霍邱縣房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析報告第一部分霍邱縣概況霍邱縣位于安徽西部、大別山北麓、淮河中游南岸，面積3493平方公里，人口170萬，分別位居全省第2位和第4位，轄32個鄉(xiāng)鎮(zhèn)680個行政村。該縣歷史源遠(yuǎn)流長，文化底蘊(yùn)深厚，西周建制始為蓼國，故稱蓼城，隋開皇十九年（公元599年）置霍邱縣，至今已有1400多年。人文環(huán)境楚相孫叔敖、明朝開國皇帝朱元璋、中共創(chuàng)始人陳獨(dú)秀等都曾在這里留下了珍貴的印跡，是鄂皖革命根據(jù)地的組成部分，在共和國將軍名冊中，霍邱籍的就有陶勇、楊國夫等12位。造就了近現(xiàn)代裴伯謙、韋素園、臺靜農(nóng)、韋叢蕪、李霽野、王冶秋、李何林等一批文化名人。自然環(huán)境霍邱屬北亞熱帶，四季分明，雨量充沛，光照充足，特產(chǎn)豐饒,是安徽省九大水產(chǎn)基地之一。全蟲、龜板、鱉甲、紫蘇等中藥材久負(fù)盛名；灃蝦、銀魚走俏日韓，柳編工藝品遠(yuǎn)銷歐美；礦藏有鐵、磷、石煤、石灰石、大理石等，其中，鐵礦資源豐富，已探明鐵礦儲量165億噸，遠(yuǎn)景儲量20多億噸，華東第一，是全國唯一一個剛開發(fā)的特大型鐵礦富集區(qū)，被列為全國大型鐵礦基地。交通環(huán)境霍邱境內(nèi)有淠河、史河、汲河、灃河4條一級河流，縱貫?zāi)媳?，擁有城東湖、城西湖、姜家湖三大淡水湖泊，城西湖、城東湖煙波浩淼，飛鳥云集，國家4A級水利風(fēng)景區(qū)臨淮崗洪水控制工程被譽(yù)為淮河小浪底雄偉壯觀環(huán)境優(yōu)美，“國家水利風(fēng)景區(qū)”的千年古塘水門公園，國家級文物保護(hù)單位李家圩地主莊園是全國四大地主莊園之首全國罕見。境內(nèi)有寧西、阜六2條鐵路3個鐵路停靠點(diǎn)和合武、濟(jì)廣、滬陜3條高速公路，合肥機(jī)場一小時經(jīng)濟(jì)圈，擁有淮河周集港、慶發(fā)港2座碼頭，水陸交通便捷。政策規(guī)劃鐵礦開發(fā)是該縣經(jīng)濟(jì)增長的支柱,已相繼建成投產(chǎn)，2008年底全縣規(guī)模工業(yè)已達(dá)100家，其中億元企業(yè)已發(fā)展到20多家家，超10億元的企業(yè)集團(tuán)1家，超20億元的企業(yè)集團(tuán)1家；納稅超超千萬元企業(yè)接近20家。7家礦業(yè)中,大昌、諾普、金安、開發(fā)礦業(yè)4家企業(yè)均為省“861”市“568”重點(diǎn)項(xiàng)目，其中礦山企業(yè)12家，即將入駐的5家，其中礦山企業(yè)2家，已入駐企業(yè)計劃投資超百億元，加上中國五礦、首都鋼鐵、中國鋼鐵、邯鄲鋼鐵、南京鋼鐵、上海寶鋼等大型企業(yè)25家進(jìn)駐，“花園式鋼城”立項(xiàng)計劃已通過國務(wù)院批準(zhǔn)，目前處于啟動階段，霍邱騰飛指日可待。第二部分項(xiàng)目基本情況該土地位于霍邱縣城區(qū)西湖北路東側(cè)，屬于霍邱縣城的中心地段，東南方緊鄰縣政府、人民廣場、大型商場和霍邱中學(xué)校，西邊緊鄰城西湖、蓼都國際酒店、醫(yī)院、建材大市場，北面為水門公園景觀大道、經(jīng)濟(jì)開發(fā)新區(qū)。該宗土地性質(zhì)為綜合用地；總建筑面積72004，規(guī)劃功能定位為商住混合用地；綠地率大于等于35，容積率小于等于35，建筑密度小于等于25，商業(yè)占地30住宅用地為70使用年限為商業(yè)40年，住宅70年。該宗土地合同于2010年1月份簽訂，要求2010年年底動工，土地價款為已付清全款，土地使用權(quán)所有人為安徽省海川置業(yè)有限公司,目前市場評估價為253億元。第三部分區(qū)域房地產(chǎn)分析一、城市宏觀經(jīng)濟(jì)分析據(jù)調(diào)查，該縣至2010年8月份的地方財政收入11個億元；2010年縣域總?cè)丝谟?70萬人，其中城鎮(zhèn)人口35萬人；近期和中期建設(shè)規(guī)劃在霍邱縣城建一座花園式鋼城，計劃帶動附屬產(chǎn)業(yè)就業(yè)人口60萬，立項(xiàng)已獲國家發(fā)改委批準(zhǔn)，目前已處于啟動階段。