1/7淺議對(duì)小區(qū)車位歸屬權(quán)的探討論文關(guān)鍵詞停車位產(chǎn)權(quán)歸屬論文摘要住宅小區(qū)停車位的產(chǎn)權(quán)歸屬問題，一直是物業(yè)管理中矛盾的焦點(diǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)商，物業(yè)管理公司和小區(qū)業(yè)主就有關(guān)停車位的歸屬紛爭凸現(xiàn)，各方利害當(dāng)事人各執(zhí)一端。本文試著從理論上探討小區(qū)停車位的產(chǎn)權(quán)歸屬問題。為此問題的改進(jìn)提供立法參考。一、住宅小區(qū)的類型及現(xiàn)狀通常與車位的歸屬權(quán)有著密切的聯(lián)系。根據(jù)不同的車位類型，使用權(quán)的歸屬也不盡相同。有的歸國家，有的歸當(dāng)?shù)卣?，有的歸小區(qū)業(yè)主。因此，首先要從小區(qū)車位的類型入手，明確車位的類型，才能對(duì)車位的歸屬作進(jìn)一步分析。目前我國立法關(guān)于小區(qū)停車位產(chǎn)權(quán)歸屬的現(xiàn)狀。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)也迅速的壯大起來，隨之便出現(xiàn)了一系列有關(guān)房地產(chǎn)的問題，小區(qū)停車位就是其中的一列。商品房小區(qū)停車位產(chǎn)權(quán)歸屬不明，將會(huì)使房地產(chǎn)開發(fā)商和小區(qū)業(yè)主的合法權(quán)益處于不明確的狀態(tài)，嚴(yán)重?fù)p壞了當(dāng)事人的合法權(quán)益，妨礙著房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常發(fā)展，給社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活和公共管理帶來諸多的難題。在現(xiàn)今提倡的和諧社會(huì)的大前提下，我們更應(yīng)該盡快解決這個(gè)難題，從而使得“和諧”落到實(shí)處。值得可喜的是，在今年的兩2/7會(huì)上，物權(quán)法終于被通過。并將于XX年10月1日起施行。這部法律的出臺(tái)，給小區(qū)停車位產(chǎn)權(quán)歸屬問題指明了方向。物權(quán)法第六章第七十四條規(guī)定“建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。其歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。LOCALHOST因此，我們需要從現(xiàn)有的規(guī)定出發(fā)，借助物權(quán)法理論研究的成果，進(jìn)一步的推理，來分析小區(qū)內(nèi)停車位的產(chǎn)權(quán)歸屬問題。所謂停車位是指停車場(chǎng)中僅供一輛汽車停放之單元。所謂商品房住宅小區(qū)停車位的產(chǎn)權(quán)，是指房地產(chǎn)權(quán)。房地產(chǎn)權(quán)又包括土地使用權(quán)和建筑物、附屬物所有權(quán)兩方面的財(cái)產(chǎn)權(quán)利。在本文中，我們主要論述的小區(qū)停車位專指商品房住宅小區(qū)內(nèi)設(shè)置在地上、地面或地下的停車位。二、小區(qū)停車位產(chǎn)權(quán)歸屬出現(xiàn)的問題在物權(quán)法沒有正式出臺(tái)前，消費(fèi)者在購置商品房時(shí)，經(jīng)常會(huì)遇見商品房住宅小區(qū)的停車位不計(jì)算建筑容積率的建筑物面積時(shí)，開發(fā)商在買賣合同中約定“停車位的產(chǎn)權(quán)屬于房地產(chǎn)開發(fā)商”這樣類似的條款。當(dāng)消費(fèi)者作為買賣合同中的弱勢(shì)群體時(shí)，很多人并不知道這類條款是無效的。