于上位法；物業(yè)管理?xiàng)l例是行政法規(guī)，屬下位法。注：從法的淵源而言，法可分為三類，即上位法，下位法和同位法。就法律效力大小而言，效力大的為上位法，它之下生效的為下位法。比如說憲法和其他法律部門的關(guān)系，憲法就是上位法，因?yàn)槠渌啥际且罁?jù)憲法制定的，其他的法律如刑法民法就是下位法。,24,什么是物權(quán)法？,1、物權(quán)法的產(chǎn)生是由國家主席胡錦濤于2007年3月16日第十屆全國人民代表大會(huì)第五次會(huì)議通過。2、物權(quán)法的司法解釋：它是民法的重要部分。物權(quán)法是調(diào)整有形財(cái)產(chǎn)關(guān)系的法律，調(diào)整無形財(cái)產(chǎn)關(guān)系的法律，主要有合同法、商標(biāo)法、專利法、著作權(quán)等法律。3、物權(quán)法所要解決的問題：第一、物屬于誰，誰是物的主人；第二、權(quán)利，指人對(duì)物享有哪些權(quán)利，他人負(fù)有怎樣的義務(wù)。,25,物權(quán)法及其司法解釋,物權(quán)法總共有五編，19章共247條，其中精選第76條下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：1、制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；2、制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約；3、選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；4、選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；5、籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；6、改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；7、有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。決定前款第五項(xiàng)和第六項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。,26,區(qū)分建筑物權(quán)屬示意圖,區(qū)分所有建筑物,專有部分,共有部分,房屋,車位,專有組成部分,約定共有,會(huì)所、車位,天然共有,法定共有,物業(yè)管理用房,道路、綠地,規(guī)劃外車位,構(gòu)成部分,交通部分,設(shè)施設(shè)備,公共空間,27,在最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋中，第三條除法律、行政法規(guī)規(guī)定的共有部分外，建筑區(qū)劃內(nèi)的以下部分，也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的共有部分：（一）建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備，避難層、設(shè)備層或者設(shè)備間等結(jié)構(gòu)部分；（二）其他不屬于業(yè)主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權(quán)利人所有的場所及設(shè)施等。建筑區(qū)劃內(nèi)的土地，依法由業(yè)主共同享有建設(shè)用地使用權(quán)，但屬于業(yè)主專有的整棟建筑物的規(guī)劃占地或者城鎮(zhèn)公共道路、綠地占地除外。,28,什么是專有部分？具備結(jié)構(gòu)上的獨(dú)立性、利用上的獨(dú)立性、能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體。什么是共有部位？共有部位是指建筑物專有部分以外的部分。物權(quán)法第七十三條建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。共有部分的三個(gè)來源：法定共有：法律、法規(guī)規(guī)定為全體業(yè)主共有的。約定共有：具備專有屬性、但建設(shè)單位通過合同與買受人約定為業(yè)主共有。天然共有：在構(gòu)造上和使用上不具備獨(dú)立性，僅為專有部分提供某些功能，與專有部分存在必然聯(lián)系，不能單獨(dú)作為所有權(quán)的部分。包括：構(gòu)造部分、設(shè)備部分、公共空間。,29,物業(yè)管理?xiàng)l例法條導(dǎo)讀,第七條業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，履行下列義務(wù)：（一）遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；（二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章度；（三）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定；（四）按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金；（五）按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。