二、區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r1、陽光水岸小區(qū)約20000平米，物業(yè)形態(tài)為多層，均價3300元/，09年已售罄交付使用。2、龍迪濱水城位于雙湖路西側(cè)，規(guī)劃總建筑面積6萬平方米，戶型以高層、小高層為主，建筑風(fēng)格以簡歐風(fēng)格為主，小區(qū)整體檔次不高，主力戶型為80130，均價3500元/已基本售罄。3、大明城總建筑面積約10萬平方米。有建筑面積區(qū)間在80170的戶型為主，售價3600元/左右，霍邱首批高層、小高層物業(yè)，位置相對偏遠(yuǎn)，靠近臥陽路，對面為防預(yù)站配置有幼兒園、臨近霍邱中學(xué)，距離市區(qū)10分鐘車程，計程車10元，目前沒有公交路線。4、蓼城青年家園總建筑面積約10萬平方米。有建筑面積區(qū)間在78170的戶型為主，售價4500元/起售，霍邱首批挑高戶型，位置相對偏遠(yuǎn)，靠近臥陽路，緊鄰防預(yù)站周邊配置有幼兒園、臨近霍邱中學(xué)，距離市區(qū)10分鐘車程，計程車10元，目前沒有公交路線。從市場調(diào)查的信息我們可以清晰的看到，霍邱房地產(chǎn)主要開發(fā)剛剛起步，屬于真正的地產(chǎn)開發(fā)洼地，結(jié)合花園式新鋼城城市規(guī)劃和房地產(chǎn)市場規(guī)律，正穩(wěn)步有序的推進(jìn)當(dāng)?shù)厥袌?；從已建成的樓盤和未建成的樓盤來看，當(dāng)?shù)乜蛻舫缟须娞莘?，高層、小高層反而熱銷，從營銷的角度上講，隨著新鋼城的逐步建立，外來人口加大，剛性需求大幅度增加，風(fēng)格及檔次定位偏高將吸引更多的購房客戶，急需外來先進(jìn)理念的植入?？傊?，未來霍邱縣城區(qū)的房地產(chǎn)市場還將持續(xù)快速走高。三、區(qū)域房地產(chǎn)市場供求分析土地的市場狀況前3年只有陽光水岸、大名稱、龍迪濱水城，總建筑面積約為30萬方，建筑類別為多層、高層、小高層。大名稱、龍迪濱水城銷售已經(jīng)接近尾聲。大名城起初開盤價位在2500元每平方米經(jīng)過2009年至今一年多時間增長到4500左右，價格上升空間較大，如我公司進(jìn)入該市場供應(yīng)方面有一定的壟斷性。供應(yīng)結(jié)構(gòu)起初以多層為主，現(xiàn)以高層、小高層為主。第四部分項(xiàng)目的SWOT分析一、優(yōu)勢分析地塊優(yōu)勢該地塊已為凈地，三通一平，已具備開工條件，只要收購股權(quán)或成立項(xiàng)目子公司就可以快速啟動。周邊環(huán)境良好，交通便利，市政基礎(chǔ)配套設(shè)施完善，適合居住。成本優(yōu)勢據(jù)了解未來競爭樓盤0102號地塊，占地面積100畝，位于臥陽大道，容積率為30，由福建開發(fā)商總地價以22個多億于2010年9月16日拍下，而我公司緊鄰縣政府及各大局，與其相比具有區(qū)位、成本雙重優(yōu)勢。霍邱的房地產(chǎn)處于起步階段，未來發(fā)展?jié)摿α己?，升值空間大，本項(xiàng)目操作短、頻、快，且開發(fā)利潤當(dāng)可觀。環(huán)境優(yōu)勢西鄰140平方公里的國家重點(diǎn)保護(hù)水產(chǎn)養(yǎng)殖區(qū)城西湖面積，北鄰景色優(yōu)美水門塘公園，城區(qū)空氣新鮮富含負(fù)氧離子，是一座難得的自然氧吧，霍邱縣是合肥1小時經(jīng)濟(jì)圈，有25個國有大型礦產(chǎn)、鋼鐵集團(tuán)等大項(xiàng)目入駐，給霍邱經(jīng)濟(jì)騰飛帶來美好的發(fā)展前景同時給也本地的房地產(chǎn)市場發(fā)展帶來了無限的發(fā)展機(jī)遇。交通優(yōu)勢霍邱縣水陸交通便捷，境內(nèi)有寧西、阜六2條鐵路3個鐵路停靠點(diǎn)和合武、濟(jì)廣、滬陜3條高速公路，與寧西、滬漢蓉高速、京九大動脈相連接；擁有淮河周集港、慶發(fā)港2座碼頭，加之合肥機(jī)場西遷，從霍邱到機(jī)場只需1小時左右，這樣同時擁有國道、高速公路、鐵路、水路、機(jī)場共同構(gòu)筑的優(yōu)勢區(qū)位中，這在全省乃至在全國的縣區(qū)中都是不多見的。