其實(shí)這類條款是違反了法律的強(qiáng)制性規(guī)定的。在當(dāng)前的房地產(chǎn)法律制度之下，這樣的停車位是不能依法3/7取得預(yù)售許可證或者是房地產(chǎn)證的。在實(shí)際買賣中，房地產(chǎn)開發(fā)商往往在合同中約定，不計(jì)算建筑容積率的停車位產(chǎn)權(quán)歸房地產(chǎn)開發(fā)商所有，然后再出售其車位，或以出租為名，背地里行使買賣之實(shí)。這樣的情況，在全國各地都大大的存在。根據(jù)中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法第四十四條第一款第四項(xiàng)和第六十七條、城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例第二十三條第四項(xiàng)和第三十九條、商品房銷售管理辦法第六條第一款和第三十八條等的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)售或現(xiàn)售房地產(chǎn)的，法律強(qiáng)制規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)取得預(yù)售許可證或房地產(chǎn)證后，才能進(jìn)行房屋買賣活動(dòng)。對(duì)于這樣的停車位是不能取得預(yù)售許可證或者是房地產(chǎn)證的，所以理當(dāng)不能買賣。雖法律是這樣規(guī)定的，但在現(xiàn)實(shí)生活中，開發(fā)商出售房屋時(shí)，卻使用了格式化的合同，使得消費(fèi)者不能根木的行使自己的權(quán)利。在重慶市的一個(gè)樓盤里，就發(fā)生了這樣類似的事件在業(yè)主們買房時(shí)，開發(fā)商承諾車庫永遠(yuǎn)只租不買，拒絕業(yè)主購車位的要求可在業(yè)主進(jìn)住后的某一天突然貼出通知稱車位只賣不租，一個(gè)車位13萬，每月買后還要交管理費(fèi)70元賣的還只是40年的使用權(quán)，還要求業(yè)主必須于某日前交一萬元的定金，否則將有車無處停本來一個(gè)小區(qū)一千多戶，只有兩百個(gè)車位就是設(shè)計(jì)失敗，現(xiàn)在又4/7把業(yè)主逼上絕路，使得業(yè)主們氣憤不已。業(yè)主們紛紛討論，買房時(shí)，開發(fā)商打出的“善待你一生”，是多少業(yè)主心中的神話，如今卻被打破了，他們對(duì)于巴掌大的地方，競?cè)灰惨畞砣f元錢很是不滿他們希望能通過法律的途徑來尋求幫助。對(duì)于小區(qū)停車位的問題，還不止這一種，例如很多小區(qū)的物管擅自使用地下停車庫來修建房屋從而出租，業(yè)主們對(duì)此反對(duì)卻無濟(jì)于事。又如物管漫天要價(jià)的出租車位，使得許多業(yè)主不敢把車停回家，他們聲稱有車比沒車難。三、各國立法例中關(guān)于車位歸屬的規(guī)定從世界各國立法例來看，也是各有特色。如在日本這樣一個(gè)人多車多而地少的國家，停車位也一度成為社會(huì)主要矛盾之一。為此，日本通過了以強(qiáng)化停車場(chǎng)設(shè)置義務(wù)為宗旨的停車場(chǎng)法律案，把停車位分為地面露天停車位和屋內(nèi)停車位。但是，對(duì)停車場(chǎng)的產(chǎn)權(quán)歸屬問題并沒有作十分明確的規(guī)定。日本的地方法院與最高法院特別是在對(duì)地下停車位到底是屬于法定共用部分還是專有部分分歧嚴(yán)重。而日本學(xué)術(shù)界認(rèn)為，由于建筑物一層或地下部分之容積率是不記入建筑物總面積的，最高法院將地下停車位認(rèn)定為專有部分的理由是不充分的，故建議應(yīng)當(dāng)通過共用部分的專有使用權(quán)來進(jìn)行處理。而在大陸法系之傳統(tǒng)國家德國，其民法典對(duì)停車位問題并沒做出規(guī)定，而是于1973年修訂住宅所有一權(quán)法時(shí)得到了明確，即該法的第三條第二5/7項(xiàng)“以持久性界標(biāo)標(biāo)明范圍之停車場(chǎng)，視為有獨(dú)立性之房間”。