第二十五條建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。第二十八條物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)。,30,第二十九條在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：（一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收料；（二）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；（四）物業(yè)管理所必需的其他資料。第五十一條業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地，損害業(yè)主的共同利益。因維修物業(yè)或者公共利益，物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會(huì)的同意。第五十二條供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任。,31,第五十三條業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主。第五十五條利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。第六十七條違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院起訴。,32,住宅室內(nèi)裝修管理辦法法條導(dǎo)讀,住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法已于2002年2月26日經(jīng)第53次部常務(wù)會(huì)議討論通過，現(xiàn)予發(fā)布，自2002年5月1日起施行。總共有48條。第五條住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)，禁止下列行為：（一）未經(jīng)原設(shè)計(jì)單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的設(shè)計(jì)單位提出設(shè)計(jì)方案，變動(dòng)建筑主體和承重結(jié)構(gòu)；（二）將沒有防水要求的房間或者陽臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚間；（三）擴(kuò)大承重墻上原有的門窗尺寸，拆除連接陽臺(tái)的磚、混凝土墻體；（四）損壞房屋原有節(jié)能設(shè)施，降低節(jié)能效果；（五）其他影響建筑結(jié)構(gòu)和使用安全的行為。第六條裝修人從事住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)，未經(jīng)批準(zhǔn)，不得有下列行為：（一）搭建建筑物、構(gòu)筑物；（二）改變住宅外立面，在非承重外墻上開門、窗；,33,（三）拆改供暖管道和設(shè)施；（四）拆改燃?xì)夤艿篮驮O(shè)施。本條所列第（一）項(xiàng)、第（二）項(xiàng)行為，應(yīng)當(dāng)經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)；第（三）項(xiàng)行為，應(yīng)當(dāng)經(jīng)供暖管理單位批準(zhǔn)；第（四）項(xiàng)行為應(yīng)當(dāng)經(jīng)燃?xì)夤芾韱挝慌鷾?zhǔn)。第十七條物業(yè)管理單位應(yīng)當(dāng)按照住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議實(shí)施管理，發(fā)現(xiàn)裝修人或者裝飾裝修企業(yè)有本辦法第五條行為的，或者未經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)實(shí)施本辦法第六條所列行為的，或者有違反本辦法第七條、第八條、第九條規(guī)定行為的，應(yīng)當(dāng)立即制止；已造成事實(shí)后果或者拒不改正的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告有關(guān)部門依法處理。