二、劣勢分析該縣位于淮河南岸，由于獨(dú)特的地理位置，常常作為蓄洪區(qū)，加上前些年底薄人多、基礎(chǔ)設(shè)施較差、社會事業(yè)滯后，發(fā)展環(huán)境還不夠?qū)捤桑?jīng)濟(jì)外向度仍然不高，經(jīng)濟(jì)發(fā)展與周邊地區(qū)還有差距等，大部分客戶還是有賴當(dāng)?shù)匦枨?。三、風(fēng)險分析政策性風(fēng)險國家如果繼續(xù)出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策，有可能繼續(xù)打擊客戶購房的積極性，對項(xiàng)目推廣不利。四、機(jī)遇分析地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的根本動力?；羟竦慕?jīng)濟(jì)發(fā)展有著巨大的潛力一是政策機(jī)遇明顯。目前該縣已列入省“861”重點(diǎn)項(xiàng)目7個、市面上“568”項(xiàng)目24個，這些項(xiàng)目當(dāng)年投資量將達(dá)到6個億。二是儲量巨大的鐵礦資源。該縣周集地區(qū)，南經(jīng)長40余公里，東西寬約8公里的區(qū)域內(nèi)，有大、中型礦床9個，小型礦床3個，其它6個礦床也正在詳查之中。礦產(chǎn)資源的開發(fā)利用，將使霍邱實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)騰飛的希望指日可待。三是優(yōu)質(zhì)豐富的農(nóng)副產(chǎn)品資源。該縣的糧食、畜禽、水產(chǎn)、杞柳擁有“國強(qiáng)省冠”之譽(yù)；四是數(shù)量重多的勞動力資源。據(jù)不完且統(tǒng)計，僅擁有資產(chǎn)百萬元以上的就有4000多人；全縣有“鳳還巢”企業(yè)70家，規(guī)模工業(yè)16家。自2008年始財政收入總量增量為全市首位，增幅為全省61個縣市第1位。第五部分項(xiàng)目開發(fā)規(guī)劃設(shè)計及推廣方案一、規(guī)劃設(shè)計的可行性分析項(xiàng)目計劃總投資35億元，總建筑面積72004，按容積率35計算，擬建筑面積25萬，預(yù)計規(guī)劃建設(shè)住宅部分176萬、商業(yè)部分約74萬，預(yù)計住宅部分銷售均價4000元，商業(yè)部分銷售均價為8000元，根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)走勢和客戶需求來看，物業(yè)形態(tài)以高層為主，房型設(shè)計方正，贈送大面積飄窗，給客戶一定的實(shí)惠和尊崇感，植入先進(jìn)的社區(qū)文化理念，打造當(dāng)?shù)厥浊暮哟蟊P，預(yù)測項(xiàng)目毛利潤約352億元。根據(jù)規(guī)劃要求2010年年底動工，2013年竣工交付。二、項(xiàng)目開發(fā)推廣計劃霍邱縣位于淮河南岸，白鷺荷香、悠然忘塵的寧靜超脫，具有海市蜃樓般的夢幻美感，未來將是一個融自然與人文、生態(tài)與現(xiàn)代、旅游與時尚休閑于一體的濱水花園式新鋼城，小區(qū)風(fēng)格定位可中可西，現(xiàn)擬定中外風(fēng)格案名各一案名一大溪地國際花園案名靈感來自于南太平洋著名的旅游勝地，被稱為人間天堂的大溪地，大溪地是印象派畫家，抽象主義大師高更的生活與精神家園，當(dāng)年高更不顧一切，離開巴黎，遠(yuǎn)涉重洋，沉迷于大溪地的絢爛和諧的自然風(fēng)光與原始質(zhì)樸的人文，開啟了自己藝術(shù)的心門，達(dá)到了繪畫事業(yè)的頂峰，并品嘗到了真實(shí)純樸幸福的生活。而霍邱的城西湖具有原生態(tài)神秘、浪漫，取此案名便于打造小區(qū)的波利尼西亞海島風(fēng)情，也為小區(qū)增添了一抹濃厚的文化藝術(shù)色彩，便于日后蓄勢、造勢，為日后的銷售宣傳推廣做鋪墊，小區(qū)四個組團(tuán)分別以大溪地的四個群島莫莉亞、波拉、華希尼、瑞亞堤群島命名。或以波利尼西亞文化中心不同的文化村落命名如薩摩亞SAMOA組團(tuán)、菲濟(jì)FIJI組團(tuán)、夏威夷HAWAII組團(tuán)、湯加TONGA組團(tuán)。