亦即地上、地下之停車場(chǎng)皆可設(shè)“專有所有權(quán)”，并能夠獨(dú)自讓與、設(shè)定負(fù)擔(dān)。參見陳華彬著現(xiàn)代建筑物區(qū)分所有權(quán)制度研究，法律出版社1995年版，第工69頁。同樣，在另一個(gè)傳統(tǒng)大陸法國家法國，在其1950年的都市計(jì)劃法當(dāng)中也規(guī)定了“居住區(qū)域與停車區(qū)域得為分別的不動(dòng)產(chǎn)”，亦即將停車位視為建筑物區(qū)分所有當(dāng)中的專有部分。與上述幾個(gè)國家之規(guī)定不同的是我國的臺(tái)灣地區(qū)，1991年4月臺(tái)灣內(nèi)政部營建署命令舊后建筑物在地下室依法附建的防空避難室兼停車空間，應(yīng)視為公共設(shè)施，不準(zhǔn)登記為個(gè)人私有，也不準(zhǔn)分割零售”。林永訂論地下室停車位的所有權(quán)與使用權(quán)，載軍法?？?期。該規(guī)定將停車位視作公共設(shè)施，并依附于專有部分。對(duì)此，臺(tái)灣學(xué)者也有不同看法，認(rèn)為停車位既可成為區(qū)分所有權(quán)而單獨(dú)登記，也可作為共有部分進(jìn)行專有使用。這是主要大陸法國家和地區(qū)關(guān)于停車位的有關(guān)規(guī)定，對(duì)同屬大陸法系的我國不無借鑒之處。四、對(duì)我國物權(quán)法中的小區(qū)停車位產(chǎn)權(quán)歸屬規(guī)定的探討于XX年10月1日起施行的物權(quán)法明確規(guī)定“建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿6/7足業(yè)主的需要。其歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有，。全國人大常委會(huì)法工委副主任王勝明介紹，車庫、車位不像電梯、樓梯、綠地那樣可以共有公用，它一般都是由業(yè)主專有和專用的而且在買房過程中，通常都是和開發(fā)商約定，這些約定可能是出售、附贈(zèng)或者出租。王勝明說，物權(quán)法規(guī)定“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要”主要針對(duì)現(xiàn)實(shí)生活中的一些情況有的開發(fā)商將車位、車庫高價(jià)出售給小區(qū)外的人停放不少小區(qū)沒有車位、車庫或者車位、車庫嚴(yán)重不足，占用共有的道路或者其他場(chǎng)地作為車位等問題。對(duì)于在小區(qū)共有道路上停放汽車，并收取相關(guān)費(fèi)用的現(xiàn)象，北京大學(xué)法學(xué)院教授尹田指出，法律規(guī)定，占用業(yè)主共有道路停放汽車的車位，屬業(yè)主共有。這就意味著，開發(fā)商、物業(yè)公司不能將車位收費(fèi)所得據(jù)為己有如果需要收費(fèi)，在扣除必要管理費(fèi)后的所得款應(yīng)屬于全休業(yè)主共有。如果有車的業(yè)主無償占據(jù)了小區(qū)的公共道路，則損害了無車業(yè)主的利益，因此只有讓全體業(yè)主共同分享停車?yán)?，天平才能得到平衡。而其中的一部分?guī)定還是不準(zhǔn)確，對(duì)于“建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。其歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約7/7定”而現(xiàn)實(shí)生活中出現(xiàn)的沒有約定的情況，物權(quán)法沒有規(guī)定該怎么處理對(duì)于物權(quán)法出臺(tái)前車位的買賣，是使用權(quán)的買賣，而如今的買賣就存在產(chǎn)權(quán)證的辦理，車庫、地下車庫可認(rèn)為是建筑物，就可辦理產(chǎn)