對(duì)裝修人或者裝飾裝修企業(yè)違反住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議的，追究違約責(zé)任,34,物業(yè)活動(dòng)中涉及的部分法律,中華人民共和國物權(quán)法（中華人民共和國主席令第62號(hào)）2、房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法（中華人民共和國建設(shè)部令第80號(hào)（房屋質(zhì)量保修期）3、住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法（中華人民共和國建設(shè)部令第110號(hào)）4、物業(yè)管理?xiàng)l例（中華人民共和國國務(wù)院令第504號(hào)）5、物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法（中華人民共和國建設(shè)部令第164號(hào)）6、住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法（中華人民共和國建設(shè)部、中華人民共和國財(cái)政部令第165號(hào)）7、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則（中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部建房【2009】274號(hào)）8、物業(yè)承接查驗(yàn)辦法（中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部建房【2010】165號(hào)）9、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定（國家發(fā)展改革委、建設(shè)部發(fā)改價(jià)檢【2004】428號(hào)）10、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法（國家發(fā)展改革委、建設(shè)部發(fā)改價(jià)【2003】1864號(hào)）11、最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋（最高人民法院法釋【2009】7號(hào)）12、最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋（最高人民法院法釋【2009】8號(hào)）13、天津市物業(yè)管理?xiàng)l例,35,物業(yè)案例分析,案例一：一樓業(yè)主：“一樓住戶不使用電梯，卻和其他住戶一樣交電梯費(fèi)，不公平?！狈治觯弘娞輰儆诠灿性O(shè)施，一樓住戶應(yīng)該交納電梯費(fèi)。根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定：第七十二條業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。第八十條建筑物及其附屬設(shè)施的費(fèi)用分?jǐn)?、收益分配等事?xiàng)，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例確定。,36,案例二：麥某2004年2月11日上午10時(shí)許從家中外出，當(dāng)行至其住所二樓到一樓的樓梯時(shí)，麥某突然腳下一滑，一頭栽下樓梯，原來樓道內(nèi)有一灘積水，造成路面濕滑。其家屬迅速將其送至中山大學(xué)附屬第三醫(yī)院急診室檢查，確診為閉合性左股骨頸骨折，遂住院進(jìn)行手術(shù)。在住院期間，因病情需要麥某家人為其雇請(qǐng)了一名護(hù)工，同年3月10日麥某才病愈出院。為治病花去了大把費(fèi)用的麥某和家人憤懣不已，他們認(rèn)為是小區(qū)的物業(yè)公司沒有按照物業(yè)服務(wù)合同的約定搞好樓梯清潔工作，致使小區(qū)內(nèi)設(shè)施隱藏不安全因素。后經(jīng)調(diào)查，麥某及其家人了解到小區(qū)的物業(yè)公司已將清潔工作承包給某清潔服務(wù)公司。因此麥某要求物業(yè)公司和清潔公司對(duì)其遭受的身體及精神損失承擔(dān)全部責(zé)任，賠償包括精神損失費(fèi)8000元在內(nèi)，共48358元。,37,分析：1）查找積水形成的原因2）物業(yè)公司是否履行其監(jiān)管職責(zé)。本案例受理法院通過調(diào)查了解到，作為訴訟第三人的清潔公司其職責(zé)為拖地等，不含沖水。而據(jù)當(dāng)時(shí)情況判斷，積水的形成超出了清潔公司的責(zé)任范圍；物業(yè)公司提出的麥某作為自身患有腦膜炎后遺癥等疾病的殘疾人，腿還沒有恢復(fù)正常，在本案中自身存在過錯(cuò)這一辯詞，經(jīng)司法鑒定并不影響正常行走，故麥某本身沒有過錯(cuò)。最終，法院認(rèn)定，麥某的損害應(yīng)由小區(qū)物業(yè)公司全部負(fù)責(zé)，判處賠償護(hù)理費(fèi)等共計(jì)24130.2元。麥某的精神賠償請(qǐng)求未得到支持。,38,案例三：某小區(qū)的林先生騎摩托車回到小區(qū)，準(zhǔn)備將車停在小區(qū)指定的停車位置，但因時(shí)近年關(guān)，很多外地車輛開回來，導(dǎo)致停車位置非常擁擠，只好將車輛隨便?？吭谄渌盏厣?。次日，他發(fā)現(xiàn)車輛不翼而飛。林先生到物業(yè)處要求查看小區(qū)監(jiān)控以便找到偷車賊，卻發(fā)現(xiàn)小區(qū)監(jiān)控早就損壞不再運(yùn)轉(zhuǎn)。林先生認(rèn)為，他已按期繳納了物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，物業(yè)公司在監(jiān)控?fù)p壞的情形下卻未及時(shí)進(jìn)行維修，不能提供事發(fā)時(shí)的監(jiān)控錄像數(shù)據(jù)，沒有盡到小區(qū)安防義務(wù)，導(dǎo)致車輛丟失。