方案二楓丹白鷺湖公館案名靈感來自小縣城的田園果香、靜湖白鷺的整體大環(huán)境，濱水就勢，打造了一處傍湖的養(yǎng)生大盤；營造純凈身心，回歸自然的修繕之道，筑就天、地、人合一的養(yǎng)生智慧文化理念；整個小區(qū)以生態(tài)人居為基本格調(diào)，打造閑逸清雅溫馨的濱湖居家養(yǎng)生典范大盤。第六部分投資及收益分析一、項(xiàng)目經(jīng)營權(quán)獲得方式該宗土地取得方式為政府公開招拍掛競買方式取得，權(quán)屬所有人為安徽省海川置業(yè)有限公司，產(chǎn)權(quán)清晰，至目前為止無債權(quán)債務(wù)及相關(guān)糾紛。二、項(xiàng)目收益測算及分析項(xiàng)目預(yù)計253年全部結(jié)束，項(xiàng)目收益測算如下項(xiàng)目收益測算表項(xiàng)目費(fèi)用名稱單位數(shù)量單價（元）金額（萬元）備注一土地取得成本畝1081800000194301股權(quán)收購成本畝108180000019430二前期工程費(fèi)用萬元2520146616632三通一平工程費(fèi)252014205043規(guī)劃及設(shè)計費(fèi)252014307564地質(zhì)勘察費(fèi)25201482025其它2520148202三基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用萬元25201427268546道路工程2520144010087排水工程252014307568給水工程252014225549供配電工程25201460151210綠化工程25201480201611圍墻2520142050412其它零星項(xiàng)萬元25201420504四建筑安裝工程萬元25201415103805413樁基礎(chǔ)工程25201490226814土建工程25201412703200615水電消防安裝252014100252016電梯安裝費(fèi)252014501260五開發(fā)報建費(fèi)用2520141203024六開發(fā)管理費(fèi)用萬元4005242七萬元74267以上直接成本合計八銷售收入預(yù)測萬元13104717住宅17640940007056419商業(yè)75604800060483九稅費(fèi)萬元982922營業(yè)稅費(fèi)萬元131047550720823增值稅萬元131047200262124初測毛利潤萬元4695125預(yù)計所得稅萬元295852511738十預(yù)計項(xiàng)目利潤萬元35213三、項(xiàng)目收益分析根據(jù)項(xiàng)目與成本定位的初步方案，結(jié)合該項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計條件及實(shí)際銷售情況，本項(xiàng)目將建設(shè)住宅16409，物業(yè)形態(tài)為高層，售價4000元/；商業(yè)75604，售價8000元/；預(yù)計銷售收入131047萬元，項(xiàng)目開發(fā)純利潤為352億。（該項(xiàng)目收益為保守預(yù)測，目前縣城住房銷售均價為4300元/，門面房銷售均價為800025000元/萬）第七部分綜合分析及結(jié)論一、項(xiàng)目綜合分析本項(xiàng)目用地區(qū)位理想、有較好的發(fā)展?jié)摿Γm合開發(fā)城市綜合體項(xiàng)目，并有較好的宏觀利好前景，具有良好的投資價值和經(jīng)濟(jì)效益；該縣政府招商意愿強(qiáng)烈，通過前幾年大型鋼材、礦產(chǎn)經(jīng)營的積累，加之政策優(yōu)勢、區(qū)位優(yōu)勢、資源優(yōu)勢、成本優(yōu)勢等條件會給項(xiàng)目帶來較大預(yù)期升值空間；該宗土地為凈地，已經(jīng)完成三通一平，土地性質(zhì)為開發(fā)用地，投資后即可進(jìn)行開發(fā)，大大縮短了項(xiàng)目開發(fā)時間，降低了項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險，也提高了資金使用效益。當(dāng)然，本項(xiàng)目也存在一定的