他要求其賠償車輛損失，但遭到物業(yè)公司拒絕。之后,林先生一紙?jiān)V狀將物業(yè)公司訴至法院要求賠償車輛損失9000元（車輛2010年購買，價(jià)格為9000元）。,39,分析：1、物業(yè)公司是否已報(bào)修且記錄完善2、監(jiān)控設(shè)施在維修中是否公示3、物業(yè)公司是否安排人員巡視且記錄完善（根據(jù)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)）4、物業(yè)公司應(yīng)有關(guān)于監(jiān)控設(shè)施的交接班記錄、保修記錄、跟蹤維修記錄等。,40,案例四：7月1日晚，汪女士把自己的奧迪車停在小區(qū)北門門衛(wèi)室前的樹下，她說因?yàn)檫@個(gè)地方有攝像頭，停著比較放心。第二天一早，她出門開車時(shí)，卻發(fā)現(xiàn)車子的前擋風(fēng)玻璃被砸壞了。她馬上報(bào)警。物業(yè)公司秩序維護(hù)員說，自己曾在車子旁邊撿到一個(gè)玻璃瓶，但是瓶子已經(jīng)被他扔掉了。警方要調(diào)取監(jiān)控，物業(yè)公司說監(jiān)控壞了。為了修車，汪女士花了6千多元。她認(rèn)為，物業(yè)公司疏于職責(zé)，沒有對(duì)監(jiān)控設(shè)施進(jìn)行維護(hù)，使得小區(qū)業(yè)主人身和財(cái)產(chǎn)安全無法得到應(yīng)有的保障。而且在她車輛被毀損之后，物業(yè)公司不但沒有保護(hù)事故現(xiàn)場，及時(shí)通知她，反而把重要的證據(jù)撿起來丟掉。汪女士起訴物業(yè)公司予以賠償損失。,我的擋風(fēng)玻璃！,41,分析：1、物業(yè)公司是否履行物業(yè)服務(wù)合同約定或者法律法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和維護(hù)義務(wù)，如物業(yè)公司不履行或者不完全履行上述義務(wù)，業(yè)主請(qǐng)求物業(yè)公司承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任的，應(yīng)予以支持。2、物業(yè)公司是否存在管理不當(dāng)?shù)倪`約行為3、物業(yè)公司是否按照服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)在做,42,案例五：走進(jìn)位于北京海淀某小區(qū)的電梯內(nèi)，映入眼簾的是兩幅花花綠綠的鏡框廣告?！袄锩娴膬?nèi)容經(jīng)常換，有時(shí)候是旅游，有時(shí)候是賣藥什么的。”該小區(qū)里共有110部電梯，每年廣告位出租收益在68萬元之間。為此，該小區(qū)的業(yè)主高女士將小區(qū)物業(yè)公司起訴到法院。他要求物業(yè)公司將廣告收益公示。物業(yè)公司提出高女士沒有按照約定繳納物業(yè)費(fèi)，不同意原告的訴訟請(qǐng)求。,43,分析：1、物業(yè)管理?xiàng)l例第55條中規(guī)定“凡是利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用?！?、電梯作為共用設(shè)施設(shè)備，是業(yè)主的共有財(cái)產(chǎn)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在沒有業(yè)主授權(quán)（代理委托）情況下或是在物業(yè)服務(wù)合同未作特別約定的情況下，并沒有取得利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的處分權(quán)和經(jīng)營權(quán)，不能隨意進(jìn)行處置。3、業(yè)主對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)是物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定的業(yè)主權(quán)利之一，業(yè)主的這些權(quán)利尤其是監(jiān)督權(quán)應(yīng)通過業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)實(shí)現(xiàn)，否則就會(huì)影響物業(yè)服務(wù)企業(yè)正常、有序的開展，引發(fā)不必要的糾紛。,廣告費(fèi)歸誰,44,案例六：李先生購買了某小區(qū)的一套住宅，購買時(shí)開發(fā)商承諾物業(yè)費(fèi)1元/平米，并有管道煤氣、24小時(shí)熱水供應(yīng)等配套設(shè)施，且寫進(jìn)了購房合同中。但李先生稱入住已有半年，非但相關(guān)的配套設(shè)施沒有落實(shí)，物業(yè)費(fèi)反而漲到了2元/平米。物業(yè)公司說“開發(fā)商說的不算數(shù)”，收費(fèi)是依據(jù)有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。而開發(fā)商則稱物業(yè)管理已移交，自己無權(quán)過問。談?wù)勀愕目捶ǎ?依據(jù)？,45,分析：1、從法律角度看，物業(yè)管理與房屋買賣是兩種法律關(guān)系。物業(yè)公司與開發(fā)商是兩個(gè)獨(dú)立的民事主體，相互之間不應(yīng)為對(duì)方承擔(dān)民事責(zé)任。2、物業(yè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的依據(jù)是有關(guān)物業(yè)管理的委托合同。業(yè)主必須按規(guī)定交納物業(yè)管理費(fèi)。3、由于開發(fā)商沒有完全履行合同所約定的義務(wù)，依據(jù)中華人民共和國合同法第一百零七條規(guī)定：當(dāng)事人一方不履行合同的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。因此，李先生可以通過人民法院追究開發(fā)商的違約責(zé)任。,46,案例七：黃先生及其夫人居住在廣州市某小區(qū)8棟701室。老兩口在澳大利亞女兒家住了半年，最近回到自己家。物業(yè)收費(fèi)員上門收取物業(yè)費(fèi)，黃先生講：“我們半年都不在家，不應(yīng)該交物業(yè)費(fèi)。”請(qǐng)問：物業(yè)管理應(yīng)如何處理？,47,我們從未終止提供物業(yè)服務(wù),分析：業(yè)主所擁有的空置房僅僅是專有部分空置，并不意味著整個(gè)建筑物在空置著。實(shí)際上雖然建筑物的專有部分在空置，但建筑物的共用部分仍然在運(yùn)行使用之中，而物業(yè)費(fèi)的支出目的就是對(duì)共有部分進(jìn)行維持、使用、維修和保養(yǎng)，如果物業(yè)管理費(fèi)用缺乏來源或者減少，就不能使建筑物的共用部分的正常運(yùn)行、使用、維修和保養(yǎng)得到維持和保證。當(dāng)部分業(yè)主將物業(yè)建筑物空置后，并不意味著可以減少維持、保證共用部分的正常運(yùn)行、使用、維修和保養(yǎng)的工作量，電梯、高低壓配電設(shè)備、共用照明、水泵、消防設(shè)施等共用設(shè)備、設(shè)施仍然要投入正常運(yùn)行，仍然需要維修和保養(yǎng)；保安的執(zhí)勤、巡邏等工作量也不會(huì)減少；清潔衛(wèi)生、環(huán)境綠化等物業(yè)管理服務(wù)工作量一樣也不會(huì)因部分業(yè)主的物業(yè)建筑物空置而有所減少。造成業(yè)主的物業(yè)建筑物空置責(zé)任在于業(yè)主本身，而并非物業(yè)公司無理阻撓不讓業(yè)主投入使用。因此，空置房的責(zé)任不在于物業(yè)公司。減免物業(yè)費(fèi)對(duì)未空置物業(yè)建筑物的業(yè)主來說是不公平的。雖然物業(yè)建筑物空置，但空置房的業(yè)主仍然在享受著因物業(yè)管理的優(yōu)質(zhì)服務(wù)而帶來的物業(yè)建筑的保值和增值的經(jīng)濟(jì)成果。,48,案例八：某住宅小區(qū)108單元第6層單號(hào)住宅的外墻下水管滲漏，濕了以下三層沿管的大片外墻。物業(yè)公司提出要對(duì)其維修，其維修費(fèi)由誰出？108單元單號(hào)8家住戶，其說法不一。7、8層的住戶說：此事與他們無關(guān)，他們不出維修費(fèi)；6層以下的住戶說：該維修費(fèi)應(yīng)由第6層的住戶出，第6層的住戶說：該維修費(fèi)應(yīng)從維修基金出。,49,分析：水管滲漏，屬一般維修，換根外墻水管即可。因此，不應(yīng)使用維修基金。因這根水管屬于8戶業(yè)主共同使用的且修好以后，8戶住戶都受益，根據(jù)物權(quán)法第九十八條“對(duì)共有物的管理費(fèi)用以及其他負(fù)擔(dān)，有約定的按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按份共有人按照其份額負(fù)擔(dān)，共同共有人共同負(fù)擔(dān)?！焙汀罢l受益，誰負(fù)責(zé)”的原則，應(yīng)由8戶住戶共同維修，具體費(fèi)用按份額比例分?jǐn)偂?50,案例九：業(yè)主李某經(jīng)過其所住的商住樓大堂時(shí)，因潮濕地滑而摔倒在地，造成骨折住院一個(gè)多月，花費(fèi)醫(yī)藥費(fèi)數(shù)千元。李某認(rèn)為其摔倒的主要原因是地滑，因此物業(yè)公司應(yīng)負(fù)擔(dān)一定責(zé)任，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)補(bǔ)償其醫(yī)藥費(fèi)、誤工費(fèi)和精神損失費(fèi)。,51,分析：物業(yè)公司是否要負(fù)責(zé)賠償?shù)年P(guān)鍵是看法律有沒有規(guī)定要承擔(dān)民事責(zé)任。中華人民共和國民法通則第一百二十五條規(guī)定：在公共場所、道路旁或者通道上挖坑、修繕安裝地下設(shè)施等，沒有設(shè)置明顯標(biāo)志和采取安全措施造成他人損害的，施工人員應(yīng)承擔(dān)民事責(zé)任。在本案例中，如果物業(yè)公司對(duì)地面潮濕既沒有警示性標(biāo)志又沒有采取防范措施，則應(yīng)承擔(dān)民事賠償責(zé)任，否則就不應(yīng)承擔(dān)民事賠償責(zé)任。,52,案例十：2003年5月30日，某高校一棵靠近院墻的國槐的一枝枯枝自行掉落在院墻外，不巧院墻外有一位女同志和愛人經(jīng)過，正好砸在女同志的身上，劃破衣服，砸傷背部和手臂。事發(fā)后，其愛人給校物業(yè)管理中心綠化部打來電話，告知情況，主管綠化的副主任立即趕往現(xiàn)場，查看結(jié)果與所報(bào)事實(shí)相符，立即將女同志送往醫(yī)院治療，經(jīng)醫(yī)院檢查無大傷，住院休息幾天即可。其愛人向校物業(yè)管理中心提出了賠償要求（醫(yī)療費(fèi)、精神損失費(fèi)、營養(yǎng)費(fèi)等3400元）,53,分析：枯枝掉落砸傷行人系綠化管理不到位的問題，全部責(zé)任在于物業(yè)管理中心，應(yīng)該賠償。對(duì)于受害者的一些無理要求，必須持慎重態(tài)度。同時(shí)物業(yè)管理中心要提高防范意識(shí)，勤修剪枯枝，防止意外事故發(fā)生。,管理不到位，賠償醫(yī)藥費(fèi)、營養(yǎng)費(fèi)、誤工費(fèi),不合理費(fèi)用拒絕賠償,54,案例十一：徐先生花費(fèi)大量時(shí)間和金錢剛剛裝修好的房子，被樓上住戶跑水搞得廚房、衛(wèi)生間、客廳部分屋頂浸泡起皮。找到樓上業(yè)主，答復(fù)是他家一點(diǎn)也沒有漏，并且很不情愿配合檢查問題。雖說經(jīng)物業(yè)公司工程人員多次協(xié)調(diào)已解決了問題，但劉先生心里還是不痛快，認(rèn)為物業(yè)在裝修管理上沒有盡到責(zé)任，所以拒絕繳納物業(yè)費(fèi)。對(duì)物業(yè)公司的服務(wù)不滿意，是否可以不交物業(yè)費(fèi)？徐先生應(yīng)該向誰要求索賠？,55,分析：1）樓上跑水可能由兩種原因引起：房屋質(zhì)量不好導(dǎo)致水滲漏或者樓上業(yè)主過失導(dǎo)致跑水，但無論哪種原因引起都與物業(yè)管理公司無關(guān)，不涉及物業(yè)管理公司與業(yè)主的法律關(guān)系。2）房屋質(zhì)量不好導(dǎo)致水滲漏涉及業(yè)主與開發(fā)商之間基于房屋買賣合同而產(chǎn)生的合同法律關(guān)系，開發(fā)商交付的房屋存在瑕疵導(dǎo)致水管跑水致使業(yè)主遭受損失，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約賠償責(zé)任。3）樓上業(yè)主過失導(dǎo)致跑水涉及業(yè)主之間基于侵權(quán)行為而產(chǎn)生的侵權(quán)法律關(guān)系、樓上業(yè)主的過錯(cuò)導(dǎo)致樓下業(yè)主房屋遭受損失，該行為已經(jīng)構(gòu)成對(duì)樓下業(yè)主財(cái)產(chǎn)權(quán)利的侵犯，構(gòu)成侵權(quán)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)賠償責(zé)任。4）在本案中只涉及對(duì)受損業(yè)主家內(nèi)部的維護(hù)和修繕。由于受損部分不屬于公共設(shè)施、公共區(qū)域，該部分不屬于物業(yè)服務(wù)范圍，而屬于特殊的物業(yè)管理服務(wù)，對(duì)該部分維修應(yīng)當(dāng)另行支付費(fèi)用，業(yè)主沒有理由拒繳物業(yè)費(fèi)。,56,案例十二：某住宅物業(yè)小區(qū)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)機(jī)動(dòng)車實(shí)施管理，并按合同約定每個(gè)停車位收取80元的場地占用費(fèi)。一天下午，業(yè)主張先生將一輛轎車停在小區(qū)的住宅樓下的停車位上，這時(shí)從5層樓頂挑檐上脫落下的水泥塊將汽車的頂部砸成一個(gè)大坑，幸好人沒受傷。張先生找到物業(yè)服務(wù)公司，要求賠償損失。物業(yè)公司稱是水泥塊的脫落是屬于不可抗力，而且業(yè)主交納的是場地占用費(fèi)，物業(yè)公司對(duì)汽車的損壞不承擔(dān)責(zé)任，所以不應(yīng)賠償。無奈之下，張先生訴之法庭。要求物業(yè)公司對(duì)車輛的損壞承擔(dān)賠償責(zé)任。請(qǐng)問物業(yè)公司是否應(yīng)該承擔(dān)賠償責(zé)任？為什么？通過這個(gè)案例給我們哪些啟示？,57,分析：1）物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。因?yàn)樾滦抻喌奶旖蚴形飿I(yè)管理?xiàng)l例第三條規(guī)定：“物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及其配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。”物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容包括房屋管理和日常維修養(yǎng)護(hù)。小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)小區(qū)的房屋有維護(hù)、保養(yǎng)、管理的責(zé)任，發(fā)現(xiàn)不安全隱患應(yīng)及時(shí)予以修繕。2）新修訂的天津市物業(yè)管理?xiàng)l例